萬科四季花城--專業(yè)分包化標準精裝修工程管理(ppt 30)

專業(yè)分包化標準精裝修工程管理 四季花城項目部 【 精裝修的發(fā)包 】 1. 發(fā)包原則 2. 招標計劃 3. 材料招標樣板 4. 精裝修招標樣板房 發(fā)包原則 精裝修工程采用單獨精裝修總包，甲方分包材料供應(yīng)商及甲方專業(yè)分包方式招標，分別有： 優(yōu)點 專業(yè)分包有利于成本的控制和各部位質(zhì)量控制，各部位及總體裝修品質(zhì)比較容易保障。 1，精裝修總包單位，主要項目包括：鋪貼墻地磚及石材，涂料，木作業(yè)造型，水電安裝等。 2，甲方分包材料供應(yīng)商，包括有：墻地磚，涂料，開關(guān)插座，燈具，潔具，五金等，特點是只供貨。 3，甲方專業(yè)分包，包括有：木門，木地板，櫥柜，淋浴屏，電器（抽油煙機，煤氣爐，熱水器等），特點是包供貨包安裝。 困難點 施工單位數(shù)量過多，甲方協(xié)調(diào)工作量很大，容易有施工時間工序上及成品保護上的扯皮，容易出現(xiàn)責任不明確的事項需導(dǎo)致甲方產(chǎn)生損失，增加無效成本。 【 精裝修的發(fā)包 】 1. 發(fā)包原則 2. 招標計劃 3. 材料招標樣板 4. 精裝修招標樣板房 發(fā)包原則、材料招標樣板、精裝修招標樣板房 招標計劃 精裝修需在施工前至少兩個月確定各施工單位及材料供應(yīng)商，以便各施工單位組織施工人員及材料生產(chǎn)。 材料招標樣板 所有標準裝修材料需以已對外開放的標準裝修交樓樣板房為準進行對外招標，已在樣板房標注品牌的材料選用同品牌材料，沒有標注的不限品牌，但必須同種款式同等品質(zhì)以上材料。 精裝修招標樣板房 標準精裝修施工是比較簡單的基本的裝修施工，對施工的技術(shù)性要求不算高，其特點是套數(shù)多和直接面對各種各樣的小業(yè)主，對工序安排及施工質(zhì)量的感觀要求比較高，對成品的完好很在意。按已對外開放的標準裝修交樓樣板房的標準，讓每個投標單位各做一套投標樣板房，可以比較直觀的對施工管理與質(zhì)量做出評價。 【 土建移交精裝修 】 1. 概述 2. 檢查分類 3. 檢查步驟及重點 概述 精裝修的施工是在土建完成室內(nèi)粗裝修（外墻，室內(nèi)砌筑抹灰，水電管線鋪設(shè)，鋁合金門窗，欄桿，樓梯間等）后在其基礎(chǔ)上進行的二次裝修，土建的質(zhì)量直接影響到精裝修的質(zhì)量 t 木門問題P P 稿. p p t【 土建移交精裝修 】 1. 概述 2. 檢查分類 3. 檢查步驟及重點 檢查分類 土建移交精裝修為精裝修施工的第一部工序，需時兩個月，主要檢查項目大致分為三類： 1， 對于精裝修來說是無法遮掩的質(zhì)量問題，如：墻體的方正，墻面天花的平整度，房間地坪標高，建筑 1米線誤差等等。 2， 精裝修施工過程中容易破壞的土建施工成品，如：冷熱給水管的打壓試驗，地漏及排水管的排水試驗，強電線管及線的驗收等等。 3， 土建直接面對小業(yè)主的成品，如：陽臺地磚，陽臺外墻涂料，欄桿，鋁合金窗等。 【 土建移交精裝修 】 1. 概述 2. 檢查分類 3. 檢查步驟及重點 檢查步驟及重點 土建移交精裝修是精裝修施工的第一次多方會檢，其步驟為： 土建完工自檢： 土建單位按國家規(guī)范，合同的質(zhì)量要求及圖紙進行自我檢查，主要檢查項目如上述三大類，檢查并整改完畢，時間要求為一個月。 精裝修驗收檢查： 下部工序?qū)ι喜抗ば虻睦袡z查，主要檢查內(nèi)容為第一類和第二類，這兩類檢查為責任移交類檢查，精裝修檢查出來的問題土建單位必須按時整改完，否則委托精裝修單位整改，按精裝修單價加 15%管理費對土建單位進行扣款，精裝修未檢查出來的問題由精裝修自行承擔，時間要求為一個月。驗收用表、精裝修單位對土建工程質(zhì)量移交的要求見以下附件： 監(jiān)理，客服，項目工程師檢查： 主要檢查項目為第三類，關(guān)鍵任務(wù)為督促精裝修驗收檢查問題的整改情況，確保土建單位按時整改。 廣州萬科四季花城二期總包土建移交驗收表（掛墻）d o c【 精裝修樣板施工 】 1. 施工原則 2. 施工前準備工作 3. 施工工藝細節(jié) 4. 樣板施工確認 施工原則 精裝修施工應(yīng)嚴格按照樣板先行原則，每種戶型一個樣板，時間充足的話可以安排樣板房全部項目做完，時間緊張的話可以安排分工序做，做完一項驗收后這項便開始大面積施工。 【 精裝修樣板施工 】 1. 施工原則 2. 施工前準備工作 3. 施工工藝細節(jié) 4. 樣板施工確認 施工前準備工作 裝修圖紙會審： 精裝修施工前需根據(jù)已對外開放的標準裝修交樓樣板房對精裝修施工圖紙進行對照，看做法及材料是否一致，部分如鏡柜，洗手臺等等因戶型不同，其尺寸是否需調(diào)整等，由項目部組織設(shè)計，客服，項目，監(jiān)理，施工單位等進行圖紙會審。 材料明細表及裝修標準： 精裝修施工前需有全部的施工材料樣板，包括甲供材料及施工單位自行采購的材料，并列明細表，由設(shè)計，采購，客服，項目部四個部門會簽。 四季花城3 B 期裝修標準( 確定版）. x l 精裝修樣板施工 】 1. 施工原則 2. 施工前準備工作 3. 施工工藝細節(jié) 4. 樣板施工確認 施工工藝細節(jié) 樣板施工應(yīng)注意細節(jié)，精裝修精在細節(jié)： 裝修做法細節(jié)需不斷提高，向好的樓盤學習，以下附件為香港住宅裝修細節(jié)處理： 精裝修樣板施工 】 1. 施工原則 2. 施工前準備工作 3. 施工工藝細節(jié) 4. 樣板施工確認 樣板施工確認 施工樣板需經(jīng)設(shè)計部確認，設(shè)計變更應(yīng)盡快體現(xiàn)在樣板施工中，各分部施工完畢后需經(jīng)設(shè)計確認，在大面積施工完成后再做變動會造成很大的損失。 【 精裝修大面積施工 】 1. 合理工期及關(guān)鍵節(jié)點 2. 施工過程控制 3. 施工工藝、工序 4. 成品保護 合理工期及關(guān)鍵節(jié)點 精裝修大面積施工的合理工期為 3個月。按 3個月工期要求施工單位排出施工總進度計劃并對其進行審核。 1 4 1，木門公司成品門進場安裝時間 2，櫥柜公司柜身進場安裝時間 3，木門上鎖時間 4，木地板進場安裝時間 【 精裝修大面積施工 】 1. 合理工期及關(guān)鍵節(jié)點 2. 施工過程控制 3. 施工工藝、工序 4. 成品保護 施工過程控制 1，每天的監(jiān)理及項目工程師例行現(xiàn)場巡查。 2，每周二由監(jiān)理主持召開精裝修周例會。 會議內(nèi)容包括： A，各施工單位提交周報，匯報上周的進度情況、人員安排、材料安排等及本周計劃，并提出需監(jiān)理及甲方協(xié)調(diào)的問題。 B，監(jiān)理根據(jù)現(xiàn)場實際質(zhì)量與進度對各施工單位進行點評，對現(xiàn)場出現(xiàn)的質(zhì)量問題及進度滯后現(xiàn)象進行警告，嚴重則向項目部工程師提出處罰建議。對施工單位提出的需協(xié)調(diào)的問題進行針對性解決。對上周現(xiàn)場施工質(zhì)量及安全文明施工檢查的本周復(fù)查結(jié)果進行通報并對最差單位向項目部工程師提出處罰建議。 C，項目工程師解決監(jiān)理未能協(xié)調(diào)或需甲方確認的事宜，對各施工單位強調(diào)整體質(zhì)量及進度，成品保護，安全文明施工等。并針對部分分包及總包之間的 配合進行協(xié)調(diào)，對出現(xiàn)嚴重質(zhì)量及進度問題的單位進行處罰。 3，每周四由監(jiān)理牽頭現(xiàn)場施工質(zhì)量及安全文明施工檢查。 【 精裝修大面積施工 】 1. 合理工期及關(guān)鍵節(jié)點 2. 施工過程控制 3. 施工工藝、工序 4. 成品保護 施工過程控制 1，精裝修施工工藝 2，精裝修施工中容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題及一期交樓問題點分析 3，施工工序 p p 工單位編制）. d o 目部編制）精裝修大面積施工 】 1. 合理工期及關(guān)鍵節(jié)點 2. 施工過程控制 3. 施工工藝、工序 4. 成品保護 成品保護 精裝修施工存在多個公司、多種項目及工序交叉作業(yè)，其成品（特別是木制品）也是非常容易受損害并難以完全修復(fù)，容易成為投訴熱點，成品保護是精裝修施工中重要的一部分。 成品保護要求是在每項工作完成之后立刻按要求保護，原則為誰的成品誰保護 成品保護應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場施工條件及合同要求盡量做到更好，以下附件為上海萬科全裝修工程產(chǎn)品保護標準作法（試行版）： 上海萬科全裝修工程產(chǎn)品保護標準作法（試行版）c【 業(yè)主開放日及小業(yè)主個性化變更 】 1. 概述 2. 第一次業(yè)主開放日 3. 第二次業(yè)主開放日 概述 為了加強與準業(yè)主之間的溝通和感情培養(yǎng)，建立良好客戶關(guān)系，提升服務(wù)附加值和客戶滿意度。由客戶關(guān)系中心主導(dǎo)，項目部、設(shè)計部和物業(yè)管理處配合，舉行名稱定為“家之初體驗 活動。 t【 業(yè)主開放日及小業(yè)主個性化變更 】 1. 概述 2. 第一次業(yè)主開放日 3. 第二次業(yè)主開放日 第一次業(yè)主開放日 開放日時間 ：裝修完成 30%左右（即濕作業(yè)基本完工） 這個階段很多業(yè)主都對自己的房子沒有具體的視覺感官印象，對于房子的大部分信息可能都來源于銷售承諾，對于能到自己的房子看，業(yè)主主要關(guān)心的多數(shù)在于房子的位置，房子的硬件條件（面積，花園，朝向，造型等）是否符合銷售承諾。 個性化變更接受 第一次業(yè)主開放日為集中接受業(yè)主個性化變更的申請。每一期的業(yè)主所需要的個性化變更在第一次業(yè)主開放日接受申請，之前不接受個性化變更申請，其申請范圍及收費按文件規(guī)定，由客服收取統(tǒng)一交給財務(wù)，項目部負責按已簽協(xié)議發(fā)指令單給施工單位進行現(xiàn)場變更，以簽證的形式結(jié)帳。此流程的優(yōu)點在于通過項目部對變更質(zhì)量進行監(jiān)督管理，避免施工單位與小業(yè)主直接對接引起的投訴隱患 。 可變更范圍及價格 變更補充協(xié)議【 業(yè)主開放日及小業(yè)主個性化變更 】 1. 概述 2. 第一次業(yè)主開放日 3. 第二次業(yè)主開放日 第二次業(yè)主開放日 開放日時間 ：裝修已基本完成（木地板沒有鋪設(shè)） 這個階段的業(yè)主會著重看自己房子的裝修質(zhì)量問題，及裝修標準，還有之前所提的問題的整改情況和個性化變更的完成情況?？梢杂行б龑?dǎo)業(yè)主對房屋質(zhì)量進行驗收，提前暴露并解決問題，降低正式收樓時投訴點。 開放日問題整改跟進 對于業(yè)主開放日提出的問題，先區(qū)分是否質(zhì)量問題，要求對質(zhì)量問題整改完成率為 100%，由項目部督促施工單位完成，對非質(zhì)量問題的回復(fù)率為100%，由客服負責完成。 附件為紫荊苑業(yè)主開放日問題匯總及分類 模擬驗收與整改 】 1. 概述 2. 模擬驗收集中檢查 3. 督促整改及銷項 概述 在精裝修大面基本完工后 模擬驗收時間： 精裝修完工后接著是大量的收尾工作，這段時間普遍會存在施工單位不予重視，人手大量撤走等現(xiàn)象。 模擬驗收背景： 模擬驗收意義： 裝修完工后存在問題的檢查發(fā)現(xiàn)是模擬驗收的關(guān)鍵，單獨依靠施工單位的自檢很難達到理想的效果，組織一對專業(yè)的分項驗房小組，全面檢查暴露每套房間存在的各種問題，以督促各施工單位加大收尾整改的力度與深度。 【 模擬驗收與整改 】 1. 概述 2. 模擬驗收集中檢查 3. 督促整改及銷項 模擬驗收集中檢查 模擬驗收集中檢查以專業(yè)為分工依據(jù)，每人負責一個項目，優(yōu)點在于檢查比較專業(yè)及到位，避免漏項，以下為四季花城一期及二期模擬驗收的具體分項及驗收標準。 對于模擬驗收人員（一般為物業(yè)技術(shù)員）需進行現(xiàn)場培訓(xùn)，讓其對各自負責的項目的驗收標準有準確的認識，并對其余項目的驗收標準有足夠的了解。 模擬驗收的時間標準為每人每項在每套房半小時左右。 c s【 模擬驗收與整改 】 1. 概述 2. 模擬驗收集中檢查 3. 督促整改及銷項 督促整改及銷項 模擬驗收集中檢查在每天檢查完后應(yīng)由專人及時將所檢查的問題表復(fù)印給相應(yīng)的施工單位，由施工單位安排工人整改，并根據(jù)問題點的多少判斷施工單位安排整改的人手是否合理，若發(fā)現(xiàn)不夠人手應(yīng)及時要求其增加人手。 模擬驗收問題（包括業(yè)主開放日問題）督促整改及消項時技術(shù)員分工原則與集中驗收期間不同，是按棟號分工，有利于比較集中的督促施工單位整改，復(fù)查及消項的效率也比較高，并對技術(shù)員的全面培養(yǎng)有利，爭取日后集中檢查也可以每人按棟號分。 【 移交物業(yè)、開荒清潔 】 1. 移交物業(yè) 2. 開荒清潔 移交物業(yè) 完成模擬驗收整改后，下一部工作便是移交物業(yè)公司。由物業(yè)公司安排驗收并安排開荒清潔。 物業(yè)公司驗收主要在于每套房是否達到交樓標準，物品的齊全，水電等功能的驗收，分電氣，給排水，精裝修三個專業(yè)項目進行驗收移交。 四季花城住宅移交物業(yè)表（電氣類）排水類）裝修類）c【 移交物業(yè)、開荒清潔 】 1. 移交物業(yè) 2. 開荒清潔 開荒清潔 開荒清潔是房子交給小業(yè)主前最后步驟，由物業(yè)公司請專業(yè)清潔公司完成，由于房子都是易破壞的成品，且留給開荒清潔的時間一般只有 10天左右，因此對開荒清潔公司的要求很高，特別在成品保護上。 物業(yè)開荒要求. d o c【 交樓前例會 】 1. 模擬驗收整改會 2. 交樓整動員改會 3. 交付工作例會 4. 返修工人動員會 模擬驗收整改會 由項目部組織的技術(shù)員，監(jiān)理及施工單位參加的交付前模擬驗收整改會，每兩天一次。內(nèi)容為： 1，下發(fā)模擬驗收檢查的問題清單。 2，通報模擬驗收整改情況及普遍存在的問題通病。 3，以正式整改單形式下發(fā)復(fù)檢問題單并要求限時整改完成，否則按規(guī)定罰款。 4，根據(jù)問題的多少與整改難度對施工單位進行施加壓力，提出人手和加班等要求。 5，施工單位答復(fù)其整改項目的完成率及之后的安排，并提交整改方案。附件為一期中天裝修公司提交的整改方案 ： 中天裝飾資料1 # 、2 # 整改方案（中天裝飾）. d o 、2 組團整改計劃. x l s【 交樓前例會 】 1. 模擬驗收整改會 2. 交樓整動員改會 3. 交付工作例會 4. 返修工人動員會 交樓整改動員會 由項目部組織的施工單位主要負責人參加的交付會議。根據(jù)現(xiàn)場整改情況不定時召開 、8 # 、9 # 組團交付工作會議會議紀要. d o c【 交樓前例會 】 1. 模擬驗收整改會 2. 交樓整動員改會 3. 交付工作例會 4. 返修工人動員會 交付工作例會 由客服組織的項目部，設(shè)計，物業(yè)參加的交付工作例會，每周一次。先現(xiàn)場巡查，后集中開會。附件為某次會議紀要 花城二期6 - 7 - 1 3 組團交付工作計劃表 .x 交樓前例會 】 1. 模擬驗收整改會 2. 交樓整動員改會 3. 交付工作例會 4. 返修工人動員會 返修工人動員會 由返修辦組織的項目部，施工單位參加的返修人員安排會，交樓前兩天開。 【 集中交付 】 1. 概述 2. 集中交付即時整改 集中交付 集中交付活動由客戶關(guān)系中心主導(dǎo)并具體組織實施，公司相關(guān)部門配合，包括：項目部、項目事務(wù)部、營銷組、設(shè)計部、工程部、物業(yè)公司和管理處。以下附件為四季花城二期交付方案