設備維修部工作手冊.doc

-陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司設備維修部工 作 手 冊狀 態(tài)：版本號：A/0分發(fā)號：編 制： 審 核： 批 準： 2006年4月1日發(fā)布 2006年4月1日實施陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 目 錄 目 錄第一章：質量目標4第二章：組織架構圖. 5第三章：部門職責6第四章：崗位職責7一、 設備維修部主管.7二、 設備維修部領班.8三、 維修工.9四、 電工10五、 水暖工10六、 電梯工11第五章：設備維修部各崗位任職要求12一、 設備維修部主管12二、 設備維修部領班.12三、 各專業(yè)工種、電工、維修工、水暖工、電梯工12第六章：管理規(guī)程.13一、給排水設備（設施）運行管理規(guī)程.13二、給排水設備（設施）操作規(guī)程.16三、給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程.18四、二次供水管理規(guī)程.21五、配電房運行管理規(guī)程.24六、配電房安全操作規(guī)程.26七、配電房維修保養(yǎng)規(guī)程.27八、供暖系統(tǒng)運行管理規(guī)程.31九、供暖系統(tǒng)操作規(guī)程.36十、供暖系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程.38十一、中央空調系統(tǒng)(制冷部分)運行管理規(guī)程.41十二、中央空調系統(tǒng)(制冷部分)操作規(guī)程.46十三、中央空調系統(tǒng)(制冷部分)維修保養(yǎng)規(guī)程.48十四、電梯運行管理規(guī)程.51十五、消防設備、設施運行管理規(guī)程54十六、消防設備/設施維修保養(yǎng)規(guī)程.56十七、機電設備編號規(guī)程.67第七章:相關法律法規(guī).70陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 質量目標 第一章 質量目標1、綜合管理類：管理人員專業(yè)培訓合格率100%。2、房屋類：房屋完好率95.5%；房屋零修、急修及時率90.5%；公用配套設施、場所完好率95.5%。3、設備設施類：設備完好率95.5%；電梯運行率95.5%；設備（設施）維修及時率96.5%。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 組織架構圖 第二章 組織架構圖陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司設備維修部組織架構圖設備維修部主管 1人財富廣場主管 1人一又二分之一公寓主管 1人 電工2 人水暖工2人維修工3人電梯工1人電工2人水暖2人維修2人電梯1人 一又二分之一暫不要列入。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 部門職責 第二章 部門職責設備維修部負責全公司的房屋管理、工程維修、道路維修、機電設備的檢查、保養(yǎng)等工作，保證各管理轄區(qū)內的日常運轉。具體包括以下內容：1、負責所轄物業(yè)機電設備的維修和保養(yǎng)；2、負責對所轄物業(yè)的正常供水和供電；3、負責業(yè)主的特約上門維修服務；4、負責新建物業(yè)的接管驗收等；5、負責較大工程的質量監(jiān)督和驗收；6、負責房屋及配套設施的日常維護、修繕和施工管理；7、負責與政府供水和供電部門的業(yè)務接洽和相關事務的處理；陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 崗位職責 第四章 崗位職責一、設備維修部主管職責1、確保所轄物業(yè)的設備設施良好安全運行.2、熟悉工程設備的技術性能，熟悉區(qū)內的工藝管線分布情況，組織建立工程技術檔案及運行、維修、保養(yǎng)檔案。3、負責組織制定設施、設備運行操作維修保養(yǎng)規(guī)程，并組織檢查和落實。4、組織本部員工與其它部門共同做好物業(yè)管理為業(yè)戶的服務工作。5、貫徹安全第一的思想，建立各項操作規(guī)程及崗位責任制度，防止發(fā)生安全事故。6、對員工進行各項操作規(guī)程及操作技能的培訓，使每個員工達到既有工作能力，又有服務意識，實施公司的質量方針。7、貫徹環(huán)境保護方針，消除各種污染源，實施節(jié)能計劃，培養(yǎng)崇高的敬業(yè)精神。8、做好各項有償服務工作，建立方便客戶的措施。9、接受公司安排的各項工作，配合公司及各部門做好相關管理服務工作。二、設備維修部事務助理職責 組織機構中無助理一職1、配合設備維修部主管做好設備運行及設備維修保養(yǎng)的技術審定工作，建立設備運行和設備維修保養(yǎng)技術檔案。2、建立設備的預檢、預修計劃，制定不同環(huán)境下設備最佳運行狀況陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 崗位職責 3、定期檢查員工工作中的安全技術狀況，糾正違章作業(yè)、低技術作業(yè)的行為.4、完成公司領導交辦的其他工作。三、設備維修部領班？是否為班長1、熟悉全部供電配電資料及設備狀況，認真執(zhí)行安全用電制度，會操作、會維修保養(yǎng)電器設備。2、巡視各種供電、配電設備，能及時發(fā)現故障的隱患，正確判斷事故原因，及時組織電工維修。對應急事故有正確的處理方法。3、有較高的電工技術水平，會組織工程項目作業(yè)，能申報計劃，申報材料。正確使用各種電工測量儀器儀表及安全設施，并保管電工共用的電工工具。4、負責所轄物業(yè)內所有的給排水.消防.采暖設備/設施的運行.維修保養(yǎng)工作。5、熟悉設備運行部件的保養(yǎng)，保證潤滑良好，而且沒有泡、冒、滴、漏的現象。6、指導正確記錄運行表格數據，正確完成交接手續(xù)(事故不排除不交接，異常情況不說明不交接)。7、熟悉設備安全維修制度，有較高級的技術水平，能組織多人協(xié)同作業(yè)，能判斷設備良好運行的工況，能填寫各種運行、維修表格及申請報修的計劃，登記保管合理使用檢修設備及工具。8、熟悉小區(qū)水、電、暖、土建等相關維修工作及日常維修，并制定每年定期檢查計劃；9、組織有關技術人員參加小區(qū)水暖設備的驗收和交接工作；陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 崗位職責 10、負責房屋工程搶修現場技術指導工作，并組織實施；11、熟悉所管電梯設備的電氣原理，運行特性，參與排除設備的疑難故障，負責每年電梯的年檢申報工作；12、經常深入現場，了解設備的運行情況，對所管設備的現狀做到心中有數，負責制定每年的設備、保養(yǎng)、維修計劃；紅色標識為能力要求。三、維修工1、負責所管物業(yè)各類水、暖、電、土建設備、設施的維修與保養(yǎng)；2、負責每天巡查設備儀表的運行情況，認真做好記錄；3、負責按時做好住戶及公共場所水表、電表的抄表工作；4、負責完成住戶家庭的特約維修服務；5、負責公共設施和消防設備的巡查，記錄和維護等。6、完成上級領導交辦的其他工作任務。四、電工1、接受上級分配的工作，執(zhí)行安全用電作業(yè)制度，熟悉配電線路，配電設備及控制線路、照明線路、消防系統(tǒng)、電源線路的情況，能按電工應知應會技術要求完成本職工作。2、正確使用儀表及工具，保證工作質量，布線引線，接頭達到規(guī)定要求，會獨立完成基本電器的接線，(電表、起動器、Y/A啟動，二地控制等)，有文明作業(yè)的習慣(工作完成和清潔)。3、會看電工線路圖，分析故障，排除一般故障的能力。做好維修記錄，節(jié)約電工材料。4、接受設備維修部及管理處布置的工作，誠心為用戶服務，文明維修，禮貌待客。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 崗位職責 五、水暖工1 、負責所轄物業(yè)內所有的給排水.消防.采暖設備設施的維修保養(yǎng)工作。接受上級分配的工作，安全作業(yè)，知道水系設備及水系管路的情況，能按水工應知應會的技術要求作業(yè)。2、保證所有設備、設施整潔完好，嚴格按照操作規(guī)程作業(yè)。3、認真做好表格的填寫，按時上下班，遵紀守崗，誠懇接受客戶的意見，如實反映服務狀況，維護公司榮譽，禮貌待客。4、會正確判斷設備的狀況，調整節(jié)能運行狀況。5、接受設備維修部布置的工作。六、電梯工：1、熟悉所轄物業(yè)區(qū)內電梯分布、使用情況。2、積極參加技術培訓活動，努力提高技術水平。3、嚴格執(zhí)行電梯日巡視檢查內容。4、按電梯定期保養(yǎng)項目標的內容對電梯保養(yǎng)單位進行監(jiān)督。5、電梯出現緊急情況，接到通知后30分鐘內趕到現場，分析故障原因，了解損失程度并及時采取對策措施，對解決不了的技術問題及時向主管領導匯報。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 崗位任職要求 第五章：設備維修部各崗位任職要求一、設備維修部主管1、中專以上學歷，具有較強的專業(yè)知識。2、責任心強、有較強的專業(yè)技術水平及管理經驗3、具有2年以上相關工作經驗4、品行端正、身體健康、無不良行為二、設備維修部領班1、持有勞動部門頒發(fā)的專業(yè)技術等級證書2、有2年以上本專業(yè)的工作經驗3、責任心強、有較強的專業(yè)技術水平及管理經驗4、品行端正、身體健康、無不良行為三、各專業(yè)工種、電工、維修工、水暖工、電梯工1、兩年以上本專業(yè)工作經驗2、持有勞動部門頒發(fā)的專業(yè)技術等級證書3、責任心強、能吃苦耐勞4、品行端正、身體健康、無不良行為陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 第六章：作業(yè)規(guī)程一、給排水設備（設施）運行管理規(guī)程1、目的確保給排水設備（設施）處于良好技術狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。2、適用范圍公司范圍內給排水設備（設施）的運行管理。3、職責3.1泵房值班人員負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及對異常情況的報告。3.2水暖維修工負責給排水設備日常維修保養(yǎng)3.3設備維修部主管負責給排水設備（設施）綜合管理。3.4設備維修部主管負責上述工作的檢查監(jiān)督。4、工作規(guī)程4.1泵房值班人員4.1.1泵房值班人員負責給排水設備運行的操作、監(jiān)控、記錄。應按時對給排水設備進行檢查，并在給排水設備（設施）啟動是觀察電流、電壓，傾聽有無異響。4.1.2每天打掃一次水泵房的地面，每月擦一次設備、閥門、管線，每周用布擦一次控制柜，每月對水泵房作一次徹底清潔，控制柜內用吸塵器清潔，墻面無積塵，窗戶明亮，地面及設備基礎無積水油漬。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 4.2水暖工4.2.1按給排水設備（設施）維修計劃及給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程中的給排水設備（設施）檢查保養(yǎng)表要求進行維護保養(yǎng)。4.3維修領班4.3.1維修領班負責給排水設備（設施）的綜合管理。包括技術資料、檔案的收集、保管，負責零星設備配件、材料的采購計劃的編制，設備維修部權限范圍內的外委修理聯(lián)系工作。4.3.2對給排水維修保養(yǎng)提供工作指導及檢查監(jiān)督。4.3.3每年12月制定下一年度中修、大修計劃。4.4設備維修部主管4.4.1進行抽檢。每月最后一個星期組織有關人員對給排水設備（設施）的維修保養(yǎng)進行一次檢查。4.4.2審核各種記錄及中修、大修計劃，給排水的設備維修保養(yǎng)記錄表。4.5水泵房管理工作4.5.1非工作人員進入水泵房需經主管或設備維修部主管批準后，由水暖工陪同，方可進入。4.5.2水泵房的機電設備由值班人員負責操作，其他人不得擅自操作。4.5.3控制柜上轉換開關，無特殊情況應打在“自動”位置。生活水泵每隔15天進行輪換。4.5.4保持良好的通風及照明狀況，門窗開啟靈活，無破損。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 4.5.5不得擅自改動機房線路、器材。若需改動，須經部門領導批準后方可進行。4.5.6消防設施應保持完好。4.5.7保持機房干凈整潔，無積塵，不得堆放雜物。4.6臨時用水管理工作4.6.1臨時用水需填寫臨時用水申請，經批準后方可接駁水管用水。4.7停水管理工作4.7.1因維修洗水池等原因需停水時，應及時通知客戶服務部，由客戶服務部及時通知各住戶，并解釋清楚停水原因。5、相關文件和記錄a)給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程b)設備-設施維修記錄表c)水泵房運行日巡查表d)給排水設備保養(yǎng)記錄表陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 二、給排水設備（設施）操作規(guī)程1、目的確保給排水設備（設施）性能穩(wěn)定，運行正常。2、適用范圍轄區(qū)內給排水設備（設施）的操作。3、職責3.1值班人員負責給排水設備（設施）的操作、巡查、記錄及異常情況的報告。4工作規(guī)程4.1給水設備（水泵）操作流程確認進水閥開啟確認出水閥開啟水泵控制柜的轉換開關撥到“手動”位置按控制柜上“啟動”按鈕開啟水泵供水按水泵控制柜上的“停止”按鈕，水泵停由供水將控制柜上轉換開關撥到“自動”位置，水泵進入自動投運行狀態(tài)陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 4.2排水設備（潛水泵）操作流程控制箱上轉換開關撥到“手動”位置按控制箱上“啟動”鈕，開啟水泵排水按控制箱上“停止”鈕，水泵停止排水將水泵控制箱上轉換開關撥到“自動”位置，水泵進入自設運行狀態(tài)。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 三、給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程1、目的確保給排水設備（設施）維修及時，延長設備（設施）使用壽命，確保設備運行可靠、性能良好。2、適用范圍轄區(qū)內給排水設備（設施）。3、職責3.1水暖維修工負責給排水設備（設施）的日常維修保養(yǎng)。3.2維修主管負責維修保養(yǎng)工作的指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡工作。4、工作規(guī)程4.1給排水設備維修保養(yǎng)工作4.1.1水暖工負責給排水設備（設施）的維修保養(yǎng)。4.1.2維修主管每年12月制定下年度的給排水設備維護保養(yǎng)和中修、大修計劃。4.1.3水暖工按給排水設備中修、大修計劃，要求對設備進行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于設備-設施維修記錄表、設備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于機電設備臺賬。4.1.4給排水設備故障一般不超過8小時，若重要部位故障在8小時內無法解決，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報設備維修部主管，限期解決。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 4.1.5夜間發(fā)生的故障，不影響住戶生活、工作，不會產生嚴重后果的給排水設備（設施）故障，可以由白班機電維修工進行維修；如發(fā)生的故障直接影響住戶生活，應立即向設備維修部負責人匯報。4.1.6設備維修部主管對維修保養(yǎng)進行工作指導及檢查監(jiān)督。4.2給排水設備（設施）故障一般處理工作4.2.1供水泵出現故障時，值班人員應馬上啟用備用泵，然后立即通知水暖工及時維修。4.2.2排水泵出現故障時，首先檢查故障原因，如是控制回路出現故障，及時排除，如果水泵故障，啟動備用泵，檢修故障水泵。4.2.3供水管路出現故障時，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班工立即關閉總閥，及時通知有關人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。4.2.4污水、雨水井等因出水或下水不暢、浸水等，電話聯(lián)系保潔部門協(xié)助處理。4.3給排水設備維修保養(yǎng)4.3.1水暖工按照給排水設備（設施）運行管理規(guī)程的要求對給排水設備進行日常保養(yǎng)。4.3.2設備維修部主管組織水暖工按設備維修要求對給排水設備進行檢查維修保養(yǎng)。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 給排水設備檢查、維修保養(yǎng)計劃表序號給排水保養(yǎng)項目檢查內容周期01水泵機組及 附件外觀清潔清洗、除污每月運行情況震動、軸溫每天儀表情況檢查每天水泵軸端檢查更換盤根填料每月水泵軸承清洗換潤滑油一年電機軸承清洗加潤滑油一年電機絕緣測電機吸收比一年02管道如滲漏 補漏換管每天除銹 刷漆一年03閥門緊固壓盤螺絲，調整更換填料每月加潤滑油一年04液壓閥啟閉情況檢查每天拆檢、清洗一年05水表檢查指示情況每月5、相關文件和記錄和記錄a)機電設備臺賬b)維修保養(yǎng)記錄表c)設備維修保養(yǎng)記錄表d)設備委托維修申請表陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 四、二次供水管理規(guī)程1、目的保證轄區(qū)內二次供水水質符合衛(wèi)生檢驗標準，保障業(yè)戶身體健康。2、適用范圍適用于轄區(qū)內二次供水的管理，二次供水是指業(yè)戶從一次配水處引出的用于蓄水或加壓的供水裝置。3、職責3.1領班負責制定年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并報設備維修部主管審批。3.2設備維修部主管負責審核批準年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并負責實施。4、二次供水4.1二次供水管理的要求4.1.1二次供水設施有指定專人負責管理。4.1.2每個水池（箱）（包括地下、樓頂）需結構完整，加蓋、加鎖，水口干凈，如孔、通氣孔、泄水孔需加防蟲網。4.1.3二次供水清洗、消毒人員，須持衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的“健康證”、上崗操作。4.2年度水池（箱）清洗及消毒計劃設備主管每年12月制定下年度不少于一次的水池（箱）清洗及消毒計劃。4.3通知陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 4.3.1每次水池（箱）清洗及消毒計劃實施前提前通知客戶服務部出停水告示，通知用戶做好出水準備。4.4放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進行。4.5二次供水的清洗、消毒有專業(yè)公司進行，專業(yè)公司在清洗前需將清洗消毒方案、清洗操作人員資料送項目管理部審核并作為存查資料。4.6安全注意事項4.6.1電源：水池內作業(yè)光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好用手電、應急燈，三相水泵要裝有漏電開關。4.6.2缺氧：有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱地補水口處連接鼓風機吹風，約3小時通風時間，然后選用如下試驗： 把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內不缺氧。否則需繼續(xù)通風直到沒問題為止。4.6.3在清洗水箱的過程中，消毒人員需戴口罩和防護工具，如在水箱內感到身體不適，產生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水清洗眼睛，呼吸新鮮空氣。4.7送水4.7.1在清洗工作徹底完成后，開閥門向水池（箱）注水，達到標定的水位高度后加蓋上鎖。4.7.2送水后，應檢查水泵工作是否正常，管線內是否存氣，等供水陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 系統(tǒng)全部正常后方可離開。4.8取樣送檢4.8.1水樣抽取及送檢工作由設備維修部門派專人進行，并負責跟蹤、協(xié)調。4.8.2如衛(wèi)生檢測結果報告單結果為不合格時，應重新取樣化驗，如再不合格應安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。4.9記錄和報告4.9.1水暖工負責記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經主管審核，設備維修部主管簽字后存檔。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 五、配電房運行管理規(guī)程1、目的確保高低壓配電設備有良好的技術狀態(tài)，即安全運行，優(yōu)質供電。2、適用范圍適用于轄區(qū)內高低壓配電房及設備的運行管理。3、職責3.1設備負責人負責高低壓變電房及設備日常操作、監(jiān)控、記錄、及維修保養(yǎng)。3.2設備主管負責組織、參與、指導高低壓變電房及設備的維修保養(yǎng)及按運行3.3設備維修部主管負責上述工作的監(jiān)督檢查。4、工作規(guī)程4.1設備責任人4.1.1嚴格按照配電房安全操作規(guī)程進行檢查操作。4.1.2按照設備技術要求及可靠實用極限的要求，做好各期檢查保養(yǎng)工作，認真填寫公共設備巡查簽到表、干式變壓器保養(yǎng)記錄表、機電設備臺賬及維修保養(yǎng)記錄表。4.1.4檢查維修工具、絕緣工具是否損傷，能否達到安全使用要求，定期保養(yǎng)，安全標志牌是否齊全。4.2設備主管4.2.1每年12月份按照設備技術要求及可靠實用極限的要求，有目的、有計劃地對配電房所需材料進行請購、驗收、報廢及設備臺賬的管理。4.2.2根據設備技術要求及可靠實用極限的要求對高低壓變配電房進行維修保養(yǎng)，對中修、大修計劃，需報設備維修部主管審批。根據情況準確記錄。4.2.3審查公共設備巡查表、設備-設施維修記錄表及高低壓變配電設備保養(yǎng)記錄表。4.2.4對設備責任人提供技術指導及檢查監(jiān)督。4.3設備維修部主管陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 4.3.1審核請購、中修、大修、報廢及驗收方案。4.3.2監(jiān)督上述工作的執(zhí)行情況。4.4高低壓變配電房管理工作。4.4.1非工作人員，未經許可禁止進入低壓配電房。4.4.2工作人員進入高低壓變配電房應保持頭腦清醒，服裝整齊，紐扣扣緊，嚴禁穿拖鞋。4.4.3配電房內嚴禁堆放易燃、易爆物品及雜物，保持整潔、干燥，嚴禁吸煙。4.4.4配電房操作時應嚴格依照技術規(guī)范進行操作。4.4.5禁止帶電檢修，如在特殊情況下虛帶點工作時，應做好防觸電、防短路等安全措施，并設專人監(jiān)護。4.4.6應防止小動物、爬蟲進入配電房，每周對低壓配電房清潔一次。4.4.7每月對低壓配電設備進行一次檢修保養(yǎng)并做好記錄。4.4.8做好日常檢查維修紀錄。4.4.9臨時用電需申請，經批準后方可用電。4.4.10除緊急情況外，未經部門領導批準不得隨意停電。5、相關文件和記錄a)配電房安全操作規(guī)程b)配電房維修保養(yǎng)規(guī)程c)維修保養(yǎng)記錄表d)10KV運行記錄表e)公共設備巡查簽到表f)干式變壓器保養(yǎng)記錄表陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 六、配電房安全操作規(guī)程1、目的規(guī)范操作程序，避免事故發(fā)生，確保供配電系統(tǒng)運作正常。2、適用范圍適用于轄區(qū)內高低壓配電室。3、職責3.1電工負責供配電設備（設施）操作。4、工作規(guī)程4.1停電拉閘必須嚴格按照先停負荷開關，后拉主閘開關的操作程序。4.2合閘送電與之相反。設專人監(jiān)護，并懸掛標志牌，嚴禁帶負荷拉開關。4.3合閘送電時，應依照先合母線側隔離開關，再合負荷開關，然后合各分路開關的原則；并同時觀察合閘后各分路電壓、電流、指示燈、聲音是否正常。4.4在停電搶險時，必須完成下列工作：a)停電；b)驗電c)裝設接地線；d)懸掛“嚴謹合閘，有人工作”的標志牌，并在開關上設置障礙。4.5恢復送電時，必須做好下列工作：a)清除電器設備上遺留的工具和一切雜物b)證實工作人員已全部撤離電器設備；c)拆除接地，取下禁令牌；d)測量其它電阻是否正常；e)在重查一次，確保無送電障礙才能正式送電。5、相關文件和記錄a) 操作票陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 七、配電房維修保養(yǎng)規(guī)程1、目的避免故障，及時處理故障，確保高低壓配電系統(tǒng)安全可靠運行。2、適用范圍適用于轄區(qū)內高、低壓配電房及設備維修保養(yǎng)工作。3、職責3.1設備責任人負責高、低壓配電房及設備的日常維修保養(yǎng)。3.2主管負責組織、參與、指導高低壓配電房及設備的維修保養(yǎng)及按運行情況組織制定緊急維修計劃和實施。3.3設備維修部主管負責上述工作的監(jiān)督執(zhí)行。4、工作規(guī)程4.1設備責任人按照設備技術要求及可靠實用極限的要求進行檢查、維修保養(yǎng)，并將情況記錄在公共設備巡查簽到表、維修保養(yǎng)記錄表、干式變壓器保養(yǎng)記錄表上簽名。4.2主管及領班按低壓配電房設備檢修保養(yǎng)周期表及緊急情況的維修要求進行組織、參與、指導維修保養(yǎng)，同時按上述工作的要求進行對外聯(lián)絡及工作的實施。若零部件更換及中、大修情況同時記錄于維修保養(yǎng)記錄表上。4.3設備維修部主管按上述工作的要求做經常的檢查監(jiān)督，并在設備設施周檢、月檢抽查表上簽名。4.4一般情況下，檢修保養(yǎng)需停電時要提前1天通告客戶服務部，緊急情況除外。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 4.5低壓配電房設備檢查保養(yǎng)周期表序號保養(yǎng)項目保養(yǎng)內容保養(yǎng)周期備注011、配電房衛(wèi)生、通風、照明、有無異味；2、配電箱（柜）內各路指示燈、儀表指示及開關位置；3、各路開關、母排、接地、接零及管線；4、電纜（槽）溝；5、變壓器、電機；6、房屋有無滲漏；7、抽檢樓層1-2個配電箱（柜）。1、無雜物、通風、照明正常；2、無過熱、異響、掉閘、松動、脫落、氧化、接地、接零可靠；3、無積水、無霉味、無焦烤味；4、溫升正常、手動操作部件（如手柄等）小于60攝氏度，電纜表面小于65攝氏度；5、指示燈齊全，儀表指示正確；6、無接地不良，接地、接零可靠牢固。日1、配電防含設備層、低壓配電室、5-18層豎井。1-4層機房內配電柜有麥爾斯電工保養(yǎng)，空調機控制柜（箱）、防火卷簾電源柜等由麥爾斯物業(yè)設備維修部保養(yǎng)。麥爾斯裙樓4-6層風機房由設備維修部保養(yǎng)。2、凡保養(yǎng)周期為日、周的01、02項內容按分工責任區(qū)由各電工進行，03項內容按月分工程序見表一。021、01項內容；2、各配電房內清潔。1、確保其正常；2、墻面地面干凈，設備表面無油污、粉塵。周031、02項內容；2、配電箱（柜）體；3、開關；4、熔斷器；5、接觸器；6、機電器；7、按鈕、指示燈；8、互感器；9、電度表、儀表；10、配電室、樓層機房；11、電容器柜。1、確保其正常；2、整潔，門鎖正常，關閉靈活；3、接觸良好，開斷正常，無發(fā)熱；4、底座牢固，接觸良好；5、觸點良好，無燒蝕，聲音正常；6、時間繼電器延時準確，各級電器接線牢靠，觸點完好，聲音正常；7、接線完好，觸點接觸可靠，指示燈齊全明亮；8、指示、計量正確，接線完好；9、墻面、地面干凈，箱槽表面整潔、無油污、粉塵；10、電容器無漏油、膨脹、無過熱（殼體小于60攝氏度）。月041、 各配電室、機房內消防器材；2、 應急燈、樓層誘導燈。1、 確保其正常；2、 平時正常，定期檢查轉換狀態(tài)是否正常。季05計量儀表1、 總計量表工作狀態(tài)異常時隨時向供電局大用戶所電費報告；2、 寫字樓業(yè)主計量表每月抄表發(fā)現異常時，立即更換經校驗準確的計量表。年陜西麥爾斯物業(yè)管理有限責任公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 表一 配電柜保養(yǎng)維護周期安排表序號配電柜（箱）位置保養(yǎng)維修內容保養(yǎng)周期安排責任人每月上旬中旬下旬1配電室1段03項內容當班電工2配電室2段03項內容當班電工3配電室3段03項內容每年 4-10月當班電工4配電室2段發(fā)電機房2面03項內容每年4、10月當班電工54F 、5F、6F機房03項內容分片 責任電工65F-18F豎井03項內容分片 責任電工71F、2F、3F機房及7-18層樓層新風機03項內容分片 責任電工8水泵房、鍋爐房、制冷柜、冷凍冷卻循環(huán)泵隨機配電柜等03項內容與本機房每年兩次設備 保養(yǎng)維修同步進行分片 責任電工5、相關文件和記錄a)公共設備巡查簽到表b) 維修保養(yǎng)記錄表陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 c) 設備設施周檢、月檢抽查表e)設備外委維修記錄表八、供暖系統(tǒng)運行管理規(guī)程1、目的 確保供暖設備(設施)處于良好技術狀態(tài)，保證設備安全高效運行節(jié)約能源，降低成本，提供舒適的工作、生活環(huán)境。2、適用范圍2.1集中式熱水管道系統(tǒng)的運行管理2.2風機盤管加新風系統(tǒng)(熱水式)的運行管理2.3熱換式熱水供應系統(tǒng)的運行管理2.4熱水換熱風管系統(tǒng)的運行管理3、職責3.1運行人員負責中央空調設備(設施)的操作、監(jiān)視、記錄及定期巡查，配合專業(yè)公司的維保工作及對空調水系統(tǒng)水質進行監(jiān)控，發(fā)現異常情況及時報告；維修人員負責設備的維護保養(yǎng)。3.2主管負責設備(設施)的綜合管理。3.3設備維修部主管負責日常工作的檢查監(jiān)督。4、工作規(guī)程4.1運行人員崗位責任制4.1.1必須全面地、認真地、正確地執(zhí)行操作規(guī)程，決不允許有違反操作規(guī)程的行為。4.1.2選擇和采用最佳運行工況，使運行、調節(jié)方法簡單，且能量消 耗最少。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 4.1.3值班時必須認真負責、勤巡視、勤檢查、勤調節(jié)，保證運行參數在要求范圍內。在運行巡查中應做到一看，看運轉設備有無異常；二查，查運行中各部分參數是否正常；三聽，聽系統(tǒng)運行中是否有異常聲音；四嗅，嗅運行中是否有異味產生，以保證系統(tǒng)正常運行。4.1.4做好運行調節(jié)，同時應真實、按時記錄有關參數數據，不得弄虛作假。4.1.5運行中發(fā)生特殊情況或運行故障應立即采取必要措施，盡可能避免事故發(fā)生，減少損失。4.1.6值班運行中如果發(fā)生安全事故時，必須沉著、冷靜，及時采取有效的處理措施，避免事故擴大。同時向有關人員報告事故的原因、處理情況。如果運行人員無法處理突發(fā)事故時，必須迅速報告上級領導及有關人員。當上級機關調查事故原因及事故損失情況時，必須如實反映情況，以便對事故原因作出正確的結論。同時修訂有關工作文件，杜絕類似事故的再次發(fā)生。4.1.7運行人員應按勞動保護規(guī)定，穿戴工作服等勞動保護用具，注意安全，避免事故的發(fā)生。4.1.8運行人員不得擅離職守，應堅守工作崗位。4.2巡視檢查制度4.2.1對設備的分布情況、管網情況進行全面的分析后制定出切合實際、合理的巡檢路線。4.2.2巡視檢查制度4.2.2.1供電是否正常4.2.2.2系統(tǒng)中所有管路系統(tǒng)、閥門是否有跑、冒、滴、漏現象陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 4.2.2.3各設備的運行情況是否正常(包括鍋爐、燃燒機、水質處理器、熱水泵、補水泵、換熱器、熱水箱等設備)。4.2.2.4所有控制系統(tǒng)中的調節(jié)器、調節(jié)執(zhí)行機構、傳感器、變送囂是否正常。4.2.2.5各部分運行參數是否在要求的范圍內。4.2.2.6巡視檢查周期根據具體情況，不同的系統(tǒng)，不同的設備可以不同，但應適合各自的特定條件。4.2.3巡視路線根據設備安裝位置及工藝流程制定一條合理的巡視路線。4.3供熱系統(tǒng)水質監(jiān)管4.3.1為保證空調系統(tǒng)設備和管道的正常運行，延長使用壽命，確保水質處理合同外委化驗的履行，制訂本規(guī)程。4.3.2運行人員為合同直接監(jiān)管人，須熟悉有關合同條款及投藥、取樣、化驗等工作原理和工作過程，積極配合承辦人員的工作，建立水質處理監(jiān)管記錄本。4.3.3承辦單位對水系統(tǒng)進行處理時，運行人員須現場監(jiān)督，并就工作時間、人員、過程等做好記錄，工作完成后在承辦單位工作單上簽署意見并驗收，工作單底留一份存檔。4.3.4若發(fā)現承辦單位人員未按合同要求按期、按量、按規(guī)定程序工作或有關數值未在規(guī)定范圍內，運行人員有權拒絕簽收并及時上報。4.3.5運行人員每月自取水樣檢查，使用PH試紙并靜置24小時，觀察其色度，并做好記錄。若發(fā)現PH值超標或水樣渾濁有明顯銹色(微紅)應馬上報告，及時通知承辦單位(水樣保存5天)。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MES-WX-01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A-0 4.3.6工作單及化驗報告及時上報審核。 4.3.7水質主要指示值范圍