房地產(chǎn)企業(yè)會計實務(wù)常見問題簡答.doc

房地產(chǎn)企業(yè)會計實務(wù)常見問題簡答問:房產(chǎn)分兩期開發(fā)，一期建造的園林景觀，會所等的成本應(yīng)在兩期成本中分配。分配的標(biāo)準(zhǔn)以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統(tǒng)一的分配標(biāo)準(zhǔn)？答：建筑面積是房地產(chǎn)開發(fā)各期成本分配的主要標(biāo)準(zhǔn)，一般都采用此標(biāo)準(zhǔn)分配一些共同成本，如各期之間，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的成本等，對于前期和配套費用，其發(fā)生的成本與土地面積沒有直接關(guān)系，而與建筑面積有關(guān)系，所以，其分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)一般是按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)??？射N售面積是單位成本計算基礎(chǔ)。參見下面詳述：由于土地費用和前期、配套等費用并不是按我們的會計分期來確定和支付的，所以，這部分費用除按上述開發(fā)成本的相應(yīng)明細(xì)科目進(jìn)行歸集外，還要采用一定的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)在各成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)偂７謹(jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)有兩個，即土地面積和建筑面積。由于企業(yè)在獲得土地后必須按照規(guī)劃部門規(guī)定的容積率進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，不得超容積率設(shè)計和施工，所以，該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準(zhǔn)書時已經(jīng)確定。但由于項目的分期施工，使得每期占用土地的面積與實際建造的建筑面積不匹配。如果按土地面積進(jìn)行分?jǐn)?，那么就會造成以高層為主的那一期單方土地成本低，而以多層或?lián)排為主的一期單方土地成本高。在土地成本占開發(fā)成本比例較高的地區(qū)，按土地面積進(jìn)行分?jǐn)偩蜁斐筛髌诔杀竞龈吆龅?，不能真實反映項目的實際成本。因而在一般情況下采用按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偙容^合理。但如果建造的產(chǎn)品有明顯的差異，比如將其中一部分土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進(jìn)行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質(zhì)和不同用途的產(chǎn)品時，用土地面積進(jìn)行分?jǐn)偢享椖康膶嶋H情況。所以，企業(yè)可根據(jù)項目開發(fā)的具體情況選用其一或同時使用，但一經(jīng)確定不得隨意更改。根據(jù)取得的實測報告列示完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對照預(yù)測報告審核確認(rèn)實測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準(zhǔn)確性。區(qū)分那些是可售面積，那些是不可售面積(包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設(shè)施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業(yè)辦公用房屋等)。對會所、地下車庫等公建配套設(shè)施是否可售的衡量標(biāo)準(zhǔn)是看其權(quán)屬，如在銷售合同中明確產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，則屬可售面積；如明確屬全體業(yè)主，則屬不可售面積，最終計算出實際可售房屋面積。這是計算單位成本的依據(jù)，如果面積計算不準(zhǔn)確，直接影響銷售成本和銷售利潤計算的準(zhǔn)確性。問:把會所作為售樓處，會所的裝修費用和工程施工費用是放在“建筑安裝施工費“還是在”公共配套設(shè)施費“核算？在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容包含些什么？答：把會所作為售樓處，理論上是會所的臨時用途，按會所(公共配套設(shè)施)核算：(1)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。?(2)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。?按售樓處核算則看其是否能夠單獨作為成本對象進(jìn)行核算，而分別作為自建固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品核算，兼作售樓處的會所如果屬于(2)類，則無矛盾。但如果無產(chǎn)權(quán)，為業(yè)主共有則應(yīng)該核算在公共配套設(shè)施費項下。31號文對兼作售樓處的會所缺乏考慮。在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容主要是配套設(shè)施建造成本，很多企業(yè)將配套設(shè)施專門作為一項開發(fā)產(chǎn)品核算其成本，然后分?jǐn)傆嬋氩煌_發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本項下的公共配套設(shè)施費.問:房屋實測報告的“房屋建筑總面積”是不是等于“可售產(chǎn)品的銷售面積”+“公建面積(公共綠化占地面積)”？(實測報告上可售面積指的是“住宅”)答：根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范房屋實測報告的房屋建筑總面積包括：房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。問:為招聘員工發(fā)生的招聘廣告費(有廣告費發(fā)票)，可以放在管理費用其他人工成本核算嗎？稅務(wù)是不是會把這一支出調(diào)整到廣告費？答：稅務(wù)認(rèn)定的廣告費是為銷售產(chǎn)品所做的廣告，人員招聘廣告是人力資源費用，不需調(diào)整。問:基礎(chǔ)設(shè)施費的中綠化的核算內(nèi)容，是否僅指建造綠化的工程費用？綠化的面積不在建筑面積計算范圍吧？答：綠化占地不分?jǐn)偼恋爻杀荆G化不形成建筑物，不應(yīng)納入建筑面積計算。問:銷售推廣費中的分類中媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等，按稅務(wù)口徑劃分的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費是哪幾項？答：廣告費包括媒體廣告費、戶外發(fā)布費，展位費及展臺搭建費作為展覽費，其他應(yīng)歸入宣傳費。業(yè)務(wù)宣傳費是企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標(biāo)志的禮品、紀(jì)念品等；廣告費則是企業(yè)通過媒體向公眾介紹商品、勞務(wù)和企業(yè)信息等發(fā)生的相關(guān)費用。企業(yè)所得稅稅前扣除辦法明確規(guī)定，納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列3個條件：一是廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機構(gòu)制作的；二是已實際支付費用，并取得相應(yīng)發(fā)票；三是通過一定的媒體傳播。不具備其中任何一個條件的，稅務(wù)機關(guān)將不允許作為廣告費予以稅前扣除。問:對于員工上下班的交通費補貼，由個人拿交通費發(fā)票按月來報銷，應(yīng)付福利費核算，這涉及應(yīng)交個人所得稅問題嗎？答：應(yīng)該說這是目前多數(shù)公司的報支交通費補貼的方法，但不應(yīng)從應(yīng)付福利費列支，直接進(jìn)入費用。如果直接發(fā)進(jìn)工資則需要繳納個人所，順便提一下,關(guān)于通訊費。浙江省的標(biāo)準(zhǔn)是主要負(fù)責(zé)人500元與一般人員300元,免交個人所得稅.但需要到地稅局備案問:31號文中”計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提(或應(yīng)付)費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。“哪些是稅收規(guī)定可以預(yù)提和應(yīng)付計入成本的？答：稅收規(guī)定可以預(yù)提和應(yīng)付計入成本的包括：應(yīng)付福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費；財政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定“經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，經(jīng)主管財政機關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費。預(yù)提的公共配套設(shè)施費只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用.采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓?！眹叶悇?wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知：“六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執(zhí)行。”外資房企在開發(fā)費用預(yù)提方面有更大的空間。問:計提折舊以前年度都是按3%殘值率，計算的折舊。現(xiàn)在按照5%的殘值率計算折舊做到稅務(wù)的處理一致，該如何帳務(wù)處理？答：稅法對內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)殘值比例規(guī)定為3 - 5，因此在3到5調(diào)整不影響計稅，不過作為一項變更，應(yīng)及時向稅務(wù)部門備案，并說明變更理由。問:廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費是否在“管理費用”和“銷售費用”下皆可設(shè)置核算？刊登招聘廣告發(fā)生的廣告費用可否放在管理費用其他人本成本中核算？答：房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房產(chǎn)所做的廣告和宣傳計入銷售費用，而為整個企業(yè)做的形象廣告和整體宣傳可以進(jìn)管理費用，但實務(wù)往往對此不加明確區(qū)分，全部計入銷售費用?？钦衅笍V告發(fā)生的廣告費用應(yīng)該放在管理費用其他人本成本中核算。問:為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等放在開發(fā)間接費中，不是很理解。費用的發(fā)生因與借款直接相關(guān)放在財務(wù)費用中資本化不妥嗎？答：為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等為借款的輔助費用，新會計準(zhǔn)則對借款輔助費用資本化也有規(guī)定：“第十條專門借款發(fā)生的輔助費用，在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本；在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。一般借款發(fā)生的輔助費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益?！敝劣谟檬裁纯颇亢怂?，見仁見智。我們認(rèn)為進(jìn)入開發(fā)間接費比較好，因為在一家金融機構(gòu)融資不成功，也發(fā)生類似費用，而且類似費用發(fā)生后產(chǎn)生的成果還可以用于其他金融機構(gòu)融資。問:售樓處設(shè)在小區(qū)的會所，發(fā)生的售樓處裝修費用是作為銷售費用處理還是記入會所的建造成本？答：如果該裝修費用金額較大，且裝修中考慮了以后會所經(jīng)營或使用的需要，售樓結(jié)束后，該會所即可直接投入使用，不對原裝修作大規(guī)模調(diào)整，應(yīng)該計入建造成本。如售樓處僅是臨時裝修或布置，可以計入銷售費用。問:哪些費用可入銷售費用？答：房地產(chǎn)公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設(shè)立銷售機構(gòu)的銷售機構(gòu)的費用也計入銷售費用。銷售前期費：核算與銷售相關(guān)的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用(包括硬裝飾和軟裝飾)、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發(fā)成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護(hù)費等。銷售推廣費：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。合同交易費等：預(yù)售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費等。銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發(fā)公司委托代理公司進(jìn)行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應(yīng)付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。問:股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同需要交納印花稅？如交納按什么稅目交納？答：需要交納，股權(quán)轉(zhuǎn)移書證，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價的萬分之五。問題:1.房產(chǎn)商與業(yè)主簽訂預(yù)售合同網(wǎng)上登記后,還需房產(chǎn)商辦理銀行抵押撤銷,才能到交易中心辦理預(yù)告登記,預(yù)告登記的作用是什么?預(yù)告登記是針對不動產(chǎn)物權(quán)的程序，預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。2.購房者簽訂預(yù)售合同支付首付款后,憑什么抵押辦理貸款?預(yù)售合同，個人收入證明等辦理按揭貸款所需的資料，一般按揭銀行會提供一個按揭貸款辦理手冊。3.房產(chǎn)商在辦理大產(chǎn)證前要辦理初始登記,這個初始登記指的是什么?大產(chǎn)證，即新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。4.確定會計收入的條件是簽訂合同并辦理工程竣工驗收.這樣收入的實現(xiàn)將會拖得很晚造成收入集中實現(xiàn),有什么方法可以讓收入合理分期記入損益?房地產(chǎn)業(yè)的會計收益具有波動性指的就是這個，對此上市公司和一些大的房地產(chǎn)公司可通過多項目錯開滾動開發(fā)和持有物業(yè)獲取穩(wěn)定回報實現(xiàn)收益的均衡和穩(wěn)定。5.在收入實現(xiàn)前的銷售收款收入的稅金可否這樣處理?支付時:借:應(yīng)交稅金-營業(yè)稅應(yīng)交稅金-土地增值稅其他應(yīng)交款-河道費等貸:銀行存款確認(rèn)收入時:借:主營稅金極其附加貸:應(yīng)交稅金-營業(yè)稅應(yīng)交稅金-土地增值稅其他應(yīng)交款-河道費等可以，但更多的企業(yè)通過待實現(xiàn)稅金(待攤稅金)核算6.用稅控裝置開發(fā)票,如果每月25日結(jié)帳發(fā)票則開到月末,次月申報納稅,申報可以按截止25日的數(shù)據(jù)納稅有問題嗎?一般要求月度要截止到公歷該月最后一天，根據(jù)現(xiàn)在會計規(guī)范的要求都是截止到最后一日，稅務(wù)一般也要求到公歷該月最后一天。如果一貫的按25日結(jié)帳，稅務(wù)部門一般會認(rèn)可。建議截止統(tǒng)一到月末，按照報表制作和報送周期以及電算化的推行，現(xiàn)在應(yīng)該可以實現(xiàn)。6.業(yè)務(wù)宣傳費，廣告費可以在管理費用和銷售費用科目下分別設(shè)置嗎？看你的兩項費用發(fā)生的情況，可以的。如公司整體形象廣告計入管理費用-廣告費，某個項目銷售廣告計入營業(yè)費用-廣告費(某項目)。1.經(jīng)常碰到這樣的情況,支付憑證上支付100萬元,錢是付了,可乙方要不是過了結(jié)帳期才提供發(fā)票就是提供的發(fā)票的金額多開了,碰到這種情況怎么處理?支付時作為預(yù)付帳款，收到發(fā)票再沖預(yù)付帳款，發(fā)票多開暫時掛帳，如以后不再付款，可按實際付款額計入相應(yīng)成本費用(并在發(fā)票注明實際結(jié)算金額)，或者你們可把多開的金額貪污了；如以后需按發(fā)票付款，則多開部分掛帳。2.關(guān)于收據(jù)？上次付一家公司押金對方開了張收據(jù)給我們，現(xiàn)在要收回押金了，對方要求把開的收據(jù)要回去。我覺得沒有必要，我們再開給他一張不結(jié)了嗎？另開收據(jù)給對方是可以的，如果對方堅持要原收據(jù)，可復(fù)印原收據(jù)作為原支付憑證附件，并注明以后實際收到退款收款和退收據(jù)時間注明對方要求退回原收據(jù)的情況。3.貸款卡年檢時發(fā)生的企業(yè)資信評估費用是放在財務(wù)費用還是管理費用？上次簽和銀行簽了份財務(wù)咨詢合同，實質(zhì)是銀行貸款的監(jiān)管費用形式是咨詢合同，帳務(wù)處理的時候是不是跟著實質(zhì)走入財務(wù)費用？管理費用，因為資信評估是對企業(yè)整體的評估，不光用于融資。與抵押資產(chǎn)的評估費不同；后者也進(jìn)管理費用，既然使用了合法的咨詢馬甲，就按馬甲處理。4.發(fā)生的樣板房裝修費用放在開發(fā)成本核算還是銷售費用？WHY“開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部(接待處)、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本?！?31號文)開發(fā)成本，稅務(wù)局有文，不允許直接從當(dāng)期費用扣除。樣板房、售樓處全進(jìn)開發(fā)成本。5.按年交納的土地使用金可以入成本嗎？那是土地租金還是出讓金分期交納？土地租金說明土地使用權(quán)存在瑕疵(租賃土地不得開發(fā)房產(chǎn))，分期支付則可以計入成本。6.簽了一堆圍墻廣告制作和獲獎的合同發(fā)生的費用放哪兒合適？應(yīng)該在廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費中列支，國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知(國稅發(fā)200084號)第四十條規(guī)定：納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費支出不超過銷售(營業(yè))收入2%的(房地產(chǎn)調(diào)為8)，可據(jù)實扣除；超過部分可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。申報扣除的廣告費支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件：(一)廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機構(gòu)制作的；(二)已實際支付費用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；(三)通過一定的媒體傳播。業(yè)務(wù)宣傳費是指未通過媒體傳播的廣告性質(zhì)的業(yè)務(wù)宣傳費用,包括廣告性質(zhì)的禮品支出等。據(jù)此劃分應(yīng)計入廣告費還是業(yè)務(wù)宣傳費。每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(包括未通過媒體的廣告性支出)，在不超過銷售營業(yè)收入5范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除。1.房產(chǎn)分兩期開發(fā)，一期建造的園林景觀，會所等的成本應(yīng)在兩期成本中分配。分配的標(biāo)準(zhǔn)以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統(tǒng)一的分配標(biāo)準(zhǔn)？答：建筑面積是房地產(chǎn)開發(fā)各期成本分配的主要標(biāo)準(zhǔn)，一般都采用此標(biāo)準(zhǔn)分配一些共同成本，如各期之間，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的成本等，對于前期和配套費用，其發(fā)生的成本與土地面積沒有直接關(guān)系，而與建筑面積有關(guān)系，所以，其分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)一般是按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)??？射N售面積是單位成本計算基礎(chǔ)。參見下面詳述：由于土地費用和前期、配套等費用并不是按我們的會計分期來確定和支付的，所以，這部分費用除按上述開發(fā)成本的相應(yīng)明細(xì)科目進(jìn)行歸集外，還要采用一定的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)在各成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)有兩個，即土地面積和建筑面積。由于企業(yè)在獲得土地后必須按照規(guī)劃部門規(guī)定的容積率進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，不得超容積率設(shè)計和施工，所以，該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準(zhǔn)書時已經(jīng)確定。但由于項目的分期施工，使得每期占用土地的面積與實際建造的建筑面積不匹配。如果按土地面積進(jìn)行分?jǐn)?，那么就會造成以高層為主的那一期單方土地成本低，而以多層或?lián)排為主的一期單方土地成本高。在土地成本占開發(fā)成本比例較高的地區(qū)，按土地面積進(jìn)行分?jǐn)偩蜁斐筛髌诔杀竞龈吆龅?，不能真實反映項目的實際成本。因而在一般情況下采用按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偙容^合理。但如果建造的產(chǎn)品有明顯的差異，比如將其中一部分土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進(jìn)行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質(zhì)和不同用途的產(chǎn)品時，用土地面積進(jìn)行分?jǐn)偢享椖康膶嶋H情況。所以，企業(yè)可根據(jù)項目開發(fā)的具體情況選用其一或同時使用，但一經(jīng)確定不得隨意更改。根據(jù)取得的實測報告列示完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對照預(yù)測報告審核確認(rèn)實測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準(zhǔn)確性。區(qū)分那些是可售面積，那些是不可售面積(包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設(shè)施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業(yè)辦公用房屋等)。對會所、地下車庫等公建配套設(shè)施是否可售的衡量標(biāo)準(zhǔn)是看其權(quán)屬，如在銷售合同中明確產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，則屬可售面積；如明確屬全體業(yè)主，則屬不可售面積，最終計算出實際可售房屋面積。這是計算單位成本的依據(jù)，如果面積計算不準(zhǔn)確，直接影響銷售成本和銷售利潤計算的準(zhǔn)確性。2.項目總投資是個什么概念？它包含什么？答：項目總投資是指項目建設(shè)投資、流動資金投資和建設(shè)期利息之和，也叫投資總額，主要在項目可行性報告中使用。房地產(chǎn)項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項目，當(dāng)然，對項目總投資包含的內(nèi)容，不同的教材和企業(yè)在理論和實踐中均有不同的表述。3.以在建工程作為抵押向銀行貸款，在建工程尚未建造完畢以什么依據(jù)銀行辦理抵押？在向交易中心辦理抵押登記的過程中應(yīng)注意什么？答：城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條將在建工程抵押定義為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。一般應(yīng)提交資料包括：申請表、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、用地紅線圖、貸款合同、抵押合同、房地產(chǎn)評估報告書、抵押雙方法人資格證明、法定代表人身份證、工程投資總額及已投入額的證明材料、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料、法人授權(quán)委托書及代理人身份證。辦理在建工程抵押應(yīng)注意事項：A.在建工程須其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。B.在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。C.在建工程抵押原則上不能為第三方貸款作擔(dān)保，因此應(yīng)以本公司名義辦理。D.以商品房項目在建工程設(shè)定抵押的，抵押價值應(yīng)扣除用于拆遷安置、公用設(shè)施和已預(yù)售部分。同一本土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預(yù)售許可證的，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后，方可對未辦理預(yù)售許可證部分土地使用權(quán)和已完工部分共同設(shè)定抵押。4.為項目貸款發(fā)生的測繪費放在開發(fā)成本中資本化財務(wù)費用中準(zhǔn)確嗎？答：應(yīng)該計入開發(fā)間接費。5.售樓處設(shè)在小區(qū)的會所，發(fā)生的售樓處裝修費用是作為銷售費用處理還是記入會所的建造成本？答：如果該裝修費用金額較大，且裝修中考慮了以后會所經(jīng)營或使用的需要，售樓結(jié)束后，該會所即可直接投入使用，不對原裝修作大規(guī)模調(diào)整，應(yīng)該計入建造成本。如售樓處僅是臨時裝修或布置，可以計入銷售費用。本題歡迎有識之士討論。6.哪些費用可入銷售費用？答：房地產(chǎn)公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設(shè)立銷售機構(gòu)的銷售機構(gòu)的費用也計入銷售費用。銷售前期費：核算與銷售相關(guān)的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用(包括硬裝飾和軟裝飾)、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發(fā)成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護(hù)費等。銷售推廣費：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。合同交易費等：預(yù)售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費等。銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發(fā)公司委托代理公司進(jìn)行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應(yīng)付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。7.收取定金向客戶開了收據(jù)，收取顧客第一筆房款后，定金作為樓款的一部分處理。收回的收據(jù)聯(lián)應(yīng)放在第一筆樓款后還是與收據(jù)的存根聯(lián)一起保管？答：收回的收據(jù)要求購房人簽注：同意定金轉(zhuǎn)房款，其金額和第一筆房款一起開具銷售發(fā)票給客戶。該件附在此憑證后。8.現(xiàn)金流量,收入借款支票并而后通過背書進(jìn)行款項支付,這樣應(yīng)該不產(chǎn)生現(xiàn)金流吧?答：現(xiàn)金凈流量為0，但應(yīng)理解為：籌資性現(xiàn)金流量為流入，而經(jīng)營性現(xiàn)金流量(付款為經(jīng)營需要)或投資性現(xiàn)金流量(付款為長期資產(chǎn)購置或股權(quán)款)或籌資性現(xiàn)金流量(付款為支持利息或分利等)為流出。9.3月部分固定資產(chǎn)被偷,7月剛收到處理意見單,4-5月折舊仍照常計提記入遞延資產(chǎn),6月記入管理費用,7月是否應(yīng)沖回已記入遞延資產(chǎn)及管理費用部分的折舊?答：應(yīng)在被盜當(dāng)月將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理，未提折舊部分不再計提，7月份根據(jù)處理意見單，扣除可取得的保險賠償、責(zé)任人賠償后計入營業(yè)外支出。10.股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同需要交納印花稅？如交納按什么稅目交納？答：需要交納，股權(quán)轉(zhuǎn)移書證，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價的萬分之五。11.由建設(shè)單位轉(zhuǎn)付給總包單位交納的建筑施工企業(yè)外來從業(yè)人員綜合保險費由總包單位承擔(dān)還是開發(fā)承擔(dān)？答：外來從業(yè)人員綜合保險費應(yīng)由使用外來人員的單位繳納，所以應(yīng)由施工企業(yè)承擔(dān)。施工企業(yè)在簽訂工程承包合同中時已經(jīng)考慮這部分支出，并納入承包報價中。1.31號文中”計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的,除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提(或應(yīng)付)費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本?！澳男┦嵌愂找?guī)定可以預(yù)提和應(yīng)付計入成本的？答：應(yīng)付福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費；財政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定“經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，經(jīng)主管財政機關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費。預(yù)提的公共配套設(shè)施費只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用.采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。”國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知：“六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執(zhí)行?！蓖赓Y房企在開發(fā)費用預(yù)提方面有更大的空間。2.把會所作為售樓處，會所的裝修費用和工程施工費用是放在“建筑安裝施工費“還是在”公共配套設(shè)施費“核算？在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容包含些什么？答：把會所作為售樓處，理論上是會所的臨時用途，按會所(公共配套設(shè)施)核算：(1)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。?(2)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。?按售樓處核算則看其是否能夠單獨作為成本對象進(jìn)行核算，而分別作為自建固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品核算，兼作售樓處的會所如果屬于(2)類，則無矛盾。但如果無產(chǎn)權(quán)，為業(yè)主共有則應(yīng)該核算在公共配套設(shè)施費項下。31號文對兼作售樓處的會所缺乏考慮。在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容主要是配套設(shè)施建造成本，很多企業(yè)將配套設(shè)施專門作為一項開發(fā)產(chǎn)品核算其成本，然后分?jǐn)傆嬋氩煌_發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本項下的公共配套設(shè)施費。3.房屋實測報告的“房屋建筑總面積”是不是等于“可售產(chǎn)品的銷售面積”+“公建面積(公共綠化占地面積)”？(實測報告上可售面積指的是“住宅”)答：根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范房屋實測報告的房屋建筑總面積包括：房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。4.基礎(chǔ)設(shè)施費的中綠化的核算內(nèi)容，是否僅指建造綠化的工程費用？綠化的面積不在建筑面積計算范圍吧？答：綠化占地不分?jǐn)偼恋爻杀?，綠化不形成建筑物，不應(yīng)納入建筑面積計算。5.把最終的產(chǎn)品分為“可售產(chǎn)品”和“不可售產(chǎn)品”，“可售產(chǎn)品”主要指的是住宅、辦公樓、商業(yè)；“不可售產(chǎn)品”主要為公共配套設(shè)施項目如會所、人防工程、自行車蓬、鍋爐房、派出所等。把“公共園林工程”作為單獨的“不可售產(chǎn)品”是否合理？個人認(rèn)為“公共園林工程”作為基礎(chǔ)設(shè)施費，不必要作為一產(chǎn)品來核算？答：公共園林是基礎(chǔ)設(shè)施費核算的，可以在基礎(chǔ)設(shè)施費項下單設(shè)子目，歸集總費用，只是核算項目。6.為招聘員工發(fā)生的招聘廣告費(有廣告費發(fā)票)，可以放在管理費用其他人工成本核算嗎？稅務(wù)是不是會把這一支出調(diào)整到廣告費？答：稅務(wù)認(rèn)定的廣告費是為銷售產(chǎn)品所做的廣告，人員招聘廣告是人力資源費用，不需調(diào)整。7.發(fā)放的銷售獎金通過”營業(yè)費用-獎金”科目直接核算，不經(jīng)過“應(yīng)付工資”，單位其他工資等核算都記入“管理費用”這樣妥否？答：屬于核算不規(guī)范。8.看了水落發(fā)的知名房企成本控制表，把成本項目分為前期費用，社區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費這和現(xiàn)行的會計制度分類不同，實際操作中這樣分合理否？稅務(wù)的口徑也是以企業(yè)會計制度為準(zhǔn)的？另外這個成本控制表怎么和目前賬務(wù)系統(tǒng)做到對接做到信息口徑一致方便開展管理工作？答：可以解釋的是，該分類只是企業(yè)的一種選擇，有些公司將基礎(chǔ)設(shè)施費中比較重要、控制難度大的項目單獨提升為一級子目，這是會計制度所允許的，象這里的社區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費均是從基礎(chǔ)設(shè)施費中單列出來；再有將建安工程費分解為多個一級子目(主體建安工程費、室外裝修工程費、室內(nèi)裝飾工程費等)也是可以的。9.按上海標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售合同格式，購房者在什么樣的情況下可以取消合同退房？答：退房作為法律行為，律師介紹，按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。1)實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。2)開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。3)開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。4)開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)。5)開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。6)不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。7)購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。8)合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。由于上海預(yù)售合同簽署、網(wǎng)上備案，退房也要通過網(wǎng)上，因此一定程度上有些繁瑣。10.簽訂預(yù)售合同后，把實際收到的購房款放在“預(yù)收賬款”核算，簽訂合同后對購房者形成了付款義務(wù)，在賬務(wù)處理上是否應(yīng)把簽訂合同的金額作為應(yīng)收款項在賬面上進(jìn)行反映？答：預(yù)售和現(xiàn)房銷售有區(qū)別，預(yù)售時因為房屋的最終交付存在不確定性，自身義務(wù)履行尚在進(jìn)行之中，不能確認(rèn)銷售收入，已收房款作為預(yù)收賬款。對按合同約定應(yīng)收未收(分期付款)部分，不宜反映為應(yīng)收賬款。若同時增加應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款，虛增資產(chǎn)負(fù)1、為什么在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押？辦理了預(yù)售的房屋為何不能做在建工程抵押？答：本規(guī)定主要是為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，在建工程的投入已全部由預(yù)售收入提供，辦理在建工程抵押，對同一資金需求又申請貸款或其他債務(wù)融資是不被允許的，當(dāng)然以前也有個別金融機構(gòu)和抵押登記部門默認(rèn)的(或者開發(fā)商隱瞞銷售行為，預(yù)售不登記)。2、房地產(chǎn)測繪所在工程進(jìn)度至正負(fù)0線后，即可做在建工程測繪。而評估事務(wù)所在結(jié)構(gòu)封頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進(jìn)行的環(huán)節(jié)，那企業(yè)進(jìn)行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點是？答：在建工程抵押或轉(zhuǎn)讓最早時點應(yīng)為項目投入達(dá)到25時，在此之后，預(yù)售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了。當(dāng)然預(yù)售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。關(guān)于在建項目抵押的條件，法律未做明確規(guī)定。但是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，一般認(rèn)為在建項目抵押必須滿足以下幾種條件：已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書。取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號。在建工程，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求。在建項目與土地使用權(quán)必須同時抵押。3、為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等放在開發(fā)間接費中，不是很理解。費用的發(fā)生