住房改革與規(guī)劃設計.doc

住房改革與規(guī)劃設計住房改革與規(guī)劃設計劉振亞【提要】為了住宅規(guī)劃設計工作適應形勢需要,促進住房改革,作者提出三點看法:一,加強調(diào)研,提高設計質(zhì)量二,想方設法節(jié)約用地.提高經(jīng)濟性;三規(guī)劃設計要適應商品化綜合開發(fā)的新模式.四十多年來,我國實行的福利型,公房低租的城鎮(zhèn)住房制度,加上人口爆炸與人口城市化的加速等,使我國經(jīng)濟和社會背上十分沉重的包袱,矛盾日益尖銳.要改變選種局面,顯然包含十分復雜而艱巨的社會改革問題.由于積弊過深,各種社會,經(jīng)濟等固素又互相交織,住房改革實行起來困難重重.道路雖然漫長.但進行改革的方向是肯定的.規(guī)劃設計等工作應當適應形勢需要.為促進住房改革增磚添瓦.本著選一想法,以下就三個方面談些看法.一,加強調(diào)研,提高設計質(zhì)量.長期以來.規(guī)劃設計者很少與使用者直接聯(lián)系,近年來就連調(diào)查研究,也因體制上的弊病而削弱了.設計者至多與甲方代表接觸且常被甲方所左右.一般設計者只有任務觀念,無商品開發(fā)的市場機制的制約.設計本職工作多半到施工技術交底就算完事.至于使用情況如何的信息反饋園與切身利害關系不大,很少過問.在福利型分配體制下,使用者對住房也沒有多大選擇和發(fā)言權.常常是被動地受各種土政策的擺布.反正鑰匙不到手.一般使用者是不知道自己將住進那套房的.至于管40理上,為了省事做到門面上的福利均等,好分配,常常要求同一類型,統(tǒng)一平面,統(tǒng)一標準,因而更促成了單一化,簡單化造成住宅內(nèi)部空間和外部造型的千篇一律.房荒和福利型的分配在很大程度上掩蓋了使用者對住宅的真正需求,割裂了設計與使用的聯(lián)系.設計者往往也得遷就不合理的統(tǒng)配方案要求.住房體制改革和住宅商品化后,住房要由住戶自己花大錢來租來買.將促使人們從自身經(jīng)濟利益和生活實際需求來選擇住房.設計者如果不摸透新形勢下使用者的心理和需求,不了解市場信息,還按老框框辦事,設計出來的商品住宅不能貨真價實并滿足多品種,多檔次的需求選擇,就可能成為滯銷品,將受到價值規(guī)律的懲罰.在我國城市地區(qū).由私人申請土地建房并委托設計的可能性不大,租買集中式的城市型住宅單元仍將是今后的基本形式.設計者少不了還要與各種房產(chǎn)開發(fā)代理人打交道.但要設計好.除了與開發(fā)者接觸外,設計者有必要深入調(diào)查研究,多方與各類用戶接觸,特別是代表中,低收入水平的住戶.了解他們的要求愛好和經(jīng)濟承受能力等,以便更有針對性地把握檔次標準,提高設計質(zhì)量.結(jié)合我國當前多數(shù)居民經(jīng)濟水平和家庭小型化的趨勢,一般商品住宅應在小型化多樣化和靈活化上多下功夫.煙臺等地實施房改中出現(xiàn)大房換小房,退出多余住宅的事實已顯示了這一要求.有關調(diào)研表明,當人均居住面積達到6米時,已可做到住得下,分得開的要求.達到這一居住水平后,一般主要需求已由擴大面積轉(zhuǎn)向設施的完善.因此商品住宅應重視功能好,質(zhì)量好,空間利用充分,面積緊湊和設施完善.近年來家用電器日益普及.應在住宅設計中予以仔細考慮.目前不少住宅由于對洗衣機,電冰箱等大型,大功率設施的三相插頭位置以及水雋【和地誦缺乏妥善安排,常造成使用不便.以往的標準設計往往是把人們不同的要求等同起來,以有限的參數(shù)和平面類型實現(xiàn)一種大規(guī)模的同化.不可否認它在解決大規(guī)模建設的同時.設計水平也有不斷提高.但標準設計既然是通用的,盡管有多品種,多檔次可供用戶選擇,也不可能完全切合一家一戶的具體情況.采用大開間,靈活隔墻,實行構配件家懼等系列配套.能提高住宅的靈活性和可變性.而實行預訂銷售.加強售后服務也是應當配合的措施.這本身也是在一定程度上吸收居住者參加建設的一種方式,用戶可以看樣訂貨.住宅在完成結(jié)掏骨架后,由具體訂戶提出要求提供已有家俱和設施情況,房建部門再根據(jù)用戶艱望和經(jīng)濟條件進行最后調(diào)整與裝修.根據(jù)國外經(jīng)驗和商品化的發(fā)展,以往那種把設計師的價值硯強加于用戶的設計方法將逐漸成為過去,讓居住者對自己的居住環(huán)境擁有越來越大的參與和決定杈的時代必將到來.這種售后服務對于舊房改造也將是十分需要的.一旦公房變賣成為私房,人們對自已房屋重新裝修改造的興趣就會提高.這不僅滿足了一種真正當家作主的心理,也是長期披標準化所抹系的各個家庭組成和經(jīng)濟情況的復雜多樣與居住者個性,愛好,文化素養(yǎng)的不同所自發(fā)提出的要求.隨著改造的完成,用戶對自己房屋愛護程度也隨之提高,以往國家一年要拿出幾十億貼補住房日常維修的局面也將隨之改觀.二,想方設法節(jié)約用地,提高經(jīng)濟性.住宅既然要成為商品關鍵是要人ff能買得起.如果格高沒人買,改革就行不通.有些地區(qū)征地拆遷費就占去住房售價的4O%以上西安市舊城區(qū)一般每畝征地拆遷安置費要花百萬左右.開發(fā)部門要保本,就不得不把這些計八成本中.現(xiàn)在一些大城市的商品房價早已突破開始時的每平方米三位數(shù)字而到了遠超出一般人承受能力的四位數(shù)字.其結(jié)果,廣大住戶買不起,往往仍是有錢的單位用公款買房,再以福利形式進行分配,并沒有達到房改的目的.解決這方面的實際問題顯然十分復雜.需要政府,社岔從各方面采取措施.但作為規(guī)劃設計人員也要從減少構成房屋土建造價等方面,動腦筋,盡些力分析住宅開發(fā)總費用,可以看出現(xiàn)今住房本身上建造價只占總投資中有限的比重如北京近郊區(qū),住宅每平方米造價只占總投資的2025.西安郊區(qū)這一比重大致也在25左右.而征地,折遷,市政工程配套等占主要部分.要減少后一部分的費用,都涉及占地大小,因此節(jié)約用地具有突出意義.為了節(jié)省用地,過去已在壓低住宅層高,加大進深,改進住宅類型和布局上作了很多探索,取得一定的成績,但事情并沒有到頭,還要多想辦法.?例如層高問盟,過去一直壓不下來的因素中,有習慣問題也有設計問題.在福利型的體制下,固有的硯念常把層高與住宅標準高低聯(lián)系在一起,一說住房悶熱憋氣也都歸結(jié)為層高的原因.改變這類固有看法,一方面要作宣傳,更主要是靠實踐引導.過去曾用擴大面積來換取對層高的降低,這不能不說是對福利型的一種遷就.今后一方面要艇居民明確高與自身經(jīng)濟利益的關系,另一方面又通過調(diào)整門窗比例和布置,改善通風,并從結(jié)構構造,家俱的比例尺度,裝修的色調(diào)等方面加以改進,把目前一般層高從2.8米降至2.7米以F.不僅應當考慮而且完全是可行的.這對于多,高層住宅節(jié)約用地有明顯作用.改變深桃檐.高,實女兒墻的般作法,采用閣樓式坡屋頂,對節(jié)約用地,爭取空間,豐富建筑體形變化幫有好處.從住宅類型看,采用內(nèi)天井,大進探住宅是有效節(jié)約用地措施過去因為設計上對視線隱蔽,通風串味等問題處理不夠好,使它們的應用受到一定影響今后應當從建筑殳計和設備上加以改進如主要房間和廳不向天井開窗(一般房間面向天井可開高窗):通過在垂直f方向隔若干層打開蚺口來改善一般封閉的筒狀內(nèi)天井的采光通風設各層住戶獨用煙道等.采用臺階式住宅,對縮小房屋間距,爭取空問,擴大屋頂平臺,豐富建筑體形等有明顯作用.今后只要處理好抗震與屋面防漏及熱功等構造措施就能更好地加以推廣.過去采用躍層式住宅主要著眼于減少公共走廊和電梯停靠層數(shù)以及在頂部加層時不需增加公共樓梯層數(shù).但在實踐中,固面積標準和肪火疏散等問題而很少采用,需要從設計上另想辦法.為了進一步節(jié)約用地,從整體著眼應探索一種能綜臺上述三種類型優(yōu)點的混合型住宅.設想把底下兩層做成躍層式大套,供特需及多輩,多口型家庭使用;三層以上處理為平層小套,供多數(shù)少I=l戶家庭使用I頂部做躍層,臺階式處理,以變化套型和體形等.初步設想方案見(圖1a,b,c,d,e).由于這種類型在保證底層住戶日照要求下,間距可按第二層窗臺高度進行控制.加上項部臺階式的處理就可進一步縮小房屋問距.例如西安地區(qū)一般日照間距按1.2倍進行控制時.普通六層住宅間距約需19米.同樣條件下,混合型住宅只需13米,見(圖2a,b).即相當于四層住宅的間距(按同一標準算為12.6米).這意味著按原來四層住宅的問距可以布置六層混合型住宅,因此單位用地的住宅容積率能極大地提高.促成多層高密度的實現(xiàn),有利于住宅區(qū)的商品化開發(fā).從建筑布局看,改變單調(diào)的穿通式行列布局.適當采用多方位,院落式的布局對于提高建筑密度,組織內(nèi)向?qū)庫o充滿陽光的宅前庭園,增強領域感與多方自然監(jiān)視以增加安全性等都是有利的.在北方地區(qū)更有條件這樣做當然要研究更適I;11.躍屢住戶底屢平面db躍屢住戶-M平面屢)臺轉(zhuǎn)角拼接和東西向布置的住宅單元以及經(jīng)濟有敢的蓮陽措施.實踐說明,當住戶有多居室,多朝向的機動情況下,個別房間朝西并投有多大影響,而在冬,春,晚秋季節(jié),能進些陽光比終年朝北反而受歡迎.除了從建筑類型和布局上研究高密度的各種可能外,對于配套的公共設施,特別是歷來層敷偏低,占地較多的托幼等建筑也應進行探索.在過去各劃一方,各搞一套,小而全的規(guī)劃模式的情況下,固住宅建設用地緊缺而擠占托幼和學校場地的現(xiàn)象普遍存在,有的干晚擠到什么場地也不剩.逼到這一步,當然不是辦法.從培養(yǎng)下一代著眼可能得不償失.應從規(guī)劃開始就想些辦法.既然住宅都蓋到67層,托幼建筑也不必局限在獨院式l鼉一2層,近年來托幼建34層的倒于已不少見,對于附設在其它用房底層或利用支柱式和屋頂平臺擴大場地和空間的方法也應積極考慮;圍繞小區(qū)中心綠地,場地布置托幼和小學,即省用地又改善它們環(huán)境的方法,在國內(nèi)已有較好的實倒;試行托幼與小學聯(lián)建,不僅能節(jié)省用地,共用設施而且有利于兒童的社會化,促進幼,小教育的銜接及教師聞的經(jīng)濟交擅,這些在國外已有許多成功的實踐,都值得加以探索試驗.經(jīng)濟性問題,當然不只是節(jié)約用地一方面.應當指出的是,過去在方案審定中,往往沒把經(jīng)濟問題撂在重要的地位,并且缺乏科學與綜合的評價.實行商品化開發(fā)后,經(jīng)濟效益自然成為各方面關切的問題.】2勉0Ja混臺型住宅閶距與一般閫距比較2b涯臺型住宅剖面但確實存在單純追求經(jīng)濟艘益而忽視環(huán)境效益與社會效益的傾向+如為了追求更高的容積率而一睬正縮住宅間距等+這是應當避免的.三,規(guī)劃設計要適應商品化綜臺開發(fā)的新橫式.現(xiàn)代城市必須接統(tǒng)一規(guī)劃+綜臺開發(fā),配套建設+這點從理論上是早已知道的,但過去實踐中.我國不少城市(包括西安)實施的卻是千家投資,分散建設+多頭管理的落后體制.其結(jié)果是每個單位各占一片,各搞一套,力爭小而全.今后城市住宅區(qū)建設搞商品化開發(fā)顯然不能再遵循舊的模式,要實行成區(qū)成片綜合開發(fā),配套建設.生活服務實行杜會化,講求經(jīng)濟效益,環(huán)境效益和杜會效益的完美統(tǒng)一,為居民提供設施齊全,生活方便,環(huán)境優(yōu)美的新居住區(qū).因此能否以有限土地和投資獲取最大綜合開發(fā)效益將成為今后衡量規(guī)劃設計優(yōu)劣和能否實施的主要標準.新區(qū)開發(fā)當然要考慮已形成的舊格局影響.在定點時,實行分區(qū)就近開發(fā),就近安置和銷售.因此需要規(guī)劃設計人員,深基層與房管郭門,居委會等密切結(jié)合+事先對各區(qū)情況進行密調(diào)查.結(jié)合各區(qū)條件+選好開發(fā)區(qū)并確定合理的開發(fā)內(nèi)容,規(guī)模和速度.應當搞一片.完善一片.使用一片.實行綜合開發(fā)是一項十分細致復雜的工作+涉及諸多部門和因素以及大量組織協(xié)調(diào)配合等工作+而且要求開發(fā)周期短,見效快.綜合開發(fā)實質(zhì)上是一項十分復雜的系統(tǒng)工程.就拿要創(chuàng)造方便生活條件來說+居民的衣,食,住,行各個方面+老,少青,幼備輩活動,早,晚節(jié)假,四季時間,都應當在布局網(wǎng)絡中有所考慮.諸如交通,郵電,商貿(mào)儲蓄,治安,市政,環(huán)衛(wèi)維修,存車,服務等各行各業(yè)的配套營運,缺少耶一環(huán)都可能影響新區(qū)居民的生活,進而影響新區(qū)的綜合效益與開發(fā).以往規(guī)劃公共設施網(wǎng)點+一般按性質(zhì)分級,定半徑,劃圈圈的方法,多半考慮了使用者的方面.今后則要深化到形成這些網(wǎng)點的管理體制,經(jīng)營效益井兼顧國營,集體,個體,農(nóng)貿(mào)集市等多方面的實際需要.它們的布點和形成規(guī)律就不同于理論上的均衡與分級了.往往人流匯經(jīng)之地,沿街黃金地段+公變設站之處成為開發(fā)的熱點.新區(qū)的開發(fā)還應當注意保持居民原有的社會網(wǎng)絡.這雖然增加了拆遷安置工作與規(guī)翊的復雜性,但一旦有了這種網(wǎng)絡,就能使新區(qū)具有一種內(nèi)聚力與和諧性,促進居民的交莊,互助與社會服務,井對維系人們的心理平衡,強化環(huán)境治安等都是十分必要的.要做到這一點,密切建筑師與居民的聯(lián)系,爭取居民某種形式的參與規(guī)劃設計,調(diào)動各方面的積極性和創(chuàng)造性是十分必要的.對舊區(qū)改造,做到這一點尤為重要.今天,一個成功的規(guī)劃設計單靠建筑師和規(guī)劃師自己冥思苦想是不夠的+這早已為六十年代以來西方某些建筑師在試行居民參與舊區(qū)改造的成功經(jīng)驗所證實.解決住房問題,創(chuàng)造美好的居住環(huán)境,這始終是人類長期為之而奮斗的崇高目標.柞者單位西安冶疊t筑學院t轆景中國建筑學會建筑防火綜合技術研究會成立1990年1月l617日,中國建筑學會建筑防火綜合技術研究會成立會議在北京召開,建筑系統(tǒng)和公安消防,燃燒系統(tǒng)的設計,科研,臂理和教育單位,部分消防和生產(chǎn)單位的專家,學者及有關部門領導近50人參加會議.建筑學會戴念蘸理事長,建設部許溶烈總工程師到會祝賀.會議由中國建筑科學研究院徐培福院長主持,中國建筑學會張欽楠秘書長宣布并祝賀研究會的成立,建設部有關司,院領導也出席會議.會議