房地產營銷人員入門培訓手冊 精品.doc

房地產營銷人員入門培訓手冊笫一部分：基礎篇一、建筑與房地產房地產業(yè)是進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，屬子第三產業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的行業(yè)。房地產業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。主要區(qū)別是；建筑業(yè)是物質生產部門，屬于第二產業(yè)；房地產業(yè)兼有生產（開發(fā)）、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業(yè)。運兩個產業(yè)又有著非常密切的關系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產。在房地產開發(fā)活動中，房地產業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業(yè)是房地產開發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方：房地產業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包任務建筑業(yè)則是承包單位按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設的生產任務。房地產業(yè)可分力房地產投資開發(fā)業(yè)和房地產服務業(yè)。房地產服務業(yè)又分為房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介服務業(yè)。二、房地產市場與一般商品市場特征比較 房地產市場一般商品市場市場型態(tài)不完全競爭完全競爭產品特質個別差異性大，異質性產品具同質性價格決定由少數(shù)買者與賣者決定曲市場供給和需求決定地方習慣使用習慣影響價格價格不受使用習慣影響信啟、來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理繁瑣較少法規(guī)管理主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強保值能力弱預期心理預期增值能力強，具投資性預期增值能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響三、房地產專用術語解釋及建筑基礎知識1、房地產：房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，房產總是與地產聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。2、房地產市場：一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場：二級市場，是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易：三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。3、 國土局：代表國家行使地所有者職權以及對房地產市場，房地產行業(yè)管理的一個政府部門。4、 商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。5、發(fā)展商：專門從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。6、代理商：經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業(yè)務的中介服務機構，接受委托代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務。 7、 土地類型：按其使用性質劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房月地。3、 土地權使用年限：是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該主地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回?，F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。9、 土地使用費土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給予政府的費用。10、房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用杈，具體內容是指產權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和外分的權利。簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產，與土地是小叫分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產權并獨立出售，出租的車庫等有產權，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及公建，對購房而言，就不具備產權的概念。11、如何辦理產權？每套商品房產權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)?？梢晕兄薪闄C構或由開發(fā)商代辦。12、房地產產權登記：指凡在規(guī)定范圍內的房地產權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發(fā)給房地產產權證。產權登記是房地產權管理的主要行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效管理，并確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。13、國土局產權登記處：辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。14、公證處：是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。15、房地產證：是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產權的法律憑證。16、房地產公證：公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。17、高品房預售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。18、房地產買賣合同：是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。19、房屋所有權：房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利。20、房屋使用權：是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中。21、銀行接揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權歸己。22、契稅：是指當房地產所有權發(fā)生轉移時，就當事人所訂立的契約按房地產交易價格的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質和作用外，還具有證明房地產產權轉移合法性的作用。23、印花稅：是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。24、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。25、公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護。26、房屋買賣所需費用（1） 交易過程中需交費用：契稅：面積小于（含）120平米繳納房價款的2購房面積超過120平米，120平米以內部分繳納房價款的2，超出部分繳納4。在辦理產權證時需交納（一般由財政局委托房地局代收）。印花稅：房價款的萬分之五。（由稅務局收?。?，在雙方正式簽約后即發(fā)生。交易手續(xù)費：小于120平米繳納500元，大于120平米繳納1500元。（2） 申辦產權證過程中需交費用（由房地局和稅務局收?。?登記費：每建筑平方米0.3元：房屋所有權證工本費：4元/本：印花稅：5元件。（3） 入住過程中需交費用住宅公用部分共有設備維修基金：購房款的3； 物業(yè)管理蕢及供暖費：供暖費1618元平米/供暖季。（4） 辦理按揭須繳納的費用律師費：貸款額的0.3。保險費：財險保險費總房款十年費率礻年限系數(shù)。保費一次性交。建行采用太平洋保險公司，年費率一般為0.56：工行采用華泰保險公司，年費率為0.056：建行總行，中信采用人民保險公司，年費率為0.045。（5） 辦理公積金需繳納費用評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5，以上部分0.25。 保險費：財險：保險費貸款額*年費率*年限系數(shù)綜合險保險費貸款人年限對應系數(shù)*貸款額27、住宅的結構形式：主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住寫一般在5 6層以下。磚木結構住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構佐成的房屋。鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由c目前，多、高層住宅多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。28、住宅的建筑面積：建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經濟指標。29、建筑面積的計算范圍和方法：（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積：（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算：（3）地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算：（4）用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積：（5）穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積：（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計算建設面積；（7）住宅建筑內的技術層（放置各種設備和修理養(yǎng)護用），層高超過22米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積；（8）獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積；（9）突出房屋的有圍護結構的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積；（10）兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積；（11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積；（12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積；（13）住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內有樓梯，并設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。根據(jù)新的國家級標準房產測量規(guī)范，10種情況下建筑面積不計算：（1）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室：（2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷：（3）房屋之間無上蓋的架空通廊：（4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池：（5）建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺：（6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分（7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋：（8）活動簡易房屋：（9）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。（10）據(jù)了解，新的房產測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為26、06、14,而舊標準允許面積測量誤差為1.4。30、商品房銷售面積：商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。31、商品房的銷售面獲如何計算？（l） 套內使用面積：住宅按住宅建筑設計規(guī)范（GBJ9686）規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設計規(guī)范計算。（2） 套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。（3） 商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積整棟建筑的面積一各套套內建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面種各套套內建筑面積之和分攤的公用建筑面積各套套內建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積套內建筑面積（卜公用建筑面積分攤系數(shù)）。32、使用率：住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率般高層塔樓在72至75之間，板樓在78至80之間。33、實用率：實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。34、怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準。在使用率計算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法是以房間內外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產實際的使用面積情況令比較確切地計算方法是在建筑面積的垂礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等51問：住宅開間答：住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。152問：住宅進深答：住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。153問：平臺答：供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。154問：露臺答：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。155問：過道答：住宅套內使用的水平交通空間。156問：壁櫥答：住宅套內與墻壁結合而成的落地貯藏空間。157問：壁龕答：利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分158問：吊柜答：住宅套內上部的貯藏空間。159問：走廊答：住宅套外使用的水平交通空間。160問：架空房屋答：指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。161問：閣樓答：指位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。162問：騎樓答：指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。163問：單元式房屋答：指整樓設計分割為由多個可獨立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。164問：幢1答：是指一座獨立的、同一結構的、包括不同層次的房屋。165問：廊答：泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護結構和臺面，作為通道的建筑物。一般不具備構成“房屋”的相應條件。166問：柱廊答：有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側圍護墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。167問：檐廊答：在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。168問：挑廊答：挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱的通道。169問：通廊答：指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，答：二層以上的則稱架空通廊。170問：門廊答：指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。171問：陽臺答：泛指有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。172問：封閉陽臺答：原設計及竣工后均為封閉的。173問：非封閉陽臺答：原設計或竣工后不封閉的陽臺。174問：凹陽臺答：凹進樓層外墻（柱）體的陽臺。175問：凸陽臺答：挑出樓層外墻（柱）體的陽臺。176問：底陽臺答：房屋一層的陽臺。177問：挑陽臺答：房屋二層（含二層）以上的陽臺178問：房屋總層數(shù)答：房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負數(shù)表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計算層數(shù)。179問：房屋地上層數(shù)答：一般按室內地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20米（含）以上的，計算地上層數(shù)。180問：房屋地下層數(shù)答：指采光窗在室外地坪以下的，其室內層高在2.20米（含）以上的地下室的層數(shù)。181問：自然層答：一般指樓層高度在2.28米以上的標準層次及在2.70米以上的住宅。182問：技術層答：指建筑物的自然層內，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設備安裝的局部層次。183問：附屬層(夾層) 答：指介于自然層之間的夾層。184問：避難層答：高層建筑中用作消防避難的樓層。185問：自然層數(shù)答：按樓板、地板結構分層的樓層數(shù)。186問：中間層答：底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。188問：標準層答：平面布置相同的住宅樓層。190問：結構(設備)轉換層答：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結構（設備）類型，并通過該樓層進行結構（設備）轉換，則該樓層稱為結構（設備）轉換層。191問：建筑容積率(建筑面積毛密度) 答：是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha)或以總建筑面積(萬m2)與居住區(qū)用地(萬m2)的比值表示。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。192問：建筑密度答：即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。193問：綠化率答：綠地率,居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內的綠地)，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。194問：戶型比答：它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。195問：面積誤差比答：面積誤差比=（產權登記面積合同約定面積）100%合同約定面積196問：住宅平均層數(shù)答：住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)。197問：高層住宅(大于等于11層)比例答：高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。198問：小高層住宅(710層)比例答：中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。199問：居住區(qū)用地答：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。200問：住宅用地答：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。201問：公用建筑面積分攤系數(shù)答：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積套內建筑面積之和公用建筑面積分攤系數(shù)202問：道路用地答：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。203問：居住區(qū)(級)道路答：一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。204問：小區(qū)(級)路答：一般用以劃分組團的道路。205問：組團(級)路答：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。206問：宅間小路答：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。207問：公共綠地答：滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。208問：配建設施答：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。209問：其它用地答：規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。210問：道路紅線答：城市道路(含居住區(qū)級道路)用地的規(guī)劃控制線。212問：公共服務設施用地答：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學、中學、糧店、菜店、副食店、服務站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地。213問：市政公用設施用地答：市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地。214問：樓宇按揭答：即樓房抵押貨款，是房地產信貸中的一種抵押擔保方式，樓宇按揭是發(fā)展商、銀行和購房者三方面的一種約定，約定購房者將其已預付部分購房款房產的全部權益做抵押，發(fā)展商為購房者按期消償銀行貸款做擔保，在履行債務時，銀行有權處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。215問：銀行按揭答：銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。216問：智能化大廈答：又稱智能型大廈是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結合，通過對設備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。217問：物業(yè)管理答：物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產權人、使用人的委托，對其所有和居住的房屋、設備和相關環(huán)境進行管理、養(yǎng)護、服務，并為全體產權人、使用人提供多層次、全方位的服務活動。219問：物業(yè)管理服務費答：物業(yè)管理服務費是指物業(yè)產權人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、整治及提供與居民生活相關的服務所收取的費用。220問：公用建筑面積答：公用建筑面積主要由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計算時，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。221問：房屋的建筑面積答：建筑面積也稱建筑展開面積，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計算。包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結構（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過一般標準的房屋，也應按它們的實際建筑面積計算，不得按一般標準高度來折算它們的建筑面積。222問：土地使用年期答：凡與規(guī)劃國土局簽訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。223問：何謂雙景住宅 答：雙景住宅-就是樓盤不僅要營造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風光，社區(qū)內外要講究合二為一，使社區(qū)內景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調，達到居室內外環(huán)境互動、交相輝映，正所謂借外景造內景。225問：何為標準綠色住宅答：綠色住宅是全方位的、立體環(huán)保工程，它將隨著社會的進步、技術的發(fā)展而日臻完美，主要包括：使用高科技環(huán)保型建材、推廣污水處理再利用技術、充分利用自然光資源、對小區(qū)垃圾實行無公害處理226問：中水處理答：是個老百姓聽起來還有些陌生的詞，中水就是指循環(huán)再利用的水。其實中水處理離我們的生活并不遙遠，許多家庭都習慣把洗衣服和洗菜的水收集起來，用于沖廁所和拖地板，其實這就是最原始、最簡單的中水處理辦法。227問：什么是住宅的進深和開間？答：住宅進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。我國城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般限定在5米左右，不能任意擴大，在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成為狹長形，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足，不過，進深大的住宅可以有效節(jié)約用地。住宅開間即住宅的寬度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間，住宅開間一般為3.03.9米。228問：什么是格式條款答：格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。格式條款使當事人訂立合同的過程得以簡化，提高交易效率。但是，格式條款一方當事人往往會利用其優(yōu)勢地位，在條款中列入一些不公平的條款，而對方當事人由于其自身地位的原因，只能被動接受，因此這樣的合同往往會違背公平原則。所以法律規(guī)定提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利義務，并采用合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。229問：什么是內部認購 答：近年來，許多房地產發(fā)展商在尚沒有獲得商品房預售許可證等有關證件之前，以在小范圍內推出一種內部認購的方式銷售商品房。內部認購的最重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照開盤價而言的，如果按照目前房地產發(fā)展商通行的低開高走的營銷原則，內部認購價應該是該商品房銷售過程中的最低時段價，購房者應給予謹慎的關注。同時，房地產營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴格地限制和控制內部認購的銷售量和時間。聰明的購房者如在作好預先準備的前提下果斷出手，往往能得到實在的優(yōu)惠，這樣一套房計算下來可能會有數(shù)以幾萬計的便宜。當然，這種便宜與風險共存，購房者要十分慎重地考察該項目發(fā)展商的資質是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權益受到損害。230問：酒店式公寓答：酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的臨時住家，這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。國內的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形成熱點。231問：SOHO之后又推LOFT答：日前，以SOHO為標志的知名樓盤現(xiàn)代城，又推出了LOFT。LOFT超高層辦公空間位于SOHO建筑的A、B、C座的三層，面積8000平方米，層高達6米，是一個完全開敞的空間，沒有墻壁的存在，沒有固定的面積，客戶可根據(jù)需求切割購買。232問：LOFT是什么？答：LOFT，英文字典中把它譯為閣樓，頂層樓。當這個詞在20世紀后期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，其內涵已經遠遠超出了這個詞匯的最初涵義。LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁。233問：何謂板式小高層答：國家住宅工程中心副總工程師開彥先生認為：板式小高層是一種不規(guī)范的叫法。我們目前常說的板式小高層是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的小高層住宅，目前大多在至層左右。層以下的稱為多層；更高的則稱為高層，這與標準規(guī)范有些出入。塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內；而板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。但從其外觀上看，不一定都呈一字型，也可以是拐角、圍合等形狀。234問：什么是國家康居示范工程答：由建設部住宅產業(yè)中心實施的國家康居示范工程，目的是在以往的2000年小康住宅科技產業(yè)示范工程和城市住宅小區(qū)建設試點的基礎上，以現(xiàn)代建筑技術、新型建材、部品與設備等實用新技術作為技術支撐，將近年已有的新技術、新材料、新工藝集成，以工程示范作為產業(yè)化鏈條，綜合采用新型結構體系、供排體系、隔墻體系、廚衛(wèi)體系等新材料、新部品，從而為住宅產業(yè)現(xiàn)代化作出示范。通過示范，以點帶面，推動整個住宅產業(yè)的技術進步，使住宅建設的質量和功能有較大的改善，適用性能、安全性能、耐久性以及環(huán)境性能、經濟性能全面提高，達到國際文明居住水準。235問：什么是業(yè)主委員會答：即住宅小區(qū)管理委員會，又稱為小區(qū)管委會，是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益。 35、建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范園內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積（項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠她面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等）之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建勾物除外。36、建筑密度居住區(qū)用地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。37、綠地率居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地，不應包括屋頂、曬臺的入工綠地。 38、輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。39、居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。40、使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面積之和。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權人與住宅使用權人的租賃關系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。41、建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和建筑面積的計算非常復雜。不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅的建筑面積居住面積十輔助面積十結構面積，也可表示為：住宅的建筑面積使用面積結構面積。當然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。42、住宅的開間：在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。住宅開間一般為3.03.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。43、住宅的進深：在建筑學上是指一問獨立的房屋或幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求， 不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線不足。44、層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。45、凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高。46、什么是住宅組團？我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而住宅組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。47、何謂生態(tài)住宅生態(tài)住宅是運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，使物質、能源在建筑系統(tǒng)內有秩序地循環(huán)轉換，獲得一種高效、低耗、能源在建筑系統(tǒng)內有秩序地循環(huán)轉換，獲得一種高效、低耗、無廢無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經濟系統(tǒng)和社會環(huán)境。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設與發(fā)展中始終以生態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。48、什么是綠色住宅？“綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應地方生態(tài)麗又不破壞地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構成內容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。充分利用自然資源。住宅采光的設計不但影響居住者身體健康和生活質量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等，Tit能節(jié)約大量的電能：盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內容。49、什么是花園式住宅？花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一股為高收入者購買。50、城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000500人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。51、居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模700015000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。52、居住組團一般稱組團，指下般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模10003000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。53、居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。54、住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。55、公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。56、道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。57、居住區(qū)級道路一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。58、小區(qū)級路一般用以劃分組團的道路。59、組團級路上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。60、宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。61、公共綠地滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憨綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。62、配建設施與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。63、其他用地規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。64、公共活動中心配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。65、道路紅線城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。66、建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。67、日照間距系數(shù)根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。68、建筑小品既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。69、住宅平均層鼓住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值 層。7o、人口毛密度每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人ha。7t、人口凈密度每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人ha。72、住宅建筑套毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套ha。73、住宅建筑套凈密度每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套ha。74、住宅面積毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積 平方米公頃。75、住宅面積凈密度也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積 平方米公頃 或以住宅建筑總面積（萬平方米）與住宅用地（萬平方米）的比值表示。76、建筑面積毛密度也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積 平方米公頃 或以總建筑面積 萬平方米與居住區(qū)用地（萬平方米）的比值表示。77、住宅建筑凈密度住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率 。78、拆建比新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。79、土地開發(fā)費每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用 萬元ha。80、住宅單方綜合造價每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用 元平方米。81、均價：將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失力引人矚目的營銷策略。82、基價：經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以塞價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后兩得出。83、起價：某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價 高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表為“元平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意。84、一次性買斷價：買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。85、預售價：預售價也是