項(xiàng)目籌資方案設(shè)計(jì)案例.doc

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集規(guī)劃案例廣州項(xiàng)目籌資方案設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)，南臨，北靠，西南面對(duì)規(guī)劃中的，東側(cè)為。項(xiàng)目總用地47375.75平方米，經(jīng)廣州市規(guī)劃局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積39390.36平方米。項(xiàng)目總建筑面積157689.07平方米，其中住宅141125.49平方米，商業(yè)部分8527.04平方米，地下室8036.54平方米。項(xiàng)目擬建21棟18層商住樓、494個(gè)地下車位。項(xiàng)目開發(fā)商為廣州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。二、廣州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析（略）三、籌資基本態(tài)勢(shì)分析本項(xiàng)目是一個(gè)規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目。就目前項(xiàng)目情況及國(guó)內(nèi)外資金來(lái)源、籌措條件來(lái)看：1本項(xiàng)目是一個(gè)內(nèi)資開發(fā)的項(xiàng)目。2目前國(guó)內(nèi)信貸市場(chǎng)資金相對(duì)充足，利率相對(duì)較低，銀行貸款籌措難度不大。3本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值凸現(xiàn)，有很好的市場(chǎng)銷售前景。4本項(xiàng)目預(yù)期社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益較好，對(duì)資金成本的承受力較強(qiáng)。四、項(xiàng)目資金籌集規(guī)模和流量依據(jù)本項(xiàng)目的預(yù)可行性研究報(bào)告，其初步投資與開發(fā)方案如下。1 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔商住項(xiàng)目，在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí)，主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律，遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買力適應(yīng)，以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。從廣州當(dāng)前樓市的發(fā)育、區(qū)域購(gòu)買力，以及合理的市場(chǎng)占有率角度，暫定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年，其中銷售期為2年。根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工過(guò)程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃詳見表4-1。表4-1 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃操作步驟第1季度第2季度第3季度第4季度第5季度第6季度第7季度第8季度第9季度第10季度第11季度第12季度項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃初步及施工圖設(shè)計(jì)三通一平住宅的主體建筑基礎(chǔ)主體外裝及設(shè)備室外環(huán)境配套道路管網(wǎng)環(huán)藝驗(yàn)收2 項(xiàng)目總投資估算表4-2 項(xiàng)目總投資估算匯總 單位：萬(wàn)元成本項(xiàng)目總額（一）開發(fā)成本33078.321土地成本60002前期工程費(fèi)1199.763建安工程費(fèi)20676.774基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1348.625公共配套設(shè)施485.006開發(fā)期間稅費(fèi)2657.387不可預(yù)見費(fèi)711.00（二）開發(fā)費(fèi)用4647.038管理費(fèi)用891.009銷售費(fèi)用1495.20（三）項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）35464.733 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃資金投入計(jì)劃是依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的土地購(gòu)置安排，開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃中關(guān)于設(shè)備、材料和勞動(dòng)力的投入時(shí)間要求來(lái)計(jì)算資金的需求量的。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，將項(xiàng)目總投資列表，得到本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表（見表4-3）。表4-3 資金投入計(jì)劃 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期第1年上半年第1年下半年第2年上半年第2年下半年第3年上半年第3年下半年1土地成本6000.003000.003000.0000002前期工程費(fèi)1199.76400.00500.00299.760003建安工程費(fèi)20676.77007000.0090004676.7704基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1348.6200800.00400148.6205公共配套設(shè)施費(fèi)485.0000200.000285.0006開發(fā)期間稅費(fèi)2657.380800.00800.00800.00257.3807不可預(yù)見費(fèi)711.00118.50118.50118.50118.50118.50118.508管理費(fèi)用891.00148.50148.50148.50148.50148.50148.509銷售費(fèi)用1495.2000373.80373.80373.80373.80合計(jì)35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.804 項(xiàng)目資金回收計(jì)劃資金回收項(xiàng)目包括物業(yè)預(yù)售收入、銷售收入、租金收入、其他收入。資金回收計(jì)劃是根據(jù)物業(yè)租售預(yù)測(cè)，對(duì)物業(yè)租售的估計(jì)售價(jià)、租金水平進(jìn)行回收測(cè)算的。4.1銷售價(jià)格的確定（1）住宅銷售單價(jià)的確定用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格）（略）本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格為：2500元/平方米。（2）商鋪銷售單價(jià)的確定用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格）（略）本項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格為：11000元/平方米。（3）地下車位銷售單價(jià)的確定用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格）（略）本項(xiàng)目車位銷售價(jià)格為：15萬(wàn)元/個(gè)。4.2項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)對(duì)廣州市住宅市場(chǎng)狀況的分析，結(jié)合項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、投資計(jì)劃與開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，確定項(xiàng)目的銷售計(jì)劃如下：（1）住宅部分從開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過(guò)程規(guī)劃分四批進(jìn)行，具體為10%、20%、30%、40%，價(jià)格分別為2500元/平方米、2600元/平方米、2700元/平方米、2800元/平方米，銷售率100%。（2）商鋪部分從開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的第三年中開始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)行，具體為30%、35%，價(jià)格分別為11000元/平方米、12500元/平方米，銷售率65%。（3）車位部分從開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的第三年中開始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)行，具體為50%、20%，價(jià)格均為15萬(wàn)元/個(gè)，銷售率70%。4.3總銷售收入的測(cè)算表4-4住宅銷售總收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目可銷售面積（平方米）建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批10%高層14112.5525003528.14第二批20%高層28225.1026007338.53第三批30%高層42337.65270011431.17第四批40%高層56450.20280015806.06合計(jì)38103.90表4-5商鋪銷售總收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目可銷售面積（平方米）建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批30%比例2558.11110002813.92第二批35%比例2984.46125003730.58合計(jì)6544.50表4-6地下車位銷售總收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目可銷售車位數(shù)（個(gè)）建議銷售單價(jià)（萬(wàn)元/個(gè)）銷售收入（萬(wàn)元）第一批50%比例247153705.00第二批25%比例99151485.00合計(jì)5190.00表4-7項(xiàng)目銷售收入分批比例預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元銷售計(jì)劃開發(fā)經(jīng)營(yíng)期批數(shù)比例面積/個(gè)數(shù)第2年上半年第2年下半年第3年上半年第3年下半年合計(jì)110%高層14112.553528.143528.14220%高層28225.107338.537338.53330%高層42337.6511431.1711431.17440%高層56450.2015806.0615806.06530%商鋪2558.112813.922813.92635%商鋪2984.463730.583730.58750%車位2473705.003705.00820%車位991485.001485.00合計(jì)3528.147338.5317950.0921021.6449838.404.4資金回收計(jì)劃表4-8項(xiàng)目資金回收計(jì)劃單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年資金回收49838.400.000.003528.147338.5317950.0921021.64占總回收資金比例100%007.08%14.72%36.02%42.18%五、項(xiàng)目資金籌集方案1 資金籌集方案前提或假設(shè)條件1.1用款計(jì)劃與資金來(lái)源情況依據(jù)本項(xiàng)目的預(yù)可行性研究報(bào)告，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的用款計(jì)劃、資金來(lái)源、可行或可爭(zhēng)取渠道情況詳見表5-1。表5-1 用款計(jì)劃、資金來(lái)源、投資缺口及籌資渠道情況 單位：萬(wàn)元年份項(xiàng)目第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投資額3667.004567.009740.5610840.806008.57640.80較明確的籌資渠道銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入比較可行或可盡力爭(zhēng)取的籌資渠道1項(xiàng)目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3公司債券4臨時(shí)周轉(zhuǎn)1項(xiàng)目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3公司債券4臨時(shí)周轉(zhuǎn)1項(xiàng)目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3商業(yè)銀行抵押貸款4公司債券5臨時(shí)周轉(zhuǎn)1項(xiàng)目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3商業(yè)銀行抵押貸款4公司債券5臨時(shí)周轉(zhuǎn)1項(xiàng)目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3商業(yè)銀行抵押貸款4公司債券5臨時(shí)周轉(zhuǎn)1項(xiàng)目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3商業(yè)銀行抵押貸款4公司債券5臨時(shí)周轉(zhuǎn)注：1項(xiàng)目開發(fā)商是上市公司。2建成并確權(quán)后的物業(yè)單位可以作為抵押擔(dān)保品向商業(yè)銀行申請(qǐng)抵押貸款。3商業(yè)銀行開發(fā)貸款5年期以下的貸款利率5.463%。從表5-1可以看出：已明確的籌資渠道，即項(xiàng)目銷售收入再投入屬于項(xiàng)目?jī)?nèi)部籌資，是首選并有把握的籌資渠道；開發(fā)期第2年的資金缺口最大；就目前形勢(shì)和本項(xiàng)目而言，商業(yè)銀行開發(fā)貸款是所有外部籌資渠道中較為理想并有把握的；在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間項(xiàng)目可能需要臨時(shí)周轉(zhuǎn)貸款支持。本項(xiàng)目資金來(lái)源渠道可選擇：一是項(xiàng)目自有資金，二是商業(yè)銀行開發(fā)貸款，三是項(xiàng)目銷售收入用于投資部分。（1）自有資金，全部用于投資；（2）銷售收入再投入，考慮到銷售收入扣除成本費(fèi)用與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，投資額暫按項(xiàng)目銷售收入的20%測(cè)算；（3）商業(yè)銀行開發(fā)貸款；（4）臨時(shí)周轉(zhuǎn)貸款，1年及1年以內(nèi)，測(cè)算時(shí)按1年計(jì)，主要解決臨時(shí)資金缺口。項(xiàng)目前期階段，將匯集到的自有資金主要用于支付土地價(jià)款和前期工程費(fèi)（施工場(chǎng)地的三通一平）；開發(fā)階段的資金來(lái)源主要是商業(yè)銀行開發(fā)貸款和預(yù)/銷售收入再投入；銷售階段的資金來(lái)源主要是預(yù)/銷售收入再投入。1.2初步籌資方案根據(jù)可能及可行的原則，基于資金來(lái)源渠道的選擇，進(jìn)行初步籌資方案設(shè)計(jì)?；I資方案設(shè)計(jì)的約束條件如下：國(guó)家城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第13條“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”的規(guī)定；商業(yè)銀行開發(fā)貸款申請(qǐng)條件“項(xiàng)目自有資金投入不低于項(xiàng)目總投資的30%”的要求；商業(yè)銀行開發(fā)貸款不能用于交納土地地價(jià)款。銷售收入的20%，約1000萬(wàn)元用于項(xiàng)目再投入。考慮到上述約束條件，以及財(cái)務(wù)杠桿效益和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目投資額巨大的特征，自有資金按銀行貸款的最低比例要求投入。初步設(shè)計(jì)了如下三種方案：方案1，項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)為：權(quán)益資金40%，債務(wù)資金60%。方案2，項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)為：權(quán)益資金50%，債務(wù)資金50%。方案3，項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)為：權(quán)益資金60%，債務(wù)資金40%。（1）方案1（權(quán)益資金40%，債務(wù)資金60%）自有資金占項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的30%，主要用于項(xiàng)目土地費(fèi)用支付和前期用款，取整后為10700萬(wàn)元，分1.5年投入。詳見表5-2。表5-2 自有資金年度投入計(jì)劃 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投資額35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.80自有資金10700.003667.004567.002466.00資金缺口24764.73007274.5610840.86008.57640.8開發(fā)貸款占項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的60%，取整后為21500萬(wàn)元，分二筆借入。第一筆借款17200萬(wàn)元，期限2年，分別于第2年上半年和第2年下半年分兩次投入，采用到期一次性支付本息的償還方式；第二筆借款4300萬(wàn)元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的償還方式。項(xiàng)目借款還本付息計(jì)劃詳見表5-3。表5-3 借款還本付息計(jì)劃 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目第2年第3年上半年下半年上半年下半年1第一筆借款年初借款本息累計(jì)07298.2817634.0218115.43本年借款72001000000本年應(yīng)計(jì)利息98.28335.74481.41494.55年末還本付息00018609.98年末借款本息累計(jì)7298.2817634.0218115.4302第二筆借款年初借款本息累計(jì)04358.70本年借款43000本年應(yīng)計(jì)利息58.70118.99年末還本付息04477.69年末借款本息累計(jì)4358.7003借款匯總年初借款本息累計(jì)07298.2817634.0222474.13本年借款72001000043000本年應(yīng)計(jì)利息98.28335.74540.10613.54年末還本付息00023087.67年末借款本息累計(jì)7298.2817634.0222474.130注：1.央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率為5.463%，半年利率為2.73%。2.項(xiàng)目資金缺口由銷售收入彌補(bǔ)。項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措詳見表5-4。表5-4 項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額37052.403667.004567.009838.8411176.546548.671254.341.1建設(shè)投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1587.6798.28335.74540.10613.542資金籌措37052.403667.004567.009838.8411176.546548.671254.342.1自有資金10700.003667456724662.2開發(fā)貸款21500.007200.0010000.004300.0002.3銷售收入再投入4852.40172.841176.542248.671254.34小結(jié)：本項(xiàng)目總投資（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）37052.40萬(wàn)元。其中，開發(fā)商投入自有資金10700萬(wàn)元，占比29%；銀行開發(fā)貸款21500萬(wàn)元，占比58%，銷售收入再投入4852.40萬(wàn)元，占比13%。（2）方案2（權(quán)益資金50%，債務(wù)資金50%）自有資金投入同方案1。表5-5 自有資金年度投入計(jì)劃 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投資額35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.80自有資金10700.003667.004567.002466.00資金缺口24764.73007274.5610840.86008.57640.8開發(fā)貸款占項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的50%，取整后為18000萬(wàn)元，分二筆借入。第一筆借款17200萬(wàn)元，期限2年，分別于第2年上半年和第2年下半年分兩次投入，采用到期一次性支付本息的償還方式；第二筆借款800萬(wàn)元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的償還方式。項(xiàng)目借款還本付息計(jì)劃詳見表5-6。表5-6 借款還本付息計(jì)劃 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目第2年第3年上半年下半年上半年下半年1第一筆借款年初借款本息累計(jì)07298.2817634.0218115.43本年借款72001000000本年應(yīng)計(jì)利息98.28335.74481.41494.55年末還本付息00018609.98年末借款本息累計(jì)7298.2817634.0218115.4302第二筆借款年初借款本息累計(jì)0810.92本年借款800.000本年應(yīng)計(jì)利息10.9222.14年末還本付息0833.06年末借款本息累計(jì)810.9203借款匯總年初借款本息累計(jì)07298.2817634.0218926.35本年借款7200.0010000.00800.000本年應(yīng)計(jì)利息98.28335.74492.33516.69年末還本付息00019443.04年末借款本息累計(jì)7298.2817634.0218926.350項(xiàng)目資金缺口由銷售收入彌補(bǔ)。項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措詳見表5-7。表5-7 項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額36907.773667.004567.009838.8411176.546500.901157.491.1建設(shè)投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1443.0498.28335.74492.33516.692資金籌措36907.773667.004567.009838.8411176.546500.901157.492.1自有資金10700.003667.004567.002466.002.2開發(fā)貸款18000.007200.0010000.00800.002.3銷售收入再投入8207.77172.841176.545700.901157.49小結(jié)：本項(xiàng)目總投資（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）36907.77萬(wàn)元。其中，開發(fā)商投入自有資金10700萬(wàn)元，占比29%；銀行開發(fā)貸款18000萬(wàn)元，占比49%，銷售收入再投入8207.77萬(wàn)元，占比22%。（3）方案3（權(quán)益資金60%，債務(wù)資金40%）自有資金投入同方案1。表5-8 自有資金年度投入計(jì)劃 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投資額35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.80自有資金10700.003667.004567.002466.00資金缺口24764.73007274.5610840.86008.57640.8開發(fā)貸款占項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的60%，取整后為14200萬(wàn)元，分別于第2年上半年和第2年下半年分兩次投入，期限2年，采用到期一次性支付本息的償還方式。項(xiàng)目借款還本付息計(jì)劃詳見表5-9。表5-9 借款還本付息計(jì)劃 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目第2年第3年上半年下半年上半年下半年1年初借款本息累計(jì)07298.2814593.0714991.462本年借款7200.007000.00003本年應(yīng)計(jì)利息98.28294.79398.39409.274年末還本付息00015400.735年末借款本息累計(jì)7298.2814593.0714991.460項(xiàng)目資金缺口由銷售收入彌補(bǔ)。項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措詳見表5-10。表5-10 項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額36665.463667.004567.009838.8411135.596406.961050.071.1建設(shè)投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1200.7398.28294.79398.39409.272資金籌措36665.463667.004567.009838.8411135.596406.961050.072.1自有資金10700.003667.004567.002466.002.2開發(fā)貸款14200.007200.007000.00002.3銷售收入再投入11765.46172.844135.596406.961050.07小結(jié)：本項(xiàng)目總投資（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）36665.46萬(wàn)元。其中，開發(fā)商投入自有資金10700萬(wàn)元，占比29%；銀行開發(fā)貸款14200萬(wàn)元，占比39%，銷售收入再投入11765.46萬(wàn)元，占比32%?；I資方案設(shè)計(jì)匯總?cè)缦拢罕?-11 項(xiàng)目籌資方案設(shè)計(jì)匯總 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目方案1方案2方案3金額（萬(wàn)元）占總投資比例（%）金額（萬(wàn)元）占總投資比例（%）金額（萬(wàn)元）占總投資比例（%）總投資37052.4036907.7736665.46其中：自有資金107002910700291070029開發(fā)貸款215005818000491420039銷售收入再投入4852.40138207.772211765.4632六、籌資方案比較分析1項(xiàng)目籌資結(jié)構(gòu)分析（1）項(xiàng)目?jī)?nèi)部資金籌措包括兩部分，一是自有資金，二是銷售收入再投入，均屬于項(xiàng)目權(quán)益資金。（2）項(xiàng)目外部資金籌措主要來(lái)自銀行的開發(fā)貸款。（3）項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力本項(xiàng)目各籌資方案的資金來(lái)源與運(yùn)用表如下。表6-1 方案1的資金來(lái)源與運(yùn)用 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1資金來(lái)源82038.403667.004567.0013194.1417338.5322250.0921021.641.1自有資金10700.003667.004567.002466.001.2銀行貸款21500.007200.0010000.004300.001.3銷售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642資金運(yùn)用64231.683667.004567.0010023.7111572.568140.4726260.932.1開發(fā)建設(shè)投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款還本付息23087.6723087.672.3銷售稅金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值稅498.3835.2873.39179.50210.222.5所得稅2075.9728.07201.19834.111012.603盈余資金17806.72003170.435765.9714109.62-5239.294累計(jì)盈余資金003170.438936.4023046.0117806.72注：1.銷售稅金及附加按銷售收入的6.23%計(jì)算。2.土地增值稅按銷售收入的1%簡(jiǎn)單估算。3.所得稅=(銷售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率-期間費(fèi)用)所得稅率；所得稅稅率33%；開發(fā)項(xiàng)目位于廣州市，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率取20%。表6-2 方案2的資金來(lái)源與運(yùn)用 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1資金來(lái)源78538.403667.004567.0013194.1417338.5318750.0921021.641.1自有資金10700.003667.004567.002466.001.2銀行貸款18000.007200.0010000.00800.001.3銷售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642資金運(yùn)用60634.783667.004567.0010023.7111572.568156.2422648.272.1開發(fā)建設(shè)投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款還本付息19443.040.000.000.0019443.042.3銷售稅金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值稅498.3835.2873.39179.50210.222.5所得稅2123.6928.07201.19849.881044.563盈余資金17903.62003170.435765.9710593.85-1626.634累計(jì)盈余資金00.003170.438936.4019530.2517903.62表6-3 方案3的資金來(lái)源與運(yùn)用 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1資金來(lái)源74738.403667.004567.0013194.1414338.5317950.0921021.641.1自有資金10700.003667.004567.002466.001.2銀行貸款14200.007200.007000.001.3銷售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642資金運(yùn)用56672.433667.004567.0010023.7111586.088187.2418641.412.1開發(fā)建設(shè)投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款還本付息15400.7300015400.732.3銷售稅金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值稅498.3835.2873.39179.50210.222.5所得稅2203.6628.07214.70880.881080.013盈余資金18065.97003170.432752.459762.852380.234累計(jì)盈余資金003170.435922.8815685.7318065.97資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。從表6-1、6-2、6-3可以看出：方案3的銀行貸款額最低，且不存在任何資金缺口，相比較而言，資金使用效率較高。2籌資成本分析根據(jù)測(cè)算結(jié)果，各方案的籌資成本見表6-4。表6-4 各方案籌資成本 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目方案1方案2方案31貸款額2150018000142002貸款占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的比例58%49%39%3貸款占總投資的比例61%51%40%4利息1587.671443.041200.735籌資成本（4/1）7.38%8.02%8.46%從表6-4可以看出：（1）從籌資成本角度比較，方案1的籌資成本最低，其次是方案2，方案3的籌資成本最高。（2）從貸款可能性的角度比較，方案3的可能性最高，其次是方案2，方案1的可能性最低，貸款占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的比例已超過(guò)60%。3籌資風(fēng)險(xiǎn)分析（1）利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)分析一般只考慮利率上升的情況。對(duì)本項(xiàng)目而言，各方案均可以承受利率上浮20%（見表6-5），利率風(fēng)險(xiǎn)較小。表6-5 利率增大時(shí)項(xiàng)目盈余資金與累計(jì)盈余資金變化情況 單位：萬(wàn)元序號(hào)利率的上漲率項(xiàng)目第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年方案10盈余資金003170.435765.9714109.62-5239.29累計(jì)盈余資金003170.438936.4023046.0117806.725%盈余資金003173.645777.0214127.67-5379.85累計(jì)盈余資金003173.648950.662307