太原師范學(xué)院舊校區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告.doc

太原師范學(xué)院舊校區(qū) 房地產(chǎn)策劃系別：城市與旅游學(xué)院專業(yè)：資源環(huán)境與城市規(guī)劃管理班級(jí)：1003班姓名：李瑞 學(xué)號(hào)：2010142121一、區(qū)位分析 太原師范學(xué)院舊校區(qū)位于南內(nèi)環(huán)街189號(hào)，地處太原市的中心地帶，臨近的交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，項(xiàng)目緊鄰新城區(qū)南內(nèi)環(huán)街，有多路公交車進(jìn)過此地，出行方便，并與進(jìn)出太原市門戶的城際高速相通。目處于中心地帶，綠化核心貫穿于整個(gè)規(guī)劃中的核心元素就是中心綠化空間，它決定了建筑單體的規(guī)劃布局，其他主要元素如人行林蔭大道、散步道、廣場(chǎng)休閑設(shè)施的設(shè)計(jì)均將建筑形式與自然景觀有機(jī)結(jié)合。此外，此處臨近太原的“中關(guān)村”，周圍有各種電子產(chǎn)品賣廠，適合IT行業(yè)的公司在這里落戶。所以在學(xué)校遷出后，所在地塊面積較大，適合開發(fā)為商務(wù)寫字樓。但是，由于此處屬于太原市交通樞紐處，鄰近主干道，噪音污染較嚴(yán)重，客觀上對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)感有所影響。適宜建造高層寫字樓。二、項(xiàng)目定位報(bào)告在定位太原師范學(xué)院舊校區(qū)時(shí)，應(yīng)該從外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩個(gè)方面來分析。外部環(huán)境包括該地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，以及城市發(fā)展規(guī)劃與該地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響等。內(nèi)部環(huán)境要分析項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)太原師范學(xué)院未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃以及搬入新校區(qū)的意義等。 成功的營銷應(yīng)從好的產(chǎn)品開始”。好的產(chǎn)品取決于其是否能有效地滿足市場(chǎng)的需要，也取決于其是否倡導(dǎo)了一種符合人性的生活追求。所以，要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，從項(xiàng)目分布來看目前太原市寫字樓主要集中于府東西街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)和長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)以及南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)、萬達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)。由于形成的時(shí)間不同各自在發(fā)展背景、支柱產(chǎn)業(yè)以及政府政策扶持等方面呈現(xiàn)出明顯的特色導(dǎo)致寫字樓客戶在需求現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)等方面存在較大區(qū)別。府東西街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)所在區(qū)位為太原市行政、金融一條街是太原市最早的商務(wù)辦公區(qū)區(qū)域內(nèi)分布有省、市兩級(jí)行政中樞和工行、農(nóng)行、光大、中信、興業(yè)等多家金融機(jī)構(gòu)省級(jí)分行以及省質(zhì)監(jiān)局、市房地產(chǎn)管理局、市國稅局、市地稅局、市中級(jí)法院、省煤炭進(jìn)出口公司、太原日?qǐng)?bào)社等機(jī)關(guān)事業(yè)單位優(yōu)越的地段吸引了眾多賓館、酒店、餐廳、保險(xiǎn)、證券等企業(yè)聚集于此形成了一個(gè)成熟的商務(wù)辦公中心故而長期以來一直保持著太原市乃至山西省的商務(wù)中心龍頭地位。該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目不多大多定位中高端分布有太原市標(biāo)志性地標(biāo)建筑山西國際貿(mào)易大廈、王府商務(wù)大廈、盛唐大廈、華宇國際大廈、新聞大廈等寫字樓而其中又以山西國際貿(mào)易大廈最為高端入住了山西國際電力集團(tuán)、山西省國信投資集團(tuán)公司、山西信托投資有限責(zé)任公司、山西證券有限責(zé)任公司、山西焦煤集團(tuán)國際發(fā)展有限公司等眾多大型企業(yè)和國際知名公司辦事處。南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)位于南內(nèi)環(huán)街以金茂、賽格、財(cái)富國際等寫字樓為代表形成了以電子產(chǎn)品營銷為主體商業(yè)特征。入駐企業(yè)主要是從事IT行業(yè)的企業(yè)由于區(qū)域內(nèi)有青龍電腦城、賽格數(shù)碼港、陽光數(shù)碼港、頤高國際數(shù)碼城等大型IT賣場(chǎng)，人流量大，商業(yè)繁華。從長遠(yuǎn)來看府東西街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)由于所在區(qū)域人口密度大、出行道路交通擁堵、發(fā)展用地不足等原因以及受省、市兩級(jí)行政中樞南遷的影響未來發(fā)展空間受限親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)經(jīng)過近些年的發(fā)展供應(yīng)量不斷加大市場(chǎng)已基本飽和南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)依托自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?？梢酝茢嘣谖磥淼臅r(shí)期里南內(nèi)環(huán)街的租售價(jià)格上升水平會(huì)較之其他區(qū)域較快并有可能領(lǐng)跑太原市高端寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。定位論證可以從以下幾個(gè)方面展開：1）項(xiàng)目規(guī)模：通常大型項(xiàng)目的一期是以相對(duì)低價(jià)入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。隨著住宅小區(qū)的日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期中可以不打或少打廣告，提高售價(jià)，獲取更高的投資回報(bào)。2）市場(chǎng)調(diào)研分析：根據(jù)所在城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，確定合理的市場(chǎng)均價(jià)，使目標(biāo)客戶相對(duì)最大化，市場(chǎng)承接力較強(qiáng)，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。3）開發(fā)周期：開發(fā)周期較長的項(xiàng)目，從整體銷售來分析，為了取得剛進(jìn)入市場(chǎng)就贏得先機(jī)的良好勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào)價(jià)空間，樹立項(xiàng)目價(jià)格和形象整體逐步走高市場(chǎng)印象，一期均價(jià)不宜太高。4）項(xiàng)目所處區(qū)域：項(xiàng)目所處區(qū)域的市政配套、規(guī)劃前景，人們認(rèn)知程度等。 三、營銷與策劃方案在進(jìn)行了區(qū)位分析和項(xiàng)目定位分析之后，就要進(jìn)行營銷與策劃的制定。通過項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目可采取如下應(yīng)對(duì)策略：通過高層建筑挺拔、俊朗的外型，明麗、時(shí)尚的色彩，塑造太原市地標(biāo)形象，最大化顯現(xiàn)項(xiàng)目特質(zhì)，以區(qū)別于其它樓盤。注重商務(wù)區(qū)一帶的重新設(shè)計(jì)和包裝，以新的標(biāo)識(shí)向消費(fèi)者展示新的樓盤形象。對(duì)于價(jià)格。要根據(jù)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的仔細(xì)調(diào)研與分析，以出價(jià)最高者售出。對(duì)于營銷戰(zhàn)略，可以采用廣告轟炸、事件營銷和人海戰(zhàn)術(shù)來做。具體的宣傳策略及渠道有報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)