拆遷法律業(yè)務(wù)指引.doc

附件二：中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師承辦拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引（六屆全國(guó)律協(xié)七次常務(wù)理事會(huì)審議通過(guò)）目 錄第一章 總則第二章 房屋拆遷前期準(zhǔn)備中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定第二節(jié) 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作第三節(jié) 律師代理被拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作第三章 房屋拆遷評(píng)估中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定第二節(jié) 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定第三節(jié) 拆遷估價(jià)過(guò)程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容第四章 城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定第二節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議第三節(jié) 被拆遷房屋面積的確定第四節(jié) 被拆遷房屋安置標(biāo)準(zhǔn)第五節(jié) 特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安置第六節(jié) 貨幣補(bǔ)償款的分配第五章 房屋拆遷行政裁決過(guò)程中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定第二節(jié) 裁決申請(qǐng)與受理階段第三節(jié) 裁決審理階段第四節(jié) 行政強(qiáng)制執(zhí)行階段第六章 農(nóng)村房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定第二節(jié) 集體土地的征收征用及補(bǔ)償?shù)谌?jié) 農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置第四節(jié) 農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估第七章 行政復(fù)議與訴訟的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定第二節(jié)拆遷行政復(fù)議第三節(jié)拆遷訴訟第四節(jié) 律師在拆遷訴訟中的舉證第八章 附則第一章 總則1. 制訂目的為提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)的服務(wù)水平，指導(dǎo)律師辦理與房屋拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，依據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)土地管理法等法律、法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關(guān)司法解釋?zhuān)Y(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗(yàn)，制定本指引。本指引供律師在辦理拆遷法律服務(wù)業(yè)務(wù)中參考和借鑒，并非強(qiáng)制性規(guī)定。2. 概念界定2.1 城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋所有者或使用者給予補(bǔ)償安置的前提下予以遷出，對(duì)房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。2.2 農(nóng)村房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對(duì)城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予補(bǔ)償安置的前提下予以遷出，對(duì)房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。2.3 拆遷人，是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。2.4 拆遷單位：取得依法拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。2.5 被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。2.6 房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個(gè)人。2.7 違章建筑，是指依法應(yīng)予以無(wú)償拆除的違法建筑物。3. 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則拆遷關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：3.1 忠誠(chéng)負(fù)責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)國(guó)家法律的正確實(shí)施和委托人的合法權(quán)益。3.2 專(zhuān)業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。3.3 勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)受托法律業(yè)務(wù)。3.4 支持合理補(bǔ)償原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)支持被拆遷人的合理補(bǔ)償要求，其合理補(bǔ)償?shù)牡拙€(xiàn)是：被拆遷人原有居住水平不因拆遷而降低。4. 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求4.1 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體情況后，與委托人制作談話(huà)筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險(xiǎn)。4.2 律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。4.3 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會(huì)穩(wěn)定作為自己的社會(huì)責(zé)任，把維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益、促進(jìn)矛盾化解、構(gòu)建和諧社會(huì)作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。4.4 律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國(guó)家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私。5. 本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢(xún)、受托調(diào)查、起草并修改拆遷計(jì)劃與方案、起草并修改各類(lèi)法律文書(shū)、出具專(zhuān)項(xiàng)法律意見(jiàn)書(shū)、培訓(xùn)拆遷管理與實(shí)施人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評(píng)估活動(dòng)、參與聽(tīng)證及談判活動(dòng)、參與行政裁決活動(dòng)、參與強(qiáng)制拆遷活動(dòng)、參與行政復(fù)議活動(dòng)、參與仲裁活動(dòng)、參與訴訟活動(dòng)等法律服務(wù)。涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國(guó)駐華使（領(lǐng)）館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。第二章 房屋拆遷前期準(zhǔn)備中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定本章所稱(chēng)前期準(zhǔn)備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。1房屋拆遷的前提條件國(guó)家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向擬拆遷房屋所在地的縣、市拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，取得行政許可后，方可實(shí)施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為房屋拆遷許可證，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。2概念界定2.1 搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定或者行政裁決中規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。2.2 拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實(shí)施拆遷活動(dòng)的期限。第二節(jié) 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作1. 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作：1.1 核實(shí)擬拆遷地段的土地性質(zhì)，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。1.2 核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證并核實(shí)拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。1.3 核實(shí)拆遷人是否已合法取得國(guó)有土地使用權(quán)或土地征收征用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。1.4 核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件且是否依法公示。1.5 核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。1.6 調(diào)查被拆遷人的基本情況（拆遷的四至范圍、房屋類(lèi)型、面積、戶(hù)數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱?duì)象等）。1.7 核實(shí)在規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人有無(wú)進(jìn)行下列活動(dòng)：1.7.1 新建、改建和擴(kuò)建房屋及其附屬物；1.7.2 改變房屋和土地用途；1.7.3 建立新的房屋租賃關(guān)系；1.7.4 分列房屋租賃戶(hù)名。1.8 參與制定拆遷方案的聽(tīng)證會(huì)，發(fā)表律師意見(jiàn)。1.9 核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項(xiàng)：1.9.1 拆遷四至范圍；1.9.2 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；1.9.3 拆遷戶(hù)數(shù)；1.9.4 拆遷期限；1.9.5 拆遷范圍分期實(shí)施拆遷的情況；1.9.6 拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算；1.9.7 申請(qǐng)拆遷許可證時(shí)首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價(jià)值量，及后續(xù)資金分期到位計(jì)劃；1.9.8 實(shí)施拆遷的方式；1.9.9 拆遷計(jì)劃是否已經(jīng)列入本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和本?。ㄊ校┑牟疬w計(jì)劃。1.9.10核實(shí)拆遷人是否有足額的拆遷補(bǔ)償安置資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補(bǔ)償安置資金總額的比例。該存款金額與安置用房?jī)r(jià)值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時(shí)間。1.9.11 核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)。1.9.12核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人總戶(hù)數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。2律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問(wèn)題：2.1 律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實(shí)施拆遷。2.2 律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實(shí)施拆遷。2.3 律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或者縮小。確需擴(kuò)大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更拆遷范圍。2.4 律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長(zhǎng)拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿(mǎn)日的15日前，向拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出延期拆遷申請(qǐng)，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。2.5 律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)；拆遷主管行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行；項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。2.6 律師應(yīng)提示委托人，拆遷補(bǔ)償安置方案要符合黨的方針政策和國(guó)家法律規(guī)定的及本地的實(shí)際情況。如存在可能?chē)?yán)重侵害被拆遷人合法權(quán)益的情況，經(jīng)提示，委托人拒絕調(diào)整的，律師應(yīng)解除委托。第三節(jié) 律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作1 核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證。2核實(shí)拆遷人是否已合法取得國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。3核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。4核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5核實(shí)拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項(xiàng)并準(zhǔn)確無(wú)誤，且委托人在該拆遷范圍內(nèi)。6參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽(tīng)證會(huì)，發(fā)表律師意見(jiàn)。7核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷計(jì)劃與方案除了說(shuō)明拆遷依據(jù)之外，還應(yīng)說(shuō)明如下事項(xiàng)：7.1 拆遷四至范圍；7.2 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；7.3 拆遷戶(hù)數(shù)；7.4 拆遷期限；7.5 拆遷范圍有無(wú)分期實(shí)施拆遷的情況；7.6 拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算；7.7申請(qǐng)拆遷許可證時(shí)首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價(jià)值量，及后續(xù)資金分期到位計(jì)劃；7.8 實(shí)施拆遷的方式。8核實(shí)拆遷人是否有足額的拆遷補(bǔ)償安置資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，前述存款金額不得低于省市政府關(guān)于應(yīng)占補(bǔ)償安置資金總額的比例，該存款金額與安置用房?jī)r(jià)值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時(shí)間。9核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)。10核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。11獎(jiǎng)勵(lì)措施。12對(duì)特殊問(wèn)題的應(yīng)急方法。第三章 房屋拆遷評(píng)估中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定概念界定1. 房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。2. 房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日（農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估為征地公告發(fā)布之日）。拆遷分期實(shí)施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 3. 房屋拆遷估價(jià)報(bào)告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限。第二節(jié) 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定1房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)資格 律師應(yīng)提示委托人：從事房屋拆遷估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格。未取得房屋拆遷估價(jià)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價(jià)委托、出具估價(jià)報(bào)告或價(jià)格咨詢(xún)報(bào)告?？缡∈袕氖路课莶疬w估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)夭疬w主管機(jī)關(guān)依法備案。2房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。采取投票方式的，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，按照簡(jiǎn)單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價(jià)機(jī)構(gòu)，第二位的為重新估價(jià)機(jī)構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進(jìn)行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，可同時(shí)確定重新估價(jià)機(jī)構(gòu)。3拆遷估價(jià)委托 同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，并與其簽訂書(shū)面的房屋拆遷估價(jià)委托合同。在簽訂房屋拆遷估價(jià)委托合同時(shí)律師應(yīng)核實(shí)如下內(nèi)容：3.1 核實(shí)雙方當(dāng)事人的主體資格。3.2 委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。3.3 委托估價(jià)的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。3.4 估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方式。3.5 需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。3.6 估價(jià)報(bào)告的交付日期。3.7 酬金及支付方式。3.8 違約責(zé)任。3.9 爭(zhēng)議的解決方式。3.10 其他需要約定的事項(xiàng)。第三節(jié) 拆遷估價(jià)過(guò)程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容1. 拆遷估價(jià)過(guò)程中律師工作的一般內(nèi)容：1.1 核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會(huì)信譽(yù)。1.2 對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)行公告的義務(wù)。而拆遷主管機(jī)關(guān)可對(duì)投票、抽簽過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。1.3 對(duì)拆遷估價(jià)委托合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行核實(shí)。1.4核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。1.5 對(duì)估價(jià)報(bào)告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。包括履行拆遷估價(jià)委托合同的情況、估價(jià)內(nèi)容的真實(shí)性與合法性、房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)及估價(jià)報(bào)告的有效期限以及是否由專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。1.6 對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶(hù)估價(jià)報(bào)告的程序合法性進(jìn)行核實(shí)。1.7 如委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)或異議的，協(xié)助委托人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)、申請(qǐng)復(fù)核，或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。1.8 對(duì)委托人就原估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)時(shí)，律師可以協(xié)助委托人在收到估價(jià)報(bào)告、復(fù)估結(jié)論或重估報(bào)告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。1.9 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)成員是否與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人進(jìn)行核實(shí)。1.10律師應(yīng)提示委托人，若房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)認(rèn)為估價(jià)報(bào)告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專(zhuān)家委員會(huì)指定其中一家估價(jià)單位進(jìn)行再估價(jià)；而拆遷當(dāng)事人對(duì)再估價(jià)仍有爭(zhēng)議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。2. 拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為拆遷人提供法律服務(wù)的注意事項(xiàng)：2.1 律師應(yīng)提示委托人，須如實(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所需資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘等工作。2.2 律師應(yīng)提示委托人，將分戶(hù)估價(jià)報(bào)告送交被拆遷人。2.3 律師應(yīng)提示委托人，拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價(jià)，應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。2.4 律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評(píng)估機(jī)構(gòu)作出偏離客觀公正的評(píng)估結(jié)果。3. 拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為被拆遷人提供法律服務(wù)的注意事項(xiàng)：3.1 律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)與信譽(yù)，調(diào)查估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。3.2 律師應(yīng)提示委托人，如實(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所需資料，配合估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘等工作。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價(jià)，應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。3.3 律師應(yīng)提示委托人拒絕評(píng)估或拒絕申請(qǐng)重新評(píng)估、鑒定的法律后果。4. 拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為估價(jià)機(jī)構(gòu)提供法律服務(wù)的注意事項(xiàng)：4.1 對(duì)估價(jià)工作程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。核實(shí)包括房地產(chǎn)估價(jià)人員是否持證上崗；對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘是否有實(shí)地查勘記錄、和被拆遷房屋狀況的照片及錄像；實(shí)地查勘記錄是否由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。4.2 律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價(jià)委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評(píng)估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。4.3 核實(shí)委托人是否按照拆遷估價(jià)委托合同約定的時(shí)間和要求完成估價(jià)，向拆遷人出具估價(jià)報(bào)告（包括分戶(hù)估價(jià)報(bào)告）。律師應(yīng)提示委托人，如未按照約定的時(shí)間和要求完成估價(jià)，或者估價(jià)失實(shí)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。4.4 律師應(yīng)提示委托人，拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。對(duì)拆遷人、被拆遷人就估價(jià)報(bào)告提出的疑問(wèn)向其作充分解釋?zhuān)忉寖?nèi)容包括拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。4.5 律師應(yīng)提示委托人，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專(zhuān)家委員會(huì)的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會(huì)提供估價(jià)報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。4.6 律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。第四章 房屋拆遷補(bǔ)償與安置中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定概念界定本章所涉的下列詞語(yǔ)的定義分別為：1 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補(bǔ)償安置和房屋拆除的有關(guān)問(wèn)題所達(dá)成的協(xié)議。2. 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。3 面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。4 異地安置，是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱(chēng)為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。5 就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍內(nèi)的房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱(chēng)為回遷安置。6 最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是指被拆除房屋同區(qū)域已購(gòu)公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)，本指引所稱(chēng)的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。適用范圍本章適用于城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置實(shí)務(wù)操作，集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償與安置不適用本章。第二節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議1. 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞讲疬w補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。2. 訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋所有人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用權(quán)人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：2.1 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)摹?.2 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。2.3 拆遷房管部門(mén)依法代管的房屋的。2.4 拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門(mén)代為經(jīng)租的房屋的。上述所稱(chēng)的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門(mén)代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門(mén)代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日城市私有房屋管理?xiàng)l例實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。3. 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：3.1 訂立協(xié)議的主體。3.2 被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。3.3 補(bǔ)償安置方式。3.4 貨幣補(bǔ)償金額。3.5 搬遷期限。3.6 違約責(zé)任。3.7 爭(zhēng)議的處理。3.8 需要約定的其他事項(xiàng)。律師要注意，如果是實(shí)行房屋調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間、是否補(bǔ)差價(jià)等事項(xiàng)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過(guò)渡期，并遵守過(guò)渡期的約定。過(guò)渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應(yīng)支付過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地資源局制定。如當(dāng)?shù)貙?duì)協(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)拆遷主管機(jī)關(guān)備案。第三節(jié) 被拆遷房屋面積的確定1. 被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無(wú)批準(zhǔn)文件但在城市規(guī)劃法實(shí)施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在城市規(guī)劃法實(shí)施以前對(duì)此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。2. 面積爭(zhēng)議的處理發(fā)生房屋面積爭(zhēng)議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)按國(guó)家規(guī)定測(cè)繪的結(jié)果為據(jù)。第四節(jié) 被拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)1. 居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額的確定由于很多被拆遷人對(duì)居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額一般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。當(dāng)事人對(duì)此應(yīng)先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評(píng)估。估價(jià)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)保證足以買(mǎi)到與被拆遷房屋相同水平的房屋。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類(lèi)房屋補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按該補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋（含由房管部門(mén)代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門(mén)依法代管房屋），被拆遷人和承租人都選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補(bǔ)償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。實(shí)行價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)結(jié)算差價(jià)。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評(píng)估時(shí)應(yīng)適用同一評(píng)估時(shí)點(diǎn)、同一評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)。2. 非住宅房屋的補(bǔ)償安置拆遷非住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問(wèn)題。除國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置；被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。另外，拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人下列費(fèi)用：2.1 按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。2.2 無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。2.3 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。3. 可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形律師在實(shí)踐中應(yīng)提示委托人注意，以下幾種情形是可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償認(rèn)定：3.1 原始設(shè)計(jì)為非居住房屋或房屋依法銷(xiāo)售時(shí)是非居住房屋的，可以認(rèn)定為非居住房屋。3.2 公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。3.3 房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計(jì)為居住房屋以及實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。3.4 原始設(shè)計(jì)為居住房屋，改變?yōu)榉蔷幼∮猛?，作為?jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以依據(jù)國(guó)務(wù)院和省級(jí)以上人民政府的規(guī)定并根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、納稅情況，參照當(dāng)?shù)胤亲≌?lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)值給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。4. 拆遷居住和非居住兼用房屋的補(bǔ)償安置拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計(jì)算貨幣補(bǔ)償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照約定或行政裁決結(jié)算差價(jià)。第五節(jié) 特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安置1. 對(duì)低收入、居住困難戶(hù)的補(bǔ)償安置的特殊保護(hù)實(shí)踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過(guò)應(yīng)安置面積部分的房?jī)r(jià)款，使之達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)。2. 拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，律師應(yīng)提示拆遷人，應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門(mén)意見(jiàn)，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷由房管部門(mén)代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補(bǔ)償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋調(diào)換。3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處理律師應(yīng)注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償。4. 拆遷公共設(shè)施的處理需要拆除交通崗?fù)?、交通?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車(chē)輛站點(diǎn)、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹(shù)木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。因房屋拆遷需要遷移管線(xiàn)或鋪設(shè)臨時(shí)管線(xiàn)的費(fèi)用，由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按規(guī)劃需要就位或新建、擴(kuò)建各種管線(xiàn)的費(fèi)用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。5. 拆遷由房管部門(mén)依法代管的房屋的處理拆遷房管部門(mén)依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。6. 拆除違章建筑和臨時(shí)建筑的處理律師應(yīng)提示委托人拆除違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無(wú)償拆除，應(yīng)當(dāng)有法律依據(jù)并依法確定。其中，城市規(guī)劃法實(shí)施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，以及臨時(shí)建筑使用期限屆滿(mǎn)未拆除的為違法建筑。對(duì)違法建筑依據(jù)城市規(guī)劃法及地方城市規(guī)劃實(shí)施條例規(guī)定處理。城市規(guī)劃法實(shí)施前違法建筑的認(rèn)定，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關(guān)部門(mén)依法作出的停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償。7. 拆遷爭(zhēng)議房屋的處理由于爭(zhēng)議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，為了保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，在拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)依法核實(shí)同意，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補(bǔ)償資金辦理提存或者提供符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，便可實(shí)施拆遷。8. 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理律師應(yīng)注意，首先要核實(shí)抵押的有效性。其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)。再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見(jiàn)，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。9. 租賃期限未滿(mǎn)的房屋拆遷的處理拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第六節(jié) 貨幣補(bǔ)償款的分配1. 公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配。拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。但律師應(yīng)提示委托人注意，下列情況除外：1.1 承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來(lái)源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無(wú)法購(gòu)得房屋保證其正常生活的。1.2承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付較多款項(xiàng)的。1.3 對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。2. 私有房屋補(bǔ)償款的分割拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。3.房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)的處理搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過(guò)渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營(yíng)人。4. 補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取的處理在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)遇到由于拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取，律師應(yīng)提示委托人，補(bǔ)償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書(shū)的真實(shí)性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如拆遷人疏于審查，錯(cuò)將拆遷款項(xiàng)支付給他人，仍應(yīng)對(duì)實(shí)際的被拆遷人或房屋承租人承擔(dān)補(bǔ)償安置的義務(wù)。對(duì)冒領(lǐng)或錯(cuò)發(fā)，拆遷人可以依法要求返還不當(dāng)?shù)美?. 被拆遷人拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的處理拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無(wú)法定理由在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人可以向公證機(jī)關(guān)辦理提存。6. 售后公房拆遷維修資金的處理因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項(xiàng)資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個(gè)人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項(xiàng)資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項(xiàng)維修資金的剩余部分，用于補(bǔ)貼社區(qū)公共設(shè)施維修資金的不足。第五章 房屋拆遷行政裁決過(guò)程中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定概念界定1. 房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門(mén)依據(jù)拆遷法律規(guī)定，對(duì)拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡的方式和過(guò)渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。2. 強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制執(zhí)行，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行的行為。適用范圍本章主要針對(duì)城市房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。第二節(jié) 裁決申請(qǐng)與受理階段1. 申請(qǐng)階段律師在代理當(dāng)事人提請(qǐng)房屋拆遷裁決申請(qǐng)時(shí)，重點(diǎn)是把握按規(guī)定申請(qǐng)所必需的資料。為拆遷主管行政機(jī)關(guān)提供服務(wù)時(shí)應(yīng)審查申請(qǐng)資料是否符合要求。1.1 拆遷人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料：1.1.1 裁決申請(qǐng)書(shū)；1.1.2 法定代表人的身份證明；1.1.3 被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；1.1.4 被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告；1.1.5 對(duì)被申請(qǐng)人的補(bǔ)償安置方案；1.1.6 申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的協(xié)商記錄；1.1.7 未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；1.1.8 其他與裁決有關(guān)的資料。1.2 被拆遷人、房屋承租人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料：1.2.1 裁決申請(qǐng)書(shū)；1.2.2 申請(qǐng)人的身份證明；1.2.3 被拆遷房屋的權(quán)屬證明；1.2.4 申請(qǐng)裁決的理由及相關(guān)證明材料；1.2.5房屋拆遷管理部門(mén)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。1.3 裁決申請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：1.3.1 申請(qǐng)人的名稱(chēng)、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所；1.3.2 被申請(qǐng)人名稱(chēng)、地址等基本情況；1.3.3 申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求、事實(shí)和理由；1.3.4 申請(qǐng)人簽名或蓋章、申請(qǐng)日期。2. 審查受理階段律師在拆遷行政裁決階段，應(yīng)注意的重點(diǎn)是聽(tīng)證和可能不被受理的情形。2.1 裁決聽(tīng)證裁決機(jī)關(guān)收到拆遷人的裁決申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶(hù)數(shù)占拆遷范圍總戶(hù)數(shù)的比例進(jìn)行審核，未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶(hù)數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門(mén)在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。具體標(biāo)準(zhǔn)、程序按省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門(mén)規(guī)定執(zhí)行。律師可代理委托人參與裁決受理前的聽(tīng)證，并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見(jiàn)。2.2 不予受理的情形有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)不予受理裁決申請(qǐng)：2.2.1 已超過(guò)房屋拆遷期限的；2.2.2 申請(qǐng)人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的；2.2.3 申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；2.2.4房屋已經(jīng)滅失的；2.2.5 申請(qǐng)人主體資格不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的；2.2.6 申請(qǐng)人對(duì)拆遷許可證合法性申請(qǐng)裁決的；2.2.7 裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請(qǐng)裁決的。對(duì)裁決申請(qǐng)不予受理的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起5日內(nèi)書(shū)面通知申請(qǐng)人。律師對(duì)行政機(jī)關(guān)作出受理或不予受理的決定，均可為當(dāng)事人提供咨詢(xún)意見(jiàn)，確認(rèn)行政機(jī)關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。如確認(rèn)不符合法律規(guī)定，可接受委托代書(shū)復(fù)議申請(qǐng)書(shū)、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。第三節(jié) 裁決審理階段在拆遷裁決的審理階段，律師的服務(wù)重點(diǎn)主要是以下幾方面：1. 對(duì)裁決審理的程序和內(nèi)容的核實(shí)。1.1 裁決行政機(jī)關(guān)是否向申請(qǐng)人發(fā)出裁決受理通知書(shū)。1.2裁決行政機(jī)關(guān)是否向被申請(qǐng)人送達(dá)裁決申請(qǐng)副本及答辯通知書(shū)。1.3 相關(guān)資料、程序的合法性。1.4裁決機(jī)關(guān)是否組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不能作出裁決，而申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視為撤回裁決申請(qǐng)；被申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機(jī)關(guān)可以缺席裁決。1.5 核實(shí)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律規(guī)定與該案的實(shí)際情況。在審理過(guò)程中，當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)鑒定的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。1.6 裁決機(jī)關(guān)是否及時(shí)合法地作出書(shū)面的裁決書(shū)。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自受理裁決申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決書(shū)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。 1.7 裁決書(shū)是否送達(dá)。裁決書(shū)應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。裁決書(shū)可以按照直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)的順序以及實(shí)際情況，確定送達(dá)方式。無(wú)法直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)的，可公告送達(dá)，將裁決書(shū)張貼于被拆除房屋的拆遷范圍公示欄內(nèi)，裁決書(shū)自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿(mǎn)7天視作送達(dá)。2. 裁決中止的審查在裁決審理過(guò)程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務(wù)重點(diǎn)是以下七個(gè)方面：2.1 審查是否發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)。2.2 審查是否是當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的。2.3 審查是否是裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的。2.4 審查是否是作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。2.5 審查是否是作為自然人的被申請(qǐng)人死亡，需要變更被申請(qǐng)人的。2.6 審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。 2.7 中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)行政裁決機(jī)關(guān)恢復(fù)裁決。3. 裁決終結(jié)的審查裁決審理過(guò)程中，行政裁決機(jī)關(guān)可能會(huì)決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提供法律服務(wù)的重點(diǎn)是以下四個(gè)方面：3.1 審查當(dāng)事人是否達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；3.2 審查申請(qǐng)人或被申請(qǐng)人是否是裁決當(dāng)事人；3.3 審查申請(qǐng)人是否撤回裁決申請(qǐng)；3.4審查作為自然人的申請(qǐng)人死亡，15日內(nèi)繼受人是否表示參加裁決或放棄參加裁決。4. 裁決書(shū)內(nèi)容的審查裁決書(shū)應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：4.1申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人(包括代理人)的姓名或單位名稱(chēng)等基本情況。4.2 申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求、爭(zhēng)議的事實(shí)和理由。4.3 裁決機(jī)關(guān)認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律依據(jù)。4.4補(bǔ)償安置方案(補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷日期、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限以及實(shí)施細(xì)則中規(guī)定的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目)。4.5 告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。4.6 裁決機(jī)關(guān)的名稱(chēng)、裁決日期并加蓋公章。4.7 裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。 第四節(jié) 行政強(qiáng)制執(zhí)行階段在行政決定的行政強(qiáng)制執(zhí)行階段，律師為當(dāng)事人以及行政機(jī)關(guān)提供法律服務(wù)的重點(diǎn)主要有以下四個(gè)方面：1. 審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)主體房屋拆遷裁決書(shū)送達(dá)后，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機(jī)關(guān)可依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。2. 審查申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷前是否依法聽(tīng)證申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對(duì)行政強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置方案及測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽(tīng)證。同時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)和具有社會(huì)公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽(tīng)證會(huì)的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)調(diào)查會(huì)。律師可代理委托人參與聽(tīng)證會(huì)及調(diào)查會(huì)，發(fā)表律師意見(jiàn)。3. 審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)應(yīng)提交的材料申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)提交下列資料： 3.1 行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)；3.2 裁決調(diào)解記錄和裁決書(shū)；3.3 安置用房或補(bǔ)償資金證明；3.4 被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明；3.5 被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料；3.6 聽(tīng)證會(huì)或調(diào)查會(huì)記錄。4. 行政強(qiáng)制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項(xiàng)：4.1申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定；4.2拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行；4.3裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋?zhuān)瑒?dòng)員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷；4.4拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全；4.5行政強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會(huì)代表和公證人員到現(xiàn)場(chǎng)；4.6 裁決機(jī)關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級(jí)人民政府裁決的；4.7行政強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的預(yù)案；4.8執(zhí)行的整個(gè)過(guò)程都要堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重社會(huì)穩(wěn)定與和諧。第六章 農(nóng)村房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定1適用范圍本章適用于指導(dǎo)律師辦理農(nóng)村房屋拆遷法律業(yè)務(wù)的實(shí)務(wù)操作。如有關(guān)省市地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定集體土地上的房屋拆遷適用城市房屋拆遷程序的，從其規(guī)定。2本章所指的農(nóng)村房屋拆遷是指依法許可，拆遷人對(duì)城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補(bǔ)償安置的前提下予以遷出，對(duì)房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。3律師為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體土地上的房屋拆遷提供法律服務(wù)也可參照本章規(guī)定。第二節(jié) 集體土地的征收征用及補(bǔ)償律師為農(nóng)村房屋拆遷提供法律服務(wù)應(yīng)當(dāng)掌握并向委托人宣傳下列有關(guān)法律知識(shí)：1. 征地的原則：1.1 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的授權(quán)和程序?qū)r(nóng)民集體所有的土地實(shí)行征收或征用，并給予補(bǔ)償。1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償。1.3 征收征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。2. 注意研究當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)征地補(bǔ)償安置的具體規(guī)定：由于我國(guó)城市土地實(shí)行國(guó)家所有，農(nóng)村土地實(shí)行集體所有，因此，城市化過(guò)程中對(duì)土地的需求必然要通過(guò)行政機(jī)關(guān)對(duì)農(nóng)村集體所有土地的征收征用來(lái)滿(mǎn)足。律師在辦理此類(lèi)案件時(shí)，不僅要了解國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，還要注意研究當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定。 3. 征地補(bǔ)償安置的工作程序 3.1 在征地依法報(bào)批前，縣級(jí)土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書(shū)面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和植物，征地時(shí)不予補(bǔ)償。 3.2 縣級(jí)以上建設(shè)用地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類(lèi)、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類(lèi)、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶(hù)和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。 3.3 征地依法批準(zhǔn)后，縣級(jí)以上土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照征用土地公告辦法規(guī)定公告征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。除涉及國(guó)家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準(zhǔn)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)網(wǎng)上公告。 3.4 縣級(jí)以上土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收土地的批準(zhǔn)文件，在征地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償安置方案（含征地拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)），報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬?