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可行性研究報告目 錄第一章 總 論1一、項目概況1二、企業(yè)概況1三、研究依據(jù)及范圍3四、主要技術經(jīng)濟指標4五、研究結(jié)論與建議5第二章 項目背景與建設的必要性7一、項目背景7二、項目建設的必要性9三、項目建設的意義11第三章 市場分析12二、隆回縣房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢17三、區(qū)域市場分析18第四章 建設內(nèi)容及建設規(guī)模21一、建設內(nèi)容21二、建設規(guī)模21第五章 區(qū)域位置及建設條件22一、區(qū)域位置22二、自然條件22三、建設條件23第六章 工程技術方案24一、規(guī)劃設計的基本原則24二、總體規(guī)劃及建筑設計24三、主要技術經(jīng)濟指標26四、結(jié)構(gòu)設計說明27五、給水排水設計說明31六、建筑電氣設計說明31七、暖通設計說明34八、消防工程34第七章 環(huán)境保護及節(jié)能36一、環(huán)境保護36二、節(jié)能37第八章 物業(yè)管理42一、物業(yè)管理計劃42二、機構(gòu)設置42第九章 項目招投標與實施進度43一、項目招投標43二、實施進度計劃43第十章 組織管理機構(gòu)和職工人數(shù)的確定44一、組織管理機構(gòu)44二、職工人數(shù)的確定44第十一章 投資估算45一、編制說明45二、總投資估算表46第十二章 項目財務預測數(shù)據(jù)47一、資金籌措及投資使用計劃47二、項目的計算期48三、經(jīng)營及銷售稅金48四、經(jīng)營成本費用估算50五、利潤及利潤分配51六、借款還本付息估算51第十三章 項目財務評價53一、財務的盈利分析53二、清償能力分析54三、敏感性分析55第一章 總 論一、項目概況1項目名稱怡中豪苑建設項目2建設單位湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3建設地點項目位于隆回縣城西320國道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大鄰廣場,北隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。4建設規(guī)模項目總占地面積為30560平方米，總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、企業(yè)概況1企業(yè)基本情況湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司,由自然人肖石民、周應達出資組建,具有省建設廳頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 公司成立于2010年1月，現(xiàn)有員工20人。其中具有中高級職稱15人,占公司總?cè)藬?shù)的75%。公司按現(xiàn)代企業(yè)制度組建，設有工程技術部、市場營銷部、財務核算部、行政事務部、物業(yè)管理部。設有執(zhí)行董事1人，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理5人，監(jiān)事1人，共8個高管職位。公司證照齊全，已取得營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構(gòu)代碼證和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等，且按有關規(guī)定進行了年檢、年審；公司成立以來，由于經(jīng)營有方，經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。相繼開發(fā)了湖南懷化榆樹灣步行街大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，貴陽市鑫海大廈高檔寫字樓項目，凱里市龍泉明珠江景住宅小區(qū)，邵陽城步鴻旺家園等項目，完成建筑面積30萬余平方米。2010年經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研和深入的投資論證后，公司決定投資隆回縣桃洪鎮(zhèn)桃洪西路怡然花園小區(qū)地塊，興建“怡中豪苑”中央商業(yè)住宅”（簡稱“怡中豪苑”）。鴻旺房產(chǎn)本著“創(chuàng)新、人本、價值”的企業(yè)宗旨，致力于開發(fā)出滿足市場需求的產(chǎn)品，與國際成功商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式接軌，實現(xiàn)企業(yè)效益和社會效益的雙贏，創(chuàng)造出更多的價值。2經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、五金交電、機電產(chǎn)品、機械設備、有色礦產(chǎn)品、鋼材、金屬材料、建筑裝飾材料的銷售。3注冊資金人民幣壹仟萬元整4注冊地點長沙市天心區(qū)韶山南路120號恒盛家園1棟802房。5注冊號4301030000554046法定代表人簡介法人代表：公司法人代表肖石民，男， 1966年3月出生，湖南省隆回縣人，漢族，大專文化，民營企業(yè)家，高級工程師， 2010年1月，公司創(chuàng)立湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任公司執(zhí)行董事至今。該同志為人忠厚，誠實守信，有較強的實干精神和豐富的企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗。7企業(yè)類型有限責任公司三、研究依據(jù)及范圍1.研究依據(jù)（1）湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（2）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求（3）國家計委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）（4）建設部建標2000205號房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（5）湖南省建設委員會1999年湖南省工程預算定額（6）民用建筑設計通則(GB50352)2005)；（7）國家計委關于建設項目進行可行性研究的執(zhí)行管理辦法（計資1983116號）；（8）國家計委關于投資項目可行性研究指南(試用版)的通知（計辦投資200215號）；（9） 其他有關專業(yè)設計規(guī)范（10）隆回縣規(guī)劃局關于“怡中豪苑”項目修建性詳細規(guī)劃設計的批復。（11）隆回縣國土局核發(fā)的國有土地使用權證。（12）隆回縣政府簽發(fā)的關于費用包干的減免優(yōu)惠文件。（13）建設單位提供的其他各項基礎資料2.研究范圍本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關部門法令、政策、規(guī)程、規(guī)范、對項目建設的必要性、建設規(guī)模、建設內(nèi)外部條件、項目總體規(guī)劃方案及公用工程、環(huán)境保護、投資估算及資金籌措和經(jīng)濟效益、社會效益等進行研究。四、主要技術經(jīng)濟指標表一 項目主要技術經(jīng)濟指標表 序號指標名稱單位數(shù)量備注1總用地面積30560.00合45.84畝2總建筑面積134520.03建筑密度%28.44容積率3.885綠地率%31.956項目總投資萬元23360銀行貸款萬元8000自籌資金萬元153607總成本費用固定資產(chǎn)費用萬元13297經(jīng)營成本費用萬元10063經(jīng)營稅金及附加萬元20898銷售收入萬元381499所得稅萬元317510稅后利潤萬元952511投資利潤率%54.4%12投資利稅率%63.3%13資本金利潤率%82.7%14財務凈現(xiàn)值（ic=10%）萬元2832.4所得稅后15投資回收期年3.24靜態(tài)年3.86動態(tài)五、研究結(jié)論與建議1研究結(jié)論（1）本項目的建設與隆回縣委縣政府倡導的“一年一個樣，三年大變樣”發(fā)展戰(zhàn)略相統(tǒng)一，符合隆回縣城市未來發(fā)展方向的正確決策。它在改善城市居住質(zhì)量、優(yōu)化人居環(huán)境等方面將起到重要的作用。（2）項目的建設符合國家“擴大內(nèi)需，促進消費，搞活流通”的產(chǎn)業(yè)政策。同時，項目建設有利于促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，為社會提供就業(yè)機會，對緩解隆回縣待業(yè)人員就業(yè)壓力具有積極意義。（3）本項目的建設將按照國際通行的商品房開發(fā)模式運作，依據(jù)規(guī)劃設計要點進行整體規(guī)劃，完全符合城市規(guī)劃、消防、交通等各項要求，有利于完善隆回縣城區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)的配套功能作用。（4）從經(jīng)濟分析上看，項目建成后，總銷售收入為38149萬元，稅后利潤9525萬元，投資利潤率54.4%，投資利稅率63.3%，資本金利潤82.7%，項目的經(jīng)濟效益好，是個高投入、高回報、低風險的項目。（5）項目的敏感性分析來看，項目的敏感點是銷售壓力，而本項目地理位置優(yōu)越，潛在用戶眾多，加之開發(fā)理念先進，設計新穎實用，故可以很好的化解銷售壓力，實現(xiàn)項目的預期目標。2.建議（1）質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命線，應嚴格按照質(zhì)量管理體系實施工程管理，把握好工程發(fā)包和材料采購是保證工程質(zhì)量的關鍵，應通過公平競爭、擇優(yōu)選取的招投標形式選擇施工單位和材料供應廠商，以確保項目的施工質(zhì)量和工程形象。（2）資金是項目順利進行的保證，建設單位應精心安排好工程進度計劃，確保工程建設資金足額到位，從而保證項目的順利實施。（3）營銷是項目成功與否的關鍵，應精心安排好營銷組織、控制好營銷節(jié)奏，做好項目前期策劃及推介，充分利用的地理位置優(yōu)勢，同時在戶型設計中注重市場需求。同樣面積可提供二至三種能超群戶型選擇，不宜過多，避免客戶在購房時因選擇太多而影響成交。確保項目的銷售與資金回籠順利。綜上所述，本項目是可行的，但項目承辦單位應加強開發(fā)建設過程中的成本控制工作，以確保其社會效益和財務效益的實現(xiàn)。第二章 項目背景與建設的必要性一、項目背景當前房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。隆回縣位于距離邵陽火車站55公里，懷化火車站150公里，長沙市283公里；南接邵懷高速公路隆回出口處，北連320國道和219省道,東靠洛湛鐵路邵陽站，前有郝水河經(jīng)過，為隆回怡中豪苑建設項目提供了得天獨厚的水陸交通條件。隆回縣地處東經(jīng)11038-11015，北緯27-2740。位于湖南省中部稍偏西南，資水上游北岸。東臨新邵縣，南接邵陽縣、武岡市，西抵洞口縣，北界溆浦、新化縣。隆回位于湘中稍偏西南，總面積2866平方公里，居住有漢、回、瑤、苗、侗、滿等24個民族，轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1010個村(居)委會，總?cè)丝?40萬人，是湖南的一個農(nóng)業(yè)大縣。2010年國民經(jīng)濟得到了較好發(fā)展，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)實現(xiàn) 62.63億元，比上年增長13.2%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為18.13億元，較上年增長5.9%，第二產(chǎn)業(yè)增加值為15.85億元，較上年增長24.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加值為28.65億元，較上年增長11.5%。人均GDP4812元(按常住人口計算)，比上年增加573元，三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為28.95：25.31：45.74。全縣財政總收入達到27509萬元，同比增長18%。隆回縣內(nèi)自然資源豐富。生物資源品類繁多，水稻有秈、粳、糯3個類型，旱糧有近20個品種，經(jīng)濟作物有20多項，上千種。其中寶慶辣椒、紅皮蒜、生姜、龍牙百合、腰帶柿馳名中外，辣椒、茶葉、柑桔生產(chǎn)基地縣。植被達200余科，1000余種，其中805種野生植物可作藥材。野生動物資源133種。家禽畜品種繁多，尤以生豬為最。已查明的地下礦藏40余種。其中煤遠景儲量5886萬噸；黃金礦頒面占全縣面積的1/3，遠景儲量6.273噸。其它儲量較大的礦藏還有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨居石、綠柱石、銑石等。境內(nèi)有6處堿性硅質(zhì)溫泉，水質(zhì)水溫均符合工業(yè)用水標準，在農(nóng)業(yè)和醫(yī)療方面也有利用價值。水能理論蘊藏量16.24萬千瓦，可開發(fā)量4.79萬千瓦。近年來隆回縣的城鎮(zhèn)建設發(fā)展也很快，城區(qū)建設己初具規(guī)模。然而在2866平方公里的隆回縣，沒有一處可供140萬人民娛樂、購物的休閑場所，特別是政治、經(jīng)濟、文化中心的桃洪鎮(zhèn)，由于過去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件，隨著社會的進步和人們生活水平的不斷提高，人們渴望有一處高標準的居住休閑的場所，而我公司“怡中豪苑”項目的修建將最大程度地滿足人們的這一需求。特別是2000年以來，隆回縣實施“三年大變樣”的戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎設施建設得到了極大的提升，原有的地域差別縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊的空間。正因為隆回縣“怡中豪苑”具有得天獨厚的優(yōu)勢和獨一無二的條件，公司審時度勢，看中了這塊風水寶地，和縣政府簽訂了建設合同書開發(fā)建設商業(yè)步行街和高檔商業(yè)住宅小區(qū)。二、項目建設的必要性1國民經(jīng)濟發(fā)展的需要當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析與研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.52個百分點。隆回縣房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖在上升，但對于一個高速發(fā)展的城市而言其在國民經(jīng)濟中所占份額仍然偏低。隨著政策的看好、阻礙市場發(fā)育因素的消除、人們消費與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽?，存量和增量市場啟動后，房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。同時，房地產(chǎn)對相關行業(yè)的帶動作用很大，據(jù)測算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費，將會對幾百大類、幾萬個品種的產(chǎn)品提出要求，與幾十個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動相關聯(lián)，投資帶動系數(shù)為1.95，所以，房地產(chǎn)已成為中央擴大內(nèi)需、啟動消費的重點，使社會廣泛看好的消費熱點和經(jīng)濟增長點。正因為房地產(chǎn)投資的看好和推動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2擴大消費需求的需要 擴大內(nèi)需，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持消費和投資需求對經(jīng)濟的雙拉動，是我國目前和未來經(jīng)濟工作的指導方針。投資、出口、消費被稱做拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”。一般情況下，消費對經(jīng)濟的增長的貢獻率應達到七成，因此應著力擴大國內(nèi)消費需求。 據(jù)有關資料統(tǒng)計，至2010年底，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄已達到23萬億元，城市居民市場金融資產(chǎn)達20萬億元。近幾年來，隨著消費者生活水平的提高，在住房改革政策的引導下，城鄉(xiāng)居民的消費已由過去的“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變。由于過去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件。因此，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)建設價位合適，面積適中的住宅商品房，形成與社會購買力相適應的多層次供應體系，既滿足了置業(yè)者對住房的需求，提高了生活質(zhì)量，又起到了對地方經(jīng)濟的拉動作用。 同時，房地產(chǎn)的發(fā)展又可以拉動國民經(jīng)濟上下游諸多行業(yè)的發(fā)展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛(wèi)制造、裝修裝飾業(yè)等等。這些行業(yè)發(fā)展了，員工就業(yè)和收入增加了，又反過來會對房地產(chǎn)產(chǎn)生新的消費能力和群體。2005年以來，我國國民經(jīng)濟每年都增加8%以上，其中房地產(chǎn)貢獻率就超過1%。房地產(chǎn)已經(jīng)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)。3城鎮(zhèn)化建設的需要 到2020年要全面實現(xiàn)小康社會的目標，其難點和重點在農(nóng)村和農(nóng)民。全國13億人口，有9億農(nóng)民，中國每年新增勞動力1000萬，進城的民工一般保持在1.2億.“三農(nóng)”問題長期以來，一直是困擾我國經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展和實現(xiàn)現(xiàn)代化，建設小康社會的核心問題之一。按照城鎮(zhèn)化發(fā)展要求和十七大精神，要堅持走大、中、小城市和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的中國特色的城鎮(zhèn)化道路，盡快把農(nóng)村富余勞動力從土地上轉(zhuǎn)移出來進入城鎮(zhèn)，加快城鎮(zhèn)化的進程。如果按照規(guī)劃，到2012年，湖南省的城鎮(zhèn)化水平達到40%，每年至少有100萬農(nóng)民工進入城鎮(zhèn)。根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40萬人口的中等城市，屆時城市人口將在現(xiàn)在的基礎上增加180。這些新進城的人，勢必會帶來商業(yè)用房、住宅用房的消費需求。只有安居了才能樂業(yè)，按照建設部提出的實現(xiàn)全面小康社會的住房標準，即到2020年基本做到“戶均一套房，人均一間房，功能配套，設施齊全”。所以項目建設市場前景廣闊。目前隆回縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，是我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題之一。在隆回縣整體規(guī)劃中被定位于“高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)”，隨著區(qū)域經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市建設用地越來越緊張，因此，項目的建設不僅可以適應隆回縣城區(qū)域快速發(fā)展的需要，解決縣城教職員工及高科技企業(yè)員工等的居住問題，而且還可以適應隆回縣城市規(guī)劃與市政建設的需要，這對美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有現(xiàn)實意義。三、項目建設的意義項目的開發(fā)將進一步提高區(qū)域內(nèi)的居住質(zhì)量，促進區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展，有效地提升該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)，對增加地方財政收入、繁榮本區(qū)域內(nèi)商業(yè)與服務業(yè)起到重要作用。同時，項目的建設將為隆回縣人民提供良好的園林式居住環(huán)境。第三章 市場分析一、邵陽地區(qū)市場狀況1.投資結(jié)構(gòu)分析根據(jù)邵陽地區(qū)2010年1-6月建筑行業(yè)投資統(tǒng)計表明,按構(gòu)成分類,建筑工程投資27億元，占總投資的52.9，而去年同期建筑工程投資只占總投資的40.67，比去年同期的21億元，增長28.5；其他費用（主要是土地購置費和土地開發(fā)費）18億元，與去年同期基本持平，占總投資的35.3，而去年同期其他費用占總投資的40。說明經(jīng)過2008、2009年大規(guī)模地引進開發(fā)項目及前期開發(fā)，今年開始進入了的施工建設階段。邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按構(gòu)成分)邵陽市2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類 單位：億元階段合計（按構(gòu)成分）建筑工程安裝工程設備工器具購置其他費用其中：舊建筑物購置費其中：土地購置費1-06月512751181.5510.52. 投資用途分析住宅建設完成投資39億元，占總投資的76.5，比去年同期30億元增長30；辦公樓建設完成投資3億元，占總投資的5.8；商業(yè)營業(yè)用房建設完成投資5億元，占總投資的9.8；其他用房建設完成投資4億元，占總投資的7.8。邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽市2006年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽市2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類 單位：億元階段合計（按用途分）住宅辦公寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他1-06月51393543.投資區(qū)域分析2010年1-6月邵陽市區(qū)完成投資18億元，占總投資的35.3%；隆回縣完成投資5.8億元，占總投資的11.4%；邵東縣完成投資5.2億元，占總投資的10.2%；新邵縣完成投資4.9億元，占總投資的9.6%；邵陽縣完成投資3.8億元，占總投資的57.4%；新寧縣完成投資3.5億元，占總投資的6.8%；城步縣完成投資2.2億元，占總投資的4.3；洞口縣完成投資2.5億元，占總投資的4.9%，綏寧縣完成投資2.3億元，占總投資的4.5%。邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按項目地點分)邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（按項目地點分）單位：億元階段合計邵陽市區(qū)內(nèi)邵東縣隆回縣新邵縣邵陽縣新寧縣城步縣武岡縣洞口縣綏寧縣1-06月51185.25.84.93.83.52.22.82.52.3從各區(qū)（縣）房地產(chǎn)完成投資的比例上看，邵陽市區(qū)、隆回縣、邵東縣開發(fā)投資增幅較大，與去年同期相比，隆回縣增長97.91%，增幅位居第二， 小結(jié)：今年上半年房地產(chǎn)投資仍保持高速增長，但是投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化。從投資用途看，住宅建設投資所占比例上升，而商業(yè)用房建設投資比例下降。從投資構(gòu)成看，土地購置和土地開發(fā)投資比例降低，而建筑工程投資比例增加。這是因為前兩年土地成交活躍，在投資構(gòu)成中占較大的比例，而現(xiàn)在這些項目已逐步進入施工建設階段。另外，拆遷安置難度加大，進展緩慢也是前期工程投資比例降低的原因之一。4.需求分析“十二五”邵陽市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃部門課題組課題負責人介紹，影響住宅自然需求的因素有三個：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折舊率。按隆回縣城市總體規(guī)劃，根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40萬人口的中等城市。根據(jù)隆回縣現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展水平，20102014年將是隆回縣進入工業(yè)化，城市化加速時期，也是中部崛起的關鍵時期。在這一期間，考慮到城市人口的快速增長，舊城改造、居住消費結(jié)構(gòu)向著發(fā)展型、享受型升級等因素，隆回縣住宅消費將有著巨大的潛在需求。 （1）結(jié)婚家庭戶數(shù)對住宅需求 根據(jù)2010年隆回縣第六次人口普查10抽樣資料測算，隆回縣居民的平均初婚年齡為23.28歲，其中男性平均初婚年齡24.71歲，女性平均初婚年齡21.85歲。我們選擇在1987年到1991年在市區(qū)出生的人口作為結(jié)婚家庭戶數(shù)，統(tǒng)計資料顯示：這一期間縣城市區(qū)出生的人口約1.8萬人。另一方面，從結(jié)婚登記數(shù)看：1998年以來，隆回縣平均每年結(jié)婚登記6000多戶。因為居住在城鎮(zhèn)的人口約占總?cè)丝诘?0左右，所以城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)約3000個左右。結(jié)合上面兩種分析，我們選取隆回縣城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)更合理?！笆濉币?guī)劃期間，隆回縣城鎮(zhèn)結(jié)婚家庭戶數(shù)為1.5萬個左右（30005）。隨著結(jié)婚人口和家庭數(shù)量的增加，首當其沖的就是對住房需求的增長，假設每戶住房建筑面積按100平方米計算，則20102014年需新增住房建筑面積約150萬平方米（1.5100）。平均每年需新建約30萬平方米。 （2）城市人口數(shù)量增加對住宅需求 隨著“三化”進程的推進和發(fā)展小城鎮(zhèn)建設步伐的加快，隆回縣城鎮(zhèn)化率不斷提高。2010年在全縣總?cè)丝谥?，居住在城?zhèn)的人口為26萬人，占總?cè)丝诘募s26，比上年增加2萬人，增幅上升8.3個百分點。2008年城市化水平（23）比2004年（15）提高8個百分點，平均每年提高了2個百分點，預計2011年城市化水平可達到2830。近幾年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，隆回縣城市化的水平每年以23個百分點左右的速度遞增，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約2萬3萬人左右。扣除人口的自然增長（近6年平均每年增加人口1萬人左右），每年新增城市人口約2萬人左右。城市化過程中必然帶來對住宅需求的增加。那么“十二五”規(guī)劃期間隆回縣將新增城鎮(zhèn)居民12萬人左右。按照中華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展報告關于2015年全國城鎮(zhèn)人均建筑面積26平方米標準，因此，隆回縣為解決新增加城市人口的住房問題，20112015年則需新建住房建筑面積約52萬平方米（226）。平均每年需新增10.4萬平方米。 （3）城市流動人口對住宅需求 （4）舊房屋更新改造對住宅需求 （5）達到預期住房面積目標對住宅需求 （6）投資型等住房的需求二、隆回縣房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢隆回縣在改革開放以來，社會經(jīng)濟步入了快速發(fā)展的軌道，經(jīng)濟實力明顯增強，城市建設日新月異，人民生活條件不斷改善。從1988年到2010年，隆回縣的經(jīng)濟每年平均增長率達9.1%，高于全國平均增幅近1個百分點，經(jīng)濟發(fā)展已進入工業(yè)化中期階段。近年來，隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們生活水平進一步提高，住房的需求也越來越大。建設部目前的工作思路是：深化改革，立足發(fā)展，加強房地產(chǎn)市場地宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展；開放搞活二級市場，推進住房分配貨幣化，全面落實住房公積金制度，改進物業(yè)管理，進一步培育住房消費。因此，房地產(chǎn)市場的容量將進一步擴大。隆回縣房地產(chǎn)市場在中央采取的一系列積極財政政策的持續(xù)作用下，市場主要指標都有較大幅度增長，在城市大規(guī)模路網(wǎng)改建的刺激下，隆回縣房地產(chǎn)市場積蓄的潛力逐步釋放，商品房銷售形式良好，保持穩(wěn)定增長勢頭，市場消費也相應呈現(xiàn)出理性上升的局面，整個市場明顯處于景氣狀態(tài)，市場動作狀況良好。根據(jù)房地產(chǎn)部門的統(tǒng)計資料，2010年上半年全市共批準商品房預售面積152.2萬，比去年同期增長6.5%，其中住宅上市量為96萬，比去年同期增加15萬平方米，同比增長18.5%，占商品房總量的比重為78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面積達146萬，成交金額為38.5億元，其中商品房期房成交8230起，成交面積為114萬，成交金額為33.01億元，分別比上年同期增長了34.5%和55.6%就目前隆回縣宏觀經(jīng)濟情況來看，政府財政收入與國民收入均呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，人民消費水平相對于同類城市而言大為超前，房地產(chǎn)、私車等大宗消費近年已有了較大的需求增長，從最近的汽車展銷會上人氣興旺可以看出，隆回縣的消費潛力十分巨大。隨著人民消費需求增長、市政配套改造完善、更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)和房產(chǎn)多級體系的成熟，隆回縣的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入快速發(fā)展的軌道，預計在最近的一兩年內(nèi)將成為邵陽地區(qū)中城市房地產(chǎn)經(jīng)濟增速最快的城市之一。三、區(qū)域市場分析1社會經(jīng)濟狀況該項目位于隆回縣城西320國道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。尤其是近幾年市政府實施巨大的基礎設施投入，使得隆回縣城面貌目日新月異。基礎設施和生活配套設施不斷改善使得隆回縣越來越適合居住。市場供需兩旺，購房意愿繼續(xù)增強。從近兩年隆回縣房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，從2008年開始，隆回縣房地產(chǎn)市場正處于一個快速增長的高速發(fā)展期，市場呈現(xiàn)的強勁勢頭使進駐隆回縣的開發(fā)商無一不喜笑顏開。隆回縣本土尤其是最強大的購買實力也讓市場為之震驚。這一點從萬和花園、百龍觀天下商住樓、龍江山水小區(qū)、怡然花園等項目的熱銷可見一斑。目前新增需求主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）隆回縣迅速發(fā)展及高科技產(chǎn)業(yè)的膨脹帶來的需求。隆回縣的發(fā)展迅速驚人，不斷增加的就業(yè)與商機，不斷增多的企業(yè)、單位和商家，以及隆回縣城市規(guī)模擴大、城市人口的增加（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口及外來人口補充），都將產(chǎn)生持續(xù)的住宅需求。（2）改善型需求在這一兩年表現(xiàn)得十分踴躍。隆回縣原居住人口人均居住面積和住宅擁有量不高，且原居住用房多為單位分房和個人自建房，單位住房大多面積較小，而私自建房大多居住品質(zhì)不高，使得很多人已經(jīng)或正在打算從原有住房中搬離出來。（3）投資型需求比較活躍。隆回縣外來人口，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)員工構(gòu)成了寵大的租賃群體，使得租賃市場火爆，房屋租金較高，因而吸引了很多投資型客戶。由于以上需求，隆回縣的大多數(shù)樓盤尤其是住宅的銷售形勢較好，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。2項目的優(yōu)勢隨著隆回縣城市化水平的不斷提高以及城市格局的基本形成，隆回縣二十一世紀的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴展，經(jīng)濟建設發(fā)展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)已成為經(jīng)濟騰飛的新熱點。目前，隆回縣政府確定了把縣建設成為繁榮、開放、文明、秀美的現(xiàn)代化城市的戰(zhàn)略目標。到2015年，隆回縣城市人口將達到40萬，城市化水平達到45%，人均GDP 5000美元左右，達到中等收國家水平，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。為落實省委、省政府關于“加快隆回縣建設，拉動經(jīng)濟發(fā)展”和“實現(xiàn)隆回縣城市面貌三年大變樣”的有關要求，縣政府獎大力實施“興工強市”戰(zhàn)略，積極推進工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，加強生態(tài)環(huán)境建設，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。隆回縣二十一世紀的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴展，經(jīng)濟建設發(fā)展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)已成經(jīng)濟騰飛投資建設的新熱點，加之高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市場前景不可限量。項目處于隆回縣城西320國道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。同時，項目所在地的教育、醫(yī)療、公共服務設施較為完善。產(chǎn)品品質(zhì)突出，綜合素質(zhì)高，無論是外立面、戶型、園林都按隆回縣目前最高水平打造； 位于桃洪西路，易達性好；無高大建筑遮擋，小區(qū)視線開闊； 戶型設計分別面向不同層次的群體，擴大了客戶層面，減少了銷售壓力； 戶型設計精巧，布局科學合理，實用性高。南北朝向，開間大，進深小，戶型采光和空氣對流較好，居住的舒適度高。第四章 建設內(nèi)容及建設規(guī)模一、建設內(nèi)容怡中豪苑的建設內(nèi)容主要為：17層小高層住宅10棟，14層建1棟,12層小高層住宅3棟、地下車庫及相應的配套服務設施、室外的道路、綠化、市政管網(wǎng)設施等。二、建設規(guī)模項目總占地面積為30560平方米（合45.84畝），擬建總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程為121208平方米，地下車庫13312平方米,項目規(guī)劃建筑容積率為3.88，建筑密度為28.35%，綠地率為31.95%。項目計劃建設10棟17層商品住宅、1棟14層商品住宅及3棟12層商品住宅， 1#、2#、6#-14#棟負1層均設地下車庫。3#-5#小高層負1-2層設地下車庫。第五章 區(qū)域位置及建設條件一、區(qū)域位置項目位于隆回縣城西320國道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。區(qū)域周邊社會化服務的文、教、衛(wèi)等公共基礎設施較為齊全，完全具備建設住宅小區(qū)的條件。二、自然條件1氣溫年平均氣溫 16.9最冷月平均氣溫 3.9最熱月平均氣溫 28.2極端最高氣溫 39.1極端最低氣溫 -11.32降水量年平均總降水量 1600mm一月最大降水量 148 mm3溫度最冷月平均相對溫度 76.85%最熱月平均相對溫度 73%4最大積雪深度 130cm5最大凍土深度 5 cm6年雷暴日數(shù) 49.5d7風冬季平均風速 1.5m/s30年一遇最大風速 23.7 m/s最多風向及頻率 七月 SW20% 一月 NW31% 8全年日照時數(shù) 1677.1小時9邵陽地區(qū)地震烈度項目位于邵陽地區(qū)所轄的隆回縣境內(nèi)，根據(jù)國家地震局、建設部2000年版中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖，隆回縣基本地震烈度為6度。10工程地質(zhì)條件根據(jù)項目建筑的巖土資料分析場地的地質(zhì)情況：該場地未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑該工程。三、建設條件項目周邊水、電、氣等配套設施完善，郵電通訊設施齊全，公益設施齊備，中小學校、醫(yī)院、車站、賓館等服務設施十分完善。目前，供水只需與桃洪西路的主供水管接通即可滿足項目的用水。項目供電也可由桃洪西路或規(guī)劃道路直接接入。項目所在地的其他市政基礎設施也較為完備，完全能夠滿足項目建設實施的需要。第六章 工程技術方案一、規(guī)劃設計的基本原則1強調(diào)現(xiàn)代性現(xiàn)代性是城市景觀體系的生命力，努力運用當代科學技術、體現(xiàn)現(xiàn)代精神、采用集中與分散相結(jié)合的布局方式，高速現(xiàn)有用地結(jié)構(gòu)，使該地塊成為城市的有機組成部分，與城市的發(fā)展緊密結(jié)合，體現(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)環(huán)境和規(guī)模集聚效應。2強調(diào)文化性堅持城市的個性特色，歷史文脈、文化遺產(chǎn)保護等。使人產(chǎn)生歷史感、認同感、歸屬感、領域感，堅持把文脈、歷史、文化、建筑視為活的生命，對每個節(jié)點，每個空間做到精心規(guī)劃、精心設計，為市民創(chuàng)造良好的購物與生活環(huán)境。3強調(diào)形象性重視公共活動空間形態(tài)、建筑形態(tài)、建筑色彩和街道、廣場、綠地的景觀形態(tài)，增強環(huán)境的舒適度和愉悅感。二、總體規(guī)劃及建筑設計1功能布局綜合體以西接桃洪西路為基準布置負一層平面，負二層及地下局部平面內(nèi)設地下車庫。在總體布局上，小高層以下部車庫裙房為底座，將住宅設置其上，住宅均采用南北朝向，保證了戶型的朝向與通風，提升了小區(qū)的品質(zhì)，營造良好的景觀視線通道和氣流通道，充分考慮了臨山脈的景觀面，設計成江景房，讓內(nèi)外環(huán)境空間相互交融。綜合體的負一、二層為地下停車庫，可停車232輛，停車庫的出入口布置于1層東西兩地，并有獨立的樓電梯直達小區(qū)內(nèi)，這樣既將車流的進出相對集中便于管理，小區(qū)入口處設有隱形消防車道，專供消防車通行，小區(qū)住戶的私家車可全部停入地下車庫，保證了小區(qū)的安靜，沿基地四周均留有足夠的空間和寬度，同時也滿足了消防撲救的需要。綜合體與北側(cè)原有多層住宅，在正南北方向上的最小間距保證在30m之間，滿足22+0.2H的間距要求。2建筑造型本項目建筑造型總體上采用現(xiàn)代建筑的處理手法，以現(xiàn)代元素，使整個建筑風格現(xiàn)代新穎而不張揚，給人世間更好的親和力，成為一道獨特的風景線。屋頂花園，玻璃陽臺的每一細節(jié)的精巧設計，體現(xiàn)了創(chuàng)造和活力。在為人們營造了輕松、宜人的購物、生活和工作環(huán)境的同時，給隆回縣增添了新的藝術美景。3交通流線建筑底層地下車庫用房由桃洪西路的主入口進入，同時在四周設次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下車庫的出入口布置于建筑的東西兩側(cè)。4消防設計該小區(qū)住宅樓建筑高度為51m，屬一類高層建筑，耐火等級為一級，設有小區(qū)消防車道，滿足消防要求，各建筑物間距與周邊建筑物間滿足高規(guī)要求。5環(huán)保及綠化設計說明該設計總的綠化原則四季如春、層次豐富，裝飾性、景觀觀賞性強；綠化以常綠為主基調(diào)；在樹種選擇上以常綠樹種為主，突出層次感，強調(diào)濃濃的綠意，并適當點綴景觀樹木，讓人感受到景觀的四季變化?？拷鞘械缆愤吔缬弥行棠九c灌木混植，以減少塵埃污染，美化小區(qū)環(huán)境。在綠地內(nèi)點綴適當?shù)膯棠竞凸嗄静⑴湟韵鄳鸟R拉草和臺灣青，讓人充分感受到一份濃濃的綠意。屋頂花園，綠化要求層次豐富，配置圖案化，故選擇高檔、色彩分明且耐修剪的植物。在環(huán)保方面，充分考慮建筑物本身以及建筑所用材料對環(huán)境的影響，更多采有環(huán)保型的、可回收利用的建材產(chǎn)品，在地面鋪裝上可盡量減少硬鋪地面積，盡可能運用一些植草磚等形式的鋪地，加大綠地面積、美化環(huán)境。三、主要技術經(jīng)濟指標用地面積： 30560總建筑面積： 134520其中：負1-2層（地下車位、車庫、）建筑面積： 13312住宅建筑面積： 121208建筑占地面積： 10952容積率： 3.88建筑密度： 28.35%綠化率： 31.95%居住戶數(shù)： 880戶地下停車位： 129個地面停車庫： 103個四、結(jié)構(gòu)設計說明1設計依據(jù)（1）建筑方案圖紙（2）現(xiàn)行國家設計規(guī)范和規(guī)程建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB50009-2001）混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（GB50010-2002）建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2001）高層混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)程（JGJ3-2002）建筑地基基礎設計規(guī)范（GB50007-2002）建筑樁基技術規(guī)范（JFJ94-94）人民防空地下室設計規(guī)范（GB50038-94）（3）荷載取值停車庫：4.0 KN/；消防通道：35.0 KN/（單向板）或20.0 KN/（雙向板）；電梯機房：7.0 KN /；住宅：2.0 KN /；衛(wèi)生間：2.5 kn/（公共的），2.0 KN /；（一般的）；消防樓梯：3.5 KN /；其余未活載均按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范取值。（4）風荷載標準值（n=50年）基本風壓值Wo=0.35 KN/,體型系數(shù)：us=1.3，風振系數(shù)及風壓高度系數(shù)按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范取值；地面粗糙類別按C類采用。（5）基本雪壓值：（n=50年）基本雪壓值：So=0.45 KN /（6）填充墻外墻采用MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%；內(nèi)隔墻：超市部分采用90mm厚GPC板；住宅部分采用A3.5A5.0加氣混凝土砌塊，容重不大于700N/M3。（7）地震作用根據(jù)建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2001）及本工程場地工程地質(zhì)勘察報告，本工程所在地區(qū)地震基本烈度為6度；設計基本加速度為0.05g，設計地震分組為第一組，場地類別為類，場地設計特征周期值為0.35。（8）人防荷載按人民防空地下室設計規(guī)范（GB50038-94），本工程按五級二等計算。（9）場地水文地質(zhì)情況根據(jù)地勘資料表明：本工程場地地坪現(xiàn)有標高為32.6933.55m，0.00標高為32.8，地下水類型屬于上層滯水，潛水和巖溶裂隙水，水位較穩(wěn)定，場地地下水略具承壓性，承壓水頭高度約為6.0m,勘察期間，地下水穩(wěn)定水位在30.4432.68m；結(jié)合場地周邊環(huán)境條件及地區(qū)經(jīng)驗，建筑物底板抗浮設計水位建議按32.68m考慮，地下水對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。地質(zhì)情況，根據(jù)地勘資料表明，本場地由上而下依次為：人工填土，結(jié)構(gòu)松散，層厚1.207.50m不等；第四系淤泥積含有機質(zhì)粉質(zhì)粘土：呈濕飽和，可塑軟塑狀態(tài)，層厚0.52.90m；粉質(zhì)粉土層：呈濕飽和，可塑軟塑狀，均勻性差，層厚0.42.50m；中細砂層，松散稍密狀，層厚 1.208.0m，荷載力特征值為120KPa。圓礫層：一般粒徑為220mm，最大達60mm，稍密中密狀，層厚為0.85.6m，承載力特征值為300 KPa，沉管灌注樁端阻力特征值為3200KPa。第四系殘積粉粘土層：原巖結(jié)構(gòu)較清晰，呈可塑軟塑狀，層厚0.511.70m，承載力特征值為210 KPa。泥盆系中風化白云質(zhì)灰?guī)r層：細晶結(jié)構(gòu)，屬較硬巖，巖體較完整，揭露層厚3.0014.00，承載力特征值為5000KPa，樁端阻力特征值為5000KPa。2結(jié)構(gòu)設計與選型（1）基礎選型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一層高為-4.5m，地上十七層，建筑物總高為55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二層高為-9m，地上十七層，建筑物總高為60m ；11#地下一層高為-4.5m，地上十四層，建筑物總高為46.5m ；12#、13#、14#地下一層高為-4.5m，地上十二層，建筑物總高為40.5m；滿足基礎埋深要求，根據(jù)提供的地質(zhì)資料表明，本工程擬采樁基礎，具體采用沖孔或人工挖孔灌注樁，以中風化白質(zhì)灰?guī)r作為樁端持力層。（2）地下室本工程地下室采用砼自防水，抗?jié)B等級為S8，防水等級為二級，砼內(nèi)摻入適量的外加劑。（3）上部結(jié)構(gòu)本工程地上17層，地上總高度51m，14層，地上總高度42m；12層，地上總高度36m；結(jié)構(gòu)采用底部大空間部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)體系，一層頂為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，板厚取200mm，雙層雙向配筋，一層以上為部分短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，并結(jié)合樓、電梯間設置一般剪力墻或核心筒?？蛑Э蚣芸拐鸬燃墳橐患?，底部加強部位剪力墻為二級，非底部加強部位剪力墻為四級。3主要材料（1）砼：C25C40 墊層C15砼（2）鋼筋：HPB235（）、HRB400（）以及高強度的冷軋扭鋼筋。（3）填充墻：外墻：MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%內(nèi)墻：商場部分為90mm厚GRC板住宅部分：A3.5加氣砼砌塊五、給水排水設計說明1給水設計（1）水源本建筑水源為城市自來水。（2）用水量最高日用水量為：600m3/日，最大小時用水量62/h消防用水量室內(nèi)消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S噴淋用水量30L/S一次火災滅火用水量400m3（3）給水系統(tǒng)三層及三層以下由市政自來水直接供水，三層以上采用水泵屋頂水箱供水。（4）消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不分區(qū)，地下泵房設消防加壓泵，裙房采用減壓消火栓，屋頂設消防水箱。地下車庫及地上裙房均設自動噴淋滅火系統(tǒng)，地下泵房設噴淋給水泵。2排水設計排水采用雨污分流，其中生活排水采用污廢合流。室外設化糞池，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市排水管。屋面雨水設計重現(xiàn)期5年。六、建筑電氣設計說明1設計范圍怡中豪苑變配電所和設備用房的動力配電、建筑物照明、建筑物的防雷接地。電視、語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。2用電負荷等級估算（1）怡中豪苑為一類防火建筑，消防用電設備應按一級負荷的要求供電。（2）經(jīng)估算：總設備安裝容量為7900千瓦，有功計算功率3000千瓦，主變?nèi)萘繛?1000+21250千伏安，消防用電安裝容量約為470千瓦。（3）供電方案：根據(jù)本建筑用電負荷性質(zhì)，變電所按兩回獨立10KV電源進線。3低壓配電系統(tǒng)及配電方式（1）低壓配電系統(tǒng)變電所的380/220伏配電系統(tǒng)為“TNS”三相五線制，即為工作零線（N線）與保護零線（PE線）分開方式。（2）配電方式建筑消防用電設備由、段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進行自動切換。對于一般負荷（如照明）采用從電纜井以樹干式配電方式向各層配電箱配電。4建筑物防雷及接地（1）怡中豪苑按照第二類防雷建筑物設置整體防雷保護裝置，并利用結(jié)構(gòu)砼內(nèi)的鋼筋做接閃器引至線。（2）利用結(jié)構(gòu)的基礎地梁承臺內(nèi)的鋼筋做接地裝置。（3）整個建筑設三級電涌保護（SPD）（4）等電位聯(lián)接：變電所及外網(wǎng)入戶的電纜外皮和所有金屬構(gòu)架均應與接地裝置作等電位聯(lián)結(jié)。衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。5電纜電視系統(tǒng)、語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。（1）電纜電視系統(tǒng)本建筑的電費電視前端直接從城市有線電視網(wǎng)配接。用戶系統(tǒng)采用并聯(lián)接線方式。（2）語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)為滿足現(xiàn)代通信多功能要求，采用光纜和大對數(shù)話纜直接從市網(wǎng)配接。（3）火災自動聯(lián)動控制系統(tǒng)火災自動報警系統(tǒng)本建筑屬一類防火建筑，火災自動報警系統(tǒng)選用控制中心報警系統(tǒng)。火災事故照明和疏散標志燈。在樓梯間、電梯前室、大堂、消防控制和地下車庫等地設置一定數(shù)量的事故應急照明燈，并在建筑物內(nèi)的疏散走走道和地下車場公共出入口處設置安全疏散標志燈。消防電源及配電消防用電設置由變電所的、段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進行自動切換。七、暖通設計說明該大數(shù)舒適性中央空調(diào)設計，通風