LOFT市場調(diào)研報告.doc

關(guān)于LOFT產(chǎn)品調(diào)研報告一、LOFT產(chǎn)品的發(fā)展1、LOFT起源與發(fā)展LOFT起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進行藝術(shù)創(chuàng)作。20世紀(jì)40年代LOFT居住生活方式首次在美國紐約出現(xiàn)。20世紀(jì)后期，這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。在我國LOFT作為一種建筑形式，已演化成為一種時尚的居住與生活方式。2、LOFT定義 LOFT的概念：LOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。LOFT的定義：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。3. LOFT政策法規(guī)層高是影響舒適度的重要因素，容積率指標(biāo)計算規(guī)則就對此類戶型的層高劃了一個分界線，規(guī)定：當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；辦公建筑、普通商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)層高則分別是5.5米和6.1米，超出標(biāo)準(zhǔn)的也要雙倍計算建筑面積。住宅立項的LOFT，需在4.9米以內(nèi)，而辦公立項和商業(yè)立項的LOFT，層高需分別在5.5米和6.1米以內(nèi)，開發(fā)商所承諾的“買一層送一層”才合法有效。二、鞍山LOFT產(chǎn)品分析1、LOFT產(chǎn)品分布：高新區(qū)及鐵東區(qū)項目名稱項目地址開發(fā)商交房標(biāo)準(zhǔn)開盤時間交房時間銷售價格酉酉LOFT公寓高新區(qū)鞍干路321號鞍山奧達美聯(lián)益置業(yè)清水2009.102011.1040007000元/新景世紀(jì)城鞍山市鐵東區(qū)新華街園林路交匯處新景地產(chǎn)集團清水2008.062010.0759007200元/東山林語鞍山市高新區(qū)越嶺路鞍山運通集團毛坯2008.012010.035500元/宏昊城色勝利北路36號鞍山宏昊地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡裝2008.112010.103100-3600元/新興盛仕廣場鞍山市鐵東區(qū)建國南路34號鞍山新興房屋開發(fā)有限公司精裝2008.012011.071000011000元/中港廣場高新區(qū)越嶺路56號香港永順控股有限公司清水20110720121248505300元/LOFT產(chǎn)品分布特征 樓盤多位于鐵東或高新科技開發(fā)區(qū)。產(chǎn)品體量不大，小中戶型去化率較高，大戶型去化率較低。年輕客戶群較多的區(qū)域。2、LOFT產(chǎn)品分析目前，鞍山在所售樓盤中， LOFT產(chǎn)品供應(yīng)量不大，屬于市場稀缺品種。在售項目多為毛坯房或清水交房,2個項目為精裝修交房。多數(shù)項目以銷售至尾盤，所剩房源不多。3. LOFT價格解析在售LOFT項目，普遍呈現(xiàn)高單價、低總價的特征。LOFT空間使用率比平層產(chǎn)品高，與同區(qū)域平層產(chǎn)品單價對比，一般要高出1.5倍左右。但同面積對比優(yōu)惠率達到15%左右。低總價、高使用率成為了LOFT產(chǎn)品制勝的關(guān)鍵。4、物業(yè)形態(tài)及樓層分布分析：項目名稱物業(yè)形態(tài)樓層高土地使用年限酉酉LOFT公寓高層18層6米70年新景世紀(jì)城高層3335層6米70年東山林語高層18躍19層6米70年宏昊城色高層33層5.8米70年新興盛仕廣場高層27層4米40年中港廣場高層32層3米70年物業(yè)形態(tài)解析備注：以上項目僅有酉酉公寓、東山林語、宏昊城色、有LOFT產(chǎn)品，其它多為公寓產(chǎn)品在售LOFT項目產(chǎn)品業(yè)態(tài)均為高層建筑，層高為14層-20層之間，整體高度為96米-108米之間，達到國家標(biāo)準(zhǔn)高層建筑100米的限制。在售LOFT項目土地使用年限40年、70年兩種，以70年的居多。在售LOFT項目樓層高在4米-6米之間，6米居多。去除裝修吊頂及一二層之間的隔板的高度， LOFT單層層高可控制在2.6米-2.8米之間，略低于國家規(guī)定的2.8米層高。多數(shù)產(chǎn)品下層的層高略高于上層，以滿足下層作為主要活動空間的舒適度。在售LOFT住宅項目以小地塊、點式樓形式出現(xiàn)，戶型變化靈活，較大的提高土地的使用率。5.戶型比較分析：戶型分配詳圖高新區(qū)及鐵東區(qū)項目名稱容積率衛(wèi)生間設(shè)置戶型區(qū)間戶型設(shè)置酉酉LOFT公寓3二衛(wèi)86-123.44一樓動區(qū)二樓靜區(qū)客廳挑空新景世紀(jì)城6.41一衛(wèi)或二衛(wèi)80-190復(fù)式、兩室、三室東山林語2二衛(wèi)60161一樓動區(qū)二樓靜區(qū)客廳挑空宏昊城色6一衛(wèi)63-150公寓、loft新興盛仕廣場6.45一衛(wèi)25-60精裝公寓舉架4米中港廣場4.2一衛(wèi)40150公寓戶型比較解析LOFT戶型上下都要兼顧，重要考慮的是上下高度配合的問題，在售LOFT項目現(xiàn)在比較流行的是客廳挑空。整體看來戶型立體感較強，空間可以隨意設(shè)計。在售LOFT項目戶型產(chǎn)品采用動靜分區(qū)，一樓為活動區(qū)域（廚房、客廳），二樓休息區(qū)域（臥室、書房），較大的提高使用舒適度。因其戶型的特殊性，衛(wèi)生間設(shè)置較為關(guān)鍵。LOFT小戶型一衛(wèi)的較多，二層面積較大則會設(shè)有衛(wèi)生間，保證了私密空間同時又提高了夜間使用衛(wèi)生間的方便性及安全性。在售LOFT以中小戶型較多，主力戶型面積在30-70之間，按雙層計算折合使用面積在60-140之間，相當(dāng)于平層的緊湊型1-3居。在售LOFT項目，小開間長進深的戶型較多，居住舒適感較差。三、客戶群分析本項目目標(biāo)客戶群為25歲-35歲左右的年齡段置業(yè)群體，首次置業(yè)的中等收入的年輕客群，他們的購買目的以自住為主。其次是多次置業(yè)的投資性買家，購買目的是追求高投資回報率。還有一類是外地移民，購買目的是建立一個立足都市的生活平臺。高單價、低總價享用兩倍空間是吸引客群的重要因素。四、各項目數(shù)據(jù)分析項目名稱總戶數(shù)面積區(qū)間價格區(qū)間（元/平）銷售率銷售周期層高（米）客群分析戶型情況酉酉LOFT公寓400861234000-700080%近兩年6青年群體、白領(lǐng)、投資二室二廳二衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)新景世紀(jì)城200801905900-7200余30套1年半6年青群體、鞍鋼職工、投資三室二廳二衛(wèi)、二室二廳二衛(wèi)/一衛(wèi)東山林語10060-1615000-650096%近兩年6改善型并注重生活品質(zhì)二室二廳二衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)宏昊城色220631503100-360085%近三年5.8青年群體酒店式公寓、復(fù)式、loft新興盛仕廣場30425-6010000-1100080%14個月4投資一室酒店式公寓中港廣場27040606000未售無3目標(biāo)年輕人群一室一廳，純南、北向五、LOFT產(chǎn)品總結(jié) 區(qū)域分布：LOFT產(chǎn)品多位于交通比較便利的區(qū)域或緊鄰地鐵沿線，更適合在高新區(qū)、城南區(qū)域，年輕客戶群較多的區(qū)域。 地塊特征： LOFT產(chǎn)品主要特征為小地塊、高容積率、點式樓。 物業(yè)形態(tài)： LOFT產(chǎn)品業(yè)態(tài)均為高層建筑，層高為14層-20層之間，整體高度為96米-108米之間。土地使用年限40年、70年兩種，以70年的居多。 戶型設(shè)計： LOFT戶型以小開間長進深方式設(shè)計的較多，朝向多樣化，但通風(fēng)采光受到