城中村改造調(diào)研報告.docx

城中村改造調(diào)研報告篇一：城中村調(diào)研報告 加快城中村改造及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級調(diào)研報告 按照二七辦110號區(qū)委區(qū)政府關(guān)于圍繞經(jīng)濟社 會發(fā)展重大課題開展專題調(diào)研的通知文件的要求，結(jié)合我 區(qū)在城中村改造及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級工作中遇到的實際問題，課 題組對“加快城中村改造及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級”進行了專題研究 討論，采取實地考察與理論經(jīng)驗學習相結(jié)合，其他城市案例 借鑒與組內(nèi)及相關(guān)單位討論相結(jié)合等多種方式開展課題研 究，并于11月23至28日赴南寧、?？诳疾鞂W習，經(jīng)過認 真研究、討論，形成報告如下： 一、現(xiàn)狀基本情況： （一）我區(qū)城中村基本情況 我區(qū)三環(huán)以內(nèi)共有17個城中村（高砦村、菜王村、焦 家門村、佛崗村、小李莊村、王胡砦村、齊禮閻村、孫八砦 村、西陳莊村、蜜蜂張村、馬砦村、兌周村、小趙砦村、王 立砦村、路砦村、馮莊村、黃崗寺村），涉及34個自然村、 16707戶、常住人口53474人和30萬流動人口，總面積14720 畝。除了馬砦村結(jié)合火車站西出口進行舊城改造外，其他16 個村現(xiàn)已基本啟動，另有荊胡村列入城中村改造。 （二）我區(qū)城中村改造工作進展 目前，我區(qū)有小李莊村、菜王村、佛崗村、王胡砦村、 路砦村、焦家門桃園路段等6村現(xiàn)已實現(xiàn)土地掛牌，出讓土 地約2871畝，通過改造共騰出土地6900畝，搬遷村民8000 余戶2.6萬余人，需建回遷安臵房約400萬平方米。截止目 前，全區(qū)在建安臵房約250萬，其中約60萬已經(jīng)竣工，58萬已交付使用。 齊禮閻村、馮莊村、黃崗寺、荊胡村等4村已拆遷完畢， 高砦村已搬遷完畢待控規(guī)公示完畢后正式啟動拆遷。孫八砦 村、蜜蜂張村、兌周村、小趙砦村、西陳莊村、王立砦村等 6村正在編制控規(guī)。截止目前，全區(qū)城中村現(xiàn)已拆遷577萬 。 通過估算，我區(qū)通過16個城中村改造將建設(shè)安臵房面 積約860萬平方米，建設(shè)商品房面積約 1497.6萬平方米， 其中商業(yè)、辦公面積為?？傊?，城中村的快速推進將進一步 繁榮我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，為我區(qū)經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展提供強有力 的保障。 （三）城中村改造產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 1.改造前產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 城中村改造前往往是小門店、無牌店的棲息地，社會管 理成本高，最容易存在制假售假、無照經(jīng)營、消防安全、社 會治安等隱患，各種產(chǎn)業(yè)類別低下，難以形成規(guī)模產(chǎn)業(yè)，社 會經(jīng)濟效益較差。 就我區(qū)而言，目前，孫八砦村以出租房和出租臨街店鋪 為主，業(yè)態(tài)混雜，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，與我區(qū)打造大學路商業(yè)一 條街的戰(zhàn)略思想不相符；兌周村以大量沿街商業(yè)為主（手機 專營店），商業(yè)模式較為粗放、低端，嚴重影響中原路升級 改造，制約二七區(qū)核心區(qū)域發(fā)展；蜜蜂張村以出租房為主， 業(yè)態(tài)狀況與其緊鄰二七商圈、河醫(yī)商圈、火車站西出口的優(yōu) 越區(qū)位不相符合，該區(qū)域缺乏大型酒店、商業(yè)購物等業(yè)態(tài)。 2. 已實施改造的6個村產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài) 1）商業(yè)功能定位：其中，小李莊定位于集商業(yè)、辦公、居住為一體的綜合體，擬打造鄭州市第二個“二七商圈”。 佛崗結(jié)合周邊批發(fā)市場、餐飲、超市、百貨等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，打造多元化、復合型的商業(yè)模式。王胡砦引進大商場和品牌 店，培育建設(shè)現(xiàn)代化商貿(mào)園區(qū)。路砦隴海西路、大學路、嵩 山路的居住用地內(nèi)兼容布臵集中的大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施，包括 大型超市、百貨商店、餐館、酒店。 2）已實施改造的6個村產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)表 3）商業(yè)運營狀況：通過城中村改造，培育大量多業(yè)態(tài) 商業(yè)，將強力促進我區(qū)商業(yè)發(fā)展，進一步鞏固我區(qū)的商貿(mào)強 區(qū)地位，并且能夠?qū)崿F(xiàn)增加就業(yè)，增加稅收。 舉例，焦家門桃源路臨街商鋪現(xiàn)已全部運營；菜王店鋪 銷售非常可觀；小李莊升龍廣場已初具規(guī)模，社會影響很大；佛崗因區(qū)位影響，不如上述三個項目商鋪銷售可觀；王胡砦 正在建設(shè)，尚未運營本次暫不匯報。 整體而言，在城中村改造中通過大量的銷售住宅，將大 大增加我區(qū)的總?cè)丝谝?guī)模，各類專業(yè)人才的匯集，正是形成 人氣、財氣聚集的重要因素。但我區(qū)在已改造的城中村中住 宅銷售比例過大，商業(yè)產(chǎn)業(yè)缺乏規(guī)模集聚效應，經(jīng)濟社會效 益尚不突出，尤其是居住住宅銷售僅為一次性稅收項目，難 以形成可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐。 3擬開工5村和正在編制控規(guī)3村的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài) 1）商業(yè)功能定位：齊禮閻、馮莊、高砦、黃崗寺、荊 胡等5村擬開工，孫八砦村、蜜蜂張村、兌周村等3村正在 編制控規(guī)。舉例：齊禮閻定位為高檔居住、高級智能辦公、 主題商業(yè)街區(qū)的復合型建筑群。黃崗寺以中原采博城和興華 南街構(gòu)成商業(yè)服務(wù)核心，打造城南生態(tài)品質(zhì)型中高檔居住商 業(yè)綜合區(qū)。兌周村以行政辦公、商務(wù)辦公、文化娛樂等大型 公共設(shè)施沿中原路分布，形成沿中原路的城市景觀軸，且在 中原路兩側(cè)布臵標志性高層建筑組群。 2）擬實施改造的5個村產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)表 表：擬開工的5個村產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài) 單位：萬 整體而言，通過城中村的快速推進，2010年僅城中村改 造便為我區(qū)稅收貢獻2.3億元，真正體現(xiàn)了村民、企業(yè)、政 府三方滿意。但我區(qū)將要改造的城中村整體產(chǎn)業(yè)仍以住宅銷 售為主，且商業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃功能定位同質(zhì)化明顯，缺乏較為科 學合理的布局及差異化發(fā)展。 （四）二七區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 我區(qū)目前整體產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀為：火車站地區(qū)為小商品批發(fā)市 場；河醫(yī)地區(qū)為醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主；沿南三環(huán)為批發(fā)市場； 鞋城、華中食品城、華中果品物流港等低業(yè)態(tài)商品市場；沿 街多為低端商鋪；整個區(qū)域缺少大量寫字樓、酒店、餐飲、 娛樂等商務(wù)、商業(yè)業(yè)態(tài)，即缺少單位面積產(chǎn)出高，匯聚人氣、財氣，能夠支撐我區(qū)經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn) 業(yè)。 隨著鄭州市在全國及世界范圍的影響力越來越大，文化 旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，尤其是我區(qū)緊鄰航空港區(qū)、交通、旅游 等優(yōu)勢明顯。獨有的區(qū)位優(yōu)勢為我區(qū)城中村改造起到了推波 助瀾的作用。在我區(qū)城中村快速推進的大好形勢下，區(qū)委區(qū) 政府沒有因為我區(qū)城中村改造工作中，拆遷速度快、建設(shè)速 度快、城中村改造在全社會影響力高的巨大成績面前沾沾自 喜和固步自封，更是審時度勢，通過多次召開城中村專題會 議，及時、準確、前瞻性的提出對城中村產(chǎn)業(yè)進行高品位、 高質(zhì)量、高標準的轉(zhuǎn)型升級。 我區(qū)堅持以城中村改造為契機，通過城區(qū)更新改造實現(xiàn) 舊貌換新顏；通過建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，增加就業(yè)，提高居民 收入，達到經(jīng)濟社會生態(tài)同步協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)二七新跨越。 篇二：武漢市城中村改造調(diào)查報告 武漢市城中村改造調(diào)查報告 一村一策 綜合改造 武漢市城中村改造調(diào)查報告 宋亞平 鄭曙東 孫 瑜 余愛民 城中村改造是一件非常復雜的事情，最近,我們就此問題到武漢市進行了一次調(diào)查研究 。看到的卻是另外一番景象：所到之處的市、區(qū)、鄉(xiāng)(街)、村(居)以及村民對城中村的改造交口稱贊。一項改革政策能夠得到利益調(diào)整各方的一致認同這是少有的。我們認為，武漢市城中村綜合改造政策穩(wěn)妥，富有創(chuàng)見，既解決了城市化過程中城中村存在的產(chǎn)權(quán)模糊、機制不活、監(jiān)督不力問題，又解決了城中村被“邊緣化”的問題，探索出了一條公有制的實現(xiàn)形式和城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展的路子。武漢市的經(jīng)驗值得推廣。 基 本 作 法 何謂城中村?現(xiàn)代漢語詞典找不到答案，武漢市是這樣屆定的：城中村是指武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地控制范圍圖(1997-2010年)確定的城市建設(shè)發(fā)展預留地范圍內(nèi)，因國家建設(shè)征用土地后僅剩少量農(nóng)用地、農(nóng)民不能靠耕種土地維持生產(chǎn)生活且基本被城市包圍的行政村。據(jù)此，武漢市城中村綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、洪山等區(qū)(城郊區(qū)暫未納入此次改造范圍)共計147個行政村和15個農(nóng)林單位，涉及總?cè)丝?5.66萬人，其中農(nóng)業(yè)人口17.10萬人。我們分別與武漢市城中村改造專班、漢陽區(qū)領(lǐng)導以及七個村的干部群眾進行了座談，了解到他們的基本做法是： 一、科學確定“六改一建”改造政策。武漢市委、市政府站在推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，構(gòu)建和諧社會的高度，2004年9月正式拉開了城中村綜合改造的序幕。在借鑒廣州、北京、珠海先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，武漢市下發(fā)了中共武漢市委、市人民政府關(guān)于積極推進城中村綜合改造工作的意見和市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改辦等部門關(guān)于落實市委市人民政府積極推進城中村綜合改造工作的意見的通知兩個文件。文件明確提出了城中村改造的目標任務(wù)是“六改一建”，即“經(jīng)濟組織改制”，改村集體經(jīng)濟的雙層經(jīng)營模式為適應市場經(jīng)濟要求的現(xiàn)代企業(yè)管理模式;“戶籍改登”，將城中村村民農(nóng)業(yè)戶口改登為城市居民戶口;“村改居”，依法撤銷村民委員會組建社區(qū)居民委員會;“福利改保障”，村改按月發(fā)放福利為一次性納入城市社會保障體系;“土地改性”，將城中村的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?“村灣改造”，按城市規(guī)劃和建設(shè)的標準及要求，改善公共設(shè)施;按照城市管理規(guī)范要求，建設(shè)文明社區(qū)。 “六改一建”較之全國其他城市城中村改造，有很多創(chuàng)新，在全國有一定的影響，可以說是一項“長治久安”的“善政”?！伴L治”表現(xiàn)在政策的前瞻性、系統(tǒng)性，充分考慮了村企業(yè)的發(fā)展以及村民融入城市等問題;“久安”表現(xiàn)在永久性地解決了失地農(nóng)民的生計問題。兩年實踐證明，這種設(shè)計是很科學的。 二、試點先行。為了積極穩(wěn)妥地推進城中村綜合改造，武漢市將城中村分為 ABC三類，A類村為人均農(nóng)用地小于或等于0.1畝，B類村為人均農(nóng)用地大于0.1畝、小于0.5畝的村，C 類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。同時確定城中村的綜合改造分三步走，第一步是辦試點;第二步是以試點為基礎(chǔ)，全面推進 AB 類村的綜合改造工作;第三步是逐步解決 C類村的問題。武漢市選擇了16個村進行試點。漢陽區(qū)的城中村改造是武漢市的一個縮影，ABC三類村分布均衡，有6個村先期進入試點。區(qū)委書記鄭永新告訴我們：“我們把這次城中村的改造看成是?再造一個漢陽?的重大機遇，當成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的一個重要舉措，精心組織，放手推進，深得市民的擁護?！?三、嚴格控制操作程序。武漢市城中村改造的步驟可以概括為6個字：先改制，后改造。即率先進行集體經(jīng)濟組織的改制工作，配套進行村民戶籍變更、勞動就業(yè)和社會保障、撤消村委會組建社區(qū)居民委員會的工作。在完成上述改制工作之后，推動村灣改造建設(shè)。 “改制”是城中村改造的切入點。漢陽區(qū)對城中村改制的程序控制十分規(guī)范、嚴格，他們把改制分為九個步驟：第一步，做好改制宣傳工作;第二步，做好集體資產(chǎn)的清產(chǎn)核資工作;第三步處理村集體經(jīng)濟組織的債務(wù);第四步，制定集體資產(chǎn)處置方案，張榜公布，并根據(jù)村民意見進行修改;第五步，表決通過修改后的方案，依法辦理有關(guān)確認手續(xù);第六步，新組建企業(yè)向工商部門辦理企業(yè)名稱預先核準登記;第七步，制定或修改公司章程，明確股權(quán)管理辦法;第八步，召開股東大會，選舉董事會、監(jiān)事會成員，召開董事會，選舉董事長、聘任總經(jīng)理，作出董事會決議;第九步，辦理工商注冊登記手續(xù)等。目前，漢陽區(qū)的試點村均已全部嚴格按 照這“四階九步”程序操作完畢，完成了改制工作。整個過程，公開、公平、公正，全程陽光，上下透明。因而，極少有上訪的，更沒有鬧事的。 四、把住股權(quán)量化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。村集體經(jīng)濟組織改制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是資產(chǎn)處置，其間股權(quán)量化是難點。漢陽區(qū)區(qū)長李詩偉很有感觸地說，改制過程中的股權(quán)量化要體現(xiàn)“公平為主，兼顧貢獻”的原則。漢陽區(qū)試點村股權(quán)對象的確定、股權(quán)配置的數(shù)額、對村民補償?shù)霓k法等各村不同，但量化項目是相同的，分五種：一是人頭股;二是勞動年限股;三是任職股;四是學歷股;五是表彰榮譽股。 武漢市城中村改造實行的是“一村一策”，股權(quán)量化有一個共同標志：群眾同意。無論何種方法，要取得全部村民的絕大多數(shù)同意并簽字。為探究村干部與村民股份量化的差距，我們對十里鋪、前進、五里墩三個試點村的股份量化情況，尤其是村書記與村民的股份量化比較。 村 名量 化 股 本 (萬元)量 化 對 象平均每人持股 (萬元)支 書 股 本 (萬 元)與同工 齡村民 比 例與平均 水 平 比 例大部分 村 民 股 本 (萬 元) 十里鋪 前 進 五里墩5800 2718 3098345 235 20516.81 9.54 15.1152.00 29.79 61.841:1.60 1:1.53 1:1.201:3.0 1:3.5 1:3.030 10 30 從上表可以看出，這三個村的村書記與村民之間的量化股份比例懸殊并不算大，群眾能接受。 五、建立保障體系。城中村通過村改居后，村民變成了股民，鄉(xiāng)里人變成了城里人，他們不僅享有城市居民享有的隱性福利，甚至有比城市居民還更多的生存門路和生活保障。據(jù)漢陽區(qū)委副書記李丹芳介紹，漢陽區(qū)城中村綜合改造后，村民有了五條保障線，一是醫(yī)保;二是社保;三是“房?！?城中村改造還建有戶不超 過300平方米的政策，因而村民都有房子出租收入);四是就業(yè)優(yōu)先(村自辦企業(yè));五是低保。此外，持股分紅還有一大塊收入(當然也有風險)。 六、推進村灣改造。改制完成之后，改造就提上了議事日程。目前這項工作正在進行中。武漢市城中村的改造有很嚴格的政策標準。即將土地分為四類，一類叫還建用地，一類叫產(chǎn)業(yè)用地，一類叫開發(fā)用地，一類叫儲備用地。 還建用地是指經(jīng)過改建、整治后保留的住宅用地和拆除舊村灣后建設(shè)新居住區(qū)的還建用地。以村為單位計算，戶均建筑面積不超過300平方米，或者人均不超過50平方米，容積率按1.6-1.8的標準計算。產(chǎn)業(yè)用地是指留給原集體經(jīng)濟組織發(fā)展經(jīng)濟、解決村民勞動就業(yè)的用地。產(chǎn)業(yè)用地的測算標準是按照改制后的經(jīng)濟實體中原村勞動力(含退休人員)勞均80平方米計算。開發(fā)用地是指為補償建設(shè)還建房投入，在村灣改造騰退土地和其它剩余土地中按一定比例拿出用于商品房開發(fā)的用地。其測算標準是按新建居住區(qū)還建用地的1：11：1.5的比例確定。儲備用地則是留足上面三地之后的剩余土地，納入土地中心統(tǒng)征儲備。初 見 成 效 武漢市城中村綜合改造試點工作已進行了兩年時間，成效顯著。 16個試點村均已全部完成集體經(jīng)濟改制工作。共涉及集體總資產(chǎn)20多億，扣除改制成本、繳納社?；鸬?，用于股權(quán)量化的達14.64億元，界定股民6708人。此外，二環(huán)內(nèi)還有21個非試點村也完成了改制工作。 16個試點村均已全部完成戶口改登工作。共5284戶、11157人轉(zhuǎn)為了城市居民戶口。此外二環(huán)內(nèi)還有13個非試點村完成了雙登工作。 16個試點村有15個完成撤消村委會建立社區(qū)居委會工作，非試點村也有8個完成了撤村建居工作。16個試點村有15個村參入了社保。共籌措資金7700余萬元，參保勞力達4018人，參加養(yǎng)老保障共1589人，養(yǎng)老保障面已達到99%以上。非試點村有14個村5766名勞力1194名老人分別參加了社會保險和養(yǎng)老保障。 16個試點村先后完成了改造規(guī)劃編制和審批。部分村土地已經(jīng)掛牌，有的村正在開工建設(shè)之中，有的還建房一期已全面封頂。估計今年將有10個以上的村可開工建設(shè)，二環(huán)內(nèi)非試點村將有20個村可完成改造規(guī)劃編制工作 武漢市城中村改造已經(jīng)初見成效，前景可期，主要表現(xiàn)為： 一是明晰了產(chǎn)權(quán)，探索了一條公有制實現(xiàn)的有效形式。通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。通過改制，改變了原村集體資產(chǎn)村民名義上共同所有，為現(xiàn)在實際上按份共有，維護了廣大村民的自身權(quán)益，調(diào)動了群眾關(guān)心企業(yè)發(fā)展，參與企業(yè)管理、監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營的積極性。 二是規(guī)范了經(jīng)濟管理形式，有利于集體經(jīng)濟發(fā)展。通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本，變成了資金。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集體經(jīng)濟管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開放走向市場，從初級和低級發(fā)展階段走向高一級發(fā)展階段。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟有了一個起飛的機場。 三是提供了社會保障，促進了社會和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對于社會穩(wěn)定與和諧意義重大。 四是暢通了城市化道路，促進了經(jīng)濟社會的全面發(fā)展。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化的進程，找到了解決城中村問題長治久安的途經(jīng)，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。 經(jīng) 驗 和 啟 示 城中村改造源起城市化。城市的發(fā)展，出現(xiàn)了一批喪失農(nóng)村經(jīng)濟形態(tài)的“都市鄉(xiāng)村”，同時也造就了大量的失地農(nóng)民。城中村問題日益成為影響城市協(xié)調(diào)發(fā)展、功能提升、市(村)民生活質(zhì)量進一步改善的突出問題。武漢市經(jīng)過兩年時間的探索，為解決這一綜合頑癥找到了一條新路。其主要經(jīng)驗和啟示是： 一、實行綜合配套改革。這是武漢城中村改造的亮點。城中村問題既是現(xiàn)實問題，也是歷史問題;既是社會問題，也是經(jīng)濟問題;既是農(nóng)村問題，也是城市問題。是綜合性的問題，就應該采取綜合配套政策。實踐證明，武漢市城中村綜合改造總體設(shè)計是科學的，突出體現(xiàn)在它是綜合治理而不是單兵獨進上。武漢市城中村改造包括集體經(jīng)濟組織改制、戶口改登、撤村建居、建立社保、改造舊村灣等工作，是一個系統(tǒng)工程，旨在通過綜合性改造，使城中村在經(jīng)濟組織形式、社會管理形態(tài)、生活居住形態(tài)方面實現(xiàn)全方位變革，讓城中村居民共享城市化發(fā)展的成果。既考慮了集體經(jīng)濟的生存發(fā)展，又考慮了居民的生產(chǎn)生活，既考慮了城市的發(fā)展需要，又考慮了百姓的發(fā)展需求，既考慮了眼前利益，又考慮了長遠目標，既考慮了政府的經(jīng)濟承擔能力，又考慮了群眾的心理承受壓力。綜合配套改革思路慎密，整體推進，試點兩年來，悄然無聲地變革，水不動魚不跳地推進，綜合配套是最明智也是最關(guān)鍵的。 二、把準時機和條件。推進城中村改造要把握好“火候”，行政捏合、人為推動都有是大忌。早改改不動，遲改動不了。武漢市城中村改造時機把握得比較好。就武漢市財力而言，只能走低成本改造之路，也就是說，既要完成改造任務(wù)，又要在資金上財力上包括資源上自求平衡。武漢市城中村民居正處在二、三層樓時代，改造成本相對來說比較低，而一旦城中村民居進入六七層時代，改造的成本就太大，政府買不起這個單。一些城市出現(xiàn)政府退無底線、百姓屢拆屢建的被動局面，就是教訓。從城中村的現(xiàn)實狀況看，改制改造必須堅持五個必備條件：人均耕地在0.5畝以下;村灣建設(shè)在城市規(guī)劃之中;有能夠理解政策和落實政策的強有力的村兩委班子;有能夠支付或者承擔改造成本的經(jīng)濟實力;有大多數(shù)群眾的同意和支持。條件不具備，時機不成熟，最好不要動，否則難收場。 三、充分相信、充分依靠群眾。成立市城中村綜合改造領(lǐng)導小組辦公室掛牌時，武漢市估計這項工作問題大，矛盾多，上訪堵門少不了，為顧及影響，他們把辦公室從市政府大院里搬出去借房辦公，并作好了打“持久戰(zhàn)”的準備。結(jié)果恰恰相反，兩年來，市“村改辦”未遭遇一次惡性集體上訪，辦公室人員由原來10多人減為1人，辦公地點從政府外又搬回政府內(nèi)。這故事我們當初聽了有點將信將疑。后來我們到村里座談，得到了印證。在羅家村、在前進村、在鐵橋村等地，村干部都曾接待過群眾來訪，但問題都能解決在村一級，解決在村民代表大會上。十里鋪村書記劉啟社告訴我們，來訪較多的是原來農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，要求量股分紅，要求享受福利待遇。他的辦法是，開群眾大會或代表大會，你在會上把理由擺出來，然后請群眾表決通過，通得過就給，通不過就沒有。因而我們走訪的村，原農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的待遇大不一樣。武漢市的經(jīng)驗證明，凡事把政策原原本本交給群眾，把道理跟群眾講清楚，并且凡事請群眾當家作主，由群眾代表大會決策通過，沒有走不通的。通過這一次城中村的綜合改造，城中村的老百姓對什么是以人為本，對怎樣當家作主，有了更具體也更深切的體會，基層民主建設(shè)因此邁出了一大步。 四、堅持一村一策。同樣是村里書記，沙湖的閔芳華同志，不要貢獻股，與村民平等分股;十里鋪村的劉啟社同志就有鄉(xiāng)黨委政府獎勵給他的5萬貢獻股。同樣是漢陽區(qū)的試點村，前進村支書量化股本是同工齡村民的1：1.53;而五里墩村支書的量化股本是同工齡村民的1：20。同樣是股權(quán)設(shè)置，前進村提了40%的集體股，十里鋪村就沒有設(shè)這個項目。同樣是為群眾辦福利，十里鋪村拿現(xiàn)金一次性支付，前進村就用貸款解決。同樣的問題不同的辦法不同的形式不同的手段，都可以，只要群眾通得過。這就是從市到區(qū)到鄉(xiāng)到村到組，大家齊聲叫好的工作模式：一村一策。一村一策好在解決問題，尤其是能解決復雜的問題，解決政府不容易解決的問題，甚至能創(chuàng)造性地解決與政策擦邊的問題。因此，這個模式特別為群眾認可，特別為村干部喜歡，也特別為上級青睞。改造涉及上百個村、上千個組、幾十萬人，事情千差萬別，村情千差萬別，人情千差萬別，不可能一刀切，不可能齊步走，一村一策，調(diào)動了基層干部群眾主動面對矛盾和解決矛盾的積極性，極大地發(fā)揮了他們的聰明才智。這是武漢市城中村綜合改造順利開展的一條真經(jīng)。 五、面向建立現(xiàn)代化企業(yè)制度推進改制。武漢市在這一點上毫不含糊。集體經(jīng)濟組織改改制的方向是建立符合市場經(jīng)濟要求的股份制企業(yè)，告別村企合一、村社合一的集體經(jīng)濟組織模式。武漢市試點村的集體經(jīng)濟組織改制有三種形式，一是原有經(jīng)濟實體是公司制的，按公司法進一步明晰權(quán)屬，優(yōu)化調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)，即將村委會所持有的集體股權(quán)量化給具有股民資格的村民;二是對非公司制企業(yè)，通過改制，按集體資產(chǎn)處置方案，根據(jù)公司法進行改造;三是原沒有企業(yè)經(jīng)濟實體的集體經(jīng)濟組織，要求組建公司制企業(yè)，也可由村民會議決定選擇適合自己的改制形式。不管采取什么形式改制，都必須引入現(xiàn)代企業(yè)管理制 度，建立健全的公司制治理結(jié)構(gòu)，全面進入市場，否則，只求形式上改制，本質(zhì)上沒有多大變化，企業(yè)得不到發(fā)展，股民得不到分紅，最后將難以為繼。或者是借改制之名將集體財產(chǎn)改進了少數(shù)人的“腰包”，老百姓不答應。 六、強化協(xié)調(diào)服務(wù)和加強監(jiān)督。城中村綜合改造，被稱之為“比搞土改還難”，至今仍然為很多城市大傷腦筋。首先，村班子戰(zhàn)斗力要強，遇到問題和矛盾不推諉。其次，政府不能越俎代皰，更不能包辦代替，要放手讓村民自主，政府的職責是把好“程序關(guān)”、“審批關(guān)”。第三，加強協(xié)調(diào)。這項工作政策性特別強，涉及到的部門特別多，需要大力協(xié)調(diào)。第四，加強監(jiān)督。事關(guān)群眾切身經(jīng)濟利益，事關(guān)集體財產(chǎn)資金，特別需要加強監(jiān)督。漢陽區(qū)紀委監(jiān)察還有檢察審計部門全程參與了城中村的改造，督促陽光操作，設(shè)立舉報熱線，逐項審計公開，這些警示性的工作做在前面了、做到位了，老百姓就放心了。 幾 點 建 議 武漢市的城中村改造經(jīng)驗，無疑是值得學習和借鑒的。從武漢市城中村綜合改造的進程看，改制、進入社保需要支付大量的改革成本，只有通過整合土地資源、制定土地效益最大化的村灣改造方案，才能為改造提供財力保證。由于這項工作涉及的相關(guān)因素眾多，各種矛盾交織，我們在調(diào)查中感受到，有必要從以下五個方面完善政策，強化措施。 一、加強工作協(xié)調(diào)，做好政策間的配套和銜接。目前，有幾個方面需要盡快銜接或協(xié)調(diào)。一是加強改制與改造之間的推進銜接。我們在十里鋪、鐵橋、五里墩等村了解到，試點村改制后的改造推進不夠理想，卡在土地變性以及規(guī)劃審批環(huán)節(jié)上。改制試點村大都支付了大量改革成本，寄希望村灣改造中通過土地整合實現(xiàn)成本置換，改造不啟動就成了一個半拉子工程，甚至有可能前功盡棄，“土地轉(zhuǎn)不靈，股民成災民”，改造進展不順，有可能引發(fā)大面積社會矛盾。二是自求平衡的小社保網(wǎng)要創(chuàng)造條件進入社保網(wǎng)。村改居過程中的村民進的是武漢市自成體系的小網(wǎng)，不僅保費高(人平38000元)，而且運轉(zhuǎn)久了，可能出現(xiàn)障礙，留下隱患。三是村改居后村建制要保留一段時間。與建居同時撤消村建制，不利于改制與改造之間的銜接。在村灣改造沒有完成前，已改制的企業(yè)履行拆遷、公共事業(yè)、公共設(shè)施建設(shè)等職能，“名不正，言不順”;與此同時，改制企業(yè)一旦無利可圖，極易規(guī)避困難，把矛盾推向政府。 二、“扶上馬送一程”，對城中村改制企業(yè)以扶持過渡期。相當一部分改制企業(yè)還相當脆弱，建立現(xiàn)代企業(yè)制度面臨很大困難，政策層面應給予一定的扶持和優(yōu)惠，以促進其在市場經(jīng)濟中更好地發(fā)展。一是試點村改制都付出了巨額成本。補償農(nóng)轉(zhuǎn)非人員、為勞動力補繳10年的社保、醫(yī)保基金、為退休人員交納10年的養(yǎng)老保障及醫(yī)?；鸬?，村均都在兩三千萬元。二是試點村改制企業(yè)仍然承擔著新建社區(qū)的社會管理、基礎(chǔ)設(shè)施維護等這些企業(yè)不應該承擔的社會責任，有的村還要對領(lǐng)取養(yǎng)老保障金的進行再補貼。三是試點村改制企業(yè)稅收負擔明顯加重。一般而言，城中村的產(chǎn)業(yè)主要是物業(yè)。改制前，村集體的物業(yè)租賃享受了很多涉農(nóng)稅收優(yōu)惠政策，改制后一律按城市企業(yè)對待，物業(yè)稅達到收入的17%以上，村民受惠大幅減少。四是試點村改制企業(yè)承受著分紅的壓力。村集體經(jīng)濟改制后，股民的期盼是分紅并能逐年提高，過去是給村民發(fā)福利，表現(xiàn)為“施予”，現(xiàn)在是分紅，表現(xiàn)為“貢獻”，經(jīng)濟壓力陡然增大。因此，改制企業(yè)現(xiàn)在正處在最困難、最重要的轉(zhuǎn)換時期，必須在政策層面上明確一個過渡扶持期，這不僅僅是企業(yè)發(fā)展問題，也是一個維護社會穩(wěn)定的大問題。 三、打破屬村地域界限，追求城中村改造的整體效益和板塊效益。武漢市城中村的改造是以村為單位安排還建地、開發(fā)地、儲備地，這樣做的好處是便于操作，便于推進 ;不利的一面是不利于土地綜合開發(fā)利用，也不利于各村與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)，容易形成新一輪的“城中村”現(xiàn)象。對于地處城中、區(qū)位相鄰、地塊零碎的村，可考慮以兩至三個甚至更多的村為單位，依據(jù)同一區(qū)域的改造規(guī)劃，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)土地資源的最佳整合，使土地資源的利用效益最大化?？偟脑瓌t是村灣改造建設(shè)規(guī)劃服從城市建設(shè)規(guī)劃。但村灣改造規(guī)劃，也要盡可能地體現(xiàn)規(guī)劃的全局性、整體性、長遠性，統(tǒng)一性，考慮它的規(guī)模效益、區(qū)域效益、板塊效益。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃的功能區(qū)分，科學地成規(guī)模地配置還建用地、產(chǎn)業(yè)用地、開發(fā)用地，提升土地的利用價值，減少市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)成本。 四、合理調(diào)整利益，確保村及村民土地市場化的合法權(quán)益。城中村改造政策的核心是土地變性，這就有一個國家、開發(fā)商、村及村民的土地利益配置問題?？偟脑瓌t應該是：確保村及村民的合法權(quán)益。從武 篇三：新樂市城中村改造調(diào)研報告 “實現(xiàn)跨越趕超怎么干”大討論活動中 關(guān)于我市城中村改造的調(diào)研報告 拆遷辦 所謂“城中村”是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”。在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，“城中村”仍保留農(nóng)村體制，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式，具有農(nóng)村和城市雙重特征。 “城中村”是我國城市化進程快速發(fā)展的結(jié)果。城市化發(fā)展的同時，一些處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊逐步融入城區(qū)，成為“城中有村，村里有城，村外現(xiàn)代化，村里臟亂差”的地區(qū)。這些村莊在城市化發(fā)展的進程中做出重大貢獻甚至犧牲的同時，也帶來了一系列的負面問題。比如，“城中村”在從鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉(xiāng)二元管理體制，沒有完全納入城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，其發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性，在生產(chǎn)方式、生活方式、景觀建設(shè)等各方面仍保留濃厚的農(nóng)民特征，因而影響了城市基礎(chǔ)設(shè)施布局，乃至城市整體規(guī)劃的實施。由于“城中村”的土地及房屋的性質(zhì)有別于國有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農(nóng)民身份，“城中村”問題已經(jīng)成為我國很多城市發(fā)展面臨的一個大難題。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設(shè)和管理帶來很大的負面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國各大城市都正在面臨的重大課題。 一、我市城中村的現(xiàn)狀 原來處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設(shè)而逐步被城市包圍，但剩余土地的性質(zhì)、建筑格局以及居民的生活方式人保留傳統(tǒng)的農(nóng) 村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長壽、西長壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。 （1）、村落規(guī)劃落后，問題明顯，居民住宅設(shè)計標準低，多為平房或獨院二層樓房，土地占用量大，管理混亂。 （2）、基礎(chǔ)設(shè)施不完備，影響居民的生活質(zhì)量。首先，供暖及供水設(shè)施不完善，村民現(xiàn)在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設(shè)施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周圍垃圾堆積，環(huán)境臟、亂、差，垃圾處理設(shè)施少。 二、“城中村”改造所面臨的問題 （1）由于村里土地大部分為農(nóng)民宅基地，耕地也因城市化進程在逐年銳減，村民基本生活保障、不能確保改造后有可持續(xù)收益的情況下，村民對改造積極性不高，甚至有對立情緒； （2）“城中村”現(xiàn)有集體所有制土地向國有土地轉(zhuǎn)變存在操作上相關(guān)環(huán)節(jié)與現(xiàn)行法律、法規(guī)如何配套實施的問題； （3）“城中村”改造所需資金量很大，但目前各村在招商引資、盤活土地資源方面缺乏成熟、配套的運作機制和措施； （4）村民對項目建設(shè)無把握，擔心項目在運作過程中擱淺，造成損失； （5）村民在“城中村”改造后的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)方面難以保障。 三、“城中村”改造中解決土地問題的途徑 “城中村”改造的根本目的是通過各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過開發(fā)、招商引資的形式轉(zhuǎn)化成可進入市場交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發(fā)揮土地的價值進行城市 建設(shè)。因此，集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化利用是“城中村”改造的核心問題，也是解決“城中村”改造中土地轉(zhuǎn)化首先關(guān)注的問題。 （一） 集體土地轉(zhuǎn)換作價出資的法律可行性及操作 我國實行土地公有制，具體包括國家所有和農(nóng)村集體所有兩種形式。對于國有土地可以依法進行轉(zhuǎn)讓，而對于農(nóng)村集體所有土地有一定限制。土地管理法第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?我國城市房地產(chǎn)管理法第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！备鶕?jù)該法第2條和第8條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的空間地域范圍是城市規(guī)劃區(qū)，一般包括城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。我們現(xiàn)在進行的“城中村”改造就屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地的改造。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第27條和其它相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)作價入股必須滿足下列條件：1、必須是依法取得土地使用權(quán)（國有土地使用權(quán)）；2、