物業(yè)籌建管理方案.doc

*物業(yè)籌備方案（報(bào)審稿）物業(yè)籌備組2018年10月10日目錄一、*項(xiàng)目概況4二、本項(xiàng)目適合自主運(yùn)營模式4三、本項(xiàng)目適合綜合經(jīng)營性物業(yè)5四、物業(yè)的服務(wù)定位與目標(biāo)6五、*物業(yè)組織架構(gòu)7*物業(yè)組織架構(gòu)（單純服務(wù)型）7*服務(wù)中心組織架構(gòu)（綜合運(yùn)營型）8客服部開展工作示意圖9職能部門及崗位職責(zé)說明（略，詳見附件）10六、物業(yè)績效考核評(píng)分及獎(jiǎng)懲方案（略，詳見附件）10七、*物業(yè)組建及運(yùn)營收支預(yù)算10*預(yù)期年?duì)I收10*物業(yè)營收測算12*物業(yè)人員配置表18布崗示意圖23員工保險(xiǎn)及福利24環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)25行政辦公費(fèi)26開辦物資配備預(yù)估費(fèi)用表27八、現(xiàn)階段急需工作301、專業(yè)人才的招聘和培養(yǎng)儲(chǔ)備302、明確物業(yè)與公司其他部門責(zé)權(quán)利303、房屋的承接查驗(yàn)及資料的移交304、物業(yè)用房及社區(qū)活動(dòng)室布置方案需盡快審批實(shí)施；315、維修（保障金）基金計(jì)提。316、老配電房需整改及物資庫房需盡快解決317、設(shè)立綜合審計(jì)（內(nèi)審）部31九、武漢市物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（略，詳見附件）31十、業(yè)主手冊(cè)及裝修管理文件（略，詳見附件）31十一、進(jìn)度表（略，詳見附件）31一、*項(xiàng)目概況*小區(qū)目前房屋主體是由1、2#地小高層公寓、公司自有房產(chǎn)、老商業(yè)區(qū)、新商城綜合體四部分組成。整個(gè)項(xiàng)目（住宅小區(qū)+商業(yè)綜合）規(guī)劃建筑面積46萬平方米左右。整個(gè)小區(qū)道路都是相互連通處于開放式狀態(tài)，小區(qū)周圍沒有圍墻及相應(yīng)的安防措施，南面緊臨森林大道出入口較多，老商業(yè)區(qū)管理不規(guī)范，路面和街面臟亂，車輛停放無序狀態(tài)。從物業(yè)管理角度看，除*外小區(qū)整體分布不是規(guī)則的地塊，并且相互有咬合，特別是老商業(yè)部分與2#地住宅出入通道高度重合，停車和營業(yè)時(shí)段的噪聲對(duì)園區(qū)管理的影響；綜合來看管理環(huán)境還是比較復(fù)雜，管理難度高。*住宅區(qū)和底商比達(dá)到*2，現(xiàn)總體租售率勉強(qiáng)達(dá)到*。整個(gè)項(xiàng)目增值變現(xiàn)成為當(dāng)務(wù)之急，先期交付部分房之后無論是收房業(yè)戶的需要還是房屋租售的需要，物業(yè)服務(wù)急需同步跟上。二、本項(xiàng)目適合自主運(yùn)營模式（一）優(yōu)勢(shì)分析1、本土化優(yōu)勢(shì)。由于直接對(duì)口公司相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)于公司整體經(jīng)營策略把握更為貼近，能上下保持一心。而如果外包物業(yè)，我司沒有相關(guān)專業(yè)人員對(duì)外判單位作業(yè)過程和結(jié)果的把控，很容易背離公司進(jìn)行物業(yè)管理的初衷；2、成本優(yōu)勢(shì)。自主經(jīng)營，花的每一分錢都是自己的，因此在管理中必然會(huì)更重視成本管理的績效。3、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)。由于一開始就可以著手建立自己的企業(yè)文化，這種文化熏陶下的員工具有更強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)歸屬感，因而員工隊(duì)伍結(jié)構(gòu)將更趨向于穩(wěn)定，這對(duì)于物業(yè)持續(xù)發(fā)展來說相當(dāng)重要。（二）劣勢(shì)分析一、經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)。由于不具有或不完全具有物業(yè)服務(wù)的管理經(jīng)驗(yàn)，在管理理念和管理思路上將遭遇重大挑戰(zhàn)。如不能及時(shí)調(diào)整思路，跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，將有可能導(dǎo)致失敗。二、專業(yè)知識(shí)劣勢(shì)。物業(yè)管理是一個(gè)對(duì)相關(guān)知識(shí)積累度要求較高的行業(yè)，這需要對(duì)內(nèi)部培訓(xùn)及培訓(xùn)考核要有高度重視和計(jì)劃。三、本項(xiàng)目適合綜合經(jīng)營性物業(yè)1、物業(yè)用工成本上漲但物業(yè)費(fèi)增長很難。人力成本所占比例最大，大約在60%左右。如果公司閑置資產(chǎn)運(yùn)營納入到物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度和安排，充分利用人力資源，降低人力綜合成本；2、物業(yè)有與業(yè)主、租戶最短距離的先天優(yōu)勢(shì)，可以成為業(yè)主經(jīng)營資產(chǎn)的最佳合作伙伴。以業(yè)主潛在的和未來的需求為導(dǎo)向，整合資源、豐富服務(wù)的內(nèi)涵、延伸服務(wù)的范圍，實(shí)行多元化經(jīng)營，為企業(yè)創(chuàng)造新的經(jīng)營模式，增加服務(wù)中心利潤增長點(diǎn)。萬科、綠城為代表的優(yōu)秀企業(yè)率先通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，向業(yè)主提供基本服務(wù)的同時(shí)，積極開展多種經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)凈利潤的持續(xù)增長。3、空置的房屋租售過程中需要物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的密切配合，如此才能更好的將空置房屋資產(chǎn)變現(xiàn)，這樣加速空置資產(chǎn)利用率，減少隱形損耗；4、屬地原則，*土地產(chǎn)權(quán)為公司所有，作為產(chǎn)權(quán)單位對(duì)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)整體公共利益需要負(fù)有管理服務(wù)義務(wù)。如屬地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)公共設(shè)施、消防設(shè)施保障義務(wù)。5、一般商住比低于*的小區(qū)首先考慮作為商住綜合體來運(yùn)營和服務(wù)。而*中僅*商住比平均為*，具體如下：區(qū)域住宅數(shù)量住宅面積底商面積商住比*19820*0001:*2#地*1640*5001:*合計(jì)*30*6000*5001:*四、物業(yè)的服務(wù)定位與目標(biāo)1、*地住宅*市三星級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)于民，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)，保障小區(qū)環(huán)境整潔、安全的同時(shí)給營銷創(chuàng)造良好的租售環(huán)境；2、依托*地三星級(jí)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)積累和業(yè)績承接3#地商城的物業(yè)和外接業(yè)務(wù)，進(jìn)而增強(qiáng)物業(yè)自我造血能力；3、通過不斷組織開展社區(qū)活動(dòng)，提高居民的幸福指數(shù)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會(huì)價(jià)值；4、利用物業(yè)有與業(yè)主、租戶最短距離的先天優(yōu)勢(shì)積極參與空置資產(chǎn)的租售，以達(dá)到快速增值的目的。27 / 27五、*物業(yè)組織架構(gòu)*物業(yè)組織架構(gòu)（單純服務(wù)型）服務(wù)中心經(jīng)理1人副經(jīng)理1人客服部5人財(cái)務(wù)部2人綜合行政內(nèi)勤2人 員工食堂2人工程部7人秩序部20人環(huán)境部21人經(jīng)理1人*服務(wù)中心組織架構(gòu)（綜合運(yùn)營型）行政綜合品質(zhì)內(nèi)勤4人財(cái)務(wù)2人招商策劃運(yùn)營部6人管理（客服）部5人秩序20人工程維修7人環(huán)境21人客服部開展工作示意圖工程、環(huán)境、秩序?qū)I(yè)主管房 管前 臺(tái)經(jīng)理、副經(jīng)理業(yè)主、其他相關(guān)方說明：通常綜合商業(yè)物業(yè)分營運(yùn)、服務(wù)兩大體系。營運(yùn)由物業(yè)經(jīng)營、 租賃代理 、策劃推廣三大板塊組成；服務(wù)由物業(yè)培訓(xùn) 、政策咨詢、 工程咨詢、 物業(yè)管理四大板塊組成。每一板塊獨(dú)立成型，但又互為支援，互為補(bǔ)充?？头孔鳛樯虡I(yè)體物業(yè)營運(yùn)、物業(yè)服務(wù)兩大體系之中物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐核心，擔(dān)負(fù)服務(wù)中心和業(yè)主聯(lián)系的紐帶，其他專業(yè)部門在做好本職工作基礎(chǔ)上無條件配合支持客服部的報(bào)事報(bào)修安排。職能部門及崗位職責(zé)說明（略，詳見附件）六、物業(yè)績效考核評(píng)分及獎(jiǎng)懲方案（略，詳見附件）七、*物業(yè)組建及運(yùn)營收支預(yù)算*預(yù)期年?duì)I收序號(hào)項(xiàng) 目預(yù)期年收入（元）備 注入住期年收入成熟期年收入物業(yè)費(fèi)、泊車服務(wù)費(fèi)等2,713,323 4,487,989 受租售因素影響，前兩年為入住期預(yù)期收益-1,181,624 593,043 *年支出費(fèi)用預(yù)算序號(hào)項(xiàng) 目單 項(xiàng) 費(fèi) 用（元）備 注占比單項(xiàng)年費(fèi)用單項(xiàng)月費(fèi)用1人員工資2,498,600 208,217 64.15%2保險(xiǎn)及福利457,522 38,127 11.75%3環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)43,200 3,600 參照原13萬項(xiàng)目，預(yù)估值1.11%4維修保養(yǎng)120,000 17,667 3.08%5設(shè)備運(yùn)行能源費(fèi)280,000 23,333 7.19%6電梯維保費(fèi)200,000 16,667 40部電梯，每部電梯每年5000元5.13%7行政辦公費(fèi)48,360 4,030 含外聯(lián)及社區(qū)活動(dòng)費(fèi)用1.24%8固定資產(chǎn)折舊費(fèi)37,225 3,102 0.96%9小計(jì)3,684,907 307,076 0.00%10稅金210,040 17,503 按5.7%計(jì)提5.39%11小計(jì)0 0 0.00%12服務(wù)費(fèi)用總支出3,894,946 324,579 9項(xiàng)+11項(xiàng)100.00%*物業(yè)人員配置表序號(hào)部門人數(shù)人均月工資 （含社保補(bǔ)貼）年工資 （一年13個(gè)月計(jì)算，含社保補(bǔ)貼）人員配備說明1物業(yè)經(jīng)理16007,000含社保補(bǔ)貼部分，下同2客 服 部客服部主管15007,500經(jīng)理助理（副經(jīng)理）兼任前臺(tái)12003,400前臺(tái)接待、易耗品庫管、收費(fèi)房屋管家112003,7001#地16#樓731戶住宅，48個(gè)商業(yè)門面房屋管家212003,7002#地13#樓811戶住宅，37個(gè)商業(yè)門面房屋管家3120037,700老區(qū)116#樓房屋管家4020001#地7#樓及4#地商戶小計(jì)5221,000客服管家不設(shè)倒休3財(cái)務(wù)部24000104,000出納會(huì)計(jì)各一人，會(huì)計(jì)兼采購、內(nèi)勤等部分內(nèi)勤工作4綜合行政2350091,000人均工資。職責(zé)：外聯(lián)、人事、內(nèi)勤、品質(zhì)、庫管，可考慮會(huì)計(jì)兼任一職5招商運(yùn)營部64000312,000人均4000，6人年工資288000元。園區(qū)底商和3#地商城招商、宣傳、運(yùn)營策劃6工程維修部領(lǐng)班1430055,900非專職綜合維修42800145,600設(shè)備運(yùn)行24000104,000高壓電工1人，低壓電工1人，主責(zé)強(qiáng)弱電公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及零星維修小計(jì)7305,5007秩 序 部領(lǐng)班1350045,500出入口132600101,4001#地7#樓主出入口一班一人兼收費(fèi)，三班倒花園行人出入口0260001#地7#樓東設(shè)為活動(dòng)人行出入口，需要時(shí)人工開啟出入口232600101,400家*設(shè)置為4#地雙向出口一班一人兼收費(fèi)，三班倒出入口3026000農(nóng)貿(mào)超市處可設(shè)置單向入口監(jiān)控中心32600101,400主監(jiān)控中心一班一人，三班倒1#地監(jiān)控室026000分區(qū)管理一班一人，兩班倒。整體綜合管理不設(shè)專人值守2#地監(jiān)控室026000分區(qū)管理一班一人，兩班倒。整體綜合管理不設(shè)專人值守園區(qū)巡邏62600202,800園區(qū)巡邏一班二人，三班倒，集中裝修期后可調(diào)整為一班1人車場管理026000倒休42600135,200單休，每6人配備1人倒休小計(jì)20687,7008環(huán) 境 部保潔領(lǐng)班1350045,500保潔員13230089,7001#地17#樓樓內(nèi)保潔員22230059,8001#地17#樓外及*等前停車場保潔員32230059,8002#地13#樓內(nèi)保潔員41230029,9002#地13#樓外及*2#地車庫2230059,8002#地車庫配備洗地機(jī)，如不配備設(shè)2人老區(qū)42300119,600保潔兼服務(wù)員綠化工2220057,200倒休42300119,600單休，每6人配備1人倒休小計(jì)21640,9009食堂主廚1250032,500幫廚1200026,000小計(jì)258,500103#地招商中心水吧030000如需：服務(wù)人員1人，前停車場及招商中心內(nèi)3人，形象崗暫設(shè)，一班一人，三班倒，3人。年工資252000元保潔028000保安032000合計(jì)662,498,600布崗示意圖員工保險(xiǎn)及福利序號(hào)項(xiàng) 目單項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算依據(jù)備 注年費(fèi)用 （元/年）月費(fèi)用 （元/月）1社會(huì)保險(xiǎn)127,296 10,608 17人x624元（單位繳納部分981元扣除個(gè)人社保補(bǔ)貼357）/人/月管理人員及工程、客服17人購買社保2工作餐288,000 24,000 400元/人/月60人包兩餐3節(jié)假日加班費(fèi)22,786 1,899 50%人員值班，基本工資2%計(jì)提法定節(jié)假日11天4服裝費(fèi)13,440 1,120 -人均20元/月5意外傷害6,000 500 -60人，人均100元/年合計(jì)457,522 38,127 -環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)序號(hào)項(xiàng) 目單項(xiàng)費(fèi)用（元）計(jì)算依據(jù)備 注年費(fèi)用 （元/年）月費(fèi)用 （元/月）1生活垃圾清運(yùn)費(fèi)432003600經(jīng)驗(yàn)估值每戶5.00元2化糞池清掏費(fèi)一次/年；3000元/次； 3綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)4生活水箱清洗消毒一次/年；3000元/次； 5清潔物耗費(fèi)-6滅蟲害消殺費(fèi)-7其他-合計(jì)432003600-行政辦公費(fèi)序號(hào)項(xiàng) 目單項(xiàng)費(fèi)用備 注年費(fèi)用 （元/年）月費(fèi)用 （元/月）1通訊費(fèi)3000250含座機(jī)電話、寬帶2辦公用品低耗960803員工招聘、培訓(xùn)費(fèi)36003004社區(qū)文化活動(dòng)2880054005外聯(lián)120001000合計(jì)483604030開辦物資配備預(yù)估費(fèi)用表項(xiàng)目單位單價(jià)數(shù)量費(fèi)用合計(jì)年限月均費(fèi)用年均費(fèi)用一、辦公用品1辦公桌椅柜套900 54,500 5759002其它辦公用具批1,000 11,000 2425003電腦臺(tái)2,500 512,500 52082,5004打印機(jī)部1,450 11,450 5242905電話機(jī)部200 1200 53406復(fù)印機(jī)部3,500 13,500 558700二、員工宿舍用品0 001床套380 103,800 5637602熱水器臺(tái)1,500 11,500 5253003電視機(jī)部3,000 13,000 5506004鐵皮柜等其它用品組1,000 55,000 5831,000三、工程工具0 001對(duì)講機(jī)部500 31,500 3425002應(yīng)急燈部100 4400 2172003沖擊機(jī)部1,500 23,000 5506004手電鉆部500 21,000 5172005切割機(jī)臺(tái)780 1780 5131566疏通機(jī)臺(tái)1,500 11,500 5253007萬用表個(gè)100 2200 36678絕緣表個(gè)500 21,000 3283339砂輪機(jī)臺(tái)200 1200 366710氣泵臺(tái)0 10 50011鋁合金梯部500 21,000 51720012工衣柜套200 2400 578013材料架若干1,000 55,000 104250014個(gè)人工具套500 42,000 2831,000四、保安執(zhí)勤用品0 001對(duì)講機(jī)部500 63,000 3831,0002應(yīng)急燈部100 4400 2172003雨衣套120 101,200 3334004警棍根75 10750 5131505盾牌個(gè)180 5900 5151806滅火器具60 301,800 11501,8007巡更系統(tǒng)套3,000 13,000 550600五、清潔用品0 001手推車部300 103,000 3831,0002雜物車部3,600 27,200 32002,4003垃圾桶個(gè)150 304,500 31251,5004園區(qū)道路機(jī)動(dòng)清掃車輛60,000 160,000 51,00012,0005手推室內(nèi)電動(dòng)清洗車輛8,000 216,000 52673,200六、綠化工具0 001枝剪個(gè)30 260 32202高枝剪個(gè)18 236 31123鋤頭個(gè)20 240 31134鏟鍬個(gè)30 260 32205人力斗車部305 2610 3172036膠管卷200 1200 281007綠籬機(jī)臺(tái)1,900 11,900 353633合計(jì)159,086 3,10237,225月折舊費(fèi)3,102 年折舊費(fèi)37,225 說明：滅火器可考慮先行購買，集中裝修期按每具100元/3個(gè)月出租給業(yè)主，表中每具60元是每年換藥費(fèi)用八、現(xiàn)階段急需工作1、專業(yè)人才的招聘和培養(yǎng)儲(chǔ)備（1）物業(yè)工程主管可以考慮先行招聘到位，物業(yè)內(nèi)部的工作核心是工程維保，只有物業(yè)工程盡快規(guī)范運(yùn)行才能為我們的服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。也可以考慮在籌備試運(yùn)行期間可以對(duì)于現(xiàn)有人員進(jìn)行有效