接手店鋪轉(zhuǎn)讓要注意的事項(xiàng).doc

接手店鋪轉(zhuǎn)讓要注意的事項(xiàng) 一、確定轉(zhuǎn)讓人的身份，看他是否是店面房屋的產(chǎn)權(quán)所有者，如果店鋪經(jīng)營(yíng)者就是房屋的所有者，首先要查看店鋪的產(chǎn)權(quán)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全，并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租金情況。 二、若有意接手，雙方可洽談房屋租金及店鋪經(jīng)營(yíng)設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金，以保證優(yōu)先接手店鋪的權(quán)利，定金收取方出具定金收條，收條要寫清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。 三、雙方鑒定店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議及房屋租賃合同，從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。 四、合同簽署完畢，按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。 五、轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過(guò)戶變更手續(xù)，因此，接手方要及時(shí)憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)，以確定經(jīng)營(yíng)的合法性。 六、如果店鋪經(jīng)營(yíng)者也是承租人，則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所鑒定的原始合同，并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）權(quán)；鑒定合同時(shí)要三方同時(shí)在場(chǎng)并鑒字證明。（即產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者、接手者） 七、務(wù)必考察店鋪轉(zhuǎn)讓的原因及之前的債權(quán)、債務(wù)情況，并在合同中明確注明，以免跌入轉(zhuǎn)讓合同的陷井。 八、還有重要一點(diǎn)：務(wù)必事先調(diào)查清楚您所看中的店鋪地段在短期內(nèi)是否有市政方面的拆遷規(guī)劃，從而避免上當(dāng)受騙。 首先要考慮房屋產(chǎn)權(quán)和使用期限 祝天猛：各位嘉賓，大家好！歡迎江蘇省徐州市與浙江省海鹽縣兩地的5位零售客戶和華東政法學(xué)院法律碩士沈陳強(qiáng)先生做客“嘉賓有話說(shuō)”欄目。本期話題由我和沈凌燕一起主持。 沈凌燕：大家好！我們本期討論的話題是如何成功接手別人轉(zhuǎn)讓的店面。無(wú)論是新手創(chuàng)業(yè)，還是老店擴(kuò)大規(guī)模，接手別人轉(zhuǎn)讓的店面都是一種行之有效的途徑。我們?cè)鯓硬拍芎侠砉浪愕昝鎯r(jià)值，規(guī)避轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)，讓接手到的店面物有所值呢？接下來(lái)我們就共同討論一下這一話題。 祝天猛：我想先問(wèn)問(wèn)各位嘉賓，在店鋪轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，房屋產(chǎn)權(quán)及使用期限的問(wèn)題是不是接手者首先要考慮的呢？ 晉培才：當(dāng)然！我認(rèn)為這是非常重要的。接手一個(gè)新店面的時(shí)候，最好先對(duì)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃及店鋪所在地段的經(jīng)營(yíng)狀況和前景做一個(gè)比較全面的了解，然后再做出決定。在接手別人轉(zhuǎn)讓的店面時(shí)，首先要了解房屋的產(chǎn)權(quán)。是公房還是私房？前期的租賃合同有沒(méi)有到期？有沒(méi)有拖欠房租？因?yàn)橹挥蟹课莸漠a(chǎn)權(quán)問(wèn)題弄清楚了，才能進(jìn)行工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、煙草專賣零售許可證等證件的辦理。 沈凌燕：黃老板，您認(rèn)為呢？ 黃雪莉：我同意晉老板的看法。我在接手現(xiàn)在這家店面之前就仔細(xì)打聽(tīng)過(guò)，房子是新房，產(chǎn)權(quán)歸屬東澳房產(chǎn)，使用年限是50年。所以我很放心地辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。在這里我提醒大家一句，如果您選擇老房區(qū)、舊城改造區(qū)的房子或廠區(qū)的房子時(shí)，一定要慎重。有時(shí)候工廠遷址或擴(kuò)建也可能會(huì)收回房子。這些都應(yīng)該事先找主管部門打聽(tīng)一下。 祝天猛：房屋產(chǎn)權(quán)及使用期限等問(wèn)題的確不能忽視。在這里我還要補(bǔ)充一句，3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議高票通過(guò)了中華人民共和國(guó)物權(quán)法。如果大家在接手別人轉(zhuǎn)讓的店鋪時(shí)，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、使用年限及手續(xù)變更等有疑問(wèn)，一定要及時(shí)參照中華人民共和國(guó)物權(quán)法上的規(guī)定 辦理執(zhí)照有學(xué)問(wèn) 祝天猛：剛才晉老板還提到了辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的問(wèn)題，那么營(yíng)業(yè)執(zhí)照在店鋪轉(zhuǎn)讓后一般是怎么辦理的呢？有哪些注意事項(xiàng)？ 晉培才：我是重新申請(qǐng)辦理的。當(dāng)時(shí)由于不知道工商部門對(duì)下崗人員還有優(yōu)惠政策，有些費(fèi)用是可以減免的，所以辦執(zhí)照時(shí)多花了不少錢。我覺(jué)得在接手別人轉(zhuǎn)讓的店鋪前，一定要先了解原店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否隨店轉(zhuǎn)讓？稅款是否按時(shí)交納？管理費(fèi)交納期限是什么時(shí)候？重新申請(qǐng)及轉(zhuǎn)讓過(guò)戶各需要多少費(fèi)用？這些都有必要在轉(zhuǎn)讓之前，先到工商部門詢問(wèn)清楚。 沈凌燕：下崗人員還可以享受一定優(yōu)惠嗎？咱們幾位中有沒(méi)有享受到這一優(yōu)惠的？ 高有松：對(duì)下崗工人的優(yōu)惠政策我享受到了。由于我和老婆都是下崗失業(yè)人員，所以政府對(duì)我們?cè)倬蜆I(yè)給予了一定的優(yōu)惠。我把店面承接過(guò)來(lái)后，只是去工商部門按照合法手續(xù)變更了一下店名，費(fèi)用很低。 科學(xué)估算原店商品價(jià)值 祝天猛：孫老板的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是怎么辦的呢？ 孫景學(xué)：提起辦理執(zhí)照的事，我現(xiàn)在還有氣呢！本來(lái)我和原來(lái)的店主說(shuō)好了，除了店里的商品、桌椅柜臺(tái)以外，他把營(yíng)業(yè)執(zhí)照也一起轉(zhuǎn)讓給我?？傻阶詈?，因?yàn)橐稽c(diǎn)小事沒(méi)談妥，他竟反悔，不轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)執(zhí)照了。 沈凌燕：噢，孫老板能不能說(shuō)一說(shuō)當(dāng)時(shí)的具體情況？ 孫景學(xué)：我和原店主之前就比較熟悉，在接手店面的時(shí)候，我們事先也沒(méi)有簽訂轉(zhuǎn)讓合同。一開始房屋轉(zhuǎn)租過(guò)戶等都還挺順利的，就因?yàn)樗昀镌械?00個(gè)塑料袋的問(wèn)題沒(méi)談好，他就反悔了。那些塑料袋每個(gè)成本是8毛，據(jù)說(shuō)原來(lái)是用來(lái)裝五金材料的。可是我一個(gè)副食小店，根本用不著這么好的塑料袋啊！他放在店里這么長(zhǎng)時(shí)間也沒(méi)有派上用場(chǎng)，現(xiàn)在卻要原價(jià)轉(zhuǎn)給我，這不是明擺著訛人嗎？ 不過(guò)后來(lái)一算，還真是被他給訛了。我接手的這個(gè)店原來(lái)以副食為主，兼營(yíng)兒童玩具。我當(dāng)時(shí)接手店面的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用總共大概是13000元，其中兒童玩具就占了近3000元。后來(lái)才知道這些玩具大部分都過(guò)時(shí)了，根本沒(méi)人買。直到現(xiàn)在，那些玩具都還積壓在倉(cāng)庫(kù)里沒(méi)有賣出去哪！而且在后來(lái)盤點(diǎn)的過(guò)程中，還發(fā)現(xiàn)了不少過(guò)期商品。 祝天猛：我明白了，孫老板接手店鋪時(shí)遇到的問(wèn)題主要是商品作價(jià)有誤差?？磥?lái)這如何商品估價(jià)還真是一門學(xué)問(wèn)啊！ 晉培才：是啊，這里面學(xué)問(wèn)大著呢！估算貨物價(jià)值時(shí)，不僅要按批發(fā)價(jià)格作價(jià)，還要考慮到貨物貶值的情況。過(guò)期商品不能要，而有些商品如日用品、調(diào)味品等，時(shí)間長(zhǎng)了不好賣，也是要降價(jià)處理的。 除此之外，還要考慮固定資產(chǎn)折舊問(wèn)題。如貨架、柜臺(tái)、桌椅等，要按年限、使用情況作折舊處理。當(dāng)時(shí)我花500元接手的貨架都是簡(jiǎn)易的木質(zhì)貨架，現(xiàn)在看來(lái)，能值200元錢就不錯(cuò)了。 轉(zhuǎn)讓協(xié)議要簽好 沈凌燕：我注意到，孫老板執(zhí)照轉(zhuǎn)讓沒(méi)有成功還有一個(gè)原因，那就是事先沒(méi)有簽訂好轉(zhuǎn)讓協(xié)議。 孫景學(xué)：主要是覺(jué)得平時(shí)比較熟，自認(rèn)為比較可靠，還找了一個(gè)中間人，心想不會(huì)有什么問(wèn)題，沒(méi)想到后來(lái)出現(xiàn)這么多麻煩。所以，一定要事先簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在商品作價(jià)上要請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的人把關(guān)。 祝天猛：孫老板的教訓(xùn)我們一定要吸取。那高老板是怎樣簽訂協(xié)議的呢？ 高有松：在簽訂協(xié)議之前，我仔細(xì)地看了要轉(zhuǎn)讓店鋪的店主從前與房東所簽的租賃合同，借鑒了其中合理的部分，并修改了一些條款。我在這條街上開店久了，也很了解附近商鋪的租賃費(fèi)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)的一些大致情況，比較有把握。而且，簽訂書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議的時(shí)候，我們還請(qǐng)了第三方作見(jiàn)證人。 接手店面切勿心急 祝天猛：接下來(lái)我想再問(wèn)一下，在接手店鋪的操作上有什么技巧嗎？ 高有松:接手店面時(shí)切勿心急。要擠一下水分，并選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)。就像我接手的這家店，店主一開始要價(jià)1.5萬(wàn)元。我覺(jué)得這個(gè)價(jià)格不公道，因?yàn)榈曛匪诘乩砦恢貌⒉粌?yōu)越，晚上一過(guò)9點(diǎn)就基本沒(méi)人了。但當(dāng)時(shí)我并沒(méi)有急于和他談判，而是耐心等待。我覺(jué)得此店面積小要價(jià)貴，不會(huì)輕易被人看中。事實(shí)證明，我的判斷是正確的。過(guò)了兩個(gè)月后，店主主動(dòng)與我聯(lián)系，并自動(dòng)降價(jià)到7000元。 沈凌燕：黃老板是怎么認(rèn)為的呢？ 黃雪莉：我也覺(jué)得接手店鋪不能急于求成，要考察好周邊的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，特別要研究一下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。就像我當(dāng)時(shí)只看到店面位于鬧市，心想轉(zhuǎn)讓費(fèi)貴點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，只要生意好就能很快掙回來(lái)。但店開了之后才發(fā)現(xiàn)，這個(gè)路段的店鋪競(jìng)爭(zhēng)激烈，生意非常難做。如果不是及時(shí)增加了經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，估計(jì)小店連生存都是個(gè)問(wèn)題。 接手老店有優(yōu)勢(shì) 祝天猛：楊女士是今天咱們嘉賓當(dāng)中唯一一位準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓店面的店主。我想請(qǐng)您就剛才三位老板談到的轉(zhuǎn)讓商品價(jià)格虛高、設(shè)備陳舊等問(wèn)題,談一下您的看法。 楊秀娟：我覺(jué)得轉(zhuǎn)讓商品價(jià)格虛高、以次充好的做法是不誠(chéng)信的，并且這在店鋪轉(zhuǎn)讓中也很常見(jiàn)。盡管這樣，還是有許多人選擇接手別人轉(zhuǎn)讓的店鋪。我覺(jué)得很重要的一個(gè)原因就是轉(zhuǎn)讓店鋪具有新店鋪所沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)，老店通過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)積累，已經(jīng)擁有了一批客源。再加上多年經(jīng)營(yíng)樹立的信譽(yù)等，這些都是財(cái)源。與開新店相比，接手老店的風(fēng)險(xiǎn)要小得多。隨著店面的轉(zhuǎn)讓，店鋪的地勢(shì)、客戶、購(gòu)買力都一起轉(zhuǎn)讓了，而接手人并沒(méi)有為此多付出資金。所以，3位老板如果把這個(gè)算進(jìn)去的話，也就不會(huì)覺(jué)得吃虧了。 沈凌燕：高老板的看法呢？ 高有松：我贊同楊女士的觀點(diǎn)。我接手的是一家理發(fā)店，沒(méi)有商品。當(dāng)時(shí)我接手店鋪的時(shí)候別人都說(shuō)貴，但我算了一筆賬：7千元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，扣除價(jià)值700元的地板磚與價(jià)值1300元的拉門，意味著空店轉(zhuǎn)讓費(fèi)只有5000元，我覺(jué)得挺值。店鋪轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)后，我擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積，很快就收回了成本，效益翻番，信譽(yù)也穩(wěn)步提升。所以轉(zhuǎn)店的時(shí)候，不要只盯著一些有形資產(chǎn)，還要算算投入與收益，眼光應(yīng)看得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些。 法律人士支招 祝天猛：剛才對(duì)于如何接手別人轉(zhuǎn)讓的店面，各位零售客戶嘉賓都談了自己的看法。最后我們請(qǐng)華東政法學(xué)院法律碩士沈陳強(qiáng)就接手別人轉(zhuǎn)讓的店鋪中需要注意的事項(xiàng)再作一下補(bǔ)充。 沈陳強(qiáng)：商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)就是商業(yè)活動(dòng)中有關(guān)店面轉(zhuǎn)手時(shí)上家附加給下家的一個(gè)由上家額外收取的費(fèi)用，是下家彌補(bǔ)給上家因轉(zhuǎn)讓所蒙受損失的補(bǔ)償。而其實(shí)際情況是，有些地方、地段及店面無(wú)理要錢或漫天要價(jià)，有“上家非法做二房東”之嫌。 因此，第一，估算轉(zhuǎn)讓費(fèi)時(shí)要充分考慮店面轉(zhuǎn)讓時(shí)都有哪些有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值。有形價(jià)值可物化為商品、柜臺(tái)、貨架等，而無(wú)形價(jià)值則是指店鋪的地理環(huán)境、購(gòu)買力、客戶群等。 第二，依照法律手續(xù)辦理轉(zhuǎn)讓合同。合同越細(xì)致越好，可加一些彈性條款，以保護(hù)自己的權(quán)益。簽協(xié)議的過(guò)程中最好有中間人在場(chǎng)，如果轉(zhuǎn)讓金額很大就需要特別小心，謹(jǐn)慎一點(diǎn)還可以申請(qǐng)公證。 第三，注意查詢房東有沒(méi)有店面租賃許可證及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。 第四，注意非人為因素。除了拆遷，還要考慮遭遇到臺(tái)風(fēng)、雷電、水災(zāi)、火災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)后該怎么處理。這些對(duì)房東財(cái)產(chǎn)造成危害或損失的情況，都要在合同里有所反映，以維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。 沈凌燕：好了，本期話題就先討論到這里。感謝大家的參與，再見(jiàn)！ 祝天猛：再見(jiàn)！ 晉培才：2002年下崗后，在女兒的美容店旁邊接手了一家煙酒商店。轉(zhuǎn)讓費(fèi)為2.6萬(wàn)元。接手后經(jīng)營(yíng)狀況良好。 孫景學(xué)：2003年退休后，他接手了自家小區(qū)門旁的商店，前店主是他單位一職工的家屬。轉(zhuǎn)讓費(fèi)為1.3萬(wàn)元。接手后經(jīng)營(yíng)狀況一般。 楊秀娟：在新開發(fā)小區(qū)買的門面房，開店時(shí)間一年半，生意一天比一天好。因愛(ài)人工作調(diào)動(dòng)，無(wú)人幫助照看店面。一個(gè)人既要負(fù)責(zé)看店、進(jìn)貨，還要照顧孩子上學(xué)，感到力不從心，打算暫時(shí)把店轉(zhuǎn)讓出去。 黃雪莉：2005年6月份，接手了朋友的卷煙旺鋪。店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)較貴，后期一度經(jīng)營(yíng)困難。通過(guò)努力，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后，經(jīng)營(yíng)狀況有所好轉(zhuǎn)。 高有松：2005年，抓住舊城改造時(shí)機(jī)，接手旁邊的理發(fā)店，擴(kuò)大店面，重新裝修。經(jīng)營(yíng)副食品與煙酒，生意很好。 接手轉(zhuǎn)讓店鋪的注意事項(xiàng):1、分析前手要轉(zhuǎn)讓的原因,這個(gè)原因你有能力解決或避免嗎2、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的問(wèn)題,轉(zhuǎn)讓后還能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)多久,性價(jià)比怎么樣。3、后續(xù)的租金多少、如何交納,有優(yōu)勢(shì)嗎。4、手續(xù)是否齊全,如是轉(zhuǎn)租原業(yè)主同意嗎。這幾個(gè)比較重要。2、店面簽房屋租賃合同時(shí)應(yīng)讓房主帶上房產(chǎn)證、房主身份證,做好能叫上你們社區(qū)的物業(yè),這樣能證明房主的真實(shí)身份3、最重要的一點(diǎn)就是不要一下子把錢都給了對(duì)方這個(gè)店1.是否被抵押。2.有無(wú)經(jīng)營(yíng)許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。3.有無(wú)欠繳水店費(fèi)和其他雜費(fèi),或是稅款。4.有無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系。除了轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問(wèn)題,其他的都很簡(jiǎn)單,要注意對(duì)方是不是被授權(quán)轉(zhuǎn)讓,否則房東可能回收房子,那你就被騙了。店鋪類轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意以下幾點(diǎn): 無(wú)論是新手創(chuàng)業(yè),還是老店擴(kuò)大規(guī)模,接手別人轉(zhuǎn)讓的店面都是一種行之有效的途徑。我們?cè)鯓硬拍芎侠砉浪愕昝鎯r(jià)值,規(guī)避轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn),讓接手到的店面物有所值呢?應(yīng)注意以下問(wèn)題: 首先要考慮房屋產(chǎn)權(quán)和使用期限,在店鋪轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中,房屋產(chǎn)權(quán)及使用期限的問(wèn)題是接手者首先要考慮的。接手一個(gè)新店面的時(shí)候,最好先對(duì)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃及店鋪所在地段的經(jīng)營(yíng)狀況和前景做一個(gè)比較全面的了解,然后再做出決定。在接手別人轉(zhuǎn)讓的店面時(shí),首先要了解房屋的產(chǎn)權(quán)。是公房還是私房?前期的租賃合同有沒(méi)有到期?有沒(méi)有拖欠房租?因?yàn)橹挥蟹课莸漠a(chǎn)權(quán)問(wèn)題弄清楚了,才能進(jìn)行工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、煙草專賣零售許可證等證件的辦理。 同時(shí)如果您選擇老房區(qū)、舊城改造區(qū)的房子或廠區(qū)的房子時(shí),一定要慎重。有時(shí)候工廠遷址或擴(kuò)建也可能會(huì)收回房子。這些都應(yīng)該事先找主管部門打聽(tīng)一下。 另3月16日,十屆全國(guó)人大五次會(huì)議高票通過(guò)了中華人民共和國(guó)物權(quán)法。如果大家在接手別人轉(zhuǎn)讓的店鋪時(shí),對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、使用年限及手續(xù)變更等有疑問(wèn),一定要及時(shí)參照中華人民共和國(guó)物權(quán)法上的規(guī)定。 辦理執(zhí)照有學(xué)問(wèn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照在店鋪轉(zhuǎn)讓后一般是怎么辦理的呢?有哪些注意事項(xiàng)?接手別人轉(zhuǎn)讓的店鋪前,一定要先了解原店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否隨店轉(zhuǎn)讓?稅款是否按時(shí)交納?管理費(fèi)交納期限是什么時(shí)候?重新申請(qǐng)及轉(zhuǎn)讓過(guò)戶各需要多少費(fèi)用?這些都有必要在轉(zhuǎn)讓之前,先到工商部門詢問(wèn)清楚?？茖W(xué)估算原店商品價(jià)值估算貨物價(jià)值時(shí),不僅要按批發(fā)價(jià)格作價(jià),還要考慮到貨物貶值的情況。過(guò)期商品不能要,而有些商品如日用品、調(diào)味品等,時(shí)間長(zhǎng)了不好賣,也是要降價(jià)處理的。除此之外,還要考慮固定資產(chǎn)折舊問(wèn)題。如貨架、柜臺(tái)、桌椅等,要按年限、使用情況作折舊處理。轉(zhuǎn)讓協(xié)議要簽好一定要事先簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議,我們還請(qǐng)了第三方作見(jiàn)證人。接手店面切勿心急,在接手店鋪的操作上有什么技巧嗎?接手店面時(shí)切勿心急。要擠一下水分,并選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)。同時(shí)要考察好周邊的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,特別要研究一下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。接手老店有優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)讓店鋪具有新店鋪所沒(méi)有的優(yōu)勢(shì),老店通過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)積累,已經(jīng)擁有了一批客源。再加上多年經(jīng)營(yíng)樹立的信譽(yù)等,這些都是財(cái)源。與開新店相比,接手老店的風(fēng)險(xiǎn)要小得多。隨著店面的轉(zhuǎn)讓,店鋪的地勢(shì)、客戶、購(gòu)買力都一起轉(zhuǎn)讓了,而接手人并沒(méi)有為此多付出資金。所以轉(zhuǎn)店的時(shí)候,不要只盯著一些有形資產(chǎn),還要算算投入與收益,眼光應(yīng)看得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些。法律人士總結(jié)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)就是商業(yè)活動(dòng)中有關(guān)店面轉(zhuǎn)手時(shí)上家附加給下家的一個(gè)由上家額外收取的費(fèi)用,是下家彌補(bǔ)給上家因轉(zhuǎn)讓所蒙受損失的補(bǔ)償。而其實(shí)際情況是,有些地方、地段及店面無(wú)理要錢或漫天要價(jià),有上家非法做二房東之嫌。因此,第一,估算轉(zhuǎn)讓費(fèi)時(shí)要充分考慮店面轉(zhuǎn)讓時(shí)都有哪些有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值。有形價(jià)值可物化為商品、柜臺(tái)、貨架等,而無(wú)形價(jià)值則是指店鋪的地理環(huán)境、購(gòu)買力、客戶群等。第二,依照法律手續(xù)辦理轉(zhuǎn)讓合同。合同越細(xì)致越好,可加一些彈性條款,以保護(hù)自己的權(quán)益。簽協(xié)議的過(guò)程中最好有中間人在場(chǎng),如果轉(zhuǎn)讓金額很大就需要特別小心,謹(jǐn)慎一點(diǎn)還可以申請(qǐng)公證。第三,注意查詢房東有沒(méi)有店面租賃許可證及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。第四,注意非人為因素。除了拆遷,還要考慮遭遇到臺(tái)風(fēng)、雷電、水災(zāi)、火災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)后該怎么處理。這些對(duì)房東財(cái)產(chǎn)造成危害或損失的情況,都要在合同里有所反映,以維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。我剛轉(zhuǎn)了一家店面,因?yàn)槭堑谝淮嗡跃捅蝗嗣闪?轉(zhuǎn)店簽合同一定要有房東在場(chǎng),如果里面有設(shè)備一定要有詳細(xì)列表.而且不能操之過(guò)急!如果店主不在,那你最好不要著急轉(zhuǎn)讓!要轉(zhuǎn)讓,最好等到多方關(guān)系的人都到齊,省得以后有糾紛什么的麻煩。要記得:心急吃不了熱豆腐!在轉(zhuǎn)讓中最好把責(zé)任等都分清,把以前的一些責(zé)任都明確化避開,還有簽約年限記得多寫幾年,省得生意好了,那方又要收回去之類的。店鋪轉(zhuǎn)讓的程序以及注意事項(xiàng) 店鋪轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租可以節(jié)省投資、時(shí)間及精力等,但也存在較大的風(fēng)險(xiǎn),因此一定慎重。店鋪轉(zhuǎn)讓大致分以下幾個(gè)步驟:一、確定轉(zhuǎn)讓人的身份,看他是否是店面房屋的產(chǎn)權(quán)所有者,如果店鋪經(jīng)營(yíng)者就是房屋的所有者,首先要查看店鋪的產(chǎn)權(quán)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全,并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租金情況。二、若有意接手,雙方可洽談房屋租金及店鋪經(jīng)營(yíng)設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金,以保證優(yōu)先接手店鋪的權(quán)利,定金收取方出具定金收條,收條要寫清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。三、雙方鑒定店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議及房屋租賃合同,從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。四、合同簽署完畢,按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。五、轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過(guò)戶變更手續(xù),因此,接手方要及時(shí)憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù),以確定經(jīng)營(yíng)的合法性。六、如果店鋪經(jīng)營(yíng)者也是承租人,則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所鑒定的原始合同,并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)租)權(quán);鑒定合同時(shí)要三方同時(shí)在場(chǎng)并鑒字證明。(即產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者、接手者) 創(chuàng)業(yè)者在接手即將轉(zhuǎn)讓的店鋪時(shí)要注意什么？ 你跟轉(zhuǎn)租人談的主要應(yīng)當(dāng)是轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問(wèn)題（也有轉(zhuǎn)租人要求下家承接原店貨物的，這個(gè)暫且不表） 商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)就是商業(yè)活動(dòng)中有關(guān)店面轉(zhuǎn)手時(shí)上家附加給下家的一個(gè)由上家額外收取的費(fèi)用。 看起來(lái)其起意是下家一次性（技術(shù)上也可分期交付）彌補(bǔ)給上家因轉(zhuǎn)讓所蒙受的損失的補(bǔ)償，而其實(shí)際情況是有些地方有些地段有些店面無(wú)理要錢或漫天要價(jià)，有“上家非法做二房東”之嫌。目前法律法規(guī)方面尚沒(méi)有可以依附的的明確規(guī)定能夠干預(yù)此事，一般理解這是商業(yè)活動(dòng)中“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”的事情。只有通過(guò)轉(zhuǎn)方和承繼方自己討價(jià)還價(jià)來(lái)定：需不需要轉(zhuǎn)讓費(fèi)、付多少轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 正確的做法是，把店面業(yè)主請(qǐng)來(lái)三方一起協(xié)商、談判。這里面就講究一些談判上的技巧。你可以請(qǐng)比較有經(jīng)驗(yàn)的親友參與這個(gè)過(guò)程。 在事情議定后你一定別忘記與對(duì)方簽定書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議最好都有第三方簽字以示見(jiàn)證，一式多份。 房東方面，在確定要在他的“地盤”開店后，你首先要要注意查詢、督辦他該出面辦理的店面租賃許可（看有沒(méi)有）及轉(zhuǎn)讓手續(xù)（原則上講，按照“個(gè)體工商管理?xiàng)l例”應(yīng)當(dāng)是要辦的） 第二，在簽訂店面租賃合同之前，你應(yīng)當(dāng)仔細(xì)看看你的上家與房東所簽的合同內(nèi)容，明確哪些條款可以繼承、哪些可以借鑒，哪些必須重來(lái)。方便的話，你還可到所在一條街或附近商鋪經(jīng)營(yíng)主那里了解這個(gè)地帶租賃費(fèi)及上面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的一些大致情況。 然后才是與房東簽訂新的店面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)是越全面越細(xì)致越好。如果你對(duì)你的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有很大信心，擔(dān)心房東在到期續(xù)簽時(shí)提高租賃費(fèi)，你可以將租賃時(shí)間適當(dāng)延長(zhǎng)一些；如擔(dān)心房東屆時(shí)不與你續(xù)租，你可以在條款上寫明合同期滿時(shí)你有優(yōu)先租賃權(quán)，如你有續(xù)租意愿且具備續(xù)租能力，而對(duì)方不予續(xù)租，對(duì)方應(yīng)賠償你可能蒙受的全部經(jīng)濟(jì)損失。 簽署合同時(shí)雙方應(yīng)當(dāng)拿出各自身份證或戶口簿，簽上各自的真實(shí)姓名，并寫上身份證號(hào)碼。雙方相互“驗(yàn)明正身”。為謹(jǐn)慎和鄭重起見(jiàn)，你可以對(duì)合同申請(qǐng)公證。合同一式三份，你、房東和公證處各持一份。 至于定金，亦無(wú)須擔(dān)心，讓對(duì)方拿出房產(chǎn)證、身份證，給你打個(gè)收據(jù)，就不怕抵賴了。如果定金是交轉(zhuǎn)租人的，那除了要轉(zhuǎn)租人按規(guī)矩開收據(jù)外，還一定要求收據(jù)上必須有房東的簽字證明（交定金時(shí)要求房東在場(chǎng)）。 必須記?。涸谡麄€(gè)轉(zhuǎn)接過(guò)程中，房東是不可或缺的。 “非人為因素”涵蓋兩個(gè)方面，一方面是因“非我”因素對(duì)房東財(cái)產(chǎn)造成危害或損失的情況。比方說(shuō)臺(tái)風(fēng)、雷電、水災(zāi)、火災(zāi)（城門失火，殃及魚池）等等與我們（租賃人）無(wú)關(guān)（即“非我”）因素。這一點(diǎn)，謹(jǐn)記一定要在合同里有所反映，以維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。實(shí)質(zhì)上，簽訂這一條款，對(duì)合同雙方都有利無(wú)弊。對(duì)房東來(lái)講也有不可或無(wú)的意義； “非人為因素”應(yīng)考慮的另一個(gè)方面，就是有些回答已提到的由于與政府、街道、社團(tuán)或者說(shuō)政策法規(guī)甚至臨時(shí)措施等等有關(guān)的諸種原因，可能（主要）對(duì)租賃者帶來(lái)直接經(jīng)濟(jì)損失的情況。比方，店鋪被責(zé)令拆遷而不得不關(guān)閉。這對(duì)房東來(lái)講，也是“非我”因素所為。 這就要求你對(duì)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃及店鋪所在地段的經(jīng)營(yíng)狀況和前景做一個(gè)比較全面的調(diào)查了解。然后在此基礎(chǔ)上做出正確的選擇和判斷。 另外，在交店租的時(shí)間規(guī)定上，應(yīng)添加一些彈性的附加條款，以避免某些不可預(yù)知的情形出現(xiàn)時(shí)的張慌失措。有些房東還是比較好說(shuō)話的，也要防備一些不良業(yè)主的惡意作為。 合同的關(guān)鍵，就是要明確合同雙方的權(quán)利和責(zé)任。 相信很多問(wèn)題你們也早已想到了，這里僅作些許可能多余的補(bǔ)充。接手轉(zhuǎn)讓店鋪需要注意的問(wèn)題1.合同一定要找房東一起簽.2.租期能長(zhǎng)盡量長(zhǎng).3.一定要在合同內(nèi)寫明自己擁有轉(zhuǎn)讓權(quán).4.合同到期后續(xù)租問(wèn)題,拿到優(yōu)先續(xù)租權(quán)很重要,實(shí)在不行,也應(yīng)該要求房東補(bǔ)償.5.一定要找準(zhǔn)房東,房產(chǎn)證是關(guān)鍵.轉(zhuǎn)讓人的身份也要核實(shí)清楚,核實(shí)他是否現(xiàn)租客(身份證,營(yíng)業(yè)執(zhí)照,承租合同).6.轉(zhuǎn)讓前的費(fèi)用要查清,水電,物業(yè),是否有欠款等等.7.很重要的一點(diǎn),轉(zhuǎn)讓費(fèi)高的驚人的,大幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)的,要嚴(yán)重小心,預(yù)算一先自己開了店之后是否會(huì)賺的回來(lái)那些轉(zhuǎn)讓費(fèi),計(jì)算方式很簡(jiǎn)單,把轉(zhuǎn)讓費(fèi)攤消到每個(gè)月的成本中,其實(shí)照我說(shuō),除非做那些暴利行業(yè),不然轉(zhuǎn)讓費(fèi)超高的那些店,根本就不用去考慮了,合同到期后如果房東不讓續(xù)簽,那些轉(zhuǎn)讓費(fèi)會(huì)把你壓死,并且會(huì)死的很難看.無(wú)論是新手創(chuàng)業(yè)，還是老店擴(kuò)大規(guī)模，接手別人轉(zhuǎn)讓的店面都是一種行之有效的途徑。我們?cè)鯓硬拍芎侠砉浪愕昝鎯r(jià)值，規(guī)避轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)，讓接手到的店面物有所值呢？應(yīng)注意以下問(wèn)題：首先要考慮房屋產(chǎn)權(quán)和使用期限，在店鋪轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，房屋產(chǎn)權(quán)及使用期限的問(wèn)題是接手者首先要考慮的。接手一個(gè)新店面的時(shí)候，最好先對(duì)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃及店鋪所在地段的經(jīng)營(yíng)狀況和前景做一個(gè)比較全面的了解，然后再做出決定。在接手別人轉(zhuǎn)讓的店面時(shí)，首先要了解房屋的產(chǎn)權(quán)。是公房還是私房？前期的租賃合同有沒(méi)有到期？有沒(méi)有拖欠房租？因?yàn)橹挥蟹课莸漠a(chǎn)權(quán)問(wèn)題弄清楚了，才能進(jìn)行工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、煙草專賣零售許可證等證件的辦理。同時(shí)如果您選擇老房區(qū)、舊城改造區(qū)的房子或廠區(qū)的房子時(shí)，一定要慎重。有時(shí)候工廠遷址或擴(kuò)建也可能會(huì)收回房子。這些都應(yīng)該事先找主管部門打聽(tīng)一下。另3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議高票通過(guò)了中華人民共和國(guó)物權(quán)法。如果大家在接手別人轉(zhuǎn)讓的店鋪時(shí)，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、使用年限及手續(xù)變更等有疑問(wèn)，一定要及時(shí)參照中華人民共和國(guó)物權(quán)法上的規(guī)定。辦理執(zhí)照有學(xué)問(wèn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照在店鋪轉(zhuǎn)讓后一般是怎么辦理的呢？有哪些注意事項(xiàng)？接手別人轉(zhuǎn)讓的店鋪前，一定要先了解原店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否隨店轉(zhuǎn)讓？稅款是否按時(shí)交納？管理費(fèi)交納期限是什么時(shí)候？重新申請(qǐng)及轉(zhuǎn)讓過(guò)戶各需要多少費(fèi)用？這些都有必要在轉(zhuǎn)讓之前，先到工商部門詢問(wèn)清楚?？茖W(xué)估算原店商品價(jià)值估算貨物價(jià)值時(shí)，不僅要按批發(fā)價(jià)格作價(jià)，還要考慮到貨物貶值的情況。過(guò)期商品不能要，而有些商品如日用品、調(diào)味品等，時(shí)間長(zhǎng)了不好賣，也是要降價(jià)處理的。除此之外，還要考慮固定資產(chǎn)折舊問(wèn)題。如貨架、柜臺(tái)、桌椅等，要按年限、使用情況作折舊處理。轉(zhuǎn)讓協(xié)議要簽好一定要事先簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，我們還請(qǐng)了第三方作見(jiàn)證人。接手店面切勿心急在接手店鋪的操作上有什么技巧嗎？:接手店面時(shí)切勿心急。要擠一下水分，并選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)。同時(shí)要考察好周邊的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，特別要研究一下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。接手老店有優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)讓店鋪具有新店鋪所沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)，老店通過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)積累，已經(jīng)擁有了一批客源。再加上多年經(jīng)營(yíng)樹立的信譽(yù)等，這些都是財(cái)源。與開新店相比，接手老店的風(fēng)險(xiǎn)要小得多。隨著店面的轉(zhuǎn)讓，店鋪的地勢(shì)、客戶、購(gòu)買力都一起轉(zhuǎn)讓了，而接手人并沒(méi)有為此多付出資金。所以轉(zhuǎn)店的時(shí)候，不要只盯著一些有形資產(chǎn)，還要算算投入與收益，眼光應(yīng)看得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些。法律人士總結(jié)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)就是商業(yè)活動(dòng)中有關(guān)店面轉(zhuǎn)手時(shí)上家附加給下家的一個(gè)由上家額外收取的費(fèi)用，是下家彌補(bǔ)給上家因轉(zhuǎn)讓所蒙受損失的補(bǔ)償。而其實(shí)際情況