京南馨苑銷(xiāo)售方案.doc

石家莊乾榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司高碑店乾榮世紀(jì)花園2期京南馨苑銷(xiāo)售方案一、 項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于高碑店市西大街96號(hào)，112線與西大街交叉口，老化肥院內(nèi)。西有京昆高速“高碑店出口”，距本項(xiàng)目5公里的距離，北有廊涿高速“涿州南高碑店出口”，東有京港澳高速“高碑店出口”，京石高速鐵路2012年竣工通車(chē)，高碑店設(shè)站，從北京到高碑店僅僅20分鐘。原京廣鐵路線高碑店站在設(shè)站之處就是二級(jí)火車(chē)站，現(xiàn)在重新修建在即，距離本項(xiàng)目就1.5公里之遙。本項(xiàng)目北鄰112國(guó)道，據(jù)107國(guó)道1.5公里。其他近距離公交車(chē)在112國(guó)道穿梭，淶水-高碑店，易縣高碑店，7路公交等很方便。2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)用地性質(zhì)：居住用地。建設(shè)用地規(guī)模：110畝，其中二期70畝。、建設(shè)用地規(guī)劃控制指標(biāo)： 住宅：建筑密度不大于22%，容積率不大于2.48。 綠地率不小于30%。、公用設(shè)施配置：地下車(chē)位400個(gè)、地上車(chē)位350個(gè)、3500平米幼兒園及物業(yè)用樓一座。3、項(xiàng)目環(huán)境 項(xiàng)目位于高碑店老城區(qū)，周邊有撞河小學(xué)、回民小學(xué)、和平醫(yī)院、超市、加油站等，市政生活配套設(shè)施比較完善。 高碑店市是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放城市，位于河北省中部，地處北京、天津、保定三角腹地，總面積672平方公里，人口57萬(wàn)，是環(huán)京、津經(jīng)濟(jì)圈的主要市縣之一。高碑店市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，擁有汽車(chē)制造、食品加工、箱包加工、爐具鑄造、建筑建材五大支柱產(chǎn)業(yè)，建成鑄造、風(fēng)機(jī)、水泥、化工、建材、爐具、工藝美術(shù)、箱包等八大企業(yè)集團(tuán)，基本形成了完整的工業(yè)體系和特色經(jīng)濟(jì)框架。 高碑店市商貿(mào)發(fā)達(dá)，現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)46個(gè)，集貿(mào)市場(chǎng)31個(gè)，商品品種齊全，貨源充足，白溝市場(chǎng)聞名海內(nèi)外。高碑店市轄5鄉(xiāng)5鎮(zhèn)個(gè)辦事處，分別為和平辦事處東盛辦事處軍城辦事處北城辦事處白溝鎮(zhèn)泗莊鎮(zhèn)方官鎮(zhèn)新城鎮(zhèn)辛立莊鎮(zhèn)東馬營(yíng)鄉(xiāng)辛橋鄉(xiāng)張六莊鄉(xiāng)肖官營(yíng)鄉(xiāng)梁家營(yíng)鄉(xiāng)共442個(gè)行政村?？?cè)丝?7萬(wàn)人。4、市場(chǎng)環(huán)境目前高碑店在售樓盤(pán)有錦繡華庭、公元大道、中鐵建安國(guó)際公寓、畢加索花園、華夏莊園、金陽(yáng)佳苑、富泰城、一棟洋房、祥瑞家園、天闊第一城等十多個(gè)樓盤(pán)，總銷(xiāo)售面積在260萬(wàn)平米左右，總套數(shù)在9000套以上。高碑店有16萬(wàn)多個(gè)家庭，城鎮(zhèn)化率接近50%,還有很多農(nóng)村青年準(zhǔn)備在城市定居市場(chǎng)需求旺盛。市場(chǎng)供給僅占城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的11%左右。居民家庭月收入在3000元以上，貸款買(mǎi)房者月供占總收入的30%左右?；榉?、改善性需求用房是買(mǎi)房客戶的主體，另外由于離北京較近，房?jī)r(jià)和生活成本懸殊較大，也有不少北京人將這里定位為養(yǎng)老居住地的又一種選擇。以開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，銷(xiāo)售大多非常火爆，間接印證了供需之間車(chē)關(guān)系。高碑店房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手段等特征，已明顯是賣(mài)方為主導(dǎo)的市場(chǎng)格局。高碑店房?jī)r(jià)在2700元到5100元之間，主要從地段、環(huán)境、品質(zhì)、產(chǎn)品等多種因素的影響，不同地段、不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的差異，形成了各種差異化的樓盤(pán)特征，這也讓不同家庭收入的買(mǎi)房人都能找到符合自己需求的新房。二、 市場(chǎng)定位1、產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位在中等收入家庭為主，戶型配比以7990平米小戶型兩室兩廳一衛(wèi)為主體，配以少量50多平米一室一廳一衛(wèi)和100多平米三室兩廳一衛(wèi)戶型為輔。戶型多達(dá)23多種，59一室，80-90二室，95110三室 南北通透，戶型均好。建筑格調(diào)為法蘭西歐洲文藝復(fù)興時(shí)期法蘭西建筑風(fēng)格，獨(dú)特的盔頂設(shè)計(jì)，嚴(yán)謹(jǐn)整潔的外立面，彰顯莊重典雅，精致浪漫的愜意生活。所有戶型體現(xiàn)均好性，做到充分利用面積。建筑層高2.9米，凈高2.75米。小區(qū)規(guī)劃有4棟18層高層，8棟11層小高層。大型會(huì)所含幼兒園一座。采用地暖供熱，安裝有樓宇對(duì)講、寬帶入戶、電話入戶、有線電視入戶、社區(qū)智能安防監(jiān)控等系統(tǒng)，內(nèi)部配套設(shè)施完善。社區(qū)強(qiáng)調(diào)綠化與休閑景觀設(shè)施的規(guī)劃，設(shè)有4個(gè)休閑廣場(chǎng)、1個(gè)休閑健身區(qū)、8個(gè)休閑涼亭、4個(gè)長(zhǎng)廊，綠化帶內(nèi)設(shè)有5個(gè)休閑景觀甬道、3個(gè)獨(dú)立花壇。綠化采用高低錯(cuò)落的立體園林格局，在5橫5縱內(nèi)部道路上，種植不同品種的大型喬木品種，錯(cuò)落有致的四季花朵與灌木相呼應(yīng)，同時(shí)配以大面積的綠色草地，讓人有置身在公園之中的感覺(jué)。社區(qū)8000平米的主題休閑風(fēng)情商業(yè)街，不但能滿足社區(qū)的生活需求，同時(shí)能覆蓋到整個(gè)橋西各個(gè)生活區(qū)。商業(yè)街嚴(yán)格按國(guó)際慣例進(jìn)行業(yè)態(tài)配比，涵蓋購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè) 、文化等多個(gè)行業(yè)，滿足現(xiàn)代社會(huì)個(gè)性消費(fèi)的多種消費(fèi)需求。2、客戶定位項(xiàng)目定位在中低收人家庭及年輕人初次置業(yè)的婚房為主體?？蛻纛?lèi)型有：縣城適婚年齡的青年縣企業(yè)年輕職工私營(yíng)業(yè)主中學(xué)生陪讀家庭進(jìn)城務(wù)工人員改善性需求家庭三、 營(yíng)銷(xiāo)策略1、營(yíng)銷(xiāo)主題由于高層建筑建筑密度較小，道路與綠化相對(duì)較大。項(xiàng)目的獨(dú)體優(yōu)勢(shì)在于建筑體量大總綠化面積較大，因此一期以世紀(jì)公園作為項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)，用以體現(xiàn)家在公園中，公園中有個(gè)家.二期充分挖掘地塊位于幾條高速與國(guó)道之間，從從車(chē)程上分析，距離北京僅1小時(shí)，因此定位在1小時(shí)北京生活城的概念，二期單獨(dú)的案名是“京南馨苑”。2、營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目作為乾榮世紀(jì)公園1期的延續(xù)，總體策略任按照一期為藍(lán)本，采用客戶營(yíng)銷(xiāo)為主要銷(xiāo)售手段。在大量現(xiàn)有客戶資料的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照CRM體系的運(yùn)作模式，通過(guò)口碑宣傳，也叫做老帶新模式亮相市場(chǎng)，配合質(zhì)量宣傳手段確定客戶選房的信心。結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的細(xì)化分析，采用體貼的后續(xù)服務(wù)活動(dòng)手段，擴(kuò)大樓盤(pán)在消費(fèi)者心目中的形象帶動(dòng)銷(xiāo)售。在網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)達(dá)的今天，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)的建立作為推廣的輔助手段，促進(jìn)銷(xiāo)售。在分期開(kāi)發(fā)的節(jié)奏下，一期入住為主線的題材下，采用豐富的小型活動(dòng)擴(kuò)大銷(xiāo)售信息的覆蓋面，提升產(chǎn)品價(jià)值。四、 銷(xiāo)售策劃1、推廣計(jì)劃核心主題：京南馨苑-北京1小時(shí)生活城階段性主題：、北京1小時(shí)生活城。、世紀(jì)公園公園中的家，家中的公園。、法蘭西風(fēng)情大型社區(qū)、雙語(yǔ)幼兒園 、實(shí)景現(xiàn)房典藏版推廣渠道： 慶典儀式、電話、短息、網(wǎng)絡(luò)、派單、電視、戶外硬廣、公益活動(dòng)、老客戶聯(lián)誼、口碑等。推廣活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)儀式、房展會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)、節(jié)假日折扣活動(dòng)、一期入住活動(dòng)、老帶新活動(dòng)、尾房折扣促銷(xiāo)活動(dòng)。2、銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售周期結(jié)合推廣計(jì)劃劃分四個(gè)階段。認(rèn)籌期：預(yù)計(jì)從2011年3月開(kāi)展客戶認(rèn)籌活動(dòng)儲(chǔ)備客戶資源，計(jì)劃用時(shí)12月。開(kāi)盤(pán)期：5月份正式開(kāi)盤(pán)亮相，至10月國(guó)慶前為一個(gè)周期。強(qiáng)銷(xiāo)期：以10月國(guó)慶節(jié)活動(dòng)為龍頭拉動(dòng)項(xiàng)目的主要房源銷(xiāo)售，至年底為一個(gè)周期。持續(xù)期：2012年3月結(jié)合一期業(yè)主裝修完畢開(kāi)始入住開(kāi)展配套服務(wù)活動(dòng)，帶動(dòng)業(yè)主親朋購(gòu)買(mǎi)，完成本期銷(xiāo)售任務(wù)。尾盤(pán)期：2012年9月至年底，廣告活動(dòng)配合清盤(pán)銷(xiāo)售剩余尾房。3、銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售任務(wù)劃分：認(rèn)籌期：本階段計(jì)劃銷(xiāo)售200套房源。開(kāi)盤(pán)期：本階段計(jì)劃銷(xiāo)售300套房源。強(qiáng)銷(xiāo)期：本階段計(jì)劃銷(xiāo)售300套房源。持續(xù)期：本階段計(jì)劃銷(xiāo)售240套房源。尾盤(pán)期：本階段計(jì)劃銷(xiāo)售132套房源。五、 廣告推廣及費(fèi)用預(yù)算1、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按最低廣告費(fèi)用：按總銷(xiāo)售額0.6%計(jì)算，總銷(xiāo)售額3636萬(wàn)進(jìn)行計(jì)算，推廣費(fèi)用總計(jì)220萬(wàn)元左右。2、費(fèi)用預(yù)算劃分推廣項(xiàng)目 比率 明 細(xì) 售樓部裝修及前期物料 70% 租售樓部裝修及沙盤(pán)等現(xiàn)場(chǎng)布置用品費(fèi)用 、以及看房車(chē)制作類(lèi) 5% 包括所有銷(xiāo)售工具：信封、信紙、 名片、手提袋、折頁(yè)