成本控制 新思路

成本控制 新思路 成本控制新思路論文摘要房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。 對房產(chǎn)開發(fā)商來說，要想獲得經(jīng)營利潤，除了必需提供適銷對路的開發(fā)房源外，還應該降低開發(fā)成本，而搞好成本核算進一步實現(xiàn)對開發(fā)成本的控制，是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項重要手段，也是目前開發(fā)商最關注的熱點問題。 一房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構成（一）土地費用土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。 目前基本以后兩種方式為主。 隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。 目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。 （二）前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。 他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。 （三）建筑安裝工程費建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。 他在整個成本構成中所占比例相對較大。 從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。 （四）市政公共設施費用市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。 基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。 公公配套設施建設費用指在建設用地內(nèi)建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。 他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。 在房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%30%左右。 （五）管理費用管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。 在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。 （六）貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。 但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩(wěn)定。 （七）稅費稅費包含兩部分一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設有關的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。 包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。 在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中所占比例較大，一般在15%25%左右。 （八）其他費用其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。 它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。 二開發(fā)全過程中的成本控制方法（一）強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價 （1）規(guī)范控制建設用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權出讓的招標，拍賣，掛牌制度。 在全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營性土地領域退出。 土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式只會導致不公平競爭，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)*和國有資產(chǎn)流失。 （2）加強政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。 土地供應量不足，價格就一定會上漲。 適量的供應維持動態(tài)平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對平衡的價格，避免因總量不足導致炒地之風盛行，地價狂漲。 （3）逐步建立強制性退出機制，避免因土地供應方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實力雄厚的開發(fā)商手中，以便其囤積居奇。 政府應當明確規(guī)定對超過規(guī)定期限而未進行開發(fā)的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價。 （二）加大對房地產(chǎn)開發(fā)和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度各級地方政府應認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產(chǎn)開發(fā)建設領域和消費環(huán)節(jié)的各項不合理收費應切實進行全面清理整頓。 對國家已明令禁止的收費項目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。 對現(xiàn)有收費項目，適當調(diào)低收費標準，對可收可不受的項目予以停收，以利降低開發(fā)建設成本，減輕購房者負擔。 （三）完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用對應有政府負擔的市政配套設施，政府應切實負起責任。 不能再通過變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商頭上，對確需應由開發(fā)商承擔的市政配套設施，適當降低收費標準，并引進競爭機制，避免壟斷性經(jīng)營加重開發(fā)企業(yè)負擔。 （四）適當降低稅收負擔依法納稅是每個企業(yè)應盡的義務，適當?shù)亩愂照?，會對某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進作用。 房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。 政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當降低，如適當降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。 這對降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房價，促進居民住房消費將起事半功倍的效力。 （五）開拓金融業(yè)務，增強產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費用金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結合，是當代資本主義國家發(fā)展商品經(jīng)濟的共同規(guī)律。 房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會寸步難行。 房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。 真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。 因此，積極推行金融機制改革，適當對房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，適當放寬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長期貸款利率水平等。 也只有通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風險。 （六）充分發(fā)揮政府職能，加強市場宏觀調(diào)控力度，維持物價平穩(wěn)加強宏觀調(diào)控是任何實行市場經(jīng)濟的國家維持物價平穩(wěn)必選之道，政府通過利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行，抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定。 通過市場這個無形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵、水泥等對房地產(chǎn)開發(fā)息息相關的產(chǎn)業(yè)予以重點關注，使其既保證具有適當生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局，并可適當放寬進出口相關政策，確保價格維持合理水平，保持建材市場的健康發(fā)展。 穩(wěn)定的物價水平不但可以降低建材價格，而且最終導致降低房屋建安成本。 （七）維持合理利潤空間，加強房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理企業(yè)以贏利為目的，為實現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應通過內(nèi)部挖潛、加強管理等方式來謀求合理的利潤。 維持合理的利潤空間對企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)對此應有清醒認識。 企業(yè)管理滲透入企業(yè)的各個層面，在施工隊伍的選擇，材料、設備采購等方面，完善招投標制度和貨比三家制度，加強施工質(zhì)量和預算管理，即提高效益，也可有效控制各項可控成本。 企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時，應（一）前期階段在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。 首先，定位是關鍵。 一要搞好市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。 其次，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例大，因此采較取方式對于開發(fā)商能否達到預期的回報率至關重要。 在前期工作中，還有一項直接影響成本構成的因素，即施工圖的設計與審核。 設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。 優(yōu)秀的設計是項目盈利最基本的保障。 設計采取什么樣的結構形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關系。 精明的開發(fā)商除了會委托一家實力較強的設計單位進行設計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術人員甚至請一些專家建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。 因為科學合理的設計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結構、抗震等要求基礎上還能大大降低工程造價。 另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務必組織對建筑結構、水、電、暖等進行詳盡的技術交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費用。 由于當前設計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經(jīng)濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費大。 因此在設計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設計費掛鉤，對設計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）。 （二）項目建設階段的成本控制項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。 招標管理是項目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。 簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。 工程變更和竣工結算就是要加強監(jiān)控，加強預算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。 （三）管理費用的控制管理費用控制的關鍵在于開發(fā)建設的規(guī)模，因此應當通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。 （四）銷售費用的控制銷售費用控制的關鍵在于采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費用。 （五）財務費用的控制財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務進行科學的綜合籌劃。 因此，應當通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務費用的控制。 另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。 四開發(fā)全過程中個別成本的控制在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。 所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。 但是這兩項也可能是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關系時的靈活和智慧。 在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。 但是也有很多費用時可以折減，對于這塊費用就是一句話了解政策，和各政府部門搞好關系。 五建立成本管理控制的保障措施建立成本控制的保障措施的核心是為成本控制提供行為規(guī)范和組織規(guī)范，使成本控制有章可循。 成本控制的保障措施體系包括制度保障體系(如招標管理辦法、合同管理辦法、預結算管理辦法、成本控制指標歸口分級管理制度、限額設計制度、成本控制激勵制度等)和