潼南市場調(diào)查報告 42頁.ppt

contents目錄 宏觀市場macromarket 城市規(guī)劃cityplanning 房地產(chǎn)市場realestatemarket 市場總結(jié)marketsummary 走進(jìn)潼南 潼南印象 潼南地處重慶西北部 距重慶主城區(qū)92公里 渝遂高速公路穿境而過 緊鄰渝遂快速鐵路 至重慶 成都均只需1小時 南接國道319線 西接國道205線 省道國道四通八達(dá) 東鄰重慶合川區(qū) 西靠四川安岳 南連重慶銅梁縣 北接四川遂寧 幅員面積1594平方公里 2個街道 20個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 283個行政村 總?cè)丝?2萬 潼南 渝遂線上一顆耀眼明珠 隨著高速鐵路和高速公路的開通 渝遂二線的建設(shè) 潼南的交通得到了很大的改善 也讓潼南進(jìn)入了重慶一小時經(jīng)濟(jì)圈 發(fā)展空間無限廣闊 作為連接四川的橋頭堡 潼南未來的工作主要是帶動地方經(jīng)濟(jì) 解決就業(yè) 吸引外來人口 為地產(chǎn)發(fā)展帶來機(jī)遇 重慶1小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的潼南 潼南區(qū)域近年來的發(fā)展 2009年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 gdp 95 59億元 比上年增長14 5 其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值23 73億元 增長6 3 第二產(chǎn)業(yè)增加值30 40億元 增長24 2 第三產(chǎn)業(yè)增加值41 45億元 增長13 0 人均gdp達(dá)到13321元 比上年增加1218元 增長10 1 人口增長 近年來潼南地區(qū)人口整體增長速度呈平穩(wěn)態(tài)勢 人口增長幅度約為0 7 根據(jù)2005 2009年統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出 5年間城鎮(zhèn)人口增長僅1 55萬人 增幅較低 根據(jù)潼南的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃 潼南城市化進(jìn)程的加快 將會涌入更多的城市人口 這將刺激房地產(chǎn)市場的需求 潼南經(jīng)濟(jì)增速的加快和人均gdp的提高 居民的收入將會得到增加 隨著居民的收入 購買力的增加 其對生活環(huán)境的要求也將提高 屆時 對物業(yè)的要求自然會提高 生產(chǎn)總值 2005年至2010年期間 潼南地區(qū)生產(chǎn)總值逐年呈上升趨勢 至少 每年都保持了至少10 的增長 2009年至2010年 潼南縣生產(chǎn)總值漲幅達(dá)到了22 是上一年漲幅的兩倍左右 這說明隨著潼南城市化進(jìn)程的速度在逐漸加快 城鄉(xiāng)居民儲蓄金額 05年到09年5年間潼南城鄉(xiāng)居民儲蓄金額呈逐步上漲趨勢 其中07年到09年為快速上漲期 平均漲幅達(dá)到21 6 由于城市進(jìn)程化的快速發(fā)展 導(dǎo)致近年來潼南區(qū)域人均收入的不斷提升 同時也整體拉動了居民儲蓄金額的上升 固定資產(chǎn)投資 05年到09年間 潼南地區(qū)固定資產(chǎn)投資呈上升趨勢 其中08年到09年為快速上升期 平均漲幅達(dá)到了38 46 由于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展 使得2009年潼南地產(chǎn)市場開發(fā)投資環(huán)比2008年上漲了117 而由于目前國家cpi的持續(xù)走高 越來越多的客戶需求貨幣保值 預(yù)計固定資產(chǎn)投資漲幅將會越來越高 居民消費情況 從潼南縣居民消費情況來看 潼南居民 有錢人 逐漸增多 另外 潼南外出打工人員較多 勞動力轉(zhuǎn)移及工價的雙重增長帶動了勞務(wù)經(jīng)濟(jì)的快速增長 使得很多農(nóng)村居民的消費能力得到提升 潼南近年經(jīng)濟(jì)消費顯示 主要拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要還是為批發(fā)和零售業(yè) 其房地產(chǎn)的領(lǐng)軍業(yè)尚未顯現(xiàn) 這對潼南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極為有利 隨著城市一小時經(jīng)濟(jì)圈的落實建設(shè) 潼南以其特的自身優(yōu)勢 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然巨大 其房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍效應(yīng)將會逐步顯現(xiàn) 宏觀市場小結(jié) 1 在重慶經(jīng)濟(jì)快速增長的大環(huán)境帶動下 潼南縣經(jīng)濟(jì)也搭上了高速發(fā)展的列車 潼南縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接影響到房地產(chǎn)市場的興旺 因此 可以說潼南縣經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展成為房地產(chǎn)市場首要有利因素 2 由于主城土地供給減少 二級區(qū)縣市場逐漸成為房地產(chǎn)市場有意開發(fā)熱點 未來隨著不少有實力的開發(fā)商進(jìn)駐潼南縣 潼南縣的房地產(chǎn)市場又成為一大焦點 3 2008年以后 由于重慶的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的正式啟動 潼南縣等區(qū)縣市場開始進(jìn)入一個高速發(fā)展的新階段 無論從gdp和地產(chǎn)開發(fā)量都有較大幅度的增幅 居民的收入水平也開始有了大幅上漲 同時 由于地產(chǎn)市場的火爆 潼南縣的地產(chǎn)開工建設(shè)量和放量也開始持續(xù)走高 宏觀市場macromarket 城市規(guī)劃cityplanning 房地產(chǎn)市場realestatemarket 市場總結(jié)marketsummary 潼南縣總體規(guī)劃 潼南縣城按其地理位置和結(jié)構(gòu)形態(tài)的不同可以分為梓潼組團(tuán)和雙江組團(tuán) 其中 梓潼組團(tuán)用地結(jié)構(gòu)由 一環(huán) 一帶 三片區(qū) 組成 一環(huán) 即外圍生態(tài)保護(hù)區(qū) 一帶 即以涪江及兩岸濕地及防護(hù)綠化為主的綠色生態(tài)走廊 由 一環(huán) 一帶 將城市界定為三個片區(qū) 即舊城片區(qū) 江北片區(qū) 涼風(fēng)埡 哨樓片區(qū) 舊城片區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積約3 9km2 人口5 5萬人 該片區(qū)是潼南縣的商業(yè)中心 城市建設(shè)以舊城改造為主 不宜進(jìn)行大拆大建 并嚴(yán)格控制城市向舊城區(qū)以南的發(fā)展規(guī)模 舊城片區(qū)為潼南縣城的商業(yè)中心 商業(yè)用地主要沿老街兩側(cè)布置 并在條件允許的情況下 向南開辟商業(yè)內(nèi)街 減輕老街的交通壓力 在舊城西部臨大佛寺景區(qū)規(guī)劃旅游商品市場 將其建設(shè)成為潼南最大的旅游商品交易中心 江北片區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積約8 83k 人口7 2萬人 是潼南縣新的政治 文化中心及商業(yè)副中心 是城市的重要發(fā)展方向 江北片區(qū)為潼南縣城的金融中心和商業(yè)副中心 位于江北城區(qū)行政中心以北 采取商業(yè)街與格柵式地塊結(jié)合的方式 沿32m次干道兩側(cè)呈 l 形布置 該區(qū)應(yīng)大力發(fā)展金融 保險等事業(yè) 并注意滿足該組團(tuán)居民的日常生活需求 在城區(qū)北部建設(shè)大型無公害蔬菜批發(fā)市場 面積30公頃 涼風(fēng)埡 哨樓片區(qū) 規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積約2 5k 人口2 5萬 該片區(qū)是潼南縣新規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的城市新區(qū) 是重慶市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范區(qū) 是以非公有制經(jīng)濟(jì)為主集商住 商貿(mào) 旅游觀光為一體的生態(tài)經(jīng)濟(jì)園區(qū) 城市規(guī)劃小結(jié) 從潼南的現(xiàn)狀和未來規(guī)劃來看 老城由于道路較為狹窄 住宅陳舊 進(jìn)行大面積的拆遷和改造困難較大 同樣舊城道路較為狹窄 交通不便 對于居住有較大的要求的消費者來說 在老城購買物業(yè)主要是因為購物消費較為方便 所以潼南在規(guī)劃老城時 也主要以打造商業(yè)為主 老城未來將會成為潼南的商業(yè)中心 潼南江北新城的崛起為潼南的發(fā)展帶來了更多的機(jī)會 新城由于地域較為寬廣 交通道路便于打造 同時新增的交通也為城區(qū)內(nèi) 外的潛在客戶提供了便捷的交通 不少年輕的購房消費者都將購房方向放在了新城區(qū) 同時 由于潼南政府部門都已集體搬遷至了新城區(qū) 所以新城未來發(fā)展主要以行政為主 宏觀市場macromarket 城市規(guī)劃cityplanning 房地產(chǎn)市場realestatemarket 市場總結(jié)marketsummary 潼南整體房地產(chǎn)市場情況 數(shù)據(jù)來源 潼南縣統(tǒng)計局 新建商品房投資數(shù)據(jù) 解析 90 以下住房開發(fā)投資額達(dá)到了10729萬元 潼南市場未來向90 以下戶型的轉(zhuǎn)變已經(jīng)十分明顯 在如今價格持續(xù)上漲的階段 市場上90 以下的戶型消費額以及需求開始持續(xù)走高 所以不少開發(fā)商也將后續(xù)物業(yè)向90 以下的中等戶型開始轉(zhuǎn)變 而對于140 以上的戶型 由于總價過高 其投資額已經(jīng)開始大幅縮減 潼南整體房地產(chǎn)市場情況 數(shù)據(jù)來源 潼南縣統(tǒng)計局 解析 從數(shù)據(jù)中可以看出 2010年新開工建設(shè)的住宅項目中 90 140 之間的戶型所占比重最大 達(dá)到了55 6萬方 占到了整體比重的85 02 而90 以下的戶型在2010年新開工建設(shè)中 有較大幅度的增長 而140 以上的住房目前來看 已經(jīng)呈大幅下降的趨勢 可以預(yù)見 未來很長一段時間內(nèi) 90 140 左右的三房仍然會是潼南市場的主力戶型 但是潼南市場向90 以下的小戶型轉(zhuǎn)向的趨勢也開始逐漸顯現(xiàn) 新建商品房開工數(shù)據(jù) 潼南整體房地產(chǎn)市場情況 數(shù)據(jù)來源 潼南縣統(tǒng)計局 解析 從2010年潼南房地產(chǎn)市場銷售統(tǒng)計來看 90 140 左右的三房 是目前潼南出貨的主力戶型 出貨量為37 45萬 占到了比例的81 59 90 以下的戶型雖然在2010年開工建設(shè)中 只有9 1萬方 但是其出貨量卻高達(dá)8 2萬方 同比增長達(dá)到了86 4 這雖然有市場供貨較少的原因 但是也從另一個方面反映了由于目前潼南房地產(chǎn)價格開始持續(xù)走高 消費者對于90 以下的住房消費的需求開始逐漸增加 新建商品房銷售數(shù)據(jù) 開發(fā)投資情況 解析 潼南商品房投資呈快速上升的趨勢 2008年由于地產(chǎn)市場受阻導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資略減少 但是從2009年開始 潼南房地產(chǎn)開始進(jìn)入到高速增長期 特別是2010年 投資漲幅達(dá)到74 68 達(dá)到峰值 商品房成交情況 解析 商品房成交面積在2008年受到地產(chǎn)冰凍期的影響 有較為明顯的下降 降幅為25 44 進(jìn)入2009年之后 在樓市逐漸復(fù)蘇的情況下開始重新增長 在2010年增幅更是達(dá)到了82 1 從近4年的商品房成交金額來看 2008年以后 每年銷售額都有90 以上的增長 即使在成交量下降的2008年 成交金額漲幅依然達(dá)到了37 也從另一個方面說明了潼南的成交價格仍然在持續(xù)上漲 而2010年 成交金額漲幅高達(dá)到80 17 成交單價也突破了3500元 建面 已經(jīng)進(jìn)入到中級城市的房價水平 在售樓盤情況 我公司在潼南進(jìn)行了較為深入的調(diào)研 通過區(qū)域 開發(fā)量 產(chǎn)品品類 配套 定位等因素的綜合比較分析 選取了老 新城比較有代表性的樓盤作為本次調(diào)研的參考對象 豪庭華苑 具體銷售情況 該項目a棟于2010年5月開始銷售 推出戶型為70 110 二房 三房推出比例為1 1 目前已經(jīng)銷售完畢 價格為2900 3600元 均價3400元 項目b棟于2011年2月開始銷售 推出89 131 戶型 推出所有戶型均為三房 均價3800元 目前已經(jīng)銷售98 外灘 國際城 具體銷售情況 該項目于2010年10月開始面世 一期推出了1 8 樓約1400套 已售罄 目前在售二期4 5 樓 約204套房源 面積區(qū)間為73 119 其中一室約34套 二室約136套 三室約34套 目前推出房源已經(jīng)預(yù)定60 其中建面80 90 的二房去化最多 占推出房源的70 以上 三房已經(jīng)預(yù)定推出量的80 左右 一房剩余最多 預(yù)定量僅為推出量的30 科藝 福江名城 具體銷售情況 項目推出二期多層建筑面積為87 41 124 72 其中二房面積87 41 共計推出224套 占推出比例的67 三房面積為124 72 共計推出112套 占比例的33 目前已經(jīng)全部預(yù)定完畢 4月中旬推出 全部為花園洋房 面積為122 150 戶型為三室兩廳雙衛(wèi)和四室兩廳雙衛(wèi) 目前已銷售95 北城麗都 具體銷售情況 二期共計推出400套房源 其中二房比例為33 約132套 三房所占比例為67 約268套 目前已經(jīng)銷售了90 左右 其中三房基本售罄 二房剩余比例較大 據(jù)該項目售樓小姐講述 由于該項目目標(biāo)客戶以周邊政府機(jī)關(guān)單位工作人員為主 經(jīng)濟(jì)實力雄厚 所以對于三房的需求量較大 所以三房的去化量較高 其余樓盤情況 房地產(chǎn)市場小結(jié) 1 價格上漲 新推出物業(yè)面積開始縮水 在2010年之前的老盤 其最大戶型面積均有超過140 左右的三房 但是2009年潼南房價在2500 2900元 左右 大戶型總價最高不會超過40萬 所以戶型面積比較大 但是進(jìn)入2010年下半年之后 隨著潼南房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)價格的猛漲 導(dǎo)致新開盤物業(yè)的面積開始縮水 除去以前未銷售完畢的140 以上的大戶型外 目前市場上推出戶型區(qū)間都縮水至建面120 以內(nèi) 2 老城區(qū)開始出現(xiàn)一房戶型 老城區(qū)目前項目較少 多集中在濱江路一段 區(qū)位 配套較為完善 價格也相對價高 目前老城區(qū)物業(yè)的面積區(qū)間集中在建筑面積70 110 區(qū)間 其中建面70 的小兩房占整體比例的15 左右 70 90 的二房 占整體比例的50 左右 90 110左右的三房 占整體比例的35 左右 房地產(chǎn)市場小結(jié) 3 新城由于目前項目較多 競爭較為激烈 新城樓盤主要集中在巴渝大道沿線 目前新城在售物業(yè)面積區(qū)間集中在80 110 暫無一房戶型的銷售 從整個市場存量上看 目前新城市場上主要以100 110 三房為主 占到了整體比例的70 左右 而80 90 左右的二房 占到的比例為30 但是 從最新推出的物業(yè)上看 福江名城二期 北城麗都二期 目前二房的占有量開始逐漸上升 戶型也開始趨于小型化 宏觀市場macromarket 城市規(guī)劃cityplanning 房地產(chǎn)市場realestatemarket 市場總結(jié)marketsummary 潼南房地產(chǎn)市場總結(jié) 潼南房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會較多 市場剛性需求將會大于市場的供應(yīng)量 有利于潼南的房地產(chǎn)市場發(fā)展 1 市場需求情況 在潼南縣 老城區(qū)客戶多為中老年客戶 再加之老城房價較高 所以中等戶型是市場的需求主力 從各個樓盤的銷售情況看 無論是高層電梯房還是多層普通房 客戶的需求面積已經(jīng)再向70 90 的中小戶型轉(zhuǎn)變 而在江北新城 中青年成為購房的主力群體 并且多數(shù)為在附近上班的政府機(jī)關(guān)職員 屬于高收入人群 對于價格的抗性較低 所以新城面積90 110 的戶型成為多數(shù)銷售者的首選 而供應(yīng)市場也多為此區(qū)間戶型 潼南房地產(chǎn)市場總結(jié) 2 住宅市場發(fā)展?jié)摿?從房地產(chǎn)的市場供需關(guān)系可以看出 潼南的住宅市場發(fā)展?jié)摿^大 市場需求旺盛 對于高檔住宅的需求較大 他們希望能通過二次及以上次數(shù)的購房來改善現(xiàn)有的居住環(huán)境 從潼南的城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展來看 江北是發(fā)展重點 3 消費群 客戶來源以潼南本地為主 城市拆遷住戶 鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人員 80后婚齡人群及二次置業(yè)的城市中堅階層 潼南房地產(chǎn)市場總結(jié) 4 市場現(xiàn)狀 區(qū)域市場上 以80 左右兩房和100 左右三房 總價在35 40萬的戶型為市場主流需求產(chǎn)品 戶型