XXX金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)可行性報(bào)告.doc

XXX金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)房地產(chǎn)工程研究報(bào)告第一章項(xiàng)目概況第一節(jié)：工程基本情況一、工程名稱(chēng)：XXX金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)（暫定）二、工程地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。三、工程內(nèi)容：擬建一個(gè)集商務(wù)（CLD）、購(gòu)物（shoppingmall）、娛樂(lè)休閑于一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)廣場(chǎng)，打造XXX西部的商業(yè)旗艦。四、工程目標(biāo)：1、使之成為XXX西部的標(biāo)志性物業(yè)。2、實(shí)現(xiàn)本工程物業(yè)潛在價(jià)值最大化。3、創(chuàng)造本工程物業(yè)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。第二節(jié)：工程區(qū)位分析一、區(qū)位（一）、工程地塊位置狀況XXX金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)房地產(chǎn)工程地位于XXXXXXXXXXXXXX處，工程總占地34.41畝，其中主題綠化廣場(chǎng)占地8畝，工程房地產(chǎn)占地26.41畝。（二）、工程地塊區(qū)位因素分析1、一般因素(1)、地理位置【略】（2）、自然環(huán)境、地勢(shì)、地貌【略】、氣候、水文【略】(3)、城市性質(zhì)【略】(4)、行政區(qū)劃【略】(5)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況【略】2、區(qū)域因素(1)、位置工程地塊所在區(qū)域位于XXXXXXX交匯處，該區(qū)域系XXX中心地帶，距市內(nèi)最繁華地市中心市場(chǎng)約950M，距中心汽車(chē)站約1000M，距客運(yùn)火車(chē)站約50M，是XXX市目前尚存的一塊“黃金寶地”。(2)、交通公路：區(qū)域?qū)ν饨煌ū憷瑓^(qū)域內(nèi)有市主干道XX路、XX路、XX路、XX路相連。鐵路：XX、XX鐵路交匯于XXX市，區(qū)域距XXX市火車(chē)站約50M。(3)、基礎(chǔ)設(shè)施情況A供水市政供水管網(wǎng)覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供水由市政管網(wǎng)供應(yīng)。B排水區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨污合流。C供電區(qū)域內(nèi)電源來(lái)自市政供電網(wǎng)，供電保證率高。D通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。(4)、環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境質(zhì)量較好，環(huán)境污染較小。(5)、產(chǎn)業(yè)集聚度區(qū)域內(nèi)目前土地利用大多為商服、門(mén)面及辦公住宅用地，產(chǎn)業(yè)集聚度較高，商業(yè)繁華。3、個(gè)別因素隨著城市的發(fā)展，目前的XXX路口三角地塊，由于歷史原因已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，配套設(shè)施落后、消防隱患嚴(yán)重、環(huán)境惡劣等因素已嚴(yán)重影響城市形象，阻礙了XXX的城市發(fā)展，因此該區(qū)域的改造已列入XXX城市建設(shè)中的重點(diǎn)工程，并欲通過(guò)對(duì)其的改造開(kāi)發(fā)，提高城市品位，將該區(qū)域建設(shè)成一個(gè)以商務(wù)（CLD）、購(gòu)物(SHOPPINGMAIL)、娛樂(lè)為主的一流商業(yè)廣場(chǎng)，并將成為XXX的標(biāo)志性建筑，打造XXX西部及周邊五省的商業(yè)旗艦。該工程與“XXXXXXXX商業(yè)購(gòu)物中心”工程連成一體，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，將會(huì)成為經(jīng)營(yíng)城市、提升城市品位的一個(gè)范例。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：34.41（畝）主題綠化廣場(chǎng)占地：8（畝）工程房地產(chǎn)占地：26.41（畝）工程房地產(chǎn)建筑面積：66000（平方M）共十八層其中地下一層：8000（平方M）地下商場(chǎng)地下二層：8000（平方M）地下停車(chē)場(chǎng)裙樓：32000（平方M）四層，shoppingmall主樓：18000（平方M）十二層,CLD綠化率：46容積率：2.04第二節(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)分析（1）2002年是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的一年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，GDP有望保持在7.8左右。價(jià)格水平降幅趨緩，消費(fèi)需求穩(wěn)定，投資快速增長(zhǎng)，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)良性循環(huán)。（2）2002年是中國(guó)入世后的第一年，政府在各領(lǐng)域里的改革進(jìn)一步深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步得到了規(guī)范，從而使投資環(huán)境得到更好的優(yōu)化。（3）十六大的勝利召開(kāi)，“全面奔小康”戰(zhàn)略綱要的提出，促使在今后幾年你，政府將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并將繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)，來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（4）北京申奧成功，上海申請(qǐng)世博會(huì)的成功以及今年來(lái)興起的“經(jīng)營(yíng)城市”理念的推廣，已使中國(guó)眾多的城市走出了傳統(tǒng)建設(shè)的怪圈，進(jìn)入一個(gè)著力提升城市品位，科學(xué)的經(jīng)營(yíng)城市、建設(shè)城市的新階段。（5）國(guó)家的今日政策在近幾年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了關(guān)鍵作用，雖然最近不少專(zhuān)家提出目前的房地產(chǎn)業(yè)走近“泡沫化”的懸崖，央行也提出“警惕房地產(chǎn)泡沫”，但隨著中國(guó)金融業(yè)的成熟，金融界會(huì)更加謹(jǐn)慎的介入房地產(chǎn)業(yè)，這對(duì)有潛質(zhì)的房地產(chǎn)工程無(wú)疑更為有利。綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)在今后幾年內(nèi)仍是一個(gè)“火熱”的行業(yè)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)絕好機(jī)遇，但同時(shí)也為開(kāi)發(fā)商提出了不少難題，針對(duì)目前房地產(chǎn)局部“過(guò)熱”的現(xiàn)狀，迫使開(kāi)發(fā)商選擇有潛質(zhì)的工程。因此，協(xié)同政府進(jìn)行“經(jīng)營(yíng)城市”、重塑城市、提升城市的品位，無(wú)疑已成為有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)。第三節(jié)：工程SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)S1、自然環(huán)境本工程地處XX市XXX路口，與XXX商業(yè)區(qū)相望，是XX市政府規(guī)劃的未來(lái)中心商業(yè)商區(qū)，擁有濃厚的商業(yè)及自然資源。其位于XXX市上風(fēng)位置，地勢(shì)開(kāi)闊，周邊無(wú)遮攔，周邊自然環(huán)境良好，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量佳。2、交通環(huán)境本工程位于XX路、XX路與XX路的交匯處，來(lái)往有9路、6路、28路途經(jīng)此地，離火車(chē)站僅僅一步之遙。二、劣勢(shì)W雖然本工程具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與XXX市其它商業(yè)區(qū)比較相對(duì)滯后，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本工程自身的商務(wù)氛圍不濃，因此必須依托“XXXXXX商業(yè)購(gòu)物中心”工程的連動(dòng)，共同打造XXXXXXX路口商業(yè)區(qū)。三、機(jī)會(huì)點(diǎn)O1、政府規(guī)劃開(kāi)發(fā)利好因素XXX市政府提出將本工程周邊規(guī)劃成商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)中心區(qū)。這一利好因素必然會(huì)刺激工程周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，提升XXX市的城市品位。2、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)目前XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該工程的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給-需求”，便可以搶占“先機(jī)”。3、工程連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化目前XXX市XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司正在著手“XXXXXX商業(yè)購(gòu)物中心”工程的運(yùn)作，擁有充足的客戶(hù)資源，如能將該工程聯(lián)袂運(yùn)作，更能發(fā)揮規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本工程物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。4、中心城市的建設(shè)匯聚了人氣XXX市將城市定位于周邊五省的中心城市，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來(lái)人氣的上升，而本工程開(kāi)發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)”，為增加工程開(kāi)發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。四、風(fēng)險(xiǎn)T1、市場(chǎng)因素從目前XXX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，工程競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開(kāi)發(fā)商的重視，按我們的開(kāi)發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開(kāi)發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本工程還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。2、自身因素本工程周邊的“XXXXXX商業(yè)購(gòu)物中心”工程，將深遠(yuǎn)的影響本工程的開(kāi)發(fā)，必須使這兩個(gè)工程連動(dòng)開(kāi)發(fā)，相互襯托，才能充分實(shí)現(xiàn)效益的最大化，如果在開(kāi)發(fā)過(guò)程中不能同步、連動(dòng)進(jìn)行運(yùn)作，銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見(jiàn)的。五、綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本工程的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與工程有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使工程達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。第二章定位策略第一節(jié)定位要素分析1、區(qū)位利好因素分析本工程順應(yīng)XXX市政府提高城市品位、打造XXX西部商業(yè)旗艦的城市經(jīng)營(yíng)理念，在交通人流資源豐富、輻射周邊省市廣的XXX，打出“鍛造XXX西部商業(yè)旗艦”的招牌，來(lái)填補(bǔ)XXX商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空白，以“XXXX金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)”與“XXXXX商業(yè)購(gòu)物中心”連動(dòng)運(yùn)作為強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，并以具有“新商務(wù)新環(huán)境”的雙重魅力來(lái)吸引消費(fèi)者，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求-供給理論。第二節(jié)工程定位一、定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性。定位：中心商業(yè)區(qū)-綠色商業(yè)中心“商業(yè)與環(huán)境的對(duì)話(huà)主題綠化廣場(chǎng)XXX西部標(biāo)志性物業(yè)XXXX商業(yè)區(qū)二、產(chǎn)品定位定位原則：突出個(gè)性、創(chuàng)造差異性定位：XXX西部商業(yè)旗艦特點(diǎn)：商業(yè)空間步行化、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會(huì)化，使“XXXX金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)”朝著生態(tài)化、娛樂(lè)個(gè)性化等方向發(fā)展，成為一個(gè)生態(tài)型商業(yè)中心。第三節(jié)產(chǎn)品文化定位定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。定位：商業(yè)、環(huán)境、文化相融合城市主題綠化廣場(chǎng)與商業(yè)中心的有機(jī)結(jié)合。傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。第四節(jié)產(chǎn)品形象定位定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。定位：現(xiàn)代都市人購(gòu)物休閑的理想場(chǎng)所產(chǎn)品形象定位不是開(kāi)發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。在消費(fèi)者心里樹(shù)立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求。第五節(jié)目標(biāo)客戶(hù)定位定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊定位：已完成原始積累具有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商家一、產(chǎn)品目標(biāo)客戶(hù)造什么產(chǎn)品？賣(mài)給誰(shuí)？根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前XXX市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)力資源等因素來(lái)看，以本工程的規(guī)模及檔次，如果全部定位于XXX市消化是比較困難的。因此，我們把目標(biāo)客戶(hù)鎖定不僅僅局限于XXX，其中XXX市約占30份額，其他城市占70份額。二、目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分1、引進(jìn)XXX知名商家經(jīng)營(yíng)14層的裙樓，構(gòu)建XXX西部一流的商業(yè)購(gòu)物中心（shoppingmall）.2、引進(jìn)知名的休閑娛樂(lè)商家經(jīng)營(yíng)“XXXX金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)”的休閑娛樂(lè)中心。3、本工程的寫(xiě)字樓（CLD）部分，主要目標(biāo)客戶(hù)為XXX市的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、評(píng)估咨詢(xún)公司、大型商務(wù)公司。地下層主要面向XXX市內(nèi)的有實(shí)力的商家。第六節(jié)價(jià)格定位定價(jià)原則：市場(chǎng)無(wú)形，定價(jià)有道。定位：以XXX市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格為依據(jù)，通過(guò)比較分析，得出：地下一層：4000元/M2-4500元/M2地下二層：2800元/M2-3200元/M2一層：8000元/M2-12000元/M2二層：6000元/M2-8000元/M2三、四層：4000元/M2-6000元/M2五層以上：1200元/M2-1600元/M2房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)，各種稅費(fèi)、資金利息、銷(xiāo)售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)等因素構(gòu)成的?；境杀炯娱_(kāi)發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。市場(chǎng)價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來(lái)確定。成本價(jià)值取向：工程整體綜合成本加開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)。消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心里的“功能價(jià)格比”。當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是工程整體所包括的多種可變因素以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可行性基礎(chǔ)。我們?cè)谡麄€(gè)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)中，本著經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的理念，物業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)工程交給行業(yè)專(zhuān)家去做，打破XXX開(kāi)發(fā)行業(yè)自己開(kāi)發(fā)自己經(jīng)營(yíng)的模式，使具體經(jīng)營(yíng)工程專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化，同時(shí)也減少了開(kāi)發(fā)商的成本投入。第三章工程整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路第一節(jié)總體規(guī)劃總體規(guī)劃關(guān)系金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)成敗，沒(méi)有認(rèn)真規(guī)劃論證的商業(yè)廣場(chǎng)大都缺少顧客人流，商戶(hù)無(wú)法贏利，最后走向關(guān)閉。“世界主題旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)高手”、曾參與策劃和設(shè)計(jì)過(guò)多個(gè)世界著名Mall的美國(guó)HHCP國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司總裁LarryWZiebarth先生曾指出：“商業(yè)廣場(chǎng)的主題規(guī)劃是關(guān)鍵?！币虼?，我們?cè)凇敖鸷Ｂ?lián)商業(yè)廣場(chǎng)”的主題規(guī)劃上本著“商業(yè)空間步行化、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會(huì)化”的宗旨，以生態(tài)化、娛樂(lè)個(gè)性化為設(shè)計(jì)理念，對(duì)“金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)”總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，將城市主題綠化廣場(chǎng)與“金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)”融為一體，達(dá)到商業(yè)與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。第二節(jié)商業(yè)廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)一、平面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定室內(nèi)商業(yè)步行街形態(tài)，確定承租戶(hù)單元的布局和面積大小，為所有商業(yè)運(yùn)營(yíng)者提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)者帶來(lái)穿行人流，提供最多的商業(yè)機(jī)會(huì)。二、剖面設(shè)計(jì)確定層數(shù)，垂直結(jié)構(gòu)和形式，做好垂直交通組織。（）利用中庭空間的功能與作用中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。核心中庭可以搭建活動(dòng)舞臺(tái)，經(jīng)常開(kāi)展促銷(xiāo)文化活動(dòng)，吸引各層顧客住足觀看。（）中庭空間的造型與交流中庭的設(shè)計(jì)形式可以多樣化，具體根據(jù)購(gòu)物中心總體形態(tài)來(lái)把握，對(duì)于面積比較大的購(gòu)物中心，可以采用露天式表演舞臺(tái)為核心的中庭設(shè)計(jì)，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動(dòng)。在室內(nèi)設(shè)計(jì)中庭，不要過(guò)分追求中庭得寬大豪華，力求地域文化特色與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的原則。（）從不同的層面同時(shí)引入人流注重豎向交通的易達(dá)性，根據(jù)工程地塊限定的條件下，應(yīng)強(qiáng)化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)做一樓修，引導(dǎo)上行、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自動(dòng)扶梯，與其它商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通。（）垂直交通工具的作用在有限的中庭空間，扶梯層層疊加常常會(huì)激發(fā)購(gòu)物者的欲望。（）景觀的垂直吸引力采用玻璃頂和天窗引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮，把人的視線吸引向上。外立面與入口：“金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)”外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周?chē)ㄖ年P(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過(guò)渡與轉(zhuǎn)換，同時(shí)考慮商務(wù)和賓館的功能。入口是室內(nèi)外空間的過(guò)渡，也是商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)步行街的終點(diǎn)。將臨街設(shè)計(jì)為通透立面，在3F以上劃出可臨窗觀景的景觀區(qū)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)適當(dāng)分隔，輔以獨(dú)立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)、視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位。三、其它設(shè)計(jì)要素（1）、照明設(shè)計(jì)商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)照明設(shè)計(jì)既要滿(mǎn)足展示商品的功能需要，又要滿(mǎn)足美學(xué)需要，室外照明設(shè)計(jì)對(duì)塑造商業(yè)廣場(chǎng)的形象起著至關(guān)重要的作用。夜間室外照明重點(diǎn)突出建筑和停車(chē)場(chǎng)，讓商業(yè)廣場(chǎng)在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺(jué)效果。（2）、景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)與室外景觀設(shè)計(jì)需要相互協(xié)調(diào)。（3）、無(wú)障礙設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮殘疾人的通行要求。（4）、節(jié)能設(shè)計(jì)商業(yè)廣場(chǎng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，主要從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個(gè)方面考慮。注重保溫墻體材料應(yīng)用聰明，并充分利用自然采光。第四章工程經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)第一節(jié)品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略未來(lái)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是品牌戰(zhàn)爭(zhēng)每一個(gè)成功企業(yè)都有自已獨(dú)特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為企業(yè)帶來(lái)了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。一、以樹(shù)品牌為主導(dǎo)運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開(kāi)發(fā)工程，最終獲取的不單是本工程的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過(guò)工程開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的商業(yè)行為過(guò)程，獲取更多的無(wú)形資產(chǎn)-品牌形象。品牌-信任度：消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品，除對(duì)產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。品牌-附加值：對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)商而言，以往業(yè)績(jī)的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。對(duì)XXX市XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司而言，目前在XXX市已有一定知名度，并且正在運(yùn)作XXX工程。因此，將“金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)”與XXX工程連動(dòng)運(yùn)作，是該工程成功的關(guān)鍵。二、品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn)1、制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃導(dǎo)入工程品牌的CIS戰(zhàn)略，以工程的獨(dú)特形象樹(shù)立品牌。2、制定工程實(shí)施戰(zhàn)略以工程CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售的每個(gè)接點(diǎn)中，使之通過(guò)傳播來(lái)提高知名度和美譽(yù)度。3、制定工程統(tǒng)籌經(jīng)管系統(tǒng)在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定工程開(kāi)發(fā)的統(tǒng)籌經(jīng)管體系，以達(dá)到工程開(kāi)發(fā)過(guò)程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對(duì)質(zhì)量、成本、價(jià)格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計(jì)劃的每個(gè)接點(diǎn)都能按時(shí)、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場(chǎng)回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，從而保證品牌的延伸。第二節(jié)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在中國(guó)經(jīng)歷了示銷(xiāo)、推銷(xiāo)、營(yíng)銷(xiāo)到今天的整合營(yíng)銷(xiāo)四個(gè)過(guò)程，這顯現(xiàn)了中國(guó)市場(chǎng)的演變。本工程的營(yíng)銷(xiāo)定位，主要是通過(guò)整合與工程開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的各種要素，進(jìn)行立體整合營(yíng)銷(xiāo)。賣(mài)點(diǎn)整合：1、概念賣(mài)點(diǎn)A展望未來(lái)，升值無(wú)限-購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)中心區(qū)。B城市、商業(yè)、環(huán)境-商業(yè)與環(huán)境結(jié)合之典范。C完善配套、人性化物業(yè)經(jīng)管。2、規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)A低密度、高綠化；B以XXX市的提升城市品位為文脈，以“建筑文化”為底蘊(yùn)，創(chuàng)意出現(xiàn)代的“商業(yè)文化建筑”；C城市主題綠化廣場(chǎng)。第五章工程投資估算第一節(jié)投資測(cè)算（靜態(tài)分析測(cè)算）1、土地款：34.411204092（萬(wàn)元）2、土建工程：6600010006600（萬(wàn)元）3、空調(diào)安裝:2100（萬(wàn)元）4、電梯安裝：850（萬(wàn)元）5、裝修工程：3000（萬(wàn)元）6、報(bào)建費(fèi)用：500（萬(wàn)元）7、銀行利息：400（萬(wàn)元）8、其他費(fèi)用：600（萬(wàn)元）9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：600（萬(wàn)元）10、主題綠化廣場(chǎng)：800（萬(wàn)元）11、合計(jì)：19542（萬(wàn)元）第二節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)定一、物業(yè)銷(xiāo)售收入1、地下一層：425080003400（萬(wàn)元）2、地下二層：300080002400（萬(wàn)元）3、一層：1000080008000（萬(wàn)元）4、二層：700080005600（萬(wàn)元）5、三、四層：500080004000（萬(wàn)元）6、五十六層：1400180002520（萬(wàn)元）7、合計(jì)：25920（萬(wàn)元）二、營(yíng)業(yè)稅附加2、銷(xiāo)售稅金：2592051296（萬(wàn)元）3、城建稅：1296790.72（萬(wàn)元）4、教育附加：1296564.8（萬(wàn)元）5、合計(jì)：1451