家庭裝修合同的性質(zhì).doc

家庭裝修合同的性質(zhì)來源：龔淳：日期：2012-09-12實(shí)踐中常遇到房屋裝飾裝修合同的性質(zhì)定性的問題，根據(jù)合同法的規(guī)定，裝修合同不在法律規(guī)定 的有名合同內(nèi)，屬于無名合同，但還存有不同的觀點(diǎn)，一種認(rèn)為屬于承攬合同，還有一種認(rèn)為屬于建設(shè)工程合同。那么究竟應(yīng)如何定性呢？雖然法律沒有明確規(guī)定， 但我們可以從以下的法律規(guī)定中可以歸納出法律的定性。1、根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第2條規(guī)定：“本條例所稱建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程?！弊罡咴宏P(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)也規(guī)定： “你院閩高法2004143號(hào)關(guān)于福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州綠葉房產(chǎn)代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的 請(qǐng)示收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用中華人民共和國合同法第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝 飾工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范 圍內(nèi)優(yōu)先受償?！币虼?，根據(jù)上述行政法規(guī)和司法解釋是講裝修合同歸入了建設(shè)工程合同范疇。2、根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部100號(hào)令）第九條“裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修活動(dòng)涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)”該條就是依據(jù)裝修工程大小不一，如果一律按建設(shè)工程要求有資質(zhì)，會(huì)導(dǎo)致太多的合同無效，該條規(guī)定了“變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修活動(dòng)涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的”裝修人必須具有相應(yīng)資質(zhì)，其它則不作要求。 從該辦法來看是將部分裝修活動(dòng)納入了建設(shè)工程調(diào)整范疇。不屬于建設(shè)工程合同的裝修工程是，有的裝飾、裝修合同并非發(fā)包人委托的，而是承租人甚至是轉(zhuǎn)租人委托人的;有的家庭裝飾、裝修施工合同標(biāo)的不大。最高人民法院曾就同樣的問題函商建設(shè) 部，建設(shè)部的答復(fù)正是這樣兩條除外，即裝飾、裝修合同，其工程項(xiàng)目所有權(quán)不明確的或家庭裝飾、裝修合同，不屬于建設(shè)工程合同，因此這二類裝飾、裝修合同也 不適用該司法解釋。房屋裝修合同的性質(zhì)認(rèn)定與實(shí)務(wù)操作 2009-05-18 10:48:49| 分類： 房產(chǎn)案例|字號(hào) 訂閱律師說案 2006年9月3日，原告蔣遠(yuǎn)程與被告褚文衛(wèi)簽訂房屋裝修合同。合同約定，原告將位于路家園的205號(hào)房交給被告裝修，承包方式包工包料，工程總造價(jià)56000元，施工期限為2006年9月3日至同年11月3日。同時(shí)約定，一方違約，另一方支付工程總造價(jià)30的違約金，并賠償損失。合同簽訂后，被告組織人員進(jìn)行施工。施工中，原、被告同時(shí)看樣購買材料。原告委托其妹妹對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行檢查。截止到2006年11月6日，原告共支付給被告工程款30200元。后因材料質(zhì)量及工程質(zhì)量等問題，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，被告停止施工。為此，原告于2006年11月26日申請(qǐng)區(qū)公證處對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了拍照、記錄的公證證據(jù)保全（被告未到場(chǎng)）。之后，原告將被告尚未完成的裝修工程另請(qǐng)他人進(jìn)行了裝修。 2006年11月28日，原告以被告未按合同約定的期限完成裝修工程為由，將被告訴至法院，請(qǐng)求法院判令被告支付違約金16800元及公證費(fèi)700元。 以案說法 原告訴稱：雙方簽訂的房屋裝修合同中明確約定“一方違約，另一方支付工程總造價(jià)30的違約金，并賠償損失”，但被告不僅沒有在合同約定的期限內(nèi)完成裝修工程，而且裝修存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題。因此，被告應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任支付違約金16800元并賠償因此給我造成的損失公證費(fèi)700元。 被告辯稱：2000年1月30日國務(wù)院發(fā)布施行的建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第二條規(guī)定，建設(shè)工程包含了裝修工程在內(nèi)。2002年2月26日國家建設(shè)部發(fā)布施行的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第二條規(guī)定：對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修是建筑活動(dòng)。根據(jù)上述規(guī)定，可以得出十分明確的結(jié)論：被告為原告的房屋進(jìn)行裝修，并且包設(shè)計(jì)、包人工、包材料，是建筑活動(dòng)。因此，應(yīng)當(dāng)適用中華人民共和國建筑法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例，以及住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法進(jìn)行調(diào)整。建筑法第十三條、第十四條規(guī)定：從事建筑活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)取得資質(zhì)證書，在允許的范圍內(nèi)活動(dòng)。2004年10月25日最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第一條規(guī)定：承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)所簽訂的合同無效。建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第七條、第二十五條規(guī)定：建設(shè)單位將工程發(fā)包或施工單位承攬工程應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的等級(jí)資質(zhì)證書。按上述法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對(duì)原告的房屋裝修必須依法取得裝飾裝修的資質(zhì)證書。中華人民共和國合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。而被告是一個(gè)進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工，在一無營業(yè)執(zhí)照、二無裝修資質(zhì)的情況下與原告所簽訂的房屋裝修合同，應(yīng)當(dāng)屬無效合同。因此，被告無需承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。 經(jīng)審理，法院認(rèn)為：中華人民共和國建筑法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例中關(guān)于從業(yè)資格的規(guī)定，其適用范圍是從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位，以及從事建筑活動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書、執(zhí)業(yè)資格證書的規(guī)定。本案中，被告褚文衛(wèi)是一無營業(yè)執(zhí)照、二無裝修資質(zhì)證書的進(jìn)城務(wù)工個(gè)體人員，其是否要具有從事私人住宅室內(nèi)裝飾裝修資質(zhì)證書，目前尚無法律、法規(guī)的明文規(guī)定。因此，本案應(yīng)適用合同法調(diào)整。被告褚文衛(wèi)與原告蔣遠(yuǎn)程簽訂的房屋裝修合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。被告褚文衛(wèi)以其一無營業(yè)執(zhí)照、二無裝修資質(zhì)而主張合同無效，沒有法律依據(jù)。被告未按合同約定的期限完成裝修工程，又不能提供不可抗拒因素延期的相應(yīng)證據(jù)，屬單方違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告為了固定被告所完成的工程量，采取證據(jù)保全支付的公證費(fèi)700元，并不是雙方在履行合同過程中造成的直接經(jīng)濟(jì)損失，故其請(qǐng)求被告支付該項(xiàng)費(fèi)用，不予支持。結(jié)合被告的違約情況，法院判決：一、被告褚文衛(wèi)在本判決生效后一個(gè)月內(nèi)支付原告蔣遠(yuǎn)程房屋裝修違約金12000元。二、駁回原告蔣遠(yuǎn)程要求被告褚文衛(wèi)支付公證費(fèi)700的訴訟請(qǐng)求。 專家意見 本案爭(zhēng)議主要是圍繞無裝修資質(zhì)的裝修人員所簽訂的房屋裝修合同是否有效的問題，其涉及對(duì)裝修合同性質(zhì)的認(rèn)定。根據(jù)合同法的規(guī)定，裝修合同不為有名合同，合同法規(guī)定的15種合同中，有償?shù)靥幚硎聞?wù)或者提供服務(wù)的有名合同有：承攬、建設(shè)工程、運(yùn)輸、委托技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)、保管、倉儲(chǔ)、委托、行紀(jì)和居間等。那么，裝修合同究竟為何種合同？目前，我國法律、行政法規(guī)對(duì)此沒有明確規(guī)定。理論界也存在兩種截然不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，裝修活動(dòng)是一種建筑活動(dòng)，所以應(yīng)當(dāng)適用建設(shè)工程合同法律關(guān)系；一種觀點(diǎn)認(rèn)為，裝修是按照業(yè)主的要求完成裝修工作，然后交付工作成果，業(yè)主給付報(bào)酬，因此符合承攬合同定義，應(yīng)適用承攬合同法律關(guān)系。 上述爭(zhēng)論的現(xiàn)實(shí)意義，是因?yàn)楦鶕?jù)我國法律規(guī)定，承攬合同和建設(shè)工程合同在合同主體資格、合同解除條件、救濟(jì)方式等方面均有不同規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)，是適用承攬合同法律關(guān)系解決，還是適用建設(shè)工程合同法律關(guān)系解決，對(duì)當(dāng)事人利益有較大的影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報(bào)酬的合同；建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。二者對(duì)裝修承接人的資質(zhì)要求是不同的。根據(jù)合同法規(guī)定，承攬合同對(duì)承攬人無資質(zhì)要求；而我國合同法、建筑法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例以及最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡(jiǎn)稱“司法解釋”），均要求建設(shè)工程合同的承包人必須具有相關(guān)資質(zhì)，否則可能導(dǎo)致合同無效。如最高院的司法解釋第一條規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定無效：（一）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的”。 2、合同無效后的處理不同。承攬合同無效是依據(jù)合同法第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”建設(shè)施工合同無效除依據(jù)合同法第五十八條外，還適用司法解釋第三條規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，按照以下情形分別處理：（一）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人請(qǐng)求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持；（二）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，承包人請(qǐng)求支付工程價(jià)款的，不予支持。因建設(shè)工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過錯(cuò)的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！?3、未經(jīng)驗(yàn)收接受裝修成果的后果不同。合同法未對(duì)承攬合同中未經(jīng)驗(yàn)收接受裝修成果的后果未作任何規(guī)定；而根據(jù)司法解釋第十三條“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任”之規(guī)定，建設(shè)施工合同未經(jīng)驗(yàn)收接受裝修成果的后果推定為驗(yàn)收合格。 4、竣工日期有爭(zhēng)議的處理不同。合同法對(duì)承攬合同竣工日期爭(zhēng)議的處理沒有特別規(guī)定；而建設(shè)工程合同則依據(jù)司法解釋第十四條“當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：（一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期”之規(guī)定處理。 5、合同解除的條件不同。根據(jù)合同法規(guī)定，承攬合同的定作人享有解除權(quán)，可以隨時(shí)解除合同；而在建設(shè)工程合同中，除具備雙方約定或者法定的解除條件時(shí)，是不允許隨意解除合同的。 6、一方違約時(shí)的救濟(jì)方式不同。在承攬合同中，定作人解除合同后，承攬人只能要求定作人賠償損失，而不能要求繼續(xù)履行；而在建設(shè)工程合同中，除特定情形外，一方違約時(shí)，對(duì)方當(dāng)事人都可以要求其繼續(xù)履行。 那么，裝飾裝修工程合同是屬于建設(shè)施工合同的范疇，還是屬于承攬合同的范疇？目前，盡管法律未予明確，但建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第二條規(guī)定：“本條例所稱建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)也規(guī)定：“裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用中華人民共和國合同法第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償?！币虼?，上述行政法規(guī)、司法解釋是將裝飾裝修工程合同列入建設(shè)工程合同范疇。 但是在司法實(shí)踐中，房屋裝飾裝修工程的情況比較復(fù)雜，裝修施工小到僅僅鋪設(shè)家居地磚、粉刷家居墻體，大到商鋪、辦公樓的幾萬平方米的全面裝飾裝修。如果要求鋪設(shè)家居地磚、粉刷家居墻體的承攬人都具備施工資質(zhì)，否則依據(jù)建設(shè)工程合同的法律規(guī)范將合同認(rèn)定為無效，那么既不符合中國國情，也會(huì)造成極大的不公平。對(duì)此，住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部110號(hào)令）第九條規(guī)定：“裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修活動(dòng)涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)?！憋@然，該條將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程作了區(qū)分，即“變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)”與“涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的”，裝修人必須為具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)，否則，不作此要求。而根據(jù)該辦法第六條、第七條、第八條規(guī)定，“裝修活動(dòng)”系指搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗，拆改供暖管道和設(shè)施，拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施，增加樓面荷載，改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層等。 本案中，因雙方的房屋裝修合同并未涉及住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第九條規(guī)定的內(nèi)容，因此被告以其不具備相關(guān)資質(zhì)而要求合同無效，顯然得不到支持。另外，即使被告的理由能夠成立，那么其在訂立合同時(shí)明知行為違法，而仍然從事該行為，事后又因?yàn)楹贤男袑?duì)其不利為逃避承擔(dān)違約責(zé)任而主張合同無效，其行為顯然有違誠實(shí)信用原則，因此也不應(yīng)該得到支持。否則，在其從事某種違法行為之后，因合同履行的結(jié)果對(duì)自己不利便可以主張合同無效，一旦合同履行的結(jié)果對(duì)自己有利便認(rèn)為合同有效，如果這種合同無效的主張能夠成立，則將會(huì)起到縱容不法行為人從事違法行為的后果，違背了合同無效制度設(shè)立的目的和宗旨，損害法律的權(quán)威性。 策略提醒 業(yè)主在喬遷新居時(shí)，通常都要做一些家庭裝修。為了避免日后出現(xiàn)有關(guān)裝修的糾紛，需注意以下事項(xiàng)： 1、如果是對(duì)房屋進(jìn)行全面裝修，應(yīng)找具備裝修資質(zhì)的正規(guī)裝修公司，因此在簽訂合同前，一定要仔細(xì)查驗(yàn)公司的裝修資質(zhì)及相關(guān)施工人員的職業(yè)證書。 2、如果系包工包料，則在簽訂裝修合同時(shí)，一定要將材料、飾件的