成本管理流程.docx

成本管理流程一、成本信息調(diào)研1、公司進行新房地產(chǎn)開發(fā)，成控中心必須進行市場調(diào)查，完成該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告，內(nèi)容應(yīng)包括：1) 該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括定額計價模式、工程招投標規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。2) 當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標準的特點，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點，以便考慮對造價的影響。3) 當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表2、成控中心應(yīng)挑選1-2個樓盤深入調(diào)研，完成競爭樓盤成本水平調(diào)研報告。二、項目論證階段成本估算1.拓展小組確定論證項目，初步了解大市政條件，研發(fā)中心進行概念規(guī)劃草案設(shè)計。2.成控中心根據(jù)研發(fā)中心提交的概念規(guī)劃草案、主要規(guī)劃指標，項目開發(fā)部提供的相關(guān)土地狀況資料，工程中心提供的市政費用預(yù)測，營銷中心提交的關(guān)于新項目初步定位建議，結(jié)合同類項目的成本數(shù)據(jù)完成開發(fā)成本估算。在提交財務(wù)中心完成投資估算后，一起作為拓展小組編制項目可行性研究報告的內(nèi)容提交公司評審。 3.公司評審?fù)ㄟ^項目可行性研究報告后，成本估算自動成為項目建安成本預(yù)控目標。三、定位策劃階段成本測算1.項目獲取后，拓展小組提出項目整體開發(fā)要求，研發(fā)中心提出產(chǎn)品策劃方案，明確各業(yè)態(tài)面積劃分、結(jié)構(gòu)類型、景園/室內(nèi)裝修標準、各機電系統(tǒng)配備標準等，營銷中心在完成市場調(diào)研基礎(chǔ)上編制項目定位策劃報告。2.成控中心根據(jù)研發(fā)中心提交的產(chǎn)品策劃方案和工程中心提交的市政費用預(yù)測完成成本測算，提交營銷中心形成項目定位策劃報告并組織評審。四、設(shè)計階段成本控制1. 概念設(shè)計階段：項目定位策劃方案通過評審后，研發(fā)中心組織項目的概念設(shè)計，成控中心參與設(shè)計方案評審，并提出成本意見。2方案設(shè)計階段：成控中心依據(jù)項目成本測算目標和研發(fā)中心提供的建筑單體設(shè)計方案進行成本預(yù)設(shè)，并提交分管領(lǐng)導(dǎo)審批。3.初步設(shè)計階段：1) 成控中心在初步設(shè)計開始前，依據(jù)前期成本預(yù)設(shè)結(jié)果提出初步設(shè)計限額要求，經(jīng)各分管領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)簽后，作為初步設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由研發(fā)中心具體落實、實施。2) 設(shè)計完成初步設(shè)計后，成控中心根據(jù)初步設(shè)計方案，在前期成本預(yù)設(shè)基礎(chǔ)上進行成本概算，并交分管領(lǐng)導(dǎo)審批，作為評審研發(fā)中心初步設(shè)計成本控制質(zhì)量的依據(jù)。3) 初設(shè)完成后，成控中心編制建安目標成本，并配合相關(guān)部門共同完成目標成本編制。4) 根據(jù)項目開發(fā)進度要求，由成控中心配合招采中心著手進行總包、監(jiān)理和前期施工單位招標。4.施工圖設(shè)計階段：1) 成控中心在施工圖設(shè)計開始前，提出施工圖設(shè)計限額要求，經(jīng)各分管領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)簽后作為施工圖設(shè)計任務(wù)書的附件，成為施工圖設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由研發(fā)中心具體落實、實施。2) 研發(fā)中心在施工圖出圖30天內(nèi)，完成施工圖設(shè)計評審。成控中心在施工圖評審結(jié)束后編制成本預(yù)算，作為評審研發(fā)中心施工圖設(shè)計成本控制質(zhì)量的依據(jù)。3) 對于與目標成本存在差異部分，由成控中心和研發(fā)中心共同商討解決方案，報分管領(lǐng)導(dǎo)審批。五、項目實施階段1在招標采購過程中，由成控中心根據(jù)目標成本控制要求，按權(quán)限對采購內(nèi)容進行價格審核，并編制招標文件的商務(wù)部分。2設(shè)計變更的成本控制。3.工程簽證的成本控制。4動態(tài)成本控制：成控中心在施工階段建立成本控制臺帳，對項目成本費用變化進行動態(tài)監(jiān)控，分析目標成本與實際成本的偏差，對偏差原因進行分析，并每月提交成本動態(tài)分析報告。若目標成本確需調(diào)整，按權(quán)限提交公司領(lǐng)導(dǎo)審批。六、工程結(jié)算階段 施工單位根據(jù)合同要求和進度要求進行施工，當(dāng)達到合同約定結(jié)算條件后，向監(jiān)理單位提出工程量結(jié)算申請。經(jīng)監(jiān)理單位和項目部審核后，由成控中心進行結(jié)算。七、成本后評估1項目結(jié)算全部完成后，由成控中心編制項目成本后評估表：1) 歸集評估項目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項目可研報告、項目定位策劃報告、目標成本指導(dǎo)書、目標成本測算表、該項目的各期動態(tài)成本分析等。2) 匯總項目完整的結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更、現(xiàn)場簽證等資料。2按產(chǎn)品類型和成本科目，分別歸集成本金額，將實際發(fā)生額與目標成本作對比分析。3.對比項目結(jié)算與該項目可研報告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標成本、投資估算、項目目標成本的準確、合理性。1) 對比項目結(jié)算與目標成本指導(dǎo)書中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評價成本管理工作的有效性。2) 分析該項目各期的動態(tài)成本資料，評價項目成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗教訓(xùn)。3) 對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料，分析開發(fā)計劃、施工組織、工程承包范圍變化、工程量變化、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證、市場因素等對成本的影響。4) 分析主要材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門窗等的使用效果和耐用程度，評價材料成本的合理性。4成控中心應(yīng)形成項目成本后評估差異性分析報告和項目后評估表，并提交各相關(guān)部門，由各部門分別解釋各自范圍內(nèi)實際成本與目標成本的差異的原因，書面提出改進措施。意見收集初步完成后，由成控中心匯總分析成本差異