房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機會選擇(ppt 40頁).ppt

房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機會選擇 一 房地產(chǎn)投資決策的意義 房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營開發(fā)前首先要解決的一個重要環(huán)節(jié) 它是對房地產(chǎn)投資項目的一些根本性問題 諸如建設地點的選擇 投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定 因此 房地產(chǎn)投資決策的正確與否 直接關系到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗 對房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效益和社會效益具有現(xiàn)實和深遠的重要意義 1 是房地產(chǎn)開發(fā)公司能否生存的關鍵房地產(chǎn)投資項目建設的技術經(jīng)濟特點決定了這一點 一方面 房地產(chǎn)投資項目的建設往往構造復雜 形體龐大 具有整體性和固定性 只有在整個房地產(chǎn)項目全部完成后 才能發(fā)揮投資經(jīng)濟效益 而且建設地點一經(jīng)確定 就與土地連在一起 始終在那里發(fā)揮作用 不能隨意移動和變更 另一方面 房地產(chǎn)投資項目建設周期長 占用和消耗人力 物力 財力多 一旦開工建設 就不可間斷 否則 會拖延工期 積壓和浪費已投入的大量人力 物力和財力 同時由 于拖延工期 房地產(chǎn)產(chǎn)品錯過了最佳的投入市場的時間 難以產(chǎn)生較好的投資效益 房地產(chǎn)投資項目建設本身的這些技術經(jīng)濟特點 就要求在房地產(chǎn)項目建設之前重視投資決策 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品投資大 建設周期長 風險因素多 經(jīng)營決策是否正確 是公司能否生存的關鍵 正確的經(jīng)營決策可以使公司獲得利潤 不斷發(fā)展壯大 而錯誤的決策 輕則造成公司虧損 重則造成公司破產(chǎn) 2 是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷發(fā)展的關鍵房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營的外部環(huán)境主要有經(jīng)營環(huán)境 物質(zhì)環(huán)境 政策法律環(huán)境等 其中處在不斷變化中的是經(jīng)營環(huán)境 經(jīng)營環(huán)境的中心內(nèi)容是市場 正確的經(jīng)營決策 抓住了有利的投資機會 就可使公司不斷盈利 在競爭中立于不敗之地 3 是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提升品牌的關鍵總的來說 房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營目的是 社會效益 環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一 只有進行科學的經(jīng)營決策 才能使房地產(chǎn)開發(fā)公司對有限的資源 人力 物力 設備和資金 進行合理的安排 有效的利用 以達到預期的最大經(jīng)濟效益 同時兼顧社會效益和環(huán)境效益 二 房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素 1 國民經(jīng)濟發(fā)展2 宏觀經(jīng)濟政策 短期 長期 3 地方相關政策法規(guī)4 城市收入水平和增長速度5 住宅的自然需求6 城市化發(fā)展狀況 三 房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容 1 確定房地產(chǎn)投資的目標房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達到房地產(chǎn)投資所預定的目標 所以確定房地產(chǎn)投資的目標是投資決策的前提和依據(jù) 2 擬訂房地產(chǎn)投資方案在進行房地產(chǎn)投資決策的過程中 根據(jù)已確定的目標 擬定多個可行的備選方案 判斷 某一方案是否可行 總的原則是按技術經(jīng)濟學原理給予評價 即該房地產(chǎn)項目在技術上是否先進 生產(chǎn)上是否可行 經(jīng)濟上是否合算及財務上是否盈利 3 測量風險由于房地產(chǎn)項目投資量大 建設周期長 以及涉及面廣 不確定性因素多 故由此而造成的風險相對其它投資項目要大 進行房地產(chǎn)投資決策時 投資者不僅要測量或估計每一個投資方案的經(jīng)濟效益 還要測量其可能承擔的風險 確定每一個方案在收益上的可靠性 4 制定房地產(chǎn)投資的可行方案決策在于選擇 沒有選擇就沒有決策在進行房地產(chǎn)投資決策中 制定供決策者選用的各種可行方案 是房地產(chǎn)投資決策的基礎 制定房地產(chǎn)投資的可行方案時必須注意各方案在整體上的詳盡性和個體間的相互排斥性 5 分析與評價方案的分析與評價就是要對每一個備選方案 在進行選擇之前 對其有關的技術經(jīng)濟和社會環(huán)境等各個方面的條件 因素以及潛在 問題作可行性分析 并與預先確定的目標進行比較做出評價 對決策和行動方案有一定約束條件的限制因素進行分析 以在現(xiàn)有條件下求優(yōu) 對每一個備選方案可能發(fā)生的潛在問題做科學的預測 以便事先防范 減少潛在問題發(fā)生的可能性 6 選擇方案選擇方案不僅是整個決策過程的中心環(huán)節(jié) 也是房地產(chǎn)決策者的重要職責 同時 也是科學性和技巧性的綜合體現(xiàn) 四 房地產(chǎn)投資決策的原則 1 經(jīng)濟效益原則獲得利潤 不斷發(fā)展 是每個企業(yè)必須面對的市場經(jīng)濟要求 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是如此 開發(fā)商在對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目進行決策時 必須將房地產(chǎn)項目的盈利目的放在首要位置 只有盈利的項目才能確定為開發(fā)項目 這就是房地產(chǎn)投資決策的經(jīng)濟效益原則 2 科學化 民主化原則房地產(chǎn)投資項目涉及面廣 牽涉因素多 整個建設過程十分復雜 因此 要求房地產(chǎn)投資決策必須遵循科學化 民主化原則 所謂科學決策程序 就是堅持 先論證 后決策 的原則 必須做到先對房地產(chǎn)項目進行調(diào)查研究和論證 然后再進行投資決策 杜絕 邊投資 邊論證 更不應該采取 先決策 后論證 這種違反客觀規(guī)律的做法 3 系統(tǒng)性原則影響房地產(chǎn)投資項目建設的因素很多 而且這些因素又是相互聯(lián)系 彼此制約的 因此 在進行房地產(chǎn)投資決策時 首先要深入調(diào)查和搜集各方面的投資信息 并對其進行科學的分析和研究 4 時間性原則投資的時間觀念即資金的時間價值 事實上也是開發(fā)成本 房地產(chǎn)項目投資先于房地產(chǎn)項目收益而發(fā)生 因此 房地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮到不同時間的資金其價值是大不相同的 先期投入的資金和后期產(chǎn)生的收益金 雖然在價格上一致 但它們在價值上卻是十分不同的 這其中最直接的就是利息問題 5 風險控制的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行決策時 要比其它產(chǎn)業(yè)的企業(yè)更加注重對可能產(chǎn)生的風險進行必要的預測 并努力地將其控制在一定的范圍之內(nèi) 這既要求房地產(chǎn)開發(fā)商在確定自己的目標時留有一定的合理余地 同時更主要是要求房地產(chǎn)開發(fā)商在實施房地產(chǎn)投資方案的過程中采取一切盡可能采取的方法和措施 盡量把風險降到最小程度 6 責任制原則所謂責任制就是要求決策者對其決策行為所帶來的投資風險負有不可推倭的責任 必須建立責 權 利相結合的房地產(chǎn)投資決策責任制 是確保房地產(chǎn)項目投資決策的科 學性 避免和減少投資決策失誤的重大措施 7 選擇性原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行決策時必須有兩個以上的房地產(chǎn)項目可供選擇 而且每個項目也應考慮多種開發(fā)方案 這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策時能有一個優(yōu)化選擇的可能 即最佳項目和最佳項目中的最佳方案的選擇 五 房地產(chǎn)投資決策方法 1 確定型決策方法確定型決策方法 DecisionUnderCertainty 是指房地產(chǎn)決策方案中有待實現(xiàn)的條件是確定的 其結果也是明確的 這類決策問題為確定型決策問題 確定型決策是指一個方案只有一種確定的結果 只要比較各個方案 就可以作出決策 一般地說 涉及到房地產(chǎn)投資的土地費 建筑面積 建筑類型 專業(yè)人士費 利率 廣告費等問題的決策都屬于確定型決策的范圍 應用確定型決策需具備的條件 第一 可供決策的可行方案有若干個 第二 未來的經(jīng)濟事件的自然狀態(tài)是完全確定的 第三 每個方案的結果是唯一的 并可計量 2 風險型決策風險型決策方法 DecisionUnderRisk 是指在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動中 存在著某種不可控制的風險因素 一個方案又可能出現(xiàn)幾種不同的結果進行風險型決策應具備以下幾個條件 第一 要確定決策者希望達到的明確目標 獲利大或虧損小 第二 要有兩個或兩個以上可供選擇的方案 第三 每個方案要存在兩種或兩種以上 不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài) 第四 不同方案在不同自然狀態(tài)下相應的損益值可以計算 第五 決策者根據(jù)科學的理論和經(jīng)驗 可預先估計或計算出自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率 這種房地產(chǎn)投資決策由于無法控制 其影響決策結果的某種自然狀態(tài) 要在一定的概率條件下作出 需要冒一定的風險 故稱之為風險型決策 3 不確定型決策方法 一個風險事件在某一系統(tǒng)中發(fā)生的概率 就理論而言是可以人為地 主觀地估計出的 但在實際中 有時很難估計出事件發(fā)生的概率 即對事件在系統(tǒng)中所發(fā)生的概率 不能作出主觀可能性的估計 而只能對風險后果有所估計 這種決策稱之為不確定型決策 DecisionMakingUnderUncertainty 它的準確程度完全取決于決策者的經(jīng)驗與判斷能力 不確定型決策的特點是 不僅不知道所處理的未來事件在各種特定條件下的明確結果 自然狀態(tài) 甚至連可能的結果及各種結果發(fā)生的概率都不知道 在這種情況下的決策 由于信息不完全 帶有很大的主觀隨意性 所以人們只得提出若干不同的決策準則作為不確定型決策的依據(jù) 這些準則包括 樂觀準則 悲觀準則 最大最小后悔值準則 機會均等準則 六 房地產(chǎn)投資決策的程序 房地產(chǎn)投資項目的決策程序 是指房地產(chǎn)投資項目在決策過程中各工作環(huán)節(jié)應遵循的符合其自身運動規(guī)律的先后順序 按照科學的投資決策理論 房地產(chǎn)經(jīng)營決策可分為如下六個基本步驟 1 發(fā)現(xiàn)問題決策是針對所需要解決的問題而進行的 所以發(fā)現(xiàn)問題并分析其產(chǎn)生的原因 進而找出解決問題的癥結是房地產(chǎn)投資決策的起點 所謂問題是指房地產(chǎn)開發(fā)公司實際經(jīng)營狀況與應達到或希望達到的經(jīng)營狀況之間出現(xiàn)的差距 2 確定目標目標是經(jīng)營決策的依據(jù) 目標選擇錯了 就會一錯再錯 造成整個經(jīng)營決策的失誤 在發(fā)現(xiàn)了經(jīng)營問題之后 就要進行調(diào)查研究 具體分析 一一弄清問題的性質(zhì) 特點和范圍 盡量以差距的形式把問題的癥結所在表達出來 找到產(chǎn)生差距的真正原因 從而確定問題所期望達到的結果 即決策目標 一個好的房地產(chǎn)投資決策目標應滿足以下要求 1 針對性 Pertinency 房地產(chǎn)經(jīng)營決策目標的提出應當有的放矢 針對所存在的問題 切中要害 選中解決問題的突破口 或是把握住開拓發(fā)展的最好機會 沒有針對性的目標就是空洞目標 針對性錯了則是錯誤目標 目標的綜合性來源于對問題的綜合分析和判斷 2 明確性 Definitude 確定房地產(chǎn)投資決策目標的目的是為了實現(xiàn)它 因此投資決策的目標必須明確 具體 使人能夠領會執(zhí)行 經(jīng)營決策目標的含義要準確 不能模棱兩可 含糊其詞 也不能空洞無物 必須有定性與定量的表述 同時 必須嚴格規(guī)定目標的約束條件 所謂約束條件 ConstraintCondition 就是一些限制因素 如經(jīng)營決策時涉及的資源 人力 財力 物力 國家法令 制度等方面的限制性規(guī)定以及必須達到的起碼界限 3 層次性 Hierarchy 當同一經(jīng)營決策系統(tǒng)中同時存在著多個目標時 必須分清主次 應從其可靠性 可能性 重要性等方面出發(fā) 按照主次順序進行排隊 有取有舍 形成一個有機整體 3 擬制方案擬制供決策者選用的各種可能行動方案是房地產(chǎn)投資決策的重要環(huán)節(jié) 在確定房地產(chǎn)投資決策目標之后 就應充分發(fā)動公司有關人員收集 掌握豐富的信息 集思廣益 科學論證 精心設計 擬制各種備選方案 供進一步選擇 擬制方案時 需注意以下兩點 1 整體的詳盡性擬制的備選方案應把通向目標所有的方案包括無遺 以供下一步評價選優(yōu) 如果有遺漏 那么最后選定的方案就有可能不是最好的方案 但在實際中要做到這一點是很困難的 這是由于經(jīng)營的外部環(huán)境是多變的 復雜的 而擬制可能的備選方案也是個逐步認識的過程 2 相互排斥性各種備選方案之間應是相互排斥的 執(zhí)行方案一 就不可能執(zhí)行方案二 只有這樣 才可能進行方案的比較選擇 4 分析評價方案的分析評價 AndysisWeighting 就是對每一個備選方案 在進行選擇之前對其有關的技術 經(jīng)濟 社會環(huán)境等各方面的條件 因素 潛在問題進行可行性分析 并與預先確定的房地產(chǎn)投資目標進行比較 做出評價 1 限制因素分析任何一個經(jīng)營決策和行動方案都有一定的約束條件 因此 必須研究論證方案所有限制的資源 人力 物力 時間 技術以及其它有關條件 從而判定房地產(chǎn)投資方案是否可行 是否能達到預期的目標 2 潛在問題分析是指預測每一個備選方案可能發(fā)生的潛在問題是什么 問題發(fā)生的原因是什么 研究防止和補救的可能性 準備防范措施和應急措施 以減少潛在問題的可能性和危害性 3 綜合評價根據(jù)經(jīng)營決策目標全面分析方案的經(jīng)濟效益 環(huán)境效益和社會效益 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價主要采用投資收益率 投資回收期 內(nèi)部收益率等方法 分析評價一般是由各方面的專家 學者組成的評審團 或召開專家論證會進行 方案評價過程也是進一步完善方案的過程 5 選擇方案選擇方案 SelectionScheme 是整個經(jīng)營決策的中心環(huán)節(jié) 也是經(jīng)營決策者的重要職責 它集中體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營決策者的經(jīng)營藝術和素質(zhì) 選擇方案就是選擇最優(yōu)方案 需要指出的 是 所謂最優(yōu)方案 OptimalDecision 是相對的 受到許多不確定因素的限制 因此在多個方案存在時 要想得到一個各方面均最優(yōu)的 最佳方案 往往很困難 在實際投資決策中 通常是在全盤考慮的情況下選擇一個令投資決策者滿意的方案 而不是理想中的各方面均全優(yōu)的方案 6 實施追蹤經(jīng)營決策的實施是一個動態(tài)的 依賴于時空變量和環(huán)境變量的復雜過程 因此 在實施過程中必然會碰到新問題 引起新矛盾 會出 現(xiàn)變化的情況和決策目標偏離現(xiàn)象 這就要求決策者必須重視信息反饋 及時總結經(jīng)驗教訓 依據(jù)客觀情況對方案進行必要的調(diào)整和修改 以保證房地產(chǎn)投資決策的目標最終得以實現(xiàn) 1 反饋控制房地產(chǎn)經(jīng)營決策中的反饋控制 FeedbackControl 是準確而及時地把決策過程中主客觀之間矛盾的信息輸送給決策者 從而使決策者根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化 對決策方案 行為進行不斷修正 以保證經(jīng)營決策目標順利實現(xiàn)的一項常規(guī)性工作 2 追蹤決策追蹤決策 Follow upPolicy Making 是指當原有決策的實施表明危及經(jīng)營決策目標的實現(xiàn)時 或原有決策是正確的 但由于客觀或主觀條件發(fā)生重大變化時 對決策目標或決策方案進行的一種根本性修正 它是對原決策的揚棄 并非原決策的簡單重復 具有回溯分析 非零起點的特點 七 南京各片區(qū)投資開發(fā)機會選擇 1 城中片 成熟繁華片區(qū) 稀缺性不斷提高 需求旺盛 價格持續(xù)走高 2 河西片 政府拉動型超常發(fā)展