房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范.doc

深圳市正中聯(lián)行土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司SHENZHEN ACCURACY UNITED REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告委托方：韋利珍正中聯(lián)行（深）房字2011第4-0027號(hào)項(xiàng)目名稱：深圳市福田區(qū)濱河路南下沙村花好園A-1座18G房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)機(jī)構(gòu)：深圳市正中聯(lián)行土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司作業(yè)日期：2011年03月14日至2011年04月15日電 話：82561373 82561539 傳 真：82561522 目 錄一、致委托方函3二、估價(jià)師聲明4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告6（一）委托方6（二）估價(jià)方6（三）估價(jià)對(duì)象6（四）市場(chǎng)背景分析7（五）估價(jià)目的9（六）估價(jià)時(shí)點(diǎn)9（七）價(jià)值定義10（八）估價(jià)依據(jù)10（九）估價(jià)原則10（十）估價(jià)方法10（十一）估價(jià)結(jié)果11（十二）估價(jià)人員12（十三）估價(jià)作業(yè)日期12（十四）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期12五、附表一：估價(jià)測(cè)算表13六、附表二：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)參考明細(xì)表14七、附件15一、致委托方函 韋利珍：承蒙委托，本公司對(duì)您指定的位于深圳市福田區(qū)濱河路南下沙村花好園A-1座18G房地產(chǎn)進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估，其目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。本公司根據(jù)您提供的資料，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、制度的規(guī)定，遵循“獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎”的原則，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和公允的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，選用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，經(jīng)過(guò)認(rèn)真測(cè)算，確認(rèn)上述估價(jià)對(duì)象在2011年03月14日的評(píng)估總值為人民幣壹佰捌拾玖萬(wàn)叁仟柒佰元整（RMB1,893,700元整)，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)RMB1,143元，評(píng)估凈值RMB1,892,557元，評(píng)估結(jié)果詳見評(píng)估結(jié)果明細(xì)表。評(píng)估結(jié)果明細(xì)表名稱建筑面積()單位價(jià)格(元/)評(píng)估總值(元)預(yù)計(jì)稅費(fèi)(元)評(píng)估凈值(元)花好園A-1座18G65.3029,0001,893,7001,1431,892,557評(píng)估總值：大寫人民幣壹佰捌拾玖萬(wàn)叁仟柒佰元整注：本報(bào)告各項(xiàng)附件為報(bào)告書重要組成部分，不可分割對(duì)待，本報(bào)告正文共15頁(yè)。深圳市正中聯(lián)行土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人： 估價(jià)師注冊(cè)號(hào)：4420040196 二一一年四月十五日二、估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-1999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我公司估價(jià)人員李翠已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地的查勘。6、本報(bào)告為本公司獨(dú)立完成，沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)師注冊(cè)號(hào)：4420030151二一一年四月十五日三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 （一）估價(jià)假設(shè)條件1、我們估價(jià)的是現(xiàn)時(shí)價(jià)，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理銷售的最佳價(jià)格，假設(shè)：（1）該估價(jià)對(duì)象可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓，不考慮特殊買家的額外出價(jià)。（2）有一段合理的洽談交易時(shí)間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)行情進(jìn)行議價(jià)；（3）在此期間房地產(chǎn)價(jià)格將保持穩(wěn)定；2、本報(bào)告并未考慮該房地產(chǎn)所設(shè)定的抵押、擔(dān)保等可能影響其價(jià)格的因素限制，亦未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇到自然力和其他不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。（二）估價(jià)限制條件1、本報(bào)告結(jié)果僅反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的公開市場(chǎng)條件下的客觀公允價(jià)值，該結(jié)論僅適用于本次評(píng)估，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。2、報(bào)告中產(chǎn)權(quán)等有關(guān)資料由委托方提供，資料的真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)；如委托方提供的資料數(shù)據(jù)缺乏合法性、真實(shí)性和完整性或委托方和當(dāng)事人對(duì)擬估物業(yè)有隱瞞重大問(wèn)題和事實(shí)，我公司不承擔(dān)由此帶來(lái)的任何評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。3、我方僅對(duì)房屋進(jìn)行一般性的察看，并未接受進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)測(cè)試的要求，因此，不能完全確定物業(yè)有無(wú)內(nèi)部缺損。4、本報(bào)告所采用的幣種為人民幣。5、未經(jīng)本公司同意，不得向評(píng)估報(bào)告審查部門以外的單位和個(gè)人提供本報(bào)告，也不能將全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體。四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一） 委托方委 托 方：韋利珍（二） 估價(jià)方估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱：深圳市正中聯(lián)行土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：羅小秋地 址：深圳市福田區(qū)深南大道與彩田路交界西南星河世紀(jì)大廈A棟2801號(hào)資格等級(jí)：國(guó)家貳級(jí)（證書編號(hào)：2054）（三） 估價(jià)對(duì)象1、估價(jià)對(duì)象位置及區(qū)域環(huán)境本次估價(jià)對(duì)象位于深圳市福田區(qū)濱河路南下沙村花好園，北臨濱河大道，東臨東涌路；毗鄰玫瑰灣、綠柳居等物業(yè)；周邊有中聯(lián)購(gòu)物中心、歲寶百貨、工商銀行等商業(yè)配套設(shè)施；附近有福田體育公園、下沙小學(xué)等市政配套設(shè)施，生活便利；沿線有26、103、212等多路公交車經(jīng)過(guò)，交通便利。2、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況我們根據(jù)委托方提供的深房地字第3000399569號(hào)房地產(chǎn)證記載獲悉：韋利珍為深圳市福田區(qū)濱河路南下沙村花好園A-1座18G物業(yè)之權(quán)利人，使用權(quán)來(lái)源為市場(chǎng)商品房，宗地號(hào)為B108-0052，土地用途為商業(yè)、住宅用地，使用年限為70年，從2003年09月22日至2073年09月21日止，房屋用途為住宅，登記日期為2006年04月07日。3、估價(jià)對(duì)象概況1）、估價(jià)對(duì)象狀況：法定用途：住宅實(shí)際用途：住宅使用現(xiàn)狀：正常使用總 層 數(shù)：共28層所處樓層：第18層建筑面積：65.30平方米2）、裝修情況:估價(jià)對(duì)象外墻貼瓷片，內(nèi)部墻面及天花均為乳膠漆，樓地面為拋光磚，門窗用材進(jìn)戶為鋼門、裝飾木門、鋁合金窗；廚房及衛(wèi)生間為防滑瓷磚地面，墻面瓷片到頂；其他設(shè)施有：管線暗設(shè)、地面停車場(chǎng)等。該住宅室內(nèi)水電設(shè)施齊全，通風(fēng)采光良好，帶獨(dú)立車庫(kù)，用于自住，現(xiàn)正常使用。3）、維修保養(yǎng)狀況:估價(jià)對(duì)象所在建筑物于2005年11月28日竣工，外部保養(yǎng)情況為：良好，內(nèi)部保養(yǎng)情況為：良好。（四） 市場(chǎng)背景分析1、深圳市2010年宏觀經(jīng)濟(jì)概況2010年，深圳全市生產(chǎn)總值9510.91億元，繼續(xù)位列全國(guó)大中城市第四位，比上年（下同）增長(zhǎng)12.0%。其中，第一次產(chǎn)業(yè)增加值6.00億元，下降14.3%；第二次產(chǎn)業(yè)增加值4523.36億元，增長(zhǎng)14.1%；第三次產(chǎn)業(yè)增加值4981.55億元，增長(zhǎng)9.9%。工業(yè)規(guī)模再創(chuàng)新高，發(fā)展質(zhì)量進(jìn)一步提升。全市規(guī)模以上（下同）工業(yè)增加值4092.63億元，增長(zhǎng)13.8%；工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模達(dá)到18211.75億元，比危機(jī)前增加2351.64億元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1944.70億元，增長(zhǎng)13.8%。港口和集裝箱吞吐量超歷史水平。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速繼續(xù)高于GDP增速。全市消費(fèi)品零售總額3000.76億元，增長(zhǎng)17.2%，從趨勢(shì)看，第一至第四季度累計(jì)增速分別為18.3%、16.1%、15.7%和17.2%。出口、進(jìn)口規(guī)模再創(chuàng)歷史單月新高。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全市進(jìn)出口總額3467.49億美元，增長(zhǎng)28.4%。12月份當(dāng)月進(jìn)口147.41億美元，當(dāng)月出口237.34億美元，均創(chuàng)歷史單月進(jìn)口、出口新高。財(cái)政收入、銀行貸款增長(zhǎng)平穩(wěn)。全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入1106.82億元，增長(zhǎng)25.7%；地方財(cái)政一般預(yù)算支出1265.27億元，增長(zhǎng)26.4%。2、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述深圳是我國(guó)首批設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展業(yè)已成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市,是中國(guó)改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的精彩縮影,深圳地處珠江三角洲前沿，是連接香港和中國(guó)內(nèi)地的紐帶和橋梁，是華南沿海重要的交通樞紐，是中國(guó)對(duì)外交往的重要國(guó)際門戶，是中國(guó)改革開發(fā)的試驗(yàn)田；深圳作為毗鄰香港的特殊地理位置及良好的投資環(huán)境吸引大量的投資者進(jìn)駐深圳，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求始終保持著較高的水平；近年來(lái)“深港創(chuàng)新圈、深港同城共建國(guó)際大都會(huì)”規(guī)劃、珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要和深圳市綜合配套改革總體方案等政策規(guī)劃的出臺(tái)，不僅是珠三角地區(qū)和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革發(fā)展的一次重大歷史性機(jī)遇，也是推進(jìn)深港合作的一次重大歷史性機(jī)遇，有利于深圳走向世界。這一系列舉措在一定程度上刺激了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是外國(guó)公司視進(jìn)駐深圳為其進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡，對(duì)擴(kuò)大投資抱有積極的態(tài)度；優(yōu)良的投資環(huán)境和旺盛的經(jīng)濟(jì)活力，每年吸引大量全國(guó)各地人才來(lái)此創(chuàng)業(yè)，由此帶來(lái)對(duì)深圳房地產(chǎn)潛在強(qiáng)大剛性需求，而且近年來(lái)深圳市政府加大對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，這些因素為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)良好的預(yù)期。2010年，是深圳樓市的“政策調(diào)控年”，樓市遭遇了史上最嚴(yán)厲、最頻繁的宏觀調(diào)控，包括“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”，六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次加息以及限貸令限購(gòu)令等，調(diào)控措施取得了一定的成效。深圳房?jī)r(jià)由一季度的瘋狂飆漲，轉(zhuǎn)為二季度的快速回落，三季度房?jī)r(jià)再次呈現(xiàn)飆升勢(shì)頭，四季度房?jī)r(jià)在限購(gòu)令等的遏制下溫和回落，在價(jià)格較低的6-7月份、11-12月份，新房成交均價(jià)約在18000 元/平方米，遠(yuǎn)低于全年成交均價(jià)20205元/平方米。3、宏觀調(diào)控措施及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)分析2010年先后出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，對(duì)遏制高房?jī)r(jià)、打擊炒房起到了良好的控制作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著健康的方向發(fā)展。從目前市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，房?jī)r(jià)有所回落，交易量有所放大，但從市場(chǎng)的接受度來(lái)看，目前的房?jī)r(jià)仍然偏高，近20000元/平方米的房?jī)r(jià)，不是廣大普通民眾所能夠承受的，社會(huì)呼吁政府加大調(diào)控的力度和深度，促進(jìn)房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落。展望未來(lái)，房?jī)r(jià)調(diào)控任重道遠(yuǎn)，政府需從增加保障房、增大樓市供給、打擊投機(jī)等多方面、多環(huán)節(jié)調(diào)控房?jī)r(jià)，讓老百姓實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想，2011年，政府有可能出臺(tái)新的舉措調(diào)控樓市，樓市的政策風(fēng)險(xiǎn)將不可避免。另外，由于2011年深圳擁有諸多的區(qū)域性利好，如大運(yùn)會(huì)、地鐵15號(hào)線陸續(xù)通車、前海中心建設(shè)啟動(dòng)等，再加上市場(chǎng)的剛需巨大，這些對(duì)房?jī)r(jià)都有較好的支撐，如果沒(méi)有大的突發(fā)事件，預(yù)計(jì)2011年深圳的房?jī)r(jià)不會(huì)有大幅度的下跌。（五） 估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。（六） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)二一一年三月十四日。（七） 價(jià)值定義本次估價(jià)的價(jià)值定義為：上述估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在公開市場(chǎng)條件下的市場(chǎng)價(jià)格，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)格減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。（八） 估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國(guó)土地管理法；3、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見；5、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局及廣東省和深圳市有關(guān)法規(guī)和政策；6、房地產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)資料(復(fù)印件)；7、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)租售價(jià)格信息；8、評(píng)估人員實(shí)地調(diào)查獲得的實(shí)況和信息資料；9、本公司掌握的有關(guān)信息資料。（九） 估價(jià)原則1、合法原則2、最高最佳使用原則3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則4、替代原則5、謹(jǐn)慎原則（十） 估價(jià)方法估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行勘察后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)及實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，經(jīng)反復(fù)研究，考慮到估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)交易市場(chǎng)成熟發(fā)達(dá)，同類用途的房地產(chǎn)交易活躍，周邊可參考的物業(yè)較多，因此決定選取市場(chǎng)比較法，作為本次估價(jià)基本方法來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格。（十一） 估價(jià)結(jié)果通過(guò)對(duì)上述估價(jià)對(duì)象的位置、環(huán)境、用途、現(xiàn)狀、裝修及市場(chǎng)供求等影響其價(jià)格的因素進(jìn)行綜合考慮之后，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，確認(rèn)上述估價(jià)對(duì)象在2011年03月14日的評(píng)估總值為人民幣壹佰捌拾玖萬(wàn)叁仟柒佰元整（RMB1,893,700元整)，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)RMB1,143元，評(píng)估凈值RMB1,892,557元，評(píng)估結(jié)果詳見評(píng)估結(jié)果明細(xì)表。1、估價(jià)對(duì)象未來(lái)價(jià)值下跌因素分析本估價(jià)報(bào)告使用應(yīng)注意估價(jià)對(duì)象未來(lái)價(jià)格變化情況，應(yīng)定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行再評(píng)估。深圳市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，為應(yīng)對(duì)國(guó)外不斷惡化的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展；通過(guò)出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需等一系列稅收和金融調(diào)控政策，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在調(diào)整中逐漸趨于穩(wěn)定，整體房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)運(yùn)行。估價(jià)對(duì)象為住宅用房，未來(lái)價(jià)格下跌主要是：建筑物結(jié)構(gòu)老化、功能落后、設(shè)施陳舊、周邊生活環(huán)境變差等原因所致。2、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析本報(bào)告所指變現(xiàn)能力，是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的前提下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。主要進(jìn)行以下兩方面的分析：、 估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)難易估價(jià)對(duì)象為住宅用房，辦有獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)證，獨(dú)立使用性強(qiáng)，易于處置變現(xiàn)。、 估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)價(jià)格的減損程度考慮估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)要求被拍賣或變賣而實(shí)現(xiàn)，其變現(xiàn)價(jià)格與正常市場(chǎng)價(jià)格相比，會(huì)有一定程度減損。因估價(jià)對(duì)象為住宅用房，所處位置較好，根據(jù)目前同類房地產(chǎn)短期變現(xiàn)價(jià)格或減損調(diào)查，估計(jì)其變現(xiàn)價(jià)格約為正常市場(chǎng)價(jià)格的60%。（十二） 估價(jià)人員估價(jià)人員：張 輝 簽 名：陸 廣 龍 簽 名：審 定