百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之五--深圳海岸城.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之五深圳海岸城深圳海岸城 深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購物中心 項(xiàng)目概況n 發(fā)展商：深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約30萬平方米。 其中：購物中心約12萬平方米， 高度30米，地上五層、地下二層； 寫字樓約14萬平方米； 商業(yè)街約4萬平方米 核心商戶：以主力店、品牌旗艦店、綜合概念店 為核心商戶 商業(yè)形態(tài)：薈萃知名百貨、特色美食、高級零售、潮流娛樂、高檔影院、真冰溜冰場、個(gè)人護(hù)理、現(xiàn)代服務(wù)、美容康體、文化教育等十余種精彩業(yè)態(tài)，涵蓋優(yōu)質(zhì)生活的眾多方面。 海岸城購物中心經(jīng)營狀況n 業(yè)態(tài)比例：零售約占60%，餐飲約25%，休閑娛樂約15%，服裝、首飾、家居、家電產(chǎn)品等一應(yīng)俱全v 主力店v 吉之島百貨：標(biāo)準(zhǔn)旗艦店之一，面積達(dá)23000平方米 嘉禾影院：影廳建筑面積達(dá)4000平方米，有6個(gè)影廳，共1050個(gè)座位，其中一個(gè)廳的屏幕長19米，寬8.5米，是目前深圳最大的屏幕 世紀(jì)星真冰俱樂部：深圳西部第一家室內(nèi)真冰溜冰場，冰面面積約1200平方米 中森名菜：建筑面積達(dá)7000平方米 商圈范圍：v 核心商圈后海、南油、南頭、蛇口片區(qū) 次級商圈沙河、西麗、科技園、華僑城及寶安片區(qū) 輻射商圈以香港、福田、羅湖為主，由于項(xiàng)目的濱海特色，加之西部通道的直接利好，還將吸引更多國內(nèi)外前來休閑、旅游、觀光的顧客 n 海岸城購物中心項(xiàng)目特色 體現(xiàn)全新的濱海商業(yè)文明v 海岸城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上突出現(xiàn)代人文色彩，建筑和環(huán)境營造海洋文化風(fēng)情，水體與建筑相互交融，充分考慮商務(wù)和商業(yè)、城市和灣區(qū)的聯(lián)系。海岸城倡導(dǎo)全新的濱海體驗(yàn)與時(shí)尚，不僅改善人們的購物環(huán)境和商務(wù)條件，也為深圳人提供了一種全新的消費(fèi)模式和生活方式。 建筑特色鮮明v 雙廣場 南北呼應(yīng)：南廣場與水景完美結(jié)合，通過簡單的線條和樸素的材質(zhì)，展現(xiàn)現(xiàn)代、動感的休閑主題；北廣場面積約10000平方米，設(shè)有多功能大舞臺和超大電子屏幕，為各類演出、聚會、商業(yè)活動和市民的公共休閑娛樂活動提供了廣闊空間。 雙步行街 時(shí)尚生活：“萬國美食風(fēng)情街” 匯聚美國、意大利、法國、日本、韓國、東南亞等國的特色餐飲，帶給人們世界各地的美味體驗(yàn)，品種豐富，風(fēng)情濃郁，為中心區(qū)內(nèi)的辦公、休閑人士提供優(yōu)越的就餐和休閑環(huán)境；710米長的高架步行街與保利文化廣場、海岸城東座和西座、天利中央商務(wù)廣場、凱賓斯基酒店、68層超高層寫字樓以及海雅商圈、東填海區(qū)等連通，實(shí)現(xiàn)人行的自由流通，便捷高效。雙首層 商機(jī)流動：海岸城購物中心首層規(guī)劃為步行商業(yè)街，二層北面與高架步行街相連，實(shí)現(xiàn)了“雙首層”設(shè)計(jì)，有效引導(dǎo)客流走向，提升商業(yè)價(jià)值。 退臺餐飲區(qū) 休閑情調(diào)：退臺式的餐飲區(qū)設(shè)計(jì)，使人們在用餐的同時(shí)親近自然，享受輕松、愜意的休閑氛圍。室內(nèi)外空間巧妙結(jié)合，構(gòu)筑生動的城市風(fēng)景線。一層布局 海岸城坐落于深圳南山后海，東南毗鄰后海濱路、創(chuàng)業(yè)路，西北接壤濱海大道、后海大道，以核心商業(yè)的姿態(tài)，攜領(lǐng)凱賓斯基酒店，保利文化廣場、天利中央廣場，共同構(gòu)建出南山商業(yè)文化中心區(qū)。 海岸城購物中心集知名百貨、高級零售、特色餐飲、潮流娛樂、高檔影院、真冰溜冰場等多功能休閑服務(wù)于一體，薈萃了購物、美食、娛樂、運(yùn)動、文化、康體、觀光等多種現(xiàn)代生活方式，云集了50家全球風(fēng)行的特色美食，近300個(gè)規(guī)模不一、功能各異品牌店鋪，是迄今為止深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性、時(shí)尚氣息最濃郁的濱海風(fēng)情多功能城市復(fù)合體。 海岸城相關(guān)鏈接： 總建筑面積：約12萬平方米 總高度：30米，地上五層、地下二層 停車位：1500余個(gè) 開業(yè)時(shí)間：2007年12月16日 海岸城專業(yè)建設(shè)： 開發(fā)商：深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 經(jīng)營管理：深圳市海岸商業(yè)管理有限公司 建筑設(shè)計(jì)：美國凱里森建筑事務(wù)所 深圳市城脈建筑設(shè)計(jì)有限公司 商業(yè)物業(yè)顧問：廣州高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司 機(jī)電顧問：香港澧信技術(shù)管理咨詢（深圳）有限公司海岸城從開業(yè)至今營業(yè)情況都比較一般，作為南山中心區(qū)的大體量商業(yè)項(xiàng)目，其操作不能說是相當(dāng)成功的。南山作為現(xiàn)在的居住大區(qū)，住宅大盤較多，而居民多為80、90年代成長起來的小企業(yè)主，消費(fèi)能力旺盛，購買力強(qiáng)，按照常規(guī)海岸城項(xiàng)目是可以經(jīng)營的不錯(cuò)的；而現(xiàn)在海岸城連同保利的文化廣場一起，做為南山商業(yè)的主要中心和聚客主力項(xiàng)目，卻沒有能很好的起到聯(lián)動效應(yīng)，平常的海岸城和保利文化廣場的經(jīng)營情況還是比較冷淡。歸其原因主要是：一是：吉之島客群定位較高，想以此抓住南山高端客戶的心，但其定位又和益田假日廣場的華潤萬家OLE相差甚遠(yuǎn)，處境高不成低不就，相當(dāng)尷尬。而其聚客效應(yīng)相對百佳、沃爾瑪、家樂福來說還是比較低，而南山片區(qū)人人樂相當(dāng)成熟，占據(jù)了大部分的市場份額。所以從一定程度上說，吉之島的引進(jìn)是失敗的；二是：餐飲部分，餐飲的定位也是較高的，大部分商家的人均單次消費(fèi)在100元左右，這就將周邊寫字樓的白領(lǐng)排除在了潛在消費(fèi)群之外，而南山的較高檔次家庭餐飲消費(fèi)又被王子、凱賓、騰記、春滿園、鳳凰樓等幾家瓜分，另外是家庭餐飲外出消費(fèi)程度并不高。因此，餐飲的聚客效應(yīng)也相對減弱；三是：零售部分，定位也是相對高端的，但是深圳有金光華、萬象城、中信廣場、益田等項(xiàng)目分流客源，而海岸城的高端百貨并不純粹，沒有以萬象城等的方式以樓層作檔次劃分，因此對高端客源的吸引力降低，而對中低端客源又有潛在的排斥作用。所以，零售部分的承租能力又打了折扣。我所了解的海岸城購物中心，前些天專門去考察了一下：深圳海岸城位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，緊鄰濱海大道、南海大道、后海大道、后海濱路、創(chuàng)業(yè)路等南山區(qū)的五條城市主干道。 海岸城由東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風(fēng)情街組成，是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目，也是迄今為止深圳市最大的室內(nèi)購物、休閑、娛樂中心。海岸城總投資約20億元人民幣，總建筑面積約30萬平方米。其中：購物中心約12萬平方米；寫字樓約14萬平方米；商業(yè)街約4萬平方米。海岸城配備地下停車位約2000個(gè)。 海岸城購物中心 海岸城購物中心是目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心，也是深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購物中心。該項(xiàng)目由2003年和2004年世界商業(yè)零售建筑設(shè)計(jì)排名第一(World Architecture雜志提供)的美國凱里森建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)，深圳市城脈建筑設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)深化設(shè)計(jì)。 占地面積：36908平方米 總高：30米，地上五層、地下二層 總建筑面積：約12萬平方米 車位：約1500個(gè) 海岸城寫字樓 海岸城寫字樓包括海岸城東座和海岸城西座，辦公部分建筑面積約14萬平方米。海岸城東座寫字樓東側(cè)緊鄰凱賓斯基酒店，南側(cè)是保利文化廣場，項(xiàng)目總建筑面積約85700平方米，其中商業(yè)面積約20000平方米。主體建筑包括24層高的主樓和14層高的附樓，主體建筑高度100米，由深圳市城脈建筑設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目已于2006年11月底入伙。每層均設(shè)有約7米高空中花園，營造生態(tài)、健康的概念，具有獨(dú)特的濱海氣質(zhì)。 海岸城西座寫字樓為30層超高層寫字樓，建筑高度155米，總建筑面積85000平方米。該項(xiàng)目由美國凱里森建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)，深圳市城脈建筑設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)深化設(shè)計(jì)，計(jì)劃2007年8月開盤。寫字樓面積約5萬多，標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.75 m；13 m高、700的超大豪華大堂；塔樓空間由130-300,可靈活分割、組合，最大組合面積可達(dá)整層面積2000，完善滿足客戶的空間需求；原創(chuàng)私家花園式陽光綠色辦公空間，塔樓每層均設(shè)有2個(gè)私家花園；20層以上獨(dú)備闊綽豪華候梯廳及總裁衛(wèi)生間；區(qū)隔寫字樓慣用的直線形象，獨(dú)創(chuàng)“多維折線”的外立面，重塑深圳寫字樓的時(shí)尚商務(wù)感。 海岸風(fēng)情街 由海岸城東座寫字樓和西座寫字樓的裙樓商業(yè)組成，總面積約4萬平方米，總長度約800米，包括主力店新桃園酒店在內(nèi)的281間獨(dú)立商鋪，單間面積從20平方米至數(shù)千平方米不等，商鋪全部對外出售。海岸風(fēng)情街建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代、簡潔，充分演繹濱海風(fēng)情，弘揚(yáng)海洋文化，倡導(dǎo)全新的濱海體驗(yàn)與時(shí)尚。 水南北雙廣場 南廣場與水景完美結(jié)合，通過簡單的線條和樸素的材質(zhì)，展現(xiàn)現(xiàn)代、動感的休閑主題；北廣場面積約10000平方米，設(shè)有多功能大舞臺和超大電子屏幕，為各類演出、聚會、商業(yè)活動和市民的公共休閑娛樂活動提供了廣闊空間。 通雙步行街 “萬國美食風(fēng)情街”匯聚美國、意大利、法國、日本、韓國、東南亞等國的特色餐飲，帶來世界各地的美味體驗(yàn)的同時(shí)，為辦公、休閑人士提供優(yōu)越的就餐和休閑環(huán)境。貫穿海岸城與周邊寫字樓、商務(wù)廣場、文化廣場、五星級酒店以及海雅商圈的二層步行高架橋長達(dá)710米，真正實(shí)現(xiàn)了人車分流。四通八達(dá)的人流行走路線，在便捷高效之余，更讓區(qū)域消費(fèi)融會貫通。 聚雙首層 強(qiáng)調(diào)商業(yè)的實(shí)效性，海岸城購物中心創(chuàng)造性地推出了“雙首層”的消費(fèi)聚集模式。在海岸城不僅有傳統(tǒng)的“基礎(chǔ)首層”可以聚集繁華的商業(yè)人流，更增加了二層北面與高架步行街相連的“增值首層”，讓南來北往的人群如織交匯。眾所周知，商業(yè)經(jīng)營中與步行街相鄰，就意味著可能產(chǎn)生最大的商業(yè)價(jià)值。源源不斷的客流將為頻繁經(jīng)過的首層商業(yè)帶來最大的機(jī)會，首層商業(yè)者也將享受到最集中的聚合消費(fèi)效應(yīng)。 入退臺餐飲 海岸城購物中心二樓至五樓采用新穎別致的退臺式餐飲設(shè)計(jì)，不僅讓人們在用餐的同時(shí)親近自然，享受輕松，更直接將戶外的消費(fèi)群體接駁進(jìn)購物中心室內(nèi)，產(chǎn)生最直接的消費(fèi)契機(jī)。室內(nèi)外空間的巧妙結(jié)合，構(gòu)筑出生動的城市風(fēng)景線和豐富的消費(fèi)機(jī)會性。海灣系統(tǒng) 作為環(huán)境優(yōu)良的公共開放空間，南山內(nèi)灣地區(qū)將提供完善獨(dú)立的非機(jī)動交通體系自然海灣的步行系統(tǒng)，包括沿內(nèi)灣的紅樹林觀賞線路（浮橋步道）、濱水步行道、自行車道及濱海商業(yè)步行街等，令非機(jī)動交通體系與深圳灣濱海休閑帶及原南山后海片區(qū)步行體系的銜接，將實(shí)現(xiàn)城市濱?？臻g與城市縱深地區(qū)的便捷聯(lián)系，并通過對主要人行流線的引導(dǎo)性設(shè)計(jì)，利用城市的公共空間平臺跨越沙河西路引向廣闊的深圳灣，實(shí)現(xiàn)城市向自然運(yùn)動的“無縫”連接。 生態(tài)港灣 深圳灣作為城市濱海公共開放空間，將成為未來深圳市海洋文化的重要載體之一，是向城市傳播海洋文化的窗口，更是市民集中體驗(yàn)海洋文化的場所。海岸城購物中心所在的南山內(nèi)灣擁有優(yōu)良的港灣景觀資源和開放的濱海公共空間，這里將成為人們文化創(chuàng)