北京房地產(chǎn)市場開發(fā)的管理趨勢.doc

華潤置地整合北京一、二、三級房地產(chǎn)市場商業(yè)計(jì)劃關(guān)鍵詞：資源重組 資本運(yùn)作 分散式自選公寓二二年三月目錄1. 項(xiàng)目內(nèi)容簡介2. 市場行業(yè)趨勢分析2.1 北京房地產(chǎn)開發(fā)市場2.1.1 北京房地產(chǎn)開發(fā)市場趨勢2.1.2 北京的房價和購買人群2.1.3 北京市民購房心態(tài)和市場差距2.2 北京市存量房市場2.3 北京市租賃市場2.3.1 北京市租賃市場熱點(diǎn)和難點(diǎn)2.3.2 北京的民宅租賃熱點(diǎn)2.3.3 中介新舉措2.3.4 影響北京各城區(qū)租房價格的因素3. 華潤系各公司的內(nèi)在需求3.1 華潤集團(tuán)的需要3.2 華潤置地的需求3.3 華潤物業(yè)的需求4. 項(xiàng)目計(jì)劃框架4.1 基本流程4.2 機(jī)構(gòu)設(shè)置和任務(wù)4.3 與“零首付”方案比較4.3.1 原有方案的難點(diǎn)4.3.2 現(xiàn)有方案的優(yōu)點(diǎn)5. 財(cái)務(wù)分析和對比分析6. 風(fēng)險分析及控制6.1 政策法律風(fēng)險6.2 收購風(fēng)險6.3 租賃風(fēng)險6.4 服務(wù)風(fēng)險7 融資說明7.1 融資額度及資金使用計(jì)劃7.2 項(xiàng)目公司的組建與股份分配7.3 投資方的退出方式7.4 關(guān)于公司業(yè)務(wù)有關(guān)稅收和公司可能享受政府提供的優(yōu)惠政策8 附件：資料來源8.1 出租房屋應(yīng)交哪些稅？8.2 北京份租房價格參考值8.3 房屋租賃市場存在的問題1、 項(xiàng)目內(nèi)容簡介隨著北京申奧成功、北京CBD計(jì)劃的出臺、中國加入WTO成功等利好消息的刺激，北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出前所未有的“繁榮”景象，然而2000年大量權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：熱鬧的是開發(fā)商和愛湊熱鬧的各類媒體，消費(fèi)者和整個消費(fèi)市場卻保持著一種“可怕的冷靜”,市場前景不容樂觀。需求拉動和成本推動致使北京房價居高不下，從根本上說決定房價升降的最終因素是供給與需求，土地供應(yīng)量的增加和“三外”企業(yè)的加盟，將極大地改變市場供求關(guān)系，預(yù)計(jì)大約到2002年下半年，商品房的供應(yīng)量有可能要大過需求量，屆時房價下降趨勢將會顯現(xiàn)出來。華潤收購老華遠(yuǎn)資產(chǎn)和項(xiàng)目的同時也接收了老華遠(yuǎn)的債務(wù)和人員。老華遠(yuǎn)是國企，在體制上存在著很多弊端，轉(zhuǎn)型是一個緩慢和艱巨的過程，更重要的是有著龐大機(jī)構(gòu)的的華潤置地的主要經(jīng)濟(jì)支撐是房地產(chǎn)開發(fā)，一旦北京房地產(chǎn)市場的變動，主營業(yè)務(wù)必將會受到很大的影響，主營收入和利潤將無法支持整個華潤置地的整體成長，華潤置地目前急待解決的問題是建立新體制和尋找新的利潤支撐點(diǎn)。本商業(yè)計(jì)劃是虛擬一家華潤系的投資服務(wù)型公司，立足北京華潤置地的物業(yè)公司現(xiàn)有分散在北京各項(xiàng)目的服務(wù)人員和其他物質(zhì)資源，借助華潤置地的品牌和華潤集團(tuán)雄厚的資金實(shí)力，代付購房客戶首付款的方式來置換客戶原有的住房的經(jīng)營權(quán)，一邊消化自身項(xiàng)目的存量房，一邊組建華潤的“分散式旅館”。這將是一種通過將先進(jìn)技術(shù)手段和服務(wù)理念嫁接而產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)的全新房地產(chǎn)資本運(yùn)作模式。 華潤置地如果能實(shí)施這個項(xiàng)目將會：1、通過解除購房者購房首期款的壓力，釋放購買力，使華潤置地在一級市場上掌握比北京其他開發(fā)商更短的銷售周期，加快現(xiàn)有項(xiàng)目存量房的銷售，快速回籠資金投入下一輪的開發(fā)和土地儲備，降低投資風(fēng)險，提高投資收益。2、同時可以在二、三級市場上樹立起華潤品牌，打造出完整的產(chǎn)業(yè)鏈，相互輝映。將一級市場上出售所產(chǎn)生的短期收益和三級市場上出租所產(chǎn)生的長期收益結(jié)合起來，使華潤置地資金流回收更為穩(wěn)定，減少一級市場波動對于華潤置地的影響。3、最重要的是將華潤集團(tuán)現(xiàn)有資源重新組合，以其他房地產(chǎn)開發(fā)商不可復(fù)制的優(yōu)勢而領(lǐng)先于同行，將房地產(chǎn)投資和經(jīng)營組合成華潤置地除房地產(chǎn)開發(fā)外的第二個利潤支撐點(diǎn)。目前看來，華潤集團(tuán)是最有可能實(shí)施本計(jì)劃的，如果華潤不能實(shí)施，就需要選擇有較多后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的、在北京市民心中有品牌形象的，在業(yè)內(nèi)有號召力的，有強(qiáng)大金融資本作后盾的開發(fā)企業(yè)。本計(jì)劃中的公司是一家虛擬的華潤系的新成立的公司，從事房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營，通過組建和經(jīng)營華潤的“分散式旅館”，成為北京乃至全國最大的二手房租賃經(jīng)營商，然后組建房地產(chǎn)投資基金，按其模式在上海廣州等城市復(fù)制，另外可以收購銀行不良資產(chǎn)，進(jìn)入不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域。2、 市場行業(yè)趨勢分析2.1北京房地產(chǎn)開發(fā)市場目前，北京市人均住房使用面積大約在15平方米以上。按照北京“十五”期間規(guī)劃，到2005年北京要總計(jì)竣工住宅4000萬平方米以上，5年后北京人均住房使用面積將達(dá)到18平方米。人均住房使用面積的增加3平方米，一部分是外來人口購置新房，還有一部分較具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人則是購置第二居所，以及政府對危舊房拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償所動員出來的購買力。2.1.1北京房地產(chǎn)開發(fā)市場形勢分析北京樓市在經(jīng)歷3-4年的高速發(fā)展之后已經(jīng)進(jìn)入盤整期，2001年的開發(fā)量在2000年的基礎(chǔ)上增加了100%，但銷售量同比增長只有22%；2001年1-9月份總銷售出430.64萬平方米，銷售額為207.4億元，與2000年相比增長率分別為：18.7%和38.6%，同前幾年的增長率相比增長勢頭明顯衰減。這些數(shù)據(jù)從不同角度指向同一個事實(shí)：以住宅為主角的本輪樓市正走向鈍化，北京樓市逐漸邁向徘徊期。目前北京在售項(xiàng)目在超過800個， 2000年的還沒有消化掉，2001年又上市300個新盤。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)2001年1-9月份北京市累計(jì)實(shí)現(xiàn)住宅銷售364.9萬平方米，同比增長41.1%；實(shí)現(xiàn)銷售408.5萬平方米，同比增長16.5%，增幅比1-8月回落4.4%；完成開發(fā)土地面積493.2萬平方米，同比增長2倍；購置土地面積399.7萬平方米，增長2.3倍。這些數(shù)據(jù)表明住宅市場總體銷量下滑，今后一段時間新開工的規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場供應(yīng)繼續(xù)增加。2.1.2北京的房價和購買人群據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局投資司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示；北京的房子含“金”量最高，平均銷售價格為3995元/平方米，比位居第二的上海市房價高出27.6（上海為3130元/平方米）。另據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局對2000年北京商品住宅價格的統(tǒng)計(jì)測算：每平方米售價為4557元，盡管較之前年的4786元/平方米下降了4.8，造成北京房價居高不下有一些市場因素，但從根本上說決定房價升降的最終因素是供給與需求。關(guān)鍵是看這一市場是否開放，是否有充分的自由競爭。從政府政策指向來看，增大土地供應(yīng)量，加快完善經(jīng)濟(jì)適用房體系，降低市場準(zhǔn)入門坎，其意圖都是希望將北京過高的房價降下來，并且這些舉措正在取得實(shí)效。自2000年以來，北京商品房的價格水平正在逐漸呈下降之勢，預(yù)計(jì)從2001年下半年始，隨著新項(xiàng)目面市逐漸增多，其房價下降趨勢將更加明顯。按照北京房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作周期推算，大約到2002年下半年，將有大批新項(xiàng)目上市，屆時商品房的供應(yīng)量有可能要大過需求量，市場競爭將日趨激烈，開發(fā)商的利潤空間會被壓縮，一批項(xiàng)目可能要面臨經(jīng)營風(fēng)險，商品房價格亦將向其合理價值回歸。資料一：中低價位：發(fā)展空間潛力巨大據(jù)北京典指最新統(tǒng)計(jì)，2001年新開樓盤中均價在4500元平方米以下的中低價項(xiàng)目有109個，占全年新開盤項(xiàng)目總數(shù)的397，而且每個項(xiàng)目的面積普遍較大。4500元以下的中低住宅主要分布在通州等京郊地區(qū)。購房者以工齡不長的年輕人為主。2001年北京拆除危房84萬平方米，6.9萬戶居民搬出危舊房屋，新建成200萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，另外再開工建設(shè)300萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房。而且這種城市擴(kuò)張的趨勢在人口增速不減、二手房市場清冷和政府內(nèi)城更新政策大力啟動之前很難停止。預(yù)計(jì)2002年會有大量亮麗的居住區(qū)出現(xiàn)在上述地區(qū)，吸引日趨成為市場主流的中低價消費(fèi)者。中高價位： 交易活躍競爭激烈京城最活躍的樓盤多分布在這一價格范疇。據(jù)北京典指最新統(tǒng)計(jì)，4500至7500元平方米的中高價位樓盤2001年共開新盤115個，占新盤總數(shù)的415，主要分布于三四環(huán)周邊。與中低價位相比，中檔價位的主流消費(fèi)群年齡段為30歲以上，二次或多次購房者與首次置業(yè)者相比比例要大。由于前兩年開發(fā)的項(xiàng)目的存量和2001年又增加的產(chǎn)品，中高價位市場在2001年年末市場反映趨冷。為了找到差異市場，開發(fā)商不斷作出調(diào)整，大部分增加投入向7500元以上分流。2002年是中高價位住宅的品質(zhì)年，產(chǎn)品的惟一性是其制勝的法寶。 高價位：金領(lǐng)階層追逐時尚 2001年7500元平方米以上新開盤的高價位項(xiàng)目共52個，占總量的188，其中10000元平方米以上的15個。高價位樓盤多分布在東城、西城、崇文及朝陽區(qū)的內(nèi)城部分。高價位的構(gòu)成主要是因?yàn)檎紦?jù)了交通樞紐或商務(wù)區(qū)的黃金地段，設(shè)施高檔，配套齊全，娛樂文化生活豐富，并且向著高科技智能化、節(jié)能、環(huán)保、更大面積帶來的豐富的戶型功能以及周到的物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變。該價位物業(yè)投資的買家較多，因此獨(dú)特的、能引領(lǐng)當(dāng)今居住潮流的物業(yè)會受到眾人的追捧，反之可能無人問津。這類物業(yè)高地價、高造價，以至于總價款額度大，銷售速度相對較慢，開發(fā)風(fēng)險較大。這就對開發(fā)企業(yè)提出更高要求，除了專業(yè)化以外，還須資金實(shí)力雄厚，抗得住高風(fēng)險。2.1.3北京市民購房心態(tài)和市場差距根據(jù)豐凱興信息咨詢公司近日對北京、上海、廣州三個大都市的749個家庭的購房行為進(jìn)行了抽樣調(diào)查獲知，有34%受訪北京家庭表示在過去半年購買過房屋或未來半年打算購房。在過去半年所購房中二手房為17%，18%的受訪家庭將來半年打算購房，其中53%打算購買現(xiàn)房；二手房次之，占33%；期房占14%。據(jù)調(diào)查，在過去半年已購房屋中，為數(shù)最多的是具備2個臥室的房屋，占60%；建筑面積為50平方米及以下的占18%，51至100平方米的占62%，101至200平方米的占18%，平均為73平方米；所購房屋中絕大多數(shù)為普通樓房，別墅僅占1%。由此可以看出，兩室一廳的普通中小戶型最受大眾的喜愛。調(diào)查顯示過去半年的已購住房，北京購房的平均花費(fèi)最少，為13.7萬元；北京購房平均花費(fèi)較少的原因主要是以成本價出賣的公房，其價格較低，所調(diào)查的已購住房中10萬元以下的約占23，另外，也有二手房拉低價格的因素。未來半年購房有67%的潛在購房戶選擇20-50萬元的價位，平均計(jì)劃花費(fèi)為29.6萬元。 需求金字塔 供應(yīng)金字塔據(jù)北京偉業(yè)顧問公司預(yù)測：由于前期北京房地產(chǎn)開發(fā)成本的剛性，2001年商品住宅市場的產(chǎn)品仍將以總價80120萬元的房子為主，這與市場主流客戶的總價3050萬元的住宅需求不匹配，這個矛盾需要一段時間才能得以解決。2.2北京存量房市場在北京，從1999年11月15日公房可正式上市起，到2001年2月底，總共申請上市的住房為2700套，經(jīng)審核批準(zhǔn)上市的是2300多套，實(shí)際成交2100多套，折合建筑面積14萬多平方米。也就是說，從1999年11月到現(xiàn)在近1年半的時間里，北京市存量房的交易量還不及上海市1998年300萬平方米交易量的1/20。上海市因存量房交易量巨大，所以其商品房的開發(fā)量和成交量要遠(yuǎn)大于北京。由此推測，北京市居民住房消費(fèi)的購買力尚未完全釋放出來。 一是北京舊公房出售有兩種價格，標(biāo)準(zhǔn)價和成本價。按照規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價買的房上市前要征求原產(chǎn)權(quán)單位的意見。因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)價格中的6是歸原產(chǎn)權(quán)單位所有，只有94是歸個人所有。另外還有一規(guī)定，房屋出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，因而這部分以標(biāo)準(zhǔn)價購買的舊公房上市時出現(xiàn)一些原產(chǎn)權(quán)單位不積極配合的現(xiàn)象。 二是觀念上的誤差。準(zhǔn)備將舊公房上市交易的人，往往容易按周邊商品房售價去定價。而想買舊房的人則認(rèn)為既然是舊房就應(yīng)大打折扣，這樣買賣雙方很難在價格上達(dá)成一致。三是由于種種原因還有相當(dāng)一部分人買下舊公房后仍拿不到產(chǎn)權(quán)證，不能進(jìn)入交易程序。 四是交易雙方交納的相關(guān)稅費(fèi)過高。而賣房人盡管居住一年以上可免營業(yè)稅，但還要交所得稅、手續(xù)費(fèi)、附加費(fèi)、城市維護(hù)費(fèi)等，加在一起稅費(fèi)頗高。再有在收益分配上，按有關(guān)規(guī)定每平方米售價在4000至5000元之間的二手房，售房人要和原產(chǎn)權(quán)單位八二分帳；每平方米售價超過5000元的二手房，售房人和原產(chǎn)權(quán)單位五五分帳，這樣總體算下來，人們在計(jì)算賣舊買新是否劃得來時，認(rèn)為得不償失。 五是北京住房供應(yīng)體系大致分兩塊，一部分屬北京房地局直管房屋；另一部分為中央國家機(jī)關(guān)各大部、委、局及下屬單位的所屬房屋。在這兩部分中又分企業(yè)單位和事業(yè)單位所屬房屋，因而在政策的制定、執(zhí)行、銜接方面缺乏協(xié)調(diào)性和一致性。 由于以上種種原因，致使北京房地產(chǎn)二、三級市場未能形成良性互動，仍有相當(dāng)數(shù)量的住房消費(fèi)購買力尚未動員出來。在這方面較大程度地取決于政府的政策制定和執(zhí)行力度，據(jù)北京房地局官員透露已注意到市場所暴露出來的問題，正著手進(jìn)行調(diào)研，其后將對有關(guān)政策作出一些調(diào)整。 資料二 空置房的危機(jī)一般認(rèn)為，在發(fā)展中國家，為維持住宅市場的有效運(yùn)作，住宅市場中存在的空置率被視為是必須的。遵循上述判斷我國商品住宅空置率的原則和判斷我國商品住宅空置率必須考慮的因素，國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士認(rèn)為，我國目前比較合適的商品住宅空置率應(yīng)在之間，商品住宅空置率在之間為空置危險區(qū)。 從年開始，全國商品住宅空置面積每年以多萬平方米的速度在遞增。年末，全國商品房空置面積累計(jì)為萬平方米，其中商品住宅萬平方米，增長；辦公樓萬平方米，增長；商業(yè)營業(yè)用房萬平方米，增長。如果按三年竣工商品住宅總量（年年年的商品住宅竣工量即可供住宅數(shù)量為億平方米）來衡量，年的商品住宅空置率達(dá)到。因此，我國目前商品住宅空置率水平較高，已處于空置危險期之間。2.3北京房地產(chǎn)租賃市場 因受求租客戶的求租階段性影響，北京市租賃市場一般分為淡季、旺季。旺季一般集中在每年的春節(jié)后和、三個月。大量的外地人進(jìn)京工作，各大中專院校學(xué)生校外，外地學(xué)生留京發(fā)展，他們的租房需求令市場持續(xù)活躍。與往年不同的是，2001年的租賃市場受拆遷工程影響，使得2001年的市場行情一直保持較好的勢頭，堪稱月月都是旺季，可以預(yù)測在到2008年的幾年里北京的租賃市場將會保持良好和旺盛的需求。據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，目前房屋租賃當(dāng)事人向政府部門辦理房屋租賃登記備案的還不到實(shí)際房屋租賃量的30，也就是說，70以上的房屋未納入管理。大量房屋涌入隱性市場，既使政府稅收大量流失，又為外來流動人員非法租賃房屋提供了條件，特別是在城鄉(xiāng)結(jié)合部，還在某種程度上形成了社會不安定因素。2.3.1北京的民宅租賃熱點(diǎn)北京的民宅租賃中熱點(diǎn)區(qū)域的價格比普通區(qū)域要高，以一居為例，一般要500元左右。2001年的熱區(qū)域年初集中在國貿(mào)、中關(guān)村地區(qū)，年中時亞運(yùn)村悄然間也成為熱點(diǎn)。租賃熱點(diǎn)區(qū)域一般也是商務(wù)中心區(qū)域，求租人群眾多，社區(qū)環(huán)境完善。北京申奧成功，奧運(yùn)概念也成為租賃熱點(diǎn)的催化劑。寫字樓市場的租金是變化，引起相關(guān)區(qū)域民宅租賃熱點(diǎn)的變化。價格回歸就是有升有降，而不是只升不降或只降不升。全年成交量以一、二居室為多，三居室成交量很少（占總成交量的8%左右）?？偟膩碚f是熱點(diǎn)分散和轉(zhuǎn)移、價格有下降。2.3.2北京的房屋租賃市場特點(diǎn)北京的房屋租賃稅費(fèi)已經(jīng)大幅下調(diào)，但房東們主動繳稅的還是不多，對此稅務(wù)部門目前查的不緊。房客是外地戶口，租房就應(yīng)去備案。但房客如果備案就要多交房租，房客不備案就要受罰，是處于不利地位。房東如果辦了兩證就不能避稅，在追繳不緊時是不會主動去繳。無論是否去備案，最后倒霉的是房客。北京的售房價格很高，租賃價格也很高。以國貿(mào)一帶的兩居室樓房為例，民宅二手房出售價格在25到30萬元。出租價格在每月1800元左右，依此以簡單公式估算即10年房租即為房價，房價=每月租金*12*10=1800*12*10=216000，216000-250000=-34000。從這里可以看出租房不如出售房屋得到的錢多，這里如果考慮到資金的時間價值，價差將會更大。求租者中個人求租比例較大，由于他們基本上都是獨(dú)自租用一套一居室房屋，因此市場上對一居室的需求比對兩居室、三居室的需求高得多，而能購上市出租的房源中，二居室是主要部分，這就導(dǎo)致一居室嚴(yán)重供不應(yīng)求，兩居室卻相對能夠滿足市場需求，從而形成一居室一直居高不下，而兩居室與一居室之間的差距拉不開的怪現(xiàn)象。許多租房者對一居室是望而卻步，獨(dú)自租兩居又劃不來，這也是最近興起合租的一個重要原因。2.3.3中介新舉措風(fēng)靡全國的“房屋銀行”是一種自益信托關(guān)系，即房東將房屋委托給“房屋銀行”，由“房屋銀行”全權(quán)處理房屋的出租事宜，“房屋銀行”定期給房東支付房屋出租收益，房東則以若干天的房屋租金和每月房租的若干比例作為報酬。 “房屋銀行”應(yīng)盡可能地提高房租以獲得更多的服務(wù)費(fèi)，所以求租人盡管沒有交中介費(fèi)用，但房租高了，中介費(fèi)用等于含在房租中了，羊毛出在羊身上，還是一樣?！胺课葶y行”及類似業(yè)務(wù)中，辦理兩證是關(guān)鍵，在目前形式下辦理兩證還有許多困難。北京稅費(fèi)相對全國其他地方還是較高，房主不愿去辦兩證交稅費(fèi)。政策還是沒有明朗，使用權(quán)房能不能出租還無定論，不能辦兩證。這樣，大量房屋不能或不愿做”房屋銀行”式服務(wù)?！狈课葶y行”可能說是房屋租賃中介服務(wù)的一個階段性產(chǎn)物，就目前來說對樹立公司形象大有好處，但能向何處去但很難說2.3.4影響北京各城區(qū)租房價格的因素1、所在地段離市中心的距離 一般來說，距離市中心越近的房屋租價越貴，離市中心越遠(yuǎn)的房屋租價越低。二、三環(huán)以內(nèi)的房租水平一般比三環(huán)以外的同類房屋租價要高。 2、所在地段的商用寫字樓狀況。 租房者選擇租房地點(diǎn)一般來說首要考慮離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近。大家都愿意在離辦公地點(diǎn)很近、交通方便的地方租房，這樣上下班在路上花費(fèi)的時間比較少。如中關(guān)村、大北窯、國展地區(qū)，都是眾多公司辦公的聚集地，周邊地區(qū)的租房需求因此而很旺盛，該地區(qū)的租價明顯高于其他地段。 3、在地段的交通狀況。 很多人選擇租房是為了能方便的上下班，因此有時寧愿租在相對較遠(yuǎn)但交通方便的地段，卻不愿租在雖然離公司比較近，但交通不便的地方。地鐵沿線附近的房屋一般比同等地段非地鐵沿線的房屋租價高，公共汽車方便的地方比公共汽車難于到達(dá)到地方房屋租價高。 4、在地段居民區(qū)的密集程度。 居民區(qū)密集的地段可供出租的房源數(shù)量比較多，因此租房價格相對要低一些。比如勁松地帶，雖然位置較好，離城中心很近，但因?yàn)榉吭春芏?，房主為能夠盡快出租房屋，房租相比其他類似地區(qū)偏低。 3.華潤集團(tuán)和華潤置地的需要3.1華潤集團(tuán)的需要華潤對核心競爭力的要求是：第一，獨(dú)有，也就是獨(dú)特性(exclusive)。第二，業(yè)務(wù)有很強(qiáng)的防守性（difensive），別人打不進(jìn)來。第三，高利潤率的，特別是股東資金回報率一定是高過別人。第四，對客戶有附加價值，而沒有附加成本。因此，華潤集團(tuán)明確主營業(yè)務(wù)，培養(yǎng)核心競爭力的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)架構(gòu)重組，明確了分銷、地產(chǎn)、科技、策略性投資為華潤集團(tuán)的四項(xiàng)主業(yè)。股東價值和員工價值最大化是我們的核心價值觀。地產(chǎn)占了整個集團(tuán)資產(chǎn)里面很大的一部分，華潤集團(tuán)總資產(chǎn)600億港幣中，有200個億是地產(chǎn)業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在華潤集團(tuán)手持140億港幣的現(xiàn)金從1997年下半年的金融危機(jī)到現(xiàn)在，除了啤酒和藥業(yè)，還沒有做什么大規(guī)模的投資，華潤集團(tuán)想做成中國最大的地產(chǎn)公司，就會以增持華潤北京置地和萬科，把錢輸入到兩個公司里面去。但單純的房地產(chǎn)開發(fā)不滿足華潤對核心競爭力的第一、二要求，如果能和華潤的金融投資優(yōu)勢資源結(jié)合，拓展在房地產(chǎn)經(jīng)營和房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，將會形成華潤的新的利潤增長點(diǎn)，成為華潤不可復(fù)制的核心競爭力。3.2華潤置地的需要經(jīng)過多年的開拓進(jìn)取，華潤置地（北京）股份有限公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)近80億元、凈資產(chǎn)近40億元、共開發(fā)建設(shè)完成近50個各種房地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)面積達(dá)200萬平方米、年開復(fù)工量超過100萬平方米的大型房地產(chǎn)公司，2001年公司商品房銷售額突破30億元，成為全國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。 但在評價成績的時候必須看到，名氣不能代表一切。對外，龐大而低效的員工隊(duì)伍，國企的工作作風(fēng)，銷售與售后的脫節(jié)已引起眾多業(yè)主的垢罵；對內(nèi)，長期的市場繁榮已讓眾多的華潤人熱認(rèn)為開發(fā)單一的利潤來源可以防范一切風(fēng)險可以躺在老大的位子上坐享其成。華潤置地需要以目前將要面對的困境為警，分流精簡人員，積極開展新業(yè)務(wù)，培育新的利潤增長點(diǎn)。3.3華潤物業(yè)的需要 華潤置地與世邦魏理仕顧問公司關(guān)于華亭嘉園、華中園兩個項(xiàng)目為期一年的物業(yè)顧問。華遠(yuǎn)物業(yè)公司管理面積已超過120萬平方米，擁有1000余人的專業(yè)隊(duì)伍，服務(wù)類型全面、管理范圍廣泛。華潤置地希望通過有效地顧問管理來提高華潤物業(yè)的專業(yè)化管理水平、培養(yǎng)一支專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍，以提高客戶滿意度，打造“華潤物業(yè)”品牌。但物業(yè)管理對于華潤置地來說只是一個輔助開發(fā)銷售的工具，不是一個能帶來收益的工具，所以不所重視，只有發(fā)揮自身特色選擇能產(chǎn)生利潤和現(xiàn)金流的項(xiàng)目才能在整個集團(tuán)得到贏得贏得應(yīng)有的地位。4.計(jì)劃框架4.1基本流程4.1.1評估階段評估客戶舊房的租賃合法性，評估客戶舊房的租賃價值4.1.2實(shí)施階段八成二十年按揭方式銷售華潤置地的商品房。根據(jù)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，用客戶舊房的長期租賃權(quán)交換購房的部分或者全部首期款。也可按客戶要求，用客戶舊房的短期租賃權(quán)質(zhì)押首期房款?；厥张f房交由物業(yè)公司集中經(jīng)營，物業(yè)公司每月向開發(fā)商交納固定收益。4.1.3經(jīng)營階段物業(yè)公司建網(wǎng)發(fā)布舊房信息，進(jìn)行長短租期結(jié)合的租賃經(jīng)營。按區(qū)位、結(jié)構(gòu)、配套分等級，按裝修、配置、服務(wù)分星級，制定標(biāo)準(zhǔn)租賃服務(wù)價格，納入華潤物業(yè)租賃資源網(wǎng)。建立快速反應(yīng)服務(wù)中心，及時按客戶的需要提供所需各種必要的服務(wù)。4.1.4交易完成階段如果客戶是用舊房的長期租賃權(quán)交換部分或者全部的首期款，合同到期后，物業(yè)公司將房屋交還客戶。如果客戶是用舊房的短期使用權(quán)來質(zhì)押購房者房款首期的形式，客戶付清首期款，并支付相關(guān)維護(hù)管理費(fèi)用，物業(yè)公司將房屋交還客戶；4.2機(jī)構(gòu)設(shè)置和任務(wù)信息處理中心（新成立） 由800呼叫中心和網(wǎng)站組成，處理客戶租賃咨詢，登錄信息，處理投訴等區(qū)域服務(wù)中心（抽調(diào)物業(yè)公司原有人員） 建立東西南北四區(qū)域服務(wù)站，并配置快速服務(wù)車隊(duì)，處理由信息中心轉(zhuǎn)來的客戶各種需求信息，做到看房，評估，簽約，收款一條龍服務(wù)物業(yè)服務(wù)站（由華潤就近項(xiàng)目的物業(yè)管理人員） 負(fù)責(zé)房屋的物業(yè)維護(hù)、配送、家政等服務(wù)4.3與“升級置業(yè)”方案比較4.3.1原有方案的難點(diǎn)：1、 交易雙方難以就舊房的評估價值達(dá)成一致，反而不利于銷售。2、 因產(chǎn)權(quán)不完整的房屋不能交易，實(shí)際可以按“升級置業(yè)計(jì)劃”處置的房源沒有多少。3、 回收的房屋按“升級置業(yè)計(jì)劃”處置，程序復(fù)雜周期長，涉及部門過多難以協(xié)調(diào)。 4、銷售公司得為“升級置業(yè)計(jì)劃”新投入大量人力、物力，變成一個全能型的銷售公司，但會出現(xiàn)舊房的成本過大，銷售人員為個人利益都愿賣新房而舊房出現(xiàn)積壓的情況。4.3.2現(xiàn)有方案的優(yōu)點(diǎn)：真正零首付，降低置業(yè)門檻這種置換方式對購房客戶而言，實(shí)際上是免去了二成的首付，以八折的價格就買到了新房，大大減輕了購買壓力；同時購房者沒有喪失自己舊房的所有權(quán)，對購房客戶的吸引力是不言而喻的。在和其他房地產(chǎn)商的競爭中，以這種置換方式促進(jìn)銷售，絕對是銷售利器，體現(xiàn)出華潤置地的實(shí)力。加快資金回籠速度，提高資金利用率，降低開發(fā)風(fēng)險對開發(fā)公司而言，采用八成二十年按揭方式銷售華潤置地的商品房，80的銷售款可以在按揭手續(xù)完成后通過銀行迅速回籠,同時以少量資金控制大量房屋的經(jīng)營權(quán)?；厥盏姆课萃ㄟ^物業(yè)管理經(jīng)營，使其每月有固定收益，形成一個新的正向現(xiàn)金流。一旦采用這種置換模式將大大的加快資金周轉(zhuǎn)進(jìn)度，使整個集團(tuán)的資金占用的成本大大降低。避開產(chǎn)權(quán)交易和過戶，降低交易成本，積極控制房源資源，形成核心競爭力用評估物業(yè)的租賃價值代替評估物業(yè)的出售價值開展置換升級服務(wù)。舊房使用權(quán)到期后，仍交還購房者。解決傳統(tǒng)置換業(yè)務(wù)中因客戶賣舊房稅費(fèi)高導(dǎo)致的交易障礙。目前的房屋租賃服務(wù)商如“我愛我家”等最大的問題是房源短缺的問題。在北京市這種需求遠(yuǎn)大于供給，出租房源嚴(yán)重不足的房屋租賃市場，誰能夠掌握房源，誰就能夠發(fā)展做大，而我們交易的房屋不存在權(quán)屬問題。使華潤物業(yè)成為北京市最大的房屋租賃服務(wù)商，使華潤物業(yè)的業(yè)務(wù)同心多元化拓展，形成新的核心競爭力和新的利潤源。該方案能夠充分發(fā)揮華潤物業(yè)公司的優(yōu)勢目前華潤物業(yè)的主要優(yōu)勢是其物業(yè)管理隊(duì)伍的體系和規(guī)模。華潤物業(yè)公司管理面積已超過120萬平方米，擁有1000余人的專業(yè)隊(duì)伍，服務(wù)類型全面、管理范圍廣泛，完全有能力進(jìn)行大規(guī)模的房屋租賃管理。與其他專業(yè)的租賃服務(wù)公司相比，一方面，物業(yè)公司的空房管理能力和物業(yè)管理隊(duì)伍可以直接移植到二手房的管理中；另一方面，物業(yè)公司完全可以憑借現(xiàn)有管理的項(xiàng)目為依托，進(jìn)行租賃經(jīng)營，而不必另外建立如“我愛我家” 等房屋租賃服務(wù)商的連鎖店體系；第三，在此方案下，物業(yè)公司直接掌握舊房的租賃權(quán)，不會象其他的房屋租賃服務(wù)商擔(dān)心房東和租客直接見面交易導(dǎo)致跳單，大大降低了交易難度。因此，即使是在房源規(guī)模相同的條件下，物業(yè)公司也比其他房屋租賃服務(wù)商具有明顯的成本優(yōu)勢和管理優(yōu)勢。5.財(cái)務(wù)分析5.1財(cái)務(wù)預(yù)測的依據(jù)或假設(shè)：房屋租賃的各項(xiàng)稅費(fèi)目前在11.5，例后經(jīng)過調(diào)整會在10以下房屋維護(hù)費(fèi)為10公司經(jīng)營管理費(fèi)用10采用本置換升級方法，以兩居室樓房為例，民宅二手房平均出售價格在25萬元。出租價格在每月1500元左右，以購房升級所需華潤產(chǎn)品價格22.5倍于舊房價格為計(jì)，擬購買市價60萬商品房。5.2案例以華潤一年內(nèi)多銷售1000套總價值60000萬的房屋為例，年內(nèi)共回籠資金 10006080%48000萬假設(shè)每套房屋辦理銀行貸款周期為一個月，實(shí)際流動資金占壓不會超過1000萬，如果采取內(nèi)部轉(zhuǎn)賬的方式，則連1000萬的周轉(zhuǎn)資金都可以節(jié)省 10006020/121000萬 回收歸華潤經(jīng)營使用的房屋價值 10002525000萬銷售回籠資金是一年內(nèi)陸續(xù)完成的，所以按平均半年折算，因加快回籠資金而減少財(cái)務(wù)費(fèi)用 （480000.51000）5.081158.4萬 以出租1000套房平均按空置一個月算為例租賃總收入 10000.15111650萬 上繳稅收管理費(fèi) 165011.5189.75萬期間維護(hù)管理成本 165020%=330萬 毛利 165068.51130.25萬綜述：按現(xiàn)有華潤項(xiàng)目在售樓盤有160萬平方米，萬余套房子，且單（總）價高，銷售壓力巨大，在銷售期間如能有10采用新業(yè)務(wù)方式，將直接節(jié)省華潤置地財(cái)務(wù)成本，并帶來經(jīng)營利潤和源源不斷的現(xiàn)金流，且不計(jì)掌控龐大的房源。6.風(fēng)險分析及控制6.1政策法律風(fēng)險置換舊房20年的經(jīng)營使用權(quán)本身冒有很大的政策性的風(fēng)險，要做好精細(xì)的測算，考慮好所有可能會發(fā)生的法律糾紛，以便讓購房客戶在其方便的時候?qū)⒎课菔褂脵?quán)贖回，皆大歡喜。最重要的是在收購和贖回合同中必須明確最低的使用權(quán)年限和公司在經(jīng)營期間對房屋的維護(hù)和增值部分的補(bǔ)償。房屋租賃稅賦重是未來該項(xiàng)目經(jīng)營中必須考慮的大問題。據(jù)建設(shè)部的一個專項(xiàng)調(diào)查顯示：目前按現(xiàn)行稅法規(guī)定，個人私有房屋租賃和單位產(chǎn)權(quán)房屋租賃各有8項(xiàng)稅收。建設(shè)部指出，稅種過多、稅率設(shè)置不合理、稅率過高已成為當(dāng)前房屋租賃市場發(fā)展的瓶頸，為促進(jìn)住房消費(fèi)，必須改變房屋租賃市場“門檻”太高的狀況，在2002年上半年集中力量從根本上對現(xiàn)行房屋租賃稅收進(jìn)行改革，在歸并稅種或合并稅率的基礎(chǔ)上，設(shè)置一定的稅率幅度，明確統(tǒng)一減輕稅賦，簡化手續(xù)，將隱形房屋租賃市場引導(dǎo)到地面上來。6.2收購過程風(fēng)險6.2.1置換方案是否能得到小客戶的認(rèn)可因?yàn)閷τ跇I(yè)主來說，最大的好處是8折買房又不會喪失對原有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，只是房屋居住權(quán)（經(jīng)營權(quán)）的暫時轉(zhuǎn)移，未來可以贖回可進(jìn)可退，容易得到業(yè)主的理解和支持。而且只要購房合同一旦簽訂，就發(fā)生房屋居住權(quán)（經(jīng)營權(quán)）的轉(zhuǎn)移，只至業(yè)主遷出，都可算作業(yè)主的租賃期，不用設(shè)等待期，消除了“升級置業(yè)”計(jì)劃中的房屋交付裝修的“真空期”。6.2.2華潤自有開發(fā)的項(xiàng)目有限，代來的業(yè)務(wù)量也有限 本項(xiàng)目的核心競爭能力是“華潤品牌華潤資本華潤項(xiàng)目華潤物管”，同時擁有這四種能力的公司鳳毛麟角，所以市場潛在的跟隨者不多，但為了避免與“和記黃浦”、“香港新世紀(jì)”等超級開發(fā)商的正面競爭，為了避免出現(xiàn)“北京城建”、“萬通實(shí)業(yè)”等本地大開發(fā)商與其他金融資本的結(jié)合而推行于本計(jì)劃類似的項(xiàng)目，我們要在項(xiàng)目快速推行到占領(lǐng)一定市場份額后，在保證消化華潤自身項(xiàng)目的前提下，與其他金融公司合作，向特定地產(chǎn)公司開放，組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，從根本上消除潛在對手。6.3租賃過程風(fēng)險6.3.1租賃市場的需求有多大 北京常年有200萬“北漂”，是強(qiáng)大的需求人群，其工作生活不穩(wěn)定是他們的生存特色，在有限的經(jīng)濟(jì)條件下追求生活質(zhì)量是他們的生活態(tài)度。另外在京各高校的學(xué)生和各地中短期來京辦事的人員也是重點(diǎn)關(guān)注人群，目前市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，市場成長性很高。6.3.2與小中介和房屋銀行的競爭北京房地產(chǎn)中介市場混亂,小中介無法提供讓租賃客戶放心的服務(wù)，房屋銀行沒有足夠的資金收購充足的房源，不能充分滿足租賃客戶的需求，至于“個性化”的租賃市場目前尚是空白，正式華潤切入的時候。6.4服務(wù)風(fēng)險按現(xiàn)有的市場行情和模式粗放式的經(jīng)營是極大的錯誤，要通過對客戶的全面的分析，做到個性化服務(wù)，讓華潤的物業(yè)管理使每個待租的房屋都能得到增值，要讓“華潤物業(yè)品牌高附加值”，在這個項(xiàng)目中，便捷高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)就是關(guān)鍵，就是核心競爭力產(chǎn)生高附加值。7融資說明7.1融資額度及資金使用計(jì)劃為保證項(xiàng)目的實(shí)施，總的融資額度為2000-3000萬元，其中：1000萬收購專用資金300萬建網(wǎng)站和呼叫中心以及快速反應(yīng)服務(wù)車隊(duì)500萬服務(wù)配套資金，500萬不可預(yù)見準(zhǔn)備金700萬流動資金7.2項(xiàng)目公司的組建與股份分配為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目盡快推向市場，擬由投資方與公司管理層（項(xiàng)目倡導(dǎo)人）共同組建項(xiàng)目公司。投資方占90%股份，公司管理層占10%股份。在項(xiàng)目公司需進(jìn)一步增資擴(kuò)股時，雙方均應(yīng)同意稀釋降低自己的股份，接納新的股東，以使公司措籌到足夠的發(fā)展資金。此外，為了更好地穩(wěn)定研發(fā)隊(duì)伍和留住公司主要骨干人員，在適當(dāng)時候，公司應(yīng)實(shí)行員工持股的激勵制度。投資方主要負(fù)責(zé)資本運(yùn)作；管理層主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的市場營銷和日常經(jīng)營管理。7.3投資方的退出方式 我們認(rèn)為，若條件成熟，可擇機(jī)將項(xiàng)目公司在境內(nèi)外上市；若項(xiàng)目公司無法上市，投資方所持有的股份可向第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。7.4關(guān)于公司業(yè)務(wù)有關(guān)稅收和公司可能享受政府提供的優(yōu)惠政策 我們確信本項(xiàng)目一旦推向市場，項(xiàng)目公司將極有機(jī)會成為市場主導(dǎo)者，在取得國家相關(guān)部門的認(rèn)可和支持的情況下，極有可能享受減免稅收優(yōu)惠政策； 8.附件：資料來源8.1出租房屋應(yīng)交哪些稅？當(dāng)前，單位和個人出租房屋的現(xiàn)象極為普遍。但出租過程中的納稅總是不容忽視，根據(jù)國家有關(guān)稅收政策、法律法規(guī)規(guī)定，房屋出租者需繳納的稅種主要有以下幾種： 1.房產(chǎn)稅。擁有房屋產(chǎn)權(quán)并在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房屋者，若是企業(yè)或自收自支事業(yè)單位，就以所出租房屋的房產(chǎn)原值扣除10%-30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅；若是行政機(jī)關(guān)、全額或差額撥款事業(yè)單位、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、房屋管理部門或個人，則以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。 2.城鎮(zhèn)土地使用稅。擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人在許可范圍內(nèi)出租房屋應(yīng)按房屋(含出租的院落）面積。依照土地等級及適用的等級稅額，計(jì)算并繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，對于私有房產(chǎn)主將房屋出租給個人居住，凡經(jīng)房管部門備案并執(zhí)行房管部門所規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的，按國家規(guī)定現(xiàn)暫緩征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 3.營業(yè)稅，出租房屋的單位和個人應(yīng)以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按5%的稅率繳納營業(yè)稅，個人出租月租金收入在800元以下的，免征營業(yè)稅。 4.城市維護(hù)建設(shè)稅，出租