信用社關于商業(yè)門市抵押貸款的調查報告

信用社關于商業(yè)門市抵押貸款的調查報告夾縫當中抓機遇完善產品贏商機關于第二營業(yè)部開展商業(yè)門市抵押貸款的調查報告自20XX年以來，東陵區(qū)農業(yè)合作銀行第二營業(yè)部部針對地處城區(qū)，金融競爭環(huán)境較為激烈，貸款產品單一的這一現(xiàn)實問題，堅持以“適應客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機遇，逐步完善貸款產品開發(fā)機制，憑借他們熱誠的服務和合理的定位,大力開展商業(yè)門市抵押貸款業(yè)務，創(chuàng)出了獨特的信貸品牌，取得了較大的經濟效益和社會效益。在第二營業(yè)部信貸員的配合下,我行信貸管理部協(xié)助辦公室對該部開辦該業(yè)務所處背景、開辦后產生的效果、具體的操作過程進行了深入調查。一、所處背景東陵區(qū)農業(yè)合作銀行第二營業(yè)部周邊商業(yè)銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優(yōu)秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進度和規(guī)模擴張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現(xiàn)不明顯，信貸生息資源越來越少。20XX年以前，該部貸款總規(guī)模在50006000萬元，收息在360380萬元間徘徊。但在此期間，總有一些附近居住的經營商戶到該部咨詢融資問題，當時這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產暨商業(yè)門市，所經營或擬經營的項目發(fā)展前景較好，盈利性也較強，苦于資金不足、向商業(yè)銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調查，結合當時市區(qū)兩級管理部門提出的打造“社區(qū)銀行、零售銀行”的市場定位目標，結合近些年來我市房產市場穩(wěn)中有升的趨勢，總結出開展商業(yè)用房抵押貸款業(yè)務風險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優(yōu)良信貸載體，經與上級行溝通、批準后，該部對貸款投放對象作了及時調整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規(guī)的融資服務，受到了廣大客戶的歡迎。二、產生的效果自該部20XX年3月開辦此業(yè)務以來，當年對36位客戶發(fā)放43筆，累計發(fā)放額3520萬元，當年實現(xiàn)收息收入萬元；近一年的時間的運作和實踐，充分表明該項業(yè)務適應市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農村信用社的市場定位，經信貸人員與發(fā)生過業(yè)務往來客戶的不斷宣傳，實行品牌化營銷,給此項業(yè)務冠名為“創(chuàng)業(yè)貸款”，進而使客戶群體不斷增加，使擇優(yōu)選擇優(yōu)良載體成為可能。20XX年，他們對93名客戶累計投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到20XX年末，該類貸款余額就達到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68%，全年實現(xiàn)收息565萬元，占全部收息的65%，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達到100%，在保障安全的前提下，創(chuàng)造了良好的經濟效益。三、具體操作過程該部在開辦該新業(yè)務之初，就把控制和降低經營風險放在首位，根據擔保法、貸款通則及上級行社制定的信貸業(yè)務操作制度，制定了門市房抵押業(yè)務的操作流程，并在具體的操作中進行不斷的更新和完善，建立健全檔案資料。1、做好充分的貸前調查。在選擇客戶上，優(yōu)選項目前景較好、盈利性較高、符合國家產業(yè)政策要求、符合法律法規(guī)和制度要求的貸款投放對象，能夠提供合法有效、產權明晰的有效抵押商業(yè)用房，做到兩名以上信貸人員實地勘驗，并針對抵押物的地理位置、環(huán)境氛圍、市場價值、歷史交易價格、評估機構的評估價值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率，目前該部所發(fā)放的此類貸款的抵押率均控制在60%以內。2、指定評估機構。業(yè)務開辦初期，他們并沒有確定指定的評估中介機構，都是客戶自己找評估機構，從實踐來看，其估價結果通過他們實地調查后均存在估價過高的情況。因此，該部及時做出決定，指定專門的評估機構開展評估，其結果作為發(fā)放貸的參考依據。3、嚴密手續(xù)及時報備。嚴密信貸手續(xù)是有效控制風險的最好手段。在該部得知其他銀行出現(xiàn)假他項權利證時，為了規(guī)避此類風險，他們對抵押物辦理他項權利證時，實行全程監(jiān)控辦理制度，并始終堅持這一制度至今。同時堅持借款人及配偶、抵押人及財產共有人、抵押物承租人來行親筆簽字，并出具特別承諾制度。為控制意外風險，確保抵押物的安全足值，他們還與平安保險公司沈陽分公司合作，要求債務人對抵押物進行投保，并確定該部為第一受益人的風險轉嫁制度。由于自然人貸款權限的問題，該部與市區(qū)兩級行社請示，在征得上級同意后，采取了自行審批后，上報兩級行社備案制度。4、嚴把貸款審查、審批關。在做好貸前調查后，審查審批環(huán)節(jié)在堵塞漏洞方面，發(fā)揮著重要作用，該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批，發(fā)揮群策群力的優(yōu)勢，防止出現(xiàn)貸款的操作風險。5、建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料，對控制和降低風險起到很關鍵的作用，也是最后一道防范經營風險的屏障。為此，該部在該業(yè)務的檔案必備資料的完善上，參照了擔保法、信貸業(yè)務內控制度及抵押類貸款所需資料制定了完善的商業(yè)門市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護債權時，完善的檔案資料、翔實的書面證據將會給他們降低工作量，并給予債務人很大的壓力。6.貸后檢查到位。堅持貸后檢查到位，能有效監(jiān)督和保證客戶是否按規(guī)定用途使用貸款，能夠提前預知風險，提前做出科學的決策，為實施有效的債權保護措施提供依據。7.增強服務意識。作為金融服務行業(yè)，他們加強服務意識，急客戶所急多，為客戶著想，及時審批、及時發(fā)放貸款，為客戶贏取商機，是他們最好的宣傳途徑。目前，該部客戶中有很大部分是相互告知，而到該部建立信貸關系，并成為優(yōu)良信貸載體的。四、今后設想由于該項業(yè)務在該部的成功開展，使該部有了新的利潤增長點，在今年的工作中，該部將落實和貫徹區(qū)行信貸工作會議精神，繼續(xù)擴大該項貸款的投放。但從目前的形勢分析也有不利因素存在，主要是利率過高不利于市場競爭，目前其他銀行對該項貸款也有較強的興趣，其中有部分銀行正在辦理該項業(yè)務。潛在客戶分流問題不