房地產(chǎn)項目價格定價策略(全套).doc

價 格（一）房地產(chǎn)價格構(gòu)成及影響因素2、房屋及土地使用買賣需繳稅費明細(xì)表項目買方賣方備注交易手續(xù)費房價1%房價1%契稅房價1.5%3%對港澳臺胞及華僑印花稅房價0.05%房價0.05%房屋產(chǎn)權(quán)登記費0.3元/建筑平方米土地登記費0.2元/平方米（個人）1000m2以下100/宗地每超過500m2加40元房屋產(chǎn)權(quán)登記費0.3元/建筑平方米土地登記費0.2元/平方米（個人）1000m2以下100/宗地每超過500m2加40元房屋所有權(quán)工本費4元/戶土地使用權(quán)證工本費20元/戶房屋所有權(quán)印花稅5元/戶土地使用權(quán)印花稅5元/戶買賣合同公證費房價0.3%律師費房價0.5%房屋管理費所得稅利潤33%工商統(tǒng)一稅3.03%（房屋）5.05%（土地）建筑物轉(zhuǎn)讓部分3%土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分價格5%另加地方政府付稅3%1%=0.03（房屋）5%1%=0.05（土地）代理稅7%（代理商傭金7%）3、決定住宅物業(yè)價值的要素一覽表A、舒適戶型針對特定客戶群“度身定做”，周到細(xì)致地考慮使用者對于實際功能需求，滿足心理上的認(rèn)同感服務(wù)設(shè)施受小區(qū)文化、娛樂、購物場所設(shè)施齊全小區(qū)規(guī)劃綠化、建筑小品、休閑空間B、便利生活方便與交通干道距離合適出入方便購物、醫(yī)療、餐飲方便且滿足身份要求子女就學(xué)方便幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中C、物業(yè)管理安全防火、防盜、交通安全，各項措施周密提供服務(wù)電話維護(hù)、搶修、環(huán)衛(wèi)、家庭清潔、送餐、送奶、送書報等營造文化形成有特色的小區(qū)活動，使小區(qū)成為溫暖的大家庭D、環(huán)境內(nèi)景建筑物、廣場、小品、雕塑、綠地、私家花園、空中花園等外景山景、小景、公園、綠地、海景、江景衛(wèi)生無有害氣體、煙塵噪音污染，日照充分、通風(fēng)良好E、配套設(shè)施公建完善的道路，供水、供氣、供電系統(tǒng)配套及設(shè)備住戶休閑會所，泳池、文化娛樂設(shè)施。電梯、車庫及優(yōu)質(zhì)建筑材料4、影響房地產(chǎn)價格的因素一覽表一、經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展程序，儲蓄的多少，投資水平的高低，消費水平，財政與金融狀況，物價水平 ，建筑人工費，利率、居民收入，房地產(chǎn)供給與需求二、社會因素人口狀態(tài)，城市化的水平，房地產(chǎn)投機行為、社會的政治安定，與社會治安狀況三、自然因素位置、地力、地質(zhì)、地勢、地形、面積、土地形狀、日照通風(fēng)、濕度、降水量，自然災(zāi)害，建筑外觀，朝向四、其他因素經(jīng)濟體制，土地使用制度、住房制度、稅收、行政變更、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策心理因素5、按揭費用一覽表序號交款項目建設(shè)銀行收費標(biāo)準(zhǔn)工商銀行收費標(biāo)準(zhǔn)1保險費按照房價的千分之一每年計收按照房價的千分之一每年計收2印花稅按照按揭貸款金額的百分之零點五計收按揭貸款金額萬分之零點五3合同公證費300/套300/套4抵押備案登記費按照按揭貸款金額的千分之一計收5代理費300/套6抵押登記費無按揭貨款金額萬分之五7律師費無450/套6、商品房銷售明碼標(biāo)價書表格一、交易 簡況開發(fā)經(jīng)營企業(yè)名稱（加蓋公章）法定代表人聯(lián)系電話聯(lián)系人所售樓盤名稱座落位置預(yù)售許可證二、標(biāo)價 內(nèi)容 所售商品房為第 幢（座）第 單元第 層第 號房該商品房類別為層高 米該商品房銷售建筑面積 平方米使用面積 平方米單位建筑面積售價為（人民幣） 元/平方米總售價大寫金額為（人民幣） 元/平方米成交日期： 年 月 日商品房交付日期： 年 月 日購房合同號三、價格監(jiān) 督部門地址：電話：四、購房者簽收備注：本明碼標(biāo)價書一式兩份，成交后由購房者簽收，購銷雙方各執(zhí)一份，以備查對。（二）房地產(chǎn)定價及調(diào)節(jié)系數(shù)1、房地產(chǎn)定價程序表1、設(shè)定策略性定價目標(biāo)根據(jù)企業(yè)發(fā)展方向，經(jīng)濟實力及所處的市場環(huán)境，選擇符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的具體定價目標(biāo)2、市場調(diào)查即搜集目標(biāo)市場信息，測定需求，考慮競爭者的價格水平等相關(guān)因素3、成本評估根據(jù)編制的概預(yù)算，實際經(jīng)驗而實時成本跟蹤控制，估算成本費用水平4、決定定價方法根據(jù)本企業(yè)實際及營銷策略的要求，選擇定價方法5、確定基準(zhǔn)價格根據(jù)選定的定價方法，確定所開發(fā)物業(yè)的基準(zhǔn)價格6、單元價格調(diào)整針對各單元房屋的不同位置、樓層、朝向等，在基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整7、市場價格調(diào)整根據(jù)市場變化情況和企業(yè)自身營銷策略的要求，及時進(jìn)等價格調(diào)整8、價格確定綜合以上各種因素，確定房地產(chǎn)價格2、房地產(chǎn)定價方法一覽表一、成本導(dǎo)向 定價方法1、成本加成定價法是開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)成本加上一定百分比的加成制定房地產(chǎn)的銷售價格加成的含義就是一定比率利潤，這是最基本的定價方法2、目標(biāo)定價法是根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法二、購買者導(dǎo)向定價方法1、認(rèn)知價值定價法就是房地產(chǎn)根據(jù)購賣者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法。用這種方法定價的公司認(rèn)為定價的關(guān)鍵是顧客對物業(yè)價值的認(rèn)知，而不是銷售者的成本2、價值定價法指房地產(chǎn)商根據(jù)物業(yè)的本身價值來確定價格，滿足消費者對物美價廉的要求，抵成本開發(fā)，薄利多銷、或中利多銷三、競爭導(dǎo)向 定價方法1、領(lǐng)導(dǎo)定價法市場領(lǐng)導(dǎo)者策略指實力雄厚的房地產(chǎn)商開發(fā)高檔物業(yè)，較高價位，賺得高額利潤的一種定價方法2、挑戰(zhàn)定價法市場挑戰(zhàn)者策略指房地產(chǎn)發(fā)展商為求生存，通過價格競爭來挑戰(zhàn)領(lǐng)導(dǎo)的一種定價方法。以此方法可以擴大市場份額，提高聲望3、隨行就市定價法市場追隨者策略指房地產(chǎn)商按照行業(yè)中的同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平來定價的方法3、房地產(chǎn)定價目標(biāo)一覽表一追求最大利潤追求最大利潤是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要目標(biāo)。追求最大利潤并不等于最高價格，而是追求企業(yè)長期目標(biāo)的最大總利潤二生存如果企業(yè)受到生產(chǎn)過剩，競爭激烈和顧客需求不斷變化等問題的困擾，就應(yīng)將求生存作為主要目標(biāo)。為了保證企業(yè)的經(jīng)營，通常要降低價格，生存比利潤更重要三獲取合理的投資收益率根據(jù)房地產(chǎn)投資額期望得到一定的百分比利潤，先確定好一個投資回收的百分比，即投資收益率，然后在定價時以房屋建造的成本為基礎(chǔ)，再加上事先確定的投資收益四以保持價格穩(wěn)定為定價目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)為了鞏固自己的市場占有率，期望保持自己商品房價的穩(wěn)定，以這種目標(biāo)定價，一般價位適中、公平厚道、不易受市場價格的驟變而波動五最大的市場占有率價格是企業(yè)與競爭者及購屋人之間最敏感的核心，當(dāng)條件相當(dāng)?shù)膬商幓蚨嗵幑さ卦诩ち腋偁帟r，價格較低的方案通常能領(lǐng)先群雄，而占有市場六 應(yīng)付競爭或避免競爭企業(yè)通過產(chǎn)品定價去應(yīng)付競爭或防止競爭，以避免在競爭中失利。為了應(yīng)付和防止競爭，企業(yè)定位之前，都仔細(xì)研究競爭對手的定價和有關(guān)房屋設(shè)計、施工、材料、銷售等方面的資料，定出有利于應(yīng)付和防止競爭的價格七品質(zhì)與信譽領(lǐng)先品質(zhì)提高則成本跟著提高，因而常需定較高的價位，然而較高的價位也會帶來較高的風(fēng)險4、房地產(chǎn)價格形成原則一覽表1均衡原則指房地產(chǎn)生產(chǎn)的三要素：土地、資本和勞力三者應(yīng)配合適當(dāng)2競爭原則指超額利潤帶來激烈競爭而拉動價格趨于合理3替代原則兩種或兩種以上效用相近的房地產(chǎn)，其價格相互影響而停留在同一水準(zhǔn)4供需原則當(dāng)房地產(chǎn)供給增加時，價格降低；當(dāng)供給減海里，價格上漲；當(dāng)不動產(chǎn)需求增加，價格上漲，需求減少時，價格下跌5收益遞增遞減原則在一定的生產(chǎn)技術(shù)下，投資勞力與資本于土地上，其每單位投資額繼續(xù)增加時，總收益也會隨著增加，但當(dāng)單位投資額遞增至遞減的轉(zhuǎn)折點之后，其收益將呈遞減現(xiàn)象6收益分配原則在總收益中扣減資本，資本利息，勞工薪資，正常利潤，即為土地地租7貢獻(xiàn)原則指不動產(chǎn)的某一部分對該不動產(chǎn)全體收益有貢獻(xiàn)8適合原則房地產(chǎn)產(chǎn)品必須與環(huán)境相結(jié)合，方能使房地產(chǎn)的收益性或舒適性發(fā)揮到最大限度9變動原則房地產(chǎn)價格的形成是一種變動過程。房地產(chǎn)價格隨時間而變動，影響房地產(chǎn)價格的諸多因素不斷改變，不斷衍生，因而價格不可能固定于一點10預(yù)測原則房地產(chǎn)價格深受預(yù)期心理及未來收益的影響。因此，投資有收益性的不動產(chǎn)是在預(yù)測該不動產(chǎn)未來能產(chǎn)生的收益下進(jìn)行的5、房地產(chǎn)價格策略表序號定價方法內(nèi) 容一、折扣和折讓定價在定價過程中，先根據(jù)建造好的房屋作出一個基本價格，然后加入適當(dāng)?shù)恼劭邸⒄圩?，而形成實惠售價，吸引客戶，擴大銷售1、現(xiàn)金折扣2、數(shù)量折扣3、職能折扣二、差別定價企業(yè)在銷售商品時，根據(jù)商品的不同用途，對不同的交易對象，在不同的地區(qū)實行不同的價格政策1、對不同消費群定不同的價格2、對不同用途采取不同的定價策略3、對不同的交易對象制訂不同的定價策略4、不同的部位定不同的價格三、心理定價企業(yè)定價時，利用顧客的心理有意識地將產(chǎn)品價格定高些或低些，以符合消費心愿四、滿意定價法價格既不等同于獲取高額利潤所定的價格，也不等同于建造房屋的最低成本價，而是介于這兩者之間的價格，生產(chǎn)者和消費者都滿意，能夠引起消費者對企業(yè)的好感五、超值定價法超值定價屬于非價格競爭范疇，并不是以房地產(chǎn)業(yè)中通常的低價位吸引消費者，而是房地產(chǎn)企業(yè)憑借良好的商業(yè)信譽，優(yōu)良的品質(zhì)，具有特色的產(chǎn)品，暢通的銷售渠道，高效的促銷活動，完善的售后服務(wù)等優(yōu)勢占據(jù)房地產(chǎn)市場六、房地產(chǎn)市場營銷價格策略實施經(jīng)過大量的研究和探索，針對不同需求對象，不同樓盤特點，在不同時期制訂出切實可行的策略7、廣州市拆遷異地補償安置面積增幅系數(shù)對照表拆遷地段異時補償安置房屋所在地段一、二級010%7%15%15%30%30%40%40%50%三級08%8%23%23%33%33%34%四級015%15%25%25%35%五級010%10%20%六級010%8、廣州市拆遷異地補償安置面積增幅系數(shù)對照表級別范圍一級二沙島二級（由以下線路圍合而成的區(qū)域）區(qū)域一：永泰路太和崗路先烈中路環(huán)市東路農(nóng)林下路東風(fēng)東路福今路中山一路達(dá)道路珠江人民南路人民中路人民北路環(huán)市中路環(huán)市東路麓湖路恒福路永泰路區(qū)域二：天河?xùn)|路黃埔大道西華南大道珠江（含海心沙）廣州大道中廣州大道北林和西橫路林和西路廣深鐵路天河?xùn)|路三級（除上述級別外，由以下線路圍合而成區(qū)域）區(qū)域一：廣州大道北廣州大道中珠江江曉路昌崗東路昌崗中路寶崗大道海珠涌珠江芳村鐵路支線站前路環(huán)市中路解放北路機場路廣園中路廣園西路永福路先烈中路水蔭路水蔭橫路廣州大道北區(qū)域二：鐵路員村支線黃埔大道西天河?xùn)|路廣深鐵路鐵路員村支線四級（除上述級別外，由以下線路圍合而成的區(qū)域）華南大道廣深鐵路口崗新街口崗大街中山大道車陂路珠江黃埔涌新港東路廣州大道南南泰路泰沙路江南在大道南工業(yè)大道南工業(yè)大道中昌崗西路珠江下市直街芳村大道規(guī)劃花蕾路花池灣居住區(qū)用地東界浣花路東北路觀蘭涌花地河珠江增步河北環(huán)高速公路廣花路機場入口機場用地西北邊界白云山西麓白云山南麓廣園東路北環(huán)高速公路華南大道五級（除上述級別外，由以下線路圍合而成的區(qū)域）區(qū)域：大觀路東環(huán)高速公路珠江黃埔涌石榴崗路新窖南路廣州大道南南洲路工業(yè)大道南工業(yè)大道中石崗路珠江鶴洞路花地大道南浣花路東教北路觀蘭涌花地河葵蓬涌南海邊界沙貝海東海白沙河衛(wèi)生河石井河西槎路棠溪新街京廣鐵路黃石路白云山西麓白云山南麓北環(huán)高速公路華南大道廣深鐵路大觀路區(qū)域二：黃埔區(qū)黃埔街、紅山街、魚珠街及大沙鎮(zhèn)的橫沙村、下沙村六級（除上述級別外，由以下線路圍合而成的區(qū)域）黃埔南崗鎮(zhèn)西邊界珠江新窖南路華南大道珠江主航道鶴洞路花地大道南花地河南海邊界白沙河珠江衛(wèi)生河石井河京廣鐵路規(guī)劃華南大道燕嶺路車陂河北段北環(huán)高速公路大觀路廣深鐵路黃埔南崗鎮(zhèn)西邊界七級海珠區(qū)、芳村區(qū)、黃埔區(qū)及白云區(qū)石井鎮(zhèn)、新市鎮(zhèn)、同和鎮(zhèn)除上述級別外所轄的區(qū)域八級白云區(qū)除外上述級別所轄的區(qū)域9、各種因素對住宅房屋價值影響表基本因素權(quán)重數(shù)具體因數(shù)權(quán)重數(shù)因子權(quán)重數(shù)商服繁華狀況0.222商服便利度0.222商服中心0.093交通條件0.242道路通達(dá)度0.091對外交通便利度0.051碼頭0.010公交便利度0.100基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.217基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.107給水0.045社會服務(wù)設(shè)施0.11醫(yī)院門診部0.017郵電局所0.019停車場0.010中學(xué)0.013小學(xué)0.016幼兒園0.016圖書館0.006體育場館0.007公園0.011影劇院0.005環(huán)境質(zhì)量狀況0.197綠地覆蓋度0.0660.066自然條件狀況0.0530.053環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0.078大汽污染0.029噪聲污染0.025水污染0.024規(guī)劃前景0.122用地規(guī)劃0.06610、住宅用地區(qū)域因素指標(biāo)說明表區(qū)域因素優(yōu)（5）較優(yōu)（4）一般（3）較劣（2）劣（1）商服繁華狀況距市級商服中心距離1000米、集貿(mào)市場距離300米、賓館、酒店、寫字樓區(qū)距離500米距市級商服中心距離10002000米、集貿(mào)市場距離300500米、賓館、酒店、寫字樓區(qū)距離5001000米距市級商服中心距離20003000米、與集貿(mào)市場距離500700米、與賓館、酒店、寫字樓區(qū)距離10002000米距市級商服中心距離30004000米、集貿(mào)市場距離700900米、賓館、酒店、寫字樓區(qū)距離2000300米距市級商服中心距離4000米、集貿(mào)市場距離900米、賓館、寫字樓區(qū)距離3000米交通條件鄰生活型道路，與地鐵口、公交站距離600米、火車站、長途汽車站、碼頭距離500米鄰混合型道路，與地鐵口、公交站距離60001000米、火車站、長途汽車站、碼頭距離5001000米鄰交通型道路，與地鐵口、公交站距離10001400米、火車站、長途汽車站、碼頭距離5001000米鄰支路，與地鐵口、公交站距離14001800米、火車站、長途汽車站、碼頭距離10001500米位于內(nèi)巷，與地鐵口、公交站距離1800米、火車站、長途汽車站、碼頭距離1500米城市 基礎(chǔ)設(shè)施完備度五通平，與小學(xué)、幼兒園距離500米、中學(xué)距離1500米、醫(yī)院、郵電局（所）距離800米、圖書館、影劇院、體育場距離1500米四通一平，與小學(xué)、幼兒園距離5001000米、中學(xué)距離15002500米、醫(yī)院、郵電局（所）距離8001500米、圖書館、影劇院、體育場距離15002500米三通一平，與小學(xué)、幼兒園距離10001500米、中學(xué)距離25003500米、醫(yī)院、郵電局（所）距離15002200米、圖書館、影劇院、體育場距離25003500米二通一平，與小學(xué)、幼兒園距離15002000米、中學(xué)距離35004500米、醫(yī)院、郵電局（所）距離22003000米、圖書館、影劇院、體育場距離35004400米一通一平，與小學(xué)、幼兒園距離2000米、中學(xué)距離4500米、醫(yī)院、郵電局（所）距離3000米、圖書館、影劇院、體育場距離4400米環(huán)境質(zhì)量狀況與公園、風(fēng)景區(qū)距離500米、周圍綠化程度高，空氣潔凈，環(huán)境優(yōu)美，無污染。地質(zhì)狀況為硬質(zhì)、軟質(zhì)巖石、地下位低、土質(zhì)密度大、土質(zhì)均勻與公園、風(fēng)景區(qū)距離5001000米、周圍綠化程度較高，空氣較為潔凈，環(huán)境較安靜，附近無污染。地質(zhì)狀況為碎石、地下水位低、土質(zhì)密度大、土質(zhì)均勻與公園、風(fēng)景區(qū)距離10001500米、地質(zhì)狀況為碎石、土質(zhì)密度較大、地下水位較低、附近無廠區(qū)，附近有污染源，污染情況一般，污染情況一般，對生活無影響與公園、風(fēng)景區(qū)距離15002000米、地質(zhì)狀況為老粘性土、地下水位高、土質(zhì)密度較小。較遠(yuǎn)處有工廠排放有害氣體，鄰近車流量大，噪聲大，附近水源遭受污染較為嚴(yán)重，氣味難聞與公園、風(fēng)景區(qū)距離2000米，地質(zhì)狀況為淤泥地、念沙層、喀斯特、附近有工體，臨交通型干道，附近水源遭受污染嚴(yán)重，氣味難聞規(guī)劃前景規(guī)劃為低密度大型住宅區(qū)、生活型主干道規(guī)劃為中、低密度中型住宅區(qū)、生活型次干道規(guī)劃為高、中密度小型住宅區(qū)、混合型道路規(guī)劃為密度小型住宅區(qū)、交通型次干道規(guī)劃為工業(yè)區(qū)、交通型主干道11、平均標(biāo)定地價表（建筑面積計）用地類型商鋪住 宅9層以下1018層19層以上平均標(biāo)定地價（建筑面積計）1800元/m2820元/m2738元/m2679元/m212、項目地價調(diào)節(jié)系數(shù)表 相關(guān)因素項目性質(zhì)地段系數(shù)交通系數(shù)市政公建系數(shù)繁華系數(shù)特集系數(shù)位置系數(shù)樓層系數(shù)得房率系數(shù)使用率系數(shù)特殊系數(shù)住宅19層9%-5%13%0-10%010.9911住宅1018層9%-5%13%0-10%00.80.9911住宅19層以上9%-5%13%0-10%00.6111停車場（商鋪）3%-5%6%-8%-10%0.80.811113、確定影響房地產(chǎn)市場價格的因素及權(quán)重表序號項目影響因素的基本含義權(quán)重數(shù)1房屋類型高層住宅、小高層住宅、多層住宅2.52交通公共交通系統(tǒng)的便捷程度73周邊環(huán)境周圍居民素質(zhì)/公共設(shè)施:學(xué)校、公園、購物、醫(yī)療保健44地理位置項目位置中居住者進(jìn)出方便程度2.55市政配置房屋的水、電、煤、污水、通信等配套建設(shè)66房型設(shè)計房型設(shè)計合理、舒適167房屋質(zhì)量建造質(zhì)量、材料質(zhì)量及功能使用質(zhì)量98房屋外觀外觀設(shè)計形狀、色彩、材料2.59交房期預(yù)售房的交房期限的遠(yuǎn)近810房屋設(shè)備房屋高層使用電梯質(zhì)量、居民的公共活動室、設(shè)施等511小區(qū)環(huán)境1312房屋裝飾室內(nèi)毛坯房部分裝修或全裝修313物業(yè)管理服務(wù)管理水平、安全程度、收費標(biāo)準(zhǔn)13.514企業(yè)形象企業(yè)的社會信譽814、比較房地產(chǎn)成交價格表比較房地產(chǎn)用途交易情況交易價格比較差值率A大廈商住期房交易5680元/m2117.8%B大樓商住期房交易6000元/m2105.4%C公寓商住期房交易6200元/m2102.4%15、樓宇位置調(diào)節(jié)系數(shù)表位置類別一二三四五樓宇位置系數(shù)（%）+5+20-2-5注：如果位置差異較大，可取得更大的系數(shù)，但一般不超過15%16、樓層調(diào)節(jié)系數(shù)表 樓高層數(shù)二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓高層樓備注一層-1-2-2-3-3-2-（N/2）M注二層0+2+2+1+1+1-（N/21）M1M=K/N其中K為不同樓層的樓層系數(shù)之最大值，一般取10%15%2如果有另樓遮擋本樓，則在樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會有一個較大的跳躍三層0+3+4+3+3-（N/2-2）M四層-3+2+4+4-（N/2-3）M五層-40+1-（N/2-4）M六層-5-2-（N/2-5）M七層-3-（N/2-6）MN/2-1層-MN/2層0N/2+1層+MN-2層+（N/2-2）MN-1層+（N/2-1）MN層+（N/2）M17、朝向調(diào)節(jié)系數(shù)表朝向南北向東西向朝向南朝向北朝向東朝向西東南向西南向東北向西北向朝向系數(shù)（%）+3-3+4-4+2-2+4+2-2-4注：僅適用于由陽光引起的朝向效用差異，如果有較大景觀差異，可取更大的系數(shù)，但一般不超過15%20%18、景觀調(diào)節(jié)系數(shù)表 項目名稱景觀碧桂園翰林閣翠湖山莊錦城花園山景100/98江景100/98湖景海景公園100/98花園100/99100/98100/98高架100/102立交100/101100/103臭水溝100/105墳場100/105綜合系數(shù)100/98100/98100/99100/98100/101100/105100/98100/102100/103100/98100/105制表人： 填表日期： 年 月 日19、市場比較法系數(shù)修正表序號項目名稱標(biāo)準(zhǔn)價（元/m2）交易時間修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正本項目售價（元/m2）交通配套環(huán)境繁華裝修實用率發(fā)展商123456789101112 制表人： 填表日期： 年 月 日19、市場比較法系數(shù)修正表序號單元號銷售面積定價不同付款方式調(diào)整價一次性付款（定價8.9折）銀行按揭(定價9折)輕松按揭(定價9.2折)一次性樓價首期3%3個月內(nèi)5%交樓20%銀行按揭首期20%按揭80%輕松按揭價首期10%按揭80%交樓10%420181.27318000283020286200292560430181.27327000291030294300300840440181.27327000291030294300309120450181.27336000299040302400309120制表人: 填表日期: 年 月 日（二）房地產(chǎn)價格分析1、區(qū)域房地產(chǎn)價格對照表 物業(yè)類別價格區(qū)域住宅寫字樓商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)多層高層街鋪商場廠房倉庫越秀區(qū)番禺區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)芳村區(qū)花都區(qū)白云區(qū)東山區(qū)天河區(qū)制表人： 填表日期： 年 月 日2、全市不同物業(yè)價格走勢一覽表 時間（年）物業(yè)1990199119921993199419951996199719981999住宅多層高層別墅寫字樓甲級乙級丙級商鋪街鋪商場工業(yè)物業(yè)廠房倉庫制表人： 填表日期： 年 月 日3、項目類比價值計算表樓盤A權(quán)值B已實現(xiàn)之價值C本項目可能實現(xiàn)之價值=BAD本項目類比價值算術(shù)平均值=（C1+C2+C3+C4）/4項目所在板塊近期同類本樓盤均價類比項目1類比項目2類比項目3C1=C2=C3=C4=注：以上算術(shù)平均D（1+5%）即為項目的類比可實現(xiàn)價值4、盈虧平衡分析預(yù)測表總投資金額（萬元）盈虧平衡點=固定成本（銷售單價-單位變動成本）土地費用管理費用配套費用固定成本合計單位固定成本（元/平方米）總變動成本單位變動成本（元/平方米）5、價值提升和實現(xiàn)要素結(jié)比分析表價值提升和實現(xiàn)要素價值權(quán)重價值實現(xiàn)程度本項目類比項目1類比項目2類比項目3A類比土地價值一地段資源35%A1市政交通及直人交通10%A2周圍環(huán)境（景觀、污染）15%A3市政配套10%B、可提升價值比較60%B1建筑風(fēng)格及空間13%B2戶型8%B3建筑布局和環(huán)藝13%B4小區(qū)配套和物業(yè)管理10%B5形象包裝和營銷策劃8%B6發(fā)展商品牌和實力8%C、價值實現(xiàn)制的因素經(jīng)濟、政策因素5%總計100%加權(quán)類別比值制表人： 填表日期： 年 月 日6、住房可接受單價分布表每平方米價格（元）2000以下200130003001400040015000500180008000以上欲購房人數(shù)占欲購者比例7、住房可接受總價分布表每套總價（元）10萬以下10萬20萬 20萬40萬40萬70萬70萬以上欲購房人數(shù)占欲購者比例8、住房總價與付款方式關(guān)系分析表付款方式房價一次性付款分期付款按揭付款10萬元以下10萬20萬元21萬40萬元41萬70萬元71萬元以上9、商場出售與出租對比分析表宏觀市場據(jù)目前收集到的信息顯示，外商在內(nèi)地百貨零售業(yè)的經(jīng)營正處于探索階段，這主要是受國家政策（新稅制等）、人民消費構(gòu)成改變、進(jìn)口貨成本高等諸多因素影響所致。外資百貨經(jīng)營商對于投資大型綜合零售百貨商場，尤其是投入巨資購買商場物業(yè)持審慎態(tài)度出售出租東湖花園首層商場出售價格不宜過高?？蓞⒖紝Ρ葨|城中心、東豪廣場的售價，結(jié)合東湖花園情況，建議售價定在12000RMB/m2參考東城中心有東豪廣場的一些小面積輔位出租定價格，建議起始出租價定為不高于130元RMB/m2/月，以利吸引經(jīng)營商進(jìn)入，但租期不宜太長，盡可能控制在510年區(qū)域特點東莞在國內(nèi)外的知名度和影響比起大城市要遜色，除香港地區(qū)外，未廣泛被外界所了解，外商雖對東莞投資十分踴躍（達(dá)一萬余家），但其中多數(shù)為工業(yè)企業(yè)。迄今為止，東莞地區(qū)尚無一家經(jīng)營大型百貨公司的外商，故無論出售、出租均無成功先例可比。只能根據(jù)現(xiàn)有市場情況作出推斷自身特點10、同類競爭物業(yè)資料一覽表名 稱江南花園平均單價5300元/m2地點寶崗大道江南西市場類別商住小區(qū)裝修類別毛坯房主力面積80萬100萬m2主力總價40萬50萬元規(guī)劃戶數(shù)2000戶工程進(jìn)度二期準(zhǔn)現(xiàn)樓交房日期2000930按揭情況七成30年賣點市中心區(qū)大型小區(qū)盤、環(huán)境好、配套齊抗性價位較高，開發(fā)速度慢制表人： 填表日期： 年 月 日11、物業(yè)租賃市場一覽表區(qū)域案名地點租金服務(wù)附加費計價依據(jù)規(guī)劃功能配套服務(wù)產(chǎn)品特點出租率租金調(diào)整況備注使用面積或建筑面積 制表人： 填表日期： 年 月 日12、項目測評表項目及權(quán)數(shù) A大廈B大樓C公寓D大廈評分得分評分得分評分得分評分得分房屋類型2.506.001.5交通7.007.004.9周邊環(huán)境4.006.002.4地理位置2.507.001.5市政配套6.0010.006.0房屋設(shè)計16.006.009.6房屋質(zhì)量9.007.006.3房屋外觀2.508.002.0交房期8.0010.008.0房屋設(shè)備5.008.0010.4小區(qū)環(huán)境13.008.0010.4房屋裝修3.005.001.5物業(yè)管理13.506.008.1企業(yè)形象8.005.004.0合 計1006.996.9制表人: 填表日期: 年 月 日13、房地產(chǎn)租金評估表物業(yè)名稱都市魅力商城東港中心九友城廣場名仕商場鉆石市場羅湖商業(yè)城天橋連接層天橋連接層首層首層首層天橋連接層位置深南東路與人民南路交匯處東門中路與解放路交匯處東門中路與解放路交匯處解放路與人民北路交匯處南湖路與友誼路交匯處羅湖口岸月租金800元/m21200元/m21000元/m21300元/m2800元/1300元/m2結(jié)論：同類商場平均租金已達(dá)1000元/m2，預(yù)測本商場開業(yè)首兩年平均租金約為400元/m2，待商場運營正常后，不考慮市場租金整體上浮因素，保守估計本商城租金水平800元/m2/月，使業(yè)主獲得很高的租金回報制表人： 填表日期： 年 月