工業(yè)地產(chǎn)研究

用心 創(chuàng)造價(jià)值 Creatingvaluebyhearts 工業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)題研究 2020 4 15 工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國(guó)家 最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國(guó)和美國(guó) 從1945年開(kāi)始后很多國(guó)家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國(guó)家策略之中 但是直到1970年 工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟 工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱 日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30 對(duì)日本GDP貢獻(xiàn)在40 以上 美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27 對(duì)本國(guó)GDP貢獻(xiàn)也超出了30 引言 研究思維導(dǎo)圖 工業(yè)地產(chǎn)概述 定義 分類(lèi)及特點(diǎn)發(fā)展歷程政策影響解讀市場(chǎng)特征趨勢(shì)研究開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 盈利模式研究 開(kāi)發(fā)模式研究 工業(yè)園區(qū)模式主導(dǎo)企業(yè)引導(dǎo)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式綜合開(kāi)發(fā)模式 出租出售REITS案例分析 眾廈觀點(diǎn) 未來(lái)走向市場(chǎng)機(jī)會(huì)盈利模式創(chuàng)新 第一部分 工業(yè)地產(chǎn)概述 定義 分類(lèi)及特點(diǎn)發(fā)展歷程市場(chǎng)特征趨勢(shì)研究政策影響解讀開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 工業(yè)地產(chǎn) 指在新經(jīng)濟(jì) 新型工業(yè)化背景下 以產(chǎn)業(yè)為依托 地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱(chēng) 定義 工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者主要客戶(hù)為公司 企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 而不等同于住宅項(xiàng)目中的個(gè)人 老百姓 工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì) 新型工業(yè)化背景下 以產(chǎn)業(yè)為依托 地產(chǎn)為載體 以工業(yè)樓宇 工業(yè)廠房 高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象 集投資 開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱(chēng) 工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋行政管理 生產(chǎn)加工 形象展示 物流配送 商務(wù)服務(wù) 商業(yè)服務(wù) 金融服務(wù) 生活服務(wù) 人才服務(wù) 科研活動(dòng) 會(huì)展活動(dòng) 休閑活動(dòng) 會(huì)晤功能 銷(xiāo)售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能 根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異 將其劃分為兩大類(lèi) 即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū) 工業(yè)地產(chǎn)分類(lèi) 標(biāo)準(zhǔn)廠房 定制廠房 工業(yè)廠房 工業(yè)園區(qū) 綜合工業(yè)園 科技園區(qū) 物流園區(qū) 專(zhuān)業(yè)園區(qū) 企業(yè)總部基地 工業(yè)地產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的 用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè) 定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè) 建成后 一般出租給使用者5到10年時(shí)間 主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成 功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 物業(yè)類(lèi)別主要有研發(fā)中心 信息科技單位 土地 企業(yè)加速中心等 物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè) 滿(mǎn)足其使用要求的工業(yè)園區(qū) 對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū) 總部基地ABP以智能化 低密度 生態(tài)型的總部樓群 形成集辦公 科研 中試 產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的兼容性很好 適合成片開(kāi)發(fā) 物業(yè)形式多為單層 多層 聯(lián)排及疊加為主 企業(yè)可以迅速投入生產(chǎn) 縮減新建一個(gè)工廠的時(shí)間 長(zhǎng)期租賃廠房實(shí)際上是一種融資行為 可以節(jié)省初期的投入 為企業(yè)帶來(lái)放大數(shù)倍的資本 利于企業(yè)的擴(kuò)張 對(duì)于不是十分了解中國(guó)國(guó)情的外資企業(yè)來(lái)說(shuō) 租用標(biāo)準(zhǔn)廠房也是一個(gè)過(guò)渡期 為以后自建工廠做個(gè)過(guò)渡 減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)可以從標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益 如 園區(qū)的優(yōu)惠財(cái)政和稅收政策 園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì) 園區(qū)的企業(yè)集群效應(yīng) 標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)勢(shì) 聯(lián)排 單層 疊加廠房 多層廠房 單層 工業(yè)廠房 標(biāo)準(zhǔn)廠房 定制工業(yè)廠房在中國(guó)還處于探索實(shí)踐階段 以滿(mǎn)足客戶(hù)特定要求為主 服務(wù)客戶(hù)多為跨國(guó)公司 工業(yè)廠房 定制廠房 開(kāi)發(fā)商提供一站式服務(wù) 減少使用者在建設(shè)工廠中的種種繁瑣的手續(xù) 使用者不必為一個(gè)項(xiàng)目組建專(zhuān)門(mén)的基建隊(duì)伍 開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是提供了一種財(cái)務(wù)手段 減少使用者一次性的投資 有利于使用者鎖定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 減少持有物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn) 減少短期租賃風(fēng)險(xiǎn) 提供使用者行業(yè)退出的機(jī)會(huì) 減輕使用者資產(chǎn)負(fù)擔(dān) 量身定制物業(yè)解決方案可以充分滿(mǎn)足使用者業(yè)務(wù)需求 使用者可以專(zhuān)注于拓展其業(yè)務(wù) 對(duì)于使用者而言是進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表外的融資 定制并出租廠房的好處 IBM亞太地區(qū)總部 國(guó)內(nèi)案例數(shù)量較少 租金較高 使用率高 物業(yè)形式主要為單層 多層 客戶(hù)一般為跨國(guó)公司 且多從事高科技制造業(yè)和物流業(yè) 定制廠房主要特點(diǎn) 德國(guó)飛煌世亞電子公司 蘇州工業(yè)園 工業(yè)園區(qū)涵蓋廣泛 主要為各類(lèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 總部基地等 物業(yè)形式表現(xiàn)為各類(lèi)工業(yè)物業(yè)的集合 多層停車(chē)場(chǎng) 貨運(yùn)電梯 TechplaceI 綜合產(chǎn)業(yè)園功能復(fù)合 如新加坡面向輕工業(yè)的園區(qū)TechplaceI 主要產(chǎn)業(yè)為電子 精密加工 信息產(chǎn)業(yè)及研發(fā)等 北京嘉捷科技園 工業(yè)園區(qū) 北京經(jīng)開(kāi)科技園 科技園 孵化器園區(qū)物業(yè)類(lèi)別以科技 信息為主 包括研發(fā)中心 信息科技單位 軟件設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā) 信息科技等 工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層 租金較純辦公樓相對(duì)便宜 一般為混凝土結(jié)構(gòu) 注重綠化 外觀形象科技化 工業(yè)園區(qū) 物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)的工業(yè)園區(qū) 如新加坡樟宜空港物流園區(qū) 專(zhuān)業(yè)物流園對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū) 如大亞灣石油化工專(zhuān)業(yè)園區(qū) 總部基地以智能化 低密度 生態(tài)型的總部樓群 形成集辦公 科研 中試 產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地 可以為企業(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營(yíng)管理氛圍 以高效 多能 全屏化優(yōu)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道 以中心級(jí)輻射全國(guó)乃至全球的 中心外圍效應(yīng) 為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑 工業(yè)地產(chǎn)是靠市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的行業(yè) 具有政策主導(dǎo) 專(zhuān)業(yè)性強(qiáng) 區(qū)域性強(qiáng) 投資回報(bào)期長(zhǎng)及自身增值性的特點(diǎn) 工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) 政策主導(dǎo)性強(qiáng) 專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)工業(yè)地產(chǎn)受地方政府 經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 政策等影響很大 工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系 不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿(mǎn)足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求 區(qū)域性強(qiáng)由于工業(yè)發(fā)展具有很強(qiáng)的聚集效應(yīng) 不同區(qū)域具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 區(qū)域市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng) 致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小 投資大 投資回收期長(zhǎng)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大 前期投入大 資金占用周期長(zhǎng) 投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目增值性發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng) 拓展項(xiàng)目收入來(lái)源 加強(qiáng)教育業(yè) 醫(yī)療衛(wèi)生 文化業(yè) 科技和體育等行業(yè)的發(fā)展 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置 打造產(chǎn)業(yè)群 都將促使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升 特點(diǎn)一 特點(diǎn)二 特點(diǎn)三 特點(diǎn)四 中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營(yíng) 逐步規(guī)范 集約化使用三個(gè)階段 伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展 07年后 開(kāi)發(fā)區(qū)名義 圈地 土地集中整頓階段 03年2月至03年底 04年 05年至06年 整頓深化 監(jiān)管力度加強(qiáng) 短暫休克療法 持續(xù)整頓 取得階段性成果 政策效果 鞏固整頓成果 合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展需要 逐步放行階段 強(qiáng)化集約用地積極盤(pán)活存量土地鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)鼓勵(lì)向 多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū) 發(fā)展 今后政策方向 土地出讓金收支管理 逐步實(shí)施工業(yè)用地招拍掛 經(jīng)濟(jì)發(fā)展曲線(xiàn) 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 粗放經(jīng)營(yíng)階段 圈地 整頓 規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段 放行 管理 集約使用階段 綜合 優(yōu)化 03年以后中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)邁入新一輪高速發(fā)展期 中外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同角力工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑 中國(guó)首界產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇召開(kāi) 2006年8月10日到11日 由北京思源置地房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司和新地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦的 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇 在北京國(guó)際會(huì)議中心召開(kāi) 事件一 事件二 總部經(jīng)濟(jì) 總部模式全國(guó)開(kāi)花 三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū) 長(zhǎng)三角區(qū) 以上海為核心的 總部 加工基地 區(qū)域合作模式 珠三角區(qū) 形成了香港和順德 東莞間的 總部 制造業(yè) 互動(dòng)發(fā)展模式 環(huán)渤海區(qū) 以北京為核心 以京津冀及環(huán)渤海為腹地的 總部 加工基地 模式 事件三 事件四 事件五 物流地產(chǎn)成為工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵 從2003年普洛斯帶著 物流地產(chǎn) 的概念登陸中國(guó)后 中外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就掀起了物流地產(chǎn)的熱潮 AMB在中國(guó)市場(chǎng)首次發(fā)力于上海 美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)巨頭AMB收購(gòu)了松江九亭的一個(gè)物流房地產(chǎn)項(xiàng)目 預(yù)計(jì)總投資約1330萬(wàn)美元 這是AMB在中國(guó)的第一筆收購(gòu) 開(kāi)始試水中國(guó)工業(yè)地產(chǎn) 旗下的 東芝有機(jī)硅公司與江蘇省南通市政府簽署協(xié)議 計(jì)劃投資約7800萬(wàn)美元在南通建設(shè)其在中國(guó)最大的工業(yè)廠房 同時(shí) 還將拓展中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 計(jì)劃通過(guò)5000萬(wàn)美元的資產(chǎn)而使項(xiàng)目得到經(jīng)營(yíng)性升值 主要標(biāo)志事件 近兩年政府政策主要調(diào)控目的在于抑制外資熱錢(qián)大量進(jìn)入 及提高工業(yè)土地出讓金 規(guī)范工業(yè)土地出讓 政策分析 特征一 工業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng) 呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱 中國(guó)吸引投資能力增強(qiáng) 參與供給產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng) 企業(yè)總部向一線(xiàn)城市 遷徙 制造基地向二 三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移 中國(guó)參與國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng) 目前 世界制造工廠 的局面還會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去 這取決于中國(guó)廉價(jià)而豐富的勞動(dòng)力 低廉的工業(yè)土地價(jià)格和巨大的消費(fèi)市場(chǎng) 北京 上海等一線(xiàn)城市土地價(jià)格一直在攀升 因此國(guó)外一些跨國(guó)企業(yè)開(kāi)始把制造基地向二 三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移 在這些二 三城市還有其發(fā)展的巨大空間 區(qū)域性招商引資力度普遍加大 各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū) 工業(yè)園區(qū)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)層出不窮 直接拉動(dòng)了工業(yè)房產(chǎn)的持續(xù)需求 各地對(duì)工業(yè)房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)給予政策 稅收和土地供給價(jià)格等方面諸多優(yōu)惠 為工業(yè)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)注入了催化劑 市場(chǎng)特征 特征二 工業(yè)土地存量不足 工業(yè)土地日益稀缺 工業(yè)土地面積供應(yīng)縮減原因 國(guó)家宏觀政策加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度 清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū) 致使大量開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉 保留下來(lái)的開(kāi)發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問(wèn)題 未來(lái)的發(fā)展空間受限 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 市場(chǎng)需求量大 市場(chǎng)供應(yīng)面積小 工業(yè)地產(chǎn)升溫 全國(guó)大部分地區(qū)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)土地存量不足 上海 重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無(wú)地的困境 上海市松江 青浦 嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已基本無(wú)地可售 市場(chǎng)上對(duì)工業(yè)用地的爭(zhēng)奪到了激烈的程度 甚至出現(xiàn)了200家客戶(hù)爭(zhēng)奪100畝的土地的場(chǎng)景 特征三 工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲 本年度工業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)值增長(zhǎng)迅速 工業(yè)土地地價(jià)上漲速度快 2007年全國(guó)城市總體地價(jià)增長(zhǎng)率同期水平比較 從2003年起 國(guó)家就開(kāi)始清理工業(yè)園區(qū) 嚴(yán)控工業(yè)用地 各類(lèi)違歸工業(yè)園區(qū)數(shù)量驟減 經(jīng)過(guò)了2007年 工業(yè)地產(chǎn)依靠廉價(jià)土地進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作的時(shí)代基本結(jié)束 資料來(lái)源 國(guó)土資源部地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 2006第三季度2007第三季度 特征四 工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展 涵蓋范圍不斷擴(kuò)大 工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展 由廠房 科技園 物流園 總部基地等 文化產(chǎn)業(yè)園 工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)園等 不斷地?cái)U(kuò)大其涵蓋的范圍 簡(jiǎn)單的工廠用房 產(chǎn)業(yè)集群 科技園 物流園 專(zhuān)業(yè)園區(qū) 企業(yè)總部基地等 衍生產(chǎn)業(yè)集群 文化產(chǎn)業(yè)園 新聞會(huì)展中心卡通動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地汽車(chē)后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基地長(zhǎng)三角國(guó)際技術(shù)藍(lán)領(lǐng)基地 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小 但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)情況 供大于求造成的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度 形成的風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 土地出讓政策變化 招商 稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力下降 引起對(duì)工業(yè)物業(yè)需求的減少 產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對(duì)物業(yè)需求變化 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域不斷擴(kuò)大 開(kāi)發(fā)模式不斷創(chuàng)新 邁入新一輪高速發(fā)展期 傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展 政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用 促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值 趨勢(shì)一 國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì) 操作方式將不斷創(chuàng)新 資本運(yùn)作成為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì) 趨勢(shì)二 由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成 投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大 更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇 趨勢(shì)三 工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過(guò)渡 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)入 產(chǎn)業(yè)型新城開(kāi)發(fā)時(shí)代 趨勢(shì)四 工業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)分析 第二部分 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究 工業(yè)園區(qū)模式主導(dǎo)企業(yè)引導(dǎo)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式綜合模式開(kāi)發(fā)模式 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常包括的四種開(kāi)發(fā)模式 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地 建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施或廠房 倉(cāng)庫(kù)等 然后以租賃 轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目 主體企業(yè)引導(dǎo)模式實(shí)力企業(yè)獲取工業(yè)用地開(kāi)發(fā)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū) 自身進(jìn)駐且占主導(dǎo) 通過(guò)土地出讓 項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)同類(lèi)企業(yè) 工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式通過(guò)政府行為 劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè) 該模式為中國(guó)目前各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 同樣也是我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體 綜合運(yùn)作模式上述三種模式的混合運(yùn)用 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 以政府開(kāi)發(fā)為主導(dǎo) 規(guī)劃各種開(kāi)發(fā)區(qū) 產(chǎn)業(yè)園 示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展 地方政府是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體 工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式也是各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式 地方政府創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持 稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū) 形成其特有的優(yōu)勢(shì) 然后通過(guò)招商引資 土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)主體 操作手段 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 產(chǎn)業(yè)潛力十足 區(qū)域輻射地位明顯 交通條件優(yōu)越 宏觀政策重大利好 產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境 具備外部條件 工業(yè)園模式 總體規(guī)劃 園區(qū)建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級(jí) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究園區(qū)開(kāi)發(fā)定位行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開(kāi)發(fā)策略園區(qū)招商策略開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃 概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃 非盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共用設(shè)施建設(shè) 國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商 客戶(hù)管理物業(yè)管理 土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí) 工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式流程 政府規(guī)劃及先期投入為基礎(chǔ) 制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策及稅收政策實(shí)現(xiàn)招商 同時(shí)還負(fù)責(zé)園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級(jí) 政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃 包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃 園區(qū)開(kāi)發(fā)策略 園區(qū)招商策略及開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃等 通過(guò)前期的基礎(chǔ)投入 制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策來(lái)吸引大型工業(yè)企業(yè)來(lái)園區(qū)建廠 政府負(fù)責(zé)未來(lái)園區(qū)管理及未來(lái)的規(guī)劃升級(jí) 政府完全主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式 以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū) 科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo) 吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐 完成工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè) 松山湖將努力發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)聚集中心 研發(fā)服務(wù)中心 人才教育中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 發(fā)展 三大產(chǎn)業(yè) 電子信息產(chǎn)業(yè) 生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè) 聚集 三類(lèi)企業(yè) 高新技術(shù)企業(yè) 兩自 企業(yè)和高稅收企業(yè) 當(dāng)好 三創(chuàng) 示范區(qū) 創(chuàng)新發(fā)展模式 創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境 創(chuàng)新發(fā)展能力 全力打造活力松山湖 實(shí)力松山湖 魅力松山湖 松山湖屬丘陵地貌 地處東莞幾何中心 規(guī)劃控制面積72平方公里 有近8平方公里的淡水湖和豐富的植被 截至2007年6月 已完成130多公里高標(biāo)準(zhǔn)道路 100多萬(wàn)平方米生產(chǎn)生活設(shè)施 500多萬(wàn)平方米綠化面積 案例 東莞松山湖工業(yè)園 1 北部工業(yè)城 位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的北部 占地面積約10平方公里 分成A B C D E五個(gè)工業(yè)分區(qū)和一個(gè)城市核心區(qū) 城市核心區(qū)內(nèi)配備小學(xué) 幼兒園 高級(jí)公寓 商業(yè)中心 文體廣場(chǎng) 汽車(chē)客運(yùn)站等生活設(shè)施 滿(mǎn)足了區(qū)內(nèi)人員的日常生活需要 另外 各工業(yè)分區(qū)均設(shè)員工生活區(qū) 配套飯?zhí)?便利店 自動(dòng)柜員機(jī) 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施 企業(yè)可租用 購(gòu)買(mǎi)或購(gòu)地自建員工宿舍 2 科學(xué)園 位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中心區(qū) 占地面積 平方公里 擁有大面積的單元式開(kāi)發(fā)用地 現(xiàn)有研發(fā)樓 商務(wù)辦公樓 東莞留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園 生產(chǎn)力大廈等辦公場(chǎng)所 配套學(xué)術(shù)交流中心 圖書(shū)館等公共服務(wù)平臺(tái) 已引進(jìn)廣東電子工業(yè)研究院 南海海洋生物技術(shù)國(guó)家工程研究中心東莞基地 廣東華南工業(yè)設(shè)計(jì)院等技術(shù)平臺(tái) 并正全力打造信息咨詢(xún)平臺(tái) 產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái) 863軟件項(xiàng)目孵化器 努力將其建設(shè)成為東莞的總部中心 研發(fā)服務(wù)中心 東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的兩大核心支撐點(diǎn) 以電子信息 生物技術(shù)和高端裝備制造為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)及招商策略 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展 2007年松山湖實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值110億元 比上年增長(zhǎng)45 本級(jí)可支配財(cái)政收入4 5億元 比上年增長(zhǎng)125 工商稅收5 07億元 比上年增長(zhǎng)195 園區(qū)大中型科研機(jī)構(gòu)達(dá)到29家 世界500強(qiáng)企業(yè)9家 跨國(guó)公司企業(yè)18家 另外 全年共引進(jìn)大中型項(xiàng)目36個(gè) 協(xié)議引進(jìn)資金130億元 2007年 松山湖專(zhuān)利申請(qǐng)和授權(quán)總量分別達(dá)到83件和53件 被確定為 廣東省知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū) 和 廣東省版權(quán)興業(yè)示范基地 招商進(jìn)駐主要企業(yè) 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 政府支持 大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開(kāi)發(fā) 通過(guò)其行業(yè)影響力 帶動(dòng)上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè) 地方政府是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的主導(dǎo) 主體企業(yè)引導(dǎo)模式是工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式的衍生模式 也是各級(jí)地方政府經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式 創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持 稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進(jìn)駐 利用其在行業(yè)的影響度來(lái)帶動(dòng)行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集 以產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)發(fā)展 開(kāi)發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯 交通條件優(yōu)越 具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境 優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策 具備外部條件 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 初步規(guī)劃 主體企業(yè)規(guī)劃建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級(jí) 國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商 客戶(hù)管理物業(yè)管理 土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí) 政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐 同時(shí)通過(guò)土地出讓 租賃等方式引入同類(lèi)企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈 基本配套建設(shè) 政府土地出讓 租賃方式引進(jìn)同類(lèi)企業(yè) 實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善 擴(kuò)大招商 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開(kāi)發(fā)策略園區(qū)招商策略 道路 交通公共設(shè)施配套 廠房其它設(shè)施 主體企業(yè)開(kāi)發(fā)模式流程 適當(dāng)包裝及推廣 政府引導(dǎo) 企業(yè)帶動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式 依靠諾基亞的品牌帶動(dòng)效應(yīng) 吸引眾多的著名手機(jī)零配件和服務(wù)商跟隨而至 實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展 星網(wǎng)工業(yè)園是諾基亞全球手機(jī)生產(chǎn)的最重要基地之一 到目前為止 已有20多家國(guó)內(nèi)外著名手機(jī)零配件和服務(wù)供應(yīng)商入駐 2006年星網(wǎng)工業(yè)園產(chǎn)值突破千億 2006年5月 諾基亞中國(guó)區(qū)總部和北京研發(fā)中心遷入亦莊 成為第一個(gè)在亦莊設(shè)立總部的跨國(guó)公司 案例 北京諾基亞工業(yè)園 物流配送中心 手機(jī)零部件工廠集聚區(qū) NOKIA 工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式 地產(chǎn)商運(yùn)用住宅開(kāi)發(fā)的模式 開(kāi)發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn) 并通過(guò)出租 出售 獲取利潤(rùn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是該模式的開(kāi)發(fā)主體 工業(yè)地產(chǎn)商通過(guò)市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)模式來(lái)完成工業(yè)地產(chǎn)的從開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售 租賃 管理等活動(dòng) 根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)及未來(lái)工業(yè)市場(chǎng)的需求狀況 通過(guò)市場(chǎng)化的取地方式來(lái)獲得土地 繼而進(jìn)行工業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā) 以出租或出售方式實(shí)現(xiàn)效益 開(kāi)發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯 交通條件優(yōu)越 具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境 優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策 具備外部條件 工業(yè)地產(chǎn)商模式 按地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行 從取地開(kāi)始 到施工建設(shè) 最后通過(guò)轉(zhuǎn)讓 租賃 合作經(jīng)營(yíng)等方式回收資金 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 土地獲取 收益獲取 工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式流程 施工建設(shè) 工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地其它途徑獲得 道路 綠化建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)廠房 倉(cāng)庫(kù) 研發(fā) 租賃 轉(zhuǎn)讓合資經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng) 類(lèi)似于住宅開(kāi)發(fā)模式 詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 適當(dāng)包裝及推廣 前期工作 工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式 依托工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢(shì) 運(yùn)用市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的模式建成的科技園區(qū) 企業(yè)入住情況較好 北京騰飛國(guó)際高科技園的客戶(hù)1維薩拉公司2葛蘭素史克3必帝4西門(mén)子醫(yī)療設(shè)備5先靈制藥6LamResearch7BOSCH8P G 案例 北京騰飛國(guó)際工業(yè)園 綜合運(yùn)作模式 工業(yè)園 主體企業(yè) 工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開(kāi)發(fā)模式 開(kāi)發(fā)主體不再單一 不同階段開(kāi)發(fā)主體存在差異 屬于多主體共同開(kāi)發(fā)模式 由于建設(shè)規(guī)模較大和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣 既要求在土地 稅收等政策上的有力支持 也需要在投資方面能跟上開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐 還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證 因此 單純采用一種開(kāi)發(fā)模式 往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)的目的 必須對(duì)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用 開(kāi)發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯 交通條件優(yōu)越 具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境 優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大 涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣 具備外部條件 綜合開(kāi)發(fā)模式 總體規(guī)劃 園區(qū)建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級(jí) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究園區(qū)開(kāi)發(fā)定位行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開(kāi)發(fā)策略園區(qū)招商策略開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃 概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃 綜合開(kāi)發(fā)模式的流程 由于規(guī)模大 經(jīng)營(yíng)范圍廣 需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)并引入社會(huì)各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè) 主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐 施工建設(shè) 帶動(dòng)其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐 工業(yè)地產(chǎn)商介入 施工建設(shè) 出租 出售給進(jìn)駐企業(yè) 國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商 客戶(hù)管理物業(yè)管理 土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)引入社會(huì)各方力量 共同建設(shè) 使園區(qū)得以快速發(fā)展 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于1992年10月開(kāi)始建設(shè) 一期23 5平方公里 1994年8月25日被批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 1999年開(kāi)發(fā)區(qū)的7 5平方公里 加掛中關(guān)村科技園區(qū)亦莊科技園牌子 享受?chē)?guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政策 享受中關(guān)村科技園區(qū)政策 2002年8月份國(guó)務(wù)院批過(guò)ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證 案例 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 諾基亞工業(yè)園主體企業(yè)引導(dǎo)模式 嘉捷工業(yè)園工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式 百盛物流園工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目圖 第三部分 工業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析 出租模式出售模式REITS模式案例分析 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)三種運(yùn)營(yíng)模式獲取利潤(rùn) 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 其中最主要的手段為出租和出售 工業(yè)地產(chǎn)盈利模式 以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后 進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓 出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專(zhuān)業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商 通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商 或獨(dú)立 或聯(lián)合 進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā) 通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租 出售或租售結(jié)合等方式 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益 如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)蘇州普洛斯物流園 工業(yè)地產(chǎn)盈利模式 工業(yè)地產(chǎn)REITS對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式 近來(lái)出現(xiàn)了一些新的探索 廠房信托 倉(cāng)儲(chǔ)信托等 將成熟物業(yè)打包為信托投資基金 REITs 再將基金單位在海外資本市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售籌集資金 非市場(chǎng)主流模式 目前市場(chǎng)主流模式 未來(lái)市場(chǎng)主流模式 珠海富卓金地珠?？萍紙@ 位于珠海規(guī)劃的工業(yè)區(qū)內(nèi) 項(xiàng)目總體定位為珠海市最具投資價(jià)值的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū) 珠三角經(jīng)濟(jì)版圖 珠海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 珠海工業(yè)發(fā)展的五個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)是電子及通信 軟件 生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械 電氣機(jī)械及器材 石油化工 珠海產(chǎn)業(yè)布局的總體方針是 工業(yè)西進(jìn) 城市西拓 構(gòu)建三大經(jīng)濟(jì)帶 東部重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 中部突出發(fā)展工業(yè)和服務(wù)業(yè) 西部大力發(fā)展港口經(jīng)濟(jì) 重點(diǎn)建設(shè)臨港重化工業(yè)基地和區(qū)域性的現(xiàn)代物流中心 項(xiàng)目地塊 案例一 根據(jù)不同階段的開(kāi)發(fā)模式 開(kāi)發(fā)策略的差異 采取不同的盈利模式 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟 第一階段 05 07年 目的是消化現(xiàn)有開(kāi)發(fā)政策 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政策 完善園區(qū)周邊環(huán)境及配套 把地塊做熟 在現(xiàn)有政策和市場(chǎng)環(huán)境條件下 主要采取土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓形式 土地增值回現(xiàn) 第二階段 07 08年 是爭(zhēng)取獲取開(kāi)發(fā)新政策 工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策 隨著政策和市場(chǎng)條件的成熟 在前一階段基礎(chǔ)上增加標(biāo)準(zhǔn)廠房 綜合樓宇的開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售為主 出租為副 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回籠 第三階段 08 10年 工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策全面實(shí)施階段 隨著洪灣片區(qū)規(guī)劃功能的調(diào)整實(shí)施和區(qū)域環(huán)境的完善 園區(qū)開(kāi)發(fā)以研發(fā)和辦公物業(yè) 社區(qū)生活配套物業(yè)為主 長(zhǎng)期持有出租 總體開(kāi)發(fā)策略 通過(guò)實(shí)施合理的開(kāi)發(fā)模式 園區(qū)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)節(jié)奏采取不同的盈利模式 生活區(qū)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)既對(duì)招商有利 又可以彌補(bǔ)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的不足 園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的有效途徑 還需要爭(zhēng)取政策 打造產(chǎn)業(yè)專(zhuān)區(qū)和聯(lián)合招商 可以加強(qiáng)與政府的合作 有利于爭(zhēng)取園區(qū)開(kāi)發(fā)政策突破和深化 普洛斯物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 打造物流平臺(tái) 采用租賃方式出租的大物流園開(kāi)發(fā)模式 普洛斯公司在取得土地之后 進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主 采用租賃銷(xiāo)售或方式 客戶(hù)對(duì)象包括制造商 零售商和物流公司等等 之后 派出專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶(hù)維護(hù)工作 普洛斯稱(chēng)之為 物流房地產(chǎn) 即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái) 吸引物流企業(yè)入駐 普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理 日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶(hù)操作 其本質(zhì)依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 案例二 國(guó)內(nèi)首只工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式REITs落戶(hù)江蘇鎮(zhèn)江 其表現(xiàn)為一種集合投資計(jì)劃 產(chǎn)權(quán)式REITs 的運(yùn)營(yíng)模式是通過(guò)產(chǎn)權(quán)式REITs發(fā)起資產(chǎn)包 實(shí)現(xiàn)投資人對(duì)物業(yè)的有權(quán)持有 并成立資產(chǎn)管理公司 對(duì)物業(yè)按REITs規(guī)范進(jìn)行管理 投資人按產(chǎn)權(quán)單位直接實(shí)現(xiàn)投資目的 該產(chǎn)權(quán)單位按標(biāo)準(zhǔn)REITs設(shè)計(jì) 通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資基金的轉(zhuǎn)換 可以與未來(lái)上市REITs的基金單位實(shí)現(xiàn)對(duì)價(jià) 案例三 工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式REITS是一種標(biāo)準(zhǔn)的集合投資計(jì)劃 體現(xiàn)為開(kāi)放式共同基金 公開(kāi)發(fā)售 吸引市場(chǎng)游資的進(jìn)入 嘉富誠(chéng)與快鹿產(chǎn)業(yè)港達(dá)成合作協(xié)議 成立資產(chǎn)管理公司 以鎮(zhèn)江新區(qū)快鹿產(chǎn)業(yè)港工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建立資產(chǎn)包 由于法律制度的障礙 內(nèi)地首只REITs最終夭折 2007年4月2日 鎮(zhèn)江市中山東路45號(hào) 一間普通的沿街商鋪 快鹿產(chǎn)業(yè)港產(chǎn)權(quán)式REITs發(fā)售中心 的招牌依舊嶄新 卻大門(mén)緊閉 清冷異常 半個(gè)月前的3月18日 這里是鎮(zhèn)江市最吸引眼球的地方 快鹿產(chǎn)權(quán)式REITs首發(fā)儀式 喧鬧異常 蜂擁而至的投資者使得這里門(mén)庭若市 僅一天半時(shí)間 有約1700萬(wàn)資金從鎮(zhèn)江市各家銀行匯至 快鹿產(chǎn)權(quán)式REITs 開(kāi)戶(hù)行 鎮(zhèn)江市商業(yè)銀行 從繁華到冷清 只用了一天半時(shí)間 之后 1700多萬(wàn)元的募集資金 亦被悉數(shù)退還給投資者 它一度離成功很近 曾被鋪天蓋地的媒體譽(yù)為 中國(guó)首支