蘇州市房地產(chǎn)金茂府案例分析.ppt

姑蘇金茂府案例分析 2013 10 目錄CONTENTS Part1定位策略 Part2營銷策略 地塊背景 發(fā)展商 項(xiàng)目分析 中國第三座金茂府 定位策略 地塊背景 一 文化底蘊(yùn)二 區(qū)域規(guī)劃三 配套設(shè)施四 地塊情況 中國第三座金茂府 定位策略 文化底蘊(yùn) 閶門在明清時(shí)期曾是中國最繁盛的商業(yè)街區(qū) 姑蘇繁華圖 充分說明了閶門至楓橋的十里長街 萬商云集的盛況 名城名人聚集 小橋流水安逸 商賈交集寶地 榮耀與驕傲之城 姑蘇繁華圖 清 徐揚(yáng) 蘇州人 清乾隆二十四年 1759年 蘇州籍宮廷畫家徐揚(yáng)用了24年時(shí)間創(chuàng)作了一幅 盛世滋生圖 進(jìn)獻(xiàn)乾隆皇帝 以贊乾隆盛世 50年代改名為 姑蘇繁華圖 這是繼宋代 清明上河圖 后的又一宏偉長卷 全長1225厘米 寬35 8厘米 比 清明上河圖 還長一倍多 現(xiàn)為國家一級(jí)文物 姑蘇繁華圖 在長達(dá)12米的畫卷中 南來北往的各類船只近400艘 在胥門萬年橋和閶門吊橋 山塘橋的河面上 篙動(dòng)櫓搖 帆檣滿河 閶門至楓橋一線的十里長街 牙行相望 店鋪鱗次櫛比 百貨充溢 綢緞行 席店 棉布店 銀樓 磁器店 銅錫店 飯店酒樓 各行各業(yè)精品云集 真正一派 江南大都會(huì) 的景象 文化底蘊(yùn) 民國首富盛宣懷居蘇州城西 瞭想必是民國高房價(jià)之地 楓橋 虎丘至閶門為舊時(shí)CBD 正統(tǒng)的蘇州富人區(qū) 22 63平方公里 文化底蘊(yùn) 地塊周邊文化底蘊(yùn)深厚 歷史名勝景點(diǎn)眾多 一脈相承 古城之上 千年延續(xù) 寒山寺 虎丘塔 山塘街 金門路 宗地 桐涇路 閶胥路 瑞光塔 西園寺 留園 備注 十分鐘車程圈 拙政園 北寺塔 距 2公里 距 2 9公里 距 0 85公里 距 1公里 距 1 6公里 距 3 4公里 距 3 4公里 距 4 2公里 區(qū)域規(guī)劃 金閶區(qū)定位為綜合性城市中心 涵蓋行政 商貿(mào) 旅游及居住功能 區(qū)內(nèi)規(guī)劃清晰 交通便捷 功能定位蘇州市行政 商貿(mào) 旅游和居住功能為一體的綜合性城市中心 規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃確定 一核 一心 六軸 四區(qū) 的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 一核 沿三香路兩側(cè) 以市政府為中心的行政文化核 一心 指石路商業(yè)中心 六軸 由城市發(fā)展主軸 城市交通軸 生活發(fā)展軸 行政辦公軸 商貿(mào)發(fā)展軸和旅游景觀軸組成 四區(qū) 護(hù)城河景觀區(qū) 運(yùn)河景觀區(qū)和兩個(gè)集中居住區(qū)組成 道路交通規(guī)劃道路網(wǎng)絡(luò)采用 方格網(wǎng) 布局形式 道路系統(tǒng)采用快速路 主干路 次干路 支路四級(jí)系統(tǒng) 規(guī)劃主干道形成 三橫二縱 格局 分別為三香路 干將路 金門路 廣濟(jì)路 桐涇路 區(qū)域規(guī)劃 古城三區(qū)合并為姑蘇區(qū) 本地塊隸屬于金門單元 緊鄰石路商圈 為城市中心區(qū)稀缺地塊 2012年10月26日姑蘇區(qū)正式掛牌 2012年9月1日蘇州傳統(tǒng)的古城金閶區(qū) 滄浪區(qū) 平江區(qū)三區(qū)合并 命名為姑蘇區(qū) 2012年2月14日 石路街道和彩香街道規(guī)劃整合為為金門單元 金門單元北起楓橋路 南至三香路 東自護(hù)城河 西到京杭大運(yùn)河 規(guī)劃用地面積約6 14平方公里 本地塊位于金門單元中心位置 配套設(shè)施 地塊邊有桐涇路 金門路兩條城市干道 連通西環(huán) 北環(huán) 干將路現(xiàn)有輕軌1號(hào)線站點(diǎn) 出行便利 地塊南側(cè)約500米 干將路有輕軌1號(hào)線桐涇北路站 輕軌2號(hào)線有石路站及廣濟(jì)南路站 距離本項(xiàng)目較近 地塊周邊出行便利 主干道連接內(nèi)環(huán)線 配套設(shè)施 地塊周邊古今交匯 三大商業(yè)環(huán)繞 繁華度無可比擬 本案 獅山商圈 石路商圈 觀前商圈 京杭運(yùn)河 護(hù)城河 蘇州觀前街 因地處中國著名的道觀玄妙觀之前而得名 已有一千七百多年歷史 自玄妙觀建立時(shí)起 觀前街即成為蘇州最繁華的商業(yè)中心區(qū) 石路是位于蘇州市金閶區(qū)的一條街道 也是附近一片商業(yè)區(qū)通稱 蘇州石路 與蘇州觀前街齊名的商業(yè)圈 包含步行街 美食街 購物同時(shí)享受美食 獅山商貿(mào)圈 是蘇州市政府確立的全市重點(diǎn)商圈之一 泉屋 美羅 英國樂購超市 德國的麥德龍 印尼的綠寶廣場 臺(tái)灣的大潤發(fā) 以及法國的家樂福等都匯聚于此 萬豪酒店 距 2 5公里 距 1 3公里 距 3 2公里 距 1 0公里 配套設(shè)施 市政府 行政服務(wù)中心與地塊近在咫尺 蘇州行政服務(wù)中心 蘇州行政服務(wù)中心入駐部門 24個(gè)委辦局 蘇州地產(chǎn)大廈 蘇州市政府 配套設(shè)施 地塊周邊醫(yī)療 生活 教育 配套齊全 交通便利其中金閶外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校屬區(qū)內(nèi)較好的學(xué)校 附二院在蘇州排名前兩位 1公里 地塊情況 地塊位于城市中心區(qū) 臨近地鐵1號(hào)線桐涇北路站及市政府 根據(jù)地塊指標(biāo) 地塊可規(guī)劃的產(chǎn)品類型有高層 西園 地塊情況 地塊相對方正 利于規(guī)劃設(shè)計(jì)及有效面積的利用 但整體形象有待提高 如地塊北側(cè)的電梯廠 西側(cè)部分的待拆遷物 1 地塊外部 地塊位于城市中心區(qū) 市政府旁 區(qū)域成熟度高 周邊交通便利 生活設(shè)施齊全 人文歷史氣息濃郁 2 地塊內(nèi)部 地塊內(nèi)部相對方正 利于規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)地塊指標(biāo) 未來或?qū)⒁?guī)劃打造一個(gè)純高層的高端項(xiàng)目 總結(jié) 蘇州新地王G98號(hào)地塊的高價(jià)出讓 恰好映證了香港首富李嘉誠先生的那句在地產(chǎn)圈內(nèi)盛傳的名言 Location Location AndLocation 區(qū)域位置因素在房地產(chǎn)中的價(jià)值可見一斑 2012年12月6日 旭領(lǐng)香港 中海地產(chǎn) 新輝置業(yè) 方興地產(chǎn) 洋立控股四家地產(chǎn)開發(fā)商對2012 G 98號(hào)地塊進(jìn)行78輪緊張而又激烈角逐 最終以23億2千萬元高價(jià)被新輝置業(yè)有限公司拍得 樓面價(jià)8990元 平 成為本次土拍地王 當(dāng)老城區(qū)出現(xiàn) 地王 會(huì)由哪家開發(fā)商來 駕馭 發(fā)展商 一 發(fā)展商簡介二 金茂府印象 中國第三座金茂府 定位策略 發(fā)展商簡介 方興地產(chǎn) 世界500強(qiáng)中化集團(tuán)成員企業(yè) 發(fā)展商簡介 方興地產(chǎn) 中國高端物業(yè)的締造者 333萬平米 237萬平米 2872套客房 發(fā)展商簡介 城市地標(biāo)締造者金茂品牌擁有者 金茂三亞麗思卡爾頓酒店 上海金茂大廈 青島金茂灣 長沙金茂梅溪湖國際新城 麗江金茂雪山語 北京金茂府 地塊價(jià)值 2009年6月30日的國土資源部北京土地儲(chǔ)備中心的拍賣會(huì)上 SOHO中國 中信地產(chǎn) 保利地產(chǎn) 慧明置業(yè) 安聯(lián)地產(chǎn) 中化方興6家開發(fā)商 經(jīng)歷97輪的激烈競價(jià) 全場舉牌22次 歷時(shí)1個(gè)多小時(shí)的拍賣 方興地產(chǎn) 中國 有限公司以40 6億元高價(jià)成功競得廣渠路15號(hào)地塊 這一數(shù)據(jù)刷新了北京土地市場上最高總價(jià)和最高單價(jià)兩項(xiàng)記錄 使該地塊成為不折后不扣的 雙料地王 金茂府印象 廣渠路15號(hào)地塊 絕版黃金地段 CBD區(qū)域最后一塊居住用地 廣渠路15號(hào)地塊 廣渠金茂府 區(qū)域背景 SOHO中國總裁潘石屹競價(jià)前對此次地塊勢在必得 可以看出廣渠路15號(hào)地塊 朝陽CBD商圈最后一塊住宅用地的稀缺資源屬性 黃金地段屬性 中化方興拿地前 該區(qū)域周邊住宅價(jià)格未有超過1 7萬元 廣渠路15號(hào)地的高價(jià)成交 給區(qū)域未來房價(jià)帶來信心 未來房價(jià)迅速抬升 歷史回顧 北京地王 金茂府印象 廣渠金茂府 大型央企打造頂級(jí)高端 金茂 系列豪華精裝產(chǎn)品 公園綠地 項(xiàng)目信息 高端豪宅 331 23 5 2 3一梯一戶 刷卡電梯 安全方便 270度采光 明亮通透 尊貴舒適 多房朝南 主臥奢華大氣套房設(shè)計(jì) 389 18 4 3 4超大面寬 南北通透 刷卡電梯 270度采光 5 7米客廳面寬 尊貴氣質(zhì) 動(dòng)靜分區(qū) 雙書房設(shè)計(jì) 私密性強(qiáng) 金茂府印象 廣渠金茂府 大平層產(chǎn)品 一梯一戶 電梯直接入戶 尊貴大氣 產(chǎn)品信息 高層平層 金茂府印象 廣渠金茂府 八大領(lǐng)先科技系統(tǒng)一定程度上提升產(chǎn)品品質(zhì) 科技系統(tǒng) 綠色科技 金茂府印象 定制尊貴 廣渠金茂府 精細(xì) 完善 無一處不是 定制 化的導(dǎo)識(shí)系統(tǒng) 于細(xì)微處詮釋城市地標(biāo)豪宅的精致 盡顯廣渠金茂府尊貴身份 導(dǎo)視系統(tǒng) 金茂府印象 售樓處 震撼奢華 廣渠金茂府 外部對稱式入口景觀 以震撼水景作為分隔 充滿儀式感 內(nèi)部體現(xiàn) 府 系的皇室尊貴感 裝飾采用歐式風(fēng)格 體現(xiàn)奢華感 金茂府印象 廣渠金茂府 超5萬方 CBD罕見意式臺(tái)地園林景觀 極具震撼 高品質(zhì)感 實(shí)景區(qū) 5萬方景觀 臺(tái)地園林立體式綠化層次變化豐富 疏密有致的鋪裝 氣勢的線條肌理 金茂府印象 廣渠金茂府 營造ArtDeco風(fēng)格的高貴氛圍 裝飾風(fēng)格華麗優(yōu)雅 戶型設(shè)計(jì)大氣非凡 以震撼的空間感給人以強(qiáng)烈的感官體驗(yàn) 華麗大氣 6米挑高入戶大堂 4 8米面寬主臥 5 6米面寬客廳 書房 廚房 餐廳 樣板區(qū) 金茂府印象 廣渠金茂府 富有創(chuàng)意的戶型單頁 令人耳目一新 處處凸顯金茂府與眾不同的考究品質(zhì) 物料展示 創(chuàng)意考究 當(dāng) 方興 遇上 地王 會(huì)碰撞出怎樣的火花 金茂府 稀缺地段 城市豪宅標(biāo)桿 奢裝大平層 中化方興 世界500強(qiáng) 城市地標(biāo)締造者 高端物業(yè)開發(fā)者 綠色科技 中國馳名商標(biāo) 項(xiàng)目分析 一 宏觀市場二 市場占位三 產(chǎn)品解讀 中國第三座金茂府 定位策略 宏觀市場 2011年3月2日蘇州限購令以來 高端市場因限購 限貸 首付提高等嚴(yán)控政策影響 市場去化緩慢 2011年以來蘇州房地產(chǎn)政策主要在 限購 價(jià)格控制 信貸 稅收 保障房 政策執(zhí)行 加息 等方面細(xì)化調(diào)整 而2012年貨幣政策的轉(zhuǎn)向則對市場產(chǎn)生了明顯的正向刺激 預(yù)計(jì)未來房產(chǎn)稅政策的出臺(tái)將使樓市調(diào)控進(jìn)入長期制度化階段 2012年年內(nèi)兩次降息 增強(qiáng)了市場貨幣流動(dòng)性 這也是對經(jīng)濟(jì)下行壓力產(chǎn)生的政府主動(dòng)調(diào)控措施 并不是針對房地產(chǎn) 但房地產(chǎn)卻以此為契機(jī)搭上了便車 2013年年初政策進(jìn)一步收緊 然而各地政策的實(shí)質(zhì)落空 將房產(chǎn)稅等最終機(jī)制調(diào)控進(jìn)入長期制度化 宏觀市場 蘇州市場受到宏觀調(diào)控影響明顯 政策反饋相對較快 目前進(jìn)入量價(jià)博弈的相對穩(wěn)定期 2011年成交面積在經(jīng)歷了兩次嚴(yán)控后 蘇州房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為量價(jià)齊跌 2012年供應(yīng)量為606 16萬 2012年成交量為587 87萬 不含保障房 供求比為1 03 2013年1 9月供應(yīng)量為605 32萬 2013年1 9月成交量為512 56萬 不含保障房 供求比為1 18 2013年蘇州市場整體基本供求平衡 呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢 宏觀市場 蘇州住宅市場主力去化集中在100 以下的中小戶型 120 144 競爭相對緩和 且區(qū)域市場大面積改善型產(chǎn)品去庫存壓力逐漸減小 2012 2013年9月蘇州住宅市場主力去化集中在100 以下的中小戶型 其次為120 144 的中大戶型 大戶型整體去化較為緩慢 姑蘇區(qū)住宅市場以75 90 去化為主 其次為120 144 面積段 160 200 大戶型改善型產(chǎn)品去庫存壓力逐漸減小 我們項(xiàng)目在蘇州市場上的占位 地塊質(zhì)素不錯(cuò) 市場環(huán)境穩(wěn)定 競爭市場的空缺 符合公司戰(zhàn)略目標(biāo) 蘇州老城區(qū) 絕版地段 總價(jià)地王 區(qū)域標(biāo)桿 金茂 系列產(chǎn)品 北京CBD 最后居住用地 雙料地王 區(qū)域標(biāo)桿 市場占位 全面移植升級(jí)成熟 知名的高端品牌 金茂府 系列產(chǎn)品 打造蘇州房地產(chǎn)市場上史無前例的高端豪宅標(biāo)桿 金茂府 系列 全面升級(jí) 市場占位 產(chǎn)品純粹性 完全吻合 金茂 系列的豪宅基因 純粹性 純粹的居住功能 純粹的居住圈層 純粹的居住環(huán)境 中軸對稱的皇家宮苑式規(guī)整布局 住區(qū)與商業(yè)配套分期排布 純粹的高層物業(yè)布置 完全人車分流 社區(qū)路面無車輛 總價(jià)門檻圈定高端客戶 市場占位 產(chǎn)品奢華性 金茂 系列高端豪宅血統(tǒng)的延續(xù) 大戶型 獨(dú)立電梯入戶 石材立面 歐洲頂級(jí)品牌 新古典主義風(fēng)格 6 88萬方歐洲皇家園林式景觀 貴族禮遇的服務(wù) 雙會(huì)所配置 古城首個(gè)恒溫泳池 五星級(jí) 國賓禮遇定制化物業(yè)服務(wù) 奢華性 國際頂級(jí)配套 皇家風(fēng)范園林 超豪華精裝修 奢華戶型空間 經(jīng)典品質(zhì)建筑 市場占位 產(chǎn)品科技性 金茂 系列高端豪宅引領(lǐng)綠色人居 十二大智能系統(tǒng) 地源熱泵技術(shù)系統(tǒng) 新風(fēng)系統(tǒng) 毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng) 外遮陽系統(tǒng) 外墻保溫系統(tǒng) 高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng) 隔音降噪系統(tǒng) 智能家庭控制系統(tǒng) 科技性 家庭凈水系統(tǒng) 屋頂?shù)孛鎳?yán)密熱阻隔系統(tǒng) 同層排水系統(tǒng) 生活熱水系統(tǒng) 打造稀缺品質(zhì) 材料的稀缺 工藝的復(fù)雜 稀缺性 千里踏尋甄選優(yōu)質(zhì)石材 天然大理石拼花工藝 10余道外墻干掛工藝 整塊切割原石轉(zhuǎn)角 近千株成樹全冠移植 市場占位 產(chǎn)品稀缺性 細(xì)節(jié)品質(zhì)決定 金茂 系列豪宅高度 1000里踏尋 甄選優(yōu)質(zhì)外掛石材姑蘇金茂府石料采購團(tuán)隊(duì) 遠(yuǎn)赴千里外的山區(qū) 甄選色差小 抗腐蝕性 耐風(fēng)化性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)石材 確保高品質(zhì)的建筑立面 10余道干掛工藝 妝點(diǎn)建筑立面姑蘇金茂府 采用背栓式干掛工藝 經(jīng)由 切割損耗 色差甄別 密度探測 滲水測試 造型塑造 等干掛工法 選出20 無可挑剔的優(yōu)質(zhì)石料完成立面的繁復(fù)工藝 18株價(jià)值30萬 株香樟 市場占位 產(chǎn)品私密性 彰顯了 金茂 系列高端豪宅屬性 市場占位之上 產(chǎn)品如何細(xì)分 延續(xù) 金茂府 屬性 最新科技系統(tǒng) 金茂原班團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì) 高端改善奢裝平層 產(chǎn)品解讀 清晰的市場占位之上 延續(xù) 金茂府 產(chǎn)品屬性 將豪宅基因融入每個(gè)產(chǎn)品環(huán)節(jié) 尤其為科技系統(tǒng) 大大提升項(xiàng)目的檔次感與高端性 產(chǎn)品解讀 規(guī)劃 1 在規(guī)劃上 住宅小區(qū)整體采用中軸對稱的皇家宮苑式規(guī)整布局 2 純高層設(shè)置 凸顯項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)上的純粹性 3 全蘇州最大面寬 約60米 大門 古城唯一雙會(huì)所設(shè)置 完全人車分流 4 充分利用基地角部的商業(yè)價(jià)值 住區(qū)與商業(yè) 生活配套分置 二期 會(huì)所 會(huì)所 純高層產(chǎn)品規(guī)劃 中軸對稱的皇家宮苑式布局 住區(qū)與商業(yè) 生活配套功能分置純粹 三期 一期 人車分流出入口 人車分流出入口 產(chǎn)品解讀 建筑 產(chǎn)品建筑立面采用新古典主義風(fēng)格 具備古典與現(xiàn)代雙重審美效果 傳遞優(yōu)雅的藝術(shù)氣質(zhì)與渾厚的文化底蘊(yùn) 新古典主義風(fēng)格典雅建筑立面 傳承經(jīng)典 沉穩(wěn)大氣 摒棄了過于復(fù)雜的機(jī)理和裝飾 簡化線條突出建筑的高聳挺拔材料 石材 七層以下 真石漆色彩 線條 摒棄過于復(fù)雜的肌理和裝飾 簡化了線條元素 古典的柱式 拱劵 三角形山花和西洋線腳裝飾 古典柱式 拱劵 西洋線腳 干掛石材 產(chǎn)品解讀 建筑 產(chǎn)品建筑采用特殊的外墻施工工藝 以及眾多精細(xì)的材料營造 匹配高端豪宅血統(tǒng) 背栓式干掛工藝提高安全系數(shù) 抗風(fēng)抗震系數(shù)高 防腐效果好 特殊保溫幕墻普通住宅外墻20cm左右厚 金茂府外墻厚30 40cm 多使用了3 5cm的普通聚苯板與8cm以上的擠塑聚苯板 有效減弱熱傳導(dǎo) 阻隔室內(nèi)外熱交換 不燃巖棉 杜絕安全隱患特殊的保溫材料 將外墻保溫材料燃燒級(jí)從B1級(jí)升值A(chǔ)級(jí) 變難燃為不燃 雙層中空low e玻璃調(diào)節(jié)溫度 冬暖夏涼 始終保持室內(nèi)外溫差 讓室內(nèi)溫度更加宜居 防水優(yōu)化將普通抹面砂漿提升為防水砂漿 提高了外墻防水性能 產(chǎn)品解讀 景觀 產(chǎn)品園林景觀由世界知名的澳大利亞普利斯傾力打造 一定程度上提升高端豪宅的品質(zhì) 澳大利亞普利斯大手筆世界著名景觀公司 外籍大師親手打造 融匯法式園林的浪漫與蘇式庭院的秀美 產(chǎn)品解讀 景觀 產(chǎn)品采用歐洲皇家園林式景觀 莊重大氣 對稱工整 極具高端豪宅的私密性 奢華性 中央景觀帶 產(chǎn)品解讀 景觀 從產(chǎn)品實(shí)景樣板示范區(qū)打造來看 整體園林景觀布局有序嚴(yán)謹(jǐn) 精致而又細(xì)膩 充滿韻律感和豪宅氣質(zhì) 精致的疊水 細(xì)膩的鋪裝 層次豐富的全冠植被 疊落花壇 蘇州古城首個(gè)占地萬平米的奢華示范區(qū)于9月14日正式公開 澳大利亞普利斯外籍大師親自操刀的法式景觀園林與城市綠地相映成趣 現(xiàn)場地皮花卉 底層草叢 蕨類 藤木 灌木 亞喬木 喬木 形成高低錯(cuò)落 層次分明的多重植被美景 疊水景觀 細(xì)致鋪裝 精致小品等諸多元素更多營造歡樂生活氣息 產(chǎn)品解讀 配套 2大五星級(jí)會(huì)所姑蘇金茂府會(huì)所功能 SPA 健身中心 精品餐飲 私屬雙會(huì)所盡顯層峰人士定制奢享 古城唯一私家恒溫定制泳池私家恒溫游泳池 水溫保持在適合人體溫度的26 28度 不論冬夏 面對業(yè)主長期開放 社區(qū)自帶1300平商業(yè)配套 獨(dú)有的五星級(jí)雙會(huì)所 古城首個(gè)恒溫泳池 成為豪宅標(biāo)簽 自帶1300平商業(yè)配套 滿足餐飲休閑等功能 產(chǎn)品解讀 物業(yè) 金茂國賓物業(yè)31位元首禮贊接待了美國總統(tǒng)布什 前總統(tǒng)克林頓等眾多外國元首 承襲了國賓禮遇級(jí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 讓國禮級(jí)優(yōu)待成為可能 五星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)所有物業(yè)人員上崗前 需到五星級(jí)酒店威斯汀大飯店培訓(xùn) 工作數(shù)月 管理人員也全面吸取五星酒店標(biāo)準(zhǔn) 訂制高品質(zhì)物業(yè)團(tuán)隊(duì) 金茂物業(yè) 國賓禮遇級(jí)服務(wù) 五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn) 五重尊貴定制服務(wù) 彰顯豪宅 軟實(shí)力 產(chǎn)品解讀 物業(yè) 六重安防保障體系 第一重 社區(qū)周界紅外對射系統(tǒng) 小區(qū)入口門磁 可視監(jiān)控系統(tǒng) 門禁 第二重 點(diǎn)狀電子眼24小時(shí)無網(wǎng)點(diǎn)巡更監(jiān)控 第三重 大堂單元門設(shè)置可視對講 無盲點(diǎn)電子監(jiān)控 刷卡方可進(jìn)入 隱形的三重 室內(nèi)窗瓷和門磁 煙感報(bào)警器 緊急報(bào)警器 金茂物業(yè) 六重安防保障體系 保障客戶安全及隱私 八大無憂體系 滿足客戶全方位生活需求 八大無憂體系 滿足客戶全方位生活需求 保潔無憂 全天候提供保潔上門服務(wù)家政無憂 代業(yè)主送取洗衣 燙衣服務(wù)愛車無憂 代業(yè)主洗車服務(wù) 代駕服務(wù)寵物無憂 提供寵物寄養(yǎng)服務(wù)學(xué)業(yè)無憂 校車接送業(yè)主子女上下學(xué)服務(wù)子女無憂 兒童管家服務(wù)健康無憂 代預(yù)約醫(yī)院掛號(hào)服務(wù)飲食無憂 代訂餐服務(wù) 產(chǎn)品解讀 物業(yè) 金茂物業(yè)特有的管家式貼身服務(wù) 5341快速反應(yīng)體系 全天候的服務(wù)客戶 產(chǎn)品解讀 戶型 產(chǎn)品純粹的大戶型 140 180 主力面積 總價(jià)門檻圈定高端客戶 精簡戶型種類 總共4個(gè)戶型段 有利于控制精裝設(shè)計(jì)成本 提高效率 產(chǎn)品解讀 戶型 優(yōu)點(diǎn) 240 奢華大平層 四開間朝南 舒適度較高 缺點(diǎn) 由于玄關(guān)隔斷設(shè)計(jì) 客廳與餐廳之間感官上較小 戶型特點(diǎn) 1 全明格局 2 獨(dú)立電梯入戶 3 5房2廳3衛(wèi)大宅風(fēng)范 4 獨(dú)立式衣帽間設(shè)計(jì) 5 書房多功能設(shè)計(jì) 即可套入客廳形成8米4橫廳 也可單獨(dú)一間作為臥室使用 3 7m 5 1m 3 2m 4 5m 產(chǎn)品解讀 戶型 優(yōu)點(diǎn) 180 主力戶型 三開間朝南 舒適度較高 缺點(diǎn) 由于玄關(guān)隔斷設(shè)計(jì) 客廳與餐廳之間感官上較小 戶型特點(diǎn) 1 全明格局 2 獨(dú)立電梯入戶 3 4房2廳2衛(wèi)改善首選 4 獨(dú)立式衣帽間設(shè)計(jì) 5 獨(dú)立多功能書房設(shè)計(jì) 6 過道儲(chǔ)物空間 該戶型在兼顧舒適感的同時(shí)滿足了實(shí)用性 3 9m 4 65m 3 9m 產(chǎn)品解讀 戶型 優(yōu)點(diǎn) 140 主力戶型 三開間朝南 舒適度較高 缺點(diǎn) 由于玄關(guān)隔斷設(shè)計(jì) 客廳與餐廳之間感官上較小 戶型特點(diǎn) 1 全明格局 2 獨(dú)立電梯入戶 3 3房2廳2衛(wèi)高端緊湊 4 獨(dú)立式衣帽間設(shè)計(jì) 5 獨(dú)立多功能書房設(shè)計(jì) 后期可改造為臥室6 過道儲(chǔ)物空間設(shè)計(jì) 主力戶型 在兼顧舒適的戶型配比同時(shí)將客戶的敏感點(diǎn)做了很好的提升 3 9m 4 1m 3 3m 產(chǎn)品解讀 戶型 與市場主流戶型相比 產(chǎn)品主力戶型更具私密性 尊容感 產(chǎn)品解讀 精裝 金茂大廈原班設(shè)計(jì) 延續(xù)豪宅精裝品質(zhì) 奢裝挑高雙大堂 突出豪宅細(xì)節(jié)品質(zhì) 產(chǎn)品解讀 精裝 全歐系頂級(jí)品牌精裝 奢華配置 保障產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí) 增加了產(chǎn)品的高檔次感 科技系統(tǒng) 產(chǎn)品采用十二大領(lǐng)先科技系統(tǒng) 為高端客戶倡導(dǎo)綠色生活 地源熱泵技術(shù)系統(tǒng) 24小時(shí)生活熱水系統(tǒng) 毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng) 家庭凈水系統(tǒng) 24小時(shí)新風(fēng)置換系統(tǒng) 同層排水系統(tǒng) 智能家庭控制系統(tǒng) 屋頂?shù)孛鎳?yán)密熱阻隔系統(tǒng) 防輻射中置百葉遮陽系統(tǒng) 抗干擾隔音降噪系統(tǒng) 高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng) 高效外墻保溫系統(tǒng) 普通住宅 空調(diào)耗費(fèi)極高 既不環(huán)保 又需支付高額費(fèi)用 讓電費(fèi)賬單觸目驚心 科技住宅 季節(jié)定制 環(huán)保低耗 舒適度高 冬季地下?lián)Q熱管提取 1度電產(chǎn)生3度能量 夏季 熱量通過水循環(huán)排放到土壤中 空調(diào)節(jié)能30 40 從地下管道提取熱量加熱生活用水 24小時(shí)熱水供應(yīng) 無噪音 無風(fēng)感 溫度均勻穩(wěn)定 科技系統(tǒng) 1 循環(huán)地源熱泵系統(tǒng) 用大地的智慧 可以定制春天的豪宅 普通住宅 電熱水器等待時(shí)間長 煤氣熱水器存在安全隱患 科技住宅 24小時(shí)無限量熱水 安全 無需等待 全天24小時(shí)熱水供應(yīng) 安全系數(shù)高 集熱面積大 日供熱水不斷 熱水儲(chǔ)罐出口溫度設(shè)置為50度 科技系統(tǒng) 2 24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng) 熱水無需等待 可以定制酒店享受的豪宅 普通住宅 室內(nèi)冬冷夏熱 臥室 廚房 浴室等溫差極大 感冒 空調(diào)病等困擾家人 科技住宅 溫度定制 實(shí)現(xiàn)無溫差舒適溫度環(huán)境 室內(nèi)保持在20 26度人體最適宜溫度 一條薄被過四季 南北房間皆舒適 夏天廚房不流汗 冬天衛(wèi)生間不哆嗦 季節(jié)變化無溫差 不易感冒 科技系統(tǒng) 3 毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng) 讓溫差成為歷史 可以定制溫度的豪宅 普通住宅 自來水安全隱患多 科技住宅 家庭凈水系統(tǒng) 多重凈化 關(guān)系全家健康 直接飲用 無需等待 酸堿性約7 5 8ph 適宜飲用 過濾精度至0 0001微米 科技系統(tǒng) 4 家庭凈水系統(tǒng) 世博會(huì)直飲水標(biāo)準(zhǔn) 可以定制水環(huán)境的豪宅 普通住宅 空氣污染 灰塵 潮濕等諸多問題困擾 科技住宅 24小時(shí)換風(fēng)25次 全季節(jié) 全天候 呵護(hù)家人健康 兩級(jí)過濾 告別PM2 5 三重處理 告別灰塵 溫度 濕度 濕度保持在40 60 告別黃梅天 0 9小時(shí)置換一次空氣 告別病菌 科技系統(tǒng) 5 24小時(shí)新風(fēng)置換系統(tǒng) 告別PM2 5時(shí)代 可以定制氣候的豪宅 普通住宅 能量流失嚴(yán)重 夏天玻璃熱得發(fā)燙 開著空調(diào)仍難快速降溫 冬天 窗玻璃傳輸室內(nèi)熱量 夜間比白天冷很多 科技住宅 隔熱窗采取阻熱設(shè)計(jì) 全面保持室內(nèi)的適宜溫度 比傳統(tǒng)住宅節(jié)能80 low e涂層玻璃 6mm 23mm 5mm 不再忽冷忽熱 室內(nèi)溫度恒定 冬季室內(nèi)保暖穩(wěn)定 科技系統(tǒng) 6 高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng) 告別能量流失 可以定制氣候的豪宅 普通住宅 室內(nèi)溫度流失快 家庭能耗大 科技住宅 外墻特別增厚保溫層 保溫隔熱能耗大大低于傳統(tǒng)住宅在制冷 取暖方面的花費(fèi) 室內(nèi)溫差小 衣服不用頻繁穿脫 家中溫度適宜 不易感冒 科技系統(tǒng) 7 高效外墻保溫系統(tǒng) 給外墻穿上 保暖衣 可以定制氣候的豪宅 普通住宅 光線強(qiáng)烈明亮 光污染嚴(yán)重 難以入眠 強(qiáng)光干擾傷害視力 拉上窗簾又阻隔了風(fēng)景 且老百葉窗遮擋性差 科技住宅 光線定制 隨時(shí)調(diào)節(jié)光線強(qiáng)弱 遮陽率高達(dá)83 中置百葉采用鋁鎂合金 應(yīng)酬加班 白天也能安眠 遮擋光線 但是不遮擋風(fēng)景 科技系統(tǒng) 8 防輻射中置百葉遮陽系統(tǒng) 晝夜自由切換 可以定制光線的豪宅 普通住宅 通過屋頂 地面?zhèn)鬏?室內(nèi)溫度變化快 溫差大 夏天頂層屋子特別熱 冬天一樓房間特別冷 科技住宅 頂層 底層嚴(yán)密熱阻隔系統(tǒng) 形成整體立體式隔熱保溫體系 防止熱量傳導(dǎo)與散失 6cm厚擠塑加厚保溫層 溫差變化 溫度不再變化無常 科技系統(tǒng) 9 屋頂?shù)孛鎳?yán)密熱阻隔系統(tǒng) 給屋頂 地面穿上保暖衣 可以定制氣候的豪宅 普通住宅 長時(shí)間處在高分貝環(huán)境中 科技住宅 提供安靜的室內(nèi)聲環(huán)境 遠(yuǎn)離噪音污染 窗戶一關(guān) 內(nèi)外兩個(gè)環(huán)境 市區(qū)之中 喧囂中獨(dú)享寧靜 室內(nèi)營造人體舒適聲環(huán)境 35分貝 科技系統(tǒng) 10 抗干擾隔音降噪系統(tǒng) 告別噪音污染 可以定制聲環(huán)境的豪宅 告別馬桶噪音 可以定制聲環(huán)境的豪宅普通住宅 衛(wèi)生間噪音大 普通管道易損壞 形成滲漏 污染環(huán)境 科技住宅 避免維修水管的麻煩 降低噪音干擾 解除了排水管滲透隱患 同層排水 易于檢修 不再滲漏 衛(wèi)生間變得衛(wèi)生了 夜間再無馬桶嘩嘩聲影響睡眠 科技系統(tǒng) 11 同層排水系統(tǒng) 告別馬桶噪音 可以定制聲環(huán)境的豪宅 普通住宅 室內(nèi)控制面板多 影響家具布置美觀 開關(guān)電源等比較麻煩 科技住宅 智能控制系統(tǒng) 安全 私密的人性化服務(wù)體系 面板一按 家中燈光氛圍自定 面板變少 家中更美觀 不同場景切換 輕松易操作 科技系統(tǒng) 12 智能家庭控制系統(tǒng) 一鍵智能系統(tǒng) 可以定制光環(huán)境的豪宅 科技系統(tǒng) 與傳統(tǒng)綠色科技住宅相比 產(chǎn)品科技性更強(qiáng) 效果更好 1 宏觀市場 蘇州住宅市場主力去化集中在100 以下的中小戶型 120 144 競爭相對緩和 區(qū)域市場大面積改善型產(chǎn)品去庫存壓力逐漸減小 2 市場占位 市場占位上 遵循 金茂府 系列套路 將豪宅的純粹性 奢華性 私密性 稀缺性 科技性全面升級(jí)為姑蘇第一大豪宅 3 產(chǎn)品解讀 產(chǎn)品打造上 延續(xù) 金茂府 產(chǎn)品屬性 將豪宅基因融入每個(gè)產(chǎn)品環(huán)節(jié) 尤其為科技系統(tǒng) 大大提升項(xiàng)目的檔次感與高端性 總結(jié) 開發(fā)商深諳蘇州市場 努力控制成本 在 零利潤 下產(chǎn)品塑造以客戶唯一能直接感知 實(shí)惠的創(chuàng)新戶型為重點(diǎn)突破 其他產(chǎn)品方面組合 立面 景觀 配套等 外顯性較強(qiáng) 但實(shí)則較為一般 與傳統(tǒng)豪宅有一定的差距 整體感覺為 有面子 親民豪宅型 產(chǎn)品 本案產(chǎn)品戶型 高附加值 大面寬設(shè)計(jì) 多開間朝南 疊墅的創(chuàng)新性 為一大賣點(diǎn) 蘇州市場實(shí)屬罕見 為產(chǎn)品熱銷埋下厚重的伏筆 營銷提煉點(diǎn) 滲透期 亮相期 客戶分析 中國第三座金茂府 營銷策略 營銷提煉 關(guān)鍵詞 資源盤點(diǎn) 屬性界定 價(jià)值鏈整合 客戶關(guān)注重點(diǎn) 基礎(chǔ)性價(jià)值 提升性價(jià)值 附加性價(jià)值 身份匹配度奢華感地理位置戶型舒適性園林景觀尊貴享受品牌開發(fā)商價(jià)格科技精裝修私密性 頂級(jí)豪宅平層大宅 雙會(huì)所星級(jí)物業(yè)服務(wù) 絕版寶地城市核心 歐系頂級(jí)品牌科技精裝修 區(qū)位位置 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 雙會(huì)所 精裝修 純粹住區(qū) 深宅大院 新古典主義 莊嚴(yán)尊貴 平層大宅 古城稀缺 皇家歐式 對稱景觀 內(nèi)外會(huì)所 專屬享受 物業(yè)服務(wù) 歐系品牌 頂級(jí)品質(zhì) 星級(jí)品質(zhì) 人性關(guān)懷 絕版寶地 姑蘇核心 建筑技術(shù) 十二大系統(tǒng) 生態(tài)智能 營銷提煉 提煉點(diǎn) 奢華大宅 城市核心 科技精裝 科技精裝 歐系頂級(jí)品牌科技精裝修 價(jià)值體系 價(jià)值屬性 基礎(chǔ)性價(jià)值 提升性價(jià)值 附加性價(jià)值 關(guān)鍵詞 目標(biāo)取向 產(chǎn)品定位語 市府旁科技奢裝一生一宅 回歸姑蘇城收藏金茂府 廣告總精神 頂級(jí)豪宅平層大宅 雙會(huì)所星級(jí)物業(yè)服務(wù) 絕版寶地城市核心 標(biāo)志性 客層導(dǎo)向 奢華大宅 城市核心 滲透期 品牌嫁接 營銷第一步 滲透期 品牌策略 從 金茂 品牌切入 將 金茂府 產(chǎn)品成功嫁接 蘇州地王有大動(dòng)作了 還不明說 賣個(gè)關(guān)子 不就是賣個(gè)房子嘛 搞那么多噱頭 聽說這回來頭挺大 好像是上海金茂大廈的開發(fā)商 聽說是中國第三座金茂府 其他兩座都在首都北京 這回蘇州 牛 了 中國第三座金茂府 通過媒體 將成熟 知名的 金茂 品牌成功渲染 2013年6月27日上午 邀請了365地產(chǎn)家居網(wǎng) 蘇州電視臺(tái) 蘇州日報(bào)社等數(shù)十家蘇州主流媒體代表 一同前往參觀了上海金茂大廈 上海港國際客運(yùn)中心以及上海航運(yùn)服務(wù)中心 共同領(lǐng)略了金茂商業(yè)地標(biāo)風(fēng)采 通過此次金茂上海行活動(dòng) 蘇州媒體與金茂來了次深刻交流 在領(lǐng)略金茂傳奇實(shí)力同時(shí) 極力肯定了金茂品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn) 姑蘇媒體上海金茂行 滲透期 品牌策略 亮相期 科技先行 營銷第二步 亮相期 科技策略 在國際領(lǐng)先豪宅精裝理念中 綠色科技住宅被國際廣泛認(rèn)定為未來住宅發(fā)展趨 恒溫 恒濕 恒氧 低噪 適光 凈水 目前是國內(nèi)科技住宅先驅(qū)的核心價(jià)值 歐洲最早于20世紀(jì)70年代末著手研究 并在80年代付諸實(shí)踐 隨后 在歐洲 北美和日本等眾多發(fā)達(dá)國家和城市廣泛應(yīng)用 掀起一股綠色旋風(fēng) 綠色科技住宅也被國際廣泛認(rèn)定為未來住宅發(fā)展趨 亮相期 科技策略 通過媒體前期豪裝科技住宅的信息釋放 成功傳遞了項(xiàng)目倡導(dǎo)的健康生活方式 也使得項(xiàng)目豪宅 含金量 更高 新浪微博 海報(bào) 工地圍擋 姑蘇晚報(bào) 亮相期 高端體驗(yàn) 營銷第三步 亮相期 啟動(dòng)區(qū) 啟動(dòng)區(qū)展示 接待位于城市主干道 桐涇北路與金門路的交匯處 交通繁華便捷 昭示性較強(qiáng) 但停車位略有不足 售樓處 啟動(dòng)區(qū) 整個(gè)啟動(dòng)區(qū)為臨時(shí)區(qū)域 屬于項(xiàng)目二期部分 啟動(dòng)區(qū)展示 接待位于城市主干道 桐涇北路與金門路的交匯處 交通繁華 昭示性較強(qiáng) 但停車位略有不足 亮相期 展示區(qū) 2 景觀示范區(qū) 1 景觀 2 景觀示范區(qū)細(xì)節(jié) 2 景觀示范區(qū)細(xì)節(jié) 亮相期 展示區(qū) 4 售樓處 4 售樓處前水景 4 景觀細(xì)節(jié) 4 景觀細(xì)節(jié) 亮相期 情景營銷 通過純正Artdeco風(fēng)格 高品質(zhì)感 大氣開闊產(chǎn)品展示 讓客戶第一眼即極具震撼 入戶大堂 金茂府 家族系列 Artdeco風(fēng)格5米挑高大堂 恢弘大氣 會(huì)所 售樓處 內(nèi)外 內(nèi)外部高品質(zhì)的用材用料 布局開闊 裝修華美 功能齊全 各小品擺設(shè)精致華貴 處處見景 樣板間 純正Artdeco風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)及軟裝陳設(shè) 高貴大氣 房屋構(gòu)造盡可能的大尺度 大開間并展示其附加值 景觀 整個(gè)展示區(qū)景觀豐富 采用多重景觀打造 以喬木及灌木多層組合 遮擋施工區(qū)的同時(shí)體現(xiàn)出景觀的幽深層次 內(nèi)部節(jié)點(diǎn)部位設(shè)花池等法式景觀小品 尊貴而又有情調(diào) 亮相期 營銷展示 售樓處示范區(qū)延續(xù) 金茂府 產(chǎn)品系列立面風(fēng)格 簡約白色立面昭示感強(qiáng) 石材基調(diào) 大氣 上檔次 控臺(tái) VIP室 沙盤 洽談區(qū) 沙盤 控臺(tái) Vip室 外立面 人居館展示 亮相期 情景營銷 展示科技革命的健康生活方式一應(yīng)俱全 彰顯高端時(shí)尚品質(zhì)生活感 讓客戶產(chǎn)生向往 售樓處配套 健康人居 通過展館的形式 展示了科技帶來的健康生活方式 可以在參觀過程中讓客戶進(jìn)行情景式體驗(yàn) 在體驗(yàn)中對項(xiàng)目所帶來的高端時(shí)尚 健康品質(zhì)生活有所向往 亮點(diǎn) 客戶通過刷居民身份證 可以實(shí)現(xiàn) 身高 體重 血壓等多方面的健康測試 一方面了解目前身體狀態(tài) 另一方面記錄客戶信息 亮相期 情景營銷 展示科技革命的健康生活方式一應(yīng)俱全 彰顯高端時(shí)尚品質(zhì)生活感 讓客戶產(chǎn)生向往 亮相期 情景營銷 以高端的形式感 服務(wù)感打動(dòng)客戶 用高品質(zhì)銷售形象及服務(wù)樹立項(xiàng)目高端形象 從側(cè)面反應(yīng)出項(xiàng)目的檔次 讓客戶從第一感觀上被打動(dòng) 銷售接待人員形象 從第一眼著裝開始 以高級(jí)套裝或禮服為工作制服 以高檔次的著裝體驗(yàn)出項(xiàng)目的高端調(diào)性 銷售人員接待 銷售人員的銷售模式由強(qiáng)勢去推銷轉(zhuǎn)變?yōu)轶w貼去服務(wù) 不再是客戶來訪直打直銷 客戶不再是被動(dòng)的 被銷售 而是主動(dòng)的 去感受 自項(xiàng)目入口起即開始一段句容頂級(jí)會(huì)所體驗(yàn)之旅 逐一帶領(lǐng)客戶進(jìn)行參觀體驗(yàn) 期間介紹項(xiàng)目各處打造 裝飾 文化 賣點(diǎn)等細(xì)節(jié) 以體驗(yàn)式的帶看接待從心靈震撼并打動(dòng)客戶 服務(wù)人員提供專項(xiàng)服務(wù) 保安 保潔 接待員 服務(wù)員等針對來訪客戶也將提供專項(xiàng)服務(wù) 營造屬于客戶個(gè)人的專屬感 私家感 亮相期 營銷展示 樣板房示范區(qū) 動(dòng)線清晰 植被翠綠搭配層次豐富 法式小品尊貴 有情調(diào) 上檔次 拉升客戶尊貴感 樣板房示范區(qū) 售樓處示范區(qū) 亮相期 營銷展示 采用ARTDECO藝術(shù)裝修風(fēng)格 大量使用淺色基調(diào)與深色線條勾勒 主要針對35歲左右客戶定制 客廳 注 左邊白色實(shí)則一扇門 餐廳 廚房 書房 主臥 入口玄關(guān) 建筑面積140 3 2 2樣板房展示 亮相期 營銷展示 以140 為藍(lán)本 家具及裝飾品設(shè)計(jì)融入新古典元素 使其整個(gè)風(fēng)格更顯尊貴 大氣 次臥 書房 主臥 餐廳 廚房 衣帽間 建筑面積180 4 2 2樣板房展示 亮相期 媒體推廣 亮相期媒體推廣影響力 較為平鋪直敘 隨著入市期臨近展示面由最初的中心城區(qū)慢慢向外區(qū)域鋪開 戶外媒體 4 4 2 戶外 外擴(kuò) 戶外 10 1 下午茶沙龍 10 27 名醫(yī)講座第四季 亮相期 營銷活動(dòng) 高密集的營銷推廣活動(dòng)在亮相期造勢 整體表現(xiàn)為小規(guī)模 高品質(zhì) 富有豪宅特質(zhì) 2013 9 14姑蘇金茂府實(shí)景樣板公開 2013 9 20品鑒極品燕窩 亮相期 營銷活動(dòng) 與眾不同 至臻德系精工奢居活動(dòng)的首次亮相 驚艷而又沉穩(wěn) 密集持續(xù)的營銷活動(dòng) 高端而又低調(diào) 2013 9 21財(cái)富國學(xué)盛宴 2013 10 6名醫(yī)面對面 健康百分百 當(dāng) 蘇州雙雄 聯(lián)手 方興 會(huì)出現(xiàn)怎樣銷售奇跡 9月 9日15日 10月 10月31日 預(yù)約400組左右 9 7開始預(yù)約 10日15日 54天預(yù)約客戶400組 2013蘇州市場的傳奇項(xiàng)目已成為不爭的事實(shí) 由于古城區(qū)特殊屬性 許久未有改善型產(chǎn)品入市 金茂府的出現(xiàn) 填補(bǔ)了空白 400組預(yù)約客戶 是怎樣的一個(gè)群體選擇了我們的豪宅產(chǎn)品 客戶分析 一 客戶掃描二 客戶演變二 客戶初判 中國第三座金茂府 營銷策略 客戶掃描 年齡及家庭結(jié)構(gòu)分析 集中在35 45歲之間 三口之家為主的家庭結(jié)構(gòu) 預(yù)約客戶分析 客戶年齡集中在35 45歲 但45 50歲以及50歲以上年齡段養(yǎng)老客戶需求也不容忽視 三口之家為主 形式為夫妻 子女 后小太陽的望子成龍家庭是項(xiàng)目的客群主體 目標(biāo)客群年齡總結(jié)為 主抓35 45歲客戶 45 50歲以及50歲以上客戶進(jìn)行補(bǔ)充 年齡結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu) 客戶掃描 職業(yè)分析 以私營企業(yè)和公務(wù)員群體為絕對主力 行業(yè)分析 預(yù)約客戶分析 私營企業(yè)中 私營業(yè)主 主管 中層干部 總經(jīng)理類中層以上管理者比重較高 其他較集中的如政府機(jī)關(guān)人員 國企高管等 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員和泛公務(wù)員群體是項(xiàng)目主要客群 如 國稅局 供電局 建設(shè)局等 該類客群購買力強(qiáng) 行為低調(diào) 私企職務(wù) 客戶掃描 戶型需求分析 以120 160 為絕對主力 購房動(dòng)機(jī)分析