新起點(diǎn)嘉園項(xiàng)目二期工程可行性分析報(bào)告.doc

第一章 總 論一、項(xiàng)目概況1項(xiàng)目名稱：新起點(diǎn)嘉園二期工程2性 質(zhì)：新建3建設(shè)地址及范圍項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于海淀區(qū)長(zhǎng)春橋路5號(hào)，海淀區(qū)蘇州橋西北側(cè)。其四至為：東臨萬(wàn)泉河快速路西輔路，西至萬(wàn)柳東路（西側(cè)為新起點(diǎn)嘉園一期），南至新建長(zhǎng)春橋路，北至空軍干休所及小南莊地區(qū)。4建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施(1)建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模項(xiàng)目總用地面積27917.958平方米，其中，總建設(shè)用地面積19219.32平方米，代征道路用地面積10353.206平方米，容積率：5.0，建筑控制高度：77.9米，建筑密度34%，綠地率30%，汽車位配套指標(biāo)：不少于65輛/萬(wàn)平方米，自行車位配套指標(biāo)：不少于200輛/萬(wàn)平方米。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公，定位為城市綜合體，擬建A、B、C座三棟樓，使用功能為商業(yè)、寫(xiě)字樓、國(guó)際奢侈品專賣店、超市，餐飲、配套用房等，結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻。項(xiàng)目總建筑面積167197.59平方米，其中，地上96097平方米，地下71100.59平方米，汽車位配套922輛，自行車位1922個(gè)，物資庫(kù)人防面積8389.26平方米。A、B座地上20層、A、B座之間為一個(gè)6層18米高的連接體，C座地上16層。1-2層為商業(yè)，3-20層為寫(xiě)字樓；A、B、C座三棟樓整個(gè)地下部門連通，地下4層， -1層為超市，餐飲、配套用房等， -2到-4層為汽車位、人防、設(shè)備用房等。本建筑的使用性質(zhì)是集標(biāo)準(zhǔn)辦公、會(huì)議展覽、餐飲、健身、商務(wù)服務(wù)、特色商業(yè)于一體的辦公綜合體，根據(jù)集團(tuán)建制不同，可做合理布局，滿足量身定制的集團(tuán)辦公需求。依據(jù)不同企業(yè)需求，可靈活設(shè)計(jì)為總裁辦公室、高級(jí)會(huì)議室、產(chǎn)品展示中心、時(shí)尚發(fā)布中心等專屬功能空間。 用地的建筑布局分為一組建筑，多幢樓體構(gòu)成和諧的商務(wù)建筑群，建筑單體相對(duì)獨(dú)立，均擁有專署出入口及大堂，可自主冠名。商務(wù)大堂設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)由材料美學(xué)、色調(diào)藝術(shù)和光感效果等多種自然元素相互搭配。創(chuàng)輝大廈與中關(guān)村核心區(qū)僅咫尺之遙，盡享“硅谷”帶來(lái)的天時(shí)、地利優(yōu)勢(shì)，在綠樹(shù)水影當(dāng)中就能體會(huì)“創(chuàng)輝大廈”的獨(dú)特魅力，本建筑落成之后，以其時(shí)尚的外觀，高檔的選材，智能化的設(shè)計(jì)和獨(dú)特的地理位置，將成為該地區(qū)的不可多得的地標(biāo)性建筑。(2)裝修標(biāo)準(zhǔn)外 墻：立面建筑材料以天然石材為主、金屬裝飾材料和高級(jí)玻璃幕墻等，力求立面效果高檔、大氣、時(shí)尚、現(xiàn)代，美化城市景觀。首層大堂： 寬敞、舒適、雙層挑空，天然石材地面/墻面，石膏板造型吊頂、配豪華吊燈、吸頂燈。電梯前室：大理石地面、墻面，石膏板造型吊頂、頂部石膏板造型或高級(jí)涂料，配聲控?zé)?。裙房樓梯：大理石臺(tái)階、大理石地面/墻面、不銹鋼、鋼化玻璃扶手。電 梯：原裝進(jìn)口三菱或迅達(dá)電梯，每部客梯服務(wù)面積不大于4000平方米，候梯時(shí)間不超過(guò)26秒； 公共區(qū)域（全部區(qū)域）：設(shè)有噴淋、煙感報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)。入 戶 門：智能控制的、鋼化玻璃旋轉(zhuǎn)門、入口配置刷卡的身份識(shí)別系統(tǒng)。外 窗：采用高級(jí)雙層LOW-E玻璃門窗，具有極高的采光、節(jié)能、阻隔噪聲和紫外線的功能。辦公區(qū)域內(nèi)墻：高檔精裝修地 面：采用國(guó)際尖端綜合布線技術(shù)的網(wǎng)絡(luò)地板，預(yù)留10-15公分綜合布線空間，隱藏式立體布線模式。公共衛(wèi) 生 間： 高檔精裝修到位，安裝國(guó)際一線品牌衛(wèi)生潔具?？?調(diào)：配置中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、滿足戶內(nèi)恒溫、恒濕，提高辦公的舒適性。(3)、配套設(shè)施達(dá)到辦公智能化，樓宇自動(dòng)化、通訊傳輸智能化，消防智能化，安保智能化的“5A”級(jí)寫(xiě)字樓智能化標(biāo)準(zhǔn)。通訊系統(tǒng)：中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)電信、國(guó)際、國(guó)內(nèi)直撥和數(shù)字程控交換機(jī)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶入戶、網(wǎng)絡(luò)地板、隱藏式立體布線模式，2MB以上專線，24小時(shí)在線。電視系統(tǒng)：進(jìn)口閉路電視接收系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收。安防系統(tǒng)：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和24小時(shí)巡更系統(tǒng)等，消防噴臨、紅外煙感報(bào)警系統(tǒng)。供電系統(tǒng)：雙路10KV供電，電壓220V/380V，備用2臺(tái)1000kW柴油發(fā)電機(jī)，IC卡式電表安裝到位。供暖系統(tǒng)：中央空調(diào)燃?xì)庀到y(tǒng)：市政管道天燃?xì)?、設(shè)有分戶IC卡燃?xì)獗砉┧到y(tǒng)：市政供水地下車庫(kù)：智能管理系統(tǒng)服務(wù)體系：專業(yè)物業(yè)服務(wù)，可識(shí)對(duì)講系統(tǒng)、24小時(shí)全天侯監(jiān)控系統(tǒng)，不留死角，更多安全、更多保障，盡在創(chuàng)輝大廈。5工程進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)周期為三年，計(jì)劃2012年10月開(kāi)工，其中，2012年10月到2013年9月完成正負(fù)零，2013年10月到2014年6月，完成主體工程封頂，2014年7月到2015年9月，完成項(xiàng)目裝修、設(shè)備工程、室外工程等。6項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1-1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱技術(shù)指標(biāo)1總用地面積（平方米）19219.322總建筑面積（平方米）167197.59其中：地上96097 地下71100.593總建筑高度（米）77.94建筑密度34%5綠化率30. %6停車數(shù)量（輛）922其中：地上4 地下918表1-2 項(xiàng)目各樓座面積主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表樓座名稱層數(shù)總面積A座（寫(xiě)字樓）2至20層33152.88B座（寫(xiě)字樓）2至20層33152.88C座（寫(xiě)字樓）3至16層23349.74寫(xiě)字樓小計(jì)89655.5 商業(yè)1至 2層6102 商業(yè)小計(jì)6102. 地上面積合計(jì) 96097 地下商業(yè)-1層 11146.8設(shè)備用房面積-1至-4層 7855.22 自行車庫(kù)-1層夾層3465.01物管和庫(kù)房-1層夾層；-2至-4層1372.10地下車庫(kù)（含人防-4層8389.26）-2至-4層 47261.46 地下面積合計(jì)71100.59合計(jì)167197.59 注：A座B座連接體部分2層為寫(xiě)字樓二、項(xiàng)目建設(shè)單位情況1單位名稱：北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2成立時(shí)間：l 998年3注冊(cè)地址：北京市密云縣工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東吉路38號(hào)4經(jīng)營(yíng)地址：北京市海淀區(qū)長(zhǎng)春橋路5號(hào)“新起點(diǎn)嘉園”C座12樓6層5法定代表人：劉文強(qiáng)6注冊(cè)資本：8300萬(wàn)元7執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：110000l2605748企業(yè)類型：有限責(zé)任公司9主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)等10經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)有員工48、具有本科以上學(xué)歷的員工占62，具備中、高級(jí)職稱者多名。公司具有多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開(kāi)拓意識(shí)、形成了“高水準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路和市場(chǎng)品牌形象，建立了套符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡(jiǎn)練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具有團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠(chéng)、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目選址原為北京市運(yùn)輸公司第三汽車運(yùn)輸公司（三廠）的所在地，原來(lái)運(yùn)輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴(yán)重影響了周圍的環(huán)境，同時(shí)該公司經(jīng)營(yíng)狀況呈下滑趨勢(shì)，處境十分困難。經(jīng)政府研究，市運(yùn)輸公司三廠用地列入調(diào)整范圍，由北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)新起點(diǎn)嘉園小區(qū)項(xiàng)目。新起點(diǎn)嘉園項(xiàng)目一期工程（住宅小區(qū)）于2000年5月開(kāi)工，已于2003年竣工入住。同年，北京市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)以文京計(jì)投資字20011455號(hào)關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)新起點(diǎn)嘉園二期工程項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)準(zhǔn)予立項(xiàng)。此外，2003年11月北京市發(fā)展和改革委員會(huì)以京發(fā)改投資函2003586號(hào)文關(guān)于新起點(diǎn)嘉園二期項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函同意京計(jì)投資字20011455號(hào)關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)新起點(diǎn)嘉園二期工程項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)有效期延長(zhǎng)至 2004年12月31日。2005年4月北京市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)控規(guī)調(diào)整通知書(shū)（2005規(guī)控審字0012），原則同意由北京市建筑設(shè)計(jì)院編制的新起點(diǎn)嘉園（創(chuàng)輝大廈）控規(guī)調(diào)整，并重新確定了新起點(diǎn)嘉園二期工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及用地范圍。由于項(xiàng)目二期工程建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）批復(fù)的有效期已過(guò)，同時(shí)項(xiàng)目控規(guī)進(jìn)行了新的調(diào)整，項(xiàng)目規(guī)模相應(yīng)擴(kuò)大，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委對(duì)編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告資質(zhì)的要求，北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托北京市工程咨詢公司重新編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。該項(xiàng)目是協(xié)議出讓、“831”過(guò)關(guān)項(xiàng)目，2004年8月15日與市土地局簽訂出讓合同，地價(jià)款已全部交清，于2006年已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證等，該項(xiàng)目于2006年10月已開(kāi)工建設(shè)，建設(shè)過(guò)程中受到拆遷戶的阻撓而暫停施工。 2009年下半年開(kāi)始，市委書(shū)記劉淇和副市長(zhǎng)陳剛多次召開(kāi)“北京市關(guān)于城八區(qū)重要干道兩側(cè)遺留項(xiàng)目拆遷并整治工作專題會(huì)”，為解決遺留拆遷問(wèn)題，市政府專題會(huì)決議，作為市政府的重點(diǎn)整治工程，政府對(duì)有困難的企業(yè)可以給予一些政策支持。新起點(diǎn)嘉園二期工程項(xiàng)目南側(cè)的城市綠地，海淀區(qū)政府責(zé)成我公司負(fù)責(zé)拆遷，為城市建設(shè)作出一定貢獻(xiàn)，導(dǎo)致我公司經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過(guò)重，海淀區(qū)政府承諾對(duì)該項(xiàng)目的控規(guī)可以進(jìn)行調(diào)整，并向市政府呈送控規(guī)調(diào)整報(bào)告，2011年11月市政府、市規(guī)委批準(zhǔn)該項(xiàng)目的控規(guī)調(diào)整。2012年1月，我公司取得控規(guī)調(diào)整后的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)(規(guī)劃條件)，規(guī)劃用地面積：19219.32平方米，建筑控制高度：77.9米，容積率：5。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）有利于中關(guān)村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置項(xiàng)目選址原為北京市運(yùn)輸公司第三汽車運(yùn)輸公司（三廠），運(yùn)輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，直接影響周圍市民的生活環(huán)境和城市景觀。將其遷走，利用原廠區(qū)用地建設(shè)寫(xiě)字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對(duì)于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。本項(xiàng)目的建設(shè)可以使原廠區(qū)土地得到有效合理的利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，盤活國(guó)有資產(chǎn)，并且可以帶動(dòng)周圍地區(qū)土地增值，促進(jìn)周圍地區(qū)的發(fā)展，有利于中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二） 進(jìn)一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的需求中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。中關(guān)村科技園區(qū)的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅?wù)區(qū)。中關(guān)村西區(qū)及周邊地區(qū)對(duì)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重的作用，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一片潛力巨大的沃土，而對(duì)其周邊的寫(xiě)字樓項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)千載難逢的好機(jī)遇。本項(xiàng)目位于中關(guān)村西區(qū)的西南部，具有巨大的需求潛力。項(xiàng)目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體，項(xiàng)目地處中關(guān)村商圈龍頭位置，其開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)的市場(chǎng)需求是不容忽視的。暢通的交通環(huán)境是本項(xiàng)目有別于其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在，而商務(wù)氛圍良好及住宅等配套設(shè)施完備是吸引境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的IT企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的關(guān)鍵之處。大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，更為本項(xiàng)目市場(chǎng)需求帶來(lái)了千載難逢的機(jī)遇。 中關(guān)村科技園區(qū)近幾年發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，高科技產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引外資的力度不斷加強(qiáng)，各類公司企業(yè)發(fā)展很快。本寫(xiě)字樓的建設(shè)可以進(jìn)一步滿足各行各業(yè)對(duì)辦公用房的需求，符合北京市城市規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局，有利于中關(guān)村科技園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（三）有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象項(xiàng)目的建設(shè)，可以促進(jìn)中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運(yùn)輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善中關(guān)村科技園區(qū)的投資環(huán)境。項(xiàng)目的出現(xiàn)調(diào)整了北京中關(guān)村地區(qū)商務(wù)發(fā)展的框架，彌補(bǔ)了該區(qū)域大型商務(wù)氛圍不足的弱點(diǎn)、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境，必將成為北京西北區(qū)域具有標(biāo)志性意義的城市景觀建筑。本項(xiàng)目計(jì)劃在2015年9月底完成，屆時(shí)它將為北京城市景觀增添亮麗的一筆。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。第三章 市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)供需分析（一）市場(chǎng)供給據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)顯示，2010年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量為42萬(wàn)平方米，而當(dāng)年的凈吸納量則達(dá)到了77萬(wàn)平方米；2011年的新增供應(yīng)量更是低至14萬(wàn)平方米，供需矛盾被進(jìn)一步激化。我們從中不難看出，土地的稀少已經(jīng)成為推動(dòng)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿?。隨著時(shí)間的推移，核心區(qū)域土地將越來(lái)越少，租金將會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)，2009年、2010年、2011年北京市市場(chǎng)上“招拍掛”成交記錄，以及目前正在交易的經(jīng)營(yíng)性用地和即將入市地塊的信息，土地供應(yīng)和成交地塊大多在四環(huán)、五環(huán)以外或者衛(wèi)星城、工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，四環(huán)內(nèi)供應(yīng)、成交地塊的比重不到10%，因此，創(chuàng)輝大廈地塊更具有稀缺性。據(jù)戴德梁行提供給第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)的數(shù)據(jù)，2011年第一季度至2011年第四季度，北京寫(xiě)字樓租金的環(huán)比漲幅分別為9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。直至今年第一季度，其環(huán)比漲幅再度攀高至12.64%。同比來(lái)看，2011年一季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金為每月每平方米187.35元。這也就意味著，今年一季度的數(shù)據(jù)同比去年，漲幅達(dá)到了48.16%。戴德梁行在新近發(fā)布的全球?qū)懽謽亲庥贸杀緢?bào)告中表示，在全球147個(gè)城市中，北京的寫(xiě)字樓租金上漲幅度位居全球首位，漲幅可謂驚人。從以上的論述不難看出，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)是一只不折不扣的會(huì)下金蛋的母雞。中國(guó)寫(xiě)字樓網(wǎng)認(rèn)為在住宅一片哀聲遍野之時(shí)，北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)以其投資回報(bào)率穩(wěn)定，市場(chǎng)供不應(yīng)求，調(diào)控力度小受到各方青睞，而且也打破了人們慣性思維中的商業(yè)地產(chǎn)一貫以資金投入大，資金回報(bào)慢的形象。隨著中國(guó)市場(chǎng)化程度的越來(lái)越高，中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，重點(diǎn)城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)早已出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。而北京作為中國(guó)的政治中心，其寫(xiě)字樓市場(chǎng)更有風(fēng)向標(biāo)的作用。（二）市場(chǎng)需求中關(guān)村作為我國(guó)知識(shí)經(jīng)濟(jì)的中心區(qū)，為高科技企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國(guó)際科技企業(yè)，提供了一個(gè)能容納百川的沃土。中關(guān)村寫(xiě)字樓近幾年的發(fā)展，客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國(guó)際化趨勢(shì)。由此說(shuō)明，中關(guān)村所獨(dú)有的科技、人才的原動(dòng)力將長(zhǎng)期吸引著國(guó)際、國(guó)內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或加強(qiáng)研發(fā)力量的趨勢(shì)更加明顯。眾多跨國(guó)公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或區(qū)域總部，據(jù)美國(guó)財(cái)富雜志的一項(xiàng)調(diào)查表明：全球4萬(wàn)多家跨國(guó)公司92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國(guó)地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷售總部，其中首選北京的占15%。如具備長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目光的微軟研發(fā)、朗訊、NTT、高通、松下等企業(yè)巨頭均在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心。 據(jù)仲量聯(lián)行分析指出，盡管全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期下調(diào)，但北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁。一方面，中國(guó)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速的跨國(guó)企業(yè)需要更多辦公面積來(lái)推進(jìn)公司擴(kuò)張；另一方面，擁有充裕現(xiàn)金的國(guó)有企業(yè)及私人持有的公司對(duì)于寫(xiě)字樓的需求也在持續(xù)上升。今年前三季度，市場(chǎng)累計(jì)凈吸納量達(dá)到79萬(wàn)平方米，其中40%的市場(chǎng)凈吸納量來(lái)源于自用需求。從租賃需求來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)、咨詢公司、律師事務(wù)所、高新技術(shù)類公司以及生產(chǎn)制造型企業(yè)依然是市場(chǎng)需求的主力。在市場(chǎng)空置面積有限和租金高漲下，一些有擴(kuò)租計(jì)劃的公司選擇在原有的辦公樓續(xù)租或擴(kuò)租，這類情形在中關(guān)村、CBD、第三使館區(qū)、東長(zhǎng)安街區(qū)域尤其明顯。寫(xiě)字樓市場(chǎng)的火爆，也使得越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)和個(gè)人加入寫(xiě)字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)投資。有調(diào)查結(jié)果顯示，70%的投資人群把商業(yè)地產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)配置渠道。 目前的寫(xiě)字樓買家中，有一大部分投資型客戶，他們同是來(lái)自于山西、唐山、鄂爾多斯、陜西榆林的能源型客戶。不難看出，由于住宅房產(chǎn)低迷而急于尋找出路的游離資金，已經(jīng)找到了新的投資方向，在股市，住宅地產(chǎn)之后，商業(yè)地產(chǎn)正成為新的吸金通路。二、市場(chǎng)價(jià)格作為中國(guó)政治文化中心，北京得天獨(dú)厚的硬性條件也使其租金日趨高昂。據(jù)高緯環(huán)球研究部的數(shù)據(jù)，北京頂級(jí)寫(xiě)字樓2012年3月有效凈租金為704元人民幣/平米/月，比三月前增長(zhǎng)4.8%，比一年前增長(zhǎng)49.5%?？罩寐蕛H為1.3%。甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為525元人民幣/平米/月，比三月前增長(zhǎng)3.6%，比一年前增長(zhǎng)63.0%，空置率為4.2%。數(shù)據(jù)可見(jiàn)，北京市寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)幅度之快，不過(guò)高緯環(huán)球預(yù)測(cè)，未來(lái)活躍的市場(chǎng)需求及有限的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)仍將推動(dòng)租金走高，但增長(zhǎng)幅度會(huì)放緩。宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，調(diào)控堅(jiān)持不松動(dòng)，各種限購(gòu)、限貸政策以及樓市價(jià)格的不穩(wěn)定，讓不少購(gòu)房者產(chǎn)生了持續(xù)觀望的態(tài)度。這樣一來(lái)，住宅投資處于階段性停滯階段，投資資金必然要尋找新的出路，寫(xiě)字樓因此得益。該項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，具有稀缺性，周圍沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品，市場(chǎng)前景好，商業(yè)金融立項(xiàng)，不受限購(gòu)政策影響，經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高。(一)、本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)在售公建項(xiàng)目情況如下：（1）大鐘寺中坤廣場(chǎng)，位于海淀區(qū)大鐘寺，寫(xiě)字樓價(jià)格約：60000元/平方米（2）光耀東方，位于海淀區(qū)西三環(huán)航天橋東北角，寫(xiě)字樓價(jià)格約56000元/平方米，商業(yè)價(jià)格一層12-15萬(wàn)，二三四層10萬(wàn)。（3）天作國(guó)際，位于海淀區(qū)中關(guān)村南大街乙12號(hào)（農(nóng)科院西門），寫(xiě)字樓價(jià)格約57000元/平方米（4）丹棱soho，位于海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)丹棱街 寫(xiě)字樓價(jià)格約：56000元/平方米（5）中關(guān)村E世界財(cái)富中心：位于海淀區(qū)中關(guān)村，寫(xiě)字樓價(jià)格約73000元/平米（6）中關(guān)村科貿(mào)中心：位于中關(guān)村海龍大廈對(duì)面，商業(yè)價(jià)格1016萬(wàn)元/平米（7）西海國(guó)際：位于海淀區(qū)蘇州橋動(dòng)北角，寫(xiě)字樓價(jià)格約：65000元/平方米，商業(yè)價(jià)格一層10-15萬(wàn)。 (二)、寫(xiě)字樓租金價(jià)格：2012年5月16日-31日期間，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)上各個(gè)區(qū)域均有面積招租金地中心，國(guó)貿(mào)東西大望橋西北側(cè)，租金報(bào)價(jià)為540元/月/每平米。西海國(guó)際中心，租金報(bào)價(jià)為12元每天每平米，可出租面積為800-2300平米。華茂中心 國(guó)貿(mào)東西大望橋西北側(cè)，租金報(bào)價(jià)為540元/月/每平米。萬(wàn)通中心正在招租，租金報(bào)價(jià)為470元/月/每平米。荷華國(guó)際大廈正在招租，租金報(bào)價(jià)為15元每天每平米招租，可出租面積為200-35000平米。財(cái)源國(guó)際中心正在招租，租金報(bào)價(jià)為600元/月/每平米，可出租面積為495-3500平米。慶安大廈正在招租，租金報(bào)價(jià)為8元每天每平米，可出租面積為126平米。通過(guò)上述項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格比較可以看出，本項(xiàng)目保守預(yù)計(jì)辦公銷售均價(jià)55000元/平方米、商業(yè)首層價(jià)格：15萬(wàn)元/平方米、二層價(jià)格：10萬(wàn)元/平米、地下一層價(jià)格：5萬(wàn)元/平米、地下車位：28萬(wàn)/個(gè)，辦公租金價(jià)格15元/平方米/天，地下車位租金價(jià)格1000元/個(gè)/月。以上定價(jià)適合于周邊市場(chǎng)承受價(jià)位，具備一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。三、銷售預(yù)測(cè)（一）項(xiàng)目定位項(xiàng)目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體。近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成了以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。本項(xiàng)目因其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的位置，設(shè)計(jì)創(chuàng)意將項(xiàng)目預(yù)期受眾定位在國(guó)家部委、跨國(guó)公司、國(guó)際型大企業(yè)，為國(guó)際機(jī)構(gòu)及知名公司提供在華京辦公總部。本項(xiàng)目寫(xiě)字樓推廣方式以出售、租賃為主。（二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析未來(lái)與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)的項(xiàng)目將來(lái)自于中關(guān)村西區(qū)。中關(guān)村西區(qū)快速的區(qū)域發(fā)展與面臨的各種困難已形成該區(qū)域向更高層次發(fā)展的瓶頸，比如交通堵塞、商住及配套設(shè)施缺乏、土地成本高等。中關(guān)村西區(qū)的交通存在很大的問(wèn)題，每天高峰時(shí)間，堵車現(xiàn)象非常嚴(yán)重。據(jù)悉，這種交通狀況5年以內(nèi)難以緩解。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企業(yè)具有局限性。目前西區(qū)寫(xiě)字樓的主要客戶多為低端客戶，大企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)。高端客戶則愿意選擇商務(wù)氛圍更好，交通更便利的地方，這些成為境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的IT企業(yè)入駐寫(xiě)字樓考慮的基礎(chǔ)條件。目前中關(guān)村地區(qū)項(xiàng)目均不具備良好的商務(wù)環(huán)境。項(xiàng)目建筑將充分展現(xiàn)高科技、現(xiàn)代派的建筑氣勢(shì)。車庫(kù)是北京市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出項(xiàng)目整體的商務(wù)環(huán)境；地上辦公用房縱向分割十分方便、可使大單用戶擁有獨(dú)立的配套設(shè)施、有益于其整體形象的維護(hù)：建筑整體雙向采光設(shè)計(jì)、充分滿足人們對(duì)現(xiàn)代辦公空間的要求，是“綠色辦公”最自然、最直接的表現(xiàn)。項(xiàng)目因其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，配套的住宅、商業(yè)、娛樂(lè)等設(shè)施，獨(dú)有的設(shè)計(jì)創(chuàng)意，將項(xiàng)目未來(lái)客戶定位在對(duì)中關(guān)村寫(xiě)字樓有意而無(wú)奈的國(guó)際型企業(yè)和機(jī)構(gòu)。目前、大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，本項(xiàng)目具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（三）區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目宗地位于北京市海淀區(qū)中心地帶，中關(guān)村科技商務(wù)區(qū)金角蘇州橋路與西北三環(huán)連續(xù)的顯赫地段，扼守北京西北通道。項(xiàng)目臨近的蘇州橋地區(qū)為西北三環(huán)至中關(guān)村科技園區(qū)的門戶地區(qū)，土地使用價(jià)值很高。它的南部為武警總部大樓、北京電視臺(tái)等高層建筑；北側(cè)為金洲大廈；西側(cè)為項(xiàng)目一期商住高層塔樓；東部蘇州橋東北為西海國(guó)際中心。通過(guò)近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點(diǎn)。由于本項(xiàng)目西側(cè)的項(xiàng)目一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮，加之周圍有人大、理工大、外語(yǔ)學(xué)院、舞蹈學(xué)院等高校林立，以及萬(wàn)柳高端居住區(qū)，客戶群比較高端。（四）交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于海淀區(qū)蘇州橋西北角，東臨西北三環(huán)主動(dòng)脈、以南側(cè)遠(yuǎn)大路連接西四、五環(huán)路，南行經(jīng)西外大街直通二環(huán)，與地鐵12號(hào)和16號(hào)雙地鐵交匯點(diǎn)貫通，盡享交通、地利之優(yōu)勢(shì)。（五）政策優(yōu)勢(shì)2008年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)隨著金融海嘯的襲來(lái)陷入冰點(diǎn)，直到2010年初仍未能恢復(fù)元?dú)狻ｋS著“新國(guó)十條”的頒布，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了機(jī)遇。國(guó)家及地方政府針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展實(shí)施了一系列積極促進(jìn)措施，海淀區(qū)北擴(kuò)計(jì)劃、中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案的出臺(tái)以及新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任，都體現(xiàn)了國(guó)家、地方各級(jí)政府對(duì)未來(lái)中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持。中關(guān)村相關(guān)政府部門不斷從政策上、服務(wù)上加大招商引資力度，也是吸引企業(yè)回流的重要因素之一。據(jù)海淀區(qū)招商服務(wù)中心介紹，為了吸引國(guó)際知名企業(yè)進(jìn)入中關(guān)村發(fā)展，海淀區(qū)建立了外商投資綠色通道。對(duì)于世界500強(qiáng)企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心都會(huì)給予相應(yīng)的政策支持，降低他們的進(jìn)入成本。為了改善投資環(huán)境，政府部門對(duì)中關(guān)村寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)企業(yè)也給予了大力支持。不僅為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年組織開(kāi)發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進(jìn)行推介。在今年的中關(guān)村電腦節(jié)上為寫(xiě)字樓開(kāi)辦了專場(chǎng)招商會(huì)。而且，政府部門還拿出專款在新浪網(wǎng)上長(zhǎng)年發(fā)布寫(xiě)字樓租售信息，為寫(xiě)字樓帶來(lái)了不少客源。（六）銷售預(yù)測(cè)截至2012年6月，隨西海國(guó)際中心銷售完畢，該地區(qū)沒(méi)有新增寫(xiě)字樓供應(yīng)。該項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，定位為寫(xiě)字樓，周圍沒(méi)有新建的競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品，市場(chǎng)前景好，該項(xiàng)目商業(yè)金融立項(xiàng)，不受國(guó)家限購(gòu)政策影響，銷售前景相當(dāng)樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高。綜上所述，本項(xiàng)目具有需求潛力，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，依托中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)銷售前景廣闊. 本項(xiàng)目保守預(yù)計(jì)辦公銷售均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米、商業(yè)首層價(jià)格：15萬(wàn)元/平方米、二層價(jià)格：10萬(wàn)元/平米、地下一層價(jià)格：5萬(wàn)元/平米、地下車位：28萬(wàn)元/個(gè)，辦公租金價(jià)為15元每天每平米。該定價(jià)適合于周邊市場(chǎng)承受價(jià)位，具備一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。第四章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件一、選址情況(一)地址及地理位置項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在新起點(diǎn)嘉園小區(qū)東側(cè)，位于海淀區(qū)長(zhǎng)春橋路5號(hào)。該地塊位于海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)，東臨萬(wàn)泉河快速路西輔路，西至萬(wàn)柳東路（西側(cè)為新起點(diǎn)嘉園一期），南至新建長(zhǎng)春橋路，北至空軍干休所及小南莊地區(qū)。項(xiàng)目總用地面積27917.958平方米，其中，總建設(shè)用地面積19219.32平方米，代征道路用地面積10353.206平方米。(二)土地權(quán)屬及占地面積根據(jù)北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字2004第1085號(hào)），北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已協(xié)議出讓方式獲得新起點(diǎn)嘉園二期寫(xiě)字樓（宗地20018.67平方米）的使用權(quán)。該用地毛地價(jià)款三義房地產(chǎn)公司已于2004年12月繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。由于總建設(shè)面積增長(zhǎng)到122800平方米，于2007年9月18日與北京市國(guó)土資源局簽訂補(bǔ)充協(xié)議三，2007年9月24日按新增總建筑面積補(bǔ)交全部土地出讓金及相關(guān)契稅。本次調(diào)整控規(guī)后，建筑面積由122800平方米調(diào)增到167197.59平方米，地上建筑面積由78700平方米調(diào)增到96097平方米，需與北京市國(guó)土資源局簽訂補(bǔ)充協(xié)議，新增的建筑面積，需按照新的土地評(píng)估價(jià)，補(bǔ)交地價(jià)款，按照新的釘樁成果，重新發(fā)放國(guó)有土地使用權(quán)證。 (三)用地現(xiàn)狀目前，項(xiàng)目代征用地范圍內(nèi)，北側(cè)有居民樓一座，其中，居民樓共計(jì)59戶，建筑面積約3000平方米，正在進(jìn)行拆遷安置工作。二、建設(shè)條件（一）地勢(shì)地貌海淀區(qū)地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一部分。地勢(shì)西高東低，西部為海拔100米以上的山地；東部和南部為海拔50米左右的平原。（二）水文地質(zhì)北京市平原區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。平原區(qū)地下水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。大部分平原區(qū)地下水主要開(kāi)采層的水質(zhì)，符合國(guó)家生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。本項(xiàng)目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對(duì)周邊水文地質(zhì)的要求。工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為8度，對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為0.2g和0.35s。（三）氣候海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶?rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)，夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。年均氣溫12.3 ，1月份平均氣溫-3.7 ，極端最低氣溫為-18.5 ，7月份平均氣溫為26.1 ，最高氣溫為40.3 。年日照數(shù)2662小時(shí)，無(wú)霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的68月，降水量為465.1毫米,占全年降水的70%；冬季的122月份降水量最少。（四）市政條件1雨污水新起點(diǎn)嘉園小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北20米范圍內(nèi)污水排入南側(cè)長(zhǎng)春橋路現(xiàn)狀污水管線，小區(qū)雨水向東排入蘇州街觀狀雨水管。2上水沿萬(wàn)泉河西路敷設(shè)DN400上水管線，與南北現(xiàn)狀上水管線連接。沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東修建DN200管線與蘇州街路現(xiàn)狀管線溝通。3電力新起點(diǎn)嘉園住宅小區(qū)新建開(kāi)閉站一座。開(kāi)閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變電站引入，另一路從紫竹院變電站引入，本項(xiàng)目用電可從新起點(diǎn)嘉園住宅小區(qū)引入。4燃?xì)饽壳?，新起點(diǎn)嘉園住宅小區(qū)北紅線外設(shè)有DN400的中壓燃?xì)夤芫€，小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建有DN300的中壓燃?xì)夤芫€，本項(xiàng)目可從新起點(diǎn)嘉園住宅小區(qū)引入。5電信沿萬(wàn)泉河西路敷設(shè)24孔電信管道與北側(cè)觀狀管道溝通，長(zhǎng)度約為400米，沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路修建l2孔電信管道，本項(xiàng)目電信管線可與蘇州街原電信管道連通。（五）交通條件項(xiàng)目鄰近長(zhǎng)春橋路公交車站、萬(wàn)泉莊公交車站、三義廟公交車站及人民大學(xué)公交車站。有26條公共汽車線路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，城市輕軌12號(hào)線和16號(hào)線從本項(xiàng)目附近通過(guò)。多條交通線路為寫(xiě)字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務(wù)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)展。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模（一）建筑規(guī)劃根據(jù)1999年編制的北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，新起點(diǎn)嘉園二期（創(chuàng)輝大廈）項(xiàng)目主體用地性質(zhì)為公建(C2)建筑用地編號(hào)為8754-05、8754-03兩塊用地。根據(jù)我公司于2011年6月24日取得第173號(hào)中心城控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)工作會(huì)議紀(jì)要，2012年1月6日取得的編號(hào)為2012規(guī)條字0006號(hào)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件，2012年3月30日取得的2012規(guī)地字0014號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，2012年2月15日取得的2012撥地0047號(hào)釘樁成果書(shū)本項(xiàng)目總用地面積27917.958平方米，其中，總建設(shè)用地面積19219.32平方米，代征道路用地面積10353.206平方米。建筑物地上控制規(guī)模為96097平方米，高度不超過(guò)77.9米，綠地率不小于30%。（二）建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋區(qū)的西北角。用地西接新起點(diǎn)嘉園一期住宅，南臨長(zhǎng)春橋路，東連城市綠化景觀用地并與H&DM事務(wù)所新近設(shè)計(jì)的TPT大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。項(xiàng)目總建筑面積167197.59平方米，其中地上總建筑面積96097平方米，地下總建筑面積71100.59平方米。二、規(guī)劃建設(shè)方案（一）設(shè)計(jì)要求根據(jù)對(duì)用地周遍環(huán)境的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)在用地西側(cè)1.5公里(世紀(jì)金源MALL)和在用地東側(cè)1.5公里(雙安、當(dāng)代商場(chǎng))位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開(kāi)發(fā)相同性質(zhì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較高。此外，長(zhǎng)春橋路沿線多為海淀區(qū)政府辦公建筑，即使擴(kuò)大到整個(gè)蘇州橋區(qū)，高級(jí)商務(wù)辦公建筑也十分缺乏。因此，我們將建筑的性質(zhì)定義為辦公綜合體。即三棟5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公單元，擁有會(huì)展、商務(wù)、綠色中庭的裙樓，服務(wù)于辦公功能和辦公人群的商業(yè)、金融、餐飲、健身空間。（二）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)對(duì)用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對(duì)西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局，貼臨長(zhǎng)春橋路的用地南側(cè)布置了三棟既可相對(duì)獨(dú)立又從城市造型上渾然一體的標(biāo)準(zhǔn)辦公塔樓單元。每個(gè)辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。內(nèi)部建筑格局和功能設(shè)置均達(dá)到了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理獨(dú)立核算的原則，本樓的設(shè)備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設(shè)置和計(jì)量的可能。-1層商業(yè)設(shè)計(jì)的是一個(gè)為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑服務(wù)中心，同時(shí)兼顧新新起點(diǎn)嘉園一期住宅會(huì)所的功能。（三）交通規(guī)劃與停車設(shè)計(jì)建筑用地結(jié)合新起點(diǎn)嘉園一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問(wèn)新設(shè)計(jì)的硬質(zhì)鋪地路和長(zhǎng)春橋路共同形成用地的環(huán)行通道。在建筑總平面設(shè)計(jì)中特別引進(jìn)了地面人車分流的理念。即來(lái)大廈辦公或訪問(wèn)的一般車流直接通過(guò)臨近小區(qū)入口的雙向機(jī)動(dòng)車坡道到達(dá)地下二層車庫(kù)，并通過(guò)車庫(kù)層的辦公門廳直達(dá)所需樓層。首層臨近建筑僅提供一條Vm車道，供貴賓車輛直達(dá)門廳。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。（四）用地綠化與景觀設(shè)計(jì)建筑的綠化設(shè)計(jì)主要考慮了西側(cè)新起點(diǎn)嘉園一期綠地、東側(cè)蘇州橋區(qū)景觀綠地以及用地內(nèi)部綠地的連續(xù)性和互補(bǔ)性。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的綠地，構(gòu)筑都市園林辦公環(huán)境。（五）建筑節(jié)能設(shè)計(jì)2005年7月1日開(kāi)始實(shí)施的“公共建筑節(jié)能標(biāo)推”明確指出建筑主要房間宜避開(kāi)冬季最多頻率風(fēng)向(北向、西北向)和夏季日射朝向(西向)；甲類建筑東、西、北朝向的窗墻比不應(yīng)大于0.7，且建筑總窗墻比不應(yīng)大于0.7；甲類建筑屋頂透明部分不應(yīng)大于屋頂總面積的30%。項(xiàng)目的立面設(shè)計(jì)中特別考慮了新規(guī)范的技術(shù)要求，對(duì)西立面和北立面的窗墻比進(jìn)行了嚴(yán)格控制。但考慮到建筑的東南側(cè)為主要景觀方向和采光方向，因此建筑的南立面和東立面建議采用節(jié)能性雙層幕墻結(jié)構(gòu)，并特別在東立面增加了可添加保溫層的白色釉面玻璃手法，以確保東立面70%窗墻比的指標(biāo)。南區(qū)建筑綜合窗墻面積比為70%，其中，南向?yàn)?0%；東向?yàn)?0%；北向?yàn)?0%；西向?yàn)?0%。北區(qū)建筑綜合窗墻面積比為60%，其中，南向?yàn)?0%；東向?yàn)?0%；北向?yàn)?0%；西向?yàn)?5%。屋面透明玻璃比為10%。（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要服從于整體建筑的設(shè)計(jì)概念，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟(jì)合理，施工方便。本工程地下室四層，A、B座地上主樓20層，A、B座之間的裙房6層，C座16層，主樓地下部分整個(gè)連通，形成多塔結(jié)構(gòu)?；局W(wǎng)為90009000、84008400，柱網(wǎng)布置既適應(yīng)建筑功能，結(jié)構(gòu)跨度也比較合理，地下車庫(kù)的使用率比較高。1工程所在地區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)本工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為8度，對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為0.2g和0.35s。建筑抗震設(shè)防分類為丙類；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期為50年；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年；建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)；風(fēng)荷載和雪荷載按50年一遇2梁、板、校本工程擬采用寬扁梁以減小結(jié)構(gòu)高度，在不增加總高度的情況下，提高使用高度：樓板采用大板結(jié)構(gòu)綜合效果比建好，其具有建筑平面分割變化靈活、機(jī)電專業(yè)布置方便、施工簡(jiǎn)單快捷的優(yōu)點(diǎn)；結(jié)構(gòu)柱斷面擬通過(guò)對(duì)結(jié)構(gòu)的處理進(jìn)行控制以滿足建筑需要。3基礎(chǔ)基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑物本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水位等有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對(duì)結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟(jì)合理。對(duì)于本工程這樣的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)還會(huì)存在局部抗浮問(wèn)題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果，還關(guān)系到是否經(jīng)濟(jì)，這不僅與當(dāng)?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運(yùn)輸情況綜合確定。4特殊部位的處理對(duì)于本工程這樣一個(gè)功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將通過(guò)特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計(jì)更加完美。對(duì)于本工程大跨度通廊，可采用鋼結(jié)構(gòu)，具體的結(jié)構(gòu)布置可結(jié)合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同的塔上，須解決兩端變形不一致對(duì)結(jié)構(gòu)的影響，擬通過(guò)對(duì)支座的特殊處理解決。對(duì)于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對(duì)提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。三、技術(shù)指標(biāo)表5-1 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱技術(shù)指標(biāo)1總用地面積（平方米）19219.322總建筑面積（平方米）167197.59其中：地上96097 地下71100.593總建筑高度（米）77.94建筑密度34%5綠化率30. %6停車數(shù)量（輛）922其中：地上4 地下918四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施（一）給水排水設(shè)計(jì)1給水設(shè)計(jì)1) 本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給。2) 用水量及耗熱量估算：最高日用水量約為1892m3/d，生活熱水熱負(fù)荷為3296kW。3) 給水系統(tǒng)給水系統(tǒng)豎向分為三個(gè)區(qū)，低區(qū)系統(tǒng)為地下三層至地上三層，由市政管網(wǎng)直供。中區(qū)系統(tǒng)為四層至十一層，由地下生活水池一變頻給水裝置聯(lián)合供水。高區(qū)系統(tǒng)為十二層至二十層，采用地下生活水池變頻給水裝置聯(lián)合供水。4) 消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計(jì)包括消火栓系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。消防水量：室外消火栓用水量30升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)；室內(nèi)消火栓用水量40升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)(中危險(xiǎn)級(jí)U級(jí))用水量22升秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)；水噴霧滅火系統(tǒng)(發(fā)電機(jī)組)噴霧強(qiáng)度20升分鐘平方米，持續(xù)噴霧時(shí)間1小時(shí)，噴頭工作壓力不小于0.35Mpa。全樓設(shè)置獨(dú)立的地下消防貯水池和高位消防水箱，與生活用水隔離。地下消防貯水池按最不利消防用水量計(jì)算確定。室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過(guò)0。8MPa的原則分為高低兩區(qū)。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。高區(qū)消火栓系統(tǒng)在屋頂水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)為一個(gè)壓力分區(qū)。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池消防主泵。高位消防水箱組成。為保證最不利點(diǎn)處噴頭的工作壓力。高位消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。發(fā)電機(jī)房設(shè)有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池水噴霧泵高位消防水箱組成，采用自動(dòng)控制、手動(dòng)控制與應(yīng)急操作三種方式控制雨淋閥。5) 熱水系統(tǒng)本工程為辦公、餐廳、廚房、娛樂(lè)、會(huì)所等用房提供生活熱水。生活熱水熱源由一期鍋爐房供給，經(jīng)熱交換器與一次水熱交換后，供應(yīng)60熱水。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。6) 中水系統(tǒng)工程收集辦公層洗手盆及會(huì)所游泳池淋浴洗浴廢水作為中水水源，用于衛(wèi)生間沖廁用水。中水設(shè)施處理能力約為18m3/h。中水處理方法采用生物接觸氧化法。中水采用貯水池。中水泵屋頂水箱聯(lián)合供水方式。2排水設(shè)計(jì)排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水經(jīng)污水泵提升后排入室外，生活污水經(jīng)化糞池處理，排至市政污水管網(wǎng)。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。洗浴廢水作為中水水源，排入地下層中水處理站內(nèi)廢水調(diào)節(jié)池。屋面雨水采用內(nèi)排水方式排至室外雨水管網(wǎng)。室外場(chǎng)地雨水采用雨水口匯集排至室外雨水管水管網(wǎng)。污水排水總量約為800m3/8。屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期按5年，降雨歷時(shí)5分鐘的降雨強(qiáng)度設(shè)計(jì)。室外場(chǎng)地設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年。雨水量約為800L/S。3冷熱水計(jì)量每棟辦公樓總供水管上設(shè)總表，各層設(shè)分層水表。商業(yè)娛樂(lè)用水，廚房用水等按使用單元設(shè)分表。（二）采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 1主要房間空調(diào)采暖室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)房間名稱夏季冬季新風(fēng)量m3/h人溫度相對(duì)濕度%溫度相對(duì)濕度%辦公室2560223050會(huì)議中心2560223550娛樂(lè)用房2660203550游泳池27-287027-2870全新風(fēng)直流帶全換熱器2空調(diào)冷負(fù)荷約為18000kW；空調(diào)通風(fēng)采暖熱負(fù)荷為21000kW。3空調(diào)及采暖熱源由一期鍋爐房供給，樓內(nèi)設(shè)集中熱交換站。通過(guò)水-水熱交換器制取空調(diào)、及采暖熱水，空調(diào)熱水供回水溫度為60/50，采暖熱水供回水溫度為85/60。4整個(gè)建筑物空氣調(diào)節(jié)采用集中冷源。地下三層設(shè)冷凍機(jī)房，冷水機(jī)組總制冷量為18000kW，冷凍水供回水溫度為85/60。冷卻塔設(shè)于裙樓屋面，冷卻水供回水溫度為32/37?？照{(diào)水系統(tǒng)系統(tǒng)為；個(gè)壓力分區(qū)，采用兩級(jí)泵、分區(qū)兩管制、交流量系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)過(guò)渡季節(jié)，初夏和初冬不同區(qū)域?qū)錈岬牟煌枨?。兩?jí)泵采用變頻循環(huán)水泵按每棟辦公塔樓及使用區(qū)域設(shè)置，便于物業(yè)管理及計(jì)量，同時(shí)降低能耗。5辦公部分建議采用全空氣變風(fēng)量空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)局部區(qū)域(房間)的靈活控制，充分滿足各區(qū)域環(huán)境舒適度及室內(nèi)空氣品質(zhì)要求，對(duì)二次裝修時(shí)平面布局分割適應(yīng)性更強(qiáng)，吊頂內(nèi)無(wú)冷水管道，無(wú)滴水現(xiàn)象發(fā)生。裙房公共部分如娛樂(lè)及會(huì)議中心等采用雙風(fēng)機(jī)全空氣空調(diào)系統(tǒng)，過(guò)渡季實(shí)現(xiàn)全新風(fēng)運(yùn)行。游泳池采用全新風(fēng)直流空調(diào)系統(tǒng)，機(jī)組內(nèi)設(shè)置全熱交換器，回收排風(fēng)的能量。6本工程設(shè)樓宇自動(dòng)化(BAS)管理系統(tǒng)，熱力，制冷設(shè)備和其他空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)納入樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)。設(shè)備、自控閥均要求就地手動(dòng)和控制室自動(dòng)控制。風(fēng)機(jī)盤管室溫控制；新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)送風(fēng)溫濕度控制，辦公各層機(jī)房空調(diào)箱與新風(fēng)出口聯(lián)鎖控制，新風(fēng)空調(diào)箱風(fēng)機(jī)變頻控制；定風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過(guò)渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣焙值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開(kāi)度，過(guò)濾器阻力報(bào)警；變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過(guò)渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣治值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開(kāi)度及風(fēng)機(jī)變頻控制，過(guò)濾器阻力報(bào)警，送風(fēng)量控制；冷水機(jī)組隨負(fù)荷進(jìn)行運(yùn)行臺(tái)數(shù)控制；水泵臺(tái)數(shù)和變頻控制；7通風(fēng)系統(tǒng)簡(jiǎn)述地下車庫(kù)通風(fēng)系統(tǒng)采用噴射導(dǎo)流通風(fēng)方式。地下車庫(kù)排風(fēng)冬季由新風(fēng)機(jī)組加熱送至室內(nèi)，并配以誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)引射導(dǎo)流至排風(fēng)口處，廢氣由排風(fēng)機(jī)排出室外。廚房排風(fēng)分為灶具排風(fēng)和全面通風(fēng)系統(tǒng)兩部分，補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)也相應(yīng)設(shè)置，全面通風(fēng)補(bǔ)風(fēng)，夏季去濕冷卻，冬季加熱后送至室內(nèi)，灶具排風(fēng)補(bǔ)風(fēng)僅冬季加熱送至排煙罩。廚房灶具排油煙系統(tǒng)，先經(jīng)排煙罩處理，達(dá)到環(huán)保要求，再由外置電機(jī)低噪聲柜式離心風(fēng)機(jī)排入大氣。地下設(shè)備機(jī)房等房間，新風(fēng)按需求加熱式冷卻送至室內(nèi)，由排風(fēng)機(jī)排出余熱和廢氣，變電室新風(fēng)冷卻處理后送入室內(nèi)排除變壓器散熱，并由排風(fēng)機(jī)排出，發(fā)電機(jī)房的廢氣由排風(fēng)機(jī)通過(guò)直通室外的排風(fēng)豎并排出。柴油發(fā)電機(jī)的排煙管滿足排放標(biāo)準(zhǔn)后排入室外，并設(shè)消聲裝置。衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。、8防煙、排煙系統(tǒng)1) 防煙系統(tǒng)不具備自然排煙條件的樓梯問(wèn)，消防電梯前室及合用前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，樓梯問(wèn)采用自垂百葉送風(fēng)口，前室采用常閉正壓送風(fēng)口。2) 排煙系統(tǒng)長(zhǎng)度超過(guò)20米的內(nèi)走道設(shè)排煙系統(tǒng)。面積超過(guò)100平方米的地上房間(無(wú)窗或固定窗房間)設(shè)排煙系統(tǒng)。面積超過(guò)50平方米的地下房間設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。地下車庫(kù)設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，排煙與平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)合用。地下變配電室設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。所有排煙口按防煙分區(qū)設(shè)置，設(shè)置在房間上部，排煙口距該防煙分區(qū)最遠(yuǎn)點(diǎn)的距離小于30米。排煙口(或排煙閥)設(shè)手動(dòng)和自動(dòng)開(kāi)啟裝置，由消防控制室控制(或與防災(zāi)系統(tǒng)聯(lián)控)并與排煙風(fēng)機(jī)聯(lián)鎖。9其他1) 根據(jù)需要設(shè)置用戶冷卻水系統(tǒng)，可在主機(jī)停止運(yùn)行期間，滿足客戶24小時(shí)空調(diào)要求。2) 全空氣空調(diào)系統(tǒng)空氣處理機(jī)組內(nèi)設(shè)置中效過(guò)濾器，提高室內(nèi)空氣潔凈度。3) 每棟辦公樓設(shè)置冷、熱量計(jì)量裝置。分樓層、分使用區(qū)域設(shè)置冷、熱量計(jì)量裝置。（三）電氣專業(yè)1強(qiáng)電部分（1）設(shè)計(jì)依據(jù)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范，并參考國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及各相關(guān)工藝對(duì)電氣專業(yè)的要求設(shè)計(jì)。（2）供電負(fù)荷等級(jí)消防控制室、通訊機(jī)房(交換機(jī)房)、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、計(jì)算機(jī)房、電視機(jī)房、監(jiān)控室、變配電室、發(fā)電機(jī)房、配電間等的電力和事故照明，以及建筑所有安防消防設(shè)備，特定場(chǎng)所的應(yīng)急照明用電為一級(jí)負(fù)荷，其余為二級(jí)負(fù)荷或三級(jí)負(fù)荷。其中一級(jí)負(fù)荷涉及計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的電源和事故照明電源為特別重要負(fù)荷。（3）負(fù)荷估算變壓器總裝機(jī)容量為15000kVA，按90VA/m2計(jì)算，變壓器裝機(jī)容量預(yù)計(jì)為12000Kva（4）供電電源按業(yè)主管理及產(chǎn)權(quán)情況，可按兩個(gè)高壓用戶申請(qǐng)電源。擬由市電引來(lái)雙路10kV獨(dú)立電源，供電局分界小室設(shè)在地下一層，變配電室設(shè)在地下室。為確保建筑內(nèi)特別重要及消防等負(fù)荷的供電可靠性，需設(shè)置2臺(tái)1000kW的柴油發(fā)電機(jī)組，并機(jī)運(yùn)行。各弱電系統(tǒng)涉及計(jì)算機(jī)和控制的電源設(shè)備需配置UPS；應(yīng)急照明需配置EPS，集中或分散式供電。（5）供配電系統(tǒng)雙路10kV電源同時(shí)供電，單母線分段運(yùn)行，母線之間設(shè)聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)，雙電源互為備用。變電所低壓?jiǎn)文妇€分段運(yùn)行，聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)可自動(dòng)、手動(dòng)轉(zhuǎn)換，對(duì)于一級(jí)負(fù)荷及特別重要負(fù)荷除兩路市電同時(shí)供電外，由柴油發(fā)電機(jī)和UPS作為后備電源，末端互投切換。對(duì)于重要設(shè)備負(fù)荷采用放射式供電方式，一般負(fù)荷則采用放射式和樹(shù)干式相結(jié)合的供電方式。（6）設(shè)備選型及特殊電氣要求設(shè)備電源按要求電源質(zhì)量供電，不能滿足要求時(shí)做相應(yīng)的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾波的處理。同時(shí)，考慮設(shè)備的EMC及噪聲干擾問(wèn)題。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設(shè)備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。此外，視業(yè)主的需求選擇智能化的配電設(shè)備。（7）防雷與安全保護(hù)接地：建筑根據(jù)規(guī)范要求按二類防雷建筑物設(shè)防，采用傳統(tǒng)法拉第籠式防雷體系。高低壓配電設(shè)備均按國(guó)標(biāo)防雷規(guī)范設(shè)避雷器，全面采用整體防雷新概念，主要電氣