商業(yè)地產(chǎn)投資分析

DUFE投資渠道分析基于個(gè)人投資者角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值量化分析學(xué)號(hào)： 專業(yè)： 數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué) 姓名： 張明林 教師評(píng)閱意見：論文成績(jī)95 90 85 80 75 70 65 60 60以下摘要商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行狀況不僅影響地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r、影響消費(fèi)者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，還會(huì)影響到個(gè)人投資問題。尤其是國(guó)家對(duì)于住宅進(jìn)行調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)于投資者影響越發(fā)重要。本文試圖基于個(gè)人投資者的角度分析商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。為此首先商業(yè)地產(chǎn)與股票和住宅進(jìn)行比較，得出來的結(jié)論是：（1）相比于股票投資商業(yè)地產(chǎn)波動(dòng)明顯很小且滯后；（2）商業(yè)地產(chǎn)整體價(jià)值均高于住宅。然后分不同地區(qū)介紹了商業(yè)地產(chǎn)的前景，分析了其上有產(chǎn)業(yè)零售業(yè)的總體水平，最后對(duì)于個(gè)人投資者給出相應(yīng)意見。關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn) 零售業(yè) 租金水平 房產(chǎn)均價(jià)一、前言商業(yè)地產(chǎn)的崛起是城市化發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，增長(zhǎng)的工業(yè)和服務(wù)業(yè)帶來了城市人口聚集效應(yīng)和消費(fèi)要求，因此帶來了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的繁榮可以充分體現(xiàn)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r和居民的消費(fèi)能力，它不僅創(chuàng)造稅收、解決就業(yè)、促進(jìn)資本流通和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，更成為一種社會(huì)平臺(tái)，為企業(yè)成長(zhǎng)、商品流通、居民消費(fèi)休閑提供場(chǎng)所。商業(yè)地產(chǎn)，廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公和酒店為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。在本文搜集資料過程中，所有前面的研究都是針對(duì)于房地產(chǎn)公司或者開發(fā)商，幾乎沒有針對(duì)于個(gè)體投資者的。這篇文章主要以個(gè)人投資者的角度進(jìn)行分析，分別將商業(yè)地產(chǎn)與股票和住宅的各類指標(biāo)進(jìn)行分析，說明商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。然后就商業(yè)企業(yè)整體行業(yè)進(jìn)行分析。二、商業(yè)房地產(chǎn)相對(duì)于其他投資優(yōu)勢(shì)近年來，大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場(chǎng)的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對(duì)硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場(chǎng)空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。2010年開始，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，新政主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)成為樓市調(diào)控新政的受益者。2010年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，達(dá)到歷史新高。2010年1-12月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5,598.84、1,806.55億元，分別增長(zhǎng)33.90%和31.2%。2011年，隨著地產(chǎn)格局的更替和政策的調(diào)整，住宅地產(chǎn)發(fā)展開始趨緩，而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻煥發(fā)出前所未有的活力。儼然進(jìn)入到了黃金發(fā)展期。2011年全年，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)率分別高達(dá)16.1%和23.7%。2012年以來，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展整體依然向好，市場(chǎng)逐漸步入理性。2012年1-9月份，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額同比增長(zhǎng)率分別達(dá)到25.3%和36.1%。1-9月份，辦公樓銷售額下降4.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)2.3%。1.相比于股票投資商業(yè)地產(chǎn)波動(dòng)明顯很小且滯后這里選用GDP增速作為宏觀經(jīng)濟(jì)總體情況，用上證指數(shù)波動(dòng)作為股市投資效益指標(biāo)，商業(yè)地產(chǎn)銷售額增速作為投資房產(chǎn)收益指標(biāo)。這里的商業(yè)地產(chǎn)包括零售地產(chǎn)和寫字樓。如圖1所示，可以觀察出股票的波動(dòng)明顯高于其他，這也預(yù)示著圖1 各指標(biāo)浮動(dòng)比較股票的風(fēng)險(xiǎn)明顯高于商房地產(chǎn)。而從圖中可以看出商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)的變動(dòng)明顯滯后于股票市場(chǎng)。這是因?yàn)槭袌?chǎng)一旦產(chǎn)生任何波動(dòng)，股票市場(chǎng)會(huì)快速做出反應(yīng)，相應(yīng)的波動(dòng)就會(huì)大而且反應(yīng)速度快。而房地產(chǎn)由于受到各種條件限制，對(duì)于外界反應(yīng)不能快速做出反應(yīng)。但是受金融危機(jī)影響，股票與商業(yè)地產(chǎn)均在2008年達(dá)到最低，自此以后，商業(yè)地產(chǎn)的銷售額增速一直處于正的狀態(tài)。國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控更加促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而相比于其他國(guó)家，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)有很大的投資前景。相比于股票投資，商業(yè)地產(chǎn)投資更加適合于有充足資金穩(wěn)健的投資者。2.商業(yè)地產(chǎn)整體價(jià)值均高于住宅由于中國(guó)的投資渠道并不算多，相對(duì)穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選,房地產(chǎn)市場(chǎng)就投資者而言主要分為商業(yè)用房地產(chǎn)和住宅。像圖2所展示的那樣，商業(yè)用房的價(jià)格明顯高于住宅價(jià)格，這一點(diǎn)在全世界都是正常的，即使這樣，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格依舊明顯被低估了。而投資的目的就是找到被低估的并且有良好前景的資產(chǎn)。而對(duì)于住宅的成交面積集中在9億平方米左右，只是相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)每年500億平方米的成交面積而言太少。最近六年中住宅不管是從價(jià)格還是成交面積而言基本沒有太大變動(dòng)，又由于國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控，對(duì)于投資者而言基本圖2 商業(yè)用房及住宅價(jià)值比較上是保值項(xiàng)目。而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格和成交量在2008年達(dá)到最低，其他均處于量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)。從這里我們也可以得出結(jié)論，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較敏感。二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景從發(fā)展空間來看，20 世紀(jì)90 年代出現(xiàn)的商品房市場(chǎng)，經(jīng)過近二十年的高速發(fā)展，到目前為止市場(chǎng)需求已經(jīng)趨于平穩(wěn)。而商業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，市場(chǎng)潛力大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性發(fā)展的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值要高于住宅地產(chǎn)的價(jià)值，但目前很多地方是倒掛的。繼金融危機(jī)之后，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入黃金十年，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的看好將使得商業(yè)地產(chǎn)前景長(zhǎng)期利好。而且，對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家和一些新興市場(chǎng)國(guó)家城市化和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程的分析中，有一個(gè)重要的臨界值是可以參考的：城市化率達(dá)50% 是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金發(fā)展期的臨界值指標(biāo)。我國(guó)現(xiàn)在的城市化率為47.5%，并希望到2015 年提高到51.5。 商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)于消費(fèi)者來說有兩個(gè)途徑，一是商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)上漲，二是出租商業(yè)地產(chǎn)，每月收取租金。由于現(xiàn)階段我國(guó)不同地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況顯著不同，所以在下面的研究中，我們使用中國(guó)15個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)租金和均價(jià)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，如下圖所示這15個(gè)城市均處于租金增長(zhǎng)期，北京、重慶、青島均處于租金增長(zhǎng)加快期，這些城市租金均處于增長(zhǎng)期且速度一直在加快。上海和西安處于租金增長(zhǎng)加快和租金增長(zhǎng)減緩臨界處。南京、深圳、天津、廣州、杭州、南京、武漢和沈陽都處于租金增長(zhǎng)減緩期，其中沈陽是最接近租金下降程度。各地區(qū)中北京、上海和深圳的商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)幾乎相同，但是這三所城市中北京租金最高，深圳租金最低，北京商業(yè)地產(chǎn)每月單位面積租金與房?jī)r(jià)比達(dá)到最高為1%。無論是租金環(huán)比增速還是房?jī)r(jià)環(huán)比增速，北京均居于首位。雖然這三個(gè)地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)最高，但是仍然是商業(yè)地產(chǎn)最具有前景的地方。沈陽商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)最低且租金水平同樣很低，因?yàn)樯蜿柡芸爝M(jìn)入租金下降期，所以沈陽地區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值不是很大。BJ北京TJ天津DL大連SY沈陽QD青島SH上海NJ南京HZ杭州NB寧波GZ廣州SZ深圳CD程度WH武漢圖3優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值與租金圖 圖片來自于世邦魏理仕綜上所述，未來的趨勢(shì)是，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)大于住宅地產(chǎn)。我國(guó)的城市化率已經(jīng)接近50，此時(shí)住宅開發(fā)收益進(jìn)入下降通道，逐漸回歸到正常水平，而商業(yè)地產(chǎn)則進(jìn)入快速發(fā)展階段。從長(zhǎng)期收益來看，商業(yè)地產(chǎn)的收益大于住宅地產(chǎn)的收益。商業(yè)地產(chǎn)依靠租金收益和房地產(chǎn)價(jià)值收益的雙重收益屬性將會(huì)吸引眾多傳統(tǒng)型開發(fā)商的眼球，從而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。三、商業(yè)地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況2011年是非常重要的一年，也是“十二五”的開局之年，總理溫家寶在人大會(huì)議上所做的政府報(bào)告中再次提到了擴(kuò)大內(nèi)需是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期的戰(zhàn)略方針和基本的立足點(diǎn)，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的根本途徑和內(nèi)在的需求，在這種背景下以百貨業(yè)為主的零售業(yè)作為現(xiàn)階段流通領(lǐng)域主流的業(yè)態(tài)之一，承載者重要的使命與機(jī)會(huì)。與零售業(yè)相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)面臨著重要的機(jī)會(huì)。雖然很多連鎖性零售業(yè)是由開發(fā)商直接招商的，但是，相對(duì)于個(gè)人投資者來說這同樣是非常重要的機(jī)會(huì)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（GB2002）住宿業(yè)商品銷售利潤(rùn)(億元)(萬元)(億元)200567176.6.3-200679145-200793572-2008.11355.92009.4.71313.92010.42661603.12011.60371911.5如圖所示自2005年以后我國(guó)零售總額呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2011年我過的社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，比上一年增長(zhǎng)17%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP增長(zhǎng)水平。但是各類零售的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并沒有呈相同的速度增長(zhǎng)，其主要原因是居高不下的成本。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)對(duì)百強(qiáng)企業(yè)的調(diào)查顯示，去年，國(guó)內(nèi)連鎖零售企業(yè)人工費(fèi)用上漲26%，這對(duì)凈利潤(rùn)率并不算高的零售業(yè)來說是個(gè)挑戰(zhàn)。關(guān)于零售業(yè)未來一段時(shí)間的發(fā)展前景，商業(yè)專家們并不樂觀。他們大多表示，消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本動(dòng)力，在未來不會(huì)有大的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)上行將面臨不小壓力?！拔磥韮扇?，國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，”黃國(guó)雄說，“價(jià)格戰(zhàn)、財(cái)政補(bǔ)貼和相關(guān)促消費(fèi)政策還未發(fā)揮最大作用，在空間和時(shí)間上也沒有釋放購買力”。京城零售業(yè)高管也對(duì)未來的商業(yè)發(fā)展環(huán)境持觀望態(tài)度。按照目前的形勢(shì)預(yù)測(cè)，暫時(shí)還看不出轉(zhuǎn)暖的端倪。四、對(duì)于個(gè)人投資者的一些建議目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式通常有只租不售、只售不租、售后包租、租售結(jié)合。而對(duì)于個(gè)人投資者而言，售后包租是一個(gè)很好的選擇。售后包租是指物業(yè)出售產(chǎn)權(quán)但不出租產(chǎn)權(quán)的模式，此類模式是指分拆出售產(chǎn)權(quán)，但整體出租產(chǎn)權(quán)的形式。開發(fā)商分拆出售產(chǎn)權(quán)回收資金，一方面通過1020 年固定數(shù)額的租金返還模式或利率回報(bào)模式，將經(jīng)營(yíng)權(quán)逐步從投資者手中取回，另一方面委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金來回報(bào)投資者。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，通過分拆產(chǎn)權(quán)，銷售商鋪回收了巨額資金。當(dāng)然這一營(yíng)業(yè)模式由于剛剛起步，有很多漏洞，而我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)在2011年1月4日才公布了針對(duì)非法集資的法律解釋。 對(duì)于投資者等弱勢(shì)群體，一直對(duì)于售后包租擁有巨大的熱情，這里需要說明售后包租依舊具有很大風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商非法集資、挪作他用、虧損破產(chǎn)，最后損失最大的最終還是消費(fèi)者，因此找到一個(gè)信譽(yù)好實(shí)力雄厚的房產(chǎn)開發(fā)商才能減少風(fēng)險(xiǎn)。再者，對(duì)于投資者而言，城市、地段都決定了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，有很多文章專門分析這一塊，所以本文并沒有做過多的分析，除了這些因素以外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的