商業(yè)物業(yè)區(qū)域公司工作管控機制及業(yè)務(wù)管理模式.doc

XX區(qū)域商管公司工作管控機制及業(yè)務(wù)管理模式（2011年7月11日）目 錄第一章 區(qū)域公司工作管控機制3第二章 業(yè)務(wù)管理模式6第一節(jié) 招商營運管理6第二節(jié) 物業(yè)管理12第三節(jié) 工程管理15第四節(jié) 人力資源管理 18第五節(jié) 行政管理 20第六節(jié) 品質(zhì)管理22第七節(jié) 財務(wù)管理25第一章 區(qū)域公司工作管控機制北京區(qū)域商管公司作為北京區(qū)域管理的主體單位，主要是承接商管總部的管理職能，在區(qū)域公司層面對各個商管公司的日常工作進行管控、督導(dǎo)、考核、評估和推動，就各公司的經(jīng)營和管理有效性進行評估，幫助和推動各公司持續(xù)改進，實現(xiàn)各公司的工作目標。在工作管控層面，區(qū)域公司要避免出現(xiàn)在管理上只是起到簡單的召集開會、提出指導(dǎo)或原則性意見的作用，而是要推動北京區(qū)域公司成為經(jīng)營和管理工作的規(guī)劃者、工作的細致檢查者、區(qū)域內(nèi)人力物力及管理經(jīng)驗等各種資源的整合者、重要工作和主要問題執(zhí)行推動者甚至具體執(zhí)行者。按照上述的管理思路，確定了北京區(qū)域公司以下工作管控機制：區(qū)域公司管理機制：組織區(qū)域各部門管理資源推動所屬各公司達成目標。通過“管理掃描”、“定期例會+、管理評估”、“考核通報+督促整改”、“資源整合”等方式來實現(xiàn)管理職能。一、管理掃描：每月由區(qū)域公司總經(jīng)理牽頭，區(qū)域安全品質(zhì)部具體組織組織招商、營運、工程、物業(yè)、消防安全、人事行政等相關(guān)部門參與對各店進行檢查，對各部門的管理品質(zhì)進行掃描，主要針對各店日常經(jīng)營、管理的工作狀況及對集團制度執(zhí)行的合規(guī)性進行檢查、督導(dǎo)，并形成月度的檢查報告，上報區(qū)域總經(jīng)理審批簽字下發(fā)，推動各店持續(xù)改進，完成總部下達的各項經(jīng)營和管理目標。（抽查，全面？）二、定期例會+管理評估：1、每月召開區(qū)域經(jīng)營管理工作月度例會。由區(qū)域總經(jīng)理、區(qū)域分管副總、各店總經(jīng)理、分管副總等參加，主要針對區(qū)域及各店主要經(jīng)營、管理指標完成情況；當月招商、營運、企劃、新項目籌備等主要節(jié)點性工作任務(wù)執(zhí)行情況；當月安全管理問題通報等。2、每月召開安全管理例會，由區(qū)域總經(jīng)理、各公司總經(jīng)理、消防安全專職副經(jīng)理、消防主管等相關(guān)人員參加，主要針對區(qū)域內(nèi)消防安全管理的狀況進行月度分析，對于具有較好的實踐經(jīng)驗和管理創(chuàng)新進行區(qū)域內(nèi)的推廣，對于各店工作中存在的不足進行分析，提出整改要求，推動安全管理工作在各項目的落實。3、每月由安全品質(zhì)部組織發(fā)起，召開針對各個店的品質(zhì)分析例會，主要針對各個店各個工作模塊的完成情況和質(zhì)量進行分析評估，通報檢查排名，提出整改要求，推動各店的管理標準的提升。以上三個會議可以視情況合并召開。4、每季度由區(qū)域公司各個分管業(yè)務(wù)部門主管副總發(fā)起，召開本專業(yè)的工作例會，由區(qū)域分管副總、（各公司總經(jīng)理）、分管副總和部門經(jīng)理等相關(guān)人員參加，結(jié)合本專業(yè)在不同店的工作重心、工作中需要協(xié)調(diào)溝通及重新規(guī)范統(tǒng)一標準等問題進行分析討論，對于具有較好的實踐經(jīng)驗和管理創(chuàng)新進行區(qū)域內(nèi)的交流和推廣，對于各店工作中存在的不足，對工作和管理的有效性進行評估，提出整改要求，推動本專業(yè)工作在各項目的落實、執(zhí)行和持續(xù)改進。5、每年6月底召開區(qū)域公司上半年經(jīng)營管理工作會，由區(qū)域總經(jīng)理、區(qū)域總經(jīng)辦、各店總經(jīng)理和各分管副總、部門經(jīng)理等參加，針對區(qū)域公司半年來各業(yè)務(wù)線的工作進行回顧，總結(jié)得失，評估管理有效性，并就下階段的工作重點進行布置安排。6、每年年底召開區(qū)域公司年度經(jīng)營管理工作會議。全面總結(jié)區(qū)域公司及各店經(jīng)營、管理目標完成情況，各店在全年的工作亮點、優(yōu)秀的管理創(chuàng)新和工作中存在的不足等，并對第二年主要工作任務(wù)和目標進行分解和重點安排。7、專題會議：針對各店突出的、突發(fā)的問題，由區(qū)域公司總經(jīng)理、相關(guān)分管副總經(jīng)理組織單店或者多店舉行專題會議。強調(diào)：以上各種會議，切忌形式主義的安排，重在確立對經(jīng)營、管理、安全、節(jié)點計劃重點問題的認識、措施、執(zhí)行、結(jié)果，強化會議的有效性！三、考核通報督促整改：每個分管業(yè)務(wù)部門針對日常各店的工作完成情況，借助模塊化管理、日常報表、倒排計劃等，根據(jù)KPI關(guān)鍵考核指標的定點定向考核的思路，對各店工作進行考核評估，并在區(qū)域內(nèi)進行排名或通報，針對一些重大或全局性工作事項進行重點督辦，將工作計劃與區(qū)域公司的考核體系相結(jié)合，推動各公司高質(zhì)量完成工作任務(wù)。四、資源整合 ：區(qū)域公司通過整合區(qū)域內(nèi)的資源，如統(tǒng)一招投標確定區(qū)域內(nèi)合格供方（如工程材料采購、工服制作、服務(wù)外包方等）、先進經(jīng)營管理經(jīng)驗的推廣、困難工作的跨店支援，尤其是針對如新店開業(yè)、重大接待工作等需要集中優(yōu)勢資源集中解決的問題，區(qū)域公司將起到關(guān)鍵的資源整合作用。第二章 業(yè)務(wù)管理模式區(qū)域公司各部門對各店的業(yè)務(wù)管理，要結(jié)合各專業(yè)工作特點、要點和不同時期的重點、焦點，充分論證并明確：對各店工作的管控重點和高度關(guān)注的內(nèi)容是什么？體現(xiàn)“管控、督導(dǎo)、考核、評估和推動”的管理措施有哪些？要有效發(fā)揮上級管理組織對下級單位的管理評估和推動工作持續(xù)改進的作用，而非越俎代庖，代為執(zhí)行、重復(fù)工作、授權(quán)不清、責(zé)任不明的情況。例：工程管理中“設(shè)備設(shè)施管理”1、各店工程部對設(shè)備設(shè)施要承擔“管理”責(zé)任，其要點包括：制定本店設(shè)備設(shè)施管理制度，明確對廣場內(nèi)重要設(shè)備設(shè)施調(diào)試、運行情況的檢查、故障的維修并確保嚴格落實執(zhí)行；相關(guān)操作人員日常崗位業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)和考核等。2、區(qū)域公司工程管理部對設(shè)備設(shè)施要承擔“管控”責(zé)任，要點包括：檢查和評估各店設(shè)備設(shè)施現(xiàn)場管理的有效性、檢查有否相關(guān)設(shè)備設(shè)施運行情況檢查表及是否得到如實記錄；操作人員是否參加崗位技能且培訓(xùn)后的能力得到提升情況等。管理模式理解：各店的管理工作重點在于執(zhí)行、落實與反饋，而區(qū)域公司的業(yè)務(wù)管理模式則在于通過有效的檢查、督導(dǎo)、考核和推動手段，對各店的工作實施管控，并對管理的有效性進行評估，以此推動各店工作品質(zhì)的提升。第一節(jié) 招商營運管理一、招商管理1、市調(diào)管控（1）內(nèi)容及要求對區(qū)域所轄區(qū)域展開全面的、持續(xù)的、定期的市調(diào)。對調(diào)查數(shù)據(jù)進行實時更新、研究和分析，為所轄區(qū)域各廣場開業(yè)和改造的招商工作提供數(shù)據(jù)支持； 市調(diào)內(nèi)容包括但不限于：人口調(diào)查；消費力調(diào)查；消費習(xí)慣調(diào)查；商圈商業(yè)調(diào)查；市調(diào)數(shù)據(jù)研究分析；（2）實施計劃逐步建立和完善北京區(qū)域公司經(jīng)營市調(diào)數(shù)據(jù)庫；組織專業(yè)市調(diào)公司每年不少于一次城市范圍全方位專業(yè)調(diào)查，歷時30天，形成市調(diào)數(shù)據(jù)分析報告，通報區(qū)域內(nèi)各廣場，更新數(shù)據(jù)庫資料備檔。（如果商管總部已委托專業(yè)市調(diào)機構(gòu)進行市場調(diào)研，此項工作酌情調(diào)整或取消）。組織區(qū)域本部、各地方商管每年不少于一次對項目所在萬達廣場進行專項市調(diào)，形成市調(diào)數(shù)據(jù)分析報告，更新數(shù)據(jù)庫資料備檔；區(qū)域公司每年不少于十二次對所轄區(qū)域各行政區(qū)商圈進行例行市調(diào)，更新數(shù)據(jù)庫資料備檔。2、招商執(zhí)行（1）招商準備區(qū)域招商營運部以市場調(diào)研數(shù)據(jù)為依據(jù)，對籌備項目和已開業(yè)項目進行商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合和品牌落位規(guī)劃，形成籌備期項目的招商市場調(diào)查及項目定位報告，以及已開業(yè)項目的項目定位分析及品牌調(diào)整方案。區(qū)域招商營運部根據(jù)商管總部下發(fā)的籌備期招商計劃執(zhí)行書和招商決策文件制定招商工作計劃和租金分解方案上報審批；組織籌備期項目招商大會及每年一次北京區(qū)域品牌客戶交流會（2）區(qū)域品牌客戶資源庫由區(qū)域公司招商營運副總負責(zé)組織區(qū)域研策經(jīng)理、招商經(jīng)理根據(jù)市場調(diào)查資料和總部招商中心品牌庫資料，建立區(qū)域區(qū)域公司品牌客戶資源庫；按照目標品牌的經(jīng)營品類、價格、檔次、特色、進行科學(xué)分類。收錄品牌客戶資源庫中客戶店面圖/照片，全面、深層理解目標品牌客戶的情況，實時更新數(shù)據(jù)、了解品牌動態(tài)，確保信息準確。由區(qū)域公司招商營運副總組織區(qū)域招商經(jīng)理建立區(qū)域公司品牌評價系統(tǒng)。為同等級、同品類品牌的落位甄選提供科學(xué)、規(guī)范、公平、公開的評價依據(jù)。北京區(qū)域公司主要品牌評價系統(tǒng)內(nèi)容包括但不限于：品牌市場占有率；貨單價；年齡跨度；品牌形象；配合度；員工培訓(xùn)及服務(wù)品質(zhì)；代理商運作及自持比例；租金承受能力；租賃期限；新品及店面形象更新頻次；會員卡的應(yīng)用；促銷活動力度、頻次；品牌推廣媒體曝光力度、頻次；形象設(shè)計公司所在地；道具制作所在地；視覺管控專業(yè)性。（3）籌備期項目招商實施由區(qū)域公司招商營運副總統(tǒng)籌，組織區(qū)域公司招商人員及籌備期項目招商團隊，提出品牌落位方案，并與招商中心研究探討，不斷調(diào)整和優(yōu)化，最后上報集團領(lǐng)導(dǎo)審批。按照集團和招商中心批準的租賃決策文件、租金分解方案、品牌落位方案進行商務(wù)談判，確定合作條件，上報審批。由區(qū)域公司招商營運副總按照總部招商中心的要求，上報招商進度；由區(qū)域公司招商營運部負責(zé)上報總部招商中心步行街品牌商務(wù)條件審批；由區(qū)域公司招商營運部向地方商管下達獲批品牌商務(wù)條件。監(jiān)督、檢查地方商管按照總部招商中心要求完成合同的簽署、審批、流轉(zhuǎn)和歸檔，并對結(jié)果進行考核；（4）合同管理：制定租賃合同管理流程，規(guī)范租賃合同的簽署、終止和解約的上報、審批。二、營運管理1、裝修管控（1）籌備期項目二裝管控組織協(xié)調(diào)區(qū)域公司工程、物管參與共同編制區(qū)域公司二裝管理手冊；組織協(xié)調(diào)區(qū)域公司工程參與共同制定區(qū)域公司店招管控手冊；由區(qū)域招商營部統(tǒng)一設(shè)計版面，協(xié)調(diào)區(qū)域公司行政部統(tǒng)一印發(fā)至所轄區(qū)域各廣場；按照區(qū)域招商品牌落位圖、總部招商中心、集團規(guī)劃院、商業(yè)地產(chǎn)研究部要求，制定品牌落位及二裝進度、效果、質(zhì)量考核管理辦法。對籌備期項目二裝進度、過程和結(jié)果進行以周為單位的現(xiàn)場檢查、監(jiān)督、復(fù)檢及考核。（2）已開業(yè)項目二裝管控：按照區(qū)域招商品牌落位文件，對品牌改造店鋪圍擋、裝修進度、裝修效果和質(zhì)量進行有計劃的現(xiàn)場抽查及考核。2、現(xiàn)場管控（1）管理制度及工作流程制定并下發(fā)營運管理手冊、多種經(jīng)營管理辦法。在營運管理手冊中明確各項管理工作流程、統(tǒng)一工作表單。制定并下發(fā)員工儀容儀表、禮儀服務(wù)規(guī)范。對區(qū)域所轄每個開業(yè)項目每月不少于兩次現(xiàn)場工作檢查。每月第一周對所轄區(qū)域各廣場進行現(xiàn)場管理月度考核評審。（2）經(jīng)營分析所轄區(qū)域各開業(yè)項目提報區(qū)域招商營運部日客流及銷售數(shù)據(jù)。區(qū)域招商營運部每周向總部營運中心上報客流及銷售數(shù)據(jù)。組織區(qū)域所轄各廣場于每月第二周的周一上午10點（不晚于每月8日），召開月度、季度、半年、年度客流、銷售、租金及物管費收繳、品牌調(diào)整、企劃活動效果評估以及籌備期項目開業(yè)倒排進度工作會議。區(qū)域招商營運部參加總部月度、季度、半年、年度工作會議，匯報所轄區(qū)域各廣場招商、營運工作。3、客戶服務(wù)（1）總服務(wù)臺統(tǒng)一規(guī)范所轄區(qū)域內(nèi)各廣場開閉店、背景音樂曲目及播放時間。統(tǒng)一規(guī)范所轄區(qū)域內(nèi)各廣場總服務(wù)臺、咨詢臺服務(wù)設(shè)備設(shè)施配置及擺放要求。統(tǒng)一所轄區(qū)域內(nèi)各廣場客服人員服務(wù)規(guī)范。上述工作內(nèi)容納入現(xiàn)場管理的月度檢查及考核。（2）客訴區(qū)域所轄各廣場于每月7日上午10點前向區(qū)域公司提報客訴統(tǒng)計、分析報告。區(qū)域所轄各廣場負責(zé)收集、匯總當月典型案例，于每月7日上午10點前向區(qū)域公司提報。區(qū)域公司根據(jù)各廣場客訴分析，提出改進意見和建議。甄選具有代表性的一到兩個案例在月度經(jīng)營分析會中與各廣場進行經(jīng)驗分享。（3）滿意度調(diào)查組織區(qū)域所轄各廣場每年兩次自主進行消費者滿意度調(diào)查。內(nèi)容包括但不限于：廣場外部交通是否便利；停車是否方便；廣場內(nèi)外標識指引是否清晰準確；廣場內(nèi)環(huán)境、衛(wèi)生、燈光、溫度、味道是否滿意；衛(wèi)生間衛(wèi)生以及特殊人群設(shè)施的設(shè)置情況是否滿意；公共區(qū)域休息處設(shè)置是否滿意；總服務(wù)臺/咨詢臺提供的服務(wù)項目和服務(wù)質(zhì)量是否滿意；餐飲的衛(wèi)生、品質(zhì)、菜品是否滿足需求；服裝品牌是否滿足消費需求；是否能及時了解企劃活動內(nèi)容；對企劃活動內(nèi)容是否滿意；消費者意見和投訴的反饋是否及時、對處理結(jié)果是否滿意；對銷售人員的專業(yè)技能、服務(wù)品質(zhì)是否滿意；對會員積分卡的內(nèi)容和服務(wù)是否滿意；對廣場內(nèi)電梯、服務(wù)設(shè)施的設(shè)置是否滿意；對廣場客服、保安、營運人員的服務(wù)品質(zhì)是否滿意三、企劃管理1、企劃活動（1）每年11月份，制定下一年度所轄區(qū)域各廣場招商大會、店慶、國家法定節(jié)日、民間特色節(jié)日、國際特色節(jié)日、集團/總部下達的統(tǒng)一活動、區(qū)域內(nèi)各廣場間聯(lián)動等重大活動的方案年度計劃。（2）每年11月份審核并上報區(qū)域所轄各廣場下一年度企劃活動月度、季度、半年及年度工作計劃。（3）每年12月份，根據(jù)工作計劃，審批并下發(fā)區(qū)域所轄各廣場年度計劃執(zhí)行書。合理規(guī)劃活動方案的制定、活動公司的選定、上報和執(zhí)行的時間節(jié)點。確保企劃活動能夠按照計劃如期、保質(zhì)、保量的落實。（4）每年兩次，組織所轄區(qū)域各廣場對企劃活動執(zhí)行公司服務(wù)品質(zhì)進行評審。（5）每月第二周的周一，對所轄區(qū)域各廣場進行定期巡檢。每月不少于一次進行不定期臨檢及整改問題的復(fù)檢。（6）每月第一周對所轄區(qū)域各廣場進行企劃活動月度考核評審。2、視覺管控（1）每年11月份按照所轄區(qū)域各廣場年度重大企劃活動方案計劃，組織區(qū)域所轄各廣場提報美陳方案月度、季度、半年及年度工作計劃。（2）每年11月份審核并上報區(qū)域所轄各廣場下一年度美陳方案月度、季度、半年及年度工作計劃。（3）每年12月份，根據(jù)工作計劃，審批并下發(fā)區(qū)域所轄各廣場制定年度計劃執(zhí)行書。上報和執(zhí)行的時間節(jié)點。確保美陳方案能夠按照計劃如期、保質(zhì)、保量的落實（4）每年兩次，組織所轄區(qū)域各廣場對制作公司服務(wù)品質(zhì)進行評審。（5）每月第二周的周一，對所轄區(qū)域各廣場進行定期巡檢。每月不少于一次進行不定期臨檢及整改問題的復(fù)檢。（6）每月第一周對所轄區(qū)域各廣場進行美陳管控月度考核評審。3、CI VI應(yīng)用（1）2011年11月前，完成擬定、修訂、提報萬達集團CIVI系統(tǒng)區(qū)域應(yīng)用方案、VI應(yīng)用管理辦法。（2） 2012年3月前完成萬達集團CIVI系統(tǒng)區(qū)域應(yīng)用方案、VI應(yīng)用管理辦法的下發(fā)、培訓(xùn)以及應(yīng)用前的準備工作。（3） 2012年4月份正式啟動VI應(yīng)用方案。（4） 2012年7月份對VI應(yīng)用情況進行檢查。第二節(jié) 物業(yè)管理一、自持商業(yè)物業(yè)管理1、自持商業(yè)籌備期管理（1）物業(yè)管理市場調(diào)研：督導(dǎo)新項目籌備人員編寫物業(yè)管理市場調(diào)研報告并上報商管總部。（2）商業(yè)籌備計劃書編制：督促籌備組物管負責(zé)人完成商業(yè)籌備計劃執(zhí)行書的上報及會簽。（3）參與前期規(guī)劃：參與區(qū)域公司組織的新項目籌備期規(guī)劃設(shè)計階段停車場及交通動線、物管用房、垃圾房、導(dǎo)視系統(tǒng)的設(shè)計評審；組織區(qū)域內(nèi)各商管公司車場主管人員參與項目公司及有關(guān)設(shè)計單位進行充分的討論和研究，并督促新項目物管負責(zé)人將相關(guān)最終成果上報商管總部分管物管副總審批。（4）業(yè)務(wù)操作手冊編制：督促區(qū)域內(nèi)新項目商管公司在開業(yè)前完成操作手冊的培訓(xùn)；負責(zé)組織并審核營運期區(qū)域內(nèi)各商管公司對操作手冊的年度修訂及備案。2、自持商業(yè)環(huán)境管理（1）招投標管理組織區(qū)域內(nèi)各商管公司完成下年度商業(yè)物業(yè)招投標計劃的編制，并報商管總部商業(yè)物業(yè)部備案；協(xié)助并督促新項目商管公司完成籌備期項目保潔開荒、垃圾清運、外墻清洗、石材養(yǎng)護及綠植租擺等招投標工作； 負責(zé)組織區(qū)域內(nèi)保潔市場年度調(diào)研并形成北京區(qū)域保潔市場調(diào)研報告，上報商管總部商業(yè)物業(yè)部審批。（2）檢查各類外包服務(wù)合同執(zhí)行情況和現(xiàn)場環(huán)境品質(zhì)組織區(qū)域內(nèi)各商管公司完成保潔年度工作計劃、石材養(yǎng)護計劃、垃圾清運管理方案、年度綠化養(yǎng)護方案的編寫，并報總部商業(yè)物業(yè)部備案；根據(jù)合同約定的服務(wù)標準和商業(yè)物業(yè)管理操作指引對區(qū)域內(nèi)各商管公司日常作業(yè)進行檢查。督促區(qū)域內(nèi)各商管公司對保潔人員進行日常行為規(guī)范培訓(xùn)，并納入考核范圍。3、自持商業(yè)安全管理（1）施工/裝修安全管控：組織制定北京區(qū)域施工/裝修管控要點并管控推動各公司有效落實管理方案。（2）公共秩序管控：制定重大活動安全保障工作指引；督促各公司制定大規(guī)?；顒影踩芸胤桨福⒈O(jiān)督現(xiàn)場演練。（3）周邊秩序管控：督促各公司依據(jù)項目情況制定交通秩序管理方案并報區(qū)域公司審批；組織對各公司的交通秩序管理方案進行年度評審。（4）車場管控：督促各公司在開業(yè)前完成車場運行管理方案的編制上報，并審批督促各公司制定主力店和步行街商戶上貨管理方案，檢查培訓(xùn)落實情況。4、自持商業(yè)特殊事件管理：督促并審批各公司完成各類特殊事件處理預(yù)案的編制工作。二、銷售商業(yè)物業(yè)管理1、銷售商業(yè)物業(yè)前期管理（1）物業(yè)服務(wù)策劃管控：督促各公司完成物業(yè)管理方案的編制，并上報總部審批。（2）物業(yè)管理費及停車場費用標準確定：負責(zé)督促和推動各公司完成物業(yè)管理費、停車場費的測算并上報總部審批。（3）物業(yè)管理權(quán)取得：指導(dǎo)并督促各公司物業(yè)公司注冊及物業(yè)管理資質(zhì)以獲得項目物業(yè)管理權(quán)。2、銷售商業(yè)物業(yè)銷售配合管理（1）接管驗收及入伙：監(jiān)督指導(dǎo)各公司完成項目接管驗收方案和項目入伙方案，督促工程部就工程遺留問題就行消項，對于嚴重影響物管工作的遺留問題進行通報，加強對物管人員的培訓(xùn)。（2）裝修管理：督促各公司在新項目入伙前2個月完成裝修管理文件的編制。3、銷售商業(yè)物業(yè)日常運營管理（1）業(yè)戶投訴：督促各公司完成投訴月度報告并報區(qū)域公司備案。（2）VIP服務(wù)督導(dǎo)：督促各公司建立VIP客戶臺賬，并就落實情況進行檢查核驗。（3）收費管控：督促各公司完提交物管費收繳臺賬、控制房物管費統(tǒng)計臺賬的上報，并對物管費收繳情況進行預(yù)警及建議；第三節(jié) 工程管理為更好地落實、分解好區(qū)域公司管控機制中“管控、督導(dǎo)、考核、評估和推動”的指導(dǎo)精神，充分體現(xiàn)區(qū)域工程部的管控工作職能，現(xiàn)將區(qū)域工程部的工作內(nèi)容分成了以下三部分：一、前期工程管理；二、運行期工程管理；三、其他配合性工作。一、前期工程管理1、房產(chǎn)條件對接目標：督導(dǎo)當?shù)厣坦芄こ滩堪凑丈坦芸偛恐贫ǖ膱?zhí)行各節(jié)點要求，具體工作內(nèi)容為：（1）區(qū)域工程部按照商管總部計劃、節(jié)點要求提醒當?shù)厣坦芄こ滩渴占瘏R總并提交商戶技術(shù)條件對接表。（2）區(qū)域工程部會同當?shù)厣坦芄こ滩恳煌瑢徸h商戶技術(shù)條件對接表后形成初步方案，為召開房產(chǎn)技術(shù)條件對接會議做準備。（3）開業(yè)前8個月，商管總部工程部會組織股份公司規(guī)劃院、項目管理中心招商中心、各地項目公司、區(qū)域公司、當?shù)厣坦芄菊匍_房產(chǎn)技術(shù)條件對接會議，形成確定的方案，由當?shù)厣坦芄景l(fā)起相應(yīng)流程，上報股份公司審批后，由項目公司實施；區(qū)域公司負責(zé)推進當?shù)厣坦芄こ滩堪l(fā)起流程并督促當?shù)厣坦芄炯皶r跟進。2、商戶裝修管控目標：提醒當?shù)厣坦芄こ滩颗c其他部門溝通、建立商戶裝修管控方案，提交區(qū)域工程部備案。對施工流程辦理的合規(guī)性、施工進度、施工質(zhì)量及施工檔案等方面進行重點管控，具體工作內(nèi)容為：區(qū)域工程部提醒各地商管工程部與項目公司在試營業(yè)前175天進行交房預(yù)驗收；（1）區(qū)域工程部負責(zé)不定期現(xiàn)場抽檢部分重點商戶的施工進度、施工質(zhì)量、施工安全、分部工程驗收記錄（重點是防水工程、機電安裝、隱蔽工程、消防工程等），對未照圖施工或存在嚴重施工質(zhì)量問題及驗收記錄不完整即展開下道工序等情況要立即通知當?shù)厣坦芄こ滩柯鋵嵳?。?）區(qū)域工程部每月要求當?shù)厣坦芄こ滩刻釄蟠笊虡I(yè)施工進度計劃與實際進度對照表，按照實際進度對工程進行督導(dǎo)：若商戶施工工期落后計劃5天以上10天以內(nèi)的，區(qū)域工程部應(yīng)及時向當?shù)厣坦芄こ滩堪l(fā)出提醒通知；商戶施工工期落后10天及以上的，區(qū)域公司工程部應(yīng)督促當?shù)厣坦芄こ滩拷M織相關(guān)方（當?shù)卣猩虪I運部、商戶等）開會協(xié)調(diào)工期糾偏措施并上報會議紀要。區(qū)域工程部負責(zé)將報表上報商管總部工程部。（3）區(qū)域工程部負責(zé)督導(dǎo)當?shù)厣坦芄こ滩繉ι虘舻难b修材料進行檢查，每月提交檢查記錄。根據(jù)提交的記錄區(qū)域工程部不定期現(xiàn)場抽查。區(qū)域工程部每月要求當?shù)厣坦芴釄髮僬蠡驈娭茩z測的材料檢測合格報告；3、 項目接管目的：評估當?shù)厣坦芄こ滩刻峤坏捻椖拷庸芊桨覆⑼苿咏庸茯炇展ぷ?，具體工作內(nèi)容為：（1）開業(yè)前四個月區(qū)域工程部組織當?shù)厣坦芄こ滩繉W(xué)習(xí)大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定，并與有相關(guān)經(jīng)驗的已開業(yè)廣場進行交流，交流次數(shù)可視具體情況而定。（2）當?shù)厣坦軕?yīng)在開業(yè)前60天提交接管方案，區(qū)域工程部負責(zé)審核當?shù)厣坦芄こ滩刻峤坏慕庸芊桨傅睦碚摽尚行约皩嶋H可執(zhí)行性，配合當?shù)厣坦芄こ滩颗c項目公司進行工程接管、驗收。針對問題較多的接管項目,區(qū)域工程部及時組織當?shù)厣坦芄こ滩吭u估其接管可行性及接管后須采取的安全保障措施，并督促當?shù)厣坦軐⒈Ｕ洗胧┥蠄髤^(qū)域工程部備案；試營業(yè)前，區(qū)域公司提醒各地商管公司要對設(shè)備設(shè)施進行全面檢查、檢測，檢查標準應(yīng)滿足接管標準要求，并將檢查報告提交區(qū)域工程部。對于獨立封閉空間內(nèi)的，能夠正常運行的設(shè)施、設(shè)備，要督促當?shù)厣坦芄こ滩窟M行局部接管并將接管手續(xù)妥善存檔，以備區(qū)域公司抽查。（3）監(jiān)督日常管理：區(qū)域工程部負責(zé)審核當?shù)厣坦芄こ滩刻峤坏脑O(shè)備設(shè)施運行方案，區(qū)域工程部每月按照上述標準對各現(xiàn)場進行抽檢，每半年覆蓋一次；對未達標的問題，及時通知當?shù)厣坦芄こ滩窟M行整改，并在下次檢查中予以復(fù)驗。(4)區(qū)域工程部負責(zé)推動當?shù)厣坦芨M接管范圍內(nèi)需后續(xù)施工的項目，提醒當?shù)厣坦芄こ滩柯鋵嵑檬┕て陂g的管理。（5）區(qū)域工程部提醒當?shù)厣坦芄こ滩颗c項目公司在試營業(yè)前15天交接好全部竣工資料，并在試營業(yè)前45天核對項目公司移交的備品備件，做好入庫登記，區(qū)域公司負責(zé)抽查資料的存檔情況。（6）區(qū)域工程部提醒當?shù)厣坦芄こ滩颗c項目公司在開業(yè)日就能源計量進行交接、在開業(yè)后60天內(nèi)完成能源總表與分表計量偏差費用的處理，并要求當?shù)厣坦軐⒔Y(jié)果上報區(qū)域工程部備案。(7)區(qū)域工程部負責(zé)協(xié)調(diào)區(qū)域范圍內(nèi)各商管公司與工程相關(guān)資源的合理調(diào)配，通過內(nèi)部支援、調(diào)配等方式達到對未開業(yè)項目提供技術(shù)支持及臨時人員保障的效果。4、工程遺留問題的整改目的：推動、協(xié)助當?shù)厣坦芄こ滩勘M快解決遺留問題，降低對后期營運的影響，具體工作內(nèi)容為：（1）區(qū)域工程部配合當?shù)厣坦芄こ滩繉⑹┕みz留問題按照集團制度口徑分成四類(1、規(guī)劃設(shè)計中未涉及或成本預(yù)算中未考慮，但影響廣場經(jīng)營或品質(zhì)的問題；2、原設(shè)計無法滿足日常商業(yè)或物業(yè)管理需求的問題；3、施工質(zhì)量問題；4、施工未完項目；)，并按照商管總部要求提醒當?shù)厣坦芄こ滩吭陂_業(yè)后15天內(nèi)將遺留問題通過區(qū)域工程部上報商管總部工程部、當?shù)仨椖抗炯耙?guī)劃院等單位。（2）區(qū)域工程部按照2011版商業(yè)管理公司制度的要求督促當?shù)厣坦芄こ滩繉ι鲜鏊念愡z留問題盡快解決，并每月經(jīng)區(qū)域公司向商管總部工程部提報萬達廣場工程遺留問題銷項進度月報表。( 3 )區(qū)域工程部負責(zé)將當?shù)厣坦芄こ滩颗c項目公司，就影響廣場營運及安全的重大工程遺留問題，應(yīng)以書面形式的快速解決機制進行備案，必要時提醒當?shù)厣坦軉拥谌綇娭凭S修機制，避免對開業(yè)后服務(wù)品質(zhì)的影響。5、檔案管理目的:督導(dǎo)當?shù)厣坦芄こ滩拷⑸虘艏夹g(shù)條件對接方案、設(shè)備設(shè)施運行方案、遺留問題統(tǒng)計及銷項計劃、重點會議紀要、竣工檔案、裝修檔案、關(guān)鍵性檢測報告等電子版（或紙質(zhì)版）檔案，做到有據(jù)可查，為運營期的工程管理提供依據(jù)。二、運營期工程管理1、運行管理目的：對重點設(shè)備設(shè)施的管理進行管控，對主力店的管理進行抽查，確保當?shù)厣坦芄こ谈飨到y(tǒng)運行不出現(xiàn)重大問題，具體工作內(nèi)容為：（1）區(qū)域工程部審核當?shù)厣坦芄こ滩棵磕?1月20日之前制定、上報的萬達廣場設(shè)備設(shè)施運行方案，并報商管總部工程部備案；區(qū)域工程部每月針對上述標準對各地商管工程部進行抽檢，半年覆蓋一次。（2）區(qū)域工程部提醒當?shù)厣坦芄こ滩棵磕陮μ胤N設(shè)備、檢測設(shè)備（防雷、生活飲用水、消電檢、電梯、壓力表檢測、配電室高壓器具檢測等）進行定期檢測、取證，并督促當?shù)厣坦軐z測報告掃描件報區(qū)域工程部存檔；要求當?shù)厣坦芄こ滩繉Ψ菑娭茩z測的各類儀器、儀表進行定期檢定，區(qū)域工程部負責(zé)不定期抽查落實情況。（3）區(qū)域工程部每季度負責(zé)檢查當?shù)厣坦芄こ滩繎?yīng)急預(yù)案的建立、培訓(xùn)和演練情況，負責(zé)將應(yīng)急預(yù)案進行備案；區(qū)域工程部接到各地商管工程部的緊急事故通知后應(yīng)立即作出相應(yīng)安排，了解情況并要求當?shù)毓こ滩?日內(nèi)作出書面詳細報告。（4）區(qū)域工程部督促當?shù)厣坦芄こ滩棵磕?1月10日前審核各主力店提報的下年度維保計劃，并要求當?shù)厣坦軐⒅髁Φ昃S保計劃報區(qū)域工程部備案，同時區(qū)域工程部還負責(zé)對主力店設(shè)施設(shè)備管理情況進行監(jiān)督并每半年進行一次抽檢，提醒各商管公司工程部每月匯總?cè)f達工程主力店設(shè)施設(shè)備檢查情況匯總表并上報區(qū)域公司進行審批、備案。（5）區(qū)域工程部推動、督促當?shù)厣坦芄こ滩勘M快制定萬達廣場設(shè)備間管理標準，方案一經(jīng)區(qū)域工程部審核、備案后須嚴格執(zhí)行。2、能源管控目的：通過對能源的統(tǒng)計分析，協(xié)助當?shù)厣坦芄こ滩孔龊媚茉垂芾砉ぷ?，從而為企業(yè)增加經(jīng)濟效益，具體工作內(nèi)容為：（1）區(qū)域工程部11月10日前審核、備案各地商管工程部制定的年度能源使用計劃并上報商管總部工程部；區(qū)域工程部提醒當?shù)厣坦芄こ滩棵吭掳凑漳甓仁褂糜媱澐纸?、上報月度能源使用計劃及月度能源統(tǒng)計分析表，對月能耗進行考核、備案，并將其上報商管總部工程部。（2）區(qū)域工程部每年10月30日前，根據(jù)各地商管工程部提供的空調(diào)系統(tǒng)和配電系統(tǒng)運行方案并進行效能的橫向及縱向評估,根據(jù)評估結(jié)論于當年年底前提出次年的能源管控與運行改進建議，供各地商管參考。（3）區(qū)域工程部每年要求各地商管工程部對節(jié)能改造的效果進行評估，并將評估結(jié)果備案、上報商管總部工程部。3、維護保養(yǎng)管理目的：通過對當?shù)厣坦芄こ滩康墓芸?，在確保運行平穩(wěn)的基礎(chǔ)上做好設(shè)備的保值增值，具體工作內(nèi)容為：（1）區(qū)域工程部要求當?shù)厣坦芄こ滩繉⒕S護保養(yǎng)計劃按照集團制度分成五類（1、強電；2、弱電；3、空調(diào)；4、給排水；5、土建；）進行編制，并將萬達廣場設(shè)施設(shè)備年度維保計劃及費用預(yù)算等在每年11月10日前上報區(qū)域工程部審核、備案，并由區(qū)域工程部上報商管總部工程部審批。區(qū)域工程部按月審閱當?shù)厣坦芄こ滩刻釄蟮脑露染S護保養(yǎng)計劃，并對其實施情況、工作記錄、維保檔案等內(nèi)容每季度進行現(xiàn)場抽檢。（2）區(qū)域工程部每月現(xiàn)場抽查萬達廣場設(shè)施設(shè)備年度維保計劃的規(guī)范性，針對工作質(zhì)量不到位情況提出整改要求。（3）區(qū)域工程部負責(zé)每年審核各地商管重點設(shè)備（電梯、冷凍機組、消防等）外委維保合同條款，旨在相對統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)的合同標準（重點是質(zhì)量目標、成本目標等）；區(qū)域工程部負責(zé)在合同到期前評估當?shù)厣坦芄こ滩筷P(guān)于“外委公司評估意見”的有效性，結(jié)合現(xiàn)場檢查得出區(qū)域工程部關(guān)于外委公司的評估意見，評估意見經(jīng)區(qū)域工程副總批準后書面告知各地商管；原則：若出現(xiàn)乙方質(zhì)量問題，區(qū)域公司應(yīng)提醒當?shù)厣坦芄こ滩坎扇〈胧?。?）區(qū)域工程部負責(zé)推動當?shù)厣坦芄こ滩拷⒅攸c設(shè)備及機房管理標準，區(qū)域工程部應(yīng)更加重視重點設(shè)備的維保計劃落實情況和現(xiàn)場工作質(zhì)量，做到重點抽查甚至是普查。4、公共設(shè)備設(shè)施的維修管理目的：通過當?shù)厣坦芄こ滩繉珔^(qū)的維修、改造，達到完善使用功能、提升廣場品質(zhì)的效果，具體工作內(nèi)容為：（1）區(qū)域工程部負責(zé)9月30日前審核各地商管提交的專項維修基金使用計劃，并由區(qū)域工程部審核、備案后上報商管總部工程部。（2）對于大型專項維修基金改造（造價15萬元以上），區(qū)域工程部負責(zé)與當?shù)厣坦軠贤ā徍水數(shù)厣坦芴峤坏姆桨?，?jīng)區(qū)域工程部審核并上報商管總部批準后實施。區(qū)域工程部根據(jù)維修項目的關(guān)鍵節(jié)點按時現(xiàn)場抽查質(zhì)量及進度，對于造價超過30萬元的專項維修基金項目，區(qū)域公司應(yīng)參與竣工驗收。（3）對于工程造價20萬元以上的專項維修基金項目招投標，由區(qū)域公司與當?shù)厣坦芄こ滩繙贤?、審核當?shù)厣坦芫幹频恼型稑宋募?，并參加開標。5、客戶入室維修服務(wù)目的：作為物業(yè)服務(wù)中最能直接影響客戶滿意度的服務(wù)內(nèi)容，區(qū)域工程部負責(zé)提醒當?shù)厣坦芄こ滩孔龊萌胧揖S修，具體工作內(nèi)容為：區(qū)域工程部應(yīng)督促當?shù)厣坦芄こ滩刻峤痪S修服務(wù)標準，并由區(qū)域工程部審核、備案后上報商管總部工程部審批，區(qū)域工程部負責(zé)每月與品質(zhì)部做月檢時，對入室維修完成情況進行抽查。6、日常工作目的：通過對日常重點工作的抽查、提醒，做到對上述諸項工作的有效補充及推動，具體工作內(nèi)容為：（1）區(qū)域公司工程部配合區(qū)域品質(zhì)部對當?shù)厣坦芄こ滩繉嵤┰露绕焚|(zhì)及區(qū)域工程專項抽查，檢查重點為工程管理的質(zhì)量體系落實情況（主要包括：公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備管理、重點設(shè)備管理、入室維修、裝修現(xiàn)場管控、檔案管理、費用管理等）、上月品質(zhì)檢查整改事項落實情況等并編制檢查報告。（2）區(qū)域工程部根據(jù)天氣變化、國家形勢等情況推動當?shù)厣坦芄こ滩窟M行專項整治，并提醒當?shù)厣坦芄こ滩窟m時進行專項檢查（防凍、防風(fēng)、防汛、空調(diào)換季準備、消防檢查、夏季用電高負荷等），對存在的問題跟進落實整改，并要求當?shù)厣坦軐z查、整改情況報區(qū)域備案，區(qū)域工程部負責(zé)抽查。（3）區(qū)域工程部配合區(qū)域品質(zhì)部審核當?shù)厣坦芄こ滩刻峤坏哪甓认罍y試計劃，按月審核、評估當?shù)厣坦芴峤坏南罍y試報告并備案，區(qū)域工程部負責(zé)提醒當?shù)厣坦芨M問題的解決與整改，區(qū)域工程部負責(zé)不定期抽查落實情況。（4）組織當?shù)厣坦芄こ滩坎扇《喾N形式的交流，研討相關(guān)工作案例、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)、嘗試新技術(shù)推廣應(yīng)用、探討管理標準等，并將會議紀要、議定內(nèi)容等存檔備案。（5）結(jié)合萬達商業(yè)管理審批事項與流程（2011版），區(qū)域工程部與當?shù)厣坦芄こ滩刻接懜黝愋形?、OA流程等的上報原則，并將方案上報區(qū)域?qū)徟髨?zhí)行。（6）對當?shù)厣坦芄こ滩刻岢龅男鑵^(qū)域工程部提供配合性、支持性的工作給予大力支持。7、檔案管理目的:每年對各類策劃（萬達廣場設(shè)備設(shè)施運行方案、萬達廣場設(shè)施設(shè)備年度維保計劃、萬達廣場設(shè)備間管理標準、維修服務(wù)標準等）、專項維修基金年度（月度）使用計劃、能源年度（月度）使用計劃、應(yīng)急預(yù)案、重點設(shè)備設(shè)施臺賬、重點合同清冊、竣工圖紙（含各專業(yè)設(shè)計說明）、關(guān)鍵性檢測報告等基本內(nèi)容建立電子版（或紙質(zhì)版）臺賬并及時更新，做到區(qū)域公司能夠在第一時間快速及時、準確地調(diào)取各廣場基本信息。具體工作內(nèi)容為：（1）區(qū)域工程部不定期對各地商管的基礎(chǔ)檔案及運行檔案（圖紙、重點設(shè)備說明書、各廣場檔案目錄、設(shè)備病歷卡、合同、檢測證書、維護保養(yǎng)記錄、能源統(tǒng)計分析表、招投標文件等）進行抽查，提醒當?shù)厣坦芄こ滩堪凑罩贫纫髮n案進行存檔。 三、其他配合性工作配合集團、商管總部、區(qū)域公司相關(guān)部門落實好其他臨時性工作；第四節(jié) 人力資源管理一、招聘管理1、每月30日前完成各公司月度招聘計劃的審核工作，經(jīng)各公司總經(jīng)理簽字匯總整合后形成以周為單位的人員倒排計劃，報區(qū)域總經(jīng)理簽字下發(fā)執(zhí)行。2、區(qū)域招聘經(jīng)理每周對招聘情況進行檢查分析，內(nèi)容包括簡歷篩選、面試邀約、復(fù)試人數(shù)、實際到崗等。3、月度5日前以O(shè)A形式將上月各公司人員到崗和缺崗情況，在區(qū)域公司及各公司副總級以上范圍內(nèi)進行通報。4.每季度末次月5日前發(fā)布招聘計劃完成季度簡報。二、培訓(xùn)管理1、建立區(qū)域公司培訓(xùn)體系、完善培訓(xùn)管理制度。2、區(qū)域公司培訓(xùn)經(jīng)理以專項主題培訓(xùn)月的形式開展區(qū)域各公司范圍內(nèi)培訓(xùn)活動。 3、每月30日內(nèi)區(qū)域各公司上報下月培訓(xùn)主題與計劃經(jīng)各店總經(jīng)理及區(qū)域總經(jīng)理簽字下發(fā)執(zhí)行。4、培訓(xùn)經(jīng)理月度進行跟蹤和督導(dǎo)并形成區(qū)域培訓(xùn)簡報。5、每月抽查各公司培訓(xùn)計劃執(zhí)行情況，并留存檢查記錄，季度末對區(qū)域培訓(xùn)情況予以通報。三、薪酬及績效考核管理1、配合商管總部每年一度薪酬市場調(diào)查，每季度末按實際情況提出薪酬建議。2、按照總部下發(fā)的各崗位的薪酬區(qū)間和標準,做好區(qū)域內(nèi)部相同職級薪資的統(tǒng)一，確保內(nèi)部的薪酬公平性和均衡性。3、負責(zé)制定區(qū)域考核管理體系,明確考核對象、考核方法、考核工具、考核周期、考核結(jié)果運用等內(nèi)容，通過分管副總和區(qū)域副總對計劃審核和考核的方式，實施對區(qū)域及各公司經(jīng)理級員工的考核,以月度為單位進行經(jīng)理級考核通報。4、負責(zé)檢查監(jiān)督各公司對本公司主管級及以下員工考核的規(guī)范性,并檢查是否按照規(guī)定和計劃要求落實考核，并收集考核結(jié)果和績效面談表，月度內(nèi)不定期對各公司培訓(xùn)結(jié)果進行抽查，以詢問的方式考核被培訓(xùn)人員的結(jié)果。5、每季度召開一次區(qū)域?qū)用娴目冃Э己藴贤〞?通報各公司經(jīng)理級員工績效考核情況,通報半年度排名,并對考核中存在的問題進行管理評估,并提出解決方案。四、基礎(chǔ)人事管理1、監(jiān)督考核各公司薪酬的核定/計算/發(fā)放符合制度要求。（管控薪酬發(fā)放準確及及時率和EHR按時結(jié)賬）2、檢查考核各公司的社保繳納等符合當?shù)卣?。（管控繳納基數(shù)）3、檢查監(jiān)督各公司勞動合同簽訂和人事檔案管理符合法律和公司規(guī)定。4、每季度對各公司的薪酬發(fā)放勞動合同簽訂和人事檔案進行抽查監(jiān)督。五、員工發(fā)展與規(guī)劃管理建立區(qū)域后備人才發(fā)展和管理辦法。包括管理架構(gòu)、選拔辦法、選拔機制、培養(yǎng)方式、輪崗輪訓(xùn)機制、考核周期、考核范圍、有效性評估機制等內(nèi)容。第五節(jié) 行政管理一、 固定資產(chǎn)管理1、每2個月對各公司的固定資產(chǎn)出入庫和調(diào)撥手續(xù)等是否齊全抽查，對存在異常情況提出整改要求，連續(xù)兩次整改無效，則填寫固定資產(chǎn)管理異常記錄表，通報給各公司總經(jīng)理和區(qū)域總經(jīng)理，并通報批評。2、每季度對固定資產(chǎn)賬物是否相符和庫房現(xiàn)場進行檢查。對存在異常情況，上報各公司總經(jīng)理和區(qū)域總經(jīng)理。二、印信證照管理每季度就印信、證照使用的審批手續(xù)進行抽查，對存在異常情況提出整改要求，連續(xù)兩次整改無效，則填寫印信/證照管理異常記錄表，上報各公司總經(jīng)理和區(qū)域總經(jīng)理，并通報批評。三、基礎(chǔ)行政事務(wù)管理1、每季度不定期檢查各公司的各類收發(fā)文流轉(zhuǎn)、簽注等有效性和規(guī)范性；2、每季度不定期抽查各公司的檔案建立、歸檔、保管、借閱和銷毀等是否符合制度要求，尤其管控是否建立相應(yīng)管理臺賬。3、對在抽查中存在異常情況提出整改要求，連續(xù)兩次整改無效，則填寫基礎(chǔ)行政管理異常記錄表，上報各公司總經(jīng)理和區(qū)域總經(jīng)理，并通報批評。四、招投標管理1、負責(zé)整合北京區(qū)域工程原材料、服務(wù)供方等方面的資源，并開展區(qū)域?qū)蛹壍恼型稑斯ぷ鳌?、負責(zé)建立北京區(qū)域的合格供方管理庫， 并對供方服務(wù)質(zhì)量進行考核評估。3、負責(zé)檢查考核各公司日常采購的執(zhí)行情況，重點檢查是否嚴格在合格供方庫中進行采購。即對各公司在“合格供方庫”外招投標管理的規(guī)范性有效性進行檢查評估。對存在異常情況，無合理解釋則完成招投標工作異常情況報告上報區(qū)域總經(jīng)理。五、團隊及員工活動管理1、負責(zé)組織北京區(qū)域一年兩次的大型員工活動，檢查考核各公司具體執(zhí)行和落實情況。2、負責(zé)組織北京區(qū)域一年一次的區(qū)域公司年會。3、負責(zé)組織北京區(qū)域公司全體員工參加的慈善義工活動。對各公司的預(yù)算執(zhí)行的有效性進行抽查評估。對存在異常情況，無合理解釋則完成重大員工活動預(yù)算執(zhí)行異常情況報告上報區(qū)域總經(jīng)理，并通報批評。第六節(jié) 品質(zhì)管理一、組織建設(shè)1、區(qū)域公司成立安全品質(zhì)部，各項目設(shè)立安全管理部，由區(qū)域公司安全品質(zhì)部派駐消防、品質(zhì)管理人員。2、區(qū)域安全品質(zhì)部歸區(qū)域總經(jīng)理直接管理，向區(qū)域總經(jīng)理負責(zé)。 3、區(qū)域安全品質(zhì)部對各項目的消防、品質(zhì)管理人員具有考核權(quán)。二、制度建立與維護1、建立制度 新項目開業(yè)前6個月完成新項目主管級以上人員制度編寫的培訓(xùn)。 新項目開業(yè)前2個月完成管理標準的制定與發(fā)布，并上報商管總部安全監(jiān)督部備案。2、修訂制度在規(guī)定時限內(nèi)對各部門提交的文件修改審批單進行評審和審批，在審批后三日內(nèi)完成文件修改審批臺賬的更新。3、體系認證每年至少進行一次內(nèi)部審核,兩次審核間隔不超過14個月，必要時可以增加內(nèi)部審核次數(shù)。4、法律法規(guī)收集運用每半年更新一次與商業(yè)、物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章等并編寫適用法律法規(guī)和其他應(yīng)遵守的要求清單發(fā)布，每年對公司整體合規(guī)性進行評價。三、 月檢1、項目公司進行一次月檢。2、一周內(nèi)完成評估報告并召開月檢分析會。3、檢查點每季度覆蓋一次。4、月檢發(fā)現(xiàn)問題在下次月檢時必須進行復(fù)檢。5、月檢須對管理過程有效性進行評估，并提出管理建議。四、經(jīng)營管理目標考核1、目標分解與簽訂 區(qū)域總經(jīng)理與商管總部簽訂經(jīng)營管理目標責(zé)任書1個月內(nèi)組織區(qū)域相關(guān)部門完成各項目、各部門目標責(zé)任書的分解。 目標責(zé)任書分解完成后10天內(nèi)完成目標責(zé)任書的簽訂。 簽訂會前3天完成文件校訂及印刷。2、考核通報 區(qū)域公司目標考核組每季度對各項目公司目標責(zé)任書完成情況進行考核。 每季度末次月10日前對考核結(jié)果進行通報。五、顧客滿意度調(diào)查1、每年年底組織區(qū)域公司范圍內(nèi)的滿意度調(diào)查工作，包括商業(yè)項目的商戶滿意度、消費者滿意度；物業(yè)項目業(yè)主/客戶滿意度。2、調(diào)查工作開展前3天完成對參加調(diào)查工作人員的培訓(xùn)。3、商戶問卷覆蓋率100%，業(yè)主問卷覆蓋率不低于80% 。4、商戶問卷回收率100%，業(yè)主問卷回收率不低于85% 。5、調(diào)查后二周內(nèi)完成調(diào)查報告。6、根據(jù)各項目提交滿意度整改方案，在月檢中跟進效果。六、消防安全管理1、年度方案和工作計劃（1）每年12月10日前完成區(qū)域公司年度安全管理方案和年度工作計劃的制定并上報區(qū)域公司總經(jīng)理審批。（2） 每年12月15日前完成各項目公司年度安全管理方案和年度工作計劃的審核。（3）每月月檢中對年度安全管理方案和年度工作計劃落實情況進行檢查。（4）對各項目公司變更安全管理方案和工作計劃在一周內(nèi)完成審核。2、重大活動及節(jié)假日安全檢查（1）在重大活動前15天完成對重大活動方案的審核。（2）每年對重大活動現(xiàn)場抽查不少于1次。（3）每年對重大節(jié)假日現(xiàn)場抽查不少于1次。（4） 發(fā)現(xiàn)重大活動和重大節(jié)假日現(xiàn)場安全存在隱患的，在2日內(nèi)下發(fā)整改（管理）建議書。3、消防演練（1）每年對大型消防演練現(xiàn)場抽查不少于二次。（2）對演練不符合制度和流程的，在2日內(nèi)下發(fā)整改（管理）建議書。（3）在演練報告上報2天內(nèi)進行評估、審批。4、消防設(shè)施設(shè)備年度檢測（1）在2個工作日內(nèi)審核完成各項目上報的消防設(shè)施設(shè)備年度檢測手續(xù)（由第三方進行的消防設(shè)施設(shè)備年度檢測）。（2）每月在月檢中對消防設(shè)施設(shè)備維護管理進行檢查，并在月檢報告中體現(xiàn)評估、管理意見。（3）每年對各項目公司消防設(shè)施設(shè)備聯(lián)動測試現(xiàn)場觀摩不少于1次，并對存在的問題下發(fā)整改（管理）建議書。（4）跟進各項目公司消防設(shè)施設(shè)備年度檢測發(fā)現(xiàn)問題的整改并在月檢報告中體現(xiàn)（專項問題專項報告）。5、消防安全培訓(xùn)（1）對新頒布的治安、消防法律法規(guī)在30天內(nèi)組織培訓(xùn)與考核。（2）考核完成后3天內(nèi)通報考核結(jié)果。（3）考試不合格人員在通報后7天內(nèi)組織補考。（4）在2日內(nèi)完成補考成績通報；補考不合格的報人事行政部按照公司制度執(zhí)行。第七節(jié) 財務(wù)管理一、財務(wù)基礎(chǔ)工作管理與監(jiān)督1、財務(wù)基礎(chǔ)工作涵蓋財務(wù)部門日常工作規(guī)范、會計資料、電算化系統(tǒng)、保密、會計檔案、財務(wù)印章以及財務(wù)人員管理與培訓(xùn)等內(nèi)容。商管總部對于財務(wù)基礎(chǔ)工作有明確的規(guī)范，以及相關(guān)考核規(guī)定。該等規(guī)范和考核規(guī)定是區(qū)域公司財務(wù)部門對區(qū)域內(nèi)各公司財務(wù)基礎(chǔ)工作進行管理與監(jiān)督的直接依據(jù)。2、區(qū)域公司財務(wù)部每年至少兩次對區(qū)域內(nèi)各公司的財務(wù)基礎(chǔ)工作合規(guī)性進行隨機性檢查稽核，并出具稽核報告。對于稽核中發(fā)現(xiàn)問題的限定當月整改，并進行后續(xù)的跟進檢查。3、財務(wù)基礎(chǔ)工作評比由區(qū)域內(nèi)各公司財務(wù)部輪流主持，在區(qū)域內(nèi)展開，評比工作一年一次，評比過程公開透明，并請區(qū)域公司領(lǐng)導(dǎo)和商管總部領(lǐng)導(dǎo)參加監(jiān)督。評比結(jié)果納入財務(wù)部工作整體考核。4、由區(qū)域公司財務(wù)部督導(dǎo)區(qū)域內(nèi)各公司，在財務(wù)部建立交叉培訓(xùn)和輪崗