瀘州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法.docx

瀘州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法市物價局 市規(guī)劃建設(shè)局第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)正常的價格秩序，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)中華人民共和國價格法、國務(wù)院物業(yè)管理條例、四川省物業(yè)服務(wù)收費管理細(xì)則等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，特制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，建設(shè)行政主管部門資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)管理企業(yè)對各類物業(yè)實施管理提供服務(wù)的收費行為。第四條政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)母偁?，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。第二章物業(yè)服務(wù)收費管理第五條市物價局會同市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)瀘州市三區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理和對各縣物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理的指導(dǎo)工作；各縣價格主管部門會同同級建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。第六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循費用與服務(wù)等級水平相適應(yīng)的原則，合理、公開。第七條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。普通住宅范圍由建設(shè)行政主管部門依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。第八條物業(yè)服務(wù)收費貫徹按質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則。政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費實行服務(wù)等級定價制度。服務(wù)等級根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度等因素確定。第九條市、縣價格主管部門會同同級建設(shè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，結(jié)合成本監(jiān)審情況，制定、調(diào)整普通住宅物業(yè)管理各服務(wù)等級的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，并定期向社會公布。第十條前期物業(yè)服務(wù)收費按規(guī)定實行招投標(biāo)，其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)等級、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容在招投標(biāo)文件中予以明確，開發(fā)建設(shè)單位在售房前應(yīng)與中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)作為房屋銷（預(yù)）售合同的附件內(nèi)容。第十一條前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費，根據(jù)各服務(wù)等級的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。第十二條對不具備聘請專業(yè)物管企業(yè)實施物業(yè)管理的分散居民住宅樓，可由街道社區(qū)牽頭組織成立社區(qū)物管，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、項目、收費標(biāo)準(zhǔn)（參照最低服務(wù)等級和指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)）由社區(qū)物管與業(yè)主在簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中自主協(xié)商約定。第十三條服務(wù)等級原則上每年由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)組織業(yè)主測評一次，業(yè)主委員會監(jiān)督測評情況。經(jīng)測評多數(shù)業(yè)主不滿意的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予以整改。第三章物業(yè)服務(wù)項目和服務(wù)成本第十四條物業(yè)服務(wù)項目包括：（一）房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的使用管理和維護(hù)，指負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)供配電、給排水、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、公共照明等設(shè)施設(shè)備的日常維修和保養(yǎng)。（二）物業(yè)區(qū)域的清潔服務(wù)、生活垃圾清運，指包括區(qū)域內(nèi)道路、公共場地及樓內(nèi)公共樓梯、走道等公共部位的清掃保潔和生活垃圾清運。（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理，指負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)綠化物的定期修剪、施肥、澆水、治蟲、適時補種，保持環(huán)境優(yōu)美。（四）物業(yè)區(qū)域的公共秩序維護(hù)和安全防范，指按相應(yīng)服務(wù)等級要求實施保安值班巡視制，負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)公共安全秩序的維護(hù)。（五）車輛停放秩序及公共場地秩序管理，指做到車輛停放有序，有明顯的車輛行走、停放標(biāo)志，機動車、非機動車分別指定場地停放，無亂停亂放現(xiàn)象。第十五條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等，指物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)區(qū)域內(nèi)服務(wù)的從業(yè)人員的工資總額（包括基本工資、獎金和津貼等）及按規(guī)定提取的福利費、繳納的各項社會保障費支出。社會保障費包括醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費和住房公積金等。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用，指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運轉(zhuǎn)、維護(hù)保養(yǎng)所需的日常運行費用；不包括保修期內(nèi)的維修費、應(yīng)由物業(yè)維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。（三）清潔衛(wèi)生費用，指公共區(qū)域衛(wèi)生清掃、經(jīng)常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清掏、清潔用料、垃圾清運、環(huán)衛(wèi)所需等其他費用。（四）綠化養(yǎng)護(hù)費用，指管理、養(yǎng)護(hù)綠化設(shè)施的費用，包括綠化工具購置費、農(nóng)藥化肥費、補苗費、花草修剪、綠化用水等。不包括開發(fā)商支付的種苗種植費和前期維護(hù)費。（五）公共安全秩序維護(hù)費用，包括器材裝備費、保安人員人身保險費和由物業(yè)管理企業(yè)支付的保安服裝費等。（六）辦公費用，指物業(yè)管理企業(yè)為保障維護(hù)區(qū)域正常的物業(yè)管理活動而用于辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、通訊費、書報費、符合規(guī)定的管理費分?jǐn)?、財?wù)費用等其它費用。（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指屬于物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域擁有的與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括辦公用房、交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。不屬于物業(yè)服務(wù)主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)折舊按照企業(yè)財務(wù)通則規(guī)定年限的中值采用年限平均法計提。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有的物業(yè)服務(wù)用固定資產(chǎn)不得計提折舊。閑置固定資產(chǎn)不得提取折舊。固定資產(chǎn)提足折舊后，不論是否能繼續(xù)使用，均不再提取折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)，也不再補提折舊。（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，指物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)區(qū)域辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)管理企業(yè)與保險公司簽定的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主大會同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。第十六條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)通過專項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第四章物業(yè)服務(wù)收費及計費形式第十七條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指物業(yè)服務(wù)資金中除按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者補足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。第十八條實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用屬于代收性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)資金的收支情況進(jìn)行審計。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)費用年度預(yù)決算，并必須做到每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。第十九條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照市、縣價格主管部門會同同級建設(shè)行政主管部門制定的指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。同時，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)等級內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)報同級價格、建設(shè)行政主管部門備查。第二十條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)服務(wù)成本與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中協(xié)商約定，并將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)報同級價格主管部門備案。第二十一條實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。第五章 實施第二十二條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的等級服務(wù)。第二十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)負(fù)責(zé)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。第二十四條納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第二十五條業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的時間交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主或使用人按約定交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。物業(yè)服務(wù)收費按法定產(chǎn)權(quán)面積計算（以房屋產(chǎn)權(quán)證登記建筑面積計費，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同建筑面積計費），一般按每月每平方米計收。除另有約定外，不得提前預(yù)收。第二十六條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。第六章 相關(guān)價格、收費管理第二十七條物業(yè)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受相關(guān)企業(yè)委托代為收繳的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)代收的，應(yīng)按月將代收的水、電、氣費及分?jǐn)偯骷?xì)情況及時進(jìn)行公布，并接受業(yè)主的查詢、監(jiān)督。第二十八條物業(yè)區(qū)域內(nèi)取得資質(zhì)的停車場，車輛停放服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，按規(guī)定報價格主管部門審批。對沒有取得資質(zhì)的停車場，其收費標(biāo)準(zhǔn)由停車場產(chǎn)權(quán)所有者與業(yè)主協(xié)商確定，但不得高于政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。對利用物業(yè)共用部位進(jìn)行臨時停車收費的，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或業(yè)主委員會商物業(yè)管理企業(yè)確定，但收費標(biāo)準(zhǔn)不得高于政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)臨時停車對下列情形不得收取機動車停放服務(wù)費：（一）執(zhí)行公務(wù)的軍用車輛和警用車輛；（二）正在執(zhí)行任務(wù)的供水、供電、供氣等搶險工程特種車輛；（三）進(jìn)入物業(yè)區(qū)域臨時上下客的出租車輛。第二十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后才能進(jìn)行。所得收益屬業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金（產(chǎn)權(quán)屬物業(yè)管理公司的除外），也可按照業(yè)主大會的決定使用。第三十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。第七章監(jiān)督與檢查第三十一條物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)管理企業(yè)必須將收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的顯著位