物業(yè)公司接管驗收全套評估標準(最新)

物業(yè)公司接管驗收全套評估標準物業(yè)接管驗收主要包含保安消防、設備設施、環(huán)境綠化、房屋建筑和配套設施等五大種類155項評估標準。序號評估細項評估細則與要點評估類別一 安防、消防、交通類安防模式對住區(qū)交通實行全封閉式管理。1安防智能化配置1、 紅外線周界防越系統(tǒng)重疊安裝、兩路平行、并在接合處交錯設置，消除翻越死角。2、 電視監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。3、 電視監(jiān)控錄像使用數(shù)碼硬盤的儲存方式。4、 電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應選擇在轎廂門口，并可監(jiān)控到整個轎箱。5、 泳池設計12個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。6、 攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機、電話系統(tǒng)、中心設備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設計施工中應充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。7、 攝像監(jiān)控系統(tǒng)的分辨率要滿足能較清晰分辨當事人面部特征。應具備一定的夜視能力。8、 設置自動巡更系統(tǒng)。9、 設置門禁可視對講系統(tǒng)。10、 接通居家安防系統(tǒng)至安全控制中心。11、 電梯內緊急呼叫系統(tǒng)直接聯(lián)通到總控室。12、 圍墻周界防越增設紅外報警和強光燈聯(lián)動功能。2其它安防設置1、 精裝住宅社區(qū)圍墻平直、便于安防設施安裝及功能的充分發(fā)揮，并且精裝住宅社區(qū)圍墻高度不小于2.5m。2、 不使用平行隔柵作為精裝住宅社區(qū)圍墻的裝飾，圍墻裝飾應不利于攀爬。3、 具有防越功能的圍墻與周邊建筑高差小于1.9米的,應安裝防爬刺等物防設施。4、 建筑外立面管道、空調百頁（架）、采光井的設置有防止攀爬的考慮。3消防設備、設施配置1、 消防控制室與安全控制中心合并設置。2、 消防、噴淋供水主泵設計為遠程控制開停（在監(jiān)控中心直接開停）。3、 在天臺設置試驗消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設置自動排氣設備。4、 煙感溫感控制系統(tǒng)報警信號直接反映到消防監(jiān)控中心。5、 變配電室、發(fā)電機房、動力設備房等設備用房配置CO2自動滅火裝置。6、 消防、噴淋穩(wěn)壓泵采用變頻恒壓系統(tǒng)。7、 室外消防給水可采用高壓、臨時高壓或低壓給水系統(tǒng)，如采用高壓或臨時高壓給水系統(tǒng)，管道的壓力應保證用水總量達到最大且水槍在任何建筑物的最高處時，水槍的充實水柱仍不小于10m。4消防通道設置1、 消防車道寬度與凈高不得小于4m，盡端式消防車道應設不小于12m12m的回車場。2、 消防車道中心線間距不宜超過160m。3、 當建筑物的沿街部分長度超過150m或總長度超過220m時，均應設置穿過建筑物的消防車道。4、 供消防車取水的天然水源和消防水池，應設置消防車道。5、 消防車道下的管道和暗溝應能承受大型消防車的壓力。6、 防煙門、天臺門、設備房門鑰匙通用。7、 防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨控制。8、 疏散通道、安全出口暢通，并設置符合國家規(guī)定的消防安全疏散標志。5人員及車輛出入口設置1、 在滿足需求的情況下，出入口數(shù)量盡量少；出入口采用人車分流的交通疏導方式。2、 若人車共用出入口時，設置人行道寬度不小于1.5m，并與車道有明顯有效的隔離。3、 車輛出入口盡量避免設計在坡道上。并設置防倒車裝置和防滑槽。4、 精裝住宅社區(qū)出入口車場崗需要設置道閘控制，并配置圖像對比識別和錄像系統(tǒng)，道閘管理系統(tǒng)配置雙回路電源。出入口周邊應配備足夠照度的照明裝置。5、 主出入口崗亭的設計應考慮視野開闊（如半弧形玻璃），同時還應考慮車主停車刷卡或繳費時的遮陽和避雨設施。6、 住區(qū)或車場出入口應安裝與監(jiān)控中心連接的緊急呼叫裝置（或安裝電話），出入口周邊應配備足夠照度的照明系統(tǒng)。6停車場設置1、 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。2、 車庫出入口配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設置伸縮防水雨棚。3、 在機動車位配置密度較小的停車場（庫）出入口在道閘控制系統(tǒng)上安裝空余車位數(shù)量（庫容）顯示系統(tǒng)。4、 車庫出入口對著城市道路時應留7.5m以上安全距離，并在車道出口朝城市內側2.0m的60角內不準有遮擋。兩個出入口之間距離不小于10m。5、 組團內的停車位應距住宅樓宇墻裙5-7m，防止住宅物品下墜損壞車輛。6、 位于機動車道旁的路燈燈位設計時應距離車道邊2m以上。位于室外車場上的路燈，底座應安裝防護裝置。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。7、 高層住宅商業(yè)或辦公臨停車輛與業(yè)主車輛分開管理，劃定區(qū)域分開停放。8、 地下車庫出入口有防止路面水進入車庫的坡道、排水溝及防洪閘。在緩坡段和水平段交接處設置截水溝，另在停車庫內沿外墻處設一道排水溝。地下車庫的排水溝不應跨越防火分區(qū)。9、 車庫照明使用多路或分級控制，合理劃分車庫照明區(qū)域，分區(qū)域控制，燈具安裝節(jié)能燈具。10、 室內停車場需設置清潔取水口及清潔池。11、 非機動車集中停放點的服務半徑不宜大于100m，應設置電源，便于保潔打掃。7道路設置1、 精裝住宅社區(qū)主要出入口與城市干道交接處，考慮緩沖地帶。2、 住區(qū)內道路采用單循環(huán)車道，線型盡可能流暢，不要出現(xiàn)生硬彎折。盡端式道路的長度不宜超過120m，并在盡端設不小于12m12m的回車場。3、 人車混流路段合理設置減速標志和路拱數(shù)量，防止車輛超速行駛，保障居民行走安全。4、 為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應有防滑措施。柱子欄桿等必要時應有防撞措施。5、 精裝住宅社區(qū)級道路及組團級道路的路面排水系統(tǒng)，采用淺V字型路面排水系統(tǒng)。宅間道與宅間步行道采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式排除地面積水。6、 住區(qū)道路的水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面，如無法避開，將井蓋設計在機動車道中心位置。7、 住區(qū)級道路如果考慮城市公共汽車及其它車輛通行，兩邊應分別設置有非機動車道及人行道，并應設置一定寬度的綠地種植行道樹和草坪花壇，用以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活所造成的影響。8、 住區(qū)內停車場應盡可能實行連通，區(qū)內交通主干道盡量安排在四周，避免橫穿住區(qū)以造成對行人的干擾。評估類別二 設備設施、生活配套類1設備綜合1、 機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房等設備房地面鋪設防滑地磚。2、 大型設備的設備房（如變配電房、發(fā)電機房、水泵房等）需預埋吊裝孔（環(huán)），或安裝單軌吊。3、 商業(yè)用水、電、氣與生活用水、電、氣分開控制，分表計量。計量及計費方式使用IC卡及抄表到戶。4、 機電設備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設置在天臺、標準層的機電設備。2給排水系統(tǒng)1、 精裝住宅社區(qū)進水管口徑應與精裝住宅社區(qū)高峰期用水量匹配，若市政水壓長期低于0.15Mpa則采用2套給水系統(tǒng)：二樓以上采用變頻加壓供水，一樓采用直接使用市政水壓（原則上進戶水壓應保證家用熱水器能正常點火）。2、 二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室儲水池排水管不小于100mm，設置在水箱底部，水池底部應有坡度。3、 地下儲水池應分為兩部分，兩個水池的出水管用環(huán)管相連；需清洗水池時關閉一個水池進行清洗，使用另一個水池。4、 水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設置檢查口。5、 所有大廈（精裝住宅社區(qū)）地下室排污井、雨水井都應安裝排污泵并有備用泵，設備房、車庫污水池等高低水位報警信號連接到監(jiān)控中心。6、 排污泵口與出水管接口處應安裝柔性活接，利于日后檢修、拆裝。3供配電系統(tǒng)1、 智能安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、夜間照明、設備房照明、監(jiān)控中心、物業(yè)管理處、商業(yè)用電、電梯等需有發(fā)電機備用電源。2、 變壓器房設置獨立通風系統(tǒng)，變壓器溫度自動控制系統(tǒng)；低壓配電室設置單獨通風系統(tǒng)或配備降溫設備；變壓器報警信號應連接到中心。3、 各種配電箱（柜）鑰匙通用。4、 多層、小高層精裝住宅社區(qū)供配電設備中電容器補償柜容量可以按大廈設計標準0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。5、 強弱電井應設置照明，開關在井道內；弱電井內需要設置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。6、 發(fā)電機房有水源和排水設施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風裝置在發(fā)電機停機后有延時關閉功能。4照明系統(tǒng)1、 路燈、草坪燈設計為可分路段、分時間、分間隔控制，并使用節(jié)能燈。2、 住區(qū)室外照明、車庫照明、景觀照明、電梯供電等設備均應考慮安計量設備，以便對住區(qū)公共用電的耗電情況進行及時統(tǒng)計。3、 應在廣場等公共活動場所設置臨時用電電源插座。4、 十層以下住宅樓道照明宜采用節(jié)能聲控開關，十八層以上高層住宅應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。5、 水景地燈走線不要做水下燈，做壁燈，走明線。6、 盡量減少地燈配置、消除后期維修隱患。5電梯系統(tǒng)1、 控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。2、 與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別。3、 電梯底坑應設置排水系統(tǒng)。4、 在每層電梯口做高差為2cm的放坡處理。5、 高層住宅電梯門禁系統(tǒng)應考慮控制分樓層控制。（如持某樓層門禁卡的業(yè)主只能控制電梯行至特定樓層）6、 轎廂內轎廂風扇要保證通風良好。7、 電梯機房應設置通風、降溫，降噪設備，需要安裝一個百葉窗，并安裝應急燈一只。評估類別三 環(huán)境、綠化類1清潔設施1、 根據(jù)人流、環(huán)境狀況，精裝住宅社區(qū)適當位置合理設置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口；方便投放，不影響附近住戶的生活。垃圾箱（桶）附近應設置給水排水裝置，便于對以上設備進行清洗。2、 高層住宅標準層宜設置保潔工具房，配置水源及排水設施，可容納生活垃圾收集桶。3、 宜考慮夏季風影響，在精裝住宅社區(qū)偏僻地帶設置垃圾中轉站，大小標準為： 5-7立方米/100戶。垃圾轉運站應設置給排水裝置，地面鋪設廣場磚；內墻面貼瓷磚；設置照明及卷簾門。4、 地下車庫內合理設置（根據(jù)面積，方圓50米內至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設置排水、防水設施。5、 苑內噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。6、 靠路邊2030cm處， 間距40m左右應設置綠化給水點。每10個單元設置一個保潔取水點，設拖把池。綠化和保潔取水單獨加裝計量表。2景觀綠化設置1、 綠化樹木種植應該考慮對精裝住宅社區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭視野的影響。2、 住區(qū)與城市道路界面處、主干道兩側宜有大型樹木，便于隔音降噪、擋塵；住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上也應種植高大樹木，利于隔音。3、 住區(qū)內道路如果有車輛通行，兩邊應分別設置非機動車道和人行道，并設置一定寬度的種植綠地以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活造成的影響。在靠近窗戶的停車位也設置綠化隔離帶。4、 設計時考慮花壇的排水及防水措施，避免下雨時花壇內水向外滲出，造成路面積水。5、 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以常綠植物或茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好的植物為主。6、 綠化布局不宜遮擋住宅采光及機動車拐彎視角，影響機動車拐彎視角時需設置凸鏡。7、 水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護費用。8、 因水景的維護成本較高，項目多設置休閑、兒童娛樂設施，少規(guī)劃水景；水景盡量利用天然水系。9、 水系岸床應設置警示和防護設施；如利用自然河道水系水深超過1.5米，還應配置相應的救生設備、設施。10、 精裝住宅社區(qū)內休閑設施盡量使用石材或混凝土材料，避免使用。評估類別四 房屋單體類1空調位1、 空調位尺寸應滿足市場最大空調型號尺寸。2、 空調位數(shù)量要足夠，位置設計要合理，距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施?？照{熱氣、噪音不影響業(yè)主生活。 3、 空調預留穿墻孔應內高外低，向外傾斜10度左右，以防雨水進入。預留孔應距當層樓地面2.2米左右，4、 空調冷凝水須采用有組織排水方式，排水管徑不小于32mm，以防堵塞。5、 空調百葉宜采用可拆卸的鋁合金百葉；百葉罩應向上傾斜，便于排放熱氣。2屋面、露臺1、 天臺、露臺宜統(tǒng)一設置花架、花槽（防水處理）。2、 多層、高層在屋頂女兒墻的適當位置，每單元設置一個承重量500kg的鋼制掛鉤，利于今后高空作業(yè)安全使用。3、 上人屋面應在公共位置設置人孔。4、 10平方米以上公共可上人屋面、天臺、露臺設置給水、排水點。5、 高層采光井平臺設計專用清潔通道。6、 面積較大的陽臺、露臺統(tǒng)一安裝雨蓬。7、 頂層應考慮鄰里陽臺的隔離，宜作分戶隔墻（欄） ，以保證安全和住戶的私密性。3門窗1、 陽臺門使用推拉門。2、 住宅外窗應考慮到方便日后清潔，并且不宜近距離直接面對其它住戶的門窗。3、 一層或易于翻越的樓層設置防盜網(wǎng)、門。4、 陽臺、露臺門宜有門檻，高度在150mm左右適宜.5、 門窗的開啟方向應不影響使用者活動。4其它1、 煙道宜采用垂直煙道，斷面尺寸不小于250mm250mm。2、 底層地坪應充分考慮防潮措施。3、 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。評估類別五 公共服務設施類1物業(yè)管理用房1、 管理處辦公室位置在精裝住宅社區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務。管理處功能用房應包括：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。2、 管理用房面積根據(jù)當?shù)叵嚓P法規(guī)確定，在正式管理用房落成前，應考慮相適宜的臨時用房。3、 客戶營銷中心應設在交通及人行路徑較集中區(qū)域或住區(qū)中心區(qū)域，以方便居民。可考慮設置在會所，但應考慮為其設置獨立于會所的對外大門，盡量避免使居民產(chǎn)生其與會所前臺功能重疊的錯覺，影響會所的正常運作。4、 員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風較好、利于員工健康，在設有倉庫的建筑物內不宜設置員工集體宿舍。5、 食堂選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境的位置，設計合理的排油煙道，避免油煙對業(yè)主的影響。2居委會、業(yè)委會、社康中心1、 社區(qū)居委會、業(yè)委會用房面積按當?shù)匾?guī)定確定；盡量與物業(yè)管理用房安排在一起。2、 15萬平方米以上的大精裝住宅社區(qū)宜設置100平方米左右社康中心房屋。3商鋪1、 根據(jù)商鋪用途設置垃圾桶，可以根據(jù)商鋪的數(shù)量、用途設置獨立、公用洗手間。2、 封閉管理的精裝住宅社區(qū)外圍商鋪不設計設計后門，考慮到消防的要求設置有隔柵的窗戶。3、 部分噪音大，營業(yè)晚等對住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍。4、 對于餐飲區(qū)域的給排水管道應單獨敷設，在規(guī)劃階段統(tǒng)一設計隔油池。5、 餐飲區(qū)域應設置安裝集中抽排煙裝置，同時此類功能用房在精裝住宅社區(qū)下風口，周邊無住宅建筑相連，預留廚房通道和專用垃圾收集裝置。6、 在核心商業(yè)區(qū)內應設置1-2處公共衛(wèi)生間。7、 城郊地區(qū)的需要提前考慮商業(yè)的引入。4體育活動設施1、 在精裝住宅社區(qū)適當位置設置羽毛球、乒乓球等常規(guī)運動場所和運動器械