華盛新外灘房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告.doc

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告學(xué)生姓名：董兆京學(xué) 號(hào)：12110606004班 級(jí)：12資產(chǎn)本1學(xué) 部：公管學(xué)年學(xué)期：2014-2015-1課程名稱：房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：所有的位于開(kāi)福區(qū)湘江中路一段126號(hào)華盛新外灘棟的住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估委 托 方：估 價(jià) 方：湖南房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期：2014年2月20日-2014年2月24日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：湘房估字（2014）第號(hào)目 錄一、致委托方函3二、估價(jià)師聲明4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告8 五、附件14致委托方函：承蒙委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)位于開(kāi)福區(qū)湘江中路一段126號(hào)華盛新外灘棟的住宅房地產(chǎn)（建筑面積：172.45）市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年2月20日，估價(jià)目的是為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)。本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)價(jià)格測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在本報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)與限制條件下，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2014年2月20日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣241.43萬(wàn)元（大寫(xiě)：貳佰肆拾壹萬(wàn)肆仟叁佰元整），單價(jià)為14000元/平方米。詳見(jiàn)下表:序號(hào)產(chǎn)權(quán)人房產(chǎn)所有權(quán)證號(hào)房屋坐落用途建筑面積（）評(píng)估單價(jià)（元/）評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元）1長(zhǎng)房權(quán)證開(kāi)福字第號(hào)開(kāi)福區(qū)湘江中路一段126號(hào)華盛新外灘棟住宅172.4514000241.43注：根據(jù)委托方要求，本次評(píng)估價(jià)格僅為其毛坯房?jī)r(jià)格，不包含室內(nèi)裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等價(jià)格在內(nèi)。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)附后的估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告。本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自出具報(bào)告之日起為壹年。湖南房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法定代表人： 二一四年二月二十四日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局及中華人民共和國(guó)建設(shè)部1999年2月12日聯(lián)合發(fā)布的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、我們已派專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)標(biāo)的物現(xiàn)場(chǎng)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估標(biāo)的物的勘察，限于標(biāo)的物的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，以及其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢測(cè)的責(zé)任。6、本估價(jià)報(bào)告系我公司對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘的房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員獨(dú)立撰寫(xiě)，未邀請(qǐng)其它專(zhuān)家提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。7、委托人以及相關(guān)部門(mén)在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對(duì)因忽視本估價(jià)報(bào)告揭示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)的假設(shè)和限制條件本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制：（一）估價(jià)假設(shè)條件1、物業(yè)權(quán)利人擁有估價(jià)物業(yè)的合法產(chǎn)權(quán)，在國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的剩余使用年限中，享有占有、使用、收益、合法處置等權(quán)益，且不受其他第三方的限制，也不必向政府繳付額外重大費(fèi)用。2、除估價(jià)物業(yè)的權(quán)利外，估價(jià)對(duì)象權(quán)利人能合法享用及分?jǐn)傉w物業(yè)的各項(xiàng)公共權(quán)益與各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施。3、鑒于本次估價(jià)委托約定和估價(jià)師專(zhuān)業(yè)范圍，我們未對(duì)估價(jià)物業(yè)的權(quán)利歸屬進(jìn)行鑒定和判斷。本報(bào)告書(shū)中僅根據(jù)我們獲取的資料對(duì)估價(jià)物業(yè)的權(quán)利狀態(tài)進(jìn)行了引述，該引述不應(yīng)視為估價(jià)師對(duì)物業(yè)權(quán)利的確認(rèn)或保證。4、物業(yè)權(quán)利人向我們提供了估價(jià)物業(yè)相關(guān)的權(quán)利證書(shū)、法律文件和基礎(chǔ)資料，物業(yè)權(quán)利人對(duì)所提供材料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)上述材料作一般辨別，具體鑒定由有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)。5、本次估價(jià)對(duì)象由委托方有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)指認(rèn)，若與實(shí)際不符，應(yīng)重新估價(jià)。估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，未對(duì)估價(jià)物業(yè)的基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次評(píng)估假設(shè)其無(wú)建筑物基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題；估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，未對(duì)建筑面積進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，估價(jià)所采用的建筑面積是依據(jù)估價(jià)物業(yè)權(quán)利人提供的權(quán)利文件記載確定,并以該建筑面積為基礎(chǔ)計(jì)算估價(jià)結(jié)果。如最終確定的建筑面積與本次估價(jià)采用的建筑面積存在差異，應(yīng)按估價(jià)單價(jià)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。6、本估價(jià)結(jié)果是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)并不具有排他性。7、本估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀態(tài)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況下的客觀合理價(jià)格。假設(shè)在此期間房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定且估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提。沒(méi)有考慮價(jià)值時(shí)點(diǎn)以后國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。（二）估價(jià)限制條件1、本估價(jià)結(jié)果系估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定出具的意見(jiàn)，具有法律規(guī)定的效力，但受本機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響。2、本估價(jià)報(bào)告及結(jié)果僅適用于本次特定估價(jià)目的。估價(jià)結(jié)果在上述全部假設(shè)條件和限制條件成立的情況下有效。這些假設(shè)、限制條件由估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)原則、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況提出的。3、本評(píng)估報(bào)告結(jié)論系為委托方提供專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。4、本估價(jià)報(bào)告僅供估價(jià)委托方為估價(jià)目的使用和送交有關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審查使用。未經(jīng)評(píng)估單位書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何參考資料，均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其它任何方式公開(kāi)發(fā)表。因報(bào)告使用不當(dāng)產(chǎn)生的后果與估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。5、本估價(jià)報(bào)告自報(bào)告出具日起壹年內(nèi)有效。如在本估價(jià)報(bào)告有效期后使用，我們對(duì)此造成的后果不承擔(dān)責(zé)任。6、若發(fā)生本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請(qǐng)通知本公司進(jìn)行更正。7、本估價(jià)報(bào)告包括致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、附件共五部分，必須完整使用方為有效。對(duì)僅使用報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，本公司不承擔(dān)責(zé)任。(三)其他特別說(shuō)明1、價(jià)值時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對(duì)象質(zhì)量、使用功能、布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等發(fā)生變化，均會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果上述因素對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)對(duì)本估價(jià)結(jié)論作相應(yīng)的調(diào)整，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。2、根據(jù)委托方要求，此次估價(jià)僅對(duì)其毛坯房?jī)r(jià)格作出評(píng)估，評(píng)估價(jià)格中未包含室內(nèi)裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等價(jià)格在內(nèi)。3、委托方未能提供估價(jià)對(duì)象土地使用證，根據(jù)委托方提供資料及估價(jià)師調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為商品房；故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)為出讓。如與土地權(quán)屬登記不一致，評(píng)估結(jié)果應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、 委 托 方二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)單位名稱：湖南房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 法定代表人：估價(jià)資質(zhì)：貳級(jí)評(píng)估資質(zhì)證書(shū)號(hào)：湘建房(估)證字第號(hào)地 址：長(zhǎng)沙市芙蓉中路一段大廈三、估價(jià)對(duì)象1、區(qū)位狀況：位置狀況描述估價(jià)對(duì)象坐落于開(kāi)福區(qū)湘江中路一段126號(hào)華盛新外灘棟。所在小區(qū)東鄰住宅小區(qū)，南鄰晴佳巷、西鄰湘江大道，北鄰住宅小區(qū)，地理位置較優(yōu)。交通狀況描述估價(jià)對(duì)象周邊有城市主干道湘江路直通南北、營(yíng)盤(pán)路隧道直達(dá)河西，湘春路、蔡鍔路、湘雅路等次干道環(huán)繞，道路通達(dá)度高，距離公交站約50米，有11、168、804、807、368、907等十余條線路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通便捷度高?；A(chǔ)設(shè)施描述估價(jià)對(duì)象區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)到紅線外“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），水、電、氣保障度較高；宗地場(chǎng)地內(nèi)土地平整。公共服務(wù)設(shè)施描述估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域配套有學(xué)校（明德中學(xué)、三角塘小學(xué)、長(zhǎng)沙市八中）、幼兒園（長(zhǎng)沙師范附幼）、銀行（中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等）、醫(yī)院（湘雅醫(yī)院、省婦幼保健院、市一醫(yī)院、中醫(yī)附二醫(yī)院等）、超市（華潤(rùn)萬(wàn)家）、派出所等市政配套設(shè)施及生活配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施完善。環(huán)境描述估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)儆诔鞘兄鞒菂^(qū)地帶；緊臨湘江風(fēng)光帶與湘江，景觀資源好。區(qū)域距離污染源較遠(yuǎn)，基本無(wú)大氣、水源、噪音污染。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)儆诔鞘兄鞒菂^(qū)，交通便利，各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施齊全，且具有良好的環(huán)境景觀資，基本無(wú)污染，是長(zhǎng)沙市內(nèi)的宜居區(qū)域。2、權(quán)屬狀況：根據(jù)委托方提供資料，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證登記如下：序號(hào)產(chǎn)權(quán)人房產(chǎn)所有權(quán)證號(hào)房屋坐落登記時(shí)間用途建筑面積 （）建筑結(jié)構(gòu)所在層/房屋總層數(shù)1長(zhǎng)房權(quán)證開(kāi)福字第號(hào)開(kāi)福區(qū)湘江中路一段126號(hào)華盛新外灘花園棟2012-4-26住宅172.45鋼混16/33委托方未能提供估價(jià)對(duì)象土地使用證，根據(jù)委托方提供資料及估價(jià)師調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為商品房；故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)為出讓。如與土地權(quán)屬登記不一致，評(píng)估結(jié)果應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。3、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀：建筑物狀況：所處小區(qū)狀況估價(jià)對(duì)象座落開(kāi)福區(qū)湘江中路，小區(qū)為商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)；小區(qū)綠化較好，配套較好。所處建筑物狀況估價(jià)對(duì)象所在建筑為鋼混結(jié)構(gòu)，建筑年代為2009年，建筑總層數(shù)為33層，估價(jià)對(duì)象位于16層；建筑設(shè)計(jì)為2梯3戶。估價(jià)對(duì)象狀況估價(jià)對(duì)象用途為住宅，建筑面積為172.45，室內(nèi)布局為四室二廳，層高約3米，房屋朝向?yàn)闁|西，通風(fēng)采光良好。室內(nèi)裝修狀況估價(jià)對(duì)象外墻為墻漆，入戶為防盜門(mén)；室內(nèi)地面為地板磚（臥室木地板），墻面為墻漆，天花板有吊頂，室內(nèi)為實(shí)木門(mén)；廚房有整體櫥柜，衛(wèi)生間為蹲式大便器（主衛(wèi)為馬桶）房屋配套狀況建筑物小區(qū)設(shè)置有24小時(shí)保安，建筑樓宇設(shè)置有電子防盜門(mén)及消防系統(tǒng)；估價(jià)對(duì)象水、電、氣等基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全。建筑物利用與維護(hù)狀況估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)使用時(shí)間約5年，維護(hù)情況較好。注：估價(jià)對(duì)象室內(nèi)已裝修完畢，但尚未入住。根據(jù)委托方要求，此次評(píng)估假設(shè)為室內(nèi)毛坯現(xiàn)狀。土地使用權(quán)狀況：至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象所在宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)到紅線外“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），水、電、氣保障度較高；宗地場(chǎng)地內(nèi)土地平整。4、估價(jià)對(duì)象范圍與用途界定本次估價(jià)對(duì)象范圍為位于開(kāi)福區(qū)湘江中路一段126號(hào)華盛新外灘棟的住宅房地產(chǎn)（不含室內(nèi)裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備），建筑面積172.45，房屋登記用途為住宅。四、估價(jià)目的為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2014年2月20日六、價(jià)值類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，指估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。七、估價(jià)依據(jù)1、法律、法規(guī)和政策性文件中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；中華人民共和國(guó)土地管理法及實(shí)施條例；中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；中華人民共和國(guó)物權(quán)法；2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）；房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50899-2013）；城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）；3、委托方提供的相關(guān)資料4、估價(jià)人員實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查獲得的資料八、估價(jià)原則1、合法原則：要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)； 在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。2、最高最佳使用原則：要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。所謂最高最佳使用是估價(jià)對(duì)象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給予估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。他的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大利益。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：要求估價(jià)結(jié)果是根據(jù)估價(jià)目的確定的某個(gè)特定日期的價(jià)值或價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)停止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。4、獨(dú)立、客觀、公正原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。5、替代原則：要求估價(jià)結(jié)果與類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格的偏差在合理范圍內(nèi)。根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定。房地產(chǎn)價(jià)格同樣也遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類(lèi)型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。九、估價(jià)方法估價(jià)方法通常有市場(chǎng)法、收益法、成本法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法等幾種常用估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法適用于類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的房地產(chǎn)評(píng)估；收益法適用于有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)評(píng)估；假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)評(píng)估；成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)情況下的房地產(chǎn)評(píng)估。根據(jù)相關(guān)規(guī)定：有條件采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法。收益性的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。根據(jù)對(duì)目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，近期內(nèi)與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈，用途、結(jié)構(gòu)、檔次相同或類(lèi)似的交易較多，因此擬采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)，同一區(qū)域內(nèi)，類(lèi)似房地產(chǎn)出租比較普通，類(lèi)似房地產(chǎn)有相對(duì)穩(wěn)定及長(zhǎng)期的潛在收益，因此擬采用收益法作為另一種評(píng)估方法；根據(jù)此次評(píng)估目的，遵循合法原則、最高最佳使用方式進(jìn)行分析，估價(jià)人員認(rèn)為保持現(xiàn)狀使用最為適宜，因此不采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。根據(jù)上述分析，市場(chǎng)依據(jù)充分，不適宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估；通過(guò)綜合分析，此次擬采用收益法、市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。（一）收益法：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法的基本公式：因評(píng)估目的是抵押，遵循謹(jǐn)慎保守原則，對(duì)未來(lái)收益變化的情況不加考慮，選用未來(lái)收益不變的公式。V= A1-1/(1+R)N/RV房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，通常稱為現(xiàn)值R房地產(chǎn)的資本化率A房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益，通常簡(jiǎn)稱凈收益N房地產(chǎn)收益年限，是從價(jià)值時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)可以獲得收益的持續(xù)時(shí)間，通常為收益年限。收益法測(cè)算步驟運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下4個(gè)步驟：搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，例如估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（如凈收益）求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)選用適宜的收益法公式求出收益價(jià)格（二）市場(chǎng)法：是根據(jù)替代原則，選取