2008年策源-上海龍湖別墅項目概念與產(chǎn)品研究106P.ppt

龍湖別墅 今天 一次 理想的探索 和實現(xiàn) 中國上海 龍湖別墅概念定位 生態(tài) 科技 空間 品牌做和想 新奢華主義Todoingsomething Tothinkingsomething 龍湖別墅項目概念與產(chǎn)品研究 2009地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 100G專業(yè)地產(chǎn)資料 全國貨到滿意付款訂購熱線Q 2009地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 100G專業(yè)地產(chǎn)資料 全國貨到滿意付款訂購熱線Q 2009地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 100G專業(yè)地產(chǎn)資料 全國貨到滿意付款訂購熱線Q 2009地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 100G專業(yè)地產(chǎn)資料 全國貨到滿意付款訂購熱線Q 策源觀點 市場發(fā)展趨勢 地塊價值挖掘 水景資源 最適宜高品質(zhì)獨棟別墅開發(fā) 受宏觀政策和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響 獨棟別墅將日益稀缺 長期價值看漲 市場發(fā)展趨勢 政策三令五申 低密度別墅用地已經(jīng)停批 04年以來 新增純獨棟別墅用地已經(jīng)極少 而混合型別墅仍是供應(yīng)主力 獨棟供應(yīng)量減少的趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn) 別墅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu) 獨棟比重下降2 2 尋找獨棟別墅的市場機會 別墅市場結(jié)構(gòu)近期市場熱點消費習(xí)性研究 上海獨棟別墅的主力供應(yīng)面積在310 400 面積在310 以下的別墅為近期上海新興的產(chǎn)品類型 整體供應(yīng)比重仍然較低 萬 總價在450 700萬為主力供應(yīng)區(qū)域 450萬的以下的市場供應(yīng)比重相對較小 獨棟別墅總價供應(yīng)結(jié)構(gòu) 萬 而填補這一空白的獨棟項目成為近期別墅市場熱點 獨棟供應(yīng)空間 典型個案分析 小獨棟項目擁有主流獨棟和豪宅不可比擬的去化速度 熱銷推動價格上漲 小獨棟價值直追主流獨棟產(chǎn)品 2009地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 100G專業(yè)地產(chǎn)資料 全國貨到滿意付款訂購熱線Q 小獨棟別墅的興起伴隨著一個 新富階層 的壯大 客戶分析以保利十二橡樹莊園成交客戶和佘山3號前期客戶為基礎(chǔ) 富人也分類 他們不是頂級的富豪 但同樣是 社會精英 城市的 上流階層 富有 更熱衷于消費 享受和價值實現(xiàn) 大中型企業(yè)合伙人新經(jīng)濟企業(yè)的CEO CFO等高級管理層中小規(guī)模私營企業(yè)老板知名教授 專家 學(xué)者資深律師 會計師 設(shè)計師演藝界 體育界名流知名作家 畫家等自由職業(yè)者擁有公車及各種灰色收入的政府干部 31 35歲 新婚或孩子較小 老人偶爾同住 45 50歲 1 2個孩子 外出求學(xué)或獨立生活 上一代偶然同住 家庭人數(shù)較少 在居住上對居室 空間的要求較低 為21世紀(jì)富人的 小家庭結(jié)構(gòu) 量身打造 客戶年齡結(jié)構(gòu) 客戶家庭狀況 滿足 首次獨棟別墅置業(yè)者 的別墅生活理想 居住在市區(qū)高檔公寓 或者擁有近郊經(jīng)濟型別墅生活經(jīng)歷 憧憬真正的郊居別墅生活 改變生活方式或居住環(huán)境 以自住為住 關(guān)注社區(qū)的長期增值 以現(xiàn)居住地劃分 以戶籍地劃分 客戶覆蓋面廣 本埠精英 和 外省富人 占據(jù)絕對比重 新富階層是商業(yè)社會的產(chǎn)物 商業(yè)的力量在成長 商業(yè)社會的發(fā)展 這一群體的基數(shù)仍在不斷擴大中 適時推出的小獨棟產(chǎn)品正是為他們量身打造的產(chǎn)品 關(guān)鍵是客戶群體數(shù)量的 成長性 小獨棟市場供需結(jié)論 小獨棟產(chǎn)品整體上仍然具有良好的發(fā)展前景和市場機會 策源觀點 本項目如何尋找小獨棟市場中差異點和創(chuàng)新點 引領(lǐng)市場 我們要做的是 新奢華別墅 客群需求導(dǎo)向地產(chǎn)模式創(chuàng)新產(chǎn)品技術(shù)提升地塊資源契合 Q1 為什么要做新奢華別墅 消費新風(fēng)向 消費升級時代 消費升級是指消費結(jié)構(gòu)的升級 是在消費水平和消費質(zhì)量提高的基礎(chǔ)上消費結(jié)構(gòu)不斷合理 優(yōu)化 不斷由低層次向高層次發(fā)展變化的過程 關(guān)愛個人 TakingCareofMe 情感聯(lián)系 feelingConnecting 個人風(fēng)格 IndividualStyle 探索追求 Questing 升級時代 消費者特征 別墅消費升級時代 新奢華主義 地產(chǎn)消費新動向 新奢華主義是一種品質(zhì)和品牌生活的演繹 是時尚與實用的媾和 是理性和情感交融 新奢華主義者實踐者生活品位和生存環(huán)境的重組和創(chuàng)新 別墅是一處情感和身體的歸宿 但呵護(hù)不斷升級 安全 舒適 健康 享受都需要新的內(nèi)涵 每一棟別墅都代表一個個人品牌 一個家庭標(biāo)準(zhǔn) 房子的風(fēng)格 品質(zhì) 價值聯(lián)系著主人知性 格調(diào) 優(yōu)雅和美感 享受科技帶來的獨特體驗 在創(chuàng)造與充實自家中 感受到冒險 學(xué)習(xí)與自我進(jìn)步 住家也觸碰到 探索 這個情感層面 二 行業(yè)趨勢 地產(chǎn)模式 別墅技術(shù) 行業(yè)趨勢 環(huán)保節(jié)能已經(jīng)被建設(shè)部提上議程今年2月7日建設(shè)部正式發(fā)布了 建筑節(jié)能管理條例 征求意見稿 通過獎罰并重的措施來推進(jìn)建筑節(jié)能 2006年可稱為 中國節(jié)能地產(chǎn)元年 北京鋒尚 當(dāng)代MOMA 中環(huán)凱旋宮 萬科朗潤園已經(jīng)成功了 北京萬國城Moma的 恒溫恒濕 北京鋒尚國際公寓的 零能耗 南京朗詩國際街區(qū)的 低能耗住宅 鄭州摩爾 節(jié)能概念設(shè)計 深圳藍(lán)牙水晶寫字樓的 十大生態(tài)智能技術(shù) 濟南太陽樹公寓的 高舒適度低能耗的新型生態(tài)高科技公寓 二 行業(yè)趨勢 地產(chǎn)模式 別墅技術(shù) Soho地產(chǎn) 主打產(chǎn)品設(shè)計與概念 萬通地產(chǎn) 主打產(chǎn)品個性化定制新模式 萬科地產(chǎn) 主打文化與服務(wù) 奧林匹克花園 主打運動主題社區(qū) 中海金地 在傳統(tǒng)產(chǎn)品上精益求精 地產(chǎn)模式 一種開發(fā)模式代表一個項目的核心競爭力 本項目需要一個核心競爭力去區(qū)隔市場從而達(dá)到品牌和銷售雙贏的目的 二 行業(yè)趨勢 地產(chǎn)模式 別墅技術(shù) 風(fēng)格 戶型 配套 園林 營銷 一好性的別墅已經(jīng)很難在市場上叫好叫座均好性的產(chǎn)品已成為市場必需要而如何進(jìn)行產(chǎn)品升級成為課題別墅的技術(shù)升級是必然科技地產(chǎn)一條探求可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)地產(chǎn)的道路一條追求建筑技術(shù)與藝術(shù)化完美結(jié)合的道路 以成熟的生態(tài)節(jié)能技術(shù) 開創(chuàng)別墅健康生活的新時代 三 一塊天然的生態(tài)領(lǐng)地 項目豐富的水系資源為生態(tài)主題的運用創(chuàng)造了條件 而生態(tài)科技則有利于水體資源可持續(xù)性利用 新奢華主義別墅生態(tài) 低能耗 純小獨棟 社區(qū) 生態(tài)型整體規(guī)劃產(chǎn)品 低能耗獨棟別墅空間 小中見大新奢華開發(fā) 開發(fā)建議及財測 Q2 如何打造新奢華別墅 六大系統(tǒng)創(chuàng)造生態(tài)型社區(qū) 六大生態(tài)系統(tǒng) 水環(huán)境 綠化環(huán)境 熱能環(huán)境 綠色空氣環(huán)境 綠色聲環(huán)境 有機垃圾處理 水生態(tài)系統(tǒng)液態(tài)水為一切的本源 水環(huán)境整體規(guī)劃 對于自然恩賜的充分利用 雨水收集系統(tǒng) 二次水 的使用率被充分提升 中水回用系統(tǒng) 雨水從這里與地下接壤 滲水路面系統(tǒng) 中水處理系統(tǒng) 雨水收集系統(tǒng) 水系景觀規(guī)劃 項目以 水 為基礎(chǔ)構(gòu)建社區(qū)大環(huán)境 以 水 為依托創(chuàng)造私人居住空間 溪 河 湖 從整體的角度理解水 構(gòu)建起水溪 內(nèi)河和中心湖組成的水循環(huán)體系同時創(chuàng)造多樣水景與之契合 形成藍(lán)綠交響 多項節(jié)能高科技打造新奢華別墅 應(yīng)用低技術(shù) 達(dá)到住宅的高舒適性 實施途徑 目標(biāo) 建立 萬科生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn) 形成 萬科生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn) 讓實實在在的生態(tài)全面走進(jìn)萬科住宅 萬科的做法 萬科生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn) 的構(gòu)成 夏熱冬冷地區(qū) 夏熱冬暖地區(qū) 嚴(yán)寒地區(qū) 聲環(huán)境 光環(huán)境 熱環(huán)境 景觀水系統(tǒng) 雨水系統(tǒng) 中水系統(tǒng) 萬科住宅生態(tài)標(biāo)準(zhǔn) 住宅物理標(biāo)準(zhǔn) 水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 夏熱冬冷地區(qū) 夏熱冬暖地區(qū) 嚴(yán)寒地區(qū) 聲環(huán)境 光環(huán)境 熱環(huán)境 景觀水系統(tǒng) 雨水系統(tǒng) 中水系統(tǒng) 住宅物理標(biāo)準(zhǔn) 水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 萬科住宅生態(tài)標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)研究 生態(tài)實踐 南京金色家園深圳東海岸武漢城市花園深圳坂雪崗 萬科的生態(tài)實踐 夏熱冬冷地區(qū) 夏熱冬暖地區(qū) 嚴(yán)寒地區(qū) 聲環(huán)境 光環(huán)境 熱環(huán)境 景觀水系統(tǒng) 雨水系統(tǒng) 中水系統(tǒng) 住宅物理標(biāo)準(zhǔn) 水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 萬科住宅生態(tài)標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)研究 生態(tài)實踐 深圳坂雪崗 北京星園北京西山庭院天津城市花園天津水晶城沈陽花園新城 萬科的生態(tài)實踐 夏熱冬冷地區(qū) 夏熱冬暖地區(qū) 嚴(yán)寒地區(qū) 聲環(huán)境 光環(huán)境 熱環(huán)境 景觀水系統(tǒng) 雨水系統(tǒng) 中水系統(tǒng) 住宅物理標(biāo)準(zhǔn) 水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 萬科住宅生態(tài)標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)研究 生態(tài)實踐 深圳東海岸 天津水晶城 武漢城市花園 南昌四季花城 北京青青家園 大連城市花園 萬科的生態(tài)實踐 夏熱冬冷地區(qū) 夏熱冬暖地區(qū) 嚴(yán)寒地區(qū) 聲環(huán)境 光環(huán)境 熱環(huán)境 景觀水系統(tǒng) 雨水系統(tǒng) 中水系統(tǒng) 住宅物理標(biāo)準(zhǔn) 水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 萬科住宅生態(tài)標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)研究 生態(tài)實踐 天津東麗湖 萬科的生態(tài)實踐 復(fù)地的經(jīng)驗 十三項生態(tài)技術(shù)試驗室內(nèi)熱環(huán)境 風(fēng)環(huán)境 光環(huán)境的模擬設(shè)計熱壓通風(fēng)設(shè)計自平衡通風(fēng)系統(tǒng)舒適節(jié)能的空調(diào)系統(tǒng)高效的外墻保溫體系和節(jié)能門窗遮陽系統(tǒng)空氣能熱泵熱水器太陽能光電應(yīng)用節(jié)能燈具應(yīng)用同層排水系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)生態(tài)綠化新型建材的應(yīng)用 愛倫坡生態(tài)別墅試點 新奢華別墅 全面提升 科技以人為本 的健康 生態(tài)居住理念 遵循可持續(xù)發(fā)展原則運用 低能耗 高舒適度 建筑技術(shù)系統(tǒng)開創(chuàng)科技主題地產(chǎn)開發(fā)模式強化產(chǎn)品的核心價值真正區(qū)隔其它同類別墅 低能耗別墅標(biāo)準(zhǔn) 天棚采暖制冷 恒溫恒濕 置換式新風(fēng)系統(tǒng)外圍護(hù) 外墻保溫保濕 外窗防曬保溫防噪音 標(biāo)準(zhǔn) 樓板與管道 地板 內(nèi)墻太陽能系統(tǒng)備注 以上技術(shù)可根據(jù)具體需要進(jìn)行選擇性采用 恒溫恒濕系統(tǒng) 天棚采暖制冷優(yōu)勢 冬夏兩用 采暖制冷系統(tǒng)材料壽命與建筑一樣長久采暖制冷功效更穩(wěn)定 效率高不依靠室外機箱 不破壞建筑外觀冷熱交換的媒質(zhì)為水 綠色環(huán)保輻射散發(fā)的溫度調(diào)節(jié)方式無風(fēng)感和氣流感 無烘烤感從上至下的輻射方式 更舒適系統(tǒng)自動調(diào)整室內(nèi)溫度 溫度均勻采暖制冷與新風(fēng)置換完全分離 健康高效 太陽能系統(tǒng) 另外一種成本較低的節(jié)能方式是太陽能系統(tǒng)利用太陽能為住戶提供照明節(jié)電 采暖等 新風(fēng)系統(tǒng) 外圍護(hù) 外墻保溫 中空LOW E外窗隔熱防躁 小空間見大創(chuàng)意奢華別墅新定義 建筑風(fēng)格及細(xì)節(jié)處理戶型空間規(guī)劃庭院設(shè)計 建筑空間處理 建筑風(fēng)格 建材細(xì)節(jié)處理 STUCCO與弧形線條 文化石與高檔涂料的結(jié)合 西班牙筒瓦 建議戶型面積在220 320 在有限的空間內(nèi) 秉承新奢華主義de消費理念 做到尺度 功能 動線 空間的完美組合 客廳和玄關(guān)同時挑空 中西餐廳 完整主臥空間 含獨立書房 衣帽間 都是豪宅級的設(shè)置 戶型空間規(guī)劃 奢侈de尺度 挑空的 客廳才顯氣派 玄關(guān) 3 3米層高的地下室 奢侈de尺度 完善de功能 完善de功能 早餐臺 正餐廳 完善de功能 功能性地下室 建議面積150 左右 擁有良好采光和給排水功能 音樂夢想 創(chuàng)作空間 功能性地下室 建議面積150 左右 擁有良好采光和給排水功能 Spa 桑拿 二層空間 一層空間 合理de動線 創(chuàng)造私密空間 成品庭院立體景觀 成品庭院歡樂生活 下層式庭院 亮 麗空間 空中庭院開闊視界 分期開發(fā)品牌先行 開發(fā)節(jié)奏 分三期開發(fā)一三期產(chǎn)品類型 豪宅 新奢華別墅二期產(chǎn)品類型 新奢華別墅 品牌先行 一期樣板打造 生態(tài)博覽館一期會所 強化健康運動主題 建立健康養(yǎng)生中心 生態(tài)博覽館 生態(tài)博覽館 健康養(yǎng)生會所 在原有會所進(jìn)行提升建立一個康體維護(hù)中心 對業(yè)主提供健康咨詢 療養(yǎng) 身體維護(hù)為主的健康服務(wù)等不僅具有強化項目生態(tài)健康主題而且有實質(zhì)的健康意義對關(guān)注自身健康訴業(yè)主來講 有很大的吸引力功能建議 SPA水療 有氧健身房 小型康復(fù)中心等 生活休閑會