茂名學(xué)院物業(yè)管理方案.doc

茂名學(xué)院物業(yè)管理建議書 茂名市鼎源物業(yè)管理有限公司敬呈二零零六年三月六日目 錄 前言 P.3P.4 一、提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃 P.5P.9 二、質(zhì)量目標(biāo) P.10P.11 三、擬采取的管理方式和工作計劃 P.12P.17 四、管理人員的配備、培訓(xùn) P.18P.23 五、管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備 P.24P.26 六、房屋本體維護管理計劃和實施 P.27P.31 七、機電設(shè)備設(shè)施的管理維護方案 P.32P.42 八、緊急事故處理流程 P.43P.45前 言鼎源物業(yè)管理公司成立于2003年，是一家具有物業(yè)管理、清潔保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、工程服務(wù)等多元化、專業(yè)化的服務(wù)公司。公司目前管理面積近五萬平方米，管理類型包括寫字樓、住宅小區(qū)、會所等物業(yè)管理各個領(lǐng)域。經(jīng)過短短兩年的飛速發(fā)展，鼎源物業(yè)已成為茂名市規(guī)模最大、人員最多、最具專業(yè)實力的物業(yè)管理公司。2004年，公司通過國家建設(shè)部物業(yè)管理國家三級資質(zhì)認(rèn)定。2005年，公司所管項目全球通大廈被評為“茂名市物業(yè)管理示范大廈”，成為茂名市第一幢獲此殊榮的高層建筑。鼎源物業(yè)主要管理層成員，均來自中、港大型的物業(yè)管理公司，對各類型物業(yè)均有一定的管理經(jīng)驗及完整的管理策略。同時，公司擁有一支技術(shù)精良，團結(jié)向上的員工隊伍，擁有各類型專業(yè)技術(shù)人員，目前正不斷向著高科技、高層次、多元化的管理目標(biāo)邁進(jìn)。公司經(jīng)過兩年多的不斷探索、發(fā)展完善，建立了科學(xué)、規(guī)范的管理體系。鼎源物業(yè)積極倡導(dǎo)“以人為本，以質(zhì)登峰”的管理理念，遵循“服務(wù)至誠、精益求精；管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新”的質(zhì)量方針，鼓起一切從零開始的決心和信心，銳意進(jìn)取，積極創(chuàng)新，在現(xiàn)有物業(yè)的基礎(chǔ)上不斷拓展新市場。公司現(xiàn)參與管理的項目遍及茂名市、高州市、化州市、信宜市、電白縣。為加速鼎源公司市場化的進(jìn)程，標(biāo)新創(chuàng)績?yōu)樯鐣淞⒁粋€規(guī)范、健康、溫馨的精品物業(yè)管理的形象，擴大市場占有率，公司進(jìn)行了大膽的拓展嘗試，并有幸為茂名學(xué)院的物業(yè)管理工作提供管理方案，為此，公司形成了以總經(jīng)理為核心，聚集了各類專業(yè)人才的經(jīng)營策劃小組，通過對茂名學(xué)院周邊環(huán)境、市場氛圍、物業(yè)保值趨勢等周密的市場調(diào)研和細(xì)分，確立了初步的管理設(shè)想，提出了樹立“管理功能、維護功能、服務(wù)功能”三大功能為核心的管理思路，并根據(jù)實際的要求，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗，為茂名學(xué)院精心設(shè)計了整體管理方案，以保障業(yè)主的利益，為校區(qū)提供一個安全、舒適、和諧的學(xué)習(xí)和居住工作環(huán)境。同時，更要提高物業(yè)品牌。本著“用心面對客戶，服務(wù)創(chuàng)造價值”的服務(wù)理念，鼎源人以現(xiàn)代化的管理和敬業(yè)的精神為茂名學(xué)院提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，持續(xù)超越業(yè)主不斷增長的服務(wù)期望。并將以卓越的品牌締造與茂名學(xué)院齊頭并進(jìn)，相得宜彰的經(jīng)典之作。提高項目管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、 認(rèn)識與定位茂名學(xué)院坐落在我國南方最大的石油化工工業(yè)基地，美麗的海濱城市-廣東省茂名市。于2000年由原廣東石油化工高等?？茖W(xué)校、茂名教育學(xué)院、茂名石化公司職工大三校合并組建的廣東省屬本科高等學(xué)校，學(xué)院實行省市共建的管理體制，校本部現(xiàn)有官渡和光華兩個校區(qū)，主校區(qū)設(shè)在官渡校區(qū)。目前主校區(qū)占地面積32.88萬平方米，建筑面積28.76萬平方米。廣東石油化工高等?？茖W(xué)校創(chuàng)辦于1954年，茂名教育學(xué)院創(chuàng)辦于1984年，茂名石化公司職工大學(xué)創(chuàng)辦于1983年。三校在長期的辦學(xué)過程中，不斷深化教學(xué)改革，重視學(xué)科建設(shè)和人才培養(yǎng)，在教書育人、教研科研、基礎(chǔ)建設(shè)和學(xué)校管理等方面都取得了可喜的成就。茂名學(xué)院是茂名市委、市政府為實現(xiàn)茂名市高等教育跨式發(fā)展，加快高層次人才的培養(yǎng)，增進(jìn)科學(xué)技創(chuàng)新能力和發(fā)展后勁，提高經(jīng)濟質(zhì)量和文化品位，促進(jìn)茂名市率先基本實現(xiàn)社會主義璣代化的高屋建的構(gòu)想。茂名學(xué)院的創(chuàng)建將勾畫出茂名市在新世紀(jì)以高層次教育為核心，以深化體制改革為動力的美好未來，充分展現(xiàn)其時代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的人文魅力，將塑造出國內(nèi)知名的集產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)。二、 總體思路茂名市鼎源物業(yè)管理有限公司將以自己首創(chuàng)的物業(yè)管理新概念“以人為本、以質(zhì)登峰”為管理內(nèi)核，以“用心面對客戶”和“服務(wù)創(chuàng)造價值”為立足點，以先進(jìn)的管理技術(shù)和豐富的管理經(jīng)驗為依托，明確工作重點，采取科學(xué)先進(jìn)、切實有效的管理措施不斷實施服務(wù)創(chuàng)新，在茂名市努力創(chuàng)建“優(yōu)質(zhì)低價”的管理新模式，為推動茂名市物業(yè)管理市場化進(jìn)程和城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。三、 管理模式構(gòu)建校園管理體制新模式“優(yōu)質(zhì)低價”模式鑒于我國的國情和茂名學(xué)院物業(yè)和特殊性，茂名市鼎源物業(yè)管理公司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度地降低和理成本，同時提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，努力探索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價模式”。創(chuàng)建該模式的主要措施有：*狠抓管理，全方位過程開展增收節(jié)支活動。*采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。*在人員配務(wù)上堅持“價廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。四、 工作重點1、 工作重點（1） 設(shè)施設(shè)備管理如果將機電設(shè)施設(shè)備比喻為整個建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。供電質(zhì)量好壞，將直接影響著其他設(shè)施設(shè)備能否正常的運作；而消防系統(tǒng)則是整個建筑系統(tǒng)的安全保障。為此，茂名市鼎源物業(yè)管理公司抽調(diào)機電管理技術(shù)骨干，組成強有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運作管理制度及周期性的維護保養(yǎng)計劃和標(biāo)準(zhǔn)，運用現(xiàn)代科技和管理手段，對茂名學(xué)院的機電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟的設(shè)備使用周期的設(shè)備綜合服務(wù)效益。同時加強對重點設(shè)備的監(jiān)管力度，實行24小時的跟蹤服務(wù)。對所有設(shè)施設(shè)備的維護管理具體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現(xiàn)機電設(shè)施設(shè)備運作的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。（2） 房屋本體管理制定維修、養(yǎng)護計劃：制定科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護計劃和實施方案，嚴(yán)格按計劃和實施方案執(zhí)行；重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)的過早損耗或損壞，對房屋結(jié)構(gòu)易出現(xiàn)問題的部位在查勘中進(jìn)行重點檢查，制定日常和定期的查勘養(yǎng)護計劃，做好早發(fā)現(xiàn)早處理；及時維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時維修，加強房屋維護，延長房屋使用壽命；建立房屋管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時統(tǒng)計檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況；2、 管理難點（1） 由于缺少設(shè)備裝前期的介入管理，設(shè)備在使用初期階段各類技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度；（2） 管理區(qū)域廣，各類設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相當(dāng)增多，加大了費用開支；（3） 電梯系統(tǒng)采取甲方分包形式，使得乙方與維保單位在實際運作中會增加協(xié)調(diào)的難度性；（4）五、 工作措施措施之一：派遣精銳骨干，組建優(yōu)秀管理團隊“一流”的管理需要“一流”的人才，鼎源業(yè)管理公司一貫強調(diào)人的因素始終是第一位的，實踐證明，委派項目管理骨干的綜合素質(zhì)是項目管理成功的關(guān)鍵，鼎源物業(yè)管理公司高度重視茂名學(xué)院的物業(yè)管理項目，將派駐最優(yōu)秀的管理者和技術(shù)人員，組成富有效率的管理團隊，并持之以恒開展系統(tǒng)有效的培訓(xùn)工作，使他們能有斷地適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需求，為實現(xiàn)的總體目標(biāo)不斷地努力奮斗。措施之二：全面推行ISO9001：2000質(zhì)量管理體系鼎源物業(yè)管理公司ISO9001：2000質(zhì)量體系經(jīng)過多年實際運作，具有很強的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理不可或缺的大綱，該體系將在茂名學(xué)院的物業(yè)管理全面推行并結(jié)合項目特點，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。在管理服務(wù)人員的培訓(xùn)過程中，要增強質(zhì)量體系實操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強質(zhì)量意識和規(guī)范意識，使質(zhì)量體系正常運作。鼎源物業(yè)管理公司還將在茂名學(xué)院的物業(yè)管理中積極引進(jìn)ISO140000環(huán)境控制體系，以此全面促進(jìn)管理服務(wù)水平上新臺階。措施之三：加強與學(xué)校各管理機構(gòu)的關(guān)系協(xié)調(diào)和合作物業(yè)管理公司和學(xué)校各管理機構(gòu)涉及有項目管理的不同側(cè)面，一者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為提高項目管理服務(wù)水平的一種阻力，需要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認(rèn)識，實際工作中需強調(diào)各管理機構(gòu)的指導(dǎo)監(jiān)督作用，要全面加強與學(xué)校教務(wù)處、學(xué)生處、后勤處等各管理機構(gòu)的合作，使之形成合力，從而推動項目管理服務(wù)水平的提高。措施四：注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力，變項目管理體制由單向推動方式為平等互動雙方共管方式，使項目的管理真正得以升華。鼎源物業(yè)管理公司將充分發(fā)揮學(xué)生、學(xué)生會的作用，倡導(dǎo)學(xué)生自治、自律，潛移默化地增強學(xué)生參與管理的意識。 質(zhì)量目標(biāo)二年內(nèi)茂名學(xué)院項目管理的各項指標(biāo)達(dá)到國家級全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）達(dá)標(biāo)評分細(xì)則的各項分項標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量目標(biāo)共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保障各項質(zhì)量目標(biāo)完成的實施。序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)指標(biāo)測算依據(jù)管理主要措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%98%完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項檢修；嚴(yán)格日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急及時率100%100%及時維修次數(shù)/應(yīng)計報維修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到維修通知單后需帶工具10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，小修8小時內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率99%99%以上維修合格工程項次/維修工程項次建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度、考核制度和獎罰制度?；卦L率25%25%以上維修工程回訪次數(shù)/維修工程項次照明燈及疏散燈完好率95%98%以上完好照明燈、疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量4主要機電設(shè)備完好率99%99%完好的大型及重要機電設(shè)備/大型及重要機電設(shè)備總計完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有機電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實施24小時專人值班；出現(xiàn)故障及時排除。5消防設(shè)備完好率100%100%完好消防設(shè)備/茂名學(xué)院消防設(shè)備總數(shù)實行巡查制度，建檔記錄。6火災(zāi)發(fā)生率1以下（年）1以下（年）發(fā)生火災(zāi)面積/茂名學(xué)院內(nèi)物業(yè)使用茂名學(xué)院管理處主任為消防負(fù)責(zé)人；下屬全體員工均為義務(wù)消防員；落實防火安全三級檢查制度；消防中心24小時值班，統(tǒng)一調(diào)動人員。7有效投訴率2以下（年）2以下（年）有效投訴次數(shù)/使用人總數(shù)做好做細(xì)日常工作，采取措施，加強與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。有效投訴處理率95%100%處理的有效投訴數(shù)量/有效投訴總數(shù)8管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)人員總數(shù)人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)；培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合；強化培訓(xùn)結(jié)果。9服務(wù)回訪率25%25%回訪次數(shù)/服務(wù)次數(shù)建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強服務(wù)隊伍的服務(wù)意識。10使用人滿意率95%以上96%以上對管理滿意人數(shù)+基本滿意人數(shù)/使用人總?cè)藬?shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，努力完善服務(wù)體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強雙方交流及溝通。擬采取的管理方式和工作計劃一、 擬采取的管理方式1、項目管理組織架構(gòu)圖設(shè)立茂名學(xué)院物業(yè)管理處，作為鼎源物業(yè)管理公司的派出機構(gòu)，全面負(fù)責(zé)茂名學(xué)院的設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護、治安消防、綠化環(huán)境衛(wèi)生管理工作。物業(yè)管理處下設(shè)客服中心、工程部、安保部、保潔部（兼綠化組）。具體架構(gòu)如下： 茂名市鼎源物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理處主任客服中心工程部安保部綠化組保潔部（兼）（1）機構(gòu)圖說明*物業(yè)為管理處內(nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率，保證信息渠道的暢通。*物業(yè)管理處內(nèi)部實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項目物業(yè)管理處主任負(fù)責(zé)制，下設(shè)各專業(yè)部。*各專業(yè)部負(fù)責(zé)人構(gòu)成管理層，各班組負(fù)責(zé)具體的管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。（2）部門（崗位）職責(zé)說明物業(yè)管理處主任*在鼎源物業(yè)管理公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面組織、安排內(nèi)部的日常管理工作*根據(jù)管理處的實際情況，制定管理處的年度工作規(guī)劃和專題工作計劃，并組織實施；*根據(jù)管理處的實際情況，制定管理處物品使用計劃，并監(jiān)督控制；*根據(jù)管理處的實際情況，組織對管理處各部門工作績效進(jìn)行監(jiān)督考核；*負(fù)責(zé)管理處的外關(guān)系的協(xié)調(diào)?？头行?負(fù)責(zé)管理處工作人員日常工作紀(jì)律和儀表的檢查、監(jiān)督；*負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部文件及管理檔案的建立和管理；*負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的來訪投訴，并進(jìn)行回訪；*負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部人員招聘、調(diào)動、培訓(xùn)、考核等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。工程部*根據(jù)物業(yè)特點和業(yè)主（使用人）的需要，制定茂名學(xué)院建筑本體、電力、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)及電梯等其他機電設(shè)施、公共場地的日常維護保養(yǎng)計劃方案和應(yīng)急方案，并組織實施；*制定本部門員工專業(yè)知識培訓(xùn)計劃，并組織實施；*負(fù)責(zé)工程部日常工作效果的檢查、監(jiān)督。安保部*根據(jù)公安部門和上級主管部門的有關(guān)規(guī)定和要求，結(jié)合茂名學(xué)院物業(yè)實際，制定安全管理總體方案和各種防范措施，同時布置警衛(wèi)力量，保護公共區(qū)域和要害部位的安全，維護茂名學(xué)院內(nèi)的公共秩序；*根據(jù)各種防范措施，采取一切必要手段，預(yù)防各種可能安全隱患的發(fā)生。對查出的不安全因素，提出解決意見，對已發(fā)生的安全事故查原因，提出處理意見；*根據(jù)公安消防部門的有關(guān)規(guī)定和要求，結(jié)合茂名學(xué)院的實際情況，制定防火預(yù)案和緊急疏散示意圖，從專業(yè)管理的角度搞好消防安全管理，并做好防火管理檔案；*配合工程部做好平時消防設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)工作，并對學(xué)院內(nèi)各種消防設(shè)備的使用進(jìn)行監(jiān)督，確保使用正常；*負(fù)責(zé)做好學(xué)院內(nèi)平時的消防安全日檢、月檢工作，并對火險隱患進(jìn)行及整改，以及整改的復(fù)查工作；*負(fù)責(zé)制定停車場安全管理制度，保證車輛停放安全，維護車場良好的行車秩序，指揮車輛按指定位置整齊停放，不得阻塞通道，杜絕交通事故發(fā)生。保潔部（兼綠化組）*制止校區(qū)內(nèi)亂丟、敵放、亂倒、亂堆廢物垃圾，制止亂張貼、亂涂寫，制止飼養(yǎng)家畜家禽，控制噪音及空氣水質(zhì)污染，消除校區(qū)內(nèi)污染源；*負(fù)責(zé)對學(xué)區(qū)內(nèi)的馬路、便道、綠化帶、公共場所及時清掃保潔，設(shè)立衛(wèi)生收集器具，及時收集、清動垃圾，及時對垃圾桶等衛(wèi)生器具清洗消毒歸位，加強防疫滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅，加強對校區(qū)內(nèi)經(jīng)營商戶的衛(wèi)生管理檢查，保持校區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生；*加強校區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護，對綠化帶、校區(qū)小公園、道路兩側(cè)樹木、花草設(shè)專人、培、修、護，保持校區(qū)的美化綠化。2、工作流程（1）工作流程圖入職、上崗培訓(xùn)建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂與協(xié)作單位建立聯(lián)系物業(yè)接管日常管理與服務(wù)隊伍輪訓(xùn)完善配套建立檔案（2）工作流程圖說明針對日常物業(yè)管理和服務(wù)工作，鼎源物業(yè)管理公司編制了詳盡的ISO9001：2000質(zhì)量管理體系文件，其中大部份已在實際工作中有效地加以運用，相信只要按照完善后的質(zhì)量方針和程序去運作，一定能保證既定目標(biāo)的實現(xiàn)。3、信息反饋處理機制（1）設(shè)置原則信息源全面豐富。信息搜集科學(xué)有效。信息通道暢通。信息反饋及時到位。信息處理及時準(zhǔn)確。（2）信息傳達(dá)室遞示意圖鼎源物業(yè)管理公司政府主管部門行業(yè)物業(yè)管是單位外部公共媒體后勤科客服人員員工物業(yè)管理處物業(yè)使用人（3） 信息反饋處理流程圖備案存檔 NO采取正確措施處理驗證反饋是否需處理載 體 YES可行性方案論證信 息篩選排除 NO是否可利用判斷決策實 施調(diào)查分析 YES（4） 信息反饋與處理機制說明信息是企業(yè)運作的重要管理資源。實際操作中必須保持信息的真實、科學(xué)和全面。信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時時保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集 整理 利用 反饋的良性循環(huán)。要充分利用現(xiàn)代化管理手段對信息進(jìn)行收集、處理、分析和理用。信息源（載體）是全方位的，示意圖中僅列出與管理工作直接相關(guān)的部份。保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。信息反饋時，對組織內(nèi)部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和措施隨加以衡量并糾正，對組織外部引進(jìn)的管理經(jīng)驗保持積極態(tài)度，隨時加以吸收和利用。管理人員的配備、培訓(xùn)一、 管理人員的配備1、 管理人員配備的原則（1） 精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則；（2） 文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則；（3） 內(nèi)部調(diào)整劑為主和社會招聘為輔的原則；（4） 先定崗后定編以及德才兼?zhèn)?、一專多能和原則。2、 物業(yè)管理處人員配備方案（略）二、 管理人員的培訓(xùn)1、 培訓(xùn)目標(biāo)（1） 管理處主任：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識和技能外，重點是具備業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學(xué)、組織行為學(xué)等前沿學(xué)科知識，以及具備獨立、創(chuàng)新、進(jìn)取、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。（2） 管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識和能力，勤奮、踏實、敬業(yè)，有勇于創(chuàng)新，開拓進(jìn)取的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。（3） 操作層員工：熟練掌握自己的工作職責(zé)、ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理要求，了解的物業(yè)管理處的經(jīng)營思想，以及任勞任怨、團結(jié)協(xié)作、精益求精的團隊精神和良好的服務(wù)形象。（4） 分解目標(biāo)為：管理人員持證上崗率100%特種工持證上崗率100%操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時間第年不小少于80小時；其中安保人員軍訓(xùn)時間每年不少于120小時。2、 培訓(xùn)主要內(nèi)容（1） 項目管理中的熱點、難點和焦點問題的知識和處理，機電維修等專業(yè)技術(shù)知識；（2） IS09001（2000）質(zhì)量管理和ISO14000環(huán)境管理體系知識；（3） CS顧客滿意戰(zhàn)略和CI企業(yè)形象識別系統(tǒng)知識；（4） 企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）、職業(yè)道德和現(xiàn)代思想文化觀念。3、 培訓(xùn)類別與方式（1） 培訓(xùn)類別入職培訓(xùn)：側(cè)重于對物業(yè)基本知識及IS09001（2000）質(zhì)量體系和各項規(guī)章制度的培訓(xùn)；上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個星期內(nèi)進(jìn)行；在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力和培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工中穿插進(jìn)行；轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭兩個星期內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方式的進(jìn)行；職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報銷學(xué)費的方式進(jìn)行鼓勵。（2） 培訓(xùn)的組織方式集中授課，組織學(xué)習(xí)；參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場實踐；定期舉行學(xué)習(xí)研討會，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合；根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的難點問題，進(jìn)行專項研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)員工的研究分析能力和處理難點問題的能力。4、培訓(xùn)的實施運行（1）培訓(xùn)系統(tǒng)圖培訓(xùn)計劃 修正 執(zhí)行崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織培訓(xùn)考核 反饋 評價（2）系統(tǒng)圖說明針對茂名學(xué)院的管理特點來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實施計劃；有效動用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果；通過對員工進(jìn)行考核，了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度；根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓(xùn)思路，并確定未來培訓(xùn)重點，強調(diào)將理論應(yīng)用到實踐中。5、培訓(xùn)計劃物業(yè)管理處員工培訓(xùn)計劃分為兩部分。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強化培訓(xùn)，采用集中授課的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn)計劃，視物業(yè)管理處工作具體情況分階段安排進(jìn)行。（1） 接管前期員工培訓(xùn)計劃序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間授課方培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1物業(yè)管理法規(guī)及配套文件三天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉掌握辦法等內(nèi)容2物業(yè)管理專業(yè)知識培訓(xùn)六天有關(guān)部門未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員公司本部培訓(xùn)考核確保持證上崗率100%3茂名學(xué)院管理目標(biāo)模式及投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容兩天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)崗位考核明確各項工作要求、目標(biāo)、模式4崗位職責(zé)和茂名學(xué)院物業(yè)管理運作制度兩天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)筆試、實際操作掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)5整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施等內(nèi)容介紹兩天設(shè)計、安裝單位全體新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉校園區(qū)管理、運作6設(shè)施及設(shè)備維護標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓(xùn)考核明確公用設(shè)施設(shè)備維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)7各工種工作技巧和服務(wù)禮儀規(guī)范及人際溝通技巧一天公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核行為規(guī)范及技巧8消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識兩天公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急方案及常識（2）正常管理期員工培訓(xùn)計劃序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間授課方培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1管理技能知識兩天聘請物業(yè)管理專家授課全體員工分批進(jìn)行公司本部內(nèi)部培訓(xùn)知識考核提高員工與客戶的溝通技巧和管理水平2組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)兩天公司本部全體員工分批進(jìn)行公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核增強組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公共形象3有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)根據(jù)實際情況安排有關(guān)管理服務(wù)公司本部外部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平4維修服務(wù)人員升級培訓(xùn)市勞動部門維修、服務(wù)人員公司本部外部培訓(xùn)考核確保每年該類人員10%以上達(dá)到中級技工等級證書5勞動安全衛(wèi)生一天公司本部全體員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉、了解勞動安全衛(wèi)生知識6消防技能訓(xùn)練及演習(xí)三天有關(guān)協(xié)作單位全體義務(wù)消防員公司本部內(nèi)部輪流培訓(xùn)實際操作掌握消防技能知識和實戰(zhàn)能力7操作規(guī)程示范三天公司本部各相關(guān)部門員工公司本部培訓(xùn)實際操作規(guī)范員工操作規(guī)程，提高員工操作技能8服務(wù)意識、職業(yè)道德一天公司本部全體員工公司本部培訓(xùn)考核提高員工服務(wù)意識增強員工職業(yè)道德，加強工作責(zé)任心0 管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備 一、物質(zhì)裝備計劃 為確保茂名學(xué)院物業(yè)管理的管理方式和管理手段現(xiàn)代化，我們本著高起點一步到位、高水平科學(xué)先進(jìn)、高效益合理實用的原則，擬定物資裝備計劃如下：1、管理用房 本公司按委托方提供的管理用房進(jìn)行合理安排、布置。2、員工宿舍 為保證校區(qū)應(yīng)急狀態(tài)的處理能力，我們建議提供部分員工宿舍解決保安部員工住宿，具體面積由雙方協(xié)定。3、 器械、工具、裝備以及辦公用品（具體如下表所示）（1） 辦公用品項目數(shù)量合計（元）備 注辦公桌、椅電腦、打印機傳真機保險柜照相機辦公文具鴻運扇電話文件柜工具柜職工服裝(冬、夏每人2套)3套1套1部1臺1部1批5把1臺2臺1個40套12007000100050030050050030016005004800小計：18200元（2） 維修工具項目數(shù)量合計（元）備 注電焊機沖擊鉆電工儀表電動工具(手電鉆、砂輪機各1)手提式潛水泵水、電維修工具及配件鋁合金梯鋁合金高梯常用材料備件1部1部1套1批11套2架1架1批400600500400800500350800300小計：4650元 3、 清潔綠化工具項目數(shù)量合計（元）備 注樓層垃圾桶高壓清洗機清潔、綠化工具手拉車?yán)D(zhuǎn)運車72個1臺1批2輛1輛27362000500500700小計：6436元4、 治安、交通、消防管理裝備項目數(shù)量合計（元）備 注無線對講系統(tǒng)警棍警示、指示牌消防斧頭專用消防扳手鋼盔消防靴防火衣及防火手套滅火器訓(xùn)練器材3套4根 1批2套1把4個4對4套1批1套45004005001501504004751180500300小計：8555元共合計：37841元房屋本體維護管理計劃和實施房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護與管理是茂名學(xué)院物業(yè)管理的重要內(nèi)容。針對茂名學(xué)院的特點，通過對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個效果：一、 絕對保證有一個正常的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運作。二、 保證茂名學(xué)院與外部信息交流及內(nèi)部信息的暢通。三、 保證茂名學(xué)院對外的形象。對于能體現(xiàn)茂名學(xué)院形象的重要部位要加強管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無脫落；是玻璃窗的清潔明亮、無破損；是涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。空調(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。四、 杜絕各種安全事故的發(fā)生。通過加強對監(jiān)控中心的維護和管理，采取各種安全排養(yǎng)護和定期養(yǎng)護計劃及實施方案，以求達(dá)到對茂名學(xué)院的有效管理。一、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃分日常維修和定期維修兩個方案，具體內(nèi)容如下：1、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號項目計劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。1、由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施；2、因施工質(zhì)量原因造成結(jié)成構(gòu)問題，請開發(fā)單位處理。1、安全牢固，正常使用；2、功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實施。1、無鼓無脫，無滲水、無裂紋；2、無違章，邊角線齊整；3、整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1、無積水、無滲漏；2、隔熱層完好無損；3、避雷網(wǎng)無間斷，缺損；4、天面水箱無破損，無滲漏；5、無違章，無亂堆放。4公用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。1、線路無亂搭接；2、照明燈具正常有效；3、開關(guān)、箱體完成，無缺損。5公共通道、門廳、樓梯間、會議室、每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。工程部和清潔部負(fù)責(zé)組織實施。1、墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2、室內(nèi)設(shè)施齊全；3、整潔、無灰塵、無霉跡；4、無違章、無亂堆放。6本體消防設(shè)施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修。1、箱體完好，標(biāo)識清楚；2、設(shè)施能有效使用；3、靈敏，準(zhǔn)確報警。7衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修。1、墻體、窗戶頂棚完好，無缺損；2、設(shè)施、設(shè)備完好，無缺損，使用正常；3、整潔、無污跡，無積塵，無積水；4、無堵塞，無異味。8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程部負(fù)責(zé)維修1、上、下水暢通，無滲漏，無堵塞；2、無污跡，無銹蝕；3、無違章私接私斷管道。2、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目計劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲害及腐蝕情液體的侵害。工程部負(fù)責(zé)組織實施。1、結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2、結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面1、每年對外墻面清洗一次；2、每三年對較大面積漏及損壞，維修無效的，進(jìn)行局部翻新；3、每三年對外窗臺進(jìn)行一次安全性檢查。工程部負(fù)責(zé)組織實施。1、平整、無滲水、無裂紋；2、整潔統(tǒng)一。3公共屋面1、每年粉刷避雷網(wǎng)一次；2、每年全面修補天面隔熱層一次；3、每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部份；4、每半年疏通屋面雨水管一次；5、每半年清洗天面水池一次，消毒一次。工程部與清潔管理部協(xié)同實施1、屋面無積水，無滲漏；2、隔熱層完好；3、避雷系統(tǒng)完好；4、水池水質(zhì)清潔，無污跡。4公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。1、線路無老化；2、燈具正常使用，照明完好。5公共通道、門廳、樓梯間、會議室1、每半年對公共地面進(jìn)行一次維護；2、每半年對樓梯踏步進(jìn)行一次全面維修；3、每三年對通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進(jìn)行一次全面維護；4、每年對公共窗戶進(jìn)行一次全面維護。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施。1、美觀完好，無缺損；2、整潔、清爽。6本體消防設(shè)施1、每半年進(jìn)行一次煙感試驗；2、每年對消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；3、每年對消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護。工程部負(fù)責(zé)組織實施。1、設(shè)施完好率100%；7衛(wèi)生間、茶水間1、每年對衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護；2、每年對水、電設(shè)施進(jìn)行一次全面維護；3、每年對墻面、頂棚、窗戶進(jìn)行一次全面維護。由工程部按相應(yīng)技術(shù)規(guī)程實施維修。1、完好、無缺損；2、使用正常；3、整潔、清爽。8上、下水管道1、每年粉刷管道一次；2、每年檢修一次，并堅固管道定碼；3、每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程部按相應(yīng)技術(shù)規(guī)程實施維修。1、美觀完好；2、上、下水通暢；3、無滲漏。二、 房屋本體維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為了使學(xué)校能夠有一人良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對房屋本體的維修力爭做到及時、快速、高效地處理。房屋維修服務(wù)將嚴(yán)格按照鼎源物業(yè)管理公司IS09001（2000）的要求來執(zhí)行：1、 教學(xué)樓、實驗樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設(shè)備、門鎖等零星小修2小時內(nèi)完成，至多也要保證當(dāng)天完成；2、 遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場維修（維修工正處理其他急修沒有人手的情況除外）；3、 廁所堵塞要在24小時內(nèi)完成（需換潔具的除外）；4、 風(fēng)扇、門窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查分別在學(xué)校開學(xué)前和學(xué)期結(jié)束后各進(jìn)行一次詳細(xì)的檢查，在學(xué)期中還須安排一次檢查；5、 特殊原因不能及時維修的必須向報修人說明，并告知能夠完成所需的時間。機電設(shè)備設(shè)施的管理維護方案茂名學(xué)院是一所集產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)，機電設(shè)施設(shè)備管理的質(zhì)量直接影響著教學(xué)質(zhì)量和生活品質(zhì)。為此，鼎源物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照“安全、可靠、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟”的管理方針，貫徹執(zhí)行ISO9001（2000）質(zhì)量管理體系，對各類機電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行高質(zhì)高效的定期維護保養(yǎng)，對各分包單位進(jìn)行全方位的質(zhì)量監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照各類應(yīng)急處理方案處理機電設(shè)施設(shè)備的突發(fā)事故。運用各種科學(xué)手段，最大程度地實現(xiàn)節(jié)能降耗，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，為廣大師生提供一個安全、舒適的高品位學(xué)習(xí)和生活空間。一、供配電系統(tǒng)的管理如果說機電設(shè)施設(shè)備是整個建筑系統(tǒng)的核部位，那么供配電系統(tǒng)則是它的大動脈。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性，鼎源物業(yè)管理公司將根據(jù)校區(qū)內(nèi)不同場所的用電性質(zhì)和特點，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，制定行之有效的運行管理是制度和維護保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)的正常運行。1、 設(shè)備的定期維護保養(yǎng)方案和標(biāo)準(zhǔn)（1） 每日巡視保養(yǎng)項目 電力變壓器（干式）序號部位內(nèi)容要求1外殼1、查低壓連接母線；2、檢查殼體。低壓母線不發(fā)熱、無變色，外殼清潔、無雜物、無放電痕跡。2溫度計1、檢查是否完好；2、觀察溫度指示。顯示正常、無損壞、溫度不超過140。3聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音。4變壓器室1、檢查門窗、地面、四壁；2、檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施；3、檢查室內(nèi)照明設(shè)施4、檢查室內(nèi)消防施。無雜物、有漏水、能防止小動物進(jìn)入、干凈整潔、功能正常、通風(fēng)良好、無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常。低壓開關(guān)柜序號部位內(nèi)容要求1柜正面1、清潔（擦拭）柜正面；2、檢查儀表指示及運行參數(shù)；3、檢查空氣開關(guān)；4、檢查閘刀開關(guān)、操作機構(gòu)；5、檢查分閘、合閘指示燈。無灰塵、污跡，議表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常。（續(xù)表）2柜背面1、觀察母線、連接點、引出線；2、檢查電度表。連接良好、接點無發(fā)熱變色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動正常。 電容器柜序號部位內(nèi)容要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢查議表指示及運行參數(shù)；3、檢查自動補償器；4、檢查各組電容指示燈。無灰塵、污跡，議表工作正常，電流電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好。2柜內(nèi)1、觀察電容器殼體、套管；2、檢查導(dǎo)線及其連接點；3、檢查柜內(nèi)溫度。電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色，無焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過45。 柴油發(fā)電機序號部位內(nèi)容要求1機身清掃機身及周圍地面。無灰塵、雜物。2控制屏1、檢查信號指示；2、檢查各控制形式、狀態(tài)。機組處于正常備用狀態(tài)，符合運作規(guī)程要求。3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；2、檢查蓄電池液比重及液位。浮充電壓261V，浮充電流12A(觀察充電電流表)，電池液比重126130（采用吸式比重計），液位不低于極板。4冷卻水箱檢查水位水位在正?？潭确秶?。5儲油箱檢查油位保證諸油至少能供機組運行24小時。6潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)。7通風(fēng)檢查機房通風(fēng)設(shè)施風(fēng)機運行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。 強電井序號部位內(nèi)容要求1插接箱1、清掃外表面；2、檢查空氣開關(guān)；3、檢查內(nèi)部接線。無灰塵、污跡，狀況符合運行要求，無過熱變色現(xiàn)象，連接無松動。2強電井室1、檢查房頂、四壁、地面、門；2、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；3、檢查電纜、母線槽。無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進(jìn)入，干凈整潔，開關(guān)、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無過熱。（2） 每周保養(yǎng)項目 電力變壓器序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目。無灰塵、污跡。2接地線1、檢查接地線；2、檢查連接點。無斷股，無銹蝕，接觸良好。 低壓開關(guān)柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目。2柜背面檢查閘刀開關(guān)；檢查自動開關(guān)；檢查保險絲具；檢查電纜及電纜頭；檢查母線支撐固定裝置。不過熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩牢固不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味；無發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定可靠，不過熱，固定可靠，無破損，無松動。3在線檢查接地線，接線頭。接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊固；4地下電纜室檢查室內(nèi)環(huán)境；檢查電纜托盤；檢查電纜。無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序，整潔無雜物，固定可靠，無損壞，無放電痕跡。電容器柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視項目。2柜正面手動（用轉(zhuǎn)換開關(guān)）逐組投切電容器?？刂普９δ芰己?，指示儀表及信號正確。3接地檢查接地線。無松動，無斷股。4柜內(nèi)檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線。接觸良好，無過熱，無損壞。柴油發(fā)電機序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目。2冷卻水系統(tǒng)檢查冷卻水箱水位；檢查各管路及連接部位。水位距注水口約50mm，連接良好，無滲漏。3燃油系統(tǒng)檢查油箱油位；檢查各管路及連接部位。油位正常（24小時運行）；連接良好，無滲漏。4潤滑系統(tǒng)檢查油尺、油位；檢查機油油質(zhì)；檢查潤滑系統(tǒng)各接頭。油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無雜質(zhì)，連接良好無滲漏。5空氣流阻指示器檢查空氣流阻指示器。色標(biāo)應(yīng)為綠色。6控制系統(tǒng)手動空載試運行1、按操作規(guī)程要求手動啟動機組；2、檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈。啟動迅速，開關(guān)正常，運轉(zhuǎn)無異常聲響；電壓、頻率正常，信號燈指示正常；油壓、水壓正常，油溫、水溫正常。（3） 年度保養(yǎng)項目 電力變壓器序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目。2變壓器1、全面清掃、擦拭；2、全面緊固螺栓連接部分；3、測量繞組直流電阻；4、測量線圈絕緣電阻；5、相同絕緣電阻。清掃，無油垢；牢固無松動；三相電阻應(yīng)平衡（相間差別不大于三相平均值之4%，線間差別不大于三相平均值之2%）采用25KV兆歐表，阻值符合有關(guān)規(guī)定。3電氣聯(lián)接1、調(diào)壓聯(lián)接片；2、一次電纜接頭；3、二次母線槽接口。調(diào)壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好。4變壓器室全面清掃；清掃、檢查高壓負(fù)荷開關(guān)；檢查修理室內(nèi)照明、通風(fēng)、消防設(shè)施。清潔，無蛛網(wǎng)、積塵；清潔，動作正常，安裝牢固，無損壞缺失功能正常，無故障。低壓開關(guān)柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目。2儀表校驗儀表、校驗電度表。3柜內(nèi)全面清掃灰塵；整理二次線；補齊、更換二次線接線號；檢修閘刀開關(guān)；檢修自動開關(guān)；全面檢查緊固螺栓連接點；補刷相位漆。無灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、美觀、清晰三相同期到位、接觸面（線）大于2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，動作可靠靈活無缺損件牢固，無松動，顏色符合規(guī)定。4地下電纜室全面清掃、整理。無垃圾、雜物、電纜排列整齊。電容器柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目。2柜內(nèi)全面清掃灰塵；整理二次線，更換字跡不清晰的接線號；檢修控制元器件。無灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰完好無缺損、動作可靠。3電容器檢查電容器殼體及瓷瓶測量電容器二極對外殼及二級間絕緣電阻，測量電容器容量，更換失效的電容器。殼體無凹凸，無破損，絕緣電阻值不作規(guī)定，使用1000V搖表用微法表測量或用電壓流表法測量，容量不超過額定值10%。柴油發(fā)電機序號內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目。2檢查緊固各連接部螺栓；檢查連接導(dǎo)線；更換冷卻水；更換機油濾清器，檢查機油油質(zhì)，老泥濁變黑，應(yīng)更換機油，清洗或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清器。無松動；連接完好；手動試機，觀察各種參數(shù)中否符合運行規(guī)程。供配電接地系統(tǒng)序號部位內(nèi)容要求1接地線檢查接地線螺栓及連接情況。緊固良好。2接地體檢查接地體焊接頭。焊接良好、無銹蝕。3接地電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻。系統(tǒng)的接地電阻小于4。防雷接地系統(tǒng)序號部位內(nèi)容要求1接地體各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接。無松動、焊點無銹蝕。2接地電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻。接地系統(tǒng)的接地電阻小于10。 2、供電系統(tǒng)應(yīng)急搶修、處理方案 （1）供電系統(tǒng)搶修限時規(guī)定為了