七種力量模型分析房地產(chǎn)中介行業(yè).docx

房地產(chǎn)中介行業(yè)運(yùn)行狀況分析 運(yùn)用“七種力量模型”房地產(chǎn)中介行業(yè)界定狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)管理、流通消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)提供多元化的中介服務(wù)。按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)三種形式，顯然這是對(duì)房地產(chǎn)中介作了狹義的理解。因此本文中將房地產(chǎn)中介行業(yè)界定為從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的行業(yè)。房地產(chǎn)咨詢是指接受客戶的委托，為其提供信息、資料、建議，或?yàn)槠涮峁┓康禺a(chǎn)專項(xiàng)研究、市場(chǎng)調(diào)查與分析、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目可行性研究等服務(wù)并收取費(fèi)用的一種有償?shù)闹薪榛顒?dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)一定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個(gè)人或機(jī)構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀(jì)人)完成的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易順利實(shí)現(xiàn)一系列居間、代理、行紀(jì)等中介活動(dòng)，是以提取傭金為經(jīng)營(yíng)特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務(wù)工作的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介行業(yè)的“七力模型”分析一、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度（一）服務(wù)的同質(zhì)化嚴(yán)重。行業(yè)發(fā)展存在一個(gè)客觀規(guī)律，越是成熟的市場(chǎng)，產(chǎn)品的同質(zhì)化程度越高?，F(xiàn)在的中介行業(yè)日益規(guī)范成熟，實(shí)則更加深了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將從規(guī)模過濾到品牌和服務(wù)。規(guī)模不再是唯一的競(jìng)爭(zhēng)力，它只代表了短期內(nèi)市場(chǎng)占有率的相對(duì)大。在服務(wù)方面，房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)歷了社會(huì)對(duì)不法公司的輿論聲討、政策的洗禮和競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰之后，大部分公司都推行了規(guī)范化的服務(wù)。一些不規(guī)范的操作行為逐漸淡出行業(yè)舞臺(tái)，規(guī)范化已經(jīng)成為生存發(fā)展的必要條件。因此，服務(wù)的同質(zhì)化不可避免。同質(zhì)化的直接后果，就是導(dǎo)致了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性，一方面使得房源客戶和消費(fèi)者的忠誠(chéng)度都不是很高，另一方面，也使得客戶在選擇不同的中介機(jī)構(gòu)時(shí)更多地傾向討價(jià)還價(jià)而不是對(duì)服務(wù)質(zhì)量和品種的比較。（二）行業(yè)準(zhǔn)入門檻低。根據(jù)國(guó)務(wù)院最新公司注冊(cè)資本登記制度改革的規(guī)定，取消有限責(zé)任公司最低注冊(cè)資本3萬(wàn)元、一人有限責(zé)任公司最低注冊(cè)資本10萬(wàn)元、股份有限公司最低注冊(cè)資本500萬(wàn)元的限制；不再限制公司設(shè)立時(shí)股東（發(fā)起人）的首次出資比例和繳足出資的期限。公司實(shí)收資本不再作為工商登記事項(xiàng)。此舉進(jìn)一步降低了中介行業(yè)的準(zhǔn)入資金門檻。上文提到的同質(zhì)化現(xiàn)象，也使得客戶在選擇中介機(jī)構(gòu)的過程中對(duì)品牌的關(guān)注度不夠，這給與了行業(yè)準(zhǔn)入者較好的進(jìn)入環(huán)境。同時(shí)，由于近年房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的進(jìn)一步放大，也為房地產(chǎn)中介行業(yè)打下了一針強(qiáng)心劑，但是，市場(chǎng)規(guī)模的增長(zhǎng)速度無(wú)法消化新進(jìn)入者對(duì)市場(chǎng)的侵蝕，而各家較大的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也相繼采取了加快擴(kuò)張分店的市場(chǎng)戰(zhàn)略，這種現(xiàn)象，增加了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的額外產(chǎn)出，降低了消費(fèi)者成本，從而導(dǎo)致整個(gè)中介行業(yè)收入和回報(bào)的下降。在短期內(nèi)，這種影響不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的淘汰機(jī)制而得以減弱。二、替代品的威脅（一）專業(yè)鑒證咨詢業(yè)務(wù)的不可替代性。房地產(chǎn)中介行業(yè)中的鑒證咨詢業(yè)務(wù)主要是向市場(chǎng)提供一種專業(yè)服務(wù)。這些服務(wù)需要由經(jīng)過國(guó)家專業(yè)技術(shù)資格認(rèn)證的專業(yè)技術(shù)人員來(lái)提供，一些服務(wù)本身甚至是由國(guó)家法律法規(guī)明確規(guī)定，要從事某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所必須的專業(yè)服務(wù)。例如，在項(xiàng)目可行性審批中，國(guó)家發(fā)展和改革部門需要相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制可行性研究報(bào)告作為審批的必備材料；城市土地征地拆遷需要有具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，根據(jù)這個(gè)報(bào)告來(lái)確定補(bǔ)償價(jià)格。隨著社會(huì)分動(dòng)的日益精細(xì)，行業(yè)的劃分也越來(lái)越來(lái)明細(xì)。公司在進(jìn)行專業(yè)化的生產(chǎn)的過程中，對(duì)中介服務(wù)的需求也會(huì)與日俱增。十八屆三中全會(huì)確定了市場(chǎng)作為資源配置的決定性作用。這無(wú)疑推進(jìn)了社會(huì)第三方服務(wù)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資前期的項(xiàng)目可行性咨詢服務(wù)，有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資理性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目進(jìn)行中的工程造價(jià)服務(wù)，有助于控制項(xiàng)目成本，提高資源利用效率，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，而二手房抵押貸款的房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)能夠有效的防范金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定等等。正是由于房地產(chǎn)中介行業(yè)提供的服務(wù)的必要性，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)提供的專業(yè)服務(wù)有更強(qiáng)烈的需求。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的不可替代性。雖然近年來(lái)隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展,房源信息已經(jīng)基本公開化,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)仍然有相當(dāng)大的不可替代性。一是房地產(chǎn)交易過程及法律義務(wù)都相當(dāng)復(fù)雜，一般客戶，不管他是買家還是賣家,一般都必須得到房地產(chǎn)中介代理的幫助；二是房地產(chǎn)本身具有特殊性和不可替代性，世界上沒有一模一樣的房子，房地產(chǎn)個(gè)性差異反映在具體位置、樓層、建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格、內(nèi)部裝修、小區(qū)環(huán)境、周邊配套等客觀因素上，沒有中介代理的職業(yè)化服務(wù)，客戶不僅對(duì)房屋價(jià)值與價(jià)格無(wú)法準(zhǔn)確了解,有時(shí)他們甚至很難把握自己的需求和購(gòu)買力；三是房地產(chǎn)的買賣，通常是普通人一生中最大的投資項(xiàng)目，客戶在心理上和經(jīng)濟(jì)利益上都需要中介代理的職業(yè)化服務(wù)。三、潛在的進(jìn)入者威脅網(wǎng)絡(luò)的蓬勃發(fā)展，改變了原有世界對(duì)信息資源的占有和分配模式，也改變了消費(fèi)者獲取信息的渠道和消費(fèi)習(xí)慣，同樣的，網(wǎng)絡(luò)已作為中間介質(zhì)直接將二手房買賣雙方聯(lián)系到了一起，原來(lái)由經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)享的信息已經(jīng)由于網(wǎng)絡(luò)的興盛而逐漸透明，二手房源的價(jià)格、位置、環(huán)境等信息現(xiàn)在可以方便的從網(wǎng)上獲得。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)作為房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，早已開辟了針對(duì)二手房交易的主頁(yè)，不僅提供各種房源信息，提供方便快捷的查詢方式，同時(shí)也提供了二手房交易的相關(guān)工具，比如房貸計(jì)算器、房屋租賃買賣合同范本等。進(jìn)一步延伸，消費(fèi)者還可以在網(wǎng)站上了解最新的法律法規(guī)以及交易提示等內(nèi)容。另外的，類似于新浪、騰訊等大型的綜合類門戶網(wǎng)站，也都建立了自己的二手房專用網(wǎng)頁(yè)，這些網(wǎng)站，憑借其龐大的訪問次數(shù)及客戶群，在二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)上都可以有所作為。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)公司的介入很可能會(huì)改變房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)有格局，加速整個(gè)行業(yè)的整合，一些小規(guī)模的中介公司很可能消亡，而一些大規(guī)模的全國(guó)性的中介公司則有可能和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，整合資源，用網(wǎng)絡(luò)來(lái)代替一部分門店和人員，降低成本提高營(yíng)運(yùn)效率。就像互聯(lián)網(wǎng)介入金融業(yè)一樣，雖然對(duì)傳統(tǒng)金融業(yè)造成了沖擊，加劇了競(jìng)爭(zhēng)，但是從長(zhǎng)期來(lái)看能夠促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的良性發(fā)展，為消費(fèi)者創(chuàng)造更多的福利。四、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)能力房地產(chǎn)中介行業(yè)的主要成本是人力資源成本。正是這些具有專業(yè)技能的人和具有龐大客戶資源的人組成了行業(yè)中的各個(gè)公司來(lái)開展業(yè)務(wù)。 因而其最主要的供應(yīng)商正是這些具有智力優(yōu)勢(shì)和客戶資源的人。這些專業(yè)技術(shù)人員的討價(jià)還價(jià)能力主要體現(xiàn)在工資報(bào)酬上（即使是公司老板也存在機(jī)會(huì)成本，即放棄了去別的公司工作而失去的報(bào)酬）。這樣的討價(jià)還價(jià)能力則因人而異。其他的成本如辦公用品、廣告服務(wù)等，供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力一般不大。五、購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。、房屋買賣代理收費(fèi)房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬(wàn)元）累退計(jì)費(fèi)率以下（含）.以上.2、實(shí)行獨(dú)家代理的收費(fèi)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，其標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3%。3、房屋租賃代理收費(fèi)，無(wú)論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收。4、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)費(fèi)，按照咨詢報(bào)告的技術(shù)難度、工作繁簡(jiǎn)，結(jié)合標(biāo)的額大小計(jì)收。普通咨詢報(bào)告，每份3001000元;技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其標(biāo)準(zhǔn)一般不超過咨詢標(biāo)的額的0.5%。房地產(chǎn)中介代理企業(yè)的客戶議價(jià)能力要具體問題具體分析。根據(jù)市場(chǎng)具體情況的變化,交易傭金的浮動(dòng)范圍有時(shí)候也可以較大。比如說，在市場(chǎng)房屋供不應(yīng)求時(shí)，代表賣方的經(jīng)紀(jì)人傭金可能就會(huì)縮水。但這種客戶的議價(jià)能力主要是來(lái)源于同行的競(jìng)爭(zhēng)，而不是本質(zhì)上客戶有多大的議價(jià)能力。當(dāng)然，有一種情況例外，那就是客戶不是其個(gè)人，而是大的房地產(chǎn)開發(fā)商。在這種情況下，客戶的議價(jià)能力很強(qiáng)，說穿了就是可能客戶說了算。六、產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)性(一)發(fā)展機(jī)遇十八屆三中全會(huì)公報(bào)中關(guān)于土地改革的論述，包括建立公平開放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，也即是農(nóng)村集體土地能夠進(jìn)入市場(chǎng)交易，這無(wú)疑直接擴(kuò)大了土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，大大增加了其業(yè)務(wù)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)大約有18萬(wàn)畝農(nóng)村集體土地，這么大體量的農(nóng)村集體土地進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)也能夠使更多的建設(shè)項(xiàng)目能夠落地，對(duì)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定都能產(chǎn)生有利影響，對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)來(lái)說，健康的土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格、大量增長(zhǎng)的建設(shè)用地和項(xiàng)目量從長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)整個(gè)行業(yè)都是個(gè)利好。賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，即是賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)方式的多樣化，通過信托、抵押等方式與金融創(chuàng)新相結(jié)合，通過轉(zhuǎn)包、出租等增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收益等。農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的增加為發(fā)展金融對(duì)農(nóng)業(yè)的支持提供了保障，同時(shí)也擴(kuò)大了土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量。（二）不確定因素十八屆三中全會(huì)后，國(guó)家將大力推進(jìn)全國(guó)性的房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作，為之后的房產(chǎn)稅全面征收打下基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅的征收方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大。如果按存量來(lái)征收，可能會(huì)打擊一部分投資需求，造成短時(shí)間內(nèi)的房屋轉(zhuǎn)讓的高峰，如果按增量來(lái)征收則會(huì)在短時(shí)間內(nèi)造成房屋買進(jìn)得高峰。這在短期內(nèi)會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的繁榮。然而從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，降低房地產(chǎn)交易量，從而不利于中介行業(yè)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。另一方面，房產(chǎn)稅的征收價(jià)格如果需要由第三方的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，這將給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)巨大的業(yè)務(wù)空間，如果由稅務(wù)部門單方面確定，則不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)利好。（三）潛在風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)人口老齡化的加劇，意味著新生家庭的減少，從長(zhǎng)期來(lái)看，顯然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成致命打擊，同時(shí)也會(huì)牽連到房地產(chǎn)中介市場(chǎng)。目前老齡化對(duì)城市房地產(chǎn)的影響在一些縣城已經(jīng)顯現(xiàn)。大城市盡管生育率低，但是依靠龐大的外來(lái)人口大軍的置業(yè)需求，仍能支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管國(guó)家已經(jīng)放開“雙獨(dú)二胎”和“單獨(dú)二胎”以緩解老齡化危機(jī)，但是“雙獨(dú)”、“單獨(dú)”家庭更多是城市家庭，高昂的生育成本使得放開二胎政策能夠在多大程度上挽救低生育率還是個(gè)未知數(shù)。所以從長(zhǎng)期來(lái)看，人口老齡化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，