陜西物業(yè)服務收費管理辦法2012年修訂.doc

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法2012年10月1日起實施物業(yè)費預收不得超過3個月、小區(qū)車庫按照同類型住宅標準的50%收取、連續(xù)半年以上房屋空置交70%的物業(yè)費。記者昨日從省物價局獲悉，省物價局、住房和城鄉(xiāng)建設廳對陜西省物業(yè)服務收費管理辦法進行了重新修訂，新修訂的管理辦法從10月1日起開始實施。業(yè)主權(quán)益住宅連續(xù)半年不使用物業(yè)費按照70%收取業(yè)主驗收房屋后從未入住，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第一個月開始其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納。入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，不使用連續(xù)期限超過六個月的房屋，從第七個月開始，其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納。業(yè)主權(quán)利物業(yè)費調(diào)整須經(jīng)2/3以上業(yè)主代表同意據(jù)悉，已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，結(jié)合住宅小區(qū)或辦公寫字樓的實際情況簽訂的物業(yè)服務合同約定的收費標準向價格主管部門備案。前期物業(yè)服務合同到期后仍未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，當物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主雙方對收費標準協(xié)商不一致時，由小區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織召開業(yè)主大會協(xié)調(diào)解決。物業(yè)服務收費按月收取，確需預收的最多不能超過3個月。物業(yè)服務企業(yè)因服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和成本費用變化，需要調(diào)整物業(yè)服務收費標準時，應與業(yè)主大會協(xié)商，業(yè)主大會須全體業(yè)主2/3以上代表簽字同意變更物業(yè)服務合同相關(guān)條款后，重新向價格主管部門備案。物業(yè)收費車庫物業(yè)費按照同類住宅50%收取物業(yè)服務收費和交通工具停放服務費實行明碼標價。省物價局統(tǒng)一規(guī)定明碼標價牌（欄）的格式。對供熱、中央空調(diào)等動力設備發(fā)生的能源費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。由業(yè)主購買（使用）層高達到2.2米以上（含2.2米）的車庫、雜屋，物業(yè)服務費按照同類型住宅收費標準的50%收取，另有合同約定的從其約定。改變使用性質(zhì)用于居住的應按照同類住宅物業(yè)服務收費標準收取，用于辦公的按同類住宅物業(yè)服務收費標準加收100%，用于商業(yè)（包括商業(yè)經(jīng)營或為經(jīng)營配套的倉儲、員工食堂等）的按同類住宅物業(yè)服務收費標準加收200%。業(yè)主裝修物業(yè)可收取3種費用業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修時，應當向物業(yè)服務企業(yè)登記。物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主（使用人）收取以下費用：裝修垃圾清運費、出入證件工本費、裝修押金。物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝飾裝修企業(yè)收取裝修押金，在裝飾裝修工程完成，第一個采暖期結(jié)束后15日內(nèi)應當全額退回。裝修期間如有損壞走廊、墻面、電梯、對講門等公共設施的情況，其修復所需費用由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業(yè)服務企業(yè)可在其裝修押金中據(jù)實扣除，其余部分應如數(shù)退回。水電氣供應不得因物業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等應當按照國家有關(guān)規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準由雙方協(xié)商約定。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務。生活用水水泵加壓發(fā)生的能耗費隨水費分攤。公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨計量，嚴格按照省物價局水電價格政策據(jù)實分攤并定期公布。自備供暖系統(tǒng)且未實行分戶計量的小區(qū)，其采暖費由物業(yè)服務企業(yè)提出收費方案，征得業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會同意后據(jù)實收取。采暖期結(jié)束后，須向業(yè)主公布收支情況。附： 中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會中華人民共和國建設部二OO三年十一月十三日物業(yè)服務收費管理辦法第一條為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法和物業(yè)管理條例，制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第四條國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。第五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。第六條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。第七條物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。第八條物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第十條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。第十一條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。第十二條實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。第十三條物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。第十四條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。第十五條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第十八條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第十九條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。第二十一條政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，