南通如東掘港項(xiàng)目市場篇.doc

目 錄壹：關(guān)于城市功能布局及發(fā)展趨勢的評估一、地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展二、與周邊蘇中南城市區(qū)位比較1、在建城區(qū)和人口發(fā)展方向分析2、國內(nèi)生產(chǎn)總值分析3、主要勞動力情況分析4、自然特征、風(fēng)俗文化三、人口與生活狀態(tài)分析1、人均可支配收入分析2、居民儲蓄存款余額分析3、城鎮(zhèn)居民生活基本情況分析四、城市行政區(qū)劃特征五、市政建設(shè)效應(yīng)評測1、關(guān)于規(guī)劃理念的分析2、關(guān)于2006至2010年建設(shè)規(guī)劃的分析六、結(jié)論貳：如東房地產(chǎn)市場綜合評估一、綜述1、房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主題2、市場存量3、房地產(chǎn)價(jià)格4、本土房地產(chǎn)企業(yè)二、供應(yīng)分析三、需求分析1、市政動遷拉動住房需求2、改善居住條件需求四、價(jià)格分析五、相關(guān)政策分析1、關(guān)于房改政策2、關(guān)于房地產(chǎn)管理制度六、產(chǎn)品品質(zhì)分析八、其他影響房地產(chǎn)市場的因素分析1、三級市場走勢2、城市外來人口導(dǎo)入的消費(fèi)拉動效應(yīng)九、結(jié)論叁、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略建議一、對城市房地產(chǎn)宏觀走勢的判斷二、本項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略必須注意的問題及原則三、政府合作建議四、產(chǎn)品定位建議 附 件1、如東縣城市規(guī)劃2、如東縣在銷樓盤統(tǒng)計(jì)表序本項(xiàng)目無疑將成為如東有史以來第一個(gè)“房產(chǎn)航母”。因此，本報(bào)告將不單單局限于掘港市場的范圍，“放眼如東”，將是對本項(xiàng)目所提出的第一份認(rèn)識。本市場篇并不拘泥于泛泛的市場堆積及機(jī)械的數(shù)字鋪陳，我們希望客觀理性的對整個(gè)如東的城市特質(zhì)以及樓市發(fā)展空間作出把握。同時(shí)，基于專業(yè)的研展理論及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對本項(xiàng)目的開發(fā)模式作出建議，作為本項(xiàng)服務(wù)決策咨詢系統(tǒng)的一份市場服務(wù)報(bào)告，希望能為公司了解市場深層問題，建立初步產(chǎn)品定位予以建設(shè)性佐證。壹：關(guān)于城市功能布局及發(fā)展趨勢的評估l 邏輯：“城市經(jīng)營”的執(zhí)政理念已在中國政界得到普及，城市化進(jìn)程的最大得益者亦是房地產(chǎn)開發(fā)。從城市未來的遠(yuǎn)期效應(yīng)來支撐目前項(xiàng)目的價(jià)值體系，是項(xiàng)目決策的先提條件。l 切入點(diǎn)：滬寧沿線及沿海城市比較，城建效應(yīng)評估。一、如東地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 2004年，如東縣國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)110億元，按可比價(jià)計(jì)算增幅為9.7%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)8327元，按匯率折算，超1000美元。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民收入呈快速增長。據(jù)城鄉(xiāng)住戶抽樣調(diào)查資料，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8282元，同比增長12.49%；農(nóng)民人均純收入3602元，同比增長6.4%。均比去年提高約1個(gè)百分點(diǎn)。年末財(cái)政收入過10億元，同比增長13.6%。 如東縣國民生產(chǎn)總值對比圖如下： 作為房地產(chǎn)專業(yè)的研展評估，上述GDP增長尚不足以對我們的論證產(chǎn)生直接依據(jù)，在此，我們運(yùn)用偏離份額分析法，即Fi(T)=，（Fi(T)表示T時(shí)期整個(gè)地區(qū)i產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動水平，F(xiàn)ij(T)表示T時(shí)期j地區(qū)I產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動水平），來定量地分析本區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長中結(jié)構(gòu)決定因素所起的作用。翻開幾年來縣政府工作報(bào)告，我們不難看到一個(gè)不爭的事實(shí)，2001年之前，如東一、二、三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的占比一直是一產(chǎn)占比較大，工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)處于次等地位，2004年之后，一、二、三產(chǎn)業(yè)比已轉(zhuǎn)化為二三一，第二產(chǎn)業(yè)比重同比提高4.2個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)化進(jìn)程不斷加快。2004年各產(chǎn)業(yè)明細(xì)偏離份額分析結(jié)果縣名第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)全縣份額份量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)份量競爭份量全縣份額份量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)份量競爭份量全縣份額份量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)份量競爭份量如東縣0.57-0.40-0.1223.29-1.26-3.9917.501.93-2.77數(shù)據(jù)顯示，如東第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分量為正值，而第一和第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分量為負(fù)值，地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有所改善，但目前區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長中的結(jié)構(gòu)推動效益明顯，競爭力因素不具有優(yōu)勢，我們在對如東相對比重較大的第二產(chǎn)業(yè)的行業(yè)比較中發(fā)現(xiàn)：l 目前的主要工業(yè)項(xiàng)目集中在掘港一帶，在重大項(xiàng)目不多的情況下，支持高位增長的能量不豐。l 重點(diǎn)骨干企業(yè)支撐作用不強(qiáng)，50強(qiáng)企業(yè)有一部分出現(xiàn)了下滑趨勢，有的出現(xiàn)了退位退檔現(xiàn)象。列入新增長點(diǎn)的26家企業(yè)，增長態(tài)勢也不盡如意，沒有起到應(yīng)有的拉動作用。l 產(chǎn)業(yè)升級步伐不快，缺乏高技術(shù)含量及高附加值產(chǎn)品。運(yùn)行制約因素比較突出。一是供用電矛盾十分尖銳。二是流動資金緊缺。三是人力資源匱乏。四是工業(yè)用地指標(biāo)嚴(yán)重不足。五是主要原輔材料缺貨價(jià)格上揚(yáng)。六是外貿(mào)出口退稅率降低，對外貿(mào)出口企業(yè)的影響較大。本區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的概括性認(rèn)知：開放型經(jīng)濟(jì)日益凸現(xiàn)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力低于蘇南（蘇、錫、南、鎮(zhèn)）平均水平，產(chǎn)業(yè)升級起步較遲（高新產(chǎn)業(yè)滯后，企業(yè)創(chuàng)新能力不強(qiáng)，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不高），民眾增收幅度不大。二、蘇中南城市區(qū)位比較分析 鑒于如東城市發(fā)展的后起之勢，我們著眼于通過滬寧沿線諸多城市的橫向比較，提供較為具像，同時(shí)具有參照意義的城市認(rèn)知度。以下數(shù)據(jù)為各地區(qū)平均水平。1、 在建城區(qū)和人口發(fā)展方向分析如東現(xiàn)有113萬人口，人口密度較高，但考慮到未來“如東縣城規(guī)劃建設(shè)成為30平方公里、30萬人口規(guī)模的中等城市的遠(yuǎn)景構(gòu)想”，縣城“一心兩軸三帶，組團(tuán)式發(fā)展”的規(guī)劃格局。人口密度將進(jìn)一步提高。比較因素蘇 州無 錫常 州如 東人口20921389.41113人口密度(人/平方公里)1269130631956032、 國內(nèi)生產(chǎn)總值（市縣）分析比較因素蘇 州無 錫常 州如 東GDP618.56800.56225.88110人均GDP2969337700254178327在此項(xiàng)比較中，我們看到，如東在經(jīng)濟(jì)總量上尚低于蘇中南其它城市，從招商引資的排序來看，亦同樣如此。3、 主要勞動力情況分析市民在崗人數(shù)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)私營個(gè)體蘇州107.8718.8449.7239.3113.31無錫103.1413.5656.732.886.8常州47.832.6824.6820.4712.52如東27.752.6111.1014.045.32從上表可以看出，如東的私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)所占比例不高，第二產(chǎn)業(yè)的薄弱，導(dǎo)致第三產(chǎn)業(yè)的動能不足，與鄰城存在著較為明顯的群量差距。 小結(jié)：從上述幾個(gè)方面產(chǎn)值的橫向比較，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)較為有趣，又非常合乎邏輯的跡象，即蘇南三市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展依滬寧線隨著受上海經(jīng)濟(jì)輻射的效應(yīng)而遞減，作為處于南京都市圈與長江三角經(jīng)濟(jì)圈外圍的縣市，如東的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將為其房地產(chǎn)市場提供非常有市場規(guī)律的背景“解釋”，也正是從產(chǎn)值的發(fā)展規(guī)律，使我們進(jìn)一步明確了從周邊城市房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律尋找可比依據(jù)，有所揚(yáng)棄的客觀借鑒這一結(jié)論。4、自然特征、風(fēng)俗文化如東縣，位于江蘇省東南部、長江三角洲北翼。如東縣有著優(yōu)良的自然環(huán)境。東面和北面瀕臨南黃海，西部與如皋市接壤，西北與海安縣毗連，南部與通州市為鄰；陸地是典型的濱海平原，地勢基本平坦，略呈西高東低、南高北低之勢。氣候?qū)俦眮啛釒ШＱ笮约撅L(fēng)氣候區(qū)，受海洋的調(diào)節(jié)和季風(fēng)環(huán)流影響，一年中四季分明、光照充足、雨量充沛，年平均氣溫15。如東交通便捷，五條省道穿境而過，縣城離興東機(jī)場僅半小時(shí)車程，蘇通大橋建成后，如東將納入“上海2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。如東還是全國基礎(chǔ)教育強(qiáng)縣，江蘇教育位居全國前列。如東有下小海的風(fēng)俗。過去，南黃海邊的一些窮苦漁民因置辦不起漁船、網(wǎng)具，不能到海上去張網(wǎng)捕撈，只得靠下小海維持生計(jì)。他們在小汛日子與大汛退潮之后的間隙，帶一柄二齒耙兒與兩只海兜子(一種以粗紗繩編結(jié)成的網(wǎng)兜)，來到海邊沙灘，踩文蛤，捉蟛蜞，拾泥螺。有時(shí)潮水尚未退盡，站在丫漕里用小耥網(wǎng)撈取小魚小蝦。這種趕海采捕就叫下小海。掘港鎮(zhèn)位于如東縣境東部，瀕臨黃海，為縣治所在地，是如東政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。全鎮(zhèn)總面積為71.72平方公里，轄8個(gè)居委會，18個(gè)行政村，現(xiàn)有人口13萬。掘港成陸于春秋，初建于唐，發(fā)展于宋，繁榮于明清，綿延至今。至五代時(shí)掘港已成為著名的鹽場。宋代建掘港場，逐步形成集市。明清以來，客籍商人紛至沓來，經(jīng)商開店，市場繁榮。清代，掘港成為鹽、棉、米、繭“四白”集散中心，一度有“小揚(yáng)州”之美譽(yù)。三、人口與生活狀態(tài)分析 1、人均可支配收入分析2004年如東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為9001元，同比增長了8.7。如東最近幾年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入如下圖： 從圖中數(shù)據(jù)顯示，在近四年內(nèi)，如東市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度總體呈現(xiàn)為穩(wěn)中有升的趨勢。值得注意的是，目前有50城市居民人均月可支配收入在1000元以下，20的低收入家庭年收入為8915元，基尼系數(shù)明顯不合理。勢必影響樓市需求結(jié)構(gòu)。2、居民儲蓄存款余額分析2004年銀行儲蓄存款額達(dá)到98.26億元，比上年增長10個(gè)百分點(diǎn)。近幾年如東市居民儲蓄存款余額對比如下：從圖中數(shù)據(jù)顯示可看出，人均儲蓄8695元，如東居民存款增長幅度較大，居民在銀行的存款數(shù)目在快速上升，這一方面說明了如東居民收入在逐步提高，另一方面也說明了由于目前民間投資渠道的單一、金融市場的萎靡、投資理念的相對落后，絕大部分的市民還停留在有錢就存銀行最保險(xiǎn)的思想。從這一點(diǎn)來看，如東消費(fèi)者的消費(fèi)觀念有待引導(dǎo)。4、 城鎮(zhèn)居民生活基本情況項(xiàng) 目單 位絕對數(shù)戶均人口人2.9戶均就業(yè)人口人1.5人均居住面積平米10.7人均年消費(fèi)支出元6927其中可支配收入元9001 本次調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)了大量在統(tǒng)計(jì)報(bào)表中無法體現(xiàn)的因素，通過訪談、了解歸納如下：l 適齡人群就業(yè)競爭激烈，特別是大、中專畢業(yè)生的就業(yè)壓力非常大。l 城市白領(lǐng)階層呈真空狀態(tài)，政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)仍為市民期待值最高職業(yè)，這與蘇南、浙江的“崇商”心理形成明顯對比。l 普遍對目前生活狀態(tài)不滿，但多數(shù)人對城市發(fā)展，特別是抱有后來居上追蘇南的心態(tài)，對近年來城市建設(shè)的變化較為樂觀。四、城市行政區(qū)劃特征 如東縣為南通市下轄縣，如東下轄掘港鎮(zhèn)、馬塘鎮(zhèn)、雙甸鎮(zhèn)等十五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；縣政府設(shè)置在掘港鎮(zhèn)。與國內(nèi)其它城鎮(zhèn)一樣，如東的城市功能區(qū)劃顯示出“中心城區(qū)商業(yè)聚合，外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)工農(nóng)均布”的特征，其外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)掘港鎮(zhèn)、馬塘鎮(zhèn)、雙甸鎮(zhèn)大都以農(nóng)場、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主，近年來三資企業(yè)也正逐步引入，從居住的地域效應(yīng)來看，隨著未來如東中心城區(qū)的擴(kuò)大，以及市政路網(wǎng)建設(shè)的加強(qiáng)，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)將有部分高收入人群到中心城區(qū)進(jìn)行置業(yè)消費(fèi)，而余下絕大部分人群都會優(yōu)先考慮在掘港鎮(zhèn)、岔河鎮(zhèn)、馬塘鎮(zhèn)及雙甸鎮(zhèn)等中心城鎮(zhèn)置業(yè)。而掘港鎮(zhèn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃結(jié)構(gòu)將形成“一城一港”的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。一城是指如東城區(qū)，為組團(tuán)塊狀中心集聚發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)；一港是指洋口港，規(guī)劃由長沙鎮(zhèn)區(qū)、洋口工業(yè)區(qū)、石化工業(yè)園區(qū)、高科技工業(yè)園區(qū)及延伸到淺海區(qū)的碼頭作業(yè)區(qū)組成。發(fā)展目標(biāo)：一是將如東建成上海大都市圈重要的海洋開發(fā)基地；二是建成富有特色的沿海港口城市；三是具有高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境質(zhì)量的現(xiàn)代化城市。城區(qū)人口規(guī)?？刂圃?0萬左右，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?5平方公里左右。城市用地主要向東、向北發(fā)展與洋口港開發(fā)相呼應(yīng)，形成“港城聯(lián)動”的發(fā)展格局。 從行政區(qū)域的特質(zhì)來看：l 掘港鎮(zhèn)：如東的商貿(mào)綜合服務(wù)區(qū)，目前的“CBD”，未來規(guī)劃的主城核心區(qū)。作為城鎮(zhèn)的旗艦區(qū)域，目前在市民階層中認(rèn)知度提高，物業(yè)價(jià)值的峰值亦在此體現(xiàn)，但隨著如東新區(qū)及洋口港的建設(shè)，掘港鎮(zhèn)的傳統(tǒng)優(yōu)勢地位將有所削弱。l 如東新區(qū)：如東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新區(qū)位于如東縣城掘港鎮(zhèn)北首3公里，新區(qū)規(guī)劃面積24.7平方公里，其中工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積16平方公里，首期開發(fā)10平方公里，并在新區(qū)內(nèi)建有紡織印染園區(qū)，是典型的新興工業(yè)聚集區(qū)，隨著招商引資進(jìn)程的加快，目前該地區(qū)已成為如東工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)域，但居住氛圍尚未成型。該區(qū)域有較強(qiáng)的區(qū)隔性，基本以當(dāng)?shù)卦【用窦爱a(chǎn)業(yè)工人為主，未來這一區(qū)域特質(zhì)仍將維持，并不斷發(fā)展，區(qū)域特色將進(jìn)一步確立。五、市政建設(shè)效應(yīng)評測 如東的城市格局，長期以來是自然發(fā)展的，之前“沿海牌”并沒有給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來拉動作用，城市框架的無序，束縛了城市有序發(fā)展的戰(zhàn)略。我們首先來了解當(dāng)前如東的城建規(guī)劃目標(biāo)：1、 關(guān)于規(guī)劃理念的五個(gè)堅(jiān)持（1）、堅(jiān)持“以民為本”的理念，建成最適合居住和創(chuàng)業(yè)的城市；（2）、堅(jiān)持“可持續(xù)發(fā)展”的理念，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)“精明型”增長；（3）、堅(jiān)持“經(jīng)營城市”的理念，把如東城市整體利益最大化，建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣；（4）、堅(jiān)持“環(huán)境優(yōu)先”的發(fā)展理念，建設(shè)港口經(jīng)濟(jì)特色城市和海濱風(fēng)情城市；（5）、堅(jiān)持“錯(cuò)位發(fā)展”的理念，發(fā)展比較優(yōu)勢，將如東建設(shè)成為以上海為龍頭的“長三角”城市群中富有特色和魅力的濱海城市；從最后一個(gè)堅(jiān)持，我們可以非常鮮明的發(fā)現(xiàn)，如東的城市建設(shè)，非常毅然的“向南看”，把自己作為“上海經(jīng)濟(jì)圈”的一員。由此，對其城市發(fā)展的軌跡，更應(yīng)從周邊城市的區(qū)域發(fā)展序列中，尋求經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。2、 關(guān)于2006至2010年建設(shè)規(guī)劃的分析如東目前一輪的市政規(guī)劃是以構(gòu)建交通主骨架及改善城市環(huán)境為重點(diǎn)的。（1）、形成縣城“一心兩軸三帶，組團(tuán)式發(fā)展”的規(guī)劃格局。（2）、城市在依托老城區(qū)的基礎(chǔ)上、積極向北滾動推進(jìn)，建設(shè)老城區(qū)形成一個(gè)主要中心，在外圍形成兩個(gè)工業(yè)組團(tuán)，四個(gè)生活組團(tuán)，各配置相應(yīng)的次級服務(wù)中心。拓展了城市空間，激活城市開發(fā)熱土。（3）、縣城城市規(guī)劃，特別是縣城建設(shè)規(guī)劃突出了海韻、水運(yùn)特色，積極開發(fā)旅游資源。穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)老城的有機(jī)更新，延續(xù)歷史文脈。（4）、沿如泰運(yùn)河綠化景觀軸利用如泰運(yùn)河穿越城區(qū)的優(yōu)勢，展現(xiàn)濱河城市的景觀特點(diǎn)，通過沿河綠地和沿岸城市景觀控制，創(chuàng)造怡人的生活岸線，形成良好的生活氛圍。（5）、縣內(nèi)依托202、203、317線省道發(fā)展，并與蘇通大橋、滬崇啟大通道、沿海高速、寧通、寧啟高速等交通系統(tǒng)相協(xié)調(diào)，繼續(xù)加強(qiáng)縣城的高速公路和鐵路規(guī)劃。（6）、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市現(xiàn)代化水平。我們注意到，五年基本實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化格局的時(shí)間節(jié)點(diǎn)中，前三年是以城市的量態(tài)擴(kuò)張為主，后二年轉(zhuǎn)向?yàn)橐再|(zhì)態(tài)提高的有序擴(kuò)張。一旦以“經(jīng)營”的執(zhí)政理念來規(guī)劃城市，我們評估認(rèn)為，對這一輪規(guī)劃定位不容忽視以下細(xì)節(jié)：l 大規(guī)模的市政建設(shè)投入是以擴(kuò)張的財(cái)政投入為支撐，還是采取多方投資，如BOT方式；l 依照國內(nèi)慣例，基礎(chǔ)建設(shè)加速城市化進(jìn)程，相應(yīng)的土地批租價(jià)格將隨之上浮，而在缺乏非常強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)背景支撐的如東，市場消化能力是否足以承受土地成本的上漲所帶來的種種費(fèi)用疊加，有待進(jìn)一步分析；l 城北新區(qū)在城市形態(tài)定位中是作為城市副中心還是未來的完全中心；l 在未來的北進(jìn)擴(kuò)張中、老城的商業(yè)、商務(wù)功能應(yīng)以怎樣的輻射態(tài)勢來界定；不容置疑、市政建設(shè)所推動的近郊土地城市化過程、將使區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)空間獲得較為充裕的題材，但絕不能以圖紙的規(guī)劃來機(jī)械得圈定投資機(jī)會。不同于蘇州的園區(qū)模式，無錫的新城模式，如東新一輪城市建設(shè)的全局性、顛覆性，還是規(guī)劃的完善度，對其規(guī)模及經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)，我們應(yīng)謹(jǐn)慎看待。六、結(jié) 論 l 蘇中南縣市群中，如東整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力及國民收入低于平均水平，目前其產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)規(guī)模及招商環(huán)境落后于蘇錫常諸地市、按照資本密度決定城市房價(jià)的理論，城市房價(jià)應(yīng)處于滬寧線及蘇中南沿海中等水準(zhǔn)；l 本區(qū)域基尼系數(shù)呈拉大趨勢，恩格爾系數(shù)低于蘇中南平均水準(zhǔn)，人均GDP（約1000美金）臨界于住房消費(fèi)大規(guī)模啟動前期狀態(tài)；l 近一輪市政建設(shè)將城市軸線及重心北移，存在較大顛覆性，城市架構(gòu)處于轉(zhuǎn)型擴(kuò)張期；l 城市區(qū)位定位“向南看”，立足于長三角經(jīng)濟(jì)圈，并針對滬寧沿線縣市開展錯(cuò)位競爭，力爭建設(shè)成為長江流域外引內(nèi)聯(lián)、外向型經(jīng)濟(jì)的門戶。l 城市位于南京都市圈與蘇錫常經(jīng)濟(jì)帶及上海輻射圈外圍，比較優(yōu)勢屏蔽作用明顯，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展競爭激烈；l 外來人口導(dǎo)入相對不足，人才高地近期難以形成，城市輻射效應(yīng)相對匱乏；l “城市經(jīng)營”以市政建設(shè)（主要是道路、綠地建設(shè)）提升郊區(qū)土地批租價(jià)格加速房地產(chǎn)開發(fā)拉動人口導(dǎo)入促進(jìn)城市化進(jìn)程形成新的城市功能區(qū)域改造城市框架為運(yùn)作邏輯，與蘇錫?？h市相比較缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支持，財(cái)政收入對土地批租的依賴度預(yù)期過高；l 從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，地價(jià)（出讓金）是若干年土地使用期的地租之和，也就是預(yù)支未來的利潤。如東市政建設(shè)的運(yùn)作模式，即主要靠土地批租收入來平衡城市建設(shè)投入，在相當(dāng)大程度上是“寅吃卯糧”，是本屆政府花用后屆政府的錢，很容易對實(shí)體經(jīng)濟(jì)傷筋動骨，最終影響發(fā)展后勁。l 對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長及市政建設(shè)所拉動的投資效應(yīng)，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。貳：如東房地產(chǎn)市場綜合評估l 邏輯：對城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，及其價(jià)格體系成因進(jìn)行分析，并結(jié)合市政建設(shè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對樓市趨勢作出判斷。l 切入點(diǎn)：樓市現(xiàn)狀、市政效應(yīng)、影響要素。一、綜 述 如東房地產(chǎn)市場自2001年房改政策后迅速啟動，目前正高速發(fā)展，其區(qū)域市場主要顯現(xiàn)以下特征：1、 房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主題日趨市場化從投資主體看，已由國家單一投資向國有、民營、外商等多元投資主體格局發(fā)展。從外來企業(yè)的來源看，主要集中在江蘇境內(nèi)及周邊地區(qū)如南通、南京以及上海。從消費(fèi)主體來看，個(gè)人消費(fèi)逐步成為市場主流，自2001年全面推行貨幣分房，2004年市區(qū)銷售給個(gè)人的住宅面積占商品住宅銷售面積比重為98.5，市場化程度可見一斑。 近年如東縣房地產(chǎn)開發(fā)情況統(tǒng)計(jì)表 單位：平方米年 份完成土地開發(fā)面積竣工套數(shù)2001年86001382002年983882112003年467625382、 市場存量的升降自商品房推出以來，如東市場大量的硬性消費(fèi)導(dǎo)致如東商品房空置率逐年下降，空置率連年負(fù)增長。2001年末至2004年末，商品房空置率從13.34降至8.65；其中住宅空置面積從11.21降至5.01。處于我國合理空置率5-14之間。但05年后，由于政府土地供應(yīng)量的逐年遞增，使得如東的商品房空置率有上升趨勢。3、 房地產(chǎn)價(jià)格起步伊始，穩(wěn)步上升但仍落后蘇中南諸地縣如東已經(jīng)實(shí)行土地招投標(biāo)制度，國有土地價(jià)值在市場配置中逐步顯現(xiàn)。隨著土地價(jià)格的上揚(yáng)，商品房價(jià)格亦逐步上漲。2002年市區(qū)商品房住宅平均價(jià)格984元/平米，2003年為1404元/平米，同比增長29.91，2004年為1716元/平米，同比增長18.18。20022004如東普通住宅房價(jià)變化情況統(tǒng)計(jì)表2002年2003年2004年平均價(jià)格總開工面積總銷售面積平均價(jià)格總開工面積總銷售面積平均價(jià)格總開工面積總銷售面積如東市區(qū)98412613823692140428477010245617162387961477614、 本土房地產(chǎn)企業(yè)“小、散、弱”，缺乏規(guī)模擴(kuò)張能力從本土企業(yè)來看，隨著企業(yè)改制，國有資本退出，本土企業(yè)的資產(chǎn)實(shí)力將不斷縮減，資質(zhì)逐步減級。在土地市場全部招投標(biāo)拍賣后，他們中的大部分將不具備參與招標(biāo)拍賣的資格和條件，加上本土房地產(chǎn)企業(yè)與外來企業(yè)在經(jīng)營理念和資金實(shí)力上存在的差距，缺乏市場競爭力和規(guī)模擴(kuò)張能力，相當(dāng)一部分面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。二、供應(yīng)分析 從投資情況來看，2002年全縣房地產(chǎn)完成投資1.3億元，是上年的2.5倍，占全社會固定資產(chǎn)投資的9.12；2003年完成投資2.15億元，增長67.28， 從商品房供應(yīng)來看，市區(qū)商品房竣工面積，2002年為20.83萬平米，其中住宅5萬平方米。2003年為41.78萬平米，其中住宅7.39萬平方米。從土地供給市場來看，政府借鑒了杭州等城市的經(jīng)驗(yàn)，建立了土地儲備供應(yīng)機(jī)制，積極推行國有土地有償使用，顯化了土地價(jià)值。從近年以來公開出讓的土地情況來看，預(yù)計(jì)這個(gè)數(shù)字還將會有大幅增長。三、需求分析 與供給相適應(yīng)，如東住宅銷售面積2002年為23692平米，2003年為102456平米，2004年為147761平米，同比增長76.87和30.66。 2002年至2004年，市區(qū)商品房竣工面積與銷售面積之比分別為1：0.78、1：0.84、1：0.87，供求關(guān)系趨向平衡。從近35年城市的新增需求分析來看，主要由以下成份構(gòu)成：1、市政動遷拉動住房需求今年如東的城市建設(shè)投入為歷年來投資之最。這種規(guī)模的城市建設(shè)投入將連續(xù)數(shù)年。由此相應(yīng)增加了城市拆遷安置所帶來的住房需求。自2004年起至今市區(qū)拆遷年均達(dá)到7萬平米左右，如果按照每拆遷1平米房屋要購買1.5平米計(jì)算，4年內(nèi)市區(qū)將直接產(chǎn)生280000平米住房的需求。2、改善居住條件需求據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2004年如東城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積24.21平米，在200戶被調(diào)查戶中，人均24平米以上的住戶，占37.5；人均2024平米的住戶占15.5；人均1620平米的住戶47戶，占23.5；人均1216平米的住戶33戶，占16.5；低于12平米的住戶14戶，占7。現(xiàn)有住宅條件的參差不齊，總體上反映了如東城鎮(zhèn)居民居住水平仍偏低。相應(yīng)在未來人均GDP穩(wěn)固增長的前提下，這種現(xiàn)狀將形成一定的有效需求，進(jìn)一步拉動住宅消費(fèi)需求。按住宅建筑式樣分 （每百戶）2002年2003年2004年單棟住宅242837四居室1481三居室323026二居室21213一居室001平房及其他12811單道樓房161411按房屋產(chǎn)權(quán)分 （每百戶）2002年2003年2004年租賃公房886租賃私房001原有私房404046房改私房323223商品房102024從表中可以看出，商品房比例不斷加大，二、三居室始終是市場消費(fèi)主力。四、價(jià)格分析 隨著土地價(jià)格的上揚(yáng)，商品房價(jià)格也在逐年上漲。2002年如東商品房平均價(jià)格為984元/平米，2003年為1404元/平米，同比增長29.91，2004年為1716元/平米，同比增長18.18，目前市場最高價(jià)格近3000元/平米，最低價(jià)格2200元/平米。20022004如東房價(jià)走勢最高價(jià)格最低價(jià)格平均價(jià)格2002年1230元/平方米800元/平方米984元/平方米2003年2000元/平方米1030元/平方米1404元/平方米2004年2600元/平方米1530元/平方米1716元/平方米雖然05、06年的數(shù)據(jù)欠缺，但與今年相比較，近年如東市場的價(jià)格體系并未有明顯的大幅度上揚(yáng)，本報(bào)告認(rèn)為有以下原因：1、 土地供應(yīng)量逐年增加，已經(jīng)超出了市場的正常消化速度，市場反映出一定的供大于求的現(xiàn)象；2、 市場上并未出現(xiàn)真正品質(zhì)級的明星個(gè)案，無法對區(qū)域市場進(jìn)行有力推動；作為一個(gè)相對狹小的不充分競爭市場，我們無法以傳統(tǒng)的板塊構(gòu)架來解釋其價(jià)格體系，因此，本報(bào)告的價(jià)格分析將仍以一個(gè)統(tǒng)一的市場格局來作為評估基準(zhǔn)。從目前的市場價(jià)格構(gòu)成來看，呈現(xiàn)以下特征：1、 商品房價(jià)格呈中心強(qiáng)周邊弱、南高北低的重心分布由于近年如東城市規(guī)劃相對滯后，導(dǎo)致目前房價(jià)以縣城中心一帶為高價(jià)集中區(qū)，從整個(gè)城市格局來看，以市中心一帶為價(jià)格高地，周邊地區(qū)為價(jià)格弱勢分布；2、 價(jià)格體系不健全、城市樓市無完整梯度效應(yīng)市中心往外，距離2公里房價(jià)就直線衰減，這從城市經(jīng)營來看很不合算，對消費(fèi)者來說也較難接受，房價(jià)無梯度。從目前市場的價(jià)格峰值與谷值的絕對差距來看，也不盡合理。市場一方面缺少標(biāo)志性旗艦個(gè)案的價(jià)格引領(lǐng)，另一方面成熟的梯度消費(fèi)尚未完全成型；五、相關(guān)政策分析 1、 關(guān)于房改政策關(guān)于調(diào)整南通地區(qū)2002年度房改政策的意見，主要內(nèi)容有： 在住房公積金方面，繳存比例不變，仍為個(gè)人和單位各8；繳存基數(shù)改按職工本人2001年12月份工資核定。繳存基數(shù)的下限調(diào)整為360元，上限調(diào)整為3000元。在職工購房補(bǔ)貼方面，仍按現(xiàn)行補(bǔ)貼金額標(biāo)準(zhǔn)和面積標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)操作方法執(zhí)行。在公有住房出售方面，售房成本價(jià)平均提高了4左右，如磚混一等住房的基價(jià)從現(xiàn)行的建筑面積每平方米880元提到910元。其它折扣政策如買房人的工齡、住房的折舊、地段、樓層、朝向、設(shè)備等項(xiàng)折扣依然保持不變，售價(jià)計(jì)算方法未作調(diào)整。 在公有住房租金方面，平均上調(diào)15左右。如磚混一等住房每月每平方米使用面積的基本租金由2元整調(diào)整為230元。其它計(jì)租面積和設(shè)備或附屬設(shè)施計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)分別相應(yīng)提高15。從上述情況結(jié)合可以看出，目前本區(qū)域公有住房的房改購置成本仍然偏低，按每戶平均2.9人，人均24.21平米居住面積為例，在縣城擁有一套自有住房的成本僅6萬余元，遠(yuǎn)低于同地段商品房。極容易助長居民“買房不如租房”的觀念及置業(yè)積極性。2、 關(guān)于房地產(chǎn)管理制度相繼出臺了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊制度的通知、南通市商品房價(jià)格管理實(shí)施細(xì)則、南通市商品房預(yù)售管理暫行辦法等一系列政策性文件。諸如車庫原則上不得高于房價(jià)的60，閣樓不得高于房價(jià)的40等一系列具有地方特色的條款政策，特別是對普通住宅商品房的指導(dǎo)價(jià)幅度限制在5，從目前的實(shí)施情況來看，其對開發(fā)主體的市場調(diào)節(jié)能力尚值得商榷。3、 其他政策法規(guī)1）、住宅保有稅“保有稅”實(shí)際上是物業(yè)稅的一種，即按房地產(chǎn)的面積每年付稅。主要是針對戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，實(shí)際上是在鼓勵(lì)購買中小套型、功能良好的住宅。對保有稅的界定一個(gè)家庭的平均居住面積就是120平米，國家有關(guān)部門允許的浮動范圍是20%。120乘以20%等于24平米，所以就得出了144平米這個(gè)界定值。分析：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路，主要是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量?！?）、7090政策明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。分析：在“國六條“7090政策頒布后，大戶型價(jià)格普遍攀升，形成越調(diào)控，越價(jià)升的奇特現(xiàn)象，主要原因在于：征收“房地產(chǎn)稅”等配套措施未能到位。造成市場上對豪宅的追捧。在某種意義上，在“房地產(chǎn)稅”開征后，“豪宅必升值”不再成為“定式”。3）、土地增值稅2006年12月28日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（以下簡稱通知）。通知規(guī)定，2007年2月1日起，全國各地區(qū)將對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。分析：如果地價(jià)在開發(fā)期限內(nèi)漲速過快，也就會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地和開發(fā)成本大增。因此，當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤比低價(jià)土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會不再哄抬房價(jià)，從而達(dá)到抑制房價(jià)上漲的目的。一般來說，房產(chǎn)商們不會不將其計(jì)入土地開發(fā)成本之中?，F(xiàn)在對土地增值稅實(shí)行清算清繳，原來預(yù)征的稅款與結(jié)算結(jié)果相抵，如果是少征，則應(yīng)補(bǔ)稅，如果是多征，則應(yīng)該退稅。對于因少征而要補(bǔ)稅者來說，如果沒有提取足夠的納稅“準(zhǔn)備金”，其成本就有可能上升，如果提取了足夠的“準(zhǔn)備金”，就不會引起成本的上升；對于因多征而要退稅者來說，其納稅“準(zhǔn)備金”一般也會多于原來預(yù)征的稅款，其土地開發(fā)成本不僅不會上升，反而會因此而下降。國家清算土地增值稅的目的是調(diào)節(jié)市場，抑制房價(jià)非正常因素上漲。國家法律和政策的調(diào)整是為了使房產(chǎn)價(jià)格真正與供求關(guān)系相適應(yīng)。小結(jié)： 目前在如東地區(qū)，“住宅保有稅”以及“7090”的調(diào)控政策尚未真正貫徹執(zhí)行，對本案整體規(guī)劃開發(fā)應(yīng)無直接影響，而征收土地增值稅的政策出臺將相對的協(xié)調(diào)開發(fā)成本以及抑制項(xiàng)目利潤。六、產(chǎn)品品質(zhì)分析 如東的房地產(chǎn)市場目前處于市場化啟動的早期階段，即產(chǎn)品品質(zhì)普遍邁向了改善居住的水平，開發(fā)商已普遍注意到了布局、環(huán)境、立面、房型等的重要性，但在具體的貫徹實(shí)施方面，卻顯出了較為明顯的局限性。在規(guī)劃方面，比如民生陽光新城，具有6萬平米的規(guī)模，理應(yīng)可以營造出一個(gè)較出色的內(nèi)部環(huán)境，但是，其將景觀中軸線拉直，在其上布置了排列整齊的多層和小高層，犧牲了大面積綠地的空間。而這已經(jīng)是目前如東規(guī)劃較為出色的小區(qū)了。絕大部分樓盤的兵營式排布跡象明顯，缺少較有主題及層次的園藝景觀設(shè)計(jì)。在立面方面，如東雖然目前歐陸風(fēng)勁吹，但是，真正將歐陸風(fēng)格做到位的樓盤卻至今還未出現(xiàn)過，大部分樓盤以為搞個(gè)歐式鄉(xiāng)村住宅的屋頂，弄個(gè)三段式的立面再配雕花欄桿的陽臺就算歐式了。而現(xiàn)代式的樓盤在目前的如東更未出現(xiàn)過。所以，目前如東縣的樓盤立面尚無精彩可言，質(zhì)感不強(qiáng)、工藝不精是產(chǎn)品最薄弱的一個(gè)環(huán)節(jié)。從物業(yè)維護(hù)來看，目前大部分小區(qū)從其實(shí)地現(xiàn)場來看，小區(qū)交付后的物業(yè)管理無序化，整個(gè)園藝的維護(hù)，及小區(qū)公建的功能使用的差強(qiáng)人意，業(yè)主私自亂搭建導(dǎo)致的社區(qū)氛圍的破壞效應(yīng)非常嚴(yán)重。在后期營銷方面，整個(gè)區(qū)域市場的投入產(chǎn)出理念尚未建立，無現(xiàn)場樣板房、無全裝修住宅，且售樓處的裝修布置平淡。從平面企劃的平均水準(zhǔn)來看看，仍停留在較低的設(shè)計(jì)水平上，與周邊南京、常州的水平差距較大。在營銷推廣思路及創(chuàng)新力度上也無值得稱道之處。辨證來看，如東的樓盤綜合產(chǎn)品品質(zhì)還有非常大的潛力可挖，這方面的市場機(jī)會點(diǎn)顯而易見。八、其他影響房地產(chǎn)市場的因素分析 1、 三級市場走勢如東房地產(chǎn)中介市場目前尚不成型，城鎮(zhèn)特別是在中心城區(qū)內(nèi)，中介門店不多，從目前的交易情況來看，租賃、售后產(chǎn)權(quán)公房及私房的交易構(gòu)成了交易的主要成份。由于這部分房源大都在交通便捷的市區(qū)，且面積不大，因此在相同單價(jià)的情形下，比一手商品房具有更低的購買門檻。并形成了對商品房項(xiàng)目的客源分流。隨著樓盤價(jià)格的預(yù)期上升以及與中心城區(qū)的距離拉大，市區(qū)二手房的競爭力將進(jìn)一步增強(qiáng)，對于中低收入的客源來說，三級房產(chǎn)市場正逐步成為可以接受的置業(yè)消費(fèi)渠道。2、 城市外來人口導(dǎo)入的消費(fèi)拉動效應(yīng)由于如東的整體區(qū)位始終受到滬寧沿線城市的競爭，相對于高素質(zhì)人才的引進(jìn)，具有一定的劣勢，從目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，區(qū)隔性非常強(qiáng)，外來人口尚不成為購房的主力之一。盡管目前市區(qū)有流動人口約7萬人，但這部分人群基本不屬于高消費(fèi)、高預(yù)算階層，消費(fèi)低于一般市民，無法成為房地產(chǎn)發(fā)展的先頭軍，而政府今后幾年引進(jìn)持資金、技術(shù)的人才這一計(jì)劃，尚有待見證。從投資的角度來看，如東的房地產(chǎn)投資價(jià)值平均低于合理回報(bào)，以同業(yè)苑為例，一套80余平方米（已是最小）的全配二房，市場租價(jià)約在500元左右，不考慮出租房稅收，投資回報(bào)率在3左右，而市區(qū)的公房出租基本也在這個(gè)水準(zhǔn)，投資回報(bào)不高（一般公認(rèn)較為合理投資回報(bào)不低于6），勢必會影響投資性客源的介入，縮水樓市客源構(gòu)成。九、結(jié) 論 l 本區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展屬典型的市政建設(shè)投資拉動型；產(chǎn)業(yè)支撐要素有限；l 目前市場主流價(jià)格約在27002900元左右，在蘇中南滬寧沿線、沿海主要城鎮(zhèn)中屬最低水平；但與產(chǎn)經(jīng)實(shí)力的排名相符；l 城市高端價(jià)格剛突破3000元，市場峰值發(fā)展不充分，城市旗艦物業(yè)未有效建立；l 近一年土地批租價(jià)格上漲幅度較大，將直接影響下半年入市的項(xiàng)目成本；l 區(qū)域市場年度消化量約在20萬左右，商品房空置率開始有所上升，亟需一輪有效的價(jià)格底部抬升；l 物業(yè)價(jià)格高地仍局限于傳統(tǒng)市中心區(qū)域，并隨市中心2公里以內(nèi)價(jià)格急劇衰減；城市建設(shè)預(yù)期未來的供應(yīng)主力集中在城南、城北新區(qū)一帶；l 目前各檔次物業(yè)的梯度結(jié)構(gòu)尚未完全形成，樓市價(jià)格體系有待近一步夯實(shí)；l 樓盤規(guī)模、品質(zhì)非常一般，在規(guī)劃方案、建材設(shè)備、房型設(shè)計(jì)、物業(yè)維護(hù)方面總體營造水準(zhǔn)落后上海及杭州約5-7年左右；l 城市流動及外來人口素質(zhì)偏低，無法形成對樓市有效的消費(fèi)促進(jìn)作用；且未來預(yù)期高素質(zhì)人口的導(dǎo)入難度較大，仍體現(xiàn)為典型的區(qū)隔性物業(yè)消費(fèi)市場；l 當(dāng)前住宅置業(yè)投資回報(bào)率普遍較低，大多維持于4以下，租賃人群的低接受度、低層次在很大程度上影響了投資性客源的市場介入可能；l 三級市場交易不活躍、但較低的購買門檻、相對便利的地段將會使其分流相當(dāng)一部分的市政動遷客源及改善居住條件型置業(yè)行為；l 近一年商品房價(jià)格上漲過快、而同期可支配收入升幅有限、居民家庭收入與樓價(jià)比居高不下；l 房地產(chǎn)整合營銷水準(zhǔn)偏低、樓市在包裝手法、概念的營造及前期策劃的早期介入方面有著較多的空白；l 本土開發(fā)商整體實(shí)力不強(qiáng)、競爭力偏弱、土地批租及招投標(biāo)需依靠較大規(guī)模的外來資金及開發(fā)主體支持。叁、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略建議一、對城市房地產(chǎn)宏觀走勢的判斷 1、城市規(guī)劃先行及“經(jīng)營城市”的理念仍是“計(jì)劃模式”，相應(yīng)的資源配置及建立在此基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)開發(fā)效應(yīng)仍應(yīng)由市場受益來決定、不能一概而論由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)是兩種截然不同的資源配置模式，資源配置機(jī)制必然發(fā)生劇烈整合，整合的明顯結(jié)果就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期形成的城市格局將會發(fā)生重大的演變，這種演變將更多地體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用，并非人力及長官意志所為。在如東目前缺乏鮮明的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)定位的情況下，整個(gè)規(guī)劃的投資拉動性將使目前的“六大功能區(qū)”建設(shè)對資金的依賴度異常重要。2、如東近年來的市場漲幅究其實(shí)質(zhì)是對過去城市化進(jìn)程歷史欠帳的彌補(bǔ)性行情，具有供需的雙重推動作用，而在此之后以市政建設(shè)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)模式將直面市場的擴(kuò)張性壓力房地產(chǎn)是城市化的表像，從某種角度來說，房地產(chǎn)價(jià)格取決于房地產(chǎn)的收益。盡管目前市民常常議論城市房價(jià)過高，但從目前國民經(jīng)濟(jì)宏觀背景及區(qū)域房地產(chǎn)市場價(jià)格機(jī)制來看，目前的房價(jià)有其合理一面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的價(jià)格并非是哪一級“看得見之手”決定的，在客觀上是當(dāng)下房地產(chǎn)的收益水平允許目前房地產(chǎn)市場的價(jià)格水平。但從彌補(bǔ)性行情到擴(kuò)張性增長，市場的需求推動動能將存在很大變數(shù)。3、 如東房地產(chǎn)市場價(jià)格體系將繼續(xù)被梳理，各結(jié)構(gòu)物業(yè)的漲幅將有所區(qū)別，而新一輪市場需求的主體仍將是普通預(yù)算的區(qū)域性客源從近期土地批租價(jià)格及市政建設(shè)的延遲效應(yīng)來看，“大如東”的城市架構(gòu)將使更多的物業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)在道路基礎(chǔ)建設(shè)所涉及的地域，值得注意的是，目前本區(qū)域市場尚未出現(xiàn)真正意義上的“旗艦物業(yè)”，整個(gè)樓市的價(jià)格峰值突兀并不明顯，而且早期樓盤的開發(fā)并不具備規(guī)模效應(yīng)，但從近期地塊的開發(fā)情況來看，100畝以上的地塊比例正在不斷上升，預(yù)計(jì)在今后幾年如東樓市將進(jìn)入“地段邊緣化”、“項(xiàng)目規(guī)模化”、“供應(yīng)充分化”的新階段。從土地成本及城市不動產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律來看，我們研判未來618個(gè)月區(qū)域樓市價(jià)格將有以下變化：老城區(qū)以內(nèi)物業(yè)的均價(jià)將在3000元獲得有力的支撐；城北新區(qū)一帶的物業(yè)將逐漸成為次主流區(qū)域，物業(yè)價(jià)格將于中心城區(qū)物業(yè)保持在300400元的差距，區(qū)域的人口導(dǎo)入跡象將非常明顯；城南的學(xué)區(qū)類物業(yè)價(jià)格將維持在2800元左右一線，一旦突破3000元的心理線，其對外區(qū)人口，特別是為子女購買型客戶的吸引力將下降；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)一帶的物業(yè)升幅將非常有限；另外，對于中高檔的別墅類物業(yè)，我們對其持樂觀態(tài)度，相信在高品質(zhì)產(chǎn)品的配合下，客戶在此類結(jié)構(gòu)的物業(yè)開發(fā)及需求會上一個(gè)新的臺階，13年內(nèi)會有精品類高檔物業(yè)出現(xiàn)。二、本項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略必須注意的問題及原則 1、避免對市政效應(yīng)的過高預(yù)期及產(chǎn)品價(jià)值依賴我們對諸如行政中心的搬遷、洋口港的開發(fā)等要素在關(guān)注的同時(shí)也抱有以下觀點(diǎn)：事實(shí)上從來沒有住宅開發(fā)和政府機(jī)關(guān)能成為互動的必然邏輯。從某種角度來看，如果項(xiàng)目本身的運(yùn)作過度依賴于類似效應(yīng)的話，樓盤本身是不具備核心競爭力的。在整個(gè)開發(fā)戰(zhàn)略上，我們希望能化此因素于無形之中，以一個(gè)較低的姿態(tài)開展。2、避免居住屬性的單極化、臉譜化嚴(yán)格意義上來說，如東的房地產(chǎn)市場尚未進(jìn)入有序、成熟的梯度消費(fèi)階段，人群的置業(yè)范圍及認(rèn)知概念仍需培育及提升，在這樣一個(gè)市場現(xiàn)狀中，亦可理解為“住宅消費(fèi)的初級階段”，再結(jié)合本地塊的先天優(yōu)劣勢，我們認(rèn)為常規(guī)的“圈地營造”模式并不適用于當(dāng)前情況，從全國范圍來看，真正的規(guī)模樓盤如“萬科四季花城”、“中遠(yuǎn)兩灣城”、“桂花城”是與某種文化及產(chǎn)業(yè)聯(lián)系在一起的。他是社會各項(xiàng)資源（文化、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、土建、藝術(shù)、商業(yè)）的集合；從這個(gè)角度來看，本案應(yīng)避免為開發(fā)項(xiàng)目而去做產(chǎn)品，應(yīng)將本次運(yùn)作提升到新的境界：即以營造居住文化或經(jīng)營行為來帶動住宅的聯(lián)動銷售；3、注重項(xiàng)目的全流程可持續(xù)性發(fā)展，凸現(xiàn)項(xiàng)目可識別性（競爭力）我們注意到，盡管市場的發(fā)展階段遠(yuǎn)未成熟，但目前躋身如東市場的開發(fā)商均是挾資金、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的外來企業(yè)。他們的到來，必然將沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的運(yùn)作理念進(jìn)行徹底的導(dǎo)入，競爭對手已先于市場為市場分額的爭奪進(jìn)行了充分的準(zhǔn)備，由于本地塊在當(dāng)?shù)貙儆谝?guī)模較大，開發(fā)周期較長的項(xiàng)目，預(yù)期未來的激烈競爭不可避免，在這個(gè)層面上，必須注重項(xiàng)目運(yùn)作的可持續(xù)性發(fā)展。從定位的有效錯(cuò)位，到各項(xiàng)抗風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制的預(yù)備，都應(yīng)未雨綢繆。特別是就項(xiàng)目特色方面，應(yīng)在立足如東未來幾年的發(fā)展機(jī)遇、有效務(wù)實(shí)的創(chuàng)新，力求使項(xiàng)目的開發(fā)成為能夠代表地區(qū)住宅品牌的標(biāo)桿物業(yè)；4、有效利用各項(xiàng)比較優(yōu)勢，市場培育與消化并重鑒于開發(fā)商本身的品牌知名度，本地塊開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益與品牌效益應(yīng)并重運(yùn)作。事實(shí)上，市場目前產(chǎn)品方面已有了一定的起步特征，但普通人群對房地產(chǎn)消費(fèi)的認(rèn)知尚處早期階段，無論在產(chǎn)品優(yōu)劣，抑或概念推廣方面，客源層面的認(rèn)知遠(yuǎn)未達(dá)到未察先知的地步。因此，本地塊的開發(fā)過程，不僅僅是商業(yè)運(yùn)作，從某種意義上來說，更是對如東市場置業(yè)消費(fèi)的啟蒙訴求行為。應(yīng)在產(chǎn)品定位中注重利用本案的各項(xiàng)比較優(yōu)勢，營造出適合消費(fèi)習(xí)性，又能有效提升社會各階層物業(yè)品質(zhì)認(rèn)知的產(chǎn)品。三、政府合作建議 除了政策、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠、減免等談判要素外，我們認(rèn)為，應(yīng)在與政府的合作方式中就以下方面盡可能達(dá)成共識：l 項(xiàng)目運(yùn)營 為了與未來區(qū)內(nèi)的競爭對于在招商條件上具備一定的競爭力，因此從運(yùn)營策劃的角度來看，如何站在商戶的角度上，盡量降低其經(jīng)營成本，也是不可缺少的。建議與地稅、工商部門有事先的協(xié)議約定，能夠保障未來在本項(xiàng)目商業(yè)配套經(jīng)營的商戶能夠享受的地方稅費(fèi)的減免優(yōu)惠。l 公建配合 為更好的利用政府效應(yīng)，提高本項(xiàng)目的市場口碑及人流量，在前期合作中應(yīng)提示有關(guān)規(guī)劃部門將郵局、銀行或公交車站等公建盡量設(shè)計(jì)在本地塊周邊，對項(xiàng)目未來的商業(yè)價(jià)值有所促進(jìn)。四、產(chǎn)品定位建議 1、開發(fā)宗旨： 本地塊是屬于城市中心區(qū)域，擁有完善的各項(xiàng)配套資源，而此點(diǎn)正是普通購買者關(guān)注的重中之重。因此除發(fā)揮項(xiàng)目地塊周邊資源優(yōu)勢外，還要以“新居住時(shí)代”，來吸引購房者，體現(xiàn)“以人為本”的開發(fā)理念，使本項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)赜H近高雅的現(xiàn)代社區(qū)。 因此，本項(xiàng)目在開發(fā)定位上應(yīng)該是一座規(guī)模宏大的、雅致的、富有文化韻味與人文氣息的綜合性文化社區(qū)。讓人們感受到這里是一座充滿著自由活力和親近放松的棲息之地，充分體現(xiàn)出項(xiàng)目的成熟居住性。簡而言之，我們的項(xiàng)目就是一座充滿居住韻味的文化“小鎮(zhèn)”。2、檔次和規(guī)模：高品位的環(huán)境設(shè)計(jì)、精心的規(guī)劃布局、完善的配套設(shè)施、體貼周到的物業(yè)管理，是本項(xiàng)目高品質(zhì)的體現(xiàn)，為業(yè)主提供優(yōu)雅、親近、溫馨、舒適的居住環(huán)境，使居住者置身其中愉悅感、尊崇感油然而生。尤其在項(xiàng)目的第一、二期交房后，專業(yè)的物業(yè)管理將為本項(xiàng)目產(chǎn)生無形的廣告效應(yīng)，而產(chǎn)生的口碑銷售的成果將是無法想象的。3、目標(biāo)客源：本項(xiàng)目需要充分發(fā)揮項(xiàng)目特質(zhì)和個(gè)性，倡導(dǎo)文化社區(qū)概念，以人文感、親近感營造出居住社區(qū)的品位以吸引當(dāng)?shù)厝速徺I。從經(jīng)濟(jì)收入上言，應(yīng)為中高收入者；從文化層次上言，應(yīng)以受過一定教育、具有一定生活品質(zhì)觀念的人士為主；從地域區(qū)分上言，應(yīng)以本地區(qū)人居多（前期以第一次置業(yè)為主；后期將吸引二次置業(yè)人群）；從職業(yè)層面上言，應(yīng)以政府官員、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中層管理者為主；根據(jù)特定客戶的需求特點(diǎn)打造主題概念項(xiàng)目1、面向青年的上海青年城 一個(gè)集合時(shí)尚住宅、商務(wù)、商業(yè)等諸多業(yè)態(tài)的年輕態(tài)城市綜合體年青人經(jīng)濟(jì)收入有限又追求時(shí)尚生活 提供經(jīng)濟(jì)地享受到現(xiàn)代、時(shí)尚、陽光的生活體驗(yàn)，戶型自由組合，精巧復(fù)合空間，一房一廳、面積40-45，層高3.6米年青人忙于工作又無暇打理一個(gè)毛坯房 小戶型精裝修并且預(yù)留個(gè)性裝飾余地，提供咖啡、網(wǎng)吧、洗衣等服務(wù)，藍(lán)球場之類的戶外體育設(shè)施以及小型聚會的“公共客廳”。2、面向老年客戶的綠地21城孝賢坊 一個(gè)集老年人生活居住、 醫(yī)療康復(fù)、學(xué)習(xí)娛樂、健康養(yǎng)身于一體的綜合社區(qū)老年人有著醫(yī)療、飲食等特殊生活需求 提供醫(yī)療健康設(shè)施、學(xué)習(xí)娛樂設(shè)施、餐飲購物服務(wù)、班車接送等諸多養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施 老年人行動不便、步伐蹣跚 、身體弱 提供入戶休憩平臺、自動電梯等無障礙設(shè)施 可視對講系統(tǒng)、各房間緊急呼救及報(bào)警系統(tǒng)（包括衛(wèi)生間與餐廳） 入戶休憩平臺4、功能布局：由于本項(xiàng)目地塊屬于中心城區(qū)，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，居住條件非常成熟，因此我們應(yīng)更多地考慮在社區(qū)內(nèi)完善配套。在功能布局上除設(shè)置基本的設(shè)施外，還應(yīng)盡可能多地考慮社區(qū)配套商業(yè)、社區(qū)活動中心、花園休息平臺、車庫等，以滿足業(yè)主的各種需要，并有利營造出良好的社區(qū)文化。5、產(chǎn)品推廣概念導(dǎo)向：如何讓市場接受本項(xiàng)目？除了突出區(qū)域前景、社區(qū)品質(zhì)等硬性指標(biāo)外，我們更需要將本項(xiàng)目的概念與內(nèi)涵進(jìn)一步的整合與滲透，使“我們的家親切舒適”，這一居住觀念用具體的事實(shí)表現(xiàn)出來，宣揚(yáng)社區(qū)的一種人文的生活方式，希望引起消費(fèi)者的向往與共鳴，從而達(dá)成選擇與購買。6、規(guī)?；蟊P開發(fā)營造關(guān)鍵點(diǎn)：大盤的出現(xiàn)和運(yùn)營是