和君創(chuàng)業(yè)-北京某地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 征求意見稿 企業(yè) 2003年 11月 報(bào)告說明 本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。報(bào)告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。 報(bào)告 首先 對 企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺區(qū)）三個角度進(jìn)行比較詳細(xì)的分析，繼而簡要提出了 企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機(jī)會有那些。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺區(qū)域環(huán)境。 其次， 在我們對企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對 企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會和自身實(shí)力兩個角度通盤考慮和分析，我們提出了 企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)。 第四部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對 企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。 第五部分 是第四部分的詳細(xì)展開，對 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。 第六部分 則是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問題分析。 整體戰(zhàn)略核心思想 建筑業(yè)主導(dǎo) 引入房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務(wù) 培育裝飾業(yè)務(wù) 發(fā)展建筑 業(yè)務(wù) 追求區(qū)域發(fā)展 附加值業(yè)務(wù) 房屋持續(xù)經(jīng)營 一體化 經(jīng)營 整體轉(zhuǎn)型 （現(xiàn)在） 2007年以后 “持續(xù)經(jīng)營”階段 2001年 2003年 “企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段 2004年 2006年 “成長發(fā)展”階段 一體化經(jīng)營期 轉(zhuǎn)型過渡期 根植豐臺區(qū)域 成功轉(zhuǎn)型 （ 2003） 拓展其 它業(yè)務(wù) 橫向一體化 橫向一體化 總目錄 產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合 發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3 外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內(nèi)部分析 戰(zhàn)略實(shí)施 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 外部環(huán)境分析 1 宏觀大勢分析 業(yè)環(huán)境分析 域環(huán)境分析 業(yè)機(jī)會分析 中國經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭 ： 中國政府制定的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)期為 7 。各種跡象表明，中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。 中國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個新的發(fā)展時期 ： 新時期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。即居民住房由過去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。二是房地產(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。三是消費(fèi)主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€人。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。 中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期： 根據(jù)建設(shè)部 建筑業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃及年發(fā)展規(guī)則 的預(yù)測，今后 國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。一是國民經(jīng)濟(jì)將以 速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。四是加入給建筑業(yè)帶來的機(jī)遇 以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要 中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。 加入 中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響 ： 中國加入 入 造 1000萬個就業(yè)機(jī)會，在拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的前提下，客觀上推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但加入 國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運(yùn)營、經(jīng)營策略等都對小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。 申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機(jī) ： 奧運(yùn)促進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。同時，北京為 2008奧運(yùn)大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。 國家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障 ： 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要 提出未來 5年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅 27億平方米；農(nóng)村新建 30億平方米。到 2005年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到 30平方米。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。 概述 宏觀大勢分析 中關(guān)系 發(fā)展的因素 1、中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟(jì)體制改革對 這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國退民進(jìn)” 是大趨勢； 2、在中國即將加入 地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 在此時選擇進(jìn) 入房地產(chǎn)是前景的，但是要求 必須緊緊把握形勢，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接 新時代的挑戰(zhàn)； 3、建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 因此需要 建筑在新形勢下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)； 4、裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要 做好擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力、做好市場定位等各方面的工作。 宏觀 大勢 房地產(chǎn)業(yè) 建筑業(yè) 裝修裝飾業(yè) 充滿機(jī)遇 和挑戰(zhàn) 宏觀大勢分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 業(yè)劃分說明： 1、按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從 實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修 裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說明 2、因?yàn)榉康禺a(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個角度做出比較詳 細(xì)的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè) 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中一個新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場 成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮 企業(yè)的實(shí)際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對如下四個方面做比較 詳細(xì)的分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史 二、房地產(chǎn)市場逐步成熟 ：隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐步成熟起來，從投資領(lǐng)域到消費(fèi) 結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個人購房比重越來越大，房地產(chǎn)一級市場和二級市 場也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。 一、房地產(chǎn)投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢， 1994到 1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。 991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000年份投資額 單位：億元房地產(chǎn)投資額資料數(shù)據(jù)來源： 北京市統(tǒng)計(jì)年鑒 （歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀 一、投資領(lǐng)域 1、房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快 ： 據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長，達(dá)到年以來最高水平，比全社會投資增速高個百分點(diǎn)。其投資總量占社會投資的，對全市投資增長的拉動作用達(dá)。 2、投資資金來源多元化 ： 隨著市場化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。 3、投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、 依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導(dǎo)地位。 2000 年北京市房地產(chǎn)建設(shè)新開工面積020040060080010001200140016001800新開工面積 住宅 別墅和高級公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他單位：通住宅公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅寫字樓商業(yè)用房4、 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小 ： 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)， 2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中2000年新注冊 1167家，而北京市場上在售的項(xiàng)目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)總共約 950個，僅掌握在 510個開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項(xiàng)目做。對北京市場上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項(xiàng)目占到市場全部在售項(xiàng)目總規(guī)模的 62，平均開發(fā)規(guī)模 余 400余家企業(yè)所占市場份額不足 40，平均開發(fā)規(guī)模 業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場一大特點(diǎn)。 5、大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位，進(jìn)入門檻提高 ： 北京市已經(jīng)成立了土地整理儲備中心，準(zhǔn)備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場的供需，現(xiàn)在土地整理儲備中心已經(jīng)開始回收土地。而且政府有關(guān)部門將開展對閑置建設(shè)用地、開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，比如：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷 4個項(xiàng)目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑， 2000年銷售額達(dá)20億元，在北京市場占有率達(dá)到 5。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出 4個新項(xiàng)目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場價值達(dá) 44億元，今明兩年在北京市場的占有率將擴(kuò)大到 15。當(dāng)代集團(tuán)也同時推出當(dāng)代城市家園、當(dāng)代青云科技大廈、當(dāng)代萬國城，開發(fā)規(guī)模達(dá) 100萬平方米。萬通、萬科、太合等也同時在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項(xiàng)目，氣勢逼人。 6、 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小 ： 據(jù) :搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開盤項(xiàng)目有 145個，平均項(xiàng)目規(guī)模 新開盤項(xiàng)目中開發(fā)規(guī)模在 10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為 隨著開發(fā)規(guī)模增加，項(xiàng)目數(shù)量有逐漸減少的趨勢。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于 5萬平方米的項(xiàng)目個數(shù)占總在售項(xiàng)目個數(shù)的 遠(yuǎn)大于上半年新開盤項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重 ()，開發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。新開盤項(xiàng)目大于或等于 100萬平方米的項(xiàng)目個數(shù)占 也超過全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。新開盤項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)） 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)） 二、消費(fèi)市場 1、住宅需求增長比重較大 ： 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年北京市商品房竣工面積萬平方米，其中住宅萬平方米，同比分別增長和。實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積萬平方米，其中住宅銷售萬平方米，同比分別增長和。商品房銷售面積比竣工面積多萬平方米。 2、房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚(yáng) ： 上半年全國商品房平均售價為 2284元，比去年同期增長 其中北京地區(qū)增幅達(dá)到 全國商品住宅平均售價為 2138元，同比增長 其中北京增幅達(dá)到 3、個人購房已成為住宅市場主力軍 ： 2001年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個人的達(dá)到萬平方米，同比增長。個人購買面積占到商品住宅銷售面積的，比上年提高個百分點(diǎn)。 4、消費(fèi)概念在發(fā)生變化： 住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當(dāng)比重是銷售給這類人群的。同時，人們對住房消費(fèi)的呈現(xiàn)出個性化需求趨勢。 5、需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入 商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場已經(jīng)有所反映。 三、政策及其它 1、政府加大對住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺 ： 北京市新近出臺房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級市場到二級市場，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺的 大方向。 2、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展 ： 包括金融、營銷、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢?；ヂ?lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的變革要求。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 一、房地產(chǎn)市場走勢 1、整體發(fā)展前景看好 以中國加入 及 中國“十五”建設(shè)計(jì)劃 提出住房建設(shè)目標(biāo)作為政策導(dǎo)向，可以認(rèn)為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。 2、需求全面穩(wěn)定增長 1 . 北京經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場的全面興旺。 2. 北京申奧成功和中國進(jìn)入進(jìn)一步擴(kuò)大北京對海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對北京房地產(chǎn)的需求。 3. 改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。 4. 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。 5、 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長的持續(xù)時間較長較穩(wěn)定三層意思； 3、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化，競爭更加激烈 1土地出讓的市場化水平會極大提高； 2、公有住房市場化改革接近完成。 3、北京市房地產(chǎn)將進(jìn)入全面競爭的發(fā)展階段。 4、外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。（ 2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了北京房地產(chǎn)人才的成長。 二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢 1、大企業(yè)在對市場的影響力越來越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個相關(guān)企業(yè)。大企業(yè)將從資金、土地儲備、市場營銷等各個環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場定位，專注于專業(yè)化的市場，以求在盡可能快的時間內(nèi)培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。 2、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個大的市場，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個城市的商品住宅，北京城建要剝離建筑，只做房地產(chǎn)） 3、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實(shí)施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。 4、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的 4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。 21世紀(jì)初開始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。主要體現(xiàn)在以下 3個方面：（ 1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平；（ 2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化；（ 3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。 三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品 1、住宅質(zhì)量全方位的提高 1住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展 （ 1）住宅檔次多樣化。（ 2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。 2住宅主體設(shè)計(jì)向人性化、細(xì)化發(fā)展。 3住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。 2、包括 北京將在朝陽建設(shè)大型的 以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢 四、政府行為及其它 1、企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化 消費(fèi)者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。 2、政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。 3、城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展： 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 現(xiàn)狀 前景 現(xiàn)狀與前景描述 對龍騰發(fā)展 的利好因素 對龍騰發(fā)展 的不利因素 房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快 住宅需求增長比重較大 房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚(yáng) 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小 個人購房已成為住宅市場主力軍 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小 大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位 進(jìn)入門檻提高 整體發(fā)展前景看好 需求全面穩(wěn)定增長 住宅質(zhì)量全方位的提高 運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化， 競爭更加激烈 外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮 服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場中全面發(fā)揮重要作用 房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化 政府行為將加強(qiáng) 1、北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展 期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景 2、房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè) 全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供 咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢） 3、北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求 呈擴(kuò)大趨勢，需求結(jié)構(gòu)多樣化 發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇 適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場的機(jī) 會 1、大企業(yè)對市場影響力會影響到龍騰 2、進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大 3、開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場競爭激烈， 而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競爭 4、由市場化主導(dǎo)的個人購房的消費(fèi) 市場由于龍騰的營銷經(jīng)驗(yàn)不足而存在 威脅 1、房地產(chǎn)中住宅需求仍然 旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢 2、現(xiàn)有市場中項(xiàng)目規(guī)模層次 不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng) 業(yè)空間 1、房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競爭 態(tài)勢，運(yùn)行機(jī)制市場化使得 在土 地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)， 而外資加入更加劇了市場競爭 2、 信息化管理不足限制企業(yè)在 市場中發(fā)揮更大的作用 3、消費(fèi)者消費(fèi)意識更趨成熟和日益 理性化要求龍騰開發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì) 4、政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)?騰發(fā)展也有不利因素 5、住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提 高對龍騰提出更高的要求 對龍騰創(chuàng)業(yè) 的要求 1、龍騰要避免和重量級 企業(yè)進(jìn)行直接競爭，可以 搞合作方式或選擇適宜自 己的項(xiàng)目塑造自己的品牌 2、從一開始要加強(qiáng)信息化 建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理 3、不以過高利潤為目標(biāo)， 要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以 服務(wù)消費(fèi)者為宗旨 4、在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售等薄 弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營思路 1、龍騰要培育自身對市場的 認(rèn)識能力和把握市場的能力 2、龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè) 進(jìn)行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己 3、對自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取 有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、 咨詢學(xué)習(xí)等方式） 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 1、產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度 現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 及競爭強(qiáng)度 房地產(chǎn)開發(fā) 成本結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品差異 競爭者 類型 產(chǎn)業(yè)投資 目的 生產(chǎn)能力 擴(kuò)大方式 進(jìn)入壁壘和 退出障礙 各強(qiáng)度 因素描述 關(guān)系龍騰的 因素分析 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中 2000年新注冊 1167家 企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對少，競爭強(qiáng)度大 龍騰的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng) 北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異 中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊 自我積累 上市募資 合作開發(fā) 創(chuàng)新的開 發(fā)模式 進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定 追求高利潤是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的 不盲目追求高利潤 低風(fēng)險(xiǎn)，求發(fā)展 已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素 創(chuàng)新的開發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開發(fā) 避開同大企業(yè)直接競爭，或選取合作開發(fā) 開發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項(xiàng)目等 取得土地的 費(fèi)用 服務(wù)建設(shè)費(fèi)用 公用設(shè)施配套費(fèi) 各項(xiàng)稅費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 開發(fā)商利潤 廣告營銷費(fèi)用 其它不可預(yù)見費(fèi)用 2、潛在進(jìn)入者威脅分析 說明： 1、把龍騰定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進(jìn)入的威脅性因素 2、把龍騰定位于地處豐臺區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對龍騰發(fā)展 的影響因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 進(jìn)入壁壘 現(xiàn)有企業(yè) 的阻礙 影響因素 威脅龍騰進(jìn)入 的因素分析 其它潛在進(jìn)入者 對龍騰的威脅 龍騰應(yīng)對策略 的初步思路 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)品歧異 資本需求 銷售渠道 政府政策 與規(guī)模無關(guān) 的成本劣勢 進(jìn)入扼制價格 經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模 龍騰開發(fā)能力不足 龍騰沒有品牌 龍騰資金實(shí)力弱 沒有營銷經(jīng)驗(yàn)和渠道 門檻提高，硬性條件 人才、經(jīng)驗(yàn)、意識、 管理水平等處于劣勢 品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量優(yōu)勢 大規(guī)模開發(fā)能力強(qiáng) 有關(guān)系和營銷經(jīng)驗(yàn)或渠道 有滿足條件的實(shí)力后盾 有人才，管理到位等 有強(qiáng)大的融資能力 小規(guī)模或選擇合作 方式擴(kuò)大規(guī)模 低利潤，求精品 多方融資 價值分散 經(jīng)紀(jì)營銷 自建渠道 利用區(qū)政府支持 避開不利政策 加強(qiáng)自身建設(shè) 龍騰控制成本的能力 對銷售價格的制定 主要是大企業(yè)的優(yōu)勢 加強(qiáng)對成本的控制 做好價值分析 避開直接競爭 3、房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 合作開發(fā)可以選擇 利用其它方式融資 （槐房項(xiàng)目做的不錯） 房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 土地供應(yīng)方 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營銷策劃代理 物業(yè)管理 配套設(shè)施 重要性 供應(yīng)能力 供方產(chǎn)業(yè)價 值占有力 應(yīng)對策略 供應(yīng)方式 有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 行政劃撥 自由資金 預(yù)收賬款 銀行貸款 房產(chǎn)抵押貸款 債券融資 股票融資 合作開發(fā) 其它 自己銷售（可以委托策劃） 經(jīng)紀(jì)銷售（公開報(bào)價、獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)、多重開價、凈開價） 自設(shè)物業(yè)管理公司 外包（議標(biāo)、公開招標(biāo)） 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 議標(biāo) 建筑和裝飾可以考慮 招投標(biāo)能力差 自己沒有土地儲備 市場運(yùn)作土地是趨勢 自我供應(yīng)能力差 利用豐臺區(qū)政府支持 選擇危改項(xiàng)目，避免 征用土地 通過其它關(guān)系資源 自有資金不足 機(jī)構(gòu)融資能力差 債券、股票融資行不通 整體融資能力較差 土地價值居高不下 地產(chǎn)商利潤較高 供方價值占有力最強(qiáng) 設(shè)計(jì)招標(biāo) 自選中介 沒有自己的規(guī)劃 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 缺乏良好的規(guī)劃 設(shè)計(jì)人員 分析市場信息能力不足 沒有銷售經(jīng)驗(yàn) 可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售 沒有經(jīng)驗(yàn) 選擇外包 也可以考慮自設(shè) 好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是 開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 價值占有力適中 融資方式的不同決定 了供方價值占有能力 關(guān)鍵看融資手段 供方價值占有力最低 建筑業(yè)競爭激烈所致 需要評估 建筑 的供應(yīng)能力 價值占有力較強(qiáng)， 銷售環(huán)節(jié)直接決定 整個產(chǎn)業(yè)價值的實(shí)現(xiàn) 是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入 對開發(fā)商價值 占有影響較小 選擇其它物業(yè)公司 自設(shè)物業(yè)公司 保證持續(xù)現(xiàn)金流 依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì) 決定銷售方式 銷售方式要多樣化 招標(biāo)方式確定建筑商 以一定比例給 建筑 引入好的融資人員 和金融機(jī)構(gòu)建立 良好的關(guān)系 開辟多種融資渠道 首先要提示自身對 規(guī)劃謀計(jì)的認(rèn)識 把握未來產(chǎn)品設(shè)計(jì) 的市場信息 4、房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場（買方）分析 一、需求結(jié)構(gòu) 1、隨著住房體制的不斷改革，居民個人將取代集團(tuán)購房成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費(fèi)主體。 2、中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 商對住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加； 3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國，人們工作的流動性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個重要市場 4、住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 2539歲之間的人群成為主力購房者 5、舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體 二、需求特點(diǎn) 1、對均好性要求更高 購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。 2、對物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求“物有所值” 3、對不同設(shè)計(jì)戶型需求呈多樣化特點(diǎn) 4、對住房的消費(fèi)需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 5、房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析 1、從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性 2、從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)意識的不同，對企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會產(chǎn)生替代效應(yīng)， 主要是消費(fèi)者的選擇決定的，比如：選擇“普通商品住宅”為重點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場 銷售可能會受到“經(jīng)濟(jì)適用房” 的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到“危改房”的替代 沖擊。比如：“房屋租賃”對“房屋銷 售”會產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費(fèi) 背景或消費(fèi)意識。 3、對于龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進(jìn)行市場分析時候要重點(diǎn)考慮上述因素。 4、龍騰如果選擇“危改項(xiàng)目”，“房改帶危改”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有 效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度 消費(fèi)者情況 供應(yīng)鏈狀況 進(jìn)入者威脅 替代品分析 龍騰應(yīng)對策略 參與競爭 避開直接競爭 另辟新渠道 對供應(yīng)商的選擇要 科學(xué)合理的思考 和規(guī)劃 挖掘潛在消費(fèi)市場 避開完全商品化 開發(fā) 選擇好適合自己 發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 分析說明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。 從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈對 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。 可行性研究 前期工作 樓盤銷售 開發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目融資 辦理手續(xù) 施工準(zhǔn)備 土地開發(fā) 七通一平 投資機(jī)會尋找 與方案篩選 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營 土地供應(yīng)商 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè) 市場研究 銷售支持 方案創(chuàng)意 開發(fā)建設(shè) 墊資支持 中介融資 融資咨詢 規(guī)劃設(shè)計(jì) 信息咨詢 物業(yè)管理 支持活動 供應(yīng)商 工程招投標(biāo) 施工建設(shè)管理 客戶管理 銷售管理 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場研究 產(chǎn)品定位 物業(yè)管理招標(biāo) 移交物業(yè) 尋找機(jī)會 收集信息 投資分析 開發(fā)企業(yè)主體活動 利潤 空間 利潤 空間 縱向 橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析 1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供“居住工作” 的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么龍騰 開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是“以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。 2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長 ：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā) 商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上看，就是要對橫向水平鏈 進(jìn)行整合，對各個階段的時間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。 3、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)。從價值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對開發(fā)價值的分配。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。 4、在房地產(chǎn)開發(fā)的價值追求中，開發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤 。即對于自身能力不足的價值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對于自身能力所及的價值要留個自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。 5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價值體現(xiàn)是各個價值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個環(huán)節(jié)都對項(xiàng)目的成敗起至關(guān)重要的作用。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈 對房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價值的認(rèn)識 形成龍騰對價值追求的認(rèn)識 注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造 對“槐房項(xiàng)目” 運(yùn)作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細(xì)分，依為龍騰 戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分 為：危改市場、經(jīng)濟(jì)適用房市場、寫字樓市場、別墅市場、對北京市相關(guān)細(xì)分市場狀 況作出分析。 商業(yè)用房市場分析 北京市寫字樓市場分析 別墅市場分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場分析（政策性強(qiáng)） 危改房市場分析 （政策性強(qiáng)） 其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項(xiàng)目） 商業(yè)類 住宅類 北京市商業(yè)用房市場分析 說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義 上的商鋪和店鋪等。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一。 由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動外來人員進(jìn)京消費(fèi)等， 推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。 1、市場供應(yīng)： 總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較小；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物 業(yè)面積總體在 35萬平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、 朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。 2、市場需求： 需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小 型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小 區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。 3、市場區(qū)域分布典型特點(diǎn)： 餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營業(yè)：公主墳、西直門 電腦、 關(guān)村。 4、市場預(yù)測： 中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 北京市寫字樓市場分析 市場現(xiàn)狀 一、市場供應(yīng) 1、北京市寫字樓市場供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢，其中西部是市場供應(yīng)擴(kuò)大的主體 2、寫字樓市場供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū) 二、市場需求 1、以 絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、 高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場需求的主力軍 2、隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國即將加入 資機(jī)構(gòu)在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強(qiáng)大的 實(shí)力 3、需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 三、市場價格 1、租賃市場活躍，租金大幅上揚(yáng) 2、寫字樓銷售有價無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū) 發(fā)展前景 一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入 二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素 1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，加入 資公司涌入將對寫字樓市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動作用 2、 2008年奧運(yùn)為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機(jī) 3、高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長 4、銀行信貸政策支持推動市場需求擴(kuò)大 三、價格方面 旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚(yáng)態(tài)勢 四、區(qū)域分布 以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的 要是中西部和東部地區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 別墅市場分析 市場現(xiàn)狀 一、市場供應(yīng) 1、隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，別墅市場供應(yīng)數(shù)量明顯增加 2、別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到 25以上，南部和西南部占有率不到10%。 3、別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場主導(dǎo)地位 4、別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距 二、市場需求 1、客戶構(gòu)成多樣 2、客戶都別墅需求的層次差異很大 三、價格與交易情況 1、經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價格回落 2、別墅成交趨于活躍 市場展望 1、政府將加強(qiáng)對別墅市場的監(jiān)管 2、遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫 3、別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大 4、區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場分析 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系 的重要組成部分。經(jīng)過近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃剛要 ， 政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè) 和裝修裝飾業(yè)?？梢灶A(yù)見，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn) 關(guān)注的細(xì)分市場之一。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 市場現(xiàn)狀 一、市場供應(yīng) 目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。北京綜合開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個，南部 2個，西部 5個，北部 5個，東北部 3個，東南部 2個，西南部 3個，共計(jì) 24個；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬平方米。北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 87個，開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。 二、市場需求 1、需求對象： 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前對開盤的不同的項(xiàng)目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個人購房兩大類。其中，個人購房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。單位購房，如玉海園項(xiàng)目，單位購房占到 65，所以對這類隱性的單位購房值得關(guān)注。 2、戶型需求：從居室類型來看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類型，不同項(xiàng)目所占比例略有差異。 三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場的各項(xiàng)政策還不完善 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成 規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建 設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋 求政府支持。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項(xiàng)目，在未來實(shí)現(xiàn)國家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府 政策導(dǎo)向也會傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。所以說，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。 一、需求預(yù)測 1、“十五”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為 上限，人均下限 23平米，上限 30平米。 2、北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測算，每年約需 住房 900多萬平方米，從長遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬平方米。 3、通過對北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77的居民家庭以及新參加工作 的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房價在每平方米 30004500元，戶均面積在 60120平方米。 4、通過對中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬平方米左右。它們對住房的需求和獲得 住房的渠道受多因素影響，其中“房改加危改”政策是影響比較大的一個因素。 二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 1、依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)在年 600萬平方米左右； 2、對供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬 改帶危改政策的回遷在 60以上，年供應(yīng) 180 萬平方米，二、三級市場年供應(yīng) 150萬平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年約在 150萬平方米。 3、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點(diǎn)之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中 南部是未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。 危舊房改造房市場分析 2000年 3月，北京市政府實(shí)行 北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行） （京政辦發(fā) 200019號）在崇文、宣武和豐臺三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。根據(jù)北京市政府的“十 五”規(guī)劃，未來 5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來 新的發(fā)展機(jī)會 。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 1、 北京市危舊房改造的形式： （ 1） 以房地產(chǎn)開發(fā)帶動危改 政策依據(jù) ： 關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù) （京政函 2000 60號）。 （ 2） 以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動危改 政策依據(jù) ： 關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知 （京政發(fā) 1998 18號）。 （ 3） 以房改帶動危改（目前的主要形式） 政策依據(jù) ： 關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知 （京政辦發(fā) 2000 19號，簡稱 危改辦法 ）。 2、“以房改帶危改”產(chǎn)生的歷史背景 北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計(jì)開工改造危舊小區(qū) 168片， 竣工 53片，竣工面積達(dá) 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動遷居民 18 4萬戶，取 得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī) 劃限制相對較嚴(yán)，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢要求， 由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢， 2000年 3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了 北京市加 快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行） （京政辦發(fā) 2000 19號），在崇文、宣武、豐臺三 個區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進(jìn)行房改 帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。 3、以“房改帶危改”的主要政策內(nèi)容： 1、變“要我危改”為“我要危改”； 2、按解危與適當(dāng)解困的原 則安置危改居民 ;3、居民按房改成本價和經(jīng)濟(jì)適用房政策購房 ;4、多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 . 4、危舊房改造的實(shí)施原則 :危舊房改造的實(shí)施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運(yùn)作、 精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 危舊房改造房市場分析 二、危舊房改造市場現(xiàn)狀 1、 “ 三區(qū)五片 ” 試點(diǎn)取得良好效果： “三區(qū)五片”是“以房改帶危改”形式的試點(diǎn)工程，它們在 實(shí)踐中取得了很好的效果，開發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方 式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。 2、危舊房改造項(xiàng)目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布 主要是宣武、豐臺、西城和崇文四區(qū)。今年， 宣武區(qū)計(jì)劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計(jì)劃 年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動開發(fā)，豐臺區(qū)計(jì)劃年內(nèi)開工 7片地區(qū)，西城區(qū)計(jì)劃年內(nèi)動工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。其中， 豐臺區(qū)待改造的危舊房很多。 3、政府在危改工程項(xiàng)目中發(fā)揮重要的作用 三、市場發(fā)展前景 1、危改市場缺口大，開發(fā)商機(jī)大 ： 北京市 “ 十五 ” 時期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃 明確提出要集中各方 力量加快危舊房改造步伐，切實(shí)提高人民群眾居住水平。預(yù)計(jì)五年累計(jì)竣工住宅 6000萬平方米， 力爭基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬平方米危舊房改造，到 2005年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到 18平方米。危舊房改造市場缺口很大，對開發(fā)商來講，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。 2、未來的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市