某公司上半年工作總結(jié)與下半年工作計劃(doc 10頁).doc

2008年新益公司上半年工作總結(jié)和下半年工作計劃2008年上半年，在公司董事會的正確決策，在柏莊集團(tuán)、元一集團(tuán)的大力支持以及公司全體同仁的共同努力下，圍繞“質(zhì)量服務(wù)年”這件頭等大事，借元一柏莊一期交房后質(zhì)量服務(wù)，做好哈街招商推廣，針對查、找、擺，努力把二期工程做好,著重體現(xiàn)元一品牌價值，塑造元一柏莊醇熟國際社區(qū)，并力爭完成其它各項工作。上半年公司預(yù)期完成了既定工作，就公司的各項工作總結(jié)如下：一、上半年工作總結(jié)（一）銷售工作銷售部08年1月6月共完成住宅銷售421套，商業(yè)銷售1套。共計完成銷售金額約3.03個億。按揭部上半年按揭部回款1.49億。1、元一柏莊第一個季度的銷售和回款正常，第二個季度由于市場原因銷售成績下坡。上半年根據(jù)市場變化、自身余房產(chǎn)品的特點，加強(qiáng)了銷售人員的培訓(xùn)，邀請集團(tuán)銷售專家對銷售人員進(jìn)行了全面、系統(tǒng)的培訓(xùn)，同時在營銷方面采取了積極主動的措施，在市場低迷的狀況下尋求突圍。并且制定了下半年的銷售目標(biāo)（從6月1日到年底住宅銷售任務(wù)為2億，商業(yè)銷售任務(wù)為1億。）2、上半年的另一項重點工作是一期交房，由于工期、施工的方面的因素影響，一期交房時遺留下很多問題，在交房期間，組織銷售部從優(yōu)質(zhì)服務(wù)態(tài)度入手，積極主動配合物業(yè)、工程部處理一些客戶的交房問題。盡可能的化解矛盾，對個別較難處理的客戶，親自抓落實，沒有造成較大的負(fù)面影響，一期交房基本順利。（二）建設(shè)工作1、一期供電、供水管網(wǎng)移交工作完善。2、一期交房后維修督促和投訴處理。3、一期智能化系統(tǒng)組織落實施工及逐步完善。4、一期地下車庫工作完善及組織及組織落實消防、幕墻專項驗收及竣工驗收。5、LOFT-W1-W5及連體商鋪、LOFT-N1-N6工作完善，組織落實消防、幕墻專項驗收及竣工驗收。6、綜合樓施工督促，網(wǎng)架、鋼架施工協(xié)調(diào)督促，組織地下室消防、防雷驗收。7、二期專項施工隊伍（消防、采暖等）的招標(biāo)與落實施工，督促與土建施工相配合。8、積極努力做好二、三期施工項目部的服務(wù)與協(xié)調(diào)工作。9、組織落實三期7#樓、8#樓20層以下分段結(jié)構(gòu)驗收。（三）招商工作元一柏莊哈街招商是2008年工作中的一個重頭戲，主要是圍繞以下幾個方面開展：1、建章立制按公司要求，2008年要在現(xiàn)有的招商部基礎(chǔ)上完成哈街商業(yè)管理公司建制。在新益公司行政管理制度的基礎(chǔ)上，目前完成了哈街商業(yè)管理公司相關(guān)制度條例草案。完成商戶租賃合同、商戶物業(yè)管理合同、商戶手冊、商戶裝修手法律文本草案。2、團(tuán)隊建設(shè)為保證有一支能打硬仗的招商隊伍，對招商隊伍保留骨干核心人員的基礎(chǔ)上對招商人員重新進(jìn)行了洗牌，加強(qiáng)團(tuán)隊建設(shè)。對新入職人員組織了培訓(xùn)，注重員工的思想教育，素質(zhì)教育和業(yè)務(wù)的培訓(xùn)。3、招商準(zhǔn)備對哈街定位的業(yè)態(tài)業(yè)種的分布及數(shù)量進(jìn)行分析，為其市場的生存能力，也為哈街做活做大提供依據(jù)；組織招商骨干人員利用周未時間到外地考察學(xué)習(xí)，對店內(nèi)裝修、裝飾，商業(yè)延展、商業(yè)氣氛的布置，燈光、燈飾等積累了大量的資料，為客戶提供可供參考的圖片，方便了溝通；通過各種招商的渠道積累了大量的基礎(chǔ)客戶，為下一步深入奠定了基礎(chǔ)；主力客戶的招商已有較大進(jìn)展，進(jìn)入商務(wù)條款的談判階段，但因為旗艦的租售不確定，而滯后。4、現(xiàn)場布置完成哈街商業(yè)延展桌椅的設(shè)計、制作，街景、燈光的設(shè)計，安裝正在進(jìn)行中。銅陵路商業(yè)的街景綠化改造正在進(jìn)行中。（四）財務(wù)工作完成建行、徽商行，工行貸款前期的各項資料準(zhǔn)備、抵押物評估、登記等工作，實現(xiàn)建行放款15000萬元，徽商行放款2900萬元，工行審批通過10000萬元，放款7000萬元，有效緩解兩大集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的資金壓力。1、完成各項稅金的申報、繳納工作。新益公司上半年實際繳納各項稅金3823萬元，其中繳納07年度稅金3105萬元。代理公司接受國稅局稅務(wù)檢查，補(bǔ)繳所得稅款860萬元，實現(xiàn)稅收優(yōu)惠650萬元。完成新益公司07年度執(zhí)行所得稅工資與經(jīng)濟(jì)效益掛鉤政策的相關(guān)勞動、稅務(wù)等部門的年度結(jié)算工作，享受稅收優(yōu)惠約50萬元。協(xié)助完成房產(chǎn)代理公司的勞動用工年檢工作。2、完成1-6月份新益公司、房產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司、哈街商業(yè)管理公司、物品賬套、元一柏莊項目部等賬套的賬務(wù)核算業(yè)務(wù)工作，完成各賬套的資金使用申請的審核、劃款，材料采購收發(fā)、成本、費(fèi)用報銷、審核，各類資金收付和報銷工作，憑證制單新益公司(含代理公司、物業(yè)公司等)1-6月3362張、項目部1-6月12489張、審核、記賬、結(jié)賬等工作。3、按月完成全年財務(wù)報表三大表（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表）、按要求完成部門費(fèi)用明細(xì)表、月資金計劃、公司資金周報、月報，并按要求向公司高管、股東方及三家貸款銀行報送各類報表。按月向駱崗街道及分路口社居委、包河區(qū)統(tǒng)計局、市開發(fā)辦報送房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計月報。4、完成新益、代理、物業(yè)、哈街四公司07年度的財務(wù)報表審計工作。（五）物業(yè)工作截止上半年一期共辦理入伙手續(xù)的有1152戶，裝修手續(xù)的有682戶，已入住的業(yè)主有169戶。工作按如下幾個方向進(jìn)行1、業(yè)主資料的整理與完善為了更好的進(jìn)行物業(yè)管理工作，根據(jù)公司的程序手冊和ISO9001質(zhì)量體系的要求，我們對一期已辦理入伙手續(xù)的業(yè)主資料進(jìn)行整理與完善，并辦理燃?xì)恻c火、電話網(wǎng)絡(luò)、有視電視開通手續(xù)，對水表、電表過戶手續(xù)的辦理，截止目前，所有入伙資料已完成90%，燃?xì)恻c火、電話網(wǎng)絡(luò)、有視電視開通等完成20%左右，電表過戶手續(xù)已完成98%。2、加強(qiáng)小區(qū)裝修管理工作小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理和一個重要環(huán)節(jié)，裝修涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀， 我們制定了詳細(xì)的管理制度，如裝修須知、裝修過程中的注意事項等等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好巡查記錄，遇到違章操作的及時加以制止，遇到到問題及時予以解決處理，堅持原則。上半年共處理違章施工25戶，已有19戶整改。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，在房屋外觀方面 ，我們堅持制度，保證小區(qū)外觀整齊完好美觀。3、設(shè)備及維修管理方面因一期已有部分業(yè)主入住，而小區(qū)的其他設(shè)施設(shè)備不能完全到位，為了保證小區(qū)已入住住戶的正常生活，物業(yè)部積極協(xié)助相關(guān)部門克服前期施工期間停水停電；在前期公共設(shè)施、設(shè)備的安裝方面，協(xié)助工程部對智能化進(jìn)行了合理化的建議絕大部分地降低了物業(yè)管理的成本；制定了相關(guān)設(shè)施設(shè)備臺帳、維護(hù)、保養(yǎng)計劃和應(yīng)急方案、24小時值班記錄，維修及時，保證物業(yè)前期正常運(yùn)行。4、環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理為了給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境， 針對小區(qū)邊施工邊管理的情況，制定了嚴(yán)格的保潔工作要求與考核辦法，對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀；嚴(yán)格落實綠化管理措施，積極配合元一景觀部，施工及綠化養(yǎng)護(hù)工作，并能及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改通知與合理化的建議，督促其整改；在綠化警示牌沒有到位的情況下，制作簡易警示牌、圍欄，加強(qiáng)綠化防護(hù)管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現(xiàn)象，綠化完好率為98%。5、安管員的培訓(xùn)和小區(qū)安防消防工作為了保證小區(qū)安管員前期服務(wù)質(zhì)量，不定期的進(jìn)行安管員培訓(xùn)，制定了詳細(xì)的培訓(xùn)方案與計劃及考核辦法，加強(qiáng)保安管員的自身素質(zhì)與業(yè)務(wù)技能，保證業(yè)主入住后有一個良好精神面貌和業(yè)務(wù)素質(zhì)的保安隊為業(yè)主服務(wù)，安管員的工作受到一致好評。為給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作，對安管人員定期進(jìn)行崗位培訓(xùn)，智能設(shè)備操作培訓(xùn)、考核，制定了嚴(yán)格的崗位考核標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行了工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求安管人員認(rèn)真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使上半年安全防范工作取得良好成績。二、2008年下半年度工作任務(wù)下半年，又是考驗元一柏莊的一場硬仗，二期交房，哈街的招商和年底部分開街，都要求各部門充分重視工作的責(zé)任，加緊工作進(jìn)度，完成即定指標(biāo)。下半年工作計劃：（一）銷售工作目前剩余物業(yè)呈現(xiàn)兩大重要特征，一是大高層20層以上的物業(yè)，面積大、公攤大而且總價較高，該部分物業(yè)占總剩余物業(yè)的47；二是大高層中的南向A、B戶型，該物業(yè)由于南北不通風(fēng)對流，與居民長期形成的生活觀念有沖突，銷售抗性較大，該部分物業(yè)占總剩余物業(yè)的37。該部分物業(yè)的消化，在現(xiàn)今較為低迷的樓市就顯得更為艱難。為了實現(xiàn)公司制定的下半年銷售目標(biāo)，銷售部今年下半年要進(jìn)一步加強(qiáng)隊伍的建設(shè)，提高信心，明確目標(biāo)，做好打硬戰(zhàn)的準(zhǔn)備，具體計劃如下：1、公司策劃部制定下半年完整余房銷售推廣方案，制定明確的目標(biāo)和方向，系統(tǒng)地做好余房銷售的推廣和銷售的配合，特別是余房的推廣，對策劃的要求難度更大。2、余房銷售第一階段定位為“銷售百日攻堅”，時間跨度為七月至九月底共計三個月，總結(jié)上個月（5.226.30）促銷活動的經(jīng)驗（該活動共計銷售B戶型35套，而在此之前(1.15.21)的該戶型僅售28套，證明活動的效果還是明顯的），調(diào)整促銷的手段，以每月推出5套“奧運(yùn)金牌”助威房，（特定房源每套優(yōu)惠38888元，具體套數(shù)和房源由銷售部靈活掌握）。3、至九月也是奧運(yùn)關(guān)注度最高的月份，公眾的的視線一定會被奧運(yùn)所吸引，營銷活動應(yīng)該與奧運(yùn)巧妙的結(jié)合，通過奧運(yùn)專題電視欄目的冠名或互動，提升元一品牌的知名度并傳遞項目的促銷信息（也可將元一集團(tuán)的其他項目合并在一起，做整體的奧運(yùn)搭車推廣）。4、余房銷售第二階段，即十月至年底定位為“元一柏莊歡樂會”，每月在售樓部舉行大抽獎，人人有獎，獎品均是新家所需要的大宗組合電器,價值1萬左右，同時每銷售10套產(chǎn)生1名大獎，另獎價值2萬元大型液晶電視或超薄筆記本電腦（所有的獎品都陳列在現(xiàn)場）。5、大量的促銷的同時，在推廣的層面要求通過軟文、公關(guān)活動等形式提升元一品牌的美譽(yù)度，淡化促銷消極影響。（二）建設(shè)工作1、二期交房根據(jù)當(dāng)前狀況各單體工程通過努力壓力不大，主要是室外管網(wǎng)、道路、景觀等工作施工面臨困難，以上工作不完成都將影響竣工驗收。地下車庫結(jié)構(gòu)不完，管網(wǎng)等又不能施工，現(xiàn)在的主要問題是抓地下車庫的土方開挖和結(jié)構(gòu)施工，但又受天氣和土方開挖因油價上漲價格要求調(diào)整，土方進(jìn)度近日緩慢，我們計劃聯(lián)系相關(guān)部門，積極了解市場，盡快調(diào)整決策。2、二期交房還存在供電連接問題，學(xué)教旁的供電所到現(xiàn)在仍沒建好，原供電規(guī)劃是從此送電，此工作已和供電施工單位多次溝通，我們會盡快拿出可行的預(yù)案，保證供電。3、元一的房產(chǎn)品牌在社會已有很高的知名度，進(jìn)一步提升品牌形象，主要在使用的材料和現(xiàn)場的施工管理上要更加完善和加強(qiáng)。4、協(xié)調(diào)二期現(xiàn)場完成景觀、道路，做好二期地下車庫的土方施工，充分協(xié)調(diào)和督促完成二期配套工程的施工（消防、電梯、采暖、有線電視、煤氣、燃?xì)?、智能化系統(tǒng)、門窗安裝、供電、供水），組織落實二期交房前的各專業(yè)驗收和竣工驗收，積極努力配合二期項目部做好二期10月18日交房前的各項工作，保證二期順利交房。(三)招商工作招商目前存在的問題：1、時間問題：從2007年6月啟動哈街，圓滿完成銷售任務(wù)后，招商工作進(jìn)展停滯，時至今日，重新啟動哈街招商，并完成明年5月份的全面開街，任務(wù)非常艱巨。聘請的商業(yè)顧問公司，也認(rèn)為目標(biāo)難以實現(xiàn)。2、精準(zhǔn)的商業(yè)定位：哈街作為以休閑娛樂為主題的商業(yè)街，大方向一直沒變，但細(xì)化的業(yè)態(tài)業(yè)種的分布和比例，卻幾經(jīng)周折，影響了工作的進(jìn)度，也影響了團(tuán)隊的士氣。3、周邊的環(huán)境，主要是修路的不確定性，影響了大客戶的進(jìn)場。4、哈街的推廣宣傳上投入不足，市場的影響力不夠。5、工程的滯后和配合不到位，更有二期交房，工程上人力、物力明顯不足，也是影響哈街招商工作進(jìn)展的一個重要因素。要解決以上問題，完成公司下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)，下半年主要工作有：1、哈街商業(yè)管理公司迅速建建制，與商業(yè)顧問公司緊密配合，加快工作節(jié)奏，將細(xì)節(jié)落實到實處，明確激勵休制，提高工作效率。2、樹立哈街品牌，深層次挖掘哈街賣點，弱化劣勢，強(qiáng)化優(yōu)勢，以強(qiáng)大的企業(yè)影響力和哈街的愿景，打動市場。3、借助中西街開街超人氣的市場影響中啟動哈街的宣傳，對哈街來說是最佳時間。與商業(yè)顧問公司共同把握，在合理預(yù)算的前提下，全面展開哈街的推廣，對哈街進(jìn)行整體的包裝和打造，其商業(yè)形象和商業(yè)價值，得以充分實現(xiàn)。同時為企業(yè)后續(xù)發(fā)展，提供助力。公司要加強(qiáng)對哈街的重視，相關(guān)部門積極配合，讓客戶進(jìn)駐哈街時，能體會到一個高效能的企業(yè)作風(fēng)，加強(qiáng)投資信心，提高哈街的美譽(yù)度。（四）財務(wù)工作1、資金問題：因元一柏莊已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售，資金回款速度趨緩，而二期、三期工程用款的資金需求大，更因為三期銀行貸款總額達(dá)到2.79億元（此貸款發(fā)放額已基本被股東方撤資）,銀行個貸按揭任務(wù)的壓力,銀行項目貸款還貸的壓力都很大,所以下半年資金的壓力將嚴(yán)重困擾著新益元一柏莊項目的進(jìn)展。必要時需要集團(tuán)公司隨時提供資金的支持。2、稅務(wù)問題：隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加強(qiáng)，通過稅務(wù)來加強(qiáng)調(diào)控的壓力也越來越大，上半年度未交稅款達(dá)到2300萬元，加上07年度的欠稅，將近欠稅3200萬元，稅務(wù)的溝通和協(xié)調(diào)不可忽視。代理公司稅收優(yōu)惠政策的延續(xù)，土地增值稅的清算，哈街商管公司的租金核算的稅收處理，也都將會給新益的財務(wù)發(fā)展帶來長期困擾，甚至直接決定著合肥元一柏莊項目的成敗，也希望借此引起公司高管層及決策層的重視。3、項目決算問題：元一柏莊一期和陽光上南項目已經(jīng)交付使用，如何辦理好項目的竣工決算，合理進(jìn)行成本的歸集結(jié)轉(zhuǎn)，做好項目土地增值稅等各種稅項的清繳，做好新老股東的利潤核算與分配，財務(wù)部需要相關(guān)的部門的大力配合，做好與相關(guān)施工單位的材料及資金往來的核對工作。4、采購報賬問題：鑒于新益采購部實質(zhì)上不是一個獨立的采購部門，人員由元一采購部統(tǒng)一管理，人員變動不能做到清楚交接，再加上工期緊迫的采購形勢，不能及時報賬現(xiàn)象十分嚴(yán)重，對此也提請在公司領(lǐng)導(dǎo)高度重視的情況下，重點解決材料的報賬及清算，做好業(yè)務(wù)交接。5、加強(qiáng)財務(wù)人員培訓(xùn)工作： 2008年財務(wù)部人員變動頻繁，如何讓新入職人員快速成長，加強(qiáng)財務(wù)人員的培訓(xùn)刻不容緩。（五）物業(yè)工作元一柏莊項目一期在各部門的大力配合下，已圓滿完成交房任務(wù)。下半年要完成二期住宅的交付工作，為使后續(xù)工作更加順利，現(xiàn)將物業(yè)目前存在及要解決的問題具體如下：1、一期的收尾工作： 綠化景觀的補(bǔ)種和整修盡快結(jié)束，讓居民早日享受整潔優(yōu)美的居住環(huán)境。 工程遺留問題要及時解決，如部分戶型空調(diào)機(jī)位設(shè)計不合理，至今排水沒解決，2#、6#樓衛(wèi)生間滲水管高于地面很多，滲水無法自然排水等給住戶帶來不便，管道井盡可能進(jìn)行封堵，避免電線裸露現(xiàn)象，不合理的地方希望工程部盡快解決，同時在二期交房時不再出現(xiàn)同樣問題。2、維修服務(wù)不及時給物業(yè)工作造成了很大的困擾，特別是鋁合金門窗的維修，業(yè)主投訴不斷，影響了企業(yè)的品牌。3、大高層供水的水壓非常大，地下水管多次爆裂，停水及搶修