營業(yè)部法務(wù)要點(diǎn)講座PPT課件

證券營業(yè)部法務(wù)要點(diǎn)講座 華福證券合規(guī)部 第一部分 法律風(fēng)險(xiǎn)防范 1 關(guān)于法律的基本認(rèn)識(shí) 3 法律是一種工具 法律的精華在于事前 法律強(qiáng)調(diào)證據(jù) 跳出法律看法律 法律強(qiáng)調(diào)證據(jù) 4 此處添加內(nèi)容 此處添加內(nèi)容 此處添加內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 客觀性 合法性 關(guān)聯(lián)性 結(jié)論與擴(kuò)展 事前防控 內(nèi)控 是關(guān)鍵證據(jù)的取得與保存 檔案工作 非常重要法律是多種因素的結(jié)果法律是紅線 絕對(duì)不可碰 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)必須在法律和政策框架之內(nèi)進(jìn)行法律是為經(jīng)營和管理服務(wù)的 不能本末倒置 5 員工與員工和諧關(guān)系的建立 1 工作中 相互協(xié)作 共同為公司利益奮斗 2 生活中 相互幫助 大部分同事都是來自五湖四海 都是身邊的兄弟 3 遇到困難和危險(xiǎn)時(shí) 應(yīng)當(dāng)一致對(duì)外 如同戰(zhàn)友 4 發(fā)生矛盾 互諒互讓 共同為締造公司良好工作環(huán)境努力 5 切忌與同事發(fā)生打架斗毆 合規(guī)監(jiān)察人員 1 履行好合規(guī)監(jiān)督檢查職責(zé) 2 對(duì)員工進(jìn)行定期的合規(guī)培訓(xùn) 3 重大事項(xiàng)第一時(shí)間報(bào)告 4 合規(guī)考核防微杜漸 5 掌握好業(yè)務(wù)發(fā)展與合規(guī)內(nèi)控的 度 第二部分 營業(yè)部法律實(shí)務(wù)選講 總結(jié) 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題1 廣告位 糾紛一 我有一棟兩層樓門面整體出租給一個(gè)經(jīng)營戶 合同上只寫了門面出租而沒有明確包括屋面廣告位 但是后來承租人把廣告位用來做了廣告 我現(xiàn)在想把廣告位收回來 可是承租人說廣告位應(yīng)該包括在門面之內(nèi) 再說門面打招牌也需要地方 而且他說這事已經(jīng)向律師和法院作了咨詢 他可以與我打官司 法言法語 在承租房產(chǎn)合同中一定要明確廣告位 確保公司招牌處于顯眼的位置 有利于業(yè)務(wù)的拓展 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題2 廣告位相鄰權(quán)侵權(quán)問題 營業(yè)部承租三層房產(chǎn) 一樓跟二樓均為門面房 客戶處在采光的三樓作為中大戶 而最近營業(yè)部無意發(fā)現(xiàn)二樓的廣告墻高出了三樓窗戶一段距離 影響了通風(fēng)和采光 于是找到開發(fā)商解決這一問題 但對(duì)方說是按設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行的 現(xiàn)在無法更改 應(yīng)該怎么辦呢 法言法語 我國民法通則等相關(guān)法律法規(guī)的都規(guī)定了相鄰權(quán) 不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán) 是指相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)各方 在行使對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有 使用 收益 處分權(quán)時(shí) 相互之間有要求對(duì)方提供便利或接受限制的權(quán)利 房產(chǎn)所有人或使用人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn) 方便生活 相互團(tuán)結(jié) 公平合理的精神正確處理截水 排水 通行 通風(fēng) 采光等方面的相鄰關(guān)系 營業(yè)部的房子通風(fēng)和采光受到廣告墻的影響 其相鄰?fù)L(fēng)權(quán) 采光權(quán)已受到侵害 因此可以依法要求停止侵害 排除妨礙 賠償損失 營業(yè)部可以先和開發(fā)商協(xié)商解決 協(xié)商不成可以依法向人民法院提起訴訟 要求其采取措施排除妨礙 賠償損失等 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題3 物業(yè)費(fèi)與租賃費(fèi)各半 糾紛一 某營業(yè)部租賃開發(fā)商房產(chǎn) 商定租賃合同中租金表現(xiàn)為物業(yè)費(fèi)一半 租賃費(fèi)一半 甚至提出物業(yè)費(fèi)八成 租賃費(fèi)二成 法言法語 協(xié)商開發(fā)商逃稅的行為要有合適的尺度 這種不合理的避稅會(huì)給營業(yè)部帶來不必要的麻煩 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題4 營業(yè)場所安全工作的幾點(diǎn)建議 關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋 對(duì)于人身安全保障義務(wù)的責(zé)任認(rèn)定進(jìn)行了明確的規(guī)定 經(jīng)營活動(dòng)者未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害的 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的 由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任 安全保障義務(wù)人有過錯(cuò)的 應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任 這就對(duì)直接面對(duì)客戶的銀行經(jīng)營場所的安全保障提出了更高的要求法言法語 1 要在營業(yè)場所配置足夠的安全設(shè)施和保衛(wèi)人員 建立安全預(yù)警 突發(fā)事件應(yīng)急制度外 還要注意提高員工的安全服務(wù)意識(shí)和技能 要不定期進(jìn)行安全防范演練 讓員工明了可能發(fā)生人身損害賠償?shù)氖录?知曉突發(fā)事件發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)采取的相關(guān)制止措施 主動(dòng)對(duì)受害人及時(shí)予以救助 避免因怠于采取安全保障措施而導(dǎo)致承擔(dān)賠償責(zé)任 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題4 營業(yè)場所安全工作的幾點(diǎn)建議 法言法語 2 要加強(qiáng)對(duì) 一米線 秩序的管理 對(duì)已經(jīng)或者正在發(fā)生的危險(xiǎn) 進(jìn)行積極的救助避免損害的發(fā)生或者擴(kuò)大 當(dāng)消費(fèi)者在經(jīng)營者的服務(wù)場所受到外來侵襲發(fā)生危險(xiǎn)時(shí) 經(jīng)營者的保安及其他工作人員 應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┍苊饣驕p少損失的發(fā)生 現(xiàn)在大多銀行和證券場所都設(shè)立等待區(qū) 客戶取號(hào)后入座等待 但在人多時(shí) 或在無叫號(hào)機(jī) 排隊(duì)等待的營業(yè)場所 大堂保安人員就要注意維護(hù)秩序 避免客戶財(cái)產(chǎn)在 一米線 內(nèi)遭到損失 2004年的一個(gè)案例中 一米線 成為被法官認(rèn)定的保護(hù)客戶商業(yè)秘密 財(cái)產(chǎn)安全的界限 且有可能成為今后法院衡量銀行是否需承擔(dān)法律責(zé)任的參照標(biāo)準(zhǔn) 在該件銀行客戶訴保安公司 大堂保安人員派出單位 人身損害賠償糾紛案中 法院判定銀行承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任 法院認(rèn)定銀行存在過錯(cuò)的原因之一就是該案中犯罪分子進(jìn)入銀行設(shè)定的 一米線 時(shí) 保安人員未予以干涉 喪失了及時(shí)發(fā)現(xiàn)與制止不法侵害的可能 3 注意對(duì)不安全因素做出明顯的警示 勸告 說明提示 如在醒目位置設(shè)置 張貼 請(qǐng)注意保管好您的個(gè)人物品 請(qǐng)離開時(shí)注意攜帶好您的物品 小心地滑 小心玻璃 等警示字樣 在玻璃門上貼防撞條 在雨雪天氣尤其注意提示 地滑 提示 對(duì)松動(dòng)的玻璃門窗及時(shí)維修 按時(shí)記錄 保存客戶交易的錄像帶 及時(shí)清理營業(yè)場所地面雜物及障礙物等 以防止引發(fā)類似客戶滑倒造成人身損害賠償案 客戶遺留物品被人拿走后要求銀行賠償損失案 門玻璃掉落劃傷客戶引發(fā)人身損害賠償案等訴訟案件的發(fā)生 避免客戶因證券服務(wù)設(shè)施 服務(wù)環(huán)境的問題遭受損害 傷害而引起訴訟糾紛 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題5 人事問題 法言法語 1 離職員工工資不能隨便扣工資是勞動(dòng)者通過勞動(dòng)而依法獲得的勞動(dòng)報(bào)酬 勞動(dòng)者這種獲取工資的權(quán)利 在法律上是有明文規(guī)定的 勞動(dòng)法 第50條規(guī)定 工資應(yīng)當(dāng)以貨幣形式按月支付給勞動(dòng)者本人 不得克扣或者無故拖欠勞動(dòng)者的工資 凡是需要停發(fā)或扣發(fā)勞動(dòng)者工資時(shí) 都必須有可靠的法律依據(jù)才行 否則 就是對(duì)勞動(dòng)者工資權(quán)益的侵犯 就應(yīng)承擔(dān)違法責(zé)任 2 離職員工服裝費(fèi)能不能扣 建議 一是必須以折舊費(fèi)的名義 事先在協(xié)議中約定可以收取折舊損耗費(fèi) 二是無上述事項(xiàng)的且離職員工鬧到仲裁庭 建議低調(diào)處理 調(diào)解了事 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題5 人事問題 續(xù) 法言法語 1 考核后所拿工資低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY可否 一是首先不建議 個(gè)人認(rèn)為這是條紅線 不建議持續(xù)扣至當(dāng)?shù)刈畹凸べY 二是建議對(duì)此類員工按考核不稱職直接解除勞動(dòng)合同 考慮支付一個(gè)月的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 三是離職員工鬧到仲裁庭 建議低調(diào)處理 調(diào)解了事 這幾年銀行大幅裁員使銀行的 金飯碗 從此打破了 其實(shí) 銀行大幅裁員的同時(shí)都在不同程度地輸入新鮮 血液 要求新員工的學(xué)歷都在本科以上 工商銀行的一名員工這樣闡述他們的人力資源計(jì)劃 工商銀行計(jì)劃在三四年內(nèi)完成人的置換 即在不斷裁員的同時(shí)適當(dāng)?shù)亟邮芨邔W(xué)歷的新成員 使銀行的人才結(jié)構(gòu) 學(xué)歷等有一個(gè)大的提升 但 裁員 還會(huì)一直進(jìn)行下去 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題5 人事問題 續(xù) 法言法語 1 Sohu收購Chinaren后施行裁員 公司職員是在公司許諾給予 2個(gè)月工資 基礎(chǔ)上才按照公司的要求填寫 辭職申請(qǐng)表 的 有書面的離職手續(xù)單作證 對(duì)于該點(diǎn)Chinaren公司也不否認(rèn) 而且同意繼續(xù)支付該款項(xiàng) 由用人單位提出解除勞動(dòng)合同的 國家在 違反和解除勞動(dòng)合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償辦法 第五條 用人單位應(yīng)根據(jù)勞動(dòng)者在本單位工作年限 每滿一年發(fā)給相當(dāng)于一個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 最多不超過12個(gè)月 工作時(shí)間不滿一年的按一年的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 中規(guī)定了法定的 強(qiáng)制性補(bǔ)償金 根據(jù) 違反和解除勞動(dòng)合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償辦法 第二條 對(duì)勞動(dòng)者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 由用人單位一次性發(fā)給 和第十條 用人單位解除勞動(dòng)合同后 未按規(guī)定給予勞動(dòng)者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?除全額發(fā)給經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金外 還須按該經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金數(shù)額的50 支付額外經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 規(guī)定 Chinaren公司還須支付高焰和林曉霞該 2個(gè)月工資 50 的額外經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 對(duì)于陳蓉來講 焦點(diǎn)是在雙方是否辦完交接手續(xù)和未辦完交接手續(xù)的責(zé)任在何方 根據(jù)2001年3月22日 最高人民法院關(guān)于審理勞動(dòng)爭議案件適用法律若干問題的解釋 第十三條 因用人單位作出的開除 除名 辭退 解除勞動(dòng)合同 減少勞動(dòng)報(bào)酬 計(jì)算勞動(dòng)者工作年限等決定而發(fā)生的勞動(dòng)爭議 用人單位負(fù)舉證責(zé)任 的規(guī)定 Chinaren公司應(yīng)當(dāng)負(fù)舉證責(zé)任 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題5 人事問題 續(xù) 法言法語 過勞死問題引勞資矛盾升級(jí)1 普華永道25歲女碩士過勞死 普華永道方面只是證實(shí)有審計(jì)部門入職半年的新員工近日不幸病逝 不過他們否認(rèn) 過勞死 的說法 公司表示 該名員工于3月31日因發(fā)燒開始請(qǐng)病假 隨后在上海市第五人民醫(yī)院接受治療 由于病情加重陷入昏迷 于4月6日轉(zhuǎn)入華山醫(yī)院 這些治療的努力未能控制病情 于4月10日晚不幸去世 死因是 病毒性腦炎 目前 公司已經(jīng)安排工作小組 幫助該名員工的家人料理后事 也為與其共事的同事提供心理輔導(dǎo) 盡管 尚無權(quán)威說法證實(shí)此事為 過勞死 但這一員工高強(qiáng)度工作對(duì)病情迅速發(fā)展 以及身體產(chǎn)生不利影響的相關(guān)性 普華卻難以否認(rèn) 最近企業(yè)也興起 另類 抗壓法 就是辦公室改造運(yùn)動(dòng) 不采強(qiáng)迫方式 改以潛移默化方式 改造工作環(huán)境 減少員工的工作壓力 蔚為新風(fēng)潮 如某企業(yè)將辦公室重新裝潢 以 辦公室格局 將每位員工座位區(qū)隔 讓每位員工都享有私人空間 和泰員工表示 把自己的空間好好布置 只要看到自己小孩照片貼在辦公桌前 均可減低工作上精神壓力 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題5 人事問題 續(xù) 法言法語 過勞死問題引勞資矛盾升級(jí) 過勞死減壓法統(tǒng)一集團(tuán)以積極方式 依年資輪流獎(jiǎng)勵(lì)員工旅游 參加減壓運(yùn)動(dòng)與社團(tuán) 和泰汽車則鼓勵(lì)員工休假 給予每人每年五千元旅游補(bǔ)助 遠(yuǎn)雄國際集團(tuán)2003年一月份的集團(tuán)員工大會(huì)和年終尾牙 也將包下一整列車的臺(tái)鐵自強(qiáng)號(hào) 專程前往海洋公園渡假兼開會(huì) 遠(yuǎn)東集團(tuán)董事長徐旭東日前赴美國 總部開會(huì)時(shí) 看到 有附設(shè)運(yùn)動(dòng)館 讓主管或員工在上班時(shí)間面對(duì)壓力時(shí) 可赴運(yùn)動(dòng)館做運(yùn)動(dòng)抗壓 因此徐旭東回國即告誡所有主管及員工 若工作壓力大時(shí) 可赴遠(yuǎn)東飯店游泳池下水游泳紓解壓力 但要記得回來把該做的工作做完中華汽車在員工宿舍內(nèi)興建健身房及籃球場 讓喜歡運(yùn)動(dòng)的員工有減壓之處 裕隆汽車目前規(guī)劃在今年底實(shí)施健康操 讓生產(chǎn)線員工兩小時(shí)休息十分鐘時(shí) 也能做一段健康操 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題6 社會(huì)敏感性的輿情監(jiān)控 中石化茅臺(tái)酒風(fēng)波事件4月11日 有網(wǎng)友在天涯論壇貼出四張購買酒的發(fā)票 發(fā)票總消費(fèi)金額約168萬元 其中一張蓋章為 貴州茅臺(tái)酒銷售有限公司 的發(fā)票顯示 去年9月3日 中石化廣東石油分公司一次性購進(jìn)了480瓶茅臺(tái)酒 其中30年 50年各30瓶 15年60瓶 53度新飛天則多達(dá)360瓶 價(jià)稅合計(jì)958320元 去年9月10日 又購進(jìn)含稅價(jià)分別為近8萬元和10萬元的酒各一瓶 此外 還有一張日期不明的酒類發(fā)票 無稅金額近54萬元 清單中包含了12瓶價(jià)格高達(dá)1 18萬元的 拉菲1996 網(wǎng)帖還把矛頭直指中石化廣東石油分公司總經(jīng)理魯廣余 指其去年中秋節(jié)前 指使手下用便利店非油品促銷費(fèi) 從 月起 先后購進(jìn)高檔酒三批 之后中石化集團(tuán)黨組決定免去魯廣余的廣東石油分公司總經(jīng)理職務(wù) 并做降職處理 對(duì)于魯廣余降職后擔(dān)任什么職務(wù) 中石化集團(tuán)公司并未披露 在回答記者提問時(shí) 中石化集團(tuán)新聞發(fā)言人黃文生表示 魯廣余現(xiàn)在還是中石化員工 中石化集團(tuán)董事長傅成玉也表示 公司對(duì)魯廣余的處罰是依據(jù)中組部 國資委以及中石化集團(tuán)自身對(duì)于管理干部的管理?xiàng)l例作出的 是合理合法的 19 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題7 房產(chǎn)抵押要求我司承諾 事項(xiàng) 簽章某房產(chǎn)投資貸款抵押我部所承租房產(chǎn)相關(guān)承諾函并在該承諾函上加蓋公章法言法語1 對(duì)于我司租賃在前抵押在后的房產(chǎn) 不建議簽署三方協(xié)議或承諾函 同時(shí)要求保證我司優(yōu)先租賃權(quán) 2 不輕易放棄優(yōu)先購房權(quán)利 營業(yè)部法務(wù)中的實(shí)踐問題8 保潔事項(xiàng) 事項(xiàng) 營業(yè)部關(guān)于續(xù)簽保潔 值班承包合同問題 法言法語1 按勞動(dòng)合同法規(guī)定營業(yè)部要監(jiān)督承包者不能再招用勞動(dòng)者 如果能在當(dāng)?shù)卣乙患曳ㄈ藛挝慌神v人員進(jìn)行保潔 則建議變更合同主體 9 營業(yè)部在簽訂 履行租賃合同中應(yīng)注意的事項(xiàng) 確定房屋能否出租A 出租房屋應(yīng)具備哪些合法條件 1 有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證件 2 房屋為共有產(chǎn)權(quán)的 有共有人同意租賃的證明 3 將住宅或其他用房改作經(jīng)營用房出租的 應(yīng)提交規(guī)劃和房管部門同意的證明 4 將房管部門直管公房內(nèi)的場地出租的 應(yīng)提交經(jīng)房管部門同意的證明 5 住宅用房的租賃 應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策 6 房屋能正常使用 B 有下列情形之一的 房屋不得出租 1 未依法取得房屋所有權(quán)證的 2 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定 決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的 3 共有房屋未取得共有人同意的 4 權(quán)屬有爭議的 5 屬于違法建筑的 6 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 不符合公安 環(huán)保 衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 7 已抵押 未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 8 有關(guān)法律 法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形綜上 房屋出租的前提是出租人對(duì)出租的房屋必需擁有處分權(quán) 營業(yè)部在簽訂 履行租賃合同中應(yīng)注意的事項(xiàng) 1 如營業(yè)部承租的是商業(yè)用房時(shí) 應(yīng)注意以下幾項(xiàng) 承租之前先一定要查證商業(yè)用房資料 房屋證 土地證 未有產(chǎn)權(quán)證的需有 五證 及備案證明即 國有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 建設(shè)工程開工證 商品房銷售 預(yù)售 許可證 及購房合同 交易所備案證明 要落實(shí)承租房屋是否有抵押目前 有不少房屋是采取抵押方式取得貸款購買的 這類房屋的抵押權(quán)人對(duì)該類房屋具有他項(xiàng)權(quán)利 抵押人若要出租抵押的房屋 須征得抵押權(quán)人的同意 租賃沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意出租的房屋 是對(duì)抵押權(quán)人權(quán)益的侵犯 符合公安消防 環(huán)保 衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定 煤氣 水 電的容量符合要求 確切了解商鋪所在區(qū)域的整體規(guī)劃 避免因拆遷 改造改建等造成損失 風(fēng)險(xiǎn)特別提示 抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系 物權(quán)法 第一百九十條 抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系 訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的 原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響 抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的 該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán) 釋義 第一 如果將辦理了抵押登記的財(cái)產(chǎn)出租 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后 抵押財(cái)產(chǎn)的買受人可以解除原租賃合同 承租人不能要求繼續(xù)承租抵押的房屋 這樣規(guī)定的理由主要是 抵押財(cái)產(chǎn)辦理了登記的 承租人可以從抵押財(cái)產(chǎn)登記中查詢租賃財(cái)產(chǎn)的物上負(fù)擔(dān)情況 既然明知承租的財(cái)產(chǎn)有物上負(fù)擔(dān) 就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而帶來的風(fēng)險(xiǎn) 否則 財(cái)產(chǎn)抵押后出租仍適用 買賣不破租賃 的規(guī)則 抵押權(quán)的效力就會(huì)打折扣 就會(huì)變得不確定 也會(huì)因此失去設(shè)立的意義 第二 如果將沒有辦理登記的抵押財(cái)產(chǎn)出租 承租人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道財(cái)產(chǎn)已抵押的情況 抵押權(quán)就不能對(duì)抗租賃權(quán) 仍應(yīng)當(dāng)適用 買賣不破租賃 的原則 營業(yè)部在簽訂 履行租賃合同中應(yīng)注意的事項(xiàng) 2 確認(rèn)出租人 承租人的主體身份 如果對(duì)方為個(gè)人審核身份證或護(hù)照 港澳居民往來內(nèi)地通行證 臺(tái)灣居民來往大陸通行證 企業(yè) 其他組織審核工商營業(yè)執(zhí)照 法定代表人身份證明 簽約代表的授權(quán)委托證明 若是境外企業(yè) 其他組織 前述證明還應(yīng)經(jīng)公證或認(rèn)證 委托出租 委托他人出租房屋的 房屋所有人應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)委托書等證明文件 或與受托人簽訂房屋出租委托合同 代收租金的 應(yīng)當(dāng)有相關(guān)的委托文件 轉(zhuǎn)租事項(xiàng) 若為轉(zhuǎn)租的 則應(yīng)當(dāng)查看轉(zhuǎn)租人 俗稱 二房東 出示的上手租賃合同以及要求提供房地產(chǎn)權(quán)證 上手租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確轉(zhuǎn)租人在租賃期間有轉(zhuǎn)租權(quán) 共有房屋要取得共有人全部同意后才能承租的 同時(shí)建議盡量避免選擇較多個(gè)人業(yè)主的共有房產(chǎn)承租 屬于共有產(chǎn)權(quán)的房屋 在未征得共有人一致同意出租的情況下是不能出租的 即使是大多數(shù)共有的人同意也不能出租 因?yàn)?租賃這種房屋 會(huì)侵犯對(duì)未同意出租的共有人的權(quán)益 較多個(gè)人業(yè)主的共有房產(chǎn)意見需要較多的協(xié)調(diào)性工作 意見往往不一致 營業(yè)部在簽訂 履行租賃合同中應(yīng)注意的事項(xiàng) 3 要求出租人在房屋出租前結(jié)清水 電 暖 煤氣 天然氣 和其它費(fèi)用 4 審查租賃面積的計(jì)算方法 調(diào)查核實(shí)其是否和房地產(chǎn)權(quán)證上登記面積或法定檢測部門檢測面積一致 5 將租賃房屋的照片存盤 并注明使用材質(zhì) 作為日后原狀歸還的證明 6 房屋租賃期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同 土地租賃合同約定的土地使用年限及不得超過二十年 審查租賃合同有無違反此規(guī)定 7 當(dāng)出租人要出賣房屋 或房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí) 承租人享有優(yōu)先購買權(quán)和按租賃合同繼續(xù)承租權(quán) 出租人和新房主不得隨意剝奪 8 房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格后 頒發(fā) 房屋租賃證 它是租賃行為合法有效的憑證 沒有辦理房屋租賃登記備案證明的 不影響合同效力 但不得對(duì)抗第三人 9 避免一次性支付較長期限的租金房屋承租人在簽訂房屋租賃合同前 應(yīng)查驗(yàn)房屋權(quán)屬證件 房屋出租人身份證件及房屋出租委托書 核對(duì)委托權(quán)限及期限 在約定租金支付方式時(shí)盡量避免一次性支付較長期限的租金 房屋租賃中有關(guān)訴訟時(shí)效的注意事項(xiàng) 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 1 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋 與承租人訂立的租賃合同無效 依據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋 與承租人訂立的租賃合同無效 但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效 第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑 與承租人訂立的租賃合同無效 但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效 2 房屋出租前已設(shè)立抵押權(quán)或被查封的導(dǎo)致所有權(quán)變動(dòng) 承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的 人民法院不予支持 依據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng) 但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外 一 房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán) 因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的 二 房屋在出租前已被人民法院依法查封的 3 租賃合同的解約賠償依據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修 合同解除時(shí) 雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的 人民法院按照下列情形分別處理 一 因出租人違約導(dǎo)致合同解除 承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的 應(yīng)予支持 二 因承租人違約導(dǎo)致合同解除 承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的 不予支持 但出租人同意利用的 應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償 三 因雙方違約導(dǎo)致合同解除 剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失 由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 10 合同管理 資信調(diào)查 一 了解合同標(biāo)的情況合法性 真實(shí)性 是否存在抵押質(zhì)押等情況 以房屋租賃合同為例 二 了解合同相對(duì)人資格情況1 主體資格情況 以張劍敏案為例 2 被授權(quán)人資格情況 三 合同相對(duì)人履行能力 四 相關(guān)法律法規(guī) 在簽約前應(yīng)嚴(yán)格核實(shí)合同對(duì)象的主體資格 為防范欺詐行為 減少交易風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)考查交易對(duì)方的主體資格 履行合同能力 信用情況等 1 合同相對(duì)方為公民個(gè)人的 應(yīng)核實(shí)個(gè)人的身份證明 應(yīng)對(duì)以上相對(duì)方的有關(guān)的身份證明文件的復(fù)印件應(yīng)留存 并按國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的主體要求 嚴(yán)格核實(shí)把關(guān) 2 若為經(jīng)營單位的 應(yīng)要求查看一下對(duì)方的執(zhí)照或企業(yè)參加年檢的證明資料 3 若對(duì)方有代理人的 需要求對(duì)方出示符合要求的授權(quán)委托書 并應(yīng)嚴(yán)格按照公司規(guī)定辦理 在洽談合同中應(yīng)注意的幾點(diǎn) 1 合同內(nèi)容中應(yīng)明確合同相對(duì)方的名稱或姓名和住所 2 標(biāo)的物符合雙方的要求 如在買賣及租賃合同中應(yīng)確定對(duì)方提供的標(biāo)的物有無權(quán)利瑕疵 即有無為第三方擔(dān)供擔(dān)保或存在一物多賣等情形 和質(zhì)量缺陷 3 所簽訂的合同內(nèi)容是否超過對(duì)方的經(jīng)營范圍及屬于國家法規(guī)所明確禁止的 以避免合同無效或無法履行的風(fēng)險(xiǎn) 4 明確履行期限 地點(diǎn)和方式 5 明確違約責(zé)任及解決爭議的方法 合同的簽字蓋章 合同須雙方企業(yè)的法定代表人或其授權(quán)代表簽字須合同專用章 或公司章 蓋章如授權(quán)代表簽訂 須提交其法定代表人的授權(quán)委托書 舉物流公司例子 重要合同 且兩頁以上的 建議蓋騎縫章 風(fēng)險(xiǎn)特別提示 營業(yè)部人員在處理合同事項(xiàng)時(shí) 應(yīng)明確合同主要條款 否則主要條款的欠缺會(huì)直接導(dǎo)致合同不成立的法律后果 并有承擔(dān)締約過失責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn) 合同生效以后 在合同履行前或履行過程中 如果當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)所簽的合同一般條款不清 或合同的內(nèi)容存在漏洞時(shí) 應(yīng)及時(shí)與對(duì)方取得聯(lián)系 對(duì)合同所欠缺或約定不清的內(nèi)容 力求通過協(xié)商的方式達(dá)成最終解決問題的補(bǔ)救協(xié)議 11 公民的民事行為能力 1 完全民事行為能力人 包括 十八周歲以上的成年人 已滿十六周歲 不滿十八周歲的人 以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的 視為完全民事行為能力人 完全民事行為能力人 可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng) 不受他人的意志約束 2 限制民事行為能力人 包括 十周歲以上不滿十八周歲的未成年人 不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人 限制民事行為能力人可以進(jìn)行與他的年齡 智力以及精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng) 其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理 或者征得他的法定代理的人同意 否則其進(jìn)行的民事活動(dòng)無效 3 無民事行為能力人 包括 不滿十周歲的未成年人 不能辨認(rèn)自己行為的精神病人 無民事行為能力人不能獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng) 必須由他的法定代理人代理民事活動(dòng) 否則其進(jìn)行的民事活動(dòng)無效 但無民事行為能力人和限制民事行為能力人接受獎(jiǎng)勵(lì) 贈(zèng)與 報(bào)酬的行為有效 12 查詢凍結(jié)扣劃 二 注意事項(xiàng) 一 核實(shí)有關(guān)證件和法律文書營業(yè)部經(jīng)辦人員應(yīng)核實(shí)有權(quán)機(jī)關(guān)縣團(tuán)級(jí)以上 含縣團(tuán)級(jí) 下同 單位介紹信 協(xié)助查詢 凍結(jié) 扣劃 執(zhí)行 通知書 人民法院生效法律文書或行政機(jī)關(guān)的有關(guān)決定書 執(zhí)行人員的工作證或執(zhí)行公務(wù)證 注 協(xié)助辦理以上業(yè)務(wù)時(shí) 經(jīng)辦人員核實(shí)執(zhí)法人員所持有的有效文件應(yīng)當(dāng)是有權(quán)機(jī)關(guān)縣團(tuán)級(jí)以上 含 下同 機(jī)構(gòu)簽發(fā)的協(xié)助 執(zhí)行 通知書 如果是縣級(jí)人民法院派出法庭簽發(fā)的協(xié)助 執(zhí)行 通知書 按照 金融機(jī)構(gòu)協(xié)助查詢 凍結(jié) 扣劃工作管理規(guī)定 其開具的協(xié)助查詢 凍結(jié) 扣劃 執(zhí)行 通知書不具有強(qiáng)制執(zhí)行力 營業(yè)部應(yīng)不予執(zhí)行 并告知應(yīng)由縣級(jí)人民法院出具相關(guān)協(xié)助 執(zhí)行 通知書 二 審查協(xié)助執(zhí)行文書內(nèi)容1 協(xié)助凍結(jié) 扣劃存款通知書 填寫的需被凍結(jié)或扣劃存款的單位或個(gè)人的戶名和賬號(hào) 大小寫金額 2 協(xié)助凍結(jié)或扣劃存款通知書上的義務(wù)人應(yīng)與所依據(jù)的法律文書上的義務(wù)人相同 3 協(xié)助凍結(jié)或扣劃存款通知書上的凍結(jié)或扣劃金額應(yīng)當(dāng)是確定的 如發(fā)現(xiàn)缺少應(yīng)附的法律文書 以及法律文書有關(guān)內(nèi)容與 協(xié)助凍結(jié) 扣劃存款通知書 的內(nèi)容不符 應(yīng)說明原因 退回 協(xié)助凍結(jié) 扣劃存款通知書 或所附的法律文書 注 經(jīng)辦人員辦理凍結(jié)手續(xù)時(shí) 應(yīng)注意區(qū)分凍結(jié)資金和凍結(jié)帳戶的不同 以免給客戶帶來不必要的損失 凍結(jié)資金只會(huì)使相應(yīng)金額的資金處于凍結(jié)狀態(tài) 資金帳戶內(nèi)的凍結(jié)之外的資金仍可進(jìn)行買賣 轉(zhuǎn)移 而凍結(jié)帳戶則會(huì)使資金帳戶功能全部處于凍結(jié)狀態(tài) 包括股票買賣 資金轉(zhuǎn)移等 辦理時(shí) 應(yīng)認(rèn)真加以審查 三 建立和完善登記制度 1 登記內(nèi)容有權(quán)機(jī)關(guān)名稱 執(zhí)法人員姓名和證件號(hào)碼 金融機(jī)構(gòu)經(jīng)辦人員姓名 被查詢 凍結(jié) 扣劃單位或個(gè)人的名稱或姓名 協(xié)助查詢 凍結(jié) 扣劃的時(shí)間和金額 相關(guān)法律文書名稱及文號(hào) 協(xié)助結(jié)果等 2 登記手續(xù)及要求登記表應(yīng)當(dāng)在協(xié)助辦理查詢 凍結(jié) 扣劃手續(xù)時(shí)填寫 并由有權(quán)機(jī)關(guān)執(zhí)法人員和營業(yè)部經(jīng)辦人簽字 營業(yè)部應(yīng)當(dāng)妥善保存登記表 并嚴(yán)格保守有關(guān)國家秘密 四 特別說明1 查詢 限于資金帳戶內(nèi)的保證金情況 持倉情況 交易記錄以及有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證 賬簿 對(duì)賬單等資料 有權(quán)機(jī)關(guān)根據(jù)需要可以抄錄 復(fù)制 照相 但不得帶走原件 2 凍結(jié) 凍結(jié)單位或個(gè)人存款的期限最長為六個(gè)月 計(jì)算方法 起始日期不計(jì)入 期滿后可以續(xù)凍 有權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)在凍結(jié)期滿前辦理續(xù)凍手續(xù) 逾期未辦理續(xù)凍手續(xù)的 視為自動(dòng)解除凍結(jié)措施 有權(quán)機(jī)關(guān)要求對(duì)已被凍結(jié)的存款再行凍結(jié)的 營業(yè)部不予辦理并應(yīng)當(dāng)說明情況 在凍結(jié)期限內(nèi) 只有在原作出凍結(jié)決定的有權(quán)機(jī)關(guān)作出解凍決定并出具解除凍結(jié)存款通知書的情況下 營業(yè)部才能對(duì)已經(jīng)凍結(jié)的存款予以解凍 被凍結(jié)存款的單位或個(gè)人對(duì)凍結(jié)提出異議的 營業(yè)部應(yīng)告知其與作出凍結(jié)決定的有權(quán)機(jī)關(guān)聯(lián)系 在存款凍結(jié)期限內(nèi)營業(yè)部不得自行解凍 3 扣劃 營業(yè)部協(xié)助扣劃時(shí) 應(yīng)當(dāng)將扣劃的存款直接劃入有權(quán)機(jī)關(guān)指定的賬戶 有權(quán)機(jī)關(guān)要求提取現(xiàn)金的 營業(yè)部不予協(xié)助 五 重要提示1 文書送達(dá) 查詢 凍結(jié) 扣劃存款通知書與解除凍結(jié) 扣劃存款通知書均應(yīng)由有權(quán)機(jī)關(guān)執(zhí)法人員依法送達(dá) 營業(yè)部不接受有權(quán)機(jī)關(guān)執(zhí)法人員以外的人員代為送達(dá)的上述通知書 2 先后順序 兩個(gè)以上有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)同一單位或個(gè)人的同一筆存款采取凍結(jié)或扣劃措施時(shí) 營業(yè)部應(yīng)當(dāng)協(xié)助最先送達(dá)協(xié)助凍結(jié) 扣劃存款通知書的有權(quán)機(jī)關(guān)辦理凍結(jié) 扣劃手續(xù) 3 爭議處理 兩個(gè)以上有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)營業(yè)部協(xié)助凍結(jié) 扣劃的具體措施有爭議的 營業(yè)部應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)爭議機(jī)關(guān)協(xié)商后的意見辦理 4 暫緩執(zhí)行 營業(yè)部不得擅自暫緩執(zhí)行 必須由執(zhí)行法院或者其上級(jí)人民法院作出決定 由執(zhí)行機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理 人民法院決定暫緩執(zhí)行的 應(yīng)當(dāng)制作暫緩執(zhí)行決定書 并及時(shí)送達(dá)當(dāng)事人 5 營業(yè)部通知當(dāng)事人 營業(yè)部在協(xié)助有權(quán)機(jī)關(guān)辦理完畢凍結(jié) 扣劃存款手續(xù)后 根據(jù)業(yè)務(wù)需要可以通知被凍結(jié) 扣劃的單位或個(gè)人 三 營業(yè)部拒不協(xié)助的法律責(zé)任1 拒不協(xié)助的 按照妨害訴訟處理 對(duì)主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人可處1000元以下罰款和15日以下拘留 對(duì)單位處以30000元以下罰款 2 拒不協(xié)助或者向存款人通風(fēng)報(bào)信致使款項(xiàng)被轉(zhuǎn)移的 營業(yè)部應(yīng)在轉(zhuǎn)移款項(xiàng)的額度內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任 3 拒不協(xié)助執(zhí)行人民法院判決 裁定造成嚴(yán)重后果的 可以構(gòu)成拒不履行判決 裁定罪 被依法追究刑事責(zé)任 13 虛假公證書的防范 一 審核公證書的形式是否完備首先可從公證書形式上審核是否完備 如有無公證機(jī)關(guān)的鋼印 公章 以及公證員簽章 公證書編號(hào)及文書格式是否與通常情況一致 公證書由封皮 里頁和封底三部分組成 封皮正上方有 公證書 三個(gè)字 正下方是公證處名稱 里頁是公證書的證詞 證詞由標(biāo)題 編號(hào) 正