惠州市某區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研報告.doc

鎮(zhèn)隆房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄1. 鎮(zhèn)隆基本情況介紹2. 惠陽區(qū)總體經(jīng)濟發(fā)展形勢2.1 經(jīng)濟增長趨緩2.2 固定資產(chǎn)投資仍保持高位增長2.3 商品房銷售面積銳減2.4 城鄉(xiāng)居民收入平穩(wěn)增長2.5 重點企業(yè)整體增長乏力2.6 企業(yè)盈利能力明顯下滑3. 金融危機對鎮(zhèn)隆的影響4. 鎮(zhèn)隆目前的房地產(chǎn)概況4.1 鎮(zhèn)隆的房地產(chǎn)板塊布局4.2 鎮(zhèn)隆客戶的置業(yè)特點4.3 在售樓盤龍庭1號介紹4.4 在售樓盤雍華庭介紹5. 鎮(zhèn)隆未來經(jīng)濟發(fā)展展望6. 鎮(zhèn)隆未來房地產(chǎn)趨勢展望1. 鎮(zhèn)隆基本情況 鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)地處惠陽區(qū)西南部，北連陳江，西接?xùn)|莞，東與惠州市區(qū)接壤。地理位置十分優(yōu)越，北距惠州市區(qū)10公里，南至深圳48公里，東南往惠陽區(qū)21公里。下轄2個居民委員會和13個村民委員會。鎮(zhèn)隆歷來盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)荔枝糯米糍、桂味等，素有荔枝之鄉(xiāng)之稱,著名的人文景點有客家圍屋“崇林世居”。交通四通八達，205國道、惠深高速、惠河高速等穿鎮(zhèn)而過。2007年鎮(zhèn)隆的GDP為7.33億元，戶籍人口為27000人，暫住人口為30000人（暫住半年以上），城鎮(zhèn)常住人口3062人。結(jié)論：經(jīng)濟總量較低，為鄰近的陳江的五分之一（2007年陳江的GDP為37.62億元），新圩鎮(zhèn)的三分之一不到（2007年新圩鎮(zhèn)的GDP為26.1億元）。 城市常住人口較少，只有3062人，鄰近的新圩鎮(zhèn)城鎮(zhèn)常住人口為23655人，僅為新圩的13%，城市發(fā)展極度落后（數(shù)據(jù)來源于惠陽發(fā)展和改革局）。 2. 惠陽區(qū)經(jīng)濟總體發(fā)展形勢（數(shù)據(jù)來源與惠州市統(tǒng)計局）2.1 經(jīng)濟增長趨緩 1-9月，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）86.56億元，增長10.3%，增幅基本延續(xù)1-3月（9.7%）、1-6月（10%）的低位運行態(tài)勢；比去年同期回落4.9個百分點，比全市平均水平低0.8個百分點。n 結(jié)論：與全國一樣，惠陽區(qū)整體經(jīng)濟處于下行當(dāng)中2.2 固定資產(chǎn)投資仍保持高位增長 1-9月，完成全社會固定資產(chǎn)投資55.34億元，增長40.4%，增幅比1-6月和去年同期分別回落19.3和34.8個百分點，但仍保持近兩年來高位增長的態(tài)勢。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資21.48億元，增長52.6%，對全社會投資增長的貢獻率為46.5%，是投資增長的主要推動力。2.3 商品房銷售面積銳減房地產(chǎn)市場未延續(xù)2003年以來持續(xù)旺銷的態(tài)勢，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，購房者持幣觀望氣氛較濃，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，1-3月，商品房銷售面積同比下降35.7%，1-6月降幅為33%，1-9月進一步擴大到57.4%，與去年同期增長156.4%相比，形成強烈反差。n 結(jié)論：19月房地產(chǎn)投資增長52.6%，與此同時商品房銷售面積銳減57.4%，09年供過于求的壓力很大，主要以消化存量為主！2.4 城鄉(xiāng)居民收入平穩(wěn)增長 1-9月，在崗職工月平均工資收入1625元，增長24.1，剔除價格因素，實際增長18.3%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6034元，增長17.2%，剔除價格因素，實際增長11.7%。9月末，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額114.41億元，比年初增長14.6%，增幅比去年同期上升6.5個百分點。n 結(jié)論：雖然城鄉(xiāng)居民收入平穩(wěn)增長，但是絕對數(shù)值還是較低2.5 重點企業(yè)整體增長乏力。隨著國際市場需求減弱、成本上升、人民幣升值、招工難等多種內(nèi)外因素疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)，以勞動密集型和加工貿(mào)易型為主的重點企業(yè)增長普遍放緩，支撐力明顯不足，對工業(yè)生產(chǎn)形成較大影響。1-9月，去年全年產(chǎn)值超億元的22家企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值74.34億元，占規(guī)模以上工業(yè)比重達57.9 %，同比增長僅為8.1%，比規(guī)模以上工業(yè)平均增幅低1.8個百分點。其中，東亞電子、中建電訊、東弘電子、中建塑膠、瑪琪摩托、興茂電器、新生港源、新豐家俱和雙新水泥出現(xiàn)負增長，這9家企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值26.10億元，下降9.8%，拉低規(guī)模以上工業(yè)增幅2.4個百分點。2.6 企業(yè)盈利能力明顯下滑。在256家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，1-8月虧損企業(yè)111家，虧損面為43.4%，同比上升4.4個百分點；虧損企業(yè)虧損額2.12億元，增虧27.9%；實現(xiàn)利稅總額1.34億元，下降34.7%，其中利潤總額0.39億元，下降54.8%。顯示企業(yè)虧損面擴大，虧損企業(yè)虧損額增加，利潤及利稅總額大幅下降。n 結(jié)論：上述數(shù)據(jù)主要是對規(guī)模以上企業(yè)的統(tǒng)計，實際上中小企業(yè)的抗風(fēng)險能力更低，受損情況更為嚴重。3. 金融危機對鎮(zhèn)隆的影響（準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)政府尚未對外發(fā)布）n 受國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢的影響，鎮(zhèn)隆的大批企業(yè)不是倒閉就是大幅度裁員，據(jù)街頭隨機詢問中小企業(yè)倒閉有50%左右，下圖是空空如也的廠區(qū)n 在工廠倒閉的情況下，服務(wù)行業(yè)也不能幸免，上圖為倒閉的鎮(zhèn)隆酒店和溫州城健身休閑中心4. 鎮(zhèn)隆的房地產(chǎn)市場環(huán)境4.1 鎮(zhèn)隆的房地產(chǎn)板塊布局及昌隆花園二期的區(qū)位G205惠鹽高速龍庭1號昌隆花園鎮(zhèn)隆目前的商業(yè)中心，主要有新世界百貨，鎮(zhèn)隆市場，金峰源服裝、電器商場等。n 結(jié)論：鎮(zhèn)隆的房地產(chǎn)處于起步階段，目前鎮(zhèn)區(qū)在售的樓盤只有龍庭1號，市場上目前業(yè)也無在建項目。除去昌隆花園鎮(zhèn)區(qū)幾乎沒有其他的商品房。n 昌隆花園二期雖然位于205國道邊上，交通方便，但所處位置并非鎮(zhèn)隆的中心地段，地段比目前正在銷售的龍庭1號花園更遜一籌！4.2 鎮(zhèn)隆客戶置業(yè)特點n 鎮(zhèn)隆當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場主要是以自建房為主，特別是本地人及周邊鄉(xiāng)村的農(nóng)民，買地建房是他們首選的置業(yè)模式。n 高端客戶如公務(wù)員、企業(yè)主傾向選擇在惠州市區(qū)、陳江等置業(yè)n 選擇在本地購買商品房置業(yè)主要為教師、工廠管理人員等，他們因收入有限，到市區(qū)置業(yè)并不現(xiàn)實。4.3 根據(jù)三級市場租賃價格推導(dǎo)來推導(dǎo)售價因龍庭1號仍未入伙，特挑選昌隆花園作為參考對象n 租金較少收到客戶預(yù)期的影響，因此能客觀反應(yīng)物業(yè)的真是價值，本項目一套85平方左右的兩房租650，100平方的三房租500，取較高租金水平的兩房作為參考，按照月租與首付兩成月供20的月供水平相當(dāng)?shù)脑?，該兩房的總價約為13萬左右，單價約1500元/。（備注：按目前利率下浮30%為4.158%，萬元月供20年的系數(shù)為61.43，貸款10.5萬月供20年約為650，首期付兩成，總價約為13萬，單價約為1500元/）4.4 在售樓盤龍庭（注冊名：福穩(wěn)花園）1號分析開發(fā)商：惠陽區(qū)穩(wěn)坤實業(yè)有限公司項目地址：惠陽區(qū)鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)景湖花園規(guī)模：預(yù)售總面積22074，216套，其中住宅191套，商業(yè)25套。共6棟，12層。開盤時間：2007年10月1日戶型：100157的三房和四房銷售情況:銷售約80%，剩余40套左右，剩余單位2700元/，對外9折，現(xiàn)場業(yè)務(wù)員介紹，如果有意向還可以想老板申請23萬的優(yōu)惠，最終成交價約2200元/?？蛻羟闆r：因項目臨近鎮(zhèn)隆小學(xué)和中學(xué)，主力客戶群為教師目前現(xiàn)狀：合同約定2008年3月1號交樓，至今未交樓n 結(jié)論：在目前的市場上，鎮(zhèn)隆剩余商品房單位消化吃力！4.5 在售樓盤雍華庭分析開發(fā)商：惠州市達潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：惠城區(qū)仲愷惠臺路規(guī)模：目占地面積約8萬平米，建筑面積約24萬平米，包括住宅、商業(yè)主力店，具備居住、商務(wù)、休閑、投資等復(fù)合功能開盤時間：已在銷售，未正式開盤戶型：一房至四房客戶情況：項目位于鎮(zhèn)隆與仲愷高新區(qū)的交界處，屬鎮(zhèn)隆管轄，主打鎮(zhèn)隆第一盤，但實際上主要客戶來源為惠臺工業(yè)園，實際上來自鎮(zhèn)隆的客戶很少。目前現(xiàn)狀：項目分三期開發(fā)，目前正銷售第一期。n 結(jié)論：該項目更多意義上是屬于仲愷的樓盤，是鎮(zhèn)隆融入陳江仲愷城市次中心具標(biāo)志性意義的樓盤，但與昌隆花園二期基本無競爭！5. 鎮(zhèn)隆未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢展望陳江仲愷城市次中心組團鎮(zhèn)隆仲愷陳江n 隨著惠州市陳江鎮(zhèn)隆地區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2007-2020）的編制和實施，鎮(zhèn)隆將利用地緣優(yōu)勢，脫離傳統(tǒng)的行政區(qū)劃限制（鎮(zhèn)隆、陳江分屬與惠陽、惠城區(qū)）,經(jīng)濟發(fā)展將更精密的與惠州經(jīng)濟最為發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)陳江、仲愷結(jié)合起來，成為惠州城市次中心組團的一部分！n 2008年12月23日仲愷高新區(qū)與鎮(zhèn)隆簽約合作園區(qū)合作開發(fā)協(xié)議，本著由惠州市統(tǒng)一規(guī)劃、共同開發(fā)、政策不變、屬地管理不變的原則，以合作的形式，分期分片共同開發(fā)位于惠陽區(qū)鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)合作園區(qū)的土地（即鎮(zhèn)隆皇后、聯(lián)溪兩個村約1平方公里）。這也是2008年1-9月，鎮(zhèn)隆和惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的GDP、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資3項經(jīng)濟指標(biāo)增幅基本達到或高于全年目標(biāo)，經(jīng)濟發(fā)展走在全區(qū)前列的重要原因（雍華庭即位于該區(qū)域）！6. 鎮(zhèn)隆未來的房地產(chǎn)形勢展望n 鎮(zhèn)隆目前工業(yè)土地出讓活躍，詳細情況見下表2008年鎮(zhèn)隆國有土地成交統(tǒng)計表成交類型成交面積成交地段工業(yè)用地（21宗）545299主要區(qū)域為鄰近惠臺工業(yè)園的甘陂村、皇后村地塊居住用地（1宗）50591鄰近惠臺的聯(lián)溪村商業(yè)用地（1宗）17998靠近陳江的青草窩地段n 隨著工業(yè)園園區(qū)的投產(chǎn)，必將帶來較大的置業(yè)需求，但在目前的整體經(jīng)濟環(huán)境下，這個階段估計需要較長的時間（數(shù)據(jù)來源于惠陽區(qū)國土資源分局）。n 鎮(zhèn)隆的高端客戶（公務(wù)員、企業(yè)主等）置業(yè)主要市區(qū)等，選擇范圍很大，本地原住民的置業(yè)習(xí)慣是買