鹽城金鷹項(xiàng)目溝通提報(bào)103p.ppt

目錄contents part1客戶分析及策略 part2創(chuàng)造人氣 產(chǎn)品策略 part3品牌植入 操盤 part4引導(dǎo)消費(fèi) 銷售策略 part5推廣策略 part6其他方面 part1客戶分析及策略 主城南部商業(yè)吸引力有多大 問卷調(diào)研分析 客戶分析及策略 鹽城商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況與未來預(yù)期 深入訪談 餐飲 娛樂 休閑等多個(gè)行業(yè) 150組投資客戶最真實(shí)的聲音 300位居民街頭隨機(jī)采訪 經(jīng)營(yíng)狀況 2011年1月15日 19日 100家商戶深入走訪 未來預(yù)期 2010全探索 四個(gè)調(diào)研方向投資客戶深度溝通街頭居民隨機(jī)采訪經(jīng)營(yíng)客戶深入訪談業(yè)界精英詳細(xì)交流 客戶分析 調(diào)研時(shí)間 2011年1月15日 19日針對(duì)人群 鹽城市商業(yè)投資者 包括商鋪出租 轉(zhuǎn)讓人群參與人員 市場(chǎng)部調(diào)研專員4名 招商部調(diào)研專員4名地點(diǎn) 東進(jìn)路 建軍路商圈 開發(fā)區(qū)商業(yè)街?jǐn)?shù)量 樣本總數(shù)150份 其中有效問卷88份 鹽城商業(yè)投資客戶問卷調(diào)研 問卷調(diào)研 客戶分析 調(diào)研對(duì)象企事業(yè)員工占54 私營(yíng)業(yè)主占40 主要對(duì)象為企事業(yè)員工及私營(yíng)業(yè)主 50 的投資者為了收取租金 房?jī)r(jià)上漲因素占據(jù)39 客戶注重租金收益及房產(chǎn)增值 客戶分析 沿街商鋪占據(jù)46 品牌主題特色商業(yè)街占據(jù)41 大型商業(yè)綜合體為13 街鋪和商業(yè)街是投資主要類型 帶租約銷售占32 購(gòu)買出租占40 自營(yíng)占14 大部分客戶希望帶租約銷售或自己出租 客戶分析 88 的投資客戶認(rèn)為地段是優(yōu)先考慮對(duì)象 地段仍是客戶優(yōu)先考慮的因素 61 的投資者看好內(nèi)港湖商業(yè) 內(nèi)港湖的在南區(qū)的地段得到認(rèn)可 客戶分析 不看好的客戶中 79 的投資客戶認(rèn)為人氣不旺是重要原因 南區(qū)目前人氣不旺是項(xiàng)目面臨的一大困境 20 的客戶表示較強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望 53 的客戶選擇觀望 客戶表示觀望項(xiàng)目的價(jià)格及產(chǎn)品定位 客戶分析 61 的客戶希望購(gòu)買60平方米以下的面積 總價(jià)不超過150萬 中小面積仍為客戶主力需求 營(yíng)銷與招商需靈活銜接 客戶分析 調(diào)研時(shí)間 2011年1月15日 19日針對(duì)人群 公務(wù)員 企事業(yè)單位員工 私營(yíng)業(yè)主參與人員 市場(chǎng)部調(diào)研專員4名 招商部調(diào)研專員4名地點(diǎn) 建軍路商圈中高端購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所數(shù)量 樣本總數(shù)300份 其中有效問卷105份備注 詢問對(duì)象范圍為客戶及其家人親戚朋友 鹽城市區(qū)消費(fèi)者問卷調(diào)研 問卷調(diào)研 客戶分析 消費(fèi)者愿意嘗試多元化的餐飲種類 有特色 有品牌的餐飲更受青睞 74 的消費(fèi)者愿意專程去正品美食街消費(fèi) 明確表示不會(huì)去消費(fèi)的占12 客戶分析 鹽城的大眾消費(fèi)者是在餐飲上面 但消費(fèi)不高 客戶分析 大家都想找好的場(chǎng)所玩 但這樣的場(chǎng)所不多 客戶分析 中心 中心 還是中心 客戶分析 調(diào)研時(shí)間 2011年1月15日 19日針對(duì)人群 鹽城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)者 涉及餐飲 娛樂 婚紗攝影 家紡 眼鏡等多個(gè)行業(yè)參與人員 市場(chǎng)部調(diào)研專員4名 招商部調(diào)研專員4名地點(diǎn) 東進(jìn)路 建軍路商圈 開發(fā)區(qū)商業(yè)街?jǐn)?shù)量 樣本總數(shù)150份 其中有效問卷93份 鹽城商業(yè)經(jīng)營(yíng)者問卷調(diào)研 問卷調(diào)研 客戶分析 在成熟商圈 87 的投資戶目前的投資方式是租賃商鋪 在成熟商圈商鋪?zhàn)饨鹪? 4元 天 平米的占47 客戶分析 在成熟商圈的經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)一步擴(kuò)張的意愿不強(qiáng) 客戶分析 大部分商家能接受目前的租金水準(zhǔn) 但對(duì)目前的管理服務(wù)不滿意 客戶分析 55 的投資者認(rèn)為區(qū)域內(nèi)的同行競(jìng)爭(zhēng)會(huì)對(duì)目前的商業(yè)投資造成負(fù)面影響 導(dǎo)致營(yíng)業(yè)額下降 54 的調(diào)查者表示會(huì)去租賃商鋪 21 的調(diào)查者明確表示不會(huì)投資 客戶分析 投資客戶都喜歡地段好的門面房 客戶分析 有獨(dú)立的衛(wèi)生間 對(duì)經(jīng)營(yíng)者很有吸引力 客戶分析 調(diào)研時(shí)間 2011年1月15日 19日針對(duì)人群 街頭隨機(jī)客戶參與人員 市場(chǎng)部調(diào)研專員4名 招商部調(diào)研專員4名地點(diǎn) 城南區(qū)域數(shù)量 樣本總數(shù)300份 其中有效問卷116份備注 詢問對(duì)象范圍為客戶及其家人親戚朋友 鹽城市城南消費(fèi)者問卷調(diào)研 問卷調(diào)研 客戶分析 城南的消費(fèi)欲望尚未得到充分激發(fā) 客戶分析 城南的休閑 餐飲 商務(wù)均表現(xiàn)為種類少 品質(zhì)不高 致使區(qū)域性消費(fèi)不強(qiáng) 客戶分析 城南客戶認(rèn)為特色餐飲與休閑娛樂類商業(yè)有待完善 客戶分析 典型投資客戶分析 客戶姓名 王先生目前住址 紫薇花園經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 餐飲鋪面位置 城南對(duì)本項(xiàng)目的印象 對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展看好對(duì)本項(xiàng)目的意向意向購(gòu)買150 200 理想鋪面形式為單間能夠接受兩層連賣的形式 客戶分析 餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)經(jīng)精英分析 客戶姓名 呂總項(xiàng)目位置 東進(jìn)路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 餐飲鋪面位置 城北對(duì)本項(xiàng)目的印象 看好金鷹品牌對(duì)本項(xiàng)目的意向意向入駐 但需考慮項(xiàng)目的定位和招商政策需求1000 左右 理想鋪面形式為底層3間 其余為二層 有獨(dú)立的衛(wèi)生間 客戶分析 典型消費(fèi)者分析 客戶姓名 李小姐目前住址 市中心職業(yè) 企事業(yè)單位員工對(duì)本項(xiàng)目的印象 有特色且在鹽城新鮮的 就想來消費(fèi) 客戶分析 投資客戶 有強(qiáng)烈意愿購(gòu)買商鋪的投資客戶共12組 需購(gòu)買2400平方米表示觀望的客戶意向53組 投資面積為5100平方米 經(jīng)營(yíng)客戶 有意向經(jīng)營(yíng)的客戶45組 面積為5600平方米 終端消費(fèi)客群 愿意去城南消費(fèi)特色餐飲的客戶有80組 通過客戶調(diào)研 我司得到如下幾組數(shù)據(jù) 客戶分析 客戶小結(jié) 投資客戶關(guān)注點(diǎn)好 看好城南發(fā)展 認(rèn)可金鷹的品牌差 人氣不旺 氛圍不濃 交通不便租賃經(jīng)營(yíng)客戶關(guān)注點(diǎn)好 看好預(yù)期差 缺乏配套消費(fèi)者關(guān)注點(diǎn)好 喜好正品差 交通不便 區(qū)域性消費(fèi)和中心消費(fèi) 品牌和預(yù)期是核心優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 消費(fèi)習(xí)慣需要引導(dǎo)人氣需要提升 客戶分析 我們的客戶如何找 走出去 請(qǐng)進(jìn)來 總體客戶策略 客戶策略 9大執(zhí)行策略 鎖定客群 設(shè)立門檻 整合資源 打開通路 活動(dòng)先行 圈層滲透品牌先行 許以愿景 體驗(yàn)營(yíng)銷 客戶策略 投資購(gòu)買客戶 鹽城金鷹數(shù)萬名客戶資源 vip客戶 城南商鋪所有者 經(jīng)營(yíng)者鹽城具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客戶商會(huì)客戶 工商聯(lián) 浙商會(huì) 福建商會(huì) 商鋪所有者商鋪經(jīng)營(yíng)者關(guān)聯(lián)高端客戶金融證券行業(yè)中高收入客戶資深公務(wù)員企事業(yè)單位中高管理層城鎮(zhèn)富裕人群 重要客戶 關(guān)聯(lián)客戶 核心客戶 核心客戶3步走前期鎖定 強(qiáng)勢(shì)蓄水 活動(dòng)先行 重要客戶2記重拳通路營(yíng)銷先行 掃街同步跟進(jìn) 覆蓋全城 關(guān)聯(lián)客戶3大攻略整合政府資源 活動(dòng)造勢(shì) 圈層營(yíng)銷 客戶策略 投資購(gòu)買客戶10大心理洞察 追隨品牌看好城南發(fā)展不看好城南的現(xiàn)狀 人氣不旺認(rèn)為配套不夠齊全認(rèn)為交通不是很便利 控制好銷售面積是關(guān)鍵 人氣和配套的問題是需要在后期的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中弱化 轉(zhuǎn)移 大多數(shù)只能承受面積100平米以內(nèi)的商鋪投資喜歡投資的商業(yè)地產(chǎn)類型主要是街鋪和商業(yè)街希望帶租約銷售或自己出租看重租金收益和物業(yè)增值對(duì)產(chǎn)品定位和價(jià)格存在觀望 客戶策略 租賃經(jīng)營(yíng)客戶 金鷹固有的招商客戶資源新潤(rùn)城固有招商客戶資源首次落戶鹽城的品牌商家品牌餐飲主題餐飲文化餐飲名品家居館 本土品牌商家有連鎖 規(guī)模發(fā)展需求的商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力運(yùn)營(yíng)良好的商家需要金鷹品牌標(biāo)簽的商家 核心策略 品牌先行 許以愿景 做好通路4力支撐 產(chǎn)品差異力 品牌向心力 地段吸引力 市場(chǎng)發(fā)展力策略 體驗(yàn)營(yíng)銷 向工商聯(lián)要資料 有標(biāo)準(zhǔn)設(shè)門檻 客戶策略 租賃客戶10大心理洞察 看重商鋪的地段看重商鋪的發(fā)展前景看重商鋪的租金更愿意租臨街門面房對(duì)新項(xiàng)目人氣持觀望態(tài)度 我們不僅要挖掘鹽城的實(shí)力商家 還需要拓展鹽城以外的品牌租賃客戶 在等待區(qū)域配套的加強(qiáng)愿意以品牌為鄰更加愿意長(zhǎng)期租賃更加看重短期的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)回報(bào)喜歡跟風(fēng) 追隨大品牌 客戶策略 消費(fèi)磁場(chǎng) 三級(jí)消費(fèi)磁場(chǎng)覆蓋全市 二級(jí)消費(fèi)磁場(chǎng)輻射城市中心 一級(jí)消費(fèi)磁場(chǎng)城南核心區(qū)域及周邊 所有人 以到這里來為榮 客戶策略 品牌影響 創(chuàng)造人氣 引導(dǎo)消費(fèi) 新潤(rùn)城觀點(diǎn) part2創(chuàng)造人氣 產(chǎn)品策略 原始規(guī)劃韓國(guó)城 后改為小商品城 實(shí)際經(jīng)營(yíng)為少量餐飲及ktv 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀較差 繽紛亞洲項(xiàng)目位于汽車東站 總占地3萬方畝 總建筑面積6萬平方米 與東進(jìn)路一街之隔 我們來看一個(gè)負(fù)面案例 目前現(xiàn)狀 慘淡經(jīng)營(yíng) 門可羅雀 奄奄一息 產(chǎn)品策略 建筑風(fēng)格色彩單調(diào) 沒有商業(yè)氣質(zhì) 內(nèi)鋪太深 缺乏動(dòng)線引導(dǎo) 業(yè)態(tài)數(shù)量有限 無法形成規(guī)模效應(yīng) 繼而形成惡性循環(huán) 定位不明 商家素質(zhì)參差不齊 診斷 定位 規(guī)劃 招商 管理的惡性交叉感染 與火爆的東進(jìn)路雖然一路之隔 但生意天壤之別 究其原因有7大錯(cuò) 建筑規(guī)劃排布有問題 內(nèi)街給可視性及通達(dá)性差 前期定位多變 市場(chǎng)無所適從 招商不成功 后期整改不徹底 病急亂招商 經(jīng)營(yíng)管理不佳 進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)過早 產(chǎn)品策略 注意力經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)品優(yōu)化策略 產(chǎn)品策略 關(guān)鍵詞 創(chuàng)造 創(chuàng)造注意力 創(chuàng)造觀賞 創(chuàng)造氛圍 創(chuàng)造停留 創(chuàng)造互動(dòng) 創(chuàng)造消費(fèi) 產(chǎn)品優(yōu)化策略 水陸空 升級(jí)策略之水篇 水幕電影 鹽城首家水幕電影 可與政府合作 每天晚7 30至8 30播放 讓景觀參與話題營(yíng)銷 創(chuàng)造關(guān)注 創(chuàng)造留戀 產(chǎn)品策略 產(chǎn)品優(yōu)化策略 水陸空 升級(jí)策略之水篇 音樂噴泉 在主入口設(shè)置音樂噴泉 讓景觀節(jié)點(diǎn)參與話題營(yíng)銷 創(chuàng)造話題 創(chuàng)造關(guān)注 創(chuàng)造停留 產(chǎn)品策略 產(chǎn)品優(yōu)化策略 水陸空 升級(jí)策略之陸篇 許愿樹 產(chǎn)品策略 內(nèi)街入口布置許愿樹 吸引注意力 來往客戶可以在售樓處領(lǐng)取許愿紙 將心愿寫好后拋在樹上進(jìn)行許愿 營(yíng)造獨(dú)特的童話氛圍 靠近少兒活動(dòng)中心的內(nèi)街設(shè)置童話涂鴉墻 1 童話墻2 涂鴉板3 童話景觀小品 內(nèi)街包裝提升 產(chǎn)品優(yōu)化策略 水陸空 升級(jí)策略之陸篇 產(chǎn)品策略 內(nèi)街商鋪外墻懸掛張貼各種國(guó)內(nèi)外童話故事 版畫并每周更新 延滯客戶逗留時(shí)間 4 童話故事版畫 內(nèi)街包裝提升 產(chǎn)品優(yōu)化策略 水陸空 升級(jí)策略之陸篇 產(chǎn)品策略 產(chǎn)品優(yōu)化策略 水陸空 升級(jí)策略之陸篇 彩虹大道祥龍狀分布 鋪設(shè)鹽城首個(gè)彩虹大道 讓道路參與話題營(yíng)銷 創(chuàng)造話題 創(chuàng)造關(guān)注 產(chǎn)品策略 產(chǎn)品優(yōu)化策略 水陸空 升級(jí)策略之陸篇 互動(dòng)情景大道 在重要道路節(jié)點(diǎn) 設(shè)置互動(dòng)情景雕塑 讓道路參與話題營(yíng)銷 創(chuàng)造話題 創(chuàng)造關(guān)注 創(chuàng)造互動(dòng) 創(chuàng)造娛樂 創(chuàng)造停留 產(chǎn)品策略 在項(xiàng)目湖濱廣場(chǎng)設(shè)置小型 假教堂 吸引新婚夫婦前往拍照留念 聯(lián)系知名影樓 打造婚紗攝影基地 產(chǎn)品優(yōu)化策略 水陸空 升級(jí)策略之陸篇婚紗攝影基地 取景于龍湖地產(chǎn) 成都南湖國(guó)際社區(qū) 產(chǎn)品策略 產(chǎn)品優(yōu)化策略 水陸空 升級(jí)策略之空篇 炫彩天幕 產(chǎn)品策略 在內(nèi)街設(shè)置天幕 讓景觀話題營(yíng)銷 創(chuàng)造話題 創(chuàng)造關(guān)注 創(chuàng)造停留 產(chǎn)品優(yōu)化策略 動(dòng)線優(yōu)化 優(yōu)化原則 互動(dòng)互補(bǔ) 創(chuàng)造人流 產(chǎn)品策略 與b1地塊整體交通動(dòng)線 車流及人流動(dòng)線 產(chǎn)品優(yōu)化策略 動(dòng)線優(yōu)化 產(chǎn)品策略 自身外部交通動(dòng)線 車流 人流 入口 產(chǎn)品優(yōu)化策略 動(dòng)線優(yōu)化 產(chǎn)品策略 自身內(nèi)部交通動(dòng)線 出口 人流 精神堡壘 產(chǎn)品優(yōu)化策略 動(dòng)線優(yōu)化 產(chǎn)品策略 在主入口 設(shè)置精神堡壘 讓營(yíng)銷道具參與話題營(yíng)銷 創(chuàng)造朱立毅 創(chuàng)造停留 燈光亮化 產(chǎn)品優(yōu)化策略 動(dòng)線優(yōu)化 產(chǎn)品策略 在墻體設(shè)置射燈 探照燈 霓虹燈等照明設(shè)施 亮化產(chǎn)品 創(chuàng)造注意力 創(chuàng)造關(guān)注 沿湖風(fēng)光帶 產(chǎn)品優(yōu)化策略 動(dòng)線優(yōu)化 產(chǎn)品策略 在湖濱設(shè)置婚紗攝影廣場(chǎng) 情景雕塑 隱形座椅 藝術(shù)指示牌 打造獨(dú)具特色的金鷹沿湖風(fēng)情帶 藝術(shù)指示牌 隱形坐凳 產(chǎn)品策略 產(chǎn)品優(yōu)化策略 衛(wèi)生間配置建議 配置公共衛(wèi)生間商鋪預(yù)留衛(wèi)生間 特色餐飲 美容觀光 娛樂休閑 金鷹名店街 集餐飲 娛樂 休閑 美容 觀光于一體的名店街區(qū) 產(chǎn)品功能定位 產(chǎn)品策略 產(chǎn)品市場(chǎng)定位 定位思考 1 b1綜合體購(gòu)物 a1街區(qū)餐飲休閑 達(dá)成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 共同打造湖濱商務(wù)區(qū)2 借助品牌優(yōu)勢(shì) 領(lǐng)跑區(qū)域市場(chǎng)3 借助規(guī)模優(yōu)勢(shì) 占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)4 借助景觀優(yōu)勢(shì) 提升項(xiàng)目形象與生存空間5 項(xiàng)目的定位必須符合金鷹的形象 鹽城首個(gè)以快樂休閑為主題的商業(yè)名店街區(qū) 產(chǎn)品策略 快樂經(jīng)濟(jì) 快樂消費(fèi) 快閑 快樂體驗(yàn)以美食餐飲 娛樂休閑為主題的商業(yè)街區(qū) 只做品牌 拒絕山寨 本項(xiàng)目定位 業(yè)態(tài)等特色 產(chǎn)品策略 功能區(qū)域劃分 1個(gè)核心 4個(gè)主力店 強(qiáng)力驅(qū)動(dòng)2大主題功能區(qū)域 互動(dòng)互補(bǔ) 良性循環(huán) 節(jié)點(diǎn)商鋪控制 最后銷售市口最佳的g棟 引進(jìn)品牌商家 提升價(jià)格水平 業(yè)態(tài)定位 a b c d e f g h j k l m 特色美食萬象城 休閑娛樂1f 精品店 電玩城2f ktv 生活休閑名品店 配套型商業(yè) 產(chǎn)品策略 產(chǎn)品策略 特色美食萬象城 生活休閑名品店 產(chǎn)品策略 ktv 電玩世界 產(chǎn)品策略 配套型商業(yè) 產(chǎn)品策略 part3品牌植入 操盤 操盤策略 操盤策略 總體戰(zhàn)略 2個(gè)帶動(dòng) 以品牌帶動(dòng)銷售 以門面銷售帶動(dòng)其他物業(yè)銷售 分銷售類型物業(yè)策略 帶租約銷售型物業(yè) 先租賃再找客戶隨后拼團(tuán)銷售純銷售物業(yè) 招商并舉 主力店帶租約銷售 其他純銷售 操盤租售比 租售比例 地下全面持有 地上90 銷售 帶租約銷售型物業(yè)純銷售物業(yè) 除m棟全部銷售 1個(gè)宗旨 2個(gè)團(tuán)隊(duì) 2大手段 5個(gè)統(tǒng)一 新潤(rùn)城運(yùn)營(yíng)模式 操盤運(yùn)營(yíng)模式 沸騰全城 1個(gè)宗旨 操盤運(yùn)營(yíng)模式 銷售及招商兩大無縫對(duì)接團(tuán)隊(duì) 共同運(yùn)用通路營(yíng)銷開拓市場(chǎng) 2大團(tuán)隊(duì) 統(tǒng)一語言統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一服務(wù)統(tǒng)一目標(biāo)統(tǒng)一管理 5個(gè)統(tǒng)一 操盤運(yùn)營(yíng)模式 以招商團(tuán)隊(duì)來撬動(dòng)項(xiàng)目名店街的品牌地位 以小推量 多頻次的銷售策略制造熱銷 2個(gè)手段 必須有專業(yè)商業(yè)管理公司 操盤運(yùn)營(yíng)模式 持久性運(yùn)營(yíng)模式 物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與檔次運(yùn)營(yíng)控制 開發(fā)公司 投資客 自營(yíng)戶 商管 租賃商家 買賣合同 租金利潤(rùn) 方式一 自營(yíng)自管 簽訂業(yè)主公約 商管協(xié)議 收取物管費(fèi) 操盤運(yùn)營(yíng)控制 開發(fā)公司 投資客 商管 委托管理 租賃商家 簽三方協(xié)議約定租金分成 方式二 委托代管 物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與檔次運(yùn)營(yíng)控制 操盤運(yùn)營(yíng)控制 租金15 返還給商管 進(jìn)行分成 開發(fā)公司 投資客 商管 租賃協(xié)議 大品牌商家 帶租約 租約期內(nèi) 租約期外繼續(xù)委托管理 按照方式二自營(yíng)自管 按照方式一 方式三 帶租約銷售 物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與檔次運(yùn)營(yíng)控制 操盤運(yùn)營(yíng)控制 part4引導(dǎo)消費(fèi) 推售策略 推售策略 銷售組合策略 單棟拼客銷售推盤策略 小批量 多頻次 注重推盤均好性 價(jià)格策略 高開平走 利用品牌效應(yīng) 迅速建立區(qū)域標(biāo)桿分割策略 目前分割已較為合理 建議1樓2樓所有鋪位都辦理產(chǎn)權(quán)證 便于組合銷售 推售策略 單棟拼客銷售 銷售組合策略 執(zhí)行方式 推售策略銷售組合策略 以拼客率80 為節(jié)點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)大戶優(yōu)先 二樓優(yōu)先 1 x 2f 優(yōu)先 客戶a 選擇12 1 17 2 客戶b 選擇1 1 引導(dǎo)至1 2客戶c 選擇17引導(dǎo)至16 15 14客戶d 選擇8 9 8 引導(dǎo)至7 8 8 余下單元連賣 單獨(dú)賣均可 a棟案例模擬 基礎(chǔ)單元?jiǎng)澐旨敖M合 推售策略銷售組合策略 推售控制 一年周期 4個(gè)組團(tuán) 6月2批推出 5月1批推出 8月底3批推出 10月底4批推出 持有 主要節(jié)點(diǎn) 2011年2月市區(qū)金鷹接待處啟動(dòng) 2011年5月現(xiàn)場(chǎng)售樓處啟動(dòng) 2011年12月開街 推售策略推售控制 價(jià)格模擬 整體概況 推售策略價(jià)格策略 價(jià)格模擬 整體價(jià)格推導(dǎo)表格 整體均價(jià) 26000元 推售策略價(jià)格策略 價(jià)格模擬 a棟1f價(jià)格表推導(dǎo) 推售策略價(jià)格策略 1樓 30118元 平方米2樓 22588元 平方米 1樓分戶價(jià)格表 單位 元 平米 天 鹽城南部整體租金水平不高 目前租金范圍在1 2元 平米 天的范圍之內(nèi) 本案由于開始人氣不旺 建議租金水平參考市場(chǎng)價(jià)格 租金水平 推售策略租金策略 租金預(yù)判 租金逐年穩(wěn)步上漲總體租金水平逐步達(dá)到5元 天 2013年 2元 天項(xiàng)目初次招商區(qū)域暫缺人氣金鷹品牌的號(hào)召與城南區(qū)域租金水平相似吸引商戶入駐 2011年 2015年7月 3元 天金鷹購(gòu)物中心的啟動(dòng)入住率的提高逐步提升租金 5元 天區(qū)域配套的成熟大量小區(qū)業(yè)主入住商業(yè)經(jīng)營(yíng)出色租金達(dá)到5元 推售策略租金策略 g6 1位于十字路口 通達(dá)性 昭示性好g6 1門口為本項(xiàng)目入口廣場(chǎng) 可作前期示范用 也可作為營(yíng)銷活動(dòng)場(chǎng)所g6 1 g7 1面積適中 適合做本案售樓處g6 1 g7 1處于本案較好的位置 不存在銷售抗性 且后