市政務(wù)中心項目可行性服務(wù)研究報告

目錄 第一章 項目總論 . 9 一、項目背景 . 9 （一）項目名稱 . 9 （二）項目投資單位 . 9 （三）報告編制依據(jù) . 10 （四）項目背景介紹 . 10 二 、項目概況 . 11 （一）項目擬建地點 . 11 （二）項目建設(shè)規(guī)模與目的 . 12 （三）項目主要建設(shè)條件 . 13 （四）項目投入總資金及效益情況 . 13 （五）項目主要經(jīng)濟指標 . 13 三、項目可行性與必要性 . 14 （一）項目的可行性 . 14 第一，萊州民營經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場消費需求旺盛，市場前景非?？春?. 14 第二，在萊州城市建設(shè)迅猛發(fā)展的背景下，商業(yè)地產(chǎn)面臨良好的發(fā)展機遇 . 14 第三，項目建設(shè)條件良好，商業(yè)配套功能齊全。 . 14 第四，技術(shù)和經(jīng)濟上可行。 . 15 （二）項目的必要性 . 15 第三，項目建設(shè)是承建方依托自身實力進行市場拓展和資源整合的客觀需要 . 16 （三）小結(jié) . 16 四、問題與建議 . 16 （一）項目面臨的問題 . 16 （二）項目建議 . 16 第二章 市場分析 . 18 一、商業(yè) 地產(chǎn)市場分析 . 18 （一）概述 . 18 （二）市場分析 . 20 第三章 項目建設(shè)方案和運營模式 . 49 一、項目開發(fā)功能定位 . 49 （一）政務(wù)辦公 . 49 （二）品牌推廣 . 49 （三）休閑娛樂 . 49 （四）物業(yè)服務(wù) . 50 二、項目建設(shè)規(guī)模和方案 . 50 （一）政務(wù)中心及配套寫字樓 . 50 （二）商住公寓及酒店式公寓 . 50 （三）住宅項目 . 51 （四）商業(yè)項目 . 51 三、項目運營方案 . 51 （一）租售相結(jié)合的運營模式 . 51 （二）統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù) . 52 （三）立足整體的對外營銷 . 52 第四章 項目選址 . 53 一、項目所在位置現(xiàn)狀 . 53 二、項目建設(shè)條件 . 53 （一）交通條件 . 53 （二）基礎(chǔ)設(shè)施條件 . 53 （三）投資服務(wù)條件 . 54 （四）防洪、防潮、排澇設(shè)施條件 . 54 （五）環(huán)境保護條件 . 54 （六）征地、拆遷、移民安置條件 . 54 （七）施工條件 . 55 第五章 總圖、運輸與公用輔助工程 . 56 一、項目總圖布置 . 56 二、項目場內(nèi) 外運輸 . 57 三、項目公用輔助工程 . 57 （一）項目給排水工程 . 57 （二）項目供電工程 . 57 （三）項目通信設(shè)施 . 57 （四）項目維修設(shè)施 . 57 第六章 項目節(jié)能措施 . 58 一、節(jié)能措施 . 58 （一）施工現(xiàn)場節(jié)能 . 58 （二）施工材料節(jié)能 . 58 （三）設(shè)備機具節(jié)能 . 58 二、能耗指標分析 . 59 第七章 項目節(jié)水措施 . 60 一、節(jié)水措施 . 60 二、水耗指標分析 . 60 第八章 項目環(huán)境影響評價 . 61 一、項目環(huán)境條件 . 61 二、項目建設(shè)對環(huán)境的影響 . 61 三、環(huán)境保護措施 . 61 四、環(huán)境保護投資 . 62 五、環(huán)境影響評價 . 62 第九章 項目勞動安全衛(wèi)生與消防 . 63 一、勞動安全與衛(wèi)生 . 63 （一）設(shè)計依據(jù) . 63 （二）危害因素分析 . 63 （三）實施措施 . 64 二、消防 . 64 （一）設(shè)計依據(jù) . 64 （二）消防措施 . 64 第十章 項目組織機構(gòu)與人力資源配置 . 66 一、項目組織機構(gòu) . 66 （一）組織機構(gòu) . 66 （二）人員構(gòu)成 . 66 二、項目人力資源配置 . 67 （一）項目人員配置 . 67 （二）職工工資福利 . 67 （三）勞動生產(chǎn)率水平分析 . 67 （四）員工來源及招聘方案 . 67 （五）員工培訓計劃 . 67 第十一章 項目實施進度 . 68 一、項目建設(shè)工期 . 68 二、項目實施進度安排 . 68 第十二章 項目投資估算 . 69 一、項目投資范圍 . 69 二、項目投資估算依據(jù) . 69 三、項目投資估算內(nèi)容 . 69 （一） 工程費用 . 69 （二） 其他費用 . 69 （三） 預(yù)備費用 . 70 （四） 建設(shè)期利息 . 70 四、項目固定資產(chǎn)投資估算 . 70 五、項目流動資金估算 . 71 六、項目資金籌措 . 71 第十三章 項目財務(wù)評價 . 72 一、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 . 72 （一）總投資及其來源 . 72 （二）計算期 . 72 （三）財務(wù)基準收益率設(shè)定 . 72 二、項目銷售收入估算 . 72 三、項目成本費用估算 . 73 （一）水、電成本 . 73 （二）工資及福利費用 . 73 （三）銷售費用 . 73 （四）管理費用 . 73 （五）總成本 . 73 五、項目財務(wù)評價報表 . 76 （一） 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 . 76 （二） 項目損益和利潤分配表 . 79 （三） 項目資金來源與運用表 . 81 （四） 項目投資計劃與資金籌措表 . 83 五、項目財務(wù)評價指標 . 85 （一） 項目盈利能力分析 . 85 （二） 項目償債能力分析 . 85 第十四章 項目社會評價 . 86 一、項目對社會的影響分析 . 86 （一） 方便、簡化萊州當?shù)厝嗣褶k事程序，提高政府辦事效率 . 86 （二） 增加了地方和國家稅收 . 86 （三）提升區(qū)域商業(yè)能級 . 86 （四）促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 . 86 二、項目與所在地互適性分析 . 87 （一）項目利 益群體對項目的態(tài)度及參與程度 . 87 （二）項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 . 87 （三）地區(qū)文化狀況對項目的適應(yīng)程度 . 87 三、項目 社會風險分析 . 87 四、項目社會評價結(jié)論 . 87 第十五章 項目風險分析 . 88 一、項目主要風險因素識別 . 88 二、項目風險程度分析 . 88 （一）政策風險 . 88 （二）市場風險 . 89 （三）財務(wù)風險 . 89 （四）管理風險 . 89 三、項目風險防范和降低風險對策 . 90 （一）應(yīng)對政 策風險的對策 . 90 （二）應(yīng)對市場風險的對策 . 90 （三）應(yīng)對財務(wù)風險的對策 . 90 （四）應(yīng)對管理風險的對策 . 91 第十六章 項目可行性研究結(jié)論與建議 . 92 一、項目推薦方案的總體描述 . 92 二、項目推薦方案的優(yōu)缺點描述 . 92 （一）優(yōu)點 . 92 （二）存在問題 . 92 三、結(jié)論與建議 . 92 圖表目錄 圖表 1 項目建設(shè)地點示意圖 . 12 圖表 2 項目組織機構(gòu)圖 . 66 圖表 3 項目實施進度安排 . 錯誤 !未定義書簽。 圖表 4 項目項目建設(shè)規(guī)模 . 70 圖表 5 項目建設(shè)投資估算表（單位：萬元） . 70 圖表 6 建安工程費估算表 . 70 圖表 7 前期工程費估算表 （單位：萬元） . 71 圖表 8 項目資金籌措表（單位：萬元） . 71 圖表 9 項目收入估算表 . 72 圖 表 10 項目水、電成本估算表（單位：萬元） . 73 圖表 11 項目員工工資福利表（單位：萬元） . 73 圖表 12 成本費用估算表（單位：萬元） . 74 圖表 13 財務(wù)現(xiàn)金流量估算表（單位：萬元） . 77 圖表 25 財務(wù)指標計算表（單位：萬元） . 78 圖表 15 項目損益及利潤分配估算表表（單位：萬元） . 79 圖表 16 項目資金來源與運用估算表（單位：萬元） . 81 圖表 17 項目投資計劃與資金籌措估算表（單位：萬元） . 83 第一章 項目總論 一、項目背景 （一）項目名稱 山東省萊州市政務(wù)中心項目 （二）項目投資單位 本項目投資單位為山東省南方國際實業(yè)集團。 山東省南方國際實業(yè)集團成立于 2004 年，是一 家注冊資本壹億元，總資產(chǎn)達 22 億元的大型商業(yè)集團，是以投資經(jīng)營、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場、現(xiàn)代物流、生產(chǎn)、加工、貿(mào)易、旅游酒店等為一體的多元化集團性企業(yè)。經(jīng)過幾年的發(fā)展成長，南方集團秉承 “誠信做人、認真做事、張弛有度、開拓進取 ”的企業(yè)精神，以 “誠信、勇氣、創(chuàng)新、和諧 ”為己任，形成了以投資興辦實業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項目工程為支柱，以酒店旅游、加工貿(mào)易為輔助的 “2+2”戰(zhàn)略格局。同時涉足實業(yè)、商業(yè)等多項領(lǐng)域，旨在打造引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的龍頭標桿。在快速發(fā)展的今天，山東南方國際實業(yè)集團廣開渠道，敞開大門吸納一流的人才共謀大業(yè)，共 同打造一流的企業(yè)品牌。經(jīng)過近 10 年的經(jīng)驗積累和沉淀，已形成一家系統(tǒng)化、規(guī)?；膶崢I(yè)集團。 公司總部位于山東省濟南市的廣東大廈，是公司投資 元開發(fā)的集家居、建材、餐椅于一體的多功能綜合大廈，總建筑面積 10 萬平方米，北依風景秀麗的濟南小清河，東臨順河高架，是濟南北部的一顆璀璨明珠。 集團旗下的山東省粵商置業(yè)有限公司是與政府合作成立的合資公司，是一家專注于從事住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理公司，項目遍布深圳、濟南、煙臺、威海、棗莊等多個城市，目前開發(fā)建設(shè)用地儲備面積 5000 余畝，已經(jīng)成 為山東房地產(chǎn)界品牌認知度與美譽度較高的企業(yè)之一。 （三）報告編制依據(jù) 1、法律法規(guī)及發(fā)展規(guī)劃 土地儲備管理辦法 中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國土地管理法實施條例 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 (國辦 2010 4 號文 ) 國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知(國辦發(fā) 2011 1號 ) 關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知 （四）項目背景介紹 1、項目提出的理由 （ 1）萊州房地產(chǎn)市場面臨發(fā)展機遇 隨著萊州城鎮(zhèn)化進程的加速，中央房地產(chǎn)去庫存政策的實施，中國的房地產(chǎn)形勢又迎來了一波新的發(fā)展。萊州作為全國百強縣，民營經(jīng)濟發(fā)達，老百姓消費能力較強；萊州又是著名的千年古縣，濱海風格秀麗，吸引全國的人民到此休閑度假，房地產(chǎn) 正處在增長期，需求旺盛，城鄉(xiāng)市場需求潛力巨大，房地產(chǎn)業(yè)迎來全面發(fā)展良好契機。 （ 2）商業(yè)地產(chǎn)面臨良好發(fā)展機遇 萊州作為旅游城市，政府對商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)積極支持的；同時萊州商業(yè)設(shè)施繼續(xù)更新?lián)Q代，商業(yè)出現(xiàn)空白市場機遇。隨著城市化深度推進改造，商業(yè)升級轉(zhuǎn)型勢在必行，商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展的良好 機遇。 2、項目提出的過程 本項目是集住宅、政務(wù)中心、高端寫字樓、酒店式公寓、商住公寓、商業(yè)為一體的高端城市綜合體項目。項目投資單位山東南方國際實業(yè)集團經(jīng)驗豐富、實力雄厚。 基于萊州市政府建設(shè)政務(wù)中心及山東南方國際實業(yè)集團業(yè)務(wù)拓展的需求，結(jié)合項目建設(shè)地周邊商業(yè)環(huán)境，公司擬投資 造集高層商務(wù)辦公大政務(wù)中心（ 1棟，六層）、寫字樓（ 2棟，均為 15層）、酒店式公寓（ 1棟，裙樓 5層，主體 24層）、商住公寓（ 1 棟， 24層）、商業(yè)（購物中心 +商業(yè)街）、住宅（花園洋房、 9層、 11層、 17層、 18層為一 體的高端城市綜合體，并完善停車場、綠化帶等配套設(shè)施，項目規(guī)劃起點高，市場契合度好，具有良好的 發(fā)展前景。 二、項目概況 （一）項目擬建地點 項目擬建地位于萊州北苑路和云峰北路交叉路口東北角，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，周邊公路及城市公共交通系統(tǒng)功能齊全，交通十分便利。 圖表 1項目建設(shè)地點示意圖 （二）項目建設(shè)規(guī)模與目的 本項目是集政務(wù)中心、寫字樓、酒店式公寓、商住公寓、住宅、商業(yè)為一體的高端城市綜合體項目。項目總投資為 元。項目占地約 266畝 ，估算建筑總面積為 439895中住宅總面積為 129895 務(wù)中心和寫字樓項目為 100000店式公寓和商住公寓為 100000商業(yè)項目為 110000 項目具有多重功能，可滿足不同的需求： 一，用于人民