惠州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法.doc

惠州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法(征求意見稿) 第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)廣東省實施辦法、廣東省物業(yè)管理條例、廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法等法律、法規(guī)及規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)取得合法經(jīng)營資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費行為。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第四條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第五條 市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的管理監(jiān)督工作。各縣、區(qū)價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的管理監(jiān)督工作。第六條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。第七條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)或取得使用權(quán)的車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)或取得使用權(quán)的車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。第八條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，按照屬地管理原則，惠城區(qū)范圍內(nèi)的由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)不同類型和服務(wù)內(nèi)容制定基準價及浮動幅度。其他縣、區(qū)由當?shù)貎r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定本地區(qū)的基準價及浮動幅度，并抄送市價格主管部門和市房地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時調(diào)整。制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價應(yīng)進行成本監(jiān)審。第九條前期物業(yè)管理階段實行政府指導(dǎo)價的新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù)的前期物業(yè)服務(wù)收費，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷售前根據(jù)政府指導(dǎo)價范圍制定，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，報當?shù)卣畠r格主管部門備案。負責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同的同時與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。實行政府指導(dǎo)價的新建住宅，前期物業(yè)服務(wù)收費確需超過政府指導(dǎo)價水平的，應(yīng)當報當?shù)貎r格主管部門核定。實行市場調(diào)節(jié)價的住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。別墅、其它非住宅前期物業(yè)服務(wù)收費由開發(fā)建設(shè)單位與其選聘負責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷售前自主制定，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，酬金比例或酬金數(shù)額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。第十條前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明物業(yè)服務(wù)等級內(nèi)容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時間等，并在物業(yè)銷售前進行公示。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定，向物業(yè)買受人明示，并予以說明。業(yè)主應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第十一條 實行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費，因成本變化等原因需要調(diào)整時，前期物業(yè)服務(wù)合同未到期限或沒約定期限的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主根據(jù)服務(wù)成本變化情況在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商確定，并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)補充協(xié)議，報當?shù)卣畠r格主管部門核查備案后執(zhí)行。前期物業(yè)服務(wù)合同已到期限的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主征求意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積85%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)85%以上的業(yè)主同意后，報當?shù)卣畠r格主管部門核查備案。價格主管部門在30個工作日內(nèi)核查征求意見情況，并將核查結(jié)果在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置進行為期15天的公示，公示期滿且業(yè)主對征求意見的真實性無異議后備案正式受理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。成立業(yè)主大會的住宅物業(yè)服務(wù)收費，因成本變化等原因需要調(diào)整時，由業(yè)主大會決定。第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護保養(yǎng)費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節(jié)日喜慶等用水用電費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（七）物業(yè)管理服務(wù)所需的正常辦公費用；（八）管理費分攤；（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（十）經(jīng)業(yè)主共同決定的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費用可按約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。可分攤的共用水電需設(shè)置獨立計量表，費用單獨列帳，在收取分攤費前及時向業(yè)主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業(yè)主應(yīng)負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業(yè)主自用的水、電費用在政府規(guī)定的水、電費標準上加價混合統(tǒng)收。設(shè)置獨立計量表確實有困難的老住宅小區(qū)，經(jīng)測算共用水電費總額后，按約定方式向業(yè)主合理分攤。第十四條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計收。房地產(chǎn)權(quán)證與商品房買賣合同約定的面積有差異的，差異值為2%以內(nèi)（含本數(shù)）只作更正不作退補，差異值為2%以上（不含本數(shù)）的按約定的物業(yè)服務(wù)費標準多退少補。業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)或取得使用權(quán)的車位、車庫物業(yè)服務(wù)費按車位計收。第十五條 業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。第十六條 物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。第十七條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金。第十九條業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修，業(yè)主或裝修人員應(yīng)當按照建設(shè)部頒發(fā)的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法有關(guān)規(guī)定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確裝修期間各方的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任等。業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修保證押金。裝修未對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞或自行修復(fù)了損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并經(jīng)雙方驗收合格的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在驗收合格后全額退還裝修保證押金。業(yè)主裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理的，清運垃圾所產(chǎn)生的費用由業(yè)主承擔。對裝修人員出入實行持證管理的，證件押金（或工本費）收取標準按當?shù)貎r格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十條物業(yè)小區(qū)實行出入證管理的，應(yīng)當為業(yè)主免費提供每戶不少于4張、汽車每輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業(yè)主要求增補出入證（含IC卡）的，可按制作成本合理收取工本費。第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放保管服務(wù)收費按市、縣、區(qū)制定的機動車停放保管服務(wù)收費管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放保管服務(wù)費的，不得重復(fù)收取車位、車庫物業(yè)服務(wù)費。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實行明碼標價，將服務(wù)等級內(nèi)容、服務(wù)標準、價格誠信承諾以及收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格投訴調(diào)處程序、服務(wù)咨詢電話和12358價格舉報投訴電話等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示，自覺按受有關(guān)管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。明碼標價方式由各縣、區(qū)價格主管部門負責(zé)監(jiān)制。第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的價格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部價格管理制度，配備物價員，加強價格自律，自覺規(guī)范價格行為，不斷改善管理服務(wù)。嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。第二十七條對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：（一）未經(jīng)當?shù)卣畠r格主管部門核定，超過政府指導(dǎo)價標準收費的；（二）擅自設(shè)