前期物業(yè)管理方案培訓(xùn)資料.doc

田禾房地產(chǎn)投資有限公司前期物業(yè)管理方案編寫： 李紹斌 目 錄1.0 田禾塞納入伙前的工作 . 32.0田禾塞納河畔接管驗(yàn)收 63.0田禾塞納入伙時(shí)的工作 104.0物業(yè)管理整體設(shè)想 135.0管理機(jī)制、管理架構(gòu)人員及配備 161.0田禾塞納河畔入伙前的工作 分目錄1.1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處1.2管理處進(jìn)駐項(xiàng)目前的工作10 物業(yè)入伙前的工作11成立項(xiàng)目物業(yè)管理處： 新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細(xì)見(jiàn)物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時(shí)間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：（1） 入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。（2）入伙前三個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見(jiàn)，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時(shí)，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無(wú)影響、設(shè)備有無(wú)安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（3）入伙前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)10天培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開(kāi)始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開(kāi)荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。12管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作（1） 由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購(gòu)置。（2） 在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如客戶服務(wù)指南，臨時(shí)管理規(guī)約；收樓指南，房屋裝修申請(qǐng)表，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議等。（3） 聯(lián)系東莞市電信局，東莞市有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開(kāi)通手續(xù)。（4） 聯(lián)系燃?xì)夤緦?duì)小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_(kāi)通相關(guān)事宜。（5） 策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。（6） 協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度，質(zhì)量。（7） 在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后，管理處及時(shí)進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。2.0田禾塞納河畔物業(yè)接管驗(yàn)收 分目錄2.1項(xiàng)目工程技術(shù)資料2.2公共部位接管驗(yàn)收2.3機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收2.4室內(nèi)部分接管驗(yàn)收20物業(yè)接管驗(yàn)收工作物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收.具體可參照建設(shè)部ZBP30001-90房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。21工程技術(shù)資料：（1） 東莞市建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書或竣工驗(yàn)收備案表。（2） 東莞市建筑工程消防驗(yàn)收合格證書。（3） 東莞市建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書。（4） 東莞市建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）（5） 水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。（6） 竣工圖包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（7） 電梯使用合格證。（8） 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書。2.2公共部分接管驗(yàn)收公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：第一 樓宇本體:一外墻應(yīng)平整、無(wú)滲漏水、無(wú)墻磚脫落、無(wú)污漬；空調(diào)機(jī)預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。二屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無(wú)積水、無(wú)滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無(wú)滴漏。三樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，對(duì)縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。四內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)面層剝落、無(wú)裂縫、無(wú)空鼓起泡、無(wú)污漬。五 門窗：（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開(kāi)啟自如、無(wú)翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴(yán)密、門鎖安裝牢固、無(wú)污漬。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無(wú)明顯刮花痕跡、無(wú)損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無(wú)滲漏水、無(wú)污漬。六 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無(wú)銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無(wú)變形損傷。七公共照明：燈具安裝牢固、完好無(wú)損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開(kāi)關(guān)反應(yīng)靈敏。八水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無(wú)損傷。九衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)、無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞、排水通暢。十給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏，無(wú)銹跡、流水通暢，標(biāo)識(shí)清楚、有足夠壓力。十一排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。十二. 其他配電設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。第二 公共配套設(shè)施:一. 散水坡無(wú)下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。二. 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三.綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。四.道路：（1）路面平整暢通、無(wú)起砂、斷裂;有交通標(biāo)識(shí)線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫，缺棱掉角；五消防系統(tǒng)：（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；消防箱、消防栓標(biāo)識(shí)清楚。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。六樓宇門牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱安裝牢固、合理，標(biāo)識(shí)清楚。七保安崗?fù)?、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。八停車場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。九 溝、暗溝排水暢通，不積水、無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。十護(hù)坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺(tái)階，踏步砌筑平實(shí)，牢固，無(wú)裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。2.3 機(jī)電設(shè)備:一. 電梯:設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。機(jī)房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠，無(wú)滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。二. 變配電設(shè)備型號(hào)，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。二.發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī)型號(hào)與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚,設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、通風(fēng)、采光良好。防護(hù)設(shè)置完好。三消防監(jiān)控設(shè)備、給水加壓設(shè)備型號(hào)數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好、反應(yīng)敏捷、標(biāo)識(shí)清楚、表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固、機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。四保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備。五、經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。2.4室內(nèi)部分接管驗(yàn)收（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無(wú)滲漏現(xiàn)象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對(duì)講線已穿通至戶內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（5）燃?xì)夤艿?、純凈水管安裝合理，無(wú)滲漏現(xiàn)象。（6）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（8） 土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。3.0田禾塞納河畔物業(yè)入伙時(shí)的工作 分目錄31 需向發(fā)展商收集的資料32管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料33 接管問(wèn)題的處理34 入伙工作流程圖3.0 物業(yè)入伙時(shí)的工作31 需向發(fā)展商收集的資料（1） 為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問(wèn)題的處理使用）。32在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時(shí)，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）客戶服務(wù)指南；（2） 房屋裝修申請(qǐng)表；（3） 臨時(shí)管理規(guī)約；（4） 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；（5） 房屋驗(yàn)收交接單；（6） 房屋質(zhì)量保證書；（7） 住宅使用說(shuō)明書（8） 室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；33 接管問(wèn)題的處理（1） 對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；如資料不全、不真實(shí)等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題記錄表，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（2） 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題記錄表，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。（3） 對(duì)于在同業(yè)主收樓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，管理處將根據(jù)住宅質(zhì)量保證書規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對(duì)部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。（4） 對(duì)于長(zhǎng)期未能解決問(wèn)題，勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案?；?qū)﹂L(zhǎng)期未能按要求整改的問(wèn)題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。憑售樓處收樓通知書34 入伙工作流程圖檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)3個(gè)月文件存檔房屋鑰匙交接辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)見(jiàn)裝修申請(qǐng)表簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請(qǐng)備齊：1業(yè)主身份證原件2書面委托書（如代辦）3購(gòu)房合同書4預(yù)交管理費(fèi)4.0 物業(yè)管理整體設(shè)想 分目錄4.1 管理服務(wù)整體設(shè)想4.0物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想堅(jiān)持以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營(yíng)宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。41在小區(qū)全面導(dǎo)入ISO9001:2000國(guó)際質(zhì)量體系。東莞市田禾塞納河畔物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入ISO9001:2000國(guó)際質(zhì)量體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運(yùn)作。42全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務(wù)中心”；寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。借助東莞其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并會(huì)同項(xiàng)目管理處提供全天候、全方位、全過(guò)程的酒店式服務(wù)，對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。4.3推行“全員首接責(zé)任制”。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動(dòng)了服務(wù)中心員工的工作主動(dòng)性。為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責(zé)任制”。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時(shí)間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。4.4智能化物業(yè)管理。物業(yè)接管后我們將實(shí)行封閉式管理，借助原來(lái)已完善的先進(jìn)的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。4.5以“社區(qū)文化活動(dòng)”為紐帶，融入對(duì)業(yè)主的尊重與關(guān)懷。以人為核心，以服務(wù)為重點(diǎn)，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過(guò)超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動(dòng)滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽(yù)度。啟迪業(yè)主自覺(jué)、自律、積極參與、宣揚(yáng)自我的意識(shí)。達(dá)到“無(wú)為而治、和諧共存”的管理境界。4.6根據(jù)業(yè)主/用戶的實(shí)際需求提供“個(gè)性化”服務(wù)。加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營(yíng)造的特定氛圍之下，使生活在田禾塞納河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會(huì)到居住的快樂(lè) 。47 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系田禾塞納河畔物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。5.0管理機(jī)制及人員架構(gòu) 分目錄5.1 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系，5.2 建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式53物業(yè)管理公司管理架構(gòu)及人員配置54第一期物業(yè)管理處管理架構(gòu)及人員配置5.1 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終將全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。52建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制：日常管理運(yùn)作模式；服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制；檢查監(jiān)督機(jī)制；管理處客戶信息反饋機(jī)制；安全管理機(jī)制；設(shè)備管理機(jī)制；專業(yè)化運(yùn)作模式5.2.1管理運(yùn)作控制模式如下：日常物業(yè)管理計(jì)劃制定設(shè)備管理清潔管理綠化管理安全管理裝修管理消防管理社區(qū)文化緊急情況處理理設(shè)施管理設(shè)備、設(shè)施控制程序月工作計(jì)劃設(shè)備管理手冊(cè)供方選擇綠化部檢查工作記錄裝修管理控制程序裝修法規(guī)工作方針、目標(biāo)安全保衛(wèi)工作手冊(cè)安全管理控制程序消防管理控制程序緊急情況控制程序社區(qū)文化活動(dòng)控制程序檢查管理處日檢部門主管月檢服務(wù)中心（辦公室）檔案管理5.2.2服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制服務(wù)過(guò)程的策劃年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖公司管理處管理處矩陣圖批準(zhǔn)新入伙方案確定服務(wù)范圍確定目標(biāo)實(shí)施工作目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)其它目標(biāo)服務(wù)改進(jìn)顧客期望合同、委托書法律、法規(guī)社會(huì)需求公司質(zhì)量目標(biāo)識(shí)別過(guò)程程序服務(wù)所需過(guò)程各單位控制能力過(guò)程間相互關(guān)系過(guò)程的資源需求配備人員配備物資資源制定控制方法制定過(guò)程中監(jiān)視方法制定過(guò)程中檢驗(yàn)方法制定過(guò)程中實(shí)驗(yàn)方法制定過(guò)程中驗(yàn)證方法制定過(guò)程中確認(rèn)方法5.2.3服務(wù)中心客戶信息反饋機(jī)制：服務(wù)中心主任服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心信息反饋保安部工程部財(cái)務(wù)部根據(jù)規(guī)定程序，完成工作社區(qū)網(wǎng)絡(luò)5.2.4 檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系： 管理處班組日檢、周檢 專業(yè)部門定期與不定期檢查 內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查 物業(yè)公司月檢、季檢 檢查、監(jiān)督體系 半年一次的突擊檢查 半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見(jiàn)滿意率統(tǒng)計(jì) 外部檢查政府的各種考評(píng) 5.2.5安全管理工作機(jī)制：巡邏崗大堂崗車場(chǎng)崗監(jiān)控崗攝像監(jiān)控防盜報(bào)警電子門禁消防報(bào)警電子巡更巡邏崗工作規(guī)程大堂崗工作規(guī)程車場(chǎng)崗工作規(guī)程監(jiān)控崗工作規(guī)程安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)護(hù)衛(wèi)部報(bào)警控制程序人防技防24小時(shí)值班安全管理5.2.6設(shè)備管理工作機(jī)制：物業(yè)前期介入設(shè)備前期管理提出改進(jìn)建議設(shè)備的接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收控制程序設(shè)備的建帳工程部管理處全公司管理區(qū)設(shè)備的標(biāo)識(shí)管理設(shè)備質(zhì)量缺陷整改驗(yàn)收顏色工作狀態(tài)設(shè)備使用管理設(shè)備維修保養(yǎng)管理管理處計(jì)劃制定設(shè)備檢查實(shí)施工程部審批設(shè)備維修保養(yǎng)檢查一級(jí)二級(jí)大修、中修日常維護(hù)更新改造統(tǒng)計(jì)設(shè)備完好率和紅旗設(shè)備率設(shè)備安全管理持證上崗安全檢查事故處理程序設(shè)備封存及報(bào)廢管理封存標(biāo)識(shí)報(bào)廢清單設(shè)備技術(shù)檔案資料管理技術(shù)資料質(zhì)量記錄運(yùn)行記錄巡查記錄保養(yǎng)記錄維修記錄月檢記錄申請(qǐng)、采購(gòu)驗(yàn)證入庫(kù)建賬5.3 田禾塞納物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖考慮到田禾塞納物業(yè)公司的發(fā)展過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對(duì)分離的原則?；趯?duì)人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。田禾地產(chǎn)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理理財(cái)品質(zhì)管理部財(cái)務(wù)部行政綜合事務(wù)部各項(xiàng)目管理部54物業(yè)公司人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：1、 物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。2、 物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算，并向地產(chǎn)總公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)。3、 品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問(wèn)題，及時(shí)反映并提交相關(guān)的整改意見(jiàn)和預(yù)防措施。4、 綜合事務(wù)部設(shè)采購(gòu)1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。5、 各項(xiàng)目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。54各管理處組織架構(gòu)圖（按目前第一期項(xiàng)目草擬）田禾塞納河畔一期物業(yè)管理處護(hù)衛(wèi)固定崗19人護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班2人電工7人服務(wù)前臺(tái)3人文員1人護(hù)衛(wèi)巡邏崗8人停車場(chǎng)6人暫無(wú)清潔班11人管理員3人社區(qū)文化1人綠化工2人工程維修主管財(cái)務(wù)部收款1人服務(wù)中心主任環(huán)境綠化主管護(hù)衛(wèi)服務(wù)主管泥水工1人人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：1、 田禾塞納河畔第一期物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。2、 服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名；現(xiàn)場(chǎng)管理人員3名（包括輪休和前期裝修