房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機(jī)會(huì)選擇(ppt 40頁(yè)).ppt

房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機(jī)會(huì)選擇 一 房地產(chǎn)投資決策的意義 房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)前首先要解決的一個(gè)重要環(huán)節(jié) 它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一些根本性問題 諸如建設(shè)地點(diǎn)的選擇 投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定 因此 房地產(chǎn)投資決策的正確與否 直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗 對(duì)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的重要意義 1 是房地產(chǎn)開發(fā)公司能否生存的關(guān)鍵房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)決定了這一點(diǎn) 一方面 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)往往構(gòu)造復(fù)雜 形體龐大 具有整體性和固定性 只有在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全部完成后 才能發(fā)揮投資經(jīng)濟(jì)效益 而且建設(shè)地點(diǎn)一經(jīng)確定 就與土地連在一起 始終在那里發(fā)揮作用 不能隨意移動(dòng)和變更 另一方面 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng) 占用和消耗人力 物力 財(cái)力多 一旦開工建設(shè) 就不可間斷 否則 會(huì)拖延工期 積壓和浪費(fèi)已投入的大量人力 物力和財(cái)力 同時(shí)由 于拖延工期 房地產(chǎn)產(chǎn)品錯(cuò)過(guò)了最佳的投入市場(chǎng)的時(shí)間 難以產(chǎn)生較好的投資效益 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)本身的這些技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 就要求在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前重視投資決策 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品投資大 建設(shè)周期長(zhǎng) 風(fēng)險(xiǎn)因素多 經(jīng)營(yíng)決策是否正確 是公司能否生存的關(guān)鍵 正確的經(jīng)營(yíng)決策可以使公司獲得利潤(rùn) 不斷發(fā)展壯大 而錯(cuò)誤的決策 輕則造成公司虧損 重則造成公司破產(chǎn) 2 是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷發(fā)展的關(guān)鍵房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境主要有經(jīng)營(yíng)環(huán)境 物質(zhì)環(huán)境 政策法律環(huán)境等 其中處在不斷變化中的是經(jīng)營(yíng)環(huán)境 經(jīng)營(yíng)環(huán)境的中心內(nèi)容是市場(chǎng) 正確的經(jīng)營(yíng)決策 抓住了有利的投資機(jī)會(huì) 就可使公司不斷盈利 在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地 3 是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提升品牌的關(guān)鍵總的來(lái)說(shuō) 房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)目的是 社會(huì)效益 環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一 只有進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策 才能使房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)有限的資源 人力 物力 設(shè)備和資金 進(jìn)行合理的安排 有效的利用 以達(dá)到預(yù)期的最大經(jīng)濟(jì)效益 同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益 二 房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素 1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展2 宏觀經(jīng)濟(jì)政策 短期 長(zhǎng)期 3 地方相關(guān)政策法規(guī)4 城市收入水平和增長(zhǎng)速度5 住宅的自然需求6 城市化發(fā)展?fàn)顩r 三 房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容 1 確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到房地產(chǎn)投資所預(yù)定的目標(biāo) 所以確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù) 2 擬訂房地產(chǎn)投資方案在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程中 根據(jù)已確定的目標(biāo) 擬定多個(gè)可行的備選方案 判斷 某一方案是否可行 總的原則是按技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理給予評(píng)價(jià) 即該房地產(chǎn)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn) 生產(chǎn)上是否可行 經(jīng)濟(jì)上是否合算及財(cái)務(wù)上是否盈利 3 測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大 建設(shè)周期長(zhǎng) 以及涉及面廣 不確定性因素多 故由此而造成的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其它投資項(xiàng)目要大 進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí) 投資者不僅要測(cè)量或估計(jì)每一個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)效益 還要測(cè)量其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) 確定每一個(gè)方案在收益上的可靠性 4 制定房地產(chǎn)投資的可行方案決策在于選擇 沒有選擇就沒有決策在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策中 制定供決策者選用的各種可行方案 是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ) 制定房地產(chǎn)投資的可行方案時(shí)必須注意各方案在整體上的詳盡性和個(gè)體間的相互排斥性 5 分析與評(píng)價(jià)方案的分析與評(píng)價(jià)就是要對(duì)每一個(gè)備選方案 在進(jìn)行選擇之前 對(duì)其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的條件 因素以及潛在 問題作可行性分析 并與預(yù)先確定的目標(biāo)進(jìn)行比較做出評(píng)價(jià) 對(duì)決策和行動(dòng)方案有一定約束條件的限制因素進(jìn)行分析 以在現(xiàn)有條件下求優(yōu) 對(duì)每一個(gè)備選方案可能發(fā)生的潛在問題做科學(xué)的預(yù)測(cè) 以便事先防范 減少潛在問題發(fā)生的可能性 6 選擇方案選擇方案不僅是整個(gè)決策過(guò)程的中心環(huán)節(jié) 也是房地產(chǎn)決策者的重要職責(zé) 同時(shí) 也是科學(xué)性和技巧性的綜合體現(xiàn) 四 房地產(chǎn)投資決策的原則 1 經(jīng)濟(jì)效益原則獲得利潤(rùn) 不斷發(fā)展 是每個(gè)企業(yè)必須面對(duì)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是如此 開發(fā)商在對(duì)具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí) 必須將房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利目的放在首要位置 只有盈利的項(xiàng)目才能確定為開發(fā)項(xiàng)目 這就是房地產(chǎn)投資決策的經(jīng)濟(jì)效益原則 2 科學(xué)化 民主化原則房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及面廣 牽涉因素多 整個(gè)建設(shè)過(guò)程十分復(fù)雜 因此 要求房地產(chǎn)投資決策必須遵循科學(xué)化 民主化原則 所謂科學(xué)決策程序 就是堅(jiān)持 先論證 后決策 的原則 必須做到先對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和論證 然后再進(jìn)行投資決策 杜絕 邊投資 邊論證 更不應(yīng)該采取 先決策 后論證 這種違反客觀規(guī)律的做法 3 系統(tǒng)性原則影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的因素很多 而且這些因素又是相互聯(lián)系 彼此制約的 因此 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí) 首先要深入調(diào)查和搜集各方面的投資信息 并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的分析和研究 4 時(shí)間性原則投資的時(shí)間觀念即資金的時(shí)間價(jià)值 事實(shí)上也是開發(fā)成本 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資先于房地產(chǎn)項(xiàng)目收益而發(fā)生 因此 房地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮到不同時(shí)間的資金其價(jià)值是大不相同的 先期投入的資金和后期產(chǎn)生的收益金 雖然在價(jià)格上一致 但它們?cè)趦r(jià)值上卻是十分不同的 這其中最直接的就是利息問題 5 風(fēng)險(xiǎn)控制的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí) 要比其它產(chǎn)業(yè)的企業(yè)更加注重對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的預(yù)測(cè) 并努力地將其控制在一定的范圍之內(nèi) 這既要求房地產(chǎn)開發(fā)商在確定自己的目標(biāo)時(shí)留有一定的合理余地 同時(shí)更主要是要求房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)施房地產(chǎn)投資方案的過(guò)程中采取一切盡可能采取的方法和措施 盡量把風(fēng)險(xiǎn)降到最小程度 6 責(zé)任制原則所謂責(zé)任制就是要求決策者對(duì)其決策行為所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)有不可推倭的責(zé)任 必須建立責(zé) 權(quán) 利相結(jié)合的房地產(chǎn)投資決策責(zé)任制 是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的科 學(xué)性 避免和減少投資決策失誤的重大措施 7 選擇性原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)必須有兩個(gè)以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目可供選擇 而且每個(gè)項(xiàng)目也應(yīng)考慮多種開發(fā)方案 這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策時(shí)能有一個(gè)優(yōu)化選擇的可能 即最佳項(xiàng)目和最佳項(xiàng)目中的最佳方案的選擇 五 房地產(chǎn)投資決策方法 1 確定型決策方法確定型決策方法 DecisionUnderCertainty 是指房地產(chǎn)決策方案中有待實(shí)現(xiàn)的條件是確定的 其結(jié)果也是明確的 這類決策問題為確定型決策問題 確定型決策是指一個(gè)方案只有一種確定的結(jié)果 只要比較各個(gè)方案 就可以作出決策 一般地說(shuō) 涉及到房地產(chǎn)投資的土地費(fèi) 建筑面積 建筑類型 專業(yè)人士費(fèi) 利率 廣告費(fèi)等問題的決策都屬于確定型決策的范圍 應(yīng)用確定型決策需具備的條件 第一 可供決策的可行方案有若干個(gè) 第二 未來(lái)的經(jīng)濟(jì)事件的自然狀態(tài)是完全確定的 第三 每個(gè)方案的結(jié)果是唯一的 并可計(jì)量 2 風(fēng)險(xiǎn)型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策方法 DecisionUnderRisk 是指在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中 存在著某種不可控制的風(fēng)險(xiǎn)因素 一個(gè)方案又可能出現(xiàn)幾種不同的結(jié)果進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)型決策應(yīng)具備以下幾個(gè)條件 第一 要確定決策者希望達(dá)到的明確目標(biāo) 獲利大或虧損小 第二 要有兩個(gè)或兩個(gè)以上可供選擇的方案 第三 每個(gè)方案要存在兩種或兩種以上 不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài) 第四 不同方案在不同自然狀態(tài)下相應(yīng)的損益值可以計(jì)算 第五 決策者根據(jù)科學(xué)的理論和經(jīng)驗(yàn) 可預(yù)先估計(jì)或計(jì)算出自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率 這種房地產(chǎn)投資決策由于無(wú)法控制 其影響決策結(jié)果的某種自然狀態(tài) 要在一定的概率條件下作出 需要冒一定的風(fēng)險(xiǎn) 故稱之為風(fēng)險(xiǎn)型決策 3 不確定型決策方法 一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事件在某一系統(tǒng)中發(fā)生的概率 就理論而言是可以人為地 主觀地估計(jì)出的 但在實(shí)際中 有時(shí)很難估計(jì)出事件發(fā)生的概率 即對(duì)事件在系統(tǒng)中所發(fā)生的概率 不能作出主觀可能性的估計(jì) 而只能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)后果有所估計(jì) 這種決策稱之為不確定型決策 DecisionMakingUnderUncertainty 它的準(zhǔn)確程度完全取決于決策者的經(jīng)驗(yàn)與判斷能力 不確定型決策的特點(diǎn)是 不僅不知道所處理的未來(lái)事件在各種特定條件下的明確結(jié)果 自然狀態(tài) 甚至連可能的結(jié)果及各種結(jié)果發(fā)生的概率都不知道 在這種情況下的決策 由于信息不完全 帶有很大的主觀隨意性 所以人們只得提出若干不同的決策準(zhǔn)則作為不確定型決策的依據(jù) 這些準(zhǔn)則包括 樂觀準(zhǔn)則 悲觀準(zhǔn)則 最大最小后悔值準(zhǔn)則 機(jī)會(huì)均等準(zhǔn)則 六 房地產(chǎn)投資決策的程序 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策程序 是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在決策過(guò)程中各工作環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的符合其自身運(yùn)動(dòng)規(guī)律的先后順序 按照科學(xué)的投資決策理論 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策可分為如下六個(gè)基本步驟 1 發(fā)現(xiàn)問題決策是針對(duì)所需要解決的問題而進(jìn)行的 所以發(fā)現(xiàn)問題并分析其產(chǎn)生的原因 進(jìn)而找出解決問題的癥結(jié)是房地產(chǎn)投資決策的起點(diǎn) 所謂問題是指房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況與應(yīng)達(dá)到或希望達(dá)到的經(jīng)營(yíng)狀況之間出現(xiàn)的差距 2 確定目標(biāo)目標(biāo)是經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù) 目標(biāo)選擇錯(cuò)了 就會(huì)一錯(cuò)再錯(cuò) 造成整個(gè)經(jīng)營(yíng)決策的失誤 在發(fā)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)問題之后 就要進(jìn)行調(diào)查研究 具體分析 一一弄清問題的性質(zhì) 特點(diǎn)和范圍 盡量以差距的形式把問題的癥結(jié)所在表達(dá)出來(lái) 找到產(chǎn)生差距的真正原因 從而確定問題所期望達(dá)到的結(jié)果 即決策目標(biāo) 一個(gè)好的房地產(chǎn)投資決策目標(biāo)應(yīng)滿足以下要求 1 針對(duì)性 Pertinency 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)的提出應(yīng)當(dāng)有的放矢 針對(duì)所存在的問題 切中要害 選中解決問題的突破口 或是把握住開拓發(fā)展的最好機(jī)會(huì) 沒有針對(duì)性的目標(biāo)就是空洞目標(biāo) 針對(duì)性錯(cuò)了則是錯(cuò)誤目標(biāo) 目標(biāo)的綜合性來(lái)源于對(duì)問題的綜合分析和判斷 2 明確性 Definitude 確定房地產(chǎn)投資決策目標(biāo)的目的是為了實(shí)現(xiàn)它 因此投資決策的目標(biāo)必須明確 具體 使人能夠領(lǐng)會(huì)執(zhí)行 經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)的含義要準(zhǔn)確 不能模棱兩可 含糊其詞 也不能空洞無(wú)物 必須有定性與定量的表述 同時(shí) 必須嚴(yán)格規(guī)定目標(biāo)的約束條件 所謂約束條件 ConstraintCondition 就是一些限制因素 如經(jīng)營(yíng)決策時(shí)涉及的資源 人力 財(cái)力 物力 國(guó)家法令 制度等方面的限制性規(guī)定以及必須達(dá)到的起碼界限 3 層次性 Hierarchy 當(dāng)同一經(jīng)營(yíng)決策系統(tǒng)中同時(shí)存在著多個(gè)目標(biāo)時(shí) 必須分清主次 應(yīng)從其可靠性 可能性 重要性等方面出發(fā) 按照主次順序進(jìn)行排隊(duì) 有取有舍 形成一個(gè)有機(jī)整體 3 擬制方案擬制供決策者選用的各種可能行動(dòng)方案是房地產(chǎn)投資決策的重要環(huán)節(jié) 在確定房地產(chǎn)投資決策目標(biāo)之后 就應(yīng)充分發(fā)動(dòng)公司有關(guān)人員收集 掌握豐富的信息 集思廣益 科學(xué)論證 精心設(shè)計(jì) 擬制各種備選方案 供進(jìn)一步選擇 擬制方案時(shí) 需注意以下兩點(diǎn) 1 整體的詳盡性擬制的備選方案應(yīng)把通向目標(biāo)所有的方案包括無(wú)遺 以供下一步評(píng)價(jià)選優(yōu) 如果有遺漏 那么最后選定的方案就有可能不是最好的方案 但在實(shí)際中要做到這一點(diǎn)是很困難的 這是由于經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境是多變的 復(fù)雜的 而擬制可能的備選方案也是個(gè)逐步認(rèn)識(shí)的過(guò)程 2 相互排斥性各種備選方案之間應(yīng)是相互排斥的 執(zhí)行方案一 就不可能執(zhí)行方案二 只有這樣 才可能進(jìn)行方案的比較選擇 4 分析評(píng)價(jià)方案的分析評(píng)價(jià) AndysisWeighting 就是對(duì)每一個(gè)備選方案 在進(jìn)行選擇之前對(duì)其有關(guān)的技術(shù) 經(jīng)濟(jì) 社會(huì)環(huán)境等各方面的條件 因素 潛在問題進(jìn)行可行性分析 并與預(yù)先確定的房地產(chǎn)投資目標(biāo)進(jìn)行比較 做出評(píng)價(jià) 1 限制因素分析任何一個(gè)經(jīng)營(yíng)決策和行動(dòng)方案都有一定的約束條件 因此 必須研究論證方案所有限制的資源 人力 物力 時(shí)間 技術(shù)以及其它有關(guān)條件 從而判定房地產(chǎn)投資方案是否可行 是否能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo) 2 潛在問題分析是指預(yù)測(cè)每一個(gè)備選方案可能發(fā)生的潛在問題是什么 問題發(fā)生的原因是什么 研究防止和補(bǔ)救的可能性 準(zhǔn)備防范措施和應(yīng)急措施 以減少潛在問題的可能性和危害性 3 綜合評(píng)價(jià)根據(jù)經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)全面分析方案的經(jīng)濟(jì)效益 環(huán)境效益和社會(huì)效益 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要采用投資收益率 投資回收期 內(nèi)部收益率等方法 分析評(píng)價(jià)一般是由各方面的專家 學(xué)者組成的評(píng)審團(tuán) 或召開專家論證會(huì)進(jìn)行 方案評(píng)價(jià)過(guò)程也是進(jìn)一步完善方案的過(guò)程 5 選擇方案選擇方案 SelectionScheme 是整個(gè)經(jīng)營(yíng)決策的中心環(huán)節(jié) 也是經(jīng)營(yíng)決策者的重要職責(zé) 它集中體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策者的經(jīng)營(yíng)藝術(shù)和素質(zhì) 選擇方案就是選擇最優(yōu)方案 需要指出的 是 所謂最優(yōu)方案 OptimalDecision 是相對(duì)的 受到許多不確定因素的限制 因此在多個(gè)方案存在時(shí) 要想得到一個(gè)各方面均最優(yōu)的 最佳方案 往往很困難 在實(shí)際投資決策中 通常是在全盤考慮的情況下選擇一個(gè)令投資決策者滿意的方案 而不是理想中的各方面均全優(yōu)的方案 6 實(shí)施追蹤經(jīng)營(yíng)決策的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)的 依賴于時(shí)空變量和環(huán)境變量的復(fù)雜過(guò)程 因此 在實(shí)施過(guò)程中必然會(huì)碰到新問題 引起新矛盾 會(huì)出 現(xiàn)變化的情況和決策目標(biāo)偏離現(xiàn)象 這就要求決策者必須重視信息反饋 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 依據(jù)客觀情況對(duì)方案進(jìn)行必要的調(diào)整和修改 以保證房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)最終得以實(shí)現(xiàn) 1 反饋控制房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策中的反饋控制 FeedbackControl 是準(zhǔn)確而及時(shí)地把決策過(guò)程中主客觀之間矛盾的信息輸送給決策者 從而使決策者根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化 對(duì)決策方案 行為進(jìn)行不斷修正 以保證經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的一項(xiàng)常規(guī)性工作 2 追蹤決策追蹤決策 Follow upPolicy Making 是指當(dāng)原有決策的實(shí)施表明危及經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)時(shí) 或原有決策是正確的 但由于客觀或主觀條件發(fā)生重大變化時(shí) 對(duì)決策目標(biāo)或決策方案進(jìn)行的一種根本性修正 它是對(duì)原決策的揚(yáng)棄 并非原決策的簡(jiǎn)單重復(fù) 具有回溯分析 非零起點(diǎn)的特點(diǎn) 七 南京各片區(qū)投資開發(fā)機(jī)會(huì)選擇 1 城中片 成熟繁華片區(qū) 稀缺性不斷提高 需求旺盛 價(jià)格持續(xù)走高 2 河西片 政府拉動(dòng)型超常發(fā)展