資產(chǎn)評(píng)估教學(xué)(人大版)PPT課件

資產(chǎn)評(píng)估 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試合格 取得 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書(shū) 并經(jīng)注冊(cè)登記的資產(chǎn)評(píng)估人員 英文簡(jiǎn)稱(chēng)CPV CertifiedPublicValuer 考試設(shè)有5個(gè)科目 具體是 資產(chǎn)評(píng)估 經(jīng)濟(jì)法 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ) 建筑工程評(píng)估基礎(chǔ) 每年舉行一次 考試時(shí)間一般安排在9月 原則上只在省會(huì)城市設(shè)立考點(diǎn) 一般在當(dāng)年的4月至5月報(bào)名 凡中華人民共和國(guó)公民 遵紀(jì)守法并具備以下條件之一者 均可參加注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試 一 取得經(jīng)濟(jì)類(lèi) 工程類(lèi)大專(zhuān)學(xué)歷 工作滿(mǎn)5年 其中從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿(mǎn)3年 二 取得經(jīng)濟(jì)類(lèi) 工程類(lèi)大學(xué)本科學(xué)歷 工作滿(mǎn)3年 其中從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿(mǎn)1年 三 取得經(jīng)濟(jì)類(lèi) 工程類(lèi)碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位 研究生班畢業(yè) 工作滿(mǎn)1年 四 取得經(jīng)濟(jì)類(lèi) 工程類(lèi)博士學(xué)位 五 非經(jīng)濟(jì)類(lèi) 工程類(lèi)專(zhuān)業(yè)畢業(yè) 其相對(duì)應(yīng)的從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作年限延長(zhǎng)2年 六 不具備上述規(guī)定的學(xué)歷 但通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì) 會(huì)計(jì) 審計(jì)專(zhuān)業(yè)初級(jí)資格考試 取得相應(yīng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格 并從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿(mǎn)5年 第一章導(dǎo)論 第一節(jié)資產(chǎn)概述一 資產(chǎn)的涵義 1 資產(chǎn)是由企業(yè) 機(jī)構(gòu)或個(gè)人擁有的 具有商業(yè)或交換價(jià)值的物品 2 資產(chǎn)是由個(gè)人 公司或主權(quán)實(shí)體擁有的 能夠用來(lái)產(chǎn)生附加價(jià)值或提供流動(dòng)資金的具有價(jià)值的金融合約及物質(zhì)實(shí)體 包括現(xiàn)金 投資 應(yīng)收賬款 庫(kù)存 房地產(chǎn) 廠(chǎng)房及設(shè)備 無(wú)形資產(chǎn) 3 資產(chǎn)是因以往的交易或事項(xiàng)而形成的 由特定實(shí)體獲得或控制的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益 4 資產(chǎn)是具有市場(chǎng)價(jià)值或交換價(jià)值的一種實(shí)體 是其所有者的財(cái)富或財(cái)產(chǎn)的構(gòu)成部分之一二 資產(chǎn)類(lèi)型 一 有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn) 二 可辨認(rèn)資產(chǎn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn) 三 單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn) 一 資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過(guò)程 資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照國(guó)家法律 法規(guī)以及資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 根據(jù)特定目的 遵循評(píng)估原則 依照相關(guān)程序 選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型 運(yùn)用科學(xué)方法 按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析評(píng)定 估算 1 資產(chǎn)評(píng)估工作的八個(gè)構(gòu)成要素評(píng)估主體 評(píng)估對(duì)象 評(píng)估依據(jù) 評(píng)估目的 評(píng)估原則 價(jià)值類(lèi)型 評(píng)估程序 評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估從評(píng)估工作的業(yè)務(wù)性質(zhì)來(lái)說(shuō) 包括評(píng)估 評(píng)估咨詢(xún) 評(píng)估復(fù)核 第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的概念及其特點(diǎn) 二 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) 一 時(shí)點(diǎn)性 所評(píng)估價(jià)值的適用日期 二 市場(chǎng)性 三 預(yù)測(cè)性對(duì)未來(lái)產(chǎn)生的凈收益的現(xiàn)實(shí)反應(yīng) 四 公正性 五 咨詢(xún)性是一種專(zhuān)業(yè)化 市場(chǎng)化的咨詢(xún)服務(wù) 三 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別 一 資產(chǎn)評(píng)估的目的 評(píng)估結(jié)果的期望用途 對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估 一般是為了給資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài) 租賃 抵押 保險(xiǎn)理賠 課稅 征用補(bǔ)償 確定拍賣(mài)底價(jià) 分割或合并 損害賠償以及企業(yè)價(jià)值管理等行為提供可資參考的價(jià)值基礎(chǔ) 二 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè) 資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估工作的假定前提 一 繼續(xù)使用假設(shè) 指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)進(jìn)行交易 從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值 第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的目的及假設(shè) 二 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行交易 從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值 在資產(chǎn)評(píng)估時(shí) 對(duì)于具備在公開(kāi)市場(chǎng)上交易的資產(chǎn) 宜做公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 三 清算假設(shè)資產(chǎn)所有者在某種壓力下 如破產(chǎn) 抵押權(quán)實(shí)施等 被迫以協(xié)商或拍賣(mài)方式 強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售 分為 強(qiáng)制清算和有序清算 第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的原則 一 資產(chǎn)評(píng)估的工作原則 一 獨(dú)立性原則 二 客觀性原則 三 科學(xué)性原則二 資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則 一 貢獻(xiàn)原則某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值 取決于該資產(chǎn)對(duì)于其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn) 或該部分對(duì)資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn) 二 替代原則依據(jù)是同一市場(chǎng)的相同物品具有相同的價(jià)值 替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對(duì)象特征相似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料來(lái)進(jìn)行比較 三 預(yù)期收益原則資產(chǎn)的價(jià)值不是取決于其過(guò)去的生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售價(jià)格 而是取決于其在評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠帶來(lái)的預(yù)期凈收益 即預(yù)期的活力能力 四 供求原則資產(chǎn)的交易價(jià)格是買(mǎi)賣(mài)雙方個(gè)別討價(jià)還價(jià)的結(jié)果 資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn)該類(lèi)資產(chǎn)交易市場(chǎng)供給和需求相互作用即供求均衡狀況 五 最佳 也稱(chēng)最高最佳 使用原則是指按照估價(jià)對(duì)象的最佳使用方式評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格 第五節(jié)資產(chǎn)的價(jià)值及價(jià)值類(lèi)型 一 價(jià)值思想概觀及現(xiàn)代評(píng)估理論的形成二 價(jià)值及價(jià)值類(lèi)型 一 價(jià)值定義資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)或交換價(jià)值 或者說(shuō)貨幣價(jià)值 可表述為同其他商品的交換率 二 價(jià)值類(lèi)型1 評(píng)估價(jià)值 2 課稅價(jià)值3 保險(xiǎn)價(jià)值4 賬面價(jià)值5 資本價(jià)值6 已折舊價(jià)值7 經(jīng)濟(jì)價(jià)值8 交換價(jià)值9 外在價(jià)值10 內(nèi)在價(jià)值11 面值12 公允價(jià)值 三 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型 一 市場(chǎng)價(jià)值指自愿交易的買(mǎi)賣(mài)雙方在各自理性行事 且未受任何強(qiáng)迫的情況下 在評(píng)估基準(zhǔn)日就評(píng)估對(duì)象正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額 包括 資產(chǎn)按照最佳用途使用條件下的市場(chǎng)價(jià)值和按照當(dāng)前用途使用條件下的市場(chǎng)價(jià)值最佳用途下的市場(chǎng)價(jià)值主要適用于可以進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)或轉(zhuǎn)化為最佳用途后持續(xù)使用假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù) 如 企業(yè)的多余資產(chǎn) 債券和股票 短期投資 現(xiàn)金當(dāng)前用途使用條件下的市場(chǎng)價(jià)值主要適用于可以按原用途持續(xù)使用假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù) 如 編制財(cái)務(wù)報(bào)表 企業(yè)兼并或聯(lián)營(yíng) 股份化經(jīng)營(yíng) 二 市場(chǎng)以外的價(jià)值包括 投資價(jià)值 在用價(jià)值 清算價(jià)值 殘余價(jià)值 投資價(jià)值 評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額在用價(jià)值 指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn) 按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)貢獻(xiàn)的價(jià)值估算數(shù)額清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售 快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額殘余價(jià)值 指機(jī)器設(shè)備 房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額 三 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型選擇 價(jià)值類(lèi)型的選擇要充分考慮評(píng)估目的 市場(chǎng)條件 評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件 以及價(jià)值類(lèi)型與評(píng)估假設(shè)的相關(guān)性 1 以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值反應(yīng)了資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的市場(chǎng)行情 因而該標(biāo)準(zhǔn)要求評(píng)估目的即資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)可以使得將該待評(píng)估資產(chǎn)視為公開(kāi)市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)2 以市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估凡是不能夠視為公開(kāi)市場(chǎng)上出售資產(chǎn)的資產(chǎn)業(yè)務(wù) 其資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估就以非市場(chǎng)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn) 3 以財(cái)務(wù)報(bào)告及會(huì)計(jì)事項(xiàng)為目的的評(píng)估可以將資產(chǎn)視為按照當(dāng)前用途在公開(kāi)市場(chǎng)上出售4 貸款擔(dān)保 抵押和債券的評(píng)估一般是以市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)四 公允價(jià)值指在公平交易中 熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債券清償?shù)慕痤~ 第六節(jié)本書(shū)的框架體系 第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序一 明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)二 簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)三 編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃四 待評(píng)估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘五 收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料六 評(píng)定估算七 編制和提交評(píng)估報(bào)告八 資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔 第二節(jié)成本法一 成本法的概念從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗 來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的方法復(fù)原重置成本 更新重置成本實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值評(píng)估價(jià)值 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值或 評(píng)估價(jià)值 重置成本 成新率二 成本法的評(píng)估程序 1 確定待評(píng)估資產(chǎn)的范圍 并估算重置成本或重建成本 2 確定待評(píng)估資產(chǎn)的使用年限 3 估算待評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值額 4 從重置成本或重建成本中扣減貶值 得出資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值 三 重置成本的估算方法 一 重置核算法是將資產(chǎn)的總成本分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的方法 二 物價(jià)指數(shù)法通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的原始成本進(jìn)行物價(jià)指數(shù)調(diào)整而得到的其重置成本的方法 資產(chǎn)重置成本 資產(chǎn)原始成本 評(píng)估基準(zhǔn)日同類(lèi)資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù) 資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)同類(lèi)資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù) 資產(chǎn)重置成本 資產(chǎn)原始成本 1 物價(jià)變動(dòng)指數(shù) 資產(chǎn)原始成本 環(huán)比價(jià)格指數(shù)a1 a2 a3 an 三 功能價(jià)值法這種方法假定待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價(jià)值呈線(xiàn)性關(guān)系 首先找一個(gè)與待評(píng)估資產(chǎn)相同或類(lèi)似的資產(chǎn)作為可比參照物 計(jì)算可比參照物的單位生產(chǎn)能力的價(jià)格 然后據(jù)以估算待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本 參照物的重置成本 待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 參照物的生產(chǎn)能力 四 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本 參照物的重置成本 待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 參照物的生產(chǎn)能力 x在運(yùn)用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類(lèi)型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí) 可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)的重置成本 在運(yùn)用上述四種方法進(jìn)行資產(chǎn)的重置成本評(píng)估時(shí) 應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體性質(zhì)和可以搜集到的資料來(lái)確定可以選用的方法 采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)的重置成本 1 在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ) 將全部資產(chǎn)按照適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)劃分為若干類(lèi)別 2 在各類(lèi)資產(chǎn)中 抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn) 應(yīng)用前述四種估算方法估算其重置成本 3 依據(jù)分類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本與賬面歷史成本計(jì)算該類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù) 4 根據(jù)調(diào)整系數(shù)估算待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本 四 實(shí)體性貶值的估算 一 觀察法實(shí)體性貶值 重置成本 實(shí)體性貶值率 二 使用年限法指資產(chǎn)實(shí)際已經(jīng)使用過(guò)的年限與總的可使用年限的比率 來(lái)確定資產(chǎn)的有形損耗程度 實(shí)體性貶值 重置成本 預(yù)計(jì)殘值 實(shí)際已使用年限 總使用年限 實(shí)際已使用年限 名義已使用年限 資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率 至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間 至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間 五 功能性貶值的估算 一 功能性貶值的估算步驟 1 比較年運(yùn)營(yíng)成本之間的差異 2 確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本 3 估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命 4 以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率 將評(píng)估對(duì)象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值 二 應(yīng)用舉例 六 經(jīng)濟(jì)性貶值的估算七 成新率的估算 一 觀察法由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)分析師 對(duì)資產(chǎn)實(shí)體的各主要部位和功能進(jìn)行技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性鑒定 并對(duì)該資產(chǎn)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)前景進(jìn)行分析 在綜合考慮資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的基礎(chǔ)上 判斷 確定資產(chǎn)的成新率 二 經(jīng)濟(jì)使用年限法成新率 剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 實(shí)際已使用年限 剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 三 修復(fù)費(fèi)用法首先通過(guò)估算將待評(píng)估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需要的修復(fù)費(fèi)用占資產(chǎn)重置成本的比率來(lái)確定貶值率 再據(jù)此求出成新率成新率 1 貶值率 1 修復(fù)費(fèi)用 重置成本 第三節(jié)比較法一 比較法的概念通過(guò)比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類(lèi)似資產(chǎn)的異同 并據(jù)此對(duì)類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法評(píng)估價(jià)值 市場(chǎng)參照交易價(jià)格 評(píng)估對(duì)象優(yōu)于參照交易物因素引起的價(jià)格差額 評(píng)估對(duì)象劣于參照交易物因素引起的價(jià)格差額評(píng)估價(jià)值 市場(chǎng)參照交易價(jià)格 修正系數(shù)二 運(yùn)用比較法評(píng)估資產(chǎn)的程序 1 明確評(píng)估的對(duì)象及其范圍 2 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查 收集相同或相似資產(chǎn)的市場(chǎng)信息資料 尋找參照交易 3 分析整理所收集的資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性 判斷分析其交易條件和背景 4 將待評(píng)估資產(chǎn)與可比較參照交易進(jìn)行比較分析 判斷他們之間在影響交易價(jià)格的各因素方面的差異程度 5 分析各類(lèi)差異對(duì)交易價(jià)格的影響程度三 進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素時(shí)間因素 地域因素 功能因素 交易因素 非正常交易一般包括 交易雙方似乎有利益關(guān)系 比如母公司與子公司之間 兄弟公司之間 或者類(lèi)似的關(guān)聯(lián)公司之間等 參與交易的一方由于一項(xiàng)法規(guī)或司法命令而不得不進(jìn)行某項(xiàng)交易 如企業(yè)的破產(chǎn)清算 買(mǎi)方急于想買(mǎi) 或賣(mài)方急于想賣(mài) 交易的賣(mài)方為買(mǎi)方提供了低于市場(chǎng)條件或其他方式的融資 如允許買(mǎi)方分期付款 在非現(xiàn)金交易方式基礎(chǔ)上的復(fù)雜交叉交易 如相互承諾以低于市場(chǎng)價(jià)值為對(duì)方提供服務(wù)或產(chǎn)品 第四節(jié)收益法一 收益法的概念通過(guò)估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來(lái)的純收益 并將其用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法 二 收益法的評(píng)估程序 1 收集驗(yàn)證資產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營(yíng) 財(cái)務(wù)狀況的信息資料 2 計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)的收益 費(fèi)用指標(biāo)及其變化趨勢(shì) 3 預(yù)測(cè)資產(chǎn)的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流 確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率 4 估算待評(píng)估資產(chǎn)的收益價(jià)值三 收益法計(jì)算常用公式 一 在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時(shí)v a 1 r n 1 r 1 r nv a r 二 在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等額遞增時(shí)v a1 1 r n 1 r 1 r n b 1 r n 1 r2 1 r n bn r 1 r nv a1 r b r2 三 在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時(shí)v a1 1 r n 1 g n r g 1 r nv a1 r g 四 預(yù)期資產(chǎn)將在評(píng)估基準(zhǔn)日后第j年末以?xún)r(jià)格vj出售時(shí) v ai 1 r i vj 1 r ji 1 2 jvj ax 1 r x jx j 1 j 2 n四 預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算一般考慮資產(chǎn)在社會(huì)平均經(jīng)營(yíng)管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流水平五 折現(xiàn)率的估算 一 市場(chǎng)比較法 二 資本資產(chǎn)定價(jià)模型法資產(chǎn)期望回報(bào)率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 三 加權(quán)平均資本成本法加權(quán)資本成本 權(quán)益成本 權(quán)益比 稅前負(fù)債成本 1 所得稅邊際稅率 負(fù)債比六 收益期限的確定 第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述一 機(jī)器設(shè)備的含義人類(lèi)利用機(jī)械原理以及其他科學(xué)原理制造的 特定主體擁有或者控制的有形資產(chǎn) 二 機(jī)器設(shè)備的分類(lèi) 一 按在再生產(chǎn)中的作用分類(lèi)1 生產(chǎn)工藝類(lèi)設(shè)備2 輔助生產(chǎn)設(shè)備3 服務(wù)設(shè)備 二 按適用范圍分類(lèi)1 通用設(shè)備2 專(zhuān)用設(shè)備3 非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 三 按國(guó)家固定資產(chǎn)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)1 通用設(shè)備2 專(zhuān)用設(shè)備3交通運(yùn)輸設(shè)備4 電氣設(shè)備5 電子產(chǎn)品及通信設(shè)備6 儀器儀表 計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具及量具 四 按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度分類(lèi)1 生產(chǎn)用機(jī)械設(shè)備3 租出機(jī)械設(shè)備2 非生產(chǎn)用機(jī)械設(shè)備4 未使用機(jī)械設(shè)備5 不需用機(jī)械設(shè)備6 融資租入機(jī)械設(shè)備三 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估特點(diǎn)1 評(píng)估應(yīng)根據(jù)評(píng)估目的和要求 分門(mén)別類(lèi)逐項(xiàng)逐件逐臺(tái)進(jìn)行核實(shí)和評(píng)估2 評(píng)估應(yīng)以技術(shù)檢測(cè)為基礎(chǔ) 正確確定機(jī)器設(shè)備的使用壽命 技術(shù)壽命 經(jīng)濟(jì)壽命及其損耗程度3 必須把握機(jī)械設(shè)備的價(jià)值特點(diǎn) 包括對(duì)機(jī)器設(shè)備的價(jià)值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)和了解 四 機(jī)器設(shè)備評(píng)估程序1 明確評(píng)估基本事項(xiàng)階段2 評(píng)估準(zhǔn)備3 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段4 確定設(shè)備評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)階段5 評(píng)定估算6 撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說(shuō)明7 評(píng)估報(bào)告的審核和報(bào)出階段 第二節(jié)機(jī)器設(shè)備的成本法評(píng)估 機(jī)械設(shè)備的成本法評(píng)估 評(píng)估價(jià)值 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值一 機(jī)器設(shè)備重置成本的測(cè)算在機(jī)械設(shè)備評(píng)估中 其重置成本的構(gòu)成及其數(shù)額 需要根據(jù)評(píng)估目的所要求狀態(tài)下 機(jī)器設(shè)備的全部取得費(fèi)用來(lái)確定 一 重置核算法1 按復(fù)原重置成本評(píng)估2 按更新重置成本評(píng)估 3 綜合估價(jià)法這種方法以主要材料費(fèi)為基礎(chǔ) 根據(jù)其與成本費(fèi)用的關(guān)系指標(biāo)估算出相應(yīng)的成本 再考慮一定的利潤(rùn) 稅金和設(shè)計(jì)費(fèi) 從而求得設(shè)備的重置成本RCN C1 Km C2 1 Kp 1 Kd N 1 Kt 二 指數(shù)調(diào)整法以機(jī)械設(shè)備原始購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為基礎(chǔ) 考慮同類(lèi)機(jī)械設(shè)備的價(jià)格上漲指數(shù) 予以確定機(jī)器設(shè)備重置成本的一種方法 三 功能價(jià)值法前提是機(jī)械設(shè)備的生產(chǎn)能力與其成本之間呈線(xiàn)性關(guān)系 四 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本 參照物的重置成本 待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 參照物的生產(chǎn)能力 x 二 機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值的測(cè)算使用有形損耗率來(lái)表示 可以理解為 機(jī)械設(shè)備實(shí)體損耗狀況與全新?tīng)顟B(tài)的比率 一 使用年限法實(shí)體性貶值率 設(shè)備的已使用年限 設(shè)備已使用年限 設(shè)備尚可使用年限 100 總使用年限 已使用年限 尚可使用年限對(duì)于經(jīng)過(guò)大修理 技術(shù)更新改造或追加投資的機(jī)器設(shè)備 應(yīng)考慮計(jì)算器加權(quán)投資年限來(lái)確定其實(shí)體性貶值加權(quán)投資年限 已投資年限 原始投資的更新成本 更新成本 二 觀察法是評(píng)估人員到評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)對(duì)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)觀察和現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)檢測(cè) 并結(jié)合設(shè)備的實(shí)際使用情況 如使用時(shí)間 使用強(qiáng)度 技術(shù)狀況 制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù) 經(jīng)綜合分析估測(cè)設(shè)備的實(shí)體性貶值率的一種方法 三 修復(fù)費(fèi)用法是指按修復(fù)磨損部件所需的開(kāi)支 來(lái)確定機(jī)器設(shè)備有形損耗的一種方法 這種方法只適用于可修復(fù)的有形損耗的確定 實(shí)體性貶值率 修復(fù)費(fèi)用 重置成本三 機(jī)器設(shè)備的功能性貶值 一 超額投資性功能性貶值設(shè)備超額投資成本 設(shè)備復(fù)原重置成本 設(shè)備的更新重置成本 二 超額運(yùn)營(yíng)性功能性貶值 四 機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值 一 設(shè)備利用率下降造成的經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值率 1 設(shè)備預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力 設(shè)備原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力 x 100 經(jīng)濟(jì)性貶值額 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值率 二 外界變化造成收益減少所致經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值額 設(shè)備年收益損失額 1 所得稅率 P A r n 五 機(jī)器設(shè)備的成新率估算 第三節(jié)機(jī)器設(shè)備市場(chǎng)比較法評(píng)估 一 市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的步驟1 鑒定被評(píng)估對(duì)象2 選擇參照物3 對(duì)可比因素進(jìn)行比較分析4 計(jì)算確定評(píng)估 二 案例被評(píng)估對(duì)象為生產(chǎn)一種化工原料的設(shè)備 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查 參照物選定為生產(chǎn)相同產(chǎn)品的另一設(shè)備 該類(lèi)設(shè)備的規(guī)模效益指數(shù)0 65 參照物為全新設(shè)備 購(gòu)置時(shí)間為2個(gè)月前 經(jīng)分析 評(píng)估時(shí)價(jià)格上升了5 其它比較如下表 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述一 房地產(chǎn)的概念1 土地2 地產(chǎn) 土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利3 房地產(chǎn) 房屋及其附屬物和承載房屋及其附屬物和承載房屋及其附屬物的土地 以及與他們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利4 不動(dòng)產(chǎn) 不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì) 形狀改變 損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利 包括土地 土地改良物與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 二 房地產(chǎn)特點(diǎn)1 不可移動(dòng)性2 耐用性3 異質(zhì)性4 高價(jià)值性5 供給有限性6 投資與消費(fèi)雙重性7 房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性三 房地產(chǎn)類(lèi)型1 居住類(lèi)房地產(chǎn)2 商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)3 休閑類(lèi)房地產(chǎn)4 公共事業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)5 工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn) 四 如何描述房地產(chǎn)1 位置 四至 形狀2 面積大小3 建筑物層數(shù)和高度4 建筑結(jié)構(gòu)5 建筑裝修 附屬設(shè)備6 建筑物的建成年月 建筑質(zhì)量 維護(hù)保養(yǎng)狀況 采光通風(fēng) 隔音 隔熱7 建筑外觀及平面格局8 利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求9 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況10 土地的地質(zhì)基礎(chǔ)狀況 地上基礎(chǔ)設(shè)施改良狀況 五 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論基礎(chǔ) 一 地租理論 二 土地價(jià)格理論1 土地價(jià)格的內(nèi)涵從賣(mài)方來(lái)講 土地價(jià)格是所出租和出售土地的地租資本化從買(mǎi)房來(lái)講 土地價(jià)格是資本化的因而是提前支付的地租V ai 1 r i2 土地價(jià)格的形成土地的價(jià)格是由需求決定的 純自然土地的無(wú)成本和供給固定 使得土地的價(jià)格完全取決于需求 六 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 一 土地價(jià)格的構(gòu)成1 土地價(jià)格是由土地原始價(jià)值 公共投資與環(huán)境改良價(jià)格 私人投資改良價(jià)值 未來(lái)價(jià)值思想因素在地理空間上通過(guò)組合而表現(xiàn)出來(lái)的土地交易貨幣額 2 土地價(jià)格由純農(nóng)地價(jià)格 土地用途轉(zhuǎn)換成本 土地價(jià)格的預(yù)期增值 不確定性的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi) 可達(dá)性?xún)r(jià)值構(gòu)成 二 建筑物價(jià)格的構(gòu)成主要是指房屋建筑及其附屬物的價(jià)格 附屬物的具體范圍視具體的建筑情況而定 三 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成建筑物連同其所占用土地的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格 七 房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi) 一 土地價(jià)格的種類(lèi)1 市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)值2 土地所有權(quán)價(jià)格 土地使用權(quán)價(jià)格3 基準(zhǔn)地價(jià) 標(biāo)定地價(jià)4 課稅價(jià)格 征用價(jià)格 抵押價(jià)格5 總價(jià)格 單位價(jià)格 樓面價(jià)格6 評(píng)估價(jià)格 二 房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)1 商品房?jī)r(jià)格 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格2 標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 成本價(jià)格3 廉租金 準(zhǔn)成本租金 成本租金 市場(chǎng)租金 八 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 一 影響城市土地價(jià)格的因素1 一般因素 1 社會(huì)因素 2 經(jīng)濟(jì)因素 3 制度及政策因素2 區(qū)域因素 1 商業(yè)區(qū) 2 住宅區(qū) 3 工業(yè)區(qū) 4 個(gè)別因素宗地的位置 面積 形狀 小地貌 地勢(shì)臨近道路的寬窄 鋪設(shè) 土地利用控制狀況 建筑物與土地的組合是否恰當(dāng) 土地使用權(quán)年限的長(zhǎng)短 二 影響建筑物價(jià)格的因素 1 建筑構(gòu)造 裝修 設(shè)備 2 規(guī)模及高度 3 用途 4 地區(qū) 5 物價(jià)水平九 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則 1 在估計(jì)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán) 2 要求估價(jià)是所涉及的估價(jià)對(duì)象的利用方式必須是合法的 3 如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式 也必須是合法的 十 房地產(chǎn)估價(jià)的程序 一 明確估價(jià)基本事項(xiàng) 二 擬定估價(jià)項(xiàng)目的工作方案 三 搜集估價(jià)所需資料 四 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 五 進(jìn)行最佳利用分析 六 選定估價(jià)方法并進(jìn)行估算 七 確定估價(jià)結(jié)果 第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估一 成本法理論MV LV RCN D 成本法要求對(duì)土地價(jià)格 折舊以及建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)實(shí)成本進(jìn)行評(píng)估 從現(xiàn)時(shí)成本中減去折舊得到改良物的評(píng)估價(jià)格 然后將土地價(jià)格加到改良物價(jià)格中就得到房地產(chǎn)價(jià)格成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評(píng)估的新建筑物評(píng)估 它適用于折舊額能夠準(zhǔn)確估計(jì)的舊建筑物評(píng)估 以及市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類(lèi)型評(píng)估 成本法還要求收集有關(guān)擬評(píng)估改良物的描述性資料 這些資料應(yīng)從房地產(chǎn)的物資調(diào)查中收集 二 重置成本估算 一 重置成本的構(gòu)成包括 直接成本和間接成本 二 重置成本估算方法1 工料測(cè)量法又稱(chēng)承包商法 是四種方法中最費(fèi)時(shí)間和最詳細(xì)的方法 這種方法要求按建筑成本組成部分和次級(jí)組成部分 分項(xiàng)列記出所有的勞動(dòng)力 原材料等直接成本以及所有間接成本項(xiàng)目 2 分部分項(xiàng)法首先將估價(jià)對(duì)象建筑物分成數(shù)個(gè)分部或分項(xiàng)工程 然后利用建筑工程概算定額查出各分部或分項(xiàng)工程的單位成本 分別乘以各分部分項(xiàng)工程的工程量 得到各分部分項(xiàng)工程的成本 累加求得建筑總成本 再加上間接費(fèi) 利潤(rùn)等求得重建成本 3 單位比較法它將所有直接成本和間接成本相加 然后用一恰當(dāng)?shù)膯挝粩?shù)量去除 即得到單位成本4 指數(shù)調(diào)整法是用一恰當(dāng)?shù)慕ㄖ锍杀局笖?shù)作為趨勢(shì)因子 對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史成本加以調(diào)整 以得到建筑物的重置成本 三 土地 重置 價(jià)格估算土地價(jià)格的估算可以用市場(chǎng)比較法 類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的建筑成本扣除法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 土地重置成本估算法等求的 1 土地使用權(quán)價(jià)格的成本構(gòu)成土地價(jià)格 土地取得費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 利息 利潤(rùn) 土地增值收益 三 建筑物貶值 折舊 的估算 一 貶值原因1 實(shí)體性貶值2 功能性貶值 建筑物所具有的功能 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上卻已喪失 從而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失3 經(jīng)濟(jì)性貶值 由于房地產(chǎn)的外在因素導(dǎo)致效用和價(jià)值降低 造成經(jīng)濟(jì)損失 二 貶值的估算我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中只規(guī)定了經(jīng)濟(jì)耐用年限法1 按照直線(xiàn)貶值2 按照雙倍余額遞減貶值3 用成新折扣法 雙倍余額遞減貶值是在固定資產(chǎn)使用年限的最后兩年前的各年 用年限平均法折舊率的兩倍作為固定的折舊率乘以逐年遞減的固定資產(chǎn)期初凈值 得出各年應(yīng)提折舊額的方法年折舊率 2 預(yù)計(jì)的折舊年限 100 年折舊額 固定資產(chǎn)期初賬面凈值 年折舊率 第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)法評(píng)估一 比較法基本原理它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期已經(jīng)發(fā)生的類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例進(jìn)行比較 通過(guò)對(duì)交易實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正 以此估算出估價(jià)對(duì)象的試產(chǎn)價(jià)值的方法二 市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟1 搜集交易實(shí)例收集的交易實(shí)例包括 1 交易雙方的情況及交易目的 2 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 3 成交價(jià)格 4 付款方式2 選取可比交易實(shí)例可比交易實(shí)例即可用作比較參照的交易實(shí)例 所選取的可比交易實(shí)例 應(yīng)符合 1 是與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn) 2 成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近 3 成交價(jià)格為正常價(jià)格 或可修正為正常價(jià)格 3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)選取可比交易實(shí)例 應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的表達(dá)方式和內(nèi)涵進(jìn)行統(tǒng)一 以便于進(jìn)行交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素的修正 具體內(nèi)容包括 統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一采用單價(jià) 統(tǒng)一貨幣種類(lèi)和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位4 進(jìn)行交易情況修正是為了排除可比實(shí)例交易行為中的某些特殊因素所造成的成交價(jià)格偏差 將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格5 進(jìn)行交易日期修正方法 1 采用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正 2 利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正 3 利用自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷 加以修正 6 進(jìn)行區(qū)域因素修正方法 直接比較法和間接比較法區(qū)域因素修正的方面包括 1 繁華程度 2 交通便捷程度 3 環(huán)境 4 景觀 5 公共設(shè)施配套完整程度 6 城市規(guī)劃限制7 進(jìn)行個(gè)別因素修正修正的內(nèi)容 1 土地個(gè)別因素修正 2 建筑物個(gè)別因素修正年限修正系數(shù)為 1 1 1 r m 1 1 1 r n 8 確定比準(zhǔn)價(jià)格將選取的多個(gè)可比交易實(shí)例 進(jìn)行上述各項(xiàng)修正之后 綜合考慮確定評(píng)估結(jié)果 常用方法 1 簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 2 加權(quán)算術(shù)平均法 3 中位數(shù)法 4 眾數(shù)法 市場(chǎng)比較法中交易情況 交易日期 區(qū)域因素和個(gè)別因素修正 可采用百分率法 差額法或者回歸分析法 三 回歸分析法遵循一般的多元回歸分析原理 其基本公式是四 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是將基準(zhǔn)地價(jià)作為市場(chǎng)比較法中的可比實(shí)例 然后對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素修正 得到某一宗地價(jià)格的評(píng)估方法 五 比較法應(yīng)用舉例 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估一 收益法的基本理論將估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的所有正常純收益 用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的所有正常純收益二 凈收益估算1 潛在毛收入估算按照市場(chǎng)平均經(jīng)營(yíng)狀況或市場(chǎng)租金水平 估算估價(jià)對(duì)象所能夠產(chǎn)生的總收入 潛在毛收入估算們可以用類(lèi)似房地產(chǎn)的毛收入進(jìn)行市場(chǎng)比較 以及對(duì)估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)歷史上的毛收入資料分析確定 2 有效毛收入估算從潛在毛收入中 扣除估價(jià)對(duì)象預(yù)期可能存在的部分閑置及壞賬等損失后的收入 即估計(jì)對(duì)象在正常經(jīng)營(yíng)情況下預(yù)期產(chǎn)生的實(shí)際收入3 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算包括經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 日常維修費(fèi)用 保險(xiǎn)費(fèi)