第一章 香泉湖旅游發(fā)展定位及與房地產(chǎn)的關(guān)系.doc

第一章 香泉湖旅游發(fā)展定位及與房地產(chǎn)的關(guān)系第一節(jié) 歷史傳承香泉湖的歷史傳承要從香泉說起。香泉是一處溫泉，水化學(xué)類型屬含氡硫酸鈣鎂型水，在香泉鎮(zhèn)。泉水四季常溫，水溫47一50，冬季尤甚。因水中含硫較高，又名“香淋泉”；溫泉可治皮膚病、關(guān)節(jié)炎等癥，故又叫“平疴泉”。南梁昭明太子蕭統(tǒng)于大通年間(527-529)，在如方山“蕭家藏經(jīng)寺”讀書時(shí)，患有疥癬，曾至此淋浴而愈，于是稱該泉為“太子湯”。六朝南梁時(shí)，建有“文選樓”、“爾雅臺(tái)”。后人懷念昭明太子，于北宋建隆三年(962)，在香泉覆釜山上建立“昭明塔”、“昭明亭”、“昭明書院”。北宋元佑五年(1090)，主簿王大過發(fā)現(xiàn)平疴泉為“一方之利”，任知州后，即修砌湯池，周圍20余丈，建浴院及龍祠。明成化五年(1469)，州同董錫重修浴院，分男女兩池，巨屏高亭，清池白石，煥然一新。明嘉靖六年(1527)，知州易蠻復(fù)修，“甃為方塘，繚以高垣，映以修竹”。當(dāng)時(shí)筑有三池，建屋三間，以便群眾沫浴。明嘉靖十一年(1532)，知州孟雷再修，并建洗心亭。清康熙十二年(1673)，知州夏瑋重修?？滴跞四?1699)，知州劉長城與翰林學(xué)士朱筠，又建進(jìn)譏亭，州同何飛鳳題“第一湯”三字于壁。民國24年(1935)，盛子謹(jǐn)任香泉區(qū)自衛(wèi)隊(duì)副、代理區(qū)長時(shí)，集資擴(kuò)建露天浴池，改建室內(nèi)浴池，縣長劉廣沛題寫“洗心池”，并固定專人打掃浴室。1978年以后，當(dāng)?shù)厝罕娂Y，修建男女浴池，鎮(zhèn)上居民和過往行人紛紛來此洗浴。歷代文人王安石、賀鑄、李之儀、張孝祥、王守仁、莊超、戴重、程敏政等先后來香泉，均有題詠。明代戲曲家湯顯祖送客避和州詩中有“曉色連古觀，春香太子泉”；清代和州學(xué)正吳本錫在太子湯詩中寫道:“舊時(shí)太子湯泉水，流入山溪飲夜猿”。其中許多詩篇被刻石成碑，立于香泉浴池前后，共有七十二塊，后人稱之為“碑碣之林”。觀音洞在香泉湖邊的觀音山中，其歷史可以追溯到明代。明人和州知州張壽朋撰碑觀音洞記。碑文記載，明萬歷十三年(1583)三月十五日，山民戴仁學(xué)等四人，朝拜南海普陀山，回歸后見祥光從山中閃現(xiàn)，三夜不斷。隨后觀音菩薩托夢(mèng)戴仁學(xué)，指點(diǎn)山洞有觀音大士像，即循山尋訪。見一古洞，鐘乳石壁上果然有觀音大士，又有鶴鵝、楊柳枝等跡像。以后洞中建成觀音大士殿，故稱“觀音洞”。游人不絕，洞口石級(jí)光滑如鏡。明代崇禎五年(1632)，和州知州陳世風(fēng)惟恐聚眾生事，遂以石蓋，今洞完好。香泉湖又叫戎橋水庫，位于香泉鎮(zhèn)北部，石跋河上游。是一座以蓄水灌溉為主，兼有防洪、養(yǎng)魚之利的中型工程，1959年11月開工，1962年5月竣工，1963年3月驗(yàn)收。大壩為均質(zhì)土壩，壩長310米，高17米，頂寬5米，總庫容1320萬立方米，防洪庫容580萬立方米，興利庫容720萬立方米，集水面積21.6平方公里。2001年，在東南大學(xué)編制的和縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃中，將戎橋水庫命名為香泉湖，確立以香泉風(fēng)景區(qū)為和縣旅游的開發(fā)重點(diǎn)，并獲得和縣政府的認(rèn)可。2002年，南京建宇集團(tuán)取得香泉湖地區(qū)5600畝（其中水面2500畝）土地的開發(fā)，擬發(fā)展旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。第二節(jié) 香泉湖發(fā)展旅游房地產(chǎn)的SWOT分析SWOT是英文優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)（Weakness）、機(jī)會(huì)（Opportunity）和威脅（Threat）的首字母縮寫。作為組織的戰(zhàn)略管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，SWOT分析方法主要通過對(duì)內(nèi)部資源的分析和外部環(huán)境的分析，確定組織所具有的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，以及所面臨的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)，從而形成與組織資源和環(huán)境相匹配的競爭策略。一、優(yōu)勢(shì)（Strength）1.優(yōu)美的環(huán)境。香泉湖一帶山水相連，環(huán)境清幽，空氣清新，比之城市中的房地產(chǎn)來說，資源、環(huán)境和景觀都有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。2.多樣的旅游資源。香泉湖的旅游資源有山、水、泉、寺、林、竹、島、鳥等等，周邊還有溫泉、古跡、烈士紀(jì)念地、森林公園、猿人遺址、名人足跡等等，可謂豐富多彩，為開展旅游活動(dòng)提供了良好的基礎(chǔ)。3.被城市懷抱。香泉湖周圍100公里范圍內(nèi)有南京、巢湖、蕪湖、馬鞍山、滁州等城市，將來是香泉湖旅游的主要客源和房產(chǎn)購買者。4.便利的交通。香泉湖處在滁（州）蕪（湖）公路的旁邊，可以方便、快速地連接巢（湖）寧（南京）公路、寧（南京）合（肥）高速公路，交通暢達(dá)。二、劣勢(shì)（Weakness）1.山地多。香泉湖除了湖面，周圍都是山地，平地很少，對(duì)旅游開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)有很大的局限性。2.水源地。香泉湖是香泉鎮(zhèn)生活用水的水源地，也是香泉湖國際度假村的水源地，將來會(huì)有爭水的局面，這給水上活動(dòng)設(shè)置了很大的限制，也為房地產(chǎn)建設(shè)設(shè)定了上限。3.基礎(chǔ)設(shè)施匱乏。香泉湖原本沒有基礎(chǔ)設(shè)施，需要建設(shè)水廠、污水處理廠、供水管道、排水管道、道路和通訊、電力線路等等，需要許多資金，增加了成本。三、機(jī)會(huì)（Opportunity）（1）發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)在許多城市已經(jīng)成為買方市場，需要尋求突破，旅游房地產(chǎn)便是一個(gè)突破，代表了房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)方向。未來旅游房地產(chǎn)還將繼續(xù)發(fā)展，甚至壯大。（2）房地產(chǎn)商的介入。在我國，房地產(chǎn)商一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，營銷手段先進(jìn)，開發(fā)香泉湖有很好的保證。（3）交通的進(jìn)一步改善。隨著南京長江三橋的開通和過江隧道的建設(shè)，從最近、最大的客源地南京到香泉湖將會(huì)更為便捷，時(shí)間將會(huì)更短。已經(jīng)建設(shè)完成的滁（州）蕪（湖）公路、即將建成通車的寧（南京）淮（安）公路也是香泉湖發(fā)展的一個(gè)機(jī)遇。四、威脅（Threat）1.對(duì)環(huán)境的破壞。在房地產(chǎn)的建設(shè)過程，不可避免地會(huì)對(duì)山體造成破壞，對(duì)水面進(jìn)行擠壓、對(duì)湖面的淤塞，這是值得注意和控制的過程。2.環(huán)境污染。當(dāng)大量的房屋建在湖邊，當(dāng)居民和游客多的時(shí)候，對(duì)環(huán)境的污染將會(huì)產(chǎn)生，這也是需要控制的。3.同業(yè)的競爭。由于旅游房地產(chǎn)代表了房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)方向，許多房地產(chǎn)商都會(huì)涉足這一領(lǐng)域，同業(yè)競爭的態(tài)勢(shì)將會(huì)越來越激烈。尤其是圍繞溫泉和山水開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在這一帶有多處，其競爭態(tài)勢(shì)不容忽視。第三節(jié) 旅游發(fā)展定位及與房地產(chǎn)的關(guān)系一、旅游的地位1、與房地產(chǎn)項(xiàng)目比較而言居次要地位香泉湖項(xiàng)目位處風(fēng)景優(yōu)美、擁有溫泉等多種旅游資源的香泉湖地區(qū)，以南京等周邊大城市為目標(biāo)市場，實(shí)際上是以旅游、度假為主要目的，部分具有旅游功能的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。既有別于普通住宅房產(chǎn)，也有別于純粹以旅游為目的的度假村。與房地產(chǎn)項(xiàng)目相比較，旅游項(xiàng)目是居于第二位的，主要通過旅游凝聚人氣、提升品位，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和營銷起輔助作用。2、旅游項(xiàng)目本身具有巨大的潛在經(jīng)濟(jì)效益自然資源只能借用，不能侵占和掠奪，這是旅游房地產(chǎn)成功開發(fā)的基礎(chǔ)。調(diào)整并完善現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)是旅游地產(chǎn)增值的重要手段，保護(hù)和限制性開發(fā)是旅游資產(chǎn)長期增值的法寶。香泉湖項(xiàng)目依托較好的自然風(fēng)景資源建設(shè)一種獨(dú)具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤來推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)。其中突出水面的部分自然是最好的地區(qū)，但也是景觀最敏感、景觀系統(tǒng)最薄弱的地方。按一般旅游房地產(chǎn)開發(fā)的“地中海原則”，雖然景觀最好的地區(qū)房價(jià)最高，但從保證整個(gè)旅游區(qū)增值來講并不適宜在這里建造房屋，因?yàn)殡m然單棟別墅開發(fā)價(jià)值很高，但景區(qū)整體形象和整體價(jià)值則降低很多，大部分人將無法充分享受到景區(qū)的精華部分。因而在最好的景觀地段規(guī)劃可更新的文化休閑旅游項(xiàng)目，除可以取得可見的旅游經(jīng)濟(jì)效益外，更有巨大的社會(huì)效益和潛在的經(jīng)濟(jì)效益，它將使整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)具有持久的高品位和吸引力。二、與地產(chǎn)的關(guān)系1.提升房地產(chǎn)的品質(zhì)旅游與房地產(chǎn)的無縫嫁接，較之一般的地產(chǎn)具有更好的自然景觀、建筑景觀以及文化氛圍。順應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)景觀化、環(huán)境化的大趨勢(shì)，旅游景區(qū)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加價(jià)值，背靠旅游提高住宅的環(huán)境質(zhì)量，提升房子的價(jià)值和價(jià)格。一個(gè)住宅小區(qū)如果沒有一定的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，就無法進(jìn)入高尚住宅的行列，也會(huì)大大壓抑其價(jià)格的提升和市場的推廣。能夠?yàn)闃I(yè)主提供舒適、安詳、優(yōu)美的生活環(huán)境，高尚的社會(huì)人文品位，同時(shí)擁有完善的配套功能，這樣的房地產(chǎn)具有極高的投資價(jià)值。2.為房地產(chǎn)凝聚人氣近年我國旅游業(yè)發(fā)展迅猛，已確立世界旅游大國的地位，今后20年內(nèi)旅游業(yè)仍將保持高速增長態(tài)勢(shì)，中國將在2020年成為世界第一大旅游國，擁有巨大的旅游消費(fèi)群體。而每年114天的假期、5+2生活新模式，對(duì)傳統(tǒng)旅游方式的不滿足，使度假消費(fèi)成為時(shí)尚。好的旅游區(qū)往往具有較大的市場感召力和文化擴(kuò)張力，聚集人氣，營造生機(jī)，傳播文化，提升品位。旅游聚集的人氣將有力地帶動(dòng)房地產(chǎn)的銷售。3.促成房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)從經(jīng)驗(yàn)來看，實(shí)施旅游區(qū)和房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開發(fā)是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的較好模式，旅游和房地產(chǎn)在一個(gè)決策框架內(nèi)聯(lián)動(dòng)，能夠起到相互支撐和推進(jìn)的效果。就本項(xiàng)目而言，房地產(chǎn)的開發(fā)不是一朝一夕的事，而需要分階段滾動(dòng)式開發(fā)，這就要求留有充分的變通和發(fā)展余地，才能始終以新穎引人的姿態(tài)去贏得消費(fèi)者的青睞，而可更新的旅游項(xiàng)目正可以通過不斷翻新達(dá)到這一效果，同時(shí)旅游用地的可逆性不會(huì)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的障礙。先旅游后房地產(chǎn)的開發(fā)路徑被證明是相對(duì)有