珠海市香洲區(qū)城中舊村更新招標(biāo)工作細(xì)則(試行)解讀

珠海市香洲區(qū)城中舊村更新招標(biāo)工作細(xì)則（試行）解讀一、城中舊村更新為什么要招標(biāo)？答：為了最大限度保障村集體和村民的合法權(quán)益，經(jīng)市政府研究決定，城中舊村更新實施細(xì)則規(guī)定，城中舊村更新如果選擇公開交易方式選擇單一市場主體的，必須以公開招標(biāo)的方式選擇確定實施主體。二、選擇實施主體有什么原則？答：實施主體的選擇確定堅持以下基本原則：1、充分尊重村民意愿的原則。2、公開、公平、公正和誠實信用的原則。3、以綜合實力、規(guī)劃方案等因素進(jìn)行綜合評標(biāo)的原則。三、在開始招標(biāo)前完成什么工作？答：城中舊村更新實施主體公開招標(biāo)前，需完成以下工作：（一）在開始招標(biāo)前，必須按照城中舊村更新實施細(xì)則規(guī)定開展以下前期工作：1、更新區(qū)域內(nèi)用地及建筑物的摸底調(diào)查、資料收集、測繪和統(tǒng)計；2、編制更新單元規(guī)劃；3、擬定補償安置方案；4、編制更新計劃；5、其它需要開展的工作。（二）前期工作全部完成后，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)方案，招標(biāo)方案應(yīng)當(dāng)包含如下內(nèi)容：1、招標(biāo)人名稱、項目名稱和基本情況；2、經(jīng)表決通過的拆遷補償安置方案；3、經(jīng)表決通過的更新單元規(guī)劃方案；4、建設(shè)周期；5、投標(biāo)保證金、回遷房建設(shè)保證金及其他費用；6、投標(biāo)人資格條件、投標(biāo)文件基本要求；7、評標(biāo)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)辦法和程序；8、其他應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容。（三）村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)方案報區(qū)城市更新管理部門審核，經(jīng)市城市更新主管部門核準(zhǔn)認(rèn)定可行后，提交全體成員（股東）進(jìn)行公開表決。（四）村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)組織全體成員（股東）對經(jīng)批復(fù)的招標(biāo)方案進(jìn)行公開表決，獲得占全體成員（股東）人數(shù)90%以上同意的視為表決通過（若更新區(qū)域內(nèi)存在其他產(chǎn)權(quán)人的，還應(yīng)當(dāng)共同進(jìn)行表決。獲得占更新區(qū)域內(nèi)合法產(chǎn)權(quán)建筑物總面積90%以上且占全體產(chǎn)權(quán)人總?cè)藬?shù)90%以上的產(chǎn)權(quán)人同意的視為表決通過）。（五）表決通過并經(jīng)公示后，對表決程序和結(jié)果無異議或異議不成立的，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對公示結(jié)果核實確認(rèn)并批準(zhǔn)后，才可以進(jìn)入公開招標(biāo)程序。四、在前期啟動意見征詢或選擇前期合作主體時為什么只需全體股東投票？答：首先，村集體經(jīng)濟(jì)組織是舊村更新工作的申報主體，所以在前期啟動意見征詢或選擇前期合作主體時只需全體股東投票。其次，城中舊村更新改造范圍是舊村場，舊村場土地歸村集體所有，所以在前期啟動意見征詢或選擇前期合作主體時僅需全體股東投票。最后，在前期啟動更新意愿和實施方式等意見征詢及前期合作企業(yè)招商階段，尚未涉及到村民（業(yè)主）的拆遷補償?shù)葘嵸|(zhì)性利益，在這個階段適當(dāng)降低有利于加快城中舊村前期工作的啟動，因此根據(jù)物權(quán)法，實施細(xì)則規(guī)定候選企業(yè)獲得占全體成員（股東）人數(shù)三分之二以上（含本數(shù)）同意方能通過；在實施主體公開招標(biāo)階段，涉及到的更新單元規(guī)劃、拆遷補償安置方案、公開交易方案等均為關(guān)系全體產(chǎn)權(quán)人切實利益的重大事項，須充分體現(xiàn)據(jù)大部分產(chǎn)權(quán)人的訴求，因此，若更新區(qū)域內(nèi)不存在其他產(chǎn)權(quán)人，則僅需組織全體成員（股東）對經(jīng)批復(fù)的招標(biāo)方案進(jìn)行公開表決，獲得占全體成員（股東）人數(shù)90%以上同意的視為表決通過，若更新區(qū)域內(nèi)存在其他產(chǎn)權(quán)人的，還應(yīng)當(dāng)共同進(jìn)行表決，獲得占更新區(qū)域內(nèi)合法產(chǎn)權(quán)建筑物總面積90%以上且占全體產(chǎn)權(quán)人總?cè)藬?shù)90%以上的產(chǎn)權(quán)人同意的視為表決通過。五、為什么征詢改造意愿或引入前期合作企業(yè)時不明確補償標(biāo)準(zhǔn)？答：城中舊村更新改造的前期工作除由村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開展外，也可由區(qū)政府組織開展，或引入前期合作企業(yè)協(xié)助開展（即“招商”）。城中舊村的更新改造第一步是征詢村民的更新意愿和實施方式，只有更新意愿和實施方式獲得占全體成員（股東）人數(shù)三分之二以上（含本數(shù)）同意的，才能接著開展下面的工作。只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)人身份情況及建筑物的基本情況摸清楚以后，征得各政府部門的確認(rèn)后，在開發(fā)商經(jīng)過測算及與村民協(xié)商后才能出具補償方案。在公開招標(biāo)選取更新實施主體前，村民還需對更新單元規(guī)劃、拆遷安置補償方案進(jìn)行公開表決。因此，在前期工作招商，無法出具具體的拆遷安置補償方案。產(chǎn)權(quán)人可根據(jù)珠海市城中舊村更新實施細(xì)則及珠海市城中舊村更新區(qū)域內(nèi)房屋合法性面積認(rèn)定工作指引等文件初步估算補償標(biāo)準(zhǔn)。六、前期工作如何開展？答：前期工作有三種開展模式，包括由村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開展、區(qū)政府組織開展，或引入前期合作企業(yè)協(xié)助開展。由村集體經(jīng)濟(jì)組織自行進(jìn)行城中舊村更新改造的，前期工作一般由村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開展。區(qū)政府組織是指在村集體經(jīng)濟(jì)組織不具備專業(yè)能力、資金實力等情況下，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)需要成立專項工作機(jī)構(gòu)組織村集體經(jīng)濟(jì)組織開展前期工作。引入前期合作企業(yè)是指由村集體經(jīng)濟(jì)組織按照本細(xì)則規(guī)定選擇一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，簽訂前期工作合作協(xié)議，由該企業(yè)配合開展前期工作。七、前期合作企業(yè)為什么指定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)？答：城中舊村更新實質(zhì)上是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，前期工作中涉及經(jīng)濟(jì)測算、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)經(jīng)營計劃編制等房地產(chǎn)專業(yè)性強(qiáng)的工作，選擇具備豐富開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為合作企業(yè)有利于前期工作順利推進(jìn)。八、前期合作企業(yè)必須具備哪些條件？答：符合下列條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，方可作為前期合作對象：（一）符合以下任一項條件：1、具有二級或以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。這主要是要求前期合作企業(yè)必須具備完善的專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊、較強(qiáng)的資金實力以及豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。2、2008年以來累計參與開發(fā)廣東省三舊改造項目5個以上或城中舊村改造項目3個以上，且累計開發(fā)量均達(dá)到50萬平方米以上。這主要是從舊改經(jīng)驗方面對前期合作候選企業(yè)進(jìn)行考量，達(dá)到以上條件，說明該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對廣東省三舊改造或我市的城中舊村改造具備充足的經(jīng)驗。3、最近三年累計開發(fā)房地產(chǎn)項目5個以上且竣工項目開發(fā)量達(dá)到150萬平方米以上。這可以從開發(fā)項目數(shù)量、竣工規(guī)模方面進(jìn)行衡量，達(dá)到以上條件說明房地產(chǎn)企業(yè)具備較強(qiáng)的綜合開發(fā)實力。（二）近五年內(nèi)在我市不存在工程爛尾、重大質(zhì)量問題或行賄等不良記錄，且無欠繳地價。這主要是要求前期合作企業(yè)必須是一家誠實信用、守法經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)。九、如何定義具有二級或以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)？答：如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股股東、控股股東母公司或控股股東母公司的控股子公司具備二級或以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，則即使該企業(yè)本身不具備上述資質(zhì)，同樣可以作為前期合作對象；但僅憑合作方具備資質(zhì)，而該企業(yè)本身不具備資質(zhì)，則該企業(yè)不能作為前期合作對象。（待專題研究）十、前期合作企業(yè)選取的途徑？答：村集體經(jīng)濟(jì)組織需要引入前期合作企業(yè)的，可直接從區(qū)政府的合作企業(yè)備選庫中選取企業(yè)候選人，香洲區(qū)政府初步選定華發(fā)股份、格力地產(chǎn)、綠景集團(tuán)、時代地產(chǎn)、仁恒置地、廣州實地及中信地產(chǎn)等7家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為備選單位；也可以由村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)布公告根據(jù)招標(biāo)工作細(xì)則里要求的前期合作企業(yè)條件自行選取企業(yè)候選人。（標(biāo)紅部分需明確）十一、前期合作企業(yè)選取的流程？答：村集體經(jīng)濟(jì)組織將前期合作候選企業(yè)報經(jīng)區(qū)政府審核，審核通過后，由村集體經(jīng)濟(jì)組織召開村民大會或股東大會進(jìn)行公開表決，候選企業(yè)獲得占全體成員（股東）人數(shù)三分之二以上（含本數(shù)）同意的，確定為前期合作企業(yè)并進(jìn)行公示，經(jīng)公示后，對表決程序和結(jié)果無異議或異議不成立的，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對公示結(jié)果核實確認(rèn)并備案。經(jīng)公開表決無法選定前期合作企業(yè)的，可以重新選取候選人進(jìn)行公開表決。經(jīng)兩次公開表決仍無法選定前期合作企業(yè)，如村集體經(jīng)濟(jì)組織有強(qiáng)烈意愿開展城中舊村更新前期工作的，由區(qū)政府根據(jù)招標(biāo)工作細(xì)則第七條規(guī)定組織開展前期工作。十二、前期合作企業(yè)有哪些權(quán)利和義務(wù)？答：前期合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)和村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂前期工作合作協(xié)議，協(xié)助村集體經(jīng)濟(jì)組織完成招標(biāo)工作細(xì)則中規(guī)定的前期工作并承擔(dān)因前期工作所產(chǎn)生的費用，屬地區(qū)更新主管部門對前期工作費用進(jìn)行審核確定，在項目實施主體確定后，由項目實施主體返還。十三、公開招標(biāo)選擇實施主體過程中，投標(biāo)人必須具備什么樣的條件？答：投標(biāo)人資質(zhì)參照前期合作企業(yè)的資格，即必須達(dá)到前期合作企業(yè)應(yīng)符合的條件，具體如下：（一）符合以下任一項條件：1、具有二級或以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)；2、2008年以來累計參與開發(fā)廣東省三舊改造項目5個以上或城中舊村改造項目3個以上，且累計開發(fā)量均達(dá)到50萬平方米以上； 3、最近三年累計開發(fā)房地產(chǎn)項目5個以上且竣工項目開發(fā)量達(dá)到150萬平方米以上。（二）近五年內(nèi)在我市不存在工程爛尾、重大質(zhì)量問題或行賄等不良記錄，且無欠繳地價。十四、招標(biāo)采用什么方式？答：城中舊村更新實施主體招標(biāo)是在市公共資源交易中心公開進(jìn)行，投標(biāo)人必須滿足3人或以上才具備開標(biāo)資格，投標(biāo)人不足3個的，應(yīng)當(dāng)重新公開招標(biāo)。如重新公開招標(biāo)時投標(biāo)人仍然不足3個的，則不再進(jìn)行公開招標(biāo)，可采取其他方式確定實施主體（根據(jù)實際情況，由區(qū)政府牽頭組織村股份公司或全體產(chǎn)權(quán)人經(jīng)過公開表決確定）。十五、評標(biāo)采取什么方法？答：評標(biāo)采用綜合評價的辦法，對以下內(nèi)容進(jìn)行評分，具體評分標(biāo)準(zhǔn)在招標(biāo)文件中明確：（一）開發(fā)企業(yè)綜合實力（包含資金、商譽、業(yè)績和經(jīng)驗）；（二）拆遷補償安置實施方案；（三）更新單元規(guī)劃優(yōu)化方案；（四）對前期工作費用的補償；（五）其他。（評分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該再具體細(xì)化，明確各項的權(quán)重、分值等？）十六、招標(biāo)