質(zhì)保金管理辦法（最終稿）.doc

鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司工程質(zhì)量保證金管理辦法2012年01版目 錄第一節(jié)總則1第二節(jié)質(zhì)保金的收取1第三節(jié) 質(zhì)保金的使用3第四節(jié)工程質(zhì)量問題的集中整改和移交 5第五節(jié)移交后的質(zhì)保金使用流程 8第六節(jié)質(zhì)保金退付管理11第七節(jié)紀(jì)律要求及獎(jiǎng)懲12第八節(jié)附則13關(guān)于工程維修的相關(guān)附件13第一節(jié) 總則第一條 為規(guī)范工程質(zhì)量保證金管理，保證工程質(zhì)量問題快速、有效的解決，提升業(yè)主滿意度，明確置業(yè)公司、物業(yè)公司雙方維修責(zé)任，結(jié)合各分子公司、各工程項(xiàng)目實(shí)際情況，特制定本辦法。第二條 工程質(zhì)量保證金，簡(jiǎn)稱工程質(zhì)保金，是指根據(jù)合同約定，按規(guī)定比例從工程款中留置的用于工程完工后、質(zhì)保期內(nèi)的后續(xù)質(zhì)量維修的保證款項(xiàng)。第三條 應(yīng)當(dāng)收取工程質(zhì)量保證金的工程包括：1、主體建筑工程2、非主體建筑工程3、安裝工程4、配套工程（政府壟斷工程除外）5、工程設(shè)備6、按公司規(guī)定或要求需留置質(zhì)量保證金的工程。第四條本辦法適用于集團(tuán)總部、各分子公司及關(guān)聯(lián)公司。各單位可結(jié)合本單位的實(shí)際情況，依照本辦法制定細(xì)則。第二節(jié) 質(zhì)保金的收取第5條 在本辦法規(guī)定范圍內(nèi)的工程合同（以下簡(jiǎn)稱“工程合同”），須明確約定工程質(zhì)保金的收取時(shí)點(diǎn)、收取標(biāo)準(zhǔn)、使用主體、使用范圍（維修、賠償、管理費(fèi)用、其它相關(guān)費(fèi)用）、退還時(shí)間、退還條件等相應(yīng)條款。第6條 質(zhì)保金用來確保質(zhì)保期內(nèi)施工單位的維修責(zé)任得到落實(shí)。質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)首先書面通知施工單位前來維修處理，施工單位逾期不處理的，置業(yè)公司或物業(yè)公司可自行或另行委托第三方處理，相關(guān)費(fèi)用從質(zhì)保金中直接扣除。第7條 扣取質(zhì)保金的工程合同在保修條款內(nèi)應(yīng)明確約定：置業(yè)公司或物業(yè)公司在緊急情況下（如漏水、漏電、發(fā)生浸泡事件等）為避免或減少損失可以對(duì)小區(qū)物業(yè)質(zhì)量問題先行進(jìn)行維修，完成維修后需將有關(guān)維修事實(shí)、維修花費(fèi)資料提交施工單位確認(rèn)；施工單位不給予確認(rèn)且不派人員到現(xiàn)場(chǎng)核查的，視為認(rèn)同以上相關(guān)維修事宜及維修費(fèi)用。置業(yè)公司可直接使用質(zhì)保金支付維修及相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)扣除與維修費(fèi)等額的違約金。第8條 工程質(zhì)保金應(yīng)在工程驗(yàn)收后從工程結(jié)算額中扣取，如尚未結(jié)算，應(yīng)暫按合同金額進(jìn)行扣取，最終以工程結(jié)算付款為準(zhǔn)。第9條 工程質(zhì)保金收取比率一般為工程結(jié)算總額的5%-10%，且不計(jì)利息，最終計(jì)取比例以置業(yè)公司與施工單位簽署的建設(shè)施工合同為依據(jù)。第10條 財(cái)務(wù)部門對(duì)工程質(zhì)保金要按項(xiàng)目、按合同進(jìn)行明細(xì)核算，置業(yè)公司業(yè)務(wù)對(duì)口部門應(yīng)按項(xiàng)目、按合同建立質(zhì)保金輔助臺(tái)賬。工程質(zhì)保金輔助臺(tái)賬應(yīng)包括以下信息：1、工程項(xiàng)目2、施工單位3、合同總額（結(jié)算總額）4、驗(yàn)收日期5、質(zhì)保到期日6、質(zhì)保金總額7、已動(dòng)用質(zhì)保金金額8、質(zhì)保金余額9、其他信息第三節(jié) 質(zhì)保金的使用第11條 發(fā)生工程質(zhì)量問題，置業(yè)或物業(yè)公司應(yīng)在知悉問題后2小時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程質(zhì)量問題進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查詢問、拍照、登記及其他必要的取證工作，同時(shí)須對(duì)工程質(zhì)量問題是否為施工單位負(fù)責(zé)維修范圍作出判定，并及時(shí)作出維修方案，維修方案須經(jīng)業(yè)主同意并原則做到業(yè)主滿意。凡屬工程質(zhì)量方面問題，置業(yè)或物業(yè)公司應(yīng)積極促成業(yè)主與施工單位達(dá)成賠償協(xié)議,但不得單方與業(yè)主協(xié)商賠償或接受業(yè)主單方提出的維修或賠償方案。第12條 工程質(zhì)量維修事項(xiàng)得到確認(rèn)后，應(yīng)即刻以置業(yè)公司名義通過特快專遞方式通知施工單位在確定的時(shí)間內(nèi)前來維修。維修通知要附上業(yè)主報(bào)修記錄、維修事項(xiàng)說明、相關(guān)照片等相關(guān)證據(jù)資料。特殊或緊急情況下（如管道破裂或漏水），物業(yè)或置業(yè)公司可決定先行實(shí)施緊急搶修。第13條 施工單位拒接通知或在接到通知后沒有組織人員進(jìn)行維修并且超過規(guī)定時(shí)限的，置業(yè)或物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)發(fā)生工程質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度及給業(yè)主造成的實(shí)際損失，自行或選定第三方維修單位赴現(xiàn)場(chǎng)確定相應(yīng)的維修方案，組織實(shí)施維修工作。維修事項(xiàng)完成后，應(yīng)要求維修單位就工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的所有維修費(fèi)用出具正式稅務(wù)發(fā)票。第十四條 凡不能通過維修解決的工程質(zhì)量問題，業(yè)主提出賠償?shù)模脴I(yè)或物業(yè)公司應(yīng)將工程質(zhì)量問題取證后（附業(yè)主書面賠償要求）發(fā)函通知施工單位，要求施工單位進(jìn)行解決。施工單位不予回復(fù)或不同意給予賠償?shù)模瑧?yīng)告知業(yè)主通過人民調(diào)解或訴訟方式解決。采用調(diào)解方式的應(yīng)進(jìn)行法院確認(rèn)程序。賠償數(shù)額以法院判決或調(diào)解確認(rèn)數(shù)額為準(zhǔn)。第十五條 向施工方發(fā)送維修結(jié)算和質(zhì)保金扣款通知。維修事項(xiàng)完成后，應(yīng)以置業(yè)公司名義向工程施工單位發(fā)送維修結(jié)算和質(zhì)保金扣款通知單。凡通過訴訟解決的，扣款時(shí)須向施工單位發(fā)送法院判決書或調(diào)解書。第十六條 質(zhì)保金扣款流程報(bào)審及附件要求。凡使用施工單位質(zhì)保金進(jìn)行維修的事項(xiàng)，置業(yè)或物業(yè)公司必須按公司制度規(guī)定進(jìn)行流程審批。報(bào)審附件應(yīng)包括：1、維修事項(xiàng)及過程簡(jiǎn)要說明；2、業(yè)主身份證明或購房合同；3、報(bào)修登記或記錄；4、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問題照片或工程質(zhì)量問題認(rèn)定結(jié)論；5、給施工單位發(fā)送的維修通知書；6、維修明細(xì)、維修后現(xiàn)場(chǎng)照片、物業(yè)或第三方維修發(fā)票；7、質(zhì)保金結(jié)算或扣款通知書；8、判決書或調(diào)解書（通過訴訟解決的質(zhì)量問題賠償）。 第十七條 凡質(zhì)保金不足支付維修或賠償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)由置業(yè)公司先行墊付，然后再向施工單位追償。 第十八條 以下情況不屬于工程質(zhì)保金的使用范圍，不得使用質(zhì)保金進(jìn)行維修。1、已過合同約定質(zhì)保期的維修項(xiàng)目；2、維修、賠付項(xiàng)目不在質(zhì)保范圍內(nèi)的；3、屬于先天缺陷需整改的質(zhì)量維修項(xiàng)目。第四節(jié) 工程質(zhì)量問題的集中整改和移交 第十九條 建設(shè)工程項(xiàng)目在移交物業(yè)公司管理前或交付后六個(gè)月內(nèi)，置業(yè)公司對(duì)存在的工程質(zhì)量問題應(yīng)集中進(jìn)行整改，并就集中整改期內(nèi)的工程質(zhì)量問題對(duì)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。 第二十條 集中整改期內(nèi)，施工單位不履行工程質(zhì)量整改義務(wù)時(shí)，置業(yè)公司可以委托第三方單位進(jìn)行整改維修。第三方單位接受委托后，在受托范圍內(nèi)履行約定的義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的整改責(zé)任。 第二十一條 為提高工程質(zhì)量維修服務(wù)的專業(yè)度和及時(shí)性，置業(yè)或物業(yè)公司除加強(qiáng)自身維修隊(duì)伍建設(shè)外，還可通過公開招標(biāo)方式提前選擇多家具有維修資質(zhì)的企業(yè)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。一旦發(fā)生工程質(zhì)量問題，且施工單位經(jīng)通知后不到現(xiàn)場(chǎng)維修時(shí)，可要求合作單位即刻趕赴現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施維修工作。 第二十二條 項(xiàng)目交付6個(gè)月后，且重點(diǎn)問題整改率達(dá)到100%、一般問題整改率95%，屬于工程質(zhì)量問題整改達(dá)到移交條件，可交由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。移交后的工程質(zhì)量問題由物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織維修，但對(duì)外仍以置業(yè)公司名義組織實(shí)施。 第二十三條 下列維修由置業(yè)公司負(fù)責(zé)，不得移交： 1、維修問題整改率未達(dá)到上述規(guī)定的； 2、設(shè)計(jì)缺陷、市政配套類問題； 3、未超過一個(gè)運(yùn)行周期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備維修； 4、其他重大工程質(zhì)量問題，如：配套管道爆管、下沉，土方塌陷，結(jié)構(gòu)沉降等。第二十四條 工程質(zhì)量維修資料管理、移交 工程質(zhì)量集中整改期滿后，符合移交條件的，置業(yè)公司應(yīng)將工程質(zhì)量問題維修資料移交給物業(yè)公司（包括原件和復(fù)印件）。置業(yè)公司應(yīng)對(duì)移交資料進(jìn)行備份存檔。進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算的，結(jié)算資料原件必須交付財(cái)務(wù)部門保管。雙方應(yīng)對(duì)移交資料列出明細(xì)。移交資料包括但不限于如下內(nèi)容：1、該項(xiàng)目的質(zhì)保金臺(tái)賬：包括置業(yè)公司經(jīng)辦的每筆質(zhì)保金使用明細(xì)及剩余質(zhì)保金等。2、置業(yè)公司經(jīng)手的質(zhì)保金扣款各項(xiàng)手續(xù)：如維修通知書、結(jié)算通知書、法院判決書或調(diào)解書、業(yè)主簽字的維修紀(jì)錄、特快底單、送達(dá)回執(zhí)等。3、該項(xiàng)目的相關(guān)施工圖紙資料及必要的鑰匙等（如已經(jīng)移交，此項(xiàng)不再進(jìn)行）。4、維修事項(xiàng)交底：包括置業(yè)公司前期所選用的維修單位名稱、聯(lián)系方式以及維修事項(xiàng)明細(xì)等。5、與施工單位相關(guān)的資料，如負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式，置業(yè)公司向施工單位發(fā)送的告知函或會(huì)議紀(jì)要等。 第二十五條 質(zhì)保金移交1、工程質(zhì)量問題維修移交物業(yè)公司后一個(gè)月內(nèi)，置業(yè)公司根據(jù)有關(guān)合同，將各施工單位質(zhì)保金的50%劃轉(zhuǎn)至物業(yè)公司。工程尚未結(jié)算的，質(zhì)保金按照合同總額的5%估算；2、首批撥付質(zhì)保金不足使用時(shí)，由物業(yè)公司向置業(yè)公司提報(bào)剩余質(zhì)保金撥付申請(qǐng)。3、質(zhì)保期到期后，物業(yè)公司將施工單位剩余質(zhì)保金退還置業(yè)公司，由置業(yè)公司與施工單位辦理質(zhì)保金結(jié)算。 第二十六條 移交參與人移交工作由置業(yè)或物業(yè)公司組織相關(guān)人員進(jìn)行，包括：1、置業(yè)公司：工程總監(jiān)（總工程師）、專業(yè)工程師；2、物業(yè)公司：總工程師、工程維修部經(jīng)理、分總（大區(qū)經(jīng)理）、設(shè)備主管。所有移交參與人在移交資料明細(xì)表（見附件一）上簽字。所有移交資料（包括移交手續(xù)）一式兩份，置業(yè)公司和物業(yè)公司各持一份。第五節(jié) 移交后的質(zhì)保金使用流程 第二十七條 物業(yè)公司工程維修業(yè)務(wù)操作流程：1、業(yè)主報(bào)修申請(qǐng)經(jīng)確認(rèn)或置業(yè)、物業(yè)公司自檢發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題后，置業(yè)公司應(yīng)按照“第三節(jié)質(zhì)保金的使用”要求向施工單位發(fā)保修期工程維修通知書，明確維修事項(xiàng)及維修時(shí)限等要求。2、在施工單位不履行或怠于履行維修義務(wù)時(shí)，物業(yè)公司可自行或組織第三方維修單位進(jìn)行維修。不管是物業(yè)公司自行維修或委托第三方維修，就維修事項(xiàng)，維修單位應(yīng)與置業(yè)公司簽署相應(yīng)的維修協(xié)議（必要時(shí)，可將業(yè)主列為維修協(xié)議一方當(dāng)事人），物業(yè)公司或第三方維修單位按照維修協(xié)議履行維修義務(wù)。凡須支付維修費(fèi)用的，物業(yè)公司應(yīng)提報(bào)工程質(zhì)保金使用申請(qǐng)表。相關(guān)審批程序如下：物業(yè)公司經(jīng)辦人 物業(yè)公司大區(qū)經(jīng)理、分總 物業(yè)公司工程維修部經(jīng)理 物業(yè)公司總工 物業(yè)公司總經(jīng)理 法務(wù)聯(lián)系人 置業(yè)公司總工 置業(yè)公司財(cái)務(wù)總監(jiān) 置業(yè)公司總經(jīng)理3、使用申請(qǐng)獲批后，物業(yè)公司按照公司相關(guān)制度規(guī)定，審核相關(guān)維修方案和預(yù)算，履行比價(jià)、直接委托或招標(biāo)等程序后，進(jìn)行材料采購和工程維修。4、完成工程質(zhì)量維修事項(xiàng)后，物業(yè)公司維修部應(yīng)對(duì)維修事項(xiàng)組織驗(yàn)收，同時(shí)填寫工程維修驗(yàn)收表，如戶內(nèi)維修必須由業(yè)主簽字認(rèn)可。驗(yàn)收內(nèi)容包括：工程明細(xì)、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、文明施工、維修后現(xiàn)場(chǎng)照片等事項(xiàng)情況。5、維修部憑保修期工程維修通知書、工程維修結(jié)算書、保修期工程結(jié)算通知書、工程維修驗(yàn)收表、工程質(zhì)保金使用申請(qǐng)表、相關(guān)發(fā)票、及其他附件資料辦理結(jié)算付款。結(jié)算資料復(fù)印件同時(shí)留存物業(yè)管理處。相關(guān)審批流程如下：物業(yè)公司經(jīng)辦人 大區(qū)經(jīng)理、分總 財(cái)務(wù)主管 總工程師 業(yè)務(wù)總監(jiān) 財(cái)務(wù)總監(jiān) 物業(yè)公司副總經(jīng)理 物業(yè)公司總經(jīng)理 法務(wù)聯(lián)系人 置業(yè)公司總工 置業(yè)公司財(cái)務(wù)總監(jiān) 置業(yè)公司總經(jīng)理 6、置業(yè)或物業(yè)公司審核結(jié)算或扣款資料無誤后進(jìn)行維修款項(xiàng)支付，同時(shí)沖減相關(guān)施工單位質(zhì)保金。 第二十八條 關(guān)于工程質(zhì)量賠償及數(shù)額確認(rèn)操作流程：1、在質(zhì)保期內(nèi)，凡業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量問題提出索賠的，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)索賠事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查確證、確認(rèn)分析。凡是能修復(fù)的，不應(yīng)同意給予賠償。凡是不能修復(fù)或修復(fù)無法達(dá)到正常使用功能的，應(yīng)告知業(yè)主通過人民調(diào)解或訴訟方式解決，由司法機(jī)關(guān)確定具體的賠付數(shù)額后，我方才肯給予賠付。并告知業(yè)主，我方會(huì)積極配合應(yīng)訴。2、質(zhì)保期內(nèi)，凡工程質(zhì)量引發(fā)的索賠，必須先向施工單位發(fā)送工程質(zhì)量索賠通知書，告知施工單位有關(guān)業(yè)主索賠事項(xiàng)和索賠額，并要求施工單位承擔(dān)賠付責(zé)任。就索賠事項(xiàng)，在通知確定的時(shí)限內(nèi)，施工單位不予理睬或未自行解決的，由物業(yè)公司發(fā)起流程審批。相關(guān)審批程序如下：物業(yè)公司經(jīng)辦人 物業(yè)公司大區(qū)經(jīng)理、分總 物業(yè)公司工程維修部經(jīng)理 物業(yè)公司總工 法務(wù)聯(lián)系人 置業(yè)公司總工3、就工程質(zhì)量問題進(jìn)行應(yīng)訴處理。訴訟中，索賠方（業(yè)主）、置業(yè)公司可在法院主持下單獨(dú)就工程質(zhì)量問題達(dá)成調(diào)解書，以調(diào)解書形式確認(rèn)賠償數(shù)額。4、維修部憑保修期工程維修通知書、經(jīng)法院判決書或調(diào)解書、工程質(zhì)保金使用申請(qǐng)表、保修期工程結(jié)算通知書、業(yè)主收款收據(jù)、工程維修管理費(fèi)收取說明或依據(jù)及其他附件資料辦理結(jié)算付款和質(zhì)保金扣減手續(xù)審批流程。相關(guān)審批流程如下：物業(yè)公司經(jīng)辦人 大區(qū)經(jīng)理、分總 財(cái)務(wù)主管 總工程師 業(yè)務(wù)總監(jiān) 財(cái)務(wù)總監(jiān) 物業(yè)公司副總經(jīng)理 物業(yè)公司總經(jīng)理 法務(wù)聯(lián)系人 置業(yè)公司總工 置業(yè)公司財(cái)務(wù)總監(jiān) 置業(yè)公司總經(jīng)理 5、 質(zhì)保金扣款審批流程通過后，置業(yè)或物業(yè)公司方可就付款事項(xiàng)沖減相關(guān)施工單位質(zhì)保金。質(zhì)保金維修或賠償業(yè)務(wù)發(fā)生后十日內(nèi)，維修部門應(yīng)發(fā)起結(jié)算付款申請(qǐng)，確保及時(shí)結(jié)算。 第二十九條 質(zhì)保期內(nèi)，工程質(zhì)量維修所發(fā)生的維修費(fèi)、違約金及其它相關(guān)費(fèi)用要求施工單位承擔(dān)。已約定違約金條款的，按照合同約定執(zhí)行。合同中未約定違約金條款的，按照以下執(zhí)行： 1、物業(yè)公司受置業(yè)公司委托就質(zhì)保期內(nèi)工程質(zhì)量自行組織維修的，可以按委托第三方維修時(shí)取費(fèi)依據(jù)進(jìn)行收費(fèi)，費(fèi)用應(yīng)包含維修費(fèi)用、管理費(fèi)、其它相關(guān)費(fèi)用等內(nèi)容，其中管理費(fèi)應(yīng)按照維修費(fèi)用的100%計(jì)取。2、工程質(zhì)量維修所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用必須在維修事實(shí)發(fā)生、并開具發(fā)票后才可按程序申請(qǐng)從質(zhì)保金中扣除。 3、在質(zhì)保期屆滿前三個(gè)月，物業(yè)維修部門負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量問題全面進(jìn)行梳理，并在公共區(qū)域張貼溫馨提示，提醒業(yè)主限期上報(bào)遺留工程質(zhì)量問題；維修部門同時(shí)對(duì)公共部位、空置房屋進(jìn)行檢查。對(duì)確認(rèn)的尚未處理完畢的工程問題，維修部門統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)發(fā)生的費(fèi)用明細(xì)表，并報(bào)置業(yè)公司和總部營(yíng)銷與工程部，按照質(zhì)保金使用流程向施工單位發(fā)送通知，對(duì)質(zhì)保金進(jìn)行暫扣。第六節(jié) 質(zhì)保金退付管理 第三十條 質(zhì)保期屆滿后，由置業(yè)公司辦理質(zhì)保金結(jié)算。物業(yè)公司同時(shí)做好質(zhì)保金使用的相關(guān)統(tǒng)計(jì)和舉證工作，以備施工單位核對(duì)。 第三十一條 退還質(zhì)量保證金需同時(shí)滿足以下條件： 1、符合合同約定的退還條件、退還時(shí)點(diǎn)、退還方式； 2、不存在未了工程質(zhì)量問題； 3、質(zhì)量保證金結(jié)算完畢； 4、不存在未了應(yīng)罰款項(xiàng)、應(yīng)扣款項(xiàng)； 5、不存在雙方爭(zhēng)議事項(xiàng)、在訴事項(xiàng)及其他相關(guān)或有事項(xiàng)。 第三十二條 退還程序 1、施工單位提交退還質(zhì)量保證金的書面申請(qǐng)。 2、置業(yè)公司對(duì)口業(yè)務(wù)部門出具對(duì)退還對(duì)方質(zhì)量保證金的書面意見。 3、物業(yè)公司出具對(duì)退還對(duì)方質(zhì)量保證金的書面意見。 4、我方主管律師書面出具關(guān)于退還質(zhì)量保證金的法律意見。 5、分子公司對(duì)口業(yè)務(wù)部門審核付款申請(qǐng)材料，制作電子文檔，提交EAS系統(tǒng)審批。 6、按照公司內(nèi)部授權(quán)制度，各級(jí)審批人在EAS系統(tǒng)中審核并簽署明確意見。 7、財(cái)務(wù)部門根據(jù)審批完成的付款申請(qǐng)資料，按照審批確定的金額和方式辦理款項(xiàng)支付。第三十三條 質(zhì)保金退付按鑫苑授權(quán)流程中的質(zhì)保金退付審批流程執(zhí)行。第七節(jié) 紀(jì)律要求及獎(jiǎng)懲 第三十四條 置業(yè)或物業(yè)公司必須建立系統(tǒng)完善的工程質(zhì)量維修檔案管理體系，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量問題報(bào)驗(yàn)、取證、維修通知發(fā)送、費(fèi)用結(jié)算、質(zhì)保金扣款等維修資料的管理工作。物業(yè)公司質(zhì)保金臺(tái)賬應(yīng)列明樓號(hào)、房號(hào)、使用內(nèi)容、使用金額、扣款單位