茂名學(xué)院物業(yè)管理方案.doc

茂名學(xué)院物業(yè)管理建議書(shū) 茂名市鼎源物業(yè)管理有限公司敬呈二零零六年三月六日目 錄 前言 P.3P.4 一、提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃 P.5P.9 二、質(zhì)量目標(biāo) P.10P.11 三、擬采取的管理方式和工作計(jì)劃 P.12P.17 四、管理人員的配備、培訓(xùn) P.18P.23 五、管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備 P.24P.26 六、房屋本體維護(hù)管理計(jì)劃和實(shí)施 P.27P.31 七、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理維護(hù)方案 P.32P.42 八、緊急事故處理流程 P.43P.45前 言鼎源物業(yè)管理公司成立于2003年，是一家具有物業(yè)管理、清潔保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、工程服務(wù)等多元化、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)公司。公司目前管理面積近五萬(wàn)平方米，管理類(lèi)型包括寫(xiě)字樓、住宅小區(qū)、會(huì)所等物業(yè)管理各個(gè)領(lǐng)域。經(jīng)過(guò)短短兩年的飛速發(fā)展，鼎源物業(yè)已成為茂名市規(guī)模最大、人員最多、最具專(zhuān)業(yè)實(shí)力的物業(yè)管理公司。2004年，公司通過(guò)國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理國(guó)家三級(jí)資質(zhì)認(rèn)定。2005年，公司所管項(xiàng)目全球通大廈被評(píng)為“茂名市物業(yè)管理示范大廈”，成為茂名市第一幢獲此殊榮的高層建筑。鼎源物業(yè)主要管理層成員，均來(lái)自中、港大型的物業(yè)管理公司，對(duì)各類(lèi)型物業(yè)均有一定的管理經(jīng)驗(yàn)及完整的管理策略。同時(shí)，公司擁有一支技術(shù)精良，團(tuán)結(jié)向上的員工隊(duì)伍，擁有各類(lèi)型專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，目前正不斷向著高科技、高層次、多元化的管理目標(biāo)邁進(jìn)。公司經(jīng)過(guò)兩年多的不斷探索、發(fā)展完善，建立了科學(xué)、規(guī)范的管理體系。鼎源物業(yè)積極倡導(dǎo)“以人為本，以質(zhì)登峰”的管理理念，遵循“服務(wù)至誠(chéng)、精益求精；管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新”的質(zhì)量方針，鼓起一切從零開(kāi)始的決心和信心，銳意進(jìn)取，積極創(chuàng)新，在現(xiàn)有物業(yè)的基礎(chǔ)上不斷拓展新市場(chǎng)。公司現(xiàn)參與管理的項(xiàng)目遍及茂名市、高州市、化州市、信宜市、電白縣。為加速鼎源公司市場(chǎng)化的進(jìn)程，標(biāo)新創(chuàng)績(jī)?yōu)樯鐣?huì)樹(shù)立一個(gè)規(guī)范、健康、溫馨的精品物業(yè)管理的形象，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，公司進(jìn)行了大膽的拓展嘗試，并有幸為茂名學(xué)院的物業(yè)管理工作提供管理方案，為此，公司形成了以總經(jīng)理為核心，聚集了各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才的經(jīng)營(yíng)策劃小組，通過(guò)對(duì)茂名學(xué)院周邊環(huán)境、市場(chǎng)氛圍、物業(yè)保值趨勢(shì)等周密的市場(chǎng)調(diào)研和細(xì)分，確立了初步的管理設(shè)想，提出了樹(shù)立“管理功能、維護(hù)功能、服務(wù)功能”三大功能為核心的管理思路，并根據(jù)實(shí)際的要求，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)，為茂名學(xué)院精心設(shè)計(jì)了整體管理方案，以保障業(yè)主的利益，為校區(qū)提供一個(gè)安全、舒適、和諧的學(xué)習(xí)和居住工作環(huán)境。同時(shí)，更要提高物業(yè)品牌。本著“用心面對(duì)客戶(hù)，服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)理念，鼎源人以現(xiàn)代化的管理和敬業(yè)的精神為茂名學(xué)院提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，持續(xù)超越業(yè)主不斷增長(zhǎng)的服務(wù)期望。并將以卓越的品牌締造與茂名學(xué)院齊頭并進(jìn)，相得宜彰的經(jīng)典之作。提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、 認(rèn)識(shí)與定位茂名學(xué)院坐落在我國(guó)南方最大的石油化工工業(yè)基地，美麗的海濱城市-廣東省茂名市。于2000年由原廣東石油化工高等專(zhuān)科學(xué)校、茂名教育學(xué)院、茂名石化公司職工大三校合并組建的廣東省屬本科高等學(xué)校，學(xué)院實(shí)行省市共建的管理體制，校本部現(xiàn)有官渡和光華兩個(gè)校區(qū)，主校區(qū)設(shè)在官渡校區(qū)。目前主校區(qū)占地面積32.88萬(wàn)平方米，建筑面積28.76萬(wàn)平方米。廣東石油化工高等專(zhuān)科學(xué)校創(chuàng)辦于1954年，茂名教育學(xué)院創(chuàng)辦于1984年，茂名石化公司職工大學(xué)創(chuàng)辦于1983年。三校在長(zhǎng)期的辦學(xué)過(guò)程中，不斷深化教學(xué)改革，重視學(xué)科建設(shè)和人才培養(yǎng)，在教書(shū)育人、教研科研、基礎(chǔ)建設(shè)和學(xué)校管理等方面都取得了可喜的成就。茂名學(xué)院是茂名市委、市政府為實(shí)現(xiàn)茂名市高等教育跨式發(fā)展，加快高層次人才的培養(yǎng)，增進(jìn)科學(xué)技創(chuàng)新能力和發(fā)展后勁，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和文化品位，促進(jìn)茂名市率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義璣代化的高屋建的構(gòu)想。茂名學(xué)院的創(chuàng)建將勾畫(huà)出茂名市在新世紀(jì)以高層次教育為核心，以深化體制改革為動(dòng)力的美好未來(lái)，充分展現(xiàn)其時(shí)代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的人文魅力，將塑造出國(guó)內(nèi)知名的集產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)。二、 總體思路茂名市鼎源物業(yè)管理有限公司將以自己首創(chuàng)的物業(yè)管理新概念“以人為本、以質(zhì)登峰”為管理內(nèi)核，以“用心面對(duì)客戶(hù)”和“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”為立足點(diǎn)，以先進(jìn)的管理技術(shù)和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為依托，明確工作重點(diǎn)，采取科學(xué)先進(jìn)、切實(shí)有效的管理措施不斷實(shí)施服務(wù)創(chuàng)新，在茂名市努力創(chuàng)建“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”的管理新模式，為推動(dòng)茂名市物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程和城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。三、 管理模式構(gòu)建校園管理體制新模式“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”模式鑒于我國(guó)的國(guó)情和茂名學(xué)院物業(yè)和特殊性，茂名市鼎源物業(yè)管理公司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度地降低和理成本，同時(shí)提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，努力探索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式”。創(chuàng)建該模式的主要措施有：*狠抓管理，全方位過(guò)程開(kāi)展增收節(jié)支活動(dòng)。*采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。*在人員配務(wù)上堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專(zhuān)多能，從而降低管理成本。四、 工作重點(diǎn)1、 工作重點(diǎn)（1） 設(shè)施設(shè)備管理如果將機(jī)電設(shè)施設(shè)備比喻為整個(gè)建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。供電質(zhì)量好壞，將直接影響著其他設(shè)施設(shè)備能否正常的運(yùn)作；而消防系統(tǒng)則是整個(gè)建筑系統(tǒng)的安全保障。為此，茂名市鼎源物業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運(yùn)作管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技和管理手段，對(duì)茂名學(xué)院的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備使用周期的設(shè)備綜合服務(wù)效益。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備的監(jiān)管力度，實(shí)行24小時(shí)的跟蹤服務(wù)。對(duì)所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理具體落實(shí)到每個(gè)人，杜絕管理上的漏洞，實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)作的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。（2） 房屋本體管理制定維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：制定科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案，嚴(yán)格按計(jì)劃和實(shí)施方案執(zhí)行；重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)的過(guò)早損耗或損壞，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)易出現(xiàn)問(wèn)題的部位在查勘中進(jìn)行重點(diǎn)檢查，制定日常和定期的查勘養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，做好早發(fā)現(xiàn)早處理；及時(shí)維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)維修，加強(qiáng)房屋維護(hù)，延長(zhǎng)房屋使用壽命；建立房屋管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時(shí)統(tǒng)計(jì)檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況；2、 管理難點(diǎn)（1） 由于缺少設(shè)備裝前期的介入管理，設(shè)備在使用初期階段各類(lèi)技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度；（2） 管理區(qū)域廣，各類(lèi)設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相當(dāng)增多，加大了費(fèi)用開(kāi)支；（3） 電梯系統(tǒng)采取甲方分包形式，使得乙方與維保單位在實(shí)際運(yùn)作中會(huì)增加協(xié)調(diào)的難度性；（4）五、 工作措施措施之一：派遣精銳骨干，組建優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)“一流”的管理需要“一流”的人才，鼎源業(yè)管理公司一貫強(qiáng)調(diào)人的因素始終是第一位的，實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵，鼎源物業(yè)管理公司高度重視茂名學(xué)院的物業(yè)管理項(xiàng)目，將派駐最優(yōu)秀的管理者和技術(shù)人員，組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)，并持之以恒開(kāi)展系統(tǒng)有效的培訓(xùn)工作，使他們能有斷地適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需求，為實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)不斷地努力奮斗。措施之二：全面推行ISO9001：2000質(zhì)量管理體系鼎源物業(yè)管理公司ISO9001：2000質(zhì)量體系經(jīng)過(guò)多年實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理不可或缺的大綱，該體系將在茂名學(xué)院的物業(yè)管理全面推行并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。在管理服務(wù)人員的培訓(xùn)過(guò)程中，要增強(qiáng)質(zhì)量體系實(shí)操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，使質(zhì)量體系正常運(yùn)作。鼎源物業(yè)管理公司還將在茂名學(xué)院的物業(yè)管理中積極引進(jìn)ISO140000環(huán)境控制體系，以此全面促進(jìn)管理服務(wù)水平上新臺(tái)階。措施之三：加強(qiáng)與學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系協(xié)調(diào)和合作物業(yè)管理公司和學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)涉及有項(xiàng)目管理的不同側(cè)面，一者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的一種阻力，需要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認(rèn)識(shí)，實(shí)際工作中需強(qiáng)調(diào)各管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)監(jiān)督作用，要全面加強(qiáng)與學(xué)校教務(wù)處、學(xué)生處、后勤處等各管理機(jī)構(gòu)的合作，使之形成合力，從而推動(dòng)項(xiàng)目管理服務(wù)水平的提高。措施四：注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力，變項(xiàng)目管理體制由單向推動(dòng)方式為平等互動(dòng)雙方共管方式，使項(xiàng)目的管理真正得以升華。鼎源物業(yè)管理公司將充分發(fā)揮學(xué)生、學(xué)生會(huì)的作用，倡導(dǎo)學(xué)生自治、自律，潛移默化地增強(qiáng)學(xué)生參與管理的意識(shí)。 質(zhì)量目標(biāo)二年內(nèi)茂名學(xué)院項(xiàng)目管理的各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家級(jí)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則的各項(xiàng)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量目標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式在下列項(xiàng)中概述以及保障各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)完成的實(shí)施。序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)指標(biāo)測(cè)算依據(jù)管理主要措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%98%完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無(wú)人為損壞事件。2房屋零修、急及時(shí)率100%100%及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到維修通知單后需帶工具10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，小修8小時(shí)內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率99%99%以上維修合格工程項(xiàng)次/維修工程項(xiàng)次建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度?；卦L率25%25%以上維修工程回訪次數(shù)/維修工程項(xiàng)次照明燈及疏散燈完好率95%98%以上完好照明燈、疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量4主要機(jī)電設(shè)備完好率99%99%完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備/大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，所有機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實(shí)施24小時(shí)專(zhuān)人值班；出現(xiàn)故障及時(shí)排除。5消防設(shè)備完好率100%100%完好消防設(shè)備/茂名學(xué)院消防設(shè)備總數(shù)實(shí)行巡查制度，建檔記錄。6火災(zāi)發(fā)生率1以下（年）1以下（年）發(fā)生火災(zāi)面積/茂名學(xué)院內(nèi)物業(yè)使用茂名學(xué)院管理處主任為消防負(fù)責(zé)人；下屬全體員工均為義務(wù)消防員；落實(shí)防火安全三級(jí)檢查制度；消防中心24小時(shí)值班，統(tǒng)一調(diào)動(dòng)人員。7有效投訴率2以下（年）2以下（年）有效投訴次數(shù)/使用人總數(shù)做好做細(xì)日常工作，采取措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見(jiàn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。有效投訴處理率95%100%處理的有效投訴數(shù)量/有效投訴總數(shù)8管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)人員總數(shù)人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)；培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。9服務(wù)回訪率25%25%回訪次數(shù)/服務(wù)次數(shù)建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)。10使用人滿(mǎn)意率95%以上96%以上對(duì)管理滿(mǎn)意人數(shù)+基本滿(mǎn)意人數(shù)/使用人總?cè)藬?shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，努力完善服務(wù)體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見(jiàn)，加強(qiáng)雙方交流及溝通。擬采取的管理方式和工作計(jì)劃一、 擬采取的管理方式1、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖設(shè)立茂名學(xué)院物業(yè)管理處，作為鼎源物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)茂名學(xué)院的設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)、治安消防、綠化環(huán)境衛(wèi)生管理工作。物業(yè)管理處下設(shè)客服中心、工程部、安保部、保潔部（兼綠化組）。具體架構(gòu)如下： 茂名市鼎源物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理處主任客服中心工程部安保部綠化組保潔部（兼）（1）機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明*物業(yè)為管理處內(nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率，保證信息渠道的暢通。*物業(yè)管理處內(nèi)部實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目物業(yè)管理處主任負(fù)責(zé)制，下設(shè)各專(zhuān)業(yè)部。*各專(zhuān)業(yè)部負(fù)責(zé)人構(gòu)成管理層，各班組負(fù)責(zé)具體的管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。（2）部門(mén)（崗位）職責(zé)說(shuō)明物業(yè)管理處主任*在鼎源物業(yè)管理公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面組織、安排內(nèi)部的日常管理工作*根據(jù)管理處的實(shí)際情況，制定管理處的年度工作規(guī)劃和專(zhuān)題工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；*根據(jù)管理處的實(shí)際情況，制定管理處物品使用計(jì)劃，并監(jiān)督控制；*根據(jù)管理處的實(shí)際情況，組織對(duì)管理處各部門(mén)工作績(jī)效進(jìn)行監(jiān)督考核；*負(fù)責(zé)管理處的外關(guān)系的協(xié)調(diào)?？头行?負(fù)責(zé)管理處工作人員日常工作紀(jì)律和儀表的檢查、監(jiān)督；*負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部文件及管理檔案的建立和管理；*負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶(hù)的來(lái)訪投訴，并進(jìn)行回訪；*負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部人員招聘、調(diào)動(dòng)、培訓(xùn)、考核等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。工程部*根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和業(yè)主（使用人）的需要，制定茂名學(xué)院建筑本體、電力、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)及電梯等其他機(jī)電設(shè)施、公共場(chǎng)地的日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃方案和應(yīng)急方案，并組織實(shí)施；*制定本部門(mén)員工專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施；*負(fù)責(zé)工程部日常工作效果的檢查、監(jiān)督。安保部*根據(jù)公安部門(mén)和上級(jí)主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定和要求，結(jié)合茂名學(xué)院物業(yè)實(shí)際，制定安全管理總體方案和各種防范措施，同時(shí)布置警衛(wèi)力量，保護(hù)公共區(qū)域和要害部位的安全，維護(hù)茂名學(xué)院內(nèi)的公共秩序；*根據(jù)各種防范措施，采取一切必要手段，預(yù)防各種可能安全隱患的發(fā)生。對(duì)查出的不安全因素，提出解決意見(jiàn)，對(duì)已發(fā)生的安全事故查原因，提出處理意見(jiàn)；*根據(jù)公安消防部門(mén)的有關(guān)規(guī)定和要求，結(jié)合茂名學(xué)院的實(shí)際情況，制定防火預(yù)案和緊急疏散示意圖，從專(zhuān)業(yè)管理的角度搞好消防安全管理，并做好防火管理檔案；*配合工程部做好平時(shí)消防設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，并對(duì)學(xué)院內(nèi)各種消防設(shè)備的使用進(jìn)行監(jiān)督，確保使用正常；*負(fù)責(zé)做好學(xué)院內(nèi)平時(shí)的消防安全日檢、月檢工作，并對(duì)火險(xiǎn)隱患進(jìn)行及整改，以及整改的復(fù)查工作；*負(fù)責(zé)制定停車(chē)場(chǎng)安全管理制度，保證車(chē)輛停放安全，維護(hù)車(chē)場(chǎng)良好的行車(chē)秩序，指揮車(chē)輛按指定位置整齊停放，不得阻塞通道，杜絕交通事故發(fā)生。保潔部（兼綠化組）*制止校區(qū)內(nèi)亂丟、敵放、亂倒、亂堆廢物垃圾，制止亂張貼、亂涂寫(xiě)，制止飼養(yǎng)家畜家禽，控制噪音及空氣水質(zhì)污染，消除校區(qū)內(nèi)污染源；*負(fù)責(zé)對(duì)學(xué)區(qū)內(nèi)的馬路、便道、綠化帶、公共場(chǎng)所及時(shí)清掃保潔，設(shè)立衛(wèi)生收集器具，及時(shí)收集、清動(dòng)垃圾，及時(shí)對(duì)垃圾桶等衛(wèi)生器具清洗消毒歸位，加強(qiáng)防疫滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅，加強(qiáng)對(duì)校區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的衛(wèi)生管理檢查，保持校區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生；*加強(qiáng)校區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)，對(duì)綠化帶、校區(qū)小公園、道路兩側(cè)樹(shù)木、花草設(shè)專(zhuān)人、培、修、護(hù)，保持校區(qū)的美化綠化。2、工作流程（1）工作流程圖入職、上崗培訓(xùn)建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂與協(xié)作單位建立聯(lián)系物業(yè)接管日常管理與服務(wù)隊(duì)伍輪訓(xùn)完善配套建立檔案（2）工作流程圖說(shuō)明針對(duì)日常物業(yè)管理和服務(wù)工作，鼎源物業(yè)管理公司編制了詳盡的ISO9001：2000質(zhì)量管理體系文件，其中大部份已在實(shí)際工作中有效地加以運(yùn)用，相信只要按照完善后的質(zhì)量方針和程序去運(yùn)作，一定能保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3、信息反饋處理機(jī)制（1）設(shè)置原則信息源全面豐富。信息搜集科學(xué)有效。信息通道暢通。信息反饋及時(shí)到位。信息處理及時(shí)準(zhǔn)確。（2）信息傳達(dá)室遞示意圖鼎源物業(yè)管理公司政府主管部門(mén)行業(yè)物業(yè)管是單位外部公共媒體后勤科客服人員員工物業(yè)管理處物業(yè)使用人（3） 信息反饋處理流程圖備案存檔 NO采取正確措施處理驗(yàn)證反饋是否需處理載 體 YES可行性方案論證信 息篩選排除 NO是否可利用判斷決策實(shí) 施調(diào)查分析 YES（4） 信息反饋與處理機(jī)制說(shuō)明信息是企業(yè)運(yùn)作的重要管理資源。實(shí)際操作中必須保持信息的真實(shí)、科學(xué)和全面。信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時(shí)時(shí)保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集 整理 利用 反饋的良性循環(huán)。要充分利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)信息進(jìn)行收集、處理、分析和理用。信息源（載體）是全方位的，示意圖中僅列出與管理工作直接相關(guān)的部份。保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。信息反饋時(shí)，對(duì)組織內(nèi)部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和措施隨加以衡量并糾正，對(duì)組織外部引進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)保持積極態(tài)度，隨時(shí)加以吸收和利用。管理人員的配備、培訓(xùn)一、 管理人員的配備1、 管理人員配備的原則（1） 精干、高效、敬業(yè)愛(ài)業(yè)的原則；（2） 文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則；（3） 內(nèi)部調(diào)整劑為主和社會(huì)招聘為輔的原則；（4） 先定崗后定編以及德才兼?zhèn)洹⒁粚?zhuān)多能和原則。2、 物業(yè)管理處人員配備方案（略）二、 管理人員的培訓(xùn)1、 培訓(xùn)目標(biāo)（1） 管理處主任：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)和技能外，重點(diǎn)是具備業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學(xué)、組織行為學(xué)等前沿學(xué)科知識(shí)，以及具備獨(dú)立、創(chuàng)新、進(jìn)取、博愛(ài)等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。（2） 管理層員工：具備熟練的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力，勤奮、踏實(shí)、敬業(yè)，有勇于創(chuàng)新，開(kāi)拓進(jìn)取的精神，以及處理各類(lèi)突發(fā)事件的能力。（3） 操作層員工：熟練掌握自己的工作職責(zé)、ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理要求，了解的物業(yè)管理處的經(jīng)營(yíng)思想，以及任勞任怨、團(tuán)結(jié)協(xié)作、精益求精的團(tuán)隊(duì)精神和良好的服務(wù)形象。（4） 分解目標(biāo)為：管理人員持證上崗率100%特種工持證上崗率100%操作層員工專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間第年不小少于80小時(shí)；其中安保人員軍訓(xùn)時(shí)間每年不少于120小時(shí)。2、 培訓(xùn)主要內(nèi)容（1） 項(xiàng)目管理中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題的知識(shí)和處理，機(jī)電維修等專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)；（2） IS09001（2000）質(zhì)量管理和ISO14000環(huán)境管理體系知識(shí)；（3） CS顧客滿(mǎn)意戰(zhàn)略和CI企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)知識(shí)；（4） 企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）、職業(yè)道德和現(xiàn)代思想文化觀念。3、 培訓(xùn)類(lèi)別與方式（1） 培訓(xùn)類(lèi)別入職培訓(xùn)：側(cè)重于對(duì)物業(yè)基本知識(shí)及IS09001（2000）質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制度的培訓(xùn)；上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專(zhuān)業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行；在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力和培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專(zhuān)業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工中穿插進(jìn)行；轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方式的進(jìn)行；職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書(shū)即予以報(bào)銷(xiāo)學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行鼓勵(lì)。（2） 培訓(xùn)的組織方式集中授課，組織學(xué)習(xí)；參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐；定期舉行學(xué)習(xí)研討會(huì)，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合；根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的難點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)員工的研究分析能力和處理難點(diǎn)問(wèn)題的能力。4、培訓(xùn)的實(shí)施運(yùn)行（1）培訓(xùn)系統(tǒng)圖培訓(xùn)計(jì)劃 修正 執(zhí)行崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織培訓(xùn)考核 反饋 評(píng)價(jià)（2）系統(tǒng)圖說(shuō)明針對(duì)茂名學(xué)院的管理特點(diǎn)來(lái)設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)劃；有效動(dòng)用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果；通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行考核，了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度；根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，并確定未來(lái)培訓(xùn)重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐中。5、培訓(xùn)計(jì)劃物業(yè)管理處員工培訓(xùn)計(jì)劃分為兩部分。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，采用集中授課的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn)計(jì)劃，視物業(yè)管理處工作具體情況分階段安排進(jìn)行。（1） 接管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1物業(yè)管理法規(guī)及配套文件三天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉掌握辦法等內(nèi)容2物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)六天有關(guān)部門(mén)未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員公司本部培訓(xùn)考核確保持證上崗率100%3茂名學(xué)院管理目標(biāo)模式及投標(biāo)書(shū)的有關(guān)內(nèi)容兩天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)崗位考核明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式4崗位職責(zé)和茂名學(xué)院物業(yè)管理運(yùn)作制度兩天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)筆試、實(shí)際操作掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)5整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施等內(nèi)容介紹兩天設(shè)計(jì)、安裝單位全體新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉校園區(qū)管理、運(yùn)作6設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓(xùn)考核明確公用設(shè)施設(shè)備維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)7各工種工作技巧和服務(wù)禮儀規(guī)范及人際溝通技巧一天公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核行為規(guī)范及技巧8消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí)兩天公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急方案及常識(shí)（2）正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1管理技能知識(shí)兩天聘請(qǐng)物業(yè)管理專(zhuān)家授課全體員工分批進(jìn)行公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)知識(shí)考核提高員工與客戶(hù)的溝通技巧和管理水平2組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)兩天公司本部全體員工分批進(jìn)行公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公共形象3有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)根據(jù)實(shí)際情況安排有關(guān)管理服務(wù)公司本部外部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平4維修服務(wù)人員升級(jí)培訓(xùn)市勞動(dòng)部門(mén)維修、服務(wù)人員公司本部外部培訓(xùn)考核確保每年該類(lèi)人員10%以上達(dá)到中級(jí)技工等級(jí)證書(shū)5勞動(dòng)安全衛(wèi)生一天公司本部全體員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核熟悉、了解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí)6消防技能訓(xùn)練及演習(xí)三天有關(guān)協(xié)作單位全體義務(wù)消防員公司本部?jī)?nèi)部輪流培訓(xùn)實(shí)際操作掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力7操作規(guī)程示范三天公司本部各相關(guān)部門(mén)員工公司本部培訓(xùn)實(shí)際操作規(guī)范員工操作規(guī)程，提高員工操作技能8服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德一天公司本部全體員工公司本部培訓(xùn)考核提高員工服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)員工職業(yè)道德，加強(qiáng)工作責(zé)任心0 管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備 一、物質(zhì)裝備計(jì)劃 為確保茂名學(xué)院物業(yè)管理的管理方式和管理手段現(xiàn)代化，我們本著高起點(diǎn)一步到位、高水平科學(xué)先進(jìn)、高效益合理實(shí)用的原則，擬定物資裝備計(jì)劃如下：1、管理用房 本公司按委托方提供的管理用房進(jìn)行合理安排、布置。2、員工宿舍 為保證校區(qū)應(yīng)急狀態(tài)的處理能力，我們建議提供部分員工宿舍解決保安部員工住宿，具體面積由雙方協(xié)定。3、 器械、工具、裝備以及辦公用品（具體如下表所示）（1） 辦公用品項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)（元）備 注辦公桌、椅電腦、打印機(jī)傳真機(jī)保險(xiǎn)柜照相機(jī)辦公文具鴻運(yùn)扇電話文件柜工具柜職工服裝(冬、夏每人2套)3套1套1部1臺(tái)1部1批5把1臺(tái)2臺(tái)1個(gè)40套12007000100050030050050030016005004800小計(jì)：18200元（2） 維修工具項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)（元）備 注電焊機(jī)沖擊鉆電工儀表電動(dòng)工具(手電鉆、砂輪機(jī)各1)手提式潛水泵水、電維修工具及配件鋁合金梯鋁合金高梯常用材料備件1部1部1套1批11套2架1架1批400600500400800500350800300小計(jì)：4650元 3、 清潔綠化工具項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)（元）備 注樓層垃圾桶高壓清洗機(jī)清潔、綠化工具手拉車(chē)?yán)D(zhuǎn)運(yùn)車(chē)72個(gè)1臺(tái)1批2輛1輛27362000500500700小計(jì)：6436元4、 治安、交通、消防管理裝備項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)（元）備 注無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)警棍警示、指示牌消防斧頭專(zhuān)用消防扳手鋼盔消防靴防火衣及防火手套滅火器訓(xùn)練器材3套4根 1批2套1把4個(gè)4對(duì)4套1批1套45004005001501504004751180500300小計(jì)：8555元共合計(jì)：37841元房屋本體維護(hù)管理計(jì)劃和實(shí)施房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理是茂名學(xué)院物業(yè)管理的重要內(nèi)容。針對(duì)茂名學(xué)院的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個(gè)效果：一、 絕對(duì)保證有一個(gè)正常的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運(yùn)作。二、 保證茂名學(xué)院與外部信息交流及內(nèi)部信息的暢通。三、 保證茂名學(xué)院對(duì)外的形象。對(duì)于能體現(xiàn)茂名學(xué)院形象的重要部位要加強(qiáng)管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無(wú)脫落；是玻璃窗的清潔明亮、無(wú)破損；是涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀，無(wú)安全隱患，外墻裝飾無(wú)破損或污跡。四、 杜絕各種安全事故的發(fā)生。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控中心的維護(hù)和管理，采取各種安全排養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案，以求達(dá)到對(duì)茂名學(xué)院的有效管理。一、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃分日常維修和定期維修兩個(gè)方案，具體內(nèi)容如下：1、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理。1、由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重請(qǐng)專(zhuān)家“會(huì)診”提出方案，委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施；2、因施工質(zhì)量原因造成結(jié)成構(gòu)問(wèn)題，請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理。1、安全牢固，正常使用；2、功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。1、無(wú)鼓無(wú)脫，無(wú)滲水、無(wú)裂紋；2、無(wú)違章，邊角線齊整；3、整潔、無(wú)污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修1、無(wú)積水、無(wú)滲漏；2、隔熱層完好無(wú)損；3、避雷網(wǎng)無(wú)間斷，缺損；4、天面水箱無(wú)破損，無(wú)滲漏；5、無(wú)違章，無(wú)亂堆放。4公用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1、線路無(wú)亂搭接；2、照明燈具正常有效；3、開(kāi)關(guān)、箱體完成，無(wú)缺損。5公共通道、門(mén)廳、樓梯間、會(huì)議室、每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。工程部和清潔部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1、墻體、地面、窗戶(hù)、頂棚完好，無(wú)缺損；2、室內(nèi)設(shè)施齊全；3、整潔、無(wú)灰塵、無(wú)霉跡；4、無(wú)違章、無(wú)亂堆放。6本體消防設(shè)施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1、箱體完好，標(biāo)識(shí)清楚；2、設(shè)施能有效使用；3、靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警。7衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1、墻體、窗戶(hù)頂棚完好，無(wú)缺損；2、設(shè)施、設(shè)備完好，無(wú)缺損，使用正常；3、整潔、無(wú)污跡，無(wú)積塵，無(wú)積水；4、無(wú)堵塞，無(wú)異味。8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部負(fù)責(zé)維修1、上、下水暢通，無(wú)滲漏，無(wú)堵塞；2、無(wú)污跡，無(wú)銹蝕；3、無(wú)違章私接私斷管道。2、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲(chóng)害及腐蝕情液體的侵害。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1、結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2、結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面1、每年對(duì)外墻面清洗一次；2、每三年對(duì)較大面積漏及損壞，維修無(wú)效的，進(jìn)行局部翻新；3、每三年對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次安全性檢查。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1、平整、無(wú)滲水、無(wú)裂紋；2、整潔統(tǒng)一。3公共屋面1、每年粉刷避雷網(wǎng)一次；2、每年全面修補(bǔ)天面隔熱層一次；3、每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部份；4、每半年疏通屋面雨水管一次；5、每半年清洗天面水池一次，消毒一次。工程部與清潔管理部協(xié)同實(shí)施1、屋面無(wú)積水，無(wú)滲漏；2、隔熱層完好；3、避雷系統(tǒng)完好；4、水池水質(zhì)清潔，無(wú)污跡。4公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1、線路無(wú)老化；2、燈具正常使用，照明完好。5公共通道、門(mén)廳、樓梯間、會(huì)議室1、每半年對(duì)公共地面進(jìn)行一次維護(hù)；2、每半年對(duì)樓梯踏步進(jìn)行一次全面維修；3、每三年對(duì)通道、門(mén)廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進(jìn)行一次全面維護(hù)；4、每年對(duì)公共窗戶(hù)進(jìn)行一次全面維護(hù)。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1、美觀完好，無(wú)缺損；2、整潔、清爽。6本體消防設(shè)施1、每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；2、每年對(duì)消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；3、每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1、設(shè)施完好率100%；7衛(wèi)生間、茶水間1、每年對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護(hù)；2、每年對(duì)水、電設(shè)施進(jìn)行一次全面維護(hù)；3、每年對(duì)墻面、頂棚、窗戶(hù)進(jìn)行一次全面維護(hù)。由工程部按相應(yīng)技術(shù)規(guī)程實(shí)施維修。1、完好、無(wú)缺損；2、使用正常；3、整潔、清爽。8上、下水管道1、每年粉刷管道一次；2、每年檢修一次，并堅(jiān)固管道定碼；3、每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程部按相應(yīng)技術(shù)規(guī)程實(shí)施維修。1、美觀完好；2、上、下水通暢；3、無(wú)滲漏。二、 房屋本體維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為了使學(xué)校能夠有一人良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對(duì)房屋本體的維修力爭(zhēng)做到及時(shí)、快速、高效地處理。房屋維修服務(wù)將嚴(yán)格按照鼎源物業(yè)管理公司IS09001（2000）的要求來(lái)執(zhí)行：1、 教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設(shè)備、門(mén)鎖等零星小修2小時(shí)內(nèi)完成，至多也要保證當(dāng)天完成；2、 遇電路故障沒(méi)電、水管爆裂、水龍頭漏水、門(mén)鎖開(kāi)不了、門(mén)窗毀壞必須要在10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場(chǎng)維修（維修工正處理其他急修沒(méi)有人手的情況除外）；3、 廁所堵塞要在24小時(shí)內(nèi)完成（需換潔具的除外）；4、 風(fēng)扇、門(mén)窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查分別在學(xué)校開(kāi)學(xué)前和學(xué)期結(jié)束后各進(jìn)行一次詳細(xì)的檢查，在學(xué)期中還須安排一次檢查；5、 特殊原因不能及時(shí)維修的必須向報(bào)修人說(shuō)明，并告知能夠完成所需的時(shí)間。機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理維護(hù)方案茂名學(xué)院是一所集產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)，機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理的質(zhì)量直接影響著教學(xué)質(zhì)量和生活品質(zhì)。為此，鼎源物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照“安全、可靠、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)”的管理方針，貫徹執(zhí)行ISO9001（2000）質(zhì)量管理體系，對(duì)各類(lèi)機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行高質(zhì)高效的定期維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)各分包單位進(jìn)行全方位的質(zhì)量監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照各類(lèi)應(yīng)急處理方案處理機(jī)電設(shè)施設(shè)備的突發(fā)事故。運(yùn)用各種科學(xué)手段，最大程度地實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為廣大師生提供一個(gè)安全、舒適的高品位學(xué)習(xí)和生活空間。一、供配電系統(tǒng)的管理如果說(shuō)機(jī)電設(shè)施設(shè)備是整個(gè)建筑系統(tǒng)的核部位，那么供配電系統(tǒng)則是它的大動(dòng)脈。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性，鼎源物業(yè)管理公司將根據(jù)校區(qū)內(nèi)不同場(chǎng)所的用電性質(zhì)和特點(diǎn)，配備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，制定行之有效的運(yùn)行管理是制度和維護(hù)保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。1、 設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)方案和標(biāo)準(zhǔn)（1） 每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目 電力變壓器（干式）序號(hào)部位內(nèi)容要求1外殼1、查低壓連接母線；2、檢查殼體。低壓母線不發(fā)熱、無(wú)變色，外殼清潔、無(wú)雜物、無(wú)放電痕跡。2溫度計(jì)1、檢查是否完好；2、觀察溫度指示。顯示正常、無(wú)損壞、溫度不超過(guò)140。3聲響監(jiān)聽(tīng)變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無(wú)異常雜音。4變壓器室1、檢查門(mén)窗、地面、四壁；2、檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施；3、檢查室內(nèi)照明設(shè)施4、檢查室內(nèi)消防施。無(wú)雜物、有漏水、能防止小動(dòng)物進(jìn)入、干凈整潔、功能正常、通風(fēng)良好、無(wú)銹蝕、開(kāi)關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常。低壓開(kāi)關(guān)柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1柜正面1、清潔（擦拭）柜正面；2、檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)；3、檢查空氣開(kāi)關(guān)；4、檢查閘刀開(kāi)關(guān)、操作機(jī)構(gòu)；5、檢查分閘、合閘指示燈。無(wú)灰塵、污跡，議表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運(yùn)行要求，指示燈指示正常。（續(xù)表）2柜背面1、觀察母線、連接點(diǎn)、引出線；2、檢查電度表。連接良好、接點(diǎn)無(wú)發(fā)熱變色，電度表鋁盤(pán)轉(zhuǎn)動(dòng)正常。 電容器柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢查議表指示及運(yùn)行參數(shù)；3、檢查自動(dòng)補(bǔ)償器；4、檢查各組電容指示燈。無(wú)灰塵、污跡，議表工作正常，電流電壓在正常范圍，補(bǔ)償器功能正常，指示燈完好。2柜內(nèi)1、觀察電容器殼體、套管；2、檢查導(dǎo)線及其連接點(diǎn)；3、檢查柜內(nèi)溫度。電容器無(wú)膨脹、無(wú)滲漏油，連接導(dǎo)線無(wú)過(guò)熱變色，無(wú)焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過(guò)45。 柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)部位內(nèi)容要求1機(jī)身清掃機(jī)身及周?chē)孛?。無(wú)灰塵、雜物。2控制屏1、檢查信號(hào)指示；2、檢查各控制形式、狀態(tài)。機(jī)組處于正常備用狀態(tài)，符合運(yùn)作規(guī)程要求。3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；2、檢查蓄電池液比重及液位。浮充電壓261V，浮充電流12A(觀察充電電流表)，電池液比重126130（采用吸式比重計(jì)），液位不低于極板。4冷卻水箱檢查水位水位在正?？潭确秶?。5儲(chǔ)油箱檢查油位保證諸油至少能供機(jī)組運(yùn)行24小時(shí)。6潤(rùn)滑油檢查潤(rùn)滑油位潤(rùn)滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)。7通風(fēng)檢查機(jī)房通風(fēng)設(shè)施風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。 強(qiáng)電井序號(hào)部位內(nèi)容要求1插接箱1、清掃外表面；2、檢查空氣開(kāi)關(guān)；3、檢查內(nèi)部接線。無(wú)灰塵、污跡，狀況符合運(yùn)行要求，無(wú)過(guò)熱變色現(xiàn)象，連接無(wú)松動(dòng)。2強(qiáng)電井室1、檢查房頂、四壁、地面、門(mén)；2、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；3、檢查電纜、母線槽。無(wú)損壞、無(wú)雜物、無(wú)漏水，能防止小動(dòng)物進(jìn)入，干凈整潔，開(kāi)關(guān)、燈具功能正常，無(wú)損傷、無(wú)放電痕跡、無(wú)過(guò)熱。（2） 每周保養(yǎng)項(xiàng)目 電力變壓器序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。無(wú)灰塵、污跡。2接地線1、檢查接地線；2、檢查連接點(diǎn)。無(wú)斷股，無(wú)銹蝕，接觸良好。 低壓開(kāi)關(guān)柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。2柜背面檢查閘刀開(kāi)關(guān)；檢查自動(dòng)開(kāi)關(guān)；檢查保險(xiǎn)絲具；檢查電纜及電纜頭；檢查母線支撐固定裝置。不過(guò)熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩牢固不松動(dòng)，接線樁頭無(wú)發(fā)熱變色，無(wú)焦糊異味；無(wú)發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定可靠，不過(guò)熱，固定可靠，無(wú)破損，無(wú)松動(dòng)。3在線檢查接地線，接線頭。接地線無(wú)銹蝕斷股，接線樁頭緊固；4地下電纜室檢查室內(nèi)環(huán)境；檢查電纜托盤(pán)；檢查電纜。無(wú)雜物、垃圾，無(wú)積水，電纜排列有序，整潔無(wú)雜物，固定可靠，無(wú)損壞，無(wú)放電痕跡。電容器柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視項(xiàng)目。2柜正面手動(dòng)（用轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)）逐組投切電容器?？刂普９δ芰己茫甘緝x表及信號(hào)正確。3接地檢查接地線。無(wú)松動(dòng)，無(wú)斷股。4柜內(nèi)檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線。接觸良好，無(wú)過(guò)熱，無(wú)損壞。柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。2冷卻水系統(tǒng)檢查冷卻水箱水位；檢查各管路及連接部位。水位距注水口約50mm，連接良好，無(wú)滲漏。3燃油系統(tǒng)檢查油箱油位；檢查各管路及連接部位。油位正常（24小時(shí)運(yùn)行）；連接良好，無(wú)滲漏。4潤(rùn)滑系統(tǒng)檢查油尺、油位；檢查機(jī)油油質(zhì)；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)各接頭。油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無(wú)雜質(zhì)，連接良好無(wú)滲漏。5空氣流阻指示器檢查空氣流阻指示器。色標(biāo)應(yīng)為綠色。6控制系統(tǒng)手動(dòng)空載試運(yùn)行1、按操作規(guī)程要求手動(dòng)啟動(dòng)機(jī)組；2、檢查發(fā)電機(jī)控制屏上各類(lèi)儀表及信號(hào)指示燈。啟動(dòng)迅速，開(kāi)關(guān)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異常聲響；電壓、頻率正常，信號(hào)燈指示正常；油壓、水壓正常，油溫、水溫正常。（3） 年度保養(yǎng)項(xiàng)目 電力變壓器序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。2變壓器1、全面清掃、擦拭；2、全面緊固螺栓連接部分；3、測(cè)量繞組直流電阻；4、測(cè)量線圈絕緣電阻；5、相同絕緣電阻。清掃，無(wú)油垢；牢固無(wú)松動(dòng)；三相電阻應(yīng)平衡（相間差別不大于三相平均值之4%，線間差別不大于三相平均值之2%）采用25KV兆歐表，阻值符合有關(guān)規(guī)定。3電氣聯(lián)接1、調(diào)壓聯(lián)接片；2、一次電纜接頭；3、二次母線槽接口。調(diào)壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好。4變壓器室全面清掃；清掃、檢查高壓負(fù)荷開(kāi)關(guān)；檢查修理室內(nèi)照明、通風(fēng)、消防設(shè)施。清潔，無(wú)蛛網(wǎng)、積塵；清潔，動(dòng)作正常，安裝牢固，無(wú)損壞缺失功能正常，無(wú)故障。低壓開(kāi)關(guān)柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。2儀表校驗(yàn)儀表、校驗(yàn)電度表。3柜內(nèi)全面清掃灰塵；整理二次線；補(bǔ)齊、更換二次線接線號(hào)；檢修閘刀開(kāi)關(guān)；檢修自動(dòng)開(kāi)關(guān)；全面檢查緊固螺栓連接點(diǎn)；補(bǔ)刷相位漆。無(wú)灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、美觀、清晰三相同期到位、接觸面（線）大于2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，動(dòng)作可靠靈活無(wú)缺損件牢固，無(wú)松動(dòng)，顏色符合規(guī)定。4地下電纜室全面清掃、整理。無(wú)垃圾、雜物、電纜排列整齊。電容器柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。2柜內(nèi)全面清掃灰塵；整理二次線，更換字跡不清晰的接線號(hào)；檢修控制元器件。無(wú)灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰完好無(wú)缺損、動(dòng)作可靠。3電容器檢查電容器殼體及瓷瓶測(cè)量電容器二極對(duì)外殼及二級(jí)間絕緣電阻，測(cè)量電容器容量，更換失效的電容器。殼體無(wú)凹凸，無(wú)破損，絕緣電阻值不作規(guī)定，使用1000V搖表用微法表測(cè)量或用電壓流表法測(cè)量，容量不超過(guò)額定值10%。柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。2檢查緊固各連接部螺栓；檢查連接導(dǎo)線；更換冷卻水；更換機(jī)油濾清器，檢查機(jī)油油質(zhì)，老泥濁變黑，應(yīng)更換機(jī)油，清洗或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清器。無(wú)松動(dòng)；連接完好；手動(dòng)試機(jī)，觀察各種參數(shù)中否符合運(yùn)行規(guī)程。供配電接地系統(tǒng)序號(hào)部位內(nèi)容要求1接地線檢查接地線螺栓及連接情況。緊固良好。2接地體檢查接地體焊接頭。焊接良好、無(wú)銹蝕。3接地電阻用接地電阻測(cè)量?jī)x測(cè)量接地電阻。系統(tǒng)的接地電阻小于4。防雷接地系統(tǒng)序號(hào)部位內(nèi)容要求1接地體各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接。無(wú)松動(dòng)、焊點(diǎn)無(wú)銹蝕。2接地電阻用接地電阻測(cè)量?jī)x測(cè)量接地電阻。接地系統(tǒng)的接地電阻小于10。 2、供電系統(tǒng)應(yīng)急搶修、處理方案 （1）供電系統(tǒng)搶修限時(shí)規(guī)定為了